12.05.2026
Giorgos Gavriilidis
Ik wil een huis kopen in Griekenland, maar ik weet niets van de procedure. Met wie werk ik samen bij de aankoop van een huis in Griekenland? Als ik geen Grieks spreek, helpt iemand mij dan met de documenten? Heb ik een advocaat, een makelaar of een ingenieur nodig? Met welke van deze contactpersonen moet ik in Griekenland contact hebben voordat ik het aankoopproces van een woning start?
Bij de aankoop van onroerend goed in Griekenland werkt u doorgaans samen met een makelaar, een advocaat van de koper – die een sleutelrol speelt bij het opstellen en ondertekenen van de koopakte in samenwerking met de notaris – en een notaris. Het notariskantoor is de deskundige instantie voor notariële handelingen en juridische diensten met betrekking tot onroerendgoedtransacties, waaronder de overdracht van onroerend goed, het formaliseren van documenten en juridisch advies, evenals notariële handelingen en juridische diensten voor documenten die bestemd zijn voor gebruik in het buitenland, waarbij grensoverschrijdende vereisten zoals vertalingen en legalisatie worden afgehandeld. Het kantoor fungeert als de professionele ruimte waar juridische en notariële diensten worden verricht, zoals ondertekening, verificatie en consultaties. Inzicht in alle kosten die hiermee gepaard gaan, zoals notariskosten, overdrachtsbelasting en juridische kosten, is van cruciaal belang om verrassingen te voorkomen en een soepele transactie te garanderen. Deze professionals zijn essentieel voor zowel particulieren als bedrijven die willen investeren in Grieks onroerend goed.
Kopers, of het nu particulieren of commerciële entiteiten betreft, hebben vaak begeleiding nodig om hun weg te vinden in het Griekse notariaat, het juridische kader te begrijpen en ervoor te zorgen dat aan alle noodzakelijke documenten en wettelijke vereisten wordt voldaan. Griekenland is een populaire bestemming voor internationale klanten, waaronder diegenen die via vastgoedinvesteringen een gouden visum nastreven. Dit is met name belangrijk voor internationale klanten die wellicht niet bekend zijn met de lokale taal of de digitale systemen die tegenwoordig notariële akten in Griekenland ondersteunen. Het contract voor onroerendgoedtransacties wordt altijd in het Grieks opgesteld, dus voor niet-Griekssprekenden is een vertaler vereist. Het proces en de rol van notarissen kunnen verschillen van die in andere landen, dus deskundige begeleiding wordt ten zeerste aanbevolen. Notarissen in Griekenland verlenen ook diensten met betrekking tot testamenten, die belangrijk zijn voor vermogensplanning en erfopvolging.
De advocaat van de koper is een van de belangrijkste en nuttigste hulpbronnen die u als buitenlandse koper van onroerend goed in Griekenland kunt hebben. De praktijk van de advocaat van de koper is doorgaans gericht op onroerendgoedtransacties, waarbij ervoor wordt gezorgd dat uw belangen in elke fase worden beschermd. In Griekenland is de rol van de notaris beperkter dan in andere landen; terwijl de notaris toezicht houdt op de ondertekening van de koopakte, is het de advocaat van de koper die verantwoordelijk is voor het juridisch onderzoek en het behartigen van de belangen van de koper gedurende de gehele transactie. Uw advocaat biedt essentiële begeleiding tijdens het hele proces en helpt u bij het navigeren door notariële procedures, wettelijke vereisten en naleving van regelgeving. De advocaat van de koper staat u bij met het volgende:
De advocaat controleert de eigendomsketen en het bestaan van zakelijke rechten (hypotheken, vorderingen van derden, enz.) om ervoor te zorgen dat alles juridisch in orde is (due diligence).
De advocaat kan u adviseren over eventuele extra vergunningen die in bepaalde gebieden van Griekenland vereist zijn. Zo kunnen er bijvoorbeeld speciale vergunningen nodig zijn voor buitenlanders die in grensgebieden kopen. Andere uitzonderingen gelden voor bosgrond, gebieden van militair belang en Natura 2000-beschermde gebieden.
De advocaat helpt bij het opstellen en beoordelen van de onderhandse koopovereenkomst, wat een van de eerste stappen is bij het kopen van een woning in Griekenland. Voordat de overeenkomst wordt opgesteld, zorgt de advocaat ervoor dat alle benodigde documenten in orde zijn om de rechtsgeldigheid en afdwingbaarheid van de transactie te waarborgen. De advocaat kan ook namens u advies geven over of de voorwaarden van het contract beoordelen om ervoor te zorgen dat uw belangen optimaal worden behartigd.
Een volmacht verleent specifieke bevoegdheden aan een vertegenwoordiger, waardoor deze namens u kan optreden in juridische aangelegenheden met betrekking tot onroerendgoedtransacties. Indien kopers niet in Griekenland aanwezig kunnen zijn, kunnen zij een volmacht verlenen aan een vertegenwoordiger om de akte namens hen te ondertekenen. Indien u een volmacht heeft ondertekend, kan uw advocaat de definitieve notariële koopakte namens u ondertekenen, waarmee de eigendom van het onroerend goed op uw naam wordt overgedragen, en u bijstaan bij de registratie van de notariële akte. De notaris stelt de definitieve koopovereenkomst (notariële akte) op na verificatie van alle benodigde documenten en zorgt ervoor dat deze in het openbaar register wordt opgenomen.
De notaris is verantwoordelijk voor het opstellen van de koopakte en het waarborgen dat de transactie in overeenstemming is met de Griekse wetgeving, maar verzorgt niet de betalingsoverdracht; dit blijft de verantwoordelijkheid van de koper. Griekse notarissen houden geen geblokkeerde rekeningen aan en mogen geen aankoopbedragen in ontvangst nemen; in plaats daarvan vinden betalingen rechtstreeks plaats tussen de koper en de verkoper tijdens de notariële afspraak. Daarnaast kan de advocaat helpen bij het registreren van de akten bij het kadaster en/of het Helleense kadaster. Inzicht in de rollen van elke professional die bij de onroerendgoedtransactie betrokken is, zorgt voor een soepelere en efficiëntere ervaring bij het kopen van een woning in Griekenland.
Er is geen wettelijke verplichting om een advocaat in te schakelen voor de aankoop van een woning in Griekenland, maar het is ten zeerste aan te raden omdat hij/zij alle due diligence-controles uitvoert, het hele proces coördineert en u van A tot Z begeleidt.
De ingenieur is betrokken bij veel technische aspecten van een eigendomsoverdracht in Griekenland, waaronder processen met betrekking tot energielabels, bestemmingsplannen en bouwvergunningen. De notaris stemt af met de ingenieur en de accountant van de verkoper om de essentiële certificaten voor onroerendgoedtransacties te verzamelen. Noodzakelijke documenten voor de aankoop van onroerend goed in Griekenland zijn onder meer de due diligence, het bouw-ID, de belastingverklaring en de energiecertificaten. Een ingenieur is bijvoorbeeld nodig wanneer:
Als u een perceel koopt met de intentie om een woning te bouwen, voert de ingenieur alle controles uit om er zeker van te zijn dat het perceel bebouwbaar is, dat de woning volgens de bouwvoorschriften wordt gebouwd en voldoet aan andere lokale regelgeving.
De “E-ID” (elektronische eigendoms-ID) is een elektronisch bestand dat diverse informatie bevat over een te verkopen onroerend goed. De E-ID moet worden opgesteld door een geregistreerde ingenieur en bevat informatie zoals bouwtekeningen, de bouwvergunning, de energieprestatie en of er uitbreidingen of verbouwingen aan de woning zijn uitgevoerd. Houd er rekening mee dat het de plicht van de verkoper is om deze taak aan een ingenieur toe te wijzen; hij moet ervoor zorgen dat alle relevante documenten zijn opgesteld voordat de definitieve koopakte wordt ondertekend. De ingenieur stelt ook het topografisch diagram en de plattegronden van het huis op, die nodig zijn voor een E-ID.
Dit is relevant voor degenen die al een woning in Griekenland bezitten. Voordat u een woning verhuurt of verkoopt, bent u verplicht om een EPC (Energieprestatiecertificaat) op te nemen in de huurovereenkomst of de koopakte. Voor de afgifte van een EPC wordt een inspectie uitgevoerd door een gespecialiseerde ingenieur uit het register van energie-inspecteurs.
Bij eigendomsoverdrachten in Griekenland zijn meerdere fasen en contacten met verschillende professionals en overheidsinstanties betrokken. Hiertoe behoren juridische toetsing, technische documentatie, belastingaangiften en registratieprocedures. De notaris stelt traditioneel het contract op en formaliseert dit, terwijl het verzamelen van documenten en de coördinatie van administratieve stappen vaak door de partijen en hun adviseurs wordt uitgevoerd. De notaris in Griekenland treedt op als een openbaar ambtenaar die gespecialiseerd is in onroerendgoedoverdrachten, verantwoordelijk voor het opstellen van de koopakte en het waarborgen dat de procedure in overeenstemming is met de Griekse wetgeving. Om gebruik te maken van notariële diensten bij onroerendgoedtransacties in Griekenland wordt een openbaar notaris aangesteld om het verkoopcontract te formaliseren in een notariële akte. Tijdens de eigendomsoverdracht stelt de notaris de notariële akte op en waarmerkt deze, controleert hij de objectieve waarde van het onroerend goed voor belastingberekeningen en kan hij officiële afschriften van de akte verstrekken voor juridische doeleinden. In vergelijking met andere Europese landen was de rol van de notaris in Griekenland tot nu toe beperkter. Onlangs is echter een nieuw kader ingevoerd, waardoor de rol van de notaris aanzienlijk wordt uitgebreid.
Artikel 15 van Wet 5293/2026 stelt de notaris aan als centraal aanspreekpunt voor de uitvoering van eigendomsoverdrachten. Binnen dit kader is de notaris verantwoordelijk voor het opstellen van de overeenkomst in overleg met de partijen en het coördineren van de stappen die nodig zijn voor de voltooiing ervan. De notaris is tevens in staat om de benodigde documentatie rechtstreeks bij overheidsinstanties op te vragen via interoperabele systemen. De documentatie omvat onder meer belastingverklaringen, verzekeringsverklaringen, de elektronische identiteit van het onroerend goed en kadastrale uittreksels.
De wet kent de notaris een actieve rol toe bij de afhandeling van fiscale verplichtingen in verband met de transactie. De notaris dient de relevante belastingaangiften in via het myPROPERTY-platform, op basis van de door de partijen verstrekte informatie. De notaris int en draagt de verschuldigde belastingen af aan de belastingdienst, waaronder overdrachtsbelasting en, indien van toepassing, successierechten, schenkingsrechten of rechten op schenkingen door ouders. De notaris is tevens verantwoordelijk voor het innen en betalen van de vergoedingen die vereist zijn voor de registratie van het contract bij het kadaster.
In Griekenland houden notarissen geen geblokkeerde rekeningen aan en is het hen niet toegestaan de koopprijs in ontvangst te nemen. In plaats daarvan betaalt de koper doorgaans rechtstreeks aan de verkoper. De koper moet de verkoper de overeengekomen koopprijs betalen, meestal via een bankoverschrijving of een gegarandeerde cheque via een Griekse bank. Dit proces verschilt van dat in veel andere landen, waar notarissen wel geld mogen beheren of aanhouden. Nadat de koopakte is ondertekend, krijgt de koper doorgaans enkele dagen de tijd om de betaling te voltooien voordat de transactie definitief wordt afgerond. De rol van de notaris is om te verifiëren en vast te leggen dat de betaling is voltooid in overeenstemming met het Griekse eigendomsrecht.
Na de ondertekening van het contract en de voltooiing van de vereiste betalingen dient de notaris de notariële akte in voor registratie bij het kadaster via interoperabele systemen. Deze indiening voltooit het formele proces van de overdracht van de eigendomsrechten.
De bepalingen met betrekking tot de notaris die optreedt als „one-stop-shop” worden niet automatisch toegepast bij de publicatie van de wet. Volgens wet 5293/2026 wordt de inwerkingtreding van dit systeem bepaald door een gezamenlijk ministerieel besluit, waarin het tijdstip van implementatie, de technische details en het toepassingsgebied worden gespecificeerd. Tot de uitvaardiging van dit besluit en de activering van het systeem blijven eigendomsoverdrachten de bestaande procedurele structuur volgen.
Wet 5293/2026 introduceert een meer gecentraliseerd model voor de coördinatie van eigendomsoverdrachten, in vergelijking met de bestaande structuur. Onder het huidige systeem zijn de partijen en hun adviseurs verantwoordelijk voor het verzamelen van documentatie, het indienen van verklaringen en de coördinatie met meerdere overheidsinstanties, terwijl de rol van de notaris voornamelijk gericht is op het opstellen en uitvoeren van de overeenkomst. Onder het nieuwe kader worden deze administratieve en procedurele stappen in grotere mate geconcentreerd binnen de verantwoordelijkheden van de notaris. De notaris is aangewezen om de voorbereiding van de transactie, het verzamelen van de vereiste documenten, de indiening en betaling van belastingen en de registratie van het contract te beheren. De hervorming wijzigt niet de onderliggende wettelijke en technische vereisten die van toepassing zijn op eigendomsoverdrachten, maar verandert de wijze waarop deze vereisten worden gecoördineerd en uitgevoerd.
Een makelaar is een bevoegde professional die kopers en verkopers bijstaat bij onroerendgoedtransacties. Hij beschikt over een portefeuille met onroerend goed en kan bezichtigingen regelen. Bovendien kan hij u adviseren over alle zaken die verband houden met de aankoop van onroerend goed in Griekenland, zoals het kiezen van de wijk en het type woning dat het beste bij u past, en over zaken als belastingen, lokale regelgeving en procedures. Zodra u een geschikte woning heeft gevonden, kan hij u bijstaan bij de onderhandelingen met de verkoper. Er zijn verschillende soorten makelaars actief in Griekenland:
Deze zijn voornamelijk gevestigd in Athene en richten zich op het hogere segment van de markt.
Deze makelaars zijn vaak zeer bekwaam, maar niet altijd servicegericht en willen de deal soms te snel rond krijgen.
Makelaarskantoren in de meer toeristische gebieden werken voornamelijk met West-Europese klanten. Het is noodzakelijk om ter plaatse te informeren naar de reputatie en de dienstverlening van de makelaar.
Elxis valt in deze categorie. Het voordeel hiervan is dat u een vast aanspreekpunt heeft en antwoorden op uw vragen krijgt in het Engels, Grieks, Nederlands, Frans of Duits, en dat u alles kunt bespreken met ervaren makelaars en juridische experts die dagelijks met internationale klanten te maken hebben.
U moet een duidelijke schriftelijke overeenkomst ondertekenen met een erkende makelaar, waarin de overeengekomen makelaarscourtage wordt vermeld, in een taal die u begrijpt. Onderteken nooit iets in het Grieks als u niet precies weet wat er staat. Voor de meeste Griekse makelaars ligt de makelaarscourtage tussen 2% en 4% plus btw.
Het is belangrijk om een accountant in te schakelen die u helpt met belastingaangiften zodra u een woning in Griekenland bezit. Het maakt niet uit of u in Griekenland of in een ander land gaat wonen. Het blijft noodzakelijk om een accountant te hebben. De accountant dient jaarlijkse belastingaangiften in, begeleidt u bij de betaling van belastingen (inkomstenbelasting, onroerendgoedbelasting, enz.) en informeert u over alle belastingzaken die verband houden met het bezit van onroerend goed in Griekenland. Direct nadat de aankoop van de woning is afgerond, is de accountant degene die het onroerend goed aangeeft op uw E9-formulier. Als u onroerend goed koopt voor passief inkomen of als investering, is het eveneens noodzakelijk om een accountant te hebben. Elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die inkomsten verdient in Griekenland is verplicht om jaarlijks belastingaangiften in te dienen.
19.10.2026
Wanneer het moment aanbreekt om uw vakantiehuis in Griekenland te verkopen, is de eerste echte vraag wat het waard is. Misschien wilt u kleiner gaan wonen, uw leven na uw pensioen vereenvoudigen, of komt u er gewoon minder vaak dan vroeger.
03.09.2026
“Hoe kan ik vanuit het buitenland een huis in Griekenland kopen dat nog niet is gebouwd?”
Dat is een veelgestelde vraag die wij krijgen van klanten die geïnteresseerd zijn in de aankoop van een huis op plan.
28.08.2026
Een volmacht is een cruciaal juridisch instrument voor internationale kopers en verkopers van onroerend goed. Dit juridische document verleent een andere persoon de bevoegdheid om namens u op te treden bij onroerendgoedtransacties, waardoor u tijdens het verkoopproces niet persoonlijk aanwezig hoeft te zijn. Of u nu een Duitse gepensioneerde bent die een vakantiehuis op Kreta koopt of een Nederlands gezin dat uw onroerend goed op Corfu wil verkopen: dankzij een volmacht kunt u de verkoop van onroerend goed afronden terwijl u in uw eigen land verblijft.
10.08.2026
Voor veel mensen begint het idee om een huis in Griekenland te bezitten met een gevoel. De zonnige dagen, de zee, een rustiger levensritme. Wat vaak volgt, is een meer praktische vraag: „Hoe gaat het kopen van een huis hier eigenlijk in zijn werk?”
Juist om deze reden hebben wij de volgende gids opgesteld, zodat u een duidelijk overzicht krijgt van hoe het aankoopproces van een huis in Griekenland in zijn werk gaat.
07.08.2026
Het kopen van een woning in Griekenland vanuit het buitenland roept een terechte vraag op. Kunnen de formaliteiten worden afgehandeld met een digitale handtekening, zodat u nooit naar Griekenland hoeft te vliegen om persoonlijk te ondertekenen? Voor sommige documenten is het antwoord ja. Voor de documenten waarmee de eigendom daadwerkelijk wordt overgedragen, is dat niet het geval. Een Griekse koopakte wordt ondertekend in aanwezigheid van een notaris, en die stap kan niet digitaal worden uitgevoerd. Daarom worden digitale handtekeningen in Griekenland weliswaar geaccepteerd voor privédocumenten, zoals bepaalde overeenkomsten en verklaringen, maar niet voor openbare documenten. Daaronder vallen de notariële koopakte en de volmacht. U kunt geen eigenaar worden van een Grieks onroerend goed door een document digitaal te ondertekenen. De overdracht vindt altijd plaats in aanwezigheid van een notaris, hetzij in uw aanwezigheid, hetzij via een volmacht die persoonlijk is ondertekend.
03.08.2026
Als u van plan bent een woning in Griekenland te kopen, heeft u waarschijnlijk al nagedacht over de manier waarop u deze gaat financieren. Afhankelijk van uw land van herkomst kan een hypotheek een optie zijn. Het afsluiten van een hypotheek in Griekenland als niet-ingezetene is niet altijd even eenvoudig, dus is het nuttig om te begrijpen hoe het proces in zijn werk gaat voordat u begint. Het algemene proces verloopt bij de meeste banken op dezelfde manier, hoewel de details verschillen en van jaar tot jaar kunnen veranderen. De tarieven zijn afhankelijk van de bank die u benadert en van uw persoonlijke profiel. In de regel betalen niet-ingezeten kopers iets meer dan ingezetenen. In de onderstaande paragrafen wordt uitgelegd wat u kunt verwachten. U hoeft geen inwoner van Griekenland te zijn om een hypotheek aan te vragen. De meeste Griekse banken hanteren echter strengere regels voor mensen die in het buitenland wonen. Bij sommige banken, maar niet bij alle, moet u een Griekse belastingplichtige zijn, wat betekent dat uw fiscale woonplaats in Griekenland moet liggen om in aanmerking te komen voor een lening.
22.06.2026
Elke woning in Griekenland moet voortaan over een eigen digitaal dossier beschikken. Dit wordt de Elektronische Gebouwidentiteit, of E-ID (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου) genoemd. De Elektronische Gebouwidentiteit bundelt de belangrijkste gegevens over een onroerend goed in één beveiligd online dossier. Hierin worden de huidige staat van het gebouw, de vergunningen en bouwtekeningen, en alle wijzigingen die in de loop der jaren zijn aangebracht, vastgelegd. Voor iedereen die een woning in Griekenland koopt of verkoopt, is dit een van de belangrijkste documenten geworden om te begrijpen. In deze gids wordt uitgelegd wat de E-ID is, wat erin staat, wie deze opstelt en waarom deze van belang is op het moment dat een onroerend goed van eigenaar verandert.
10.06.2026
Als u een woning in Griekenland bezit en overweegt deze te verkopen, is een van de eerste dingen waar u waarschijnlijk aan denkt een praktische kwestie: wat moet ik aan de makelaar betalen? Het is verstandig om deze vraag vroeg te stellen, en het antwoord bepaalt hoe u de verkoop begroot en wat u kunt verwachten van het makelaarskantoor dat u vertegenwoordigt.
.jpg)
