Δικηγόροι, συμβολαιογράφοι και μεσίτες: Ποιοι συμμετέχουν στη διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα;

3. Ο συμβολαιογράφος

Η μεταβίβαση ακινήτων στην Ελλάδα περιλαμβάνει πολλά στάδια και αλληλεπιδράσεις με διάφορους επαγγελματίες και δημόσιες αρχές. Αυτά περιλαμβάνουν νομικό έλεγχο, τεχνική τεκμηρίωση, φορολογικές δηλώσεις και διαδικασίες καταχώρισης. Ο συμβολαιογράφος παραδοσιακά συντάσσει και επικυρώνει τη σύμβαση, ενώ η συλλογή εγγράφων και ο συντονισμός των διοικητικών διαδικασιών πραγματοποιούνται συχνά από τα μέρη και τους συμβούλους τους. Ο συμβολαιογράφος στην Ελλάδα ενεργεί ως δημόσιος λειτουργός ειδικευμένος στις μεταβιβάσεις ακινήτων, υπεύθυνος για τη σύνταξη της πράξης αγοραπωλησίας και τη διασφάλιση της συμμόρφωσης της διαδικασίας με την ελληνική νομοθεσία. Για την παροχή συμβολαιογραφικών υπηρεσιών σε συναλλαγές ακινήτων στην Ελλάδα, διορίζεται δημόσιος συμβολαιογράφος για να επισημοποιήσει τη σύμβαση πώλησης σε συμβολαιογραφική πράξη. Κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου, ο συμβολαιογράφος συντάσσει και επικυρώνει τη συμβολαιογραφική πράξη, επαληθεύει την αντικειμενική αξία του ακινήτου για φορολογικούς υπολογισμούς και μπορεί να παρέχει επίσημα αντίγραφα της πράξης για νομικούς σκοπούς. Σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην Ελλάδα ήταν μέχρι τώρα πιο περιορισμένος. Ωστόσο, πρόσφατα θεσπίστηκε ένα νέο πλαίσιο, σύμφωνα με το οποίο ο ρόλος του συμβολαιογράφου αναβαθμίζεται σημαντικά.

Το πλαίσιο «One-Stop Shop»

Το άρθρο 15 του Νόμου 5293/2026 καθιερώνει τον συμβολαιογράφο ως το κεντρικό σημείο για την εκτέλεση των μεταβιβάσεων ακινήτων. Στο πλαίσιο αυτό, ο συμβολαιογράφος είναι υπεύθυνος για την προετοιμασία της σύμβασης σε συμφωνία με τα μέρη και τον συντονισμό των βημάτων που απαιτούνται για την ολοκλήρωσή της. Ο συμβολαιογράφος έχει επίσης τη δυνατότητα να ανακτά τα απαραίτητα έγγραφα απευθείας από τις δημόσιες αρχές μέσω διαλειτουργικών συστημάτων. Τα έγγραφα αυτά περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, πιστοποιητικά φορολογικής εκκαθάρισης, πιστοποιητικά ασφαλιστικής εκκαθάρισης, την ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου και κτηματολογικά αποσπάσματα.

Φορολογικές και διοικητικές ευθύνες

Ο νόμος αναθέτει στον συμβολαιογράφο ενεργό ρόλο στη διαχείριση των φορολογικών υποχρεώσεων που σχετίζονται με τη συναλλαγή. Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει τις σχετικές φορολογικές δηλώσεις μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY, με βάση τις πληροφορίες που παρέχονται από τα μέρη. Ο συμβολαιογράφος εισπράττει και αποδίδει τους ισχύοντες φόρους στις φορολογικές αρχές, συμπεριλαμβανομένου του φόρου μεταβίβασης και, κατά περίπτωση, του φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής δωρεάς. Ο συμβολαιογράφος είναι επίσης υπεύθυνος για την είσπραξη και την καταβολή των τελών που απαιτούνται για την καταχώριση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο ή στο Κτηματολογικό Μητρώο.

Διαχείριση χρηματοοικονομικών συναλλαγών

Στην Ελλάδα, οι συμβολαιογράφοι δεν διατηρούν λογαριασμούς μεσεγγύησης και δεν επιτρέπεται να λαμβάνουν το τίμημα της αγοράς. Αντ' αυτού, ο αγοραστής συνήθως πληρώνει τον πωλητή απευθείας. Ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει στον πωλητή το συμφωνηθέν τίμημα, συνήθως μέσω τραπεζικού εμβάσματος ή εγγυημένης επιταγής μέσω ελληνικής τράπεζας. Αυτή η διαδικασία διαφέρει από πολλές άλλες χώρες όπου οι συμβολαιογράφοι μπορούν να διαχειρίζονται ή να κρατούν χρήματα. Μετά την υπογραφή της πράξης αγοραπωλησίας, ο αγοραστής έχει συνήθως μερικές ημέρες για να ολοκληρώσει την πληρωμή πριν οριστικοποιηθεί η συναλλαγή. Ο ρόλος του συμβολαιογράφου είναι να επαληθεύσει και να τεκμηριώσει ότι η πληρωμή έχει ολοκληρωθεί σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο περί ακινήτων.

Καταχώριση της συναλλαγής

Μετά την υπογραφή της σύμβασης και την ολοκλήρωση των απαιτούμενων πληρωμών, ο συμβολαιογράφος υποβάλλει τη συμβολαιογραφική πράξη για καταχώριση στο Κτηματολόγιο ή στο Κτηματολογικό Μητρώο μέσω διαλειτουργικών συστημάτων. Με την υποβολή αυτή ολοκληρώνεται η επίσημη διαδικασία μεταβίβασης των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.

Εφαρμογή του πλαισίου

Οι διατάξεις που αφορούν τον συμβολαιογράφο ως «ενιαίο κέντρο εξυπηρέτησης» δεν εφαρμόζονται αυτόματα με τη δημοσίευση του νόμου. Σύμφωνα με τον Νόμο 5293/2026, η έναρξη λειτουργίας αυτού του συστήματος καθορίζεται με κοινή υπουργική απόφαση, η οποία προσδιορίζει τον χρόνο εφαρμογής, τις τεχνικές λεπτομέρειες και το πεδίο εφαρμογής. Μέχρι την έκδοση της απόφασης αυτής και την ενεργοποίηση του συστήματος, οι μεταβιβάσεις ακινήτων συνεχίζουν να ακολουθούν την υφιστάμενη διαδικαστική δομή.

Πεδίο εφαρμογής της μεταρρύθμισης

Ο Νόμος 5293/2026 εισάγει ένα πιο κεντρικό μοντέλο για τον συντονισμό των μεταβιβάσεων ακινήτων, σε σύγκριση με την υφιστάμενη δομή. Στο πλαίσιο του ισχύοντος συστήματος, τα μέρη και οι σύμβουλοί τους είναι υπεύθυνοι για τη συλλογή εγγράφων, την υποβολή δηλώσεων και τον συντονισμό με πολλαπλές δημόσιες αρχές, ενώ ο ρόλος του συμβολαιογράφου επικεντρώνεται κυρίως στη σύνταξη και την υπογραφή της σύμβασης. Στο πλαίσιο του νέου πλαισίου, αυτά τα διοικητικά και διαδικαστικά βήματα συγκεντρώνονται σε μεγαλύτερο βαθμό στις αρμοδιότητες του συμβολαιογράφου. Ο συμβολαιογράφος ορίζεται να διαχειρίζεται την προετοιμασία της συναλλαγής, την ανάκτηση των απαιτούμενων εγγράφων, την υποβολή και την καταβολή των φόρων, καθώς και την καταχώριση της σύμβασης. Η μεταρρύθμιση δεν τροποποιεί τις υποκείμενες νομικές και τεχνικές απαιτήσεις που διέπουν τις μεταβιβάσεις ακινήτων, αλλά αλλάζει τον τρόπο συντονισμού και εκτέλεσης αυτών των απαιτήσεων.

4. Ο μεσίτης ακινήτων

Ο μεσίτης ακινήτων είναι ένας αδειούχος επαγγελματίας που βοηθά αγοραστές και πωλητές στις συναλλαγές ακινήτων. Διαθέτει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων και μπορεί να οργανώσει επισκέψεις. Επιπλέον, μπορεί να σας συμβουλεύσει για όλα τα θέματα που αφορούν την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, όπως η επιλογή της περιοχής και του τύπου ακινήτου που σας ταιριάζει καλύτερα, καθώς και για θέματα όπως η φορολογία, οι τοπικοί κανονισμοί και οι διαδικασίες. Μόλις βρείτε ένα κατάλληλο ακίνητο, μπορεί να σας βοηθήσει στις διαπραγματεύσεις με τον πωλητή. Στην Ελλάδα δραστηριοποιούνται διάφοροι τύποι κτηματομεσιτών:

Μεγάλες μεσιτικές εταιρείες

Αυτές βρίσκονται κυρίως στην Αθήνα και ασχολούνται με το ανώτερο τμήμα της αγοράς.

Μικροί «παραδοσιακοί» Έλληνες κτηματομεσίτες

Αυτοί οι μεσίτες είναι συχνά πολύ ικανοί, αλλά δεν είναι πάντα προσανατολισμένοι στην εξυπηρέτηση, καθώς μερικές φορές θέλουν να κλείσουν τη συμφωνία πολύ γρήγορα.

«Τουριστικά» μεσιτικά γραφεία

Τα μεσιτικά γραφεία στις πιο τουριστικές περιοχές συνεργάζονται κυρίως με πελάτες από τη Δυτική Ευρώπη. Είναι απαραίτητο να ενημερωθείτε τοπικά για τη φήμη και τις υπηρεσίες του μεσίτη ακινήτων.

Διεθνείς εταιρείες, ειδικευμένες στην ελληνική αγορά ακινήτων

Η Elxis ανήκει σε αυτή την κατηγορία. Το πλεονέκτημα είναι ότι έχετε ένα σημείο επαφής και λαμβάνετε απαντήσεις στις ερωτήσεις σας στα αγγλικά, ελληνικά, ολλανδικά, γαλλικά ή γερμανικά, ενώ μπορείτε να συζητήσετε τα πάντα με έμπειρους μεσίτες και νομικούς εμπειρογνώμονες που ασχολούνται καθημερινά με διεθνείς πελάτες.

Αναμενόμενες αμοιβές μεσιτών

Πρέπει να υπογράψετε μια σαφή γραπτή συμφωνία με έναν εξουσιοδοτημένο μεσίτη, στην οποία θα αναγράφεται η συμφωνηθείσα αμοιβή μεσιτείας, σε γλώσσα που κατανοείτε. Μην υπογράφετε ποτέ τίποτα στα ελληνικά αν δεν γνωρίζετε ακριβώς τι λέει. Για τους περισσότερους Έλληνες κτηματομεσίτες, η αμοιβή μεσιτείας κυμαίνεται μεταξύ 2% και 4% συν ΦΠΑ.

5. Ο λογιστής

Είναι σημαντικό να προσλάβετε έναν λογιστή για να σας βοηθήσει με τις φορολογικές δηλώσεις μόλις αποκτήσετε κατοικία στην Ελλάδα. Δεν έχει σημασία αν θα ζήσετε στην Ελλάδα ή σε άλλη χώρα. Θα είναι απαραίτητο να έχετε λογιστή. Ο λογιστής υποβάλλει ετήσιες φορολογικές δηλώσεις, σας καθοδηγεί σχετικά με την πληρωμή φόρων (φόρος εισοδήματος, φόρος ακίνητης περιουσίας κ.λπ.) και σας ενημερώνει για οποιοδήποτε φορολογικό θέμα σχετίζεται με την ιδιοκτησία ακινήτου στην Ελλάδα. Αμέσως μετά την ολοκλήρωση της αγοράς του σπιτιού, ο λογιστής είναι αυτός που δηλώνει το ακίνητο στο έντυπο Ε9. Εάν αγοράζετε ένα ακίνητο για παθητικό εισόδημα ή ως επένδυση, είναι επίσης απαραίτητο να έχετε λογιστή. Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που αποκτά εισόδημα στην Ελλάδα υποχρεούται να υποβάλλει ετήσιες φορολογικές δηλώσεις εισοδήματος.