Θέλω να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα, αλλά δεν ξέρω τίποτα για τη διαδικασία. Με ποιον θα συνεργαστώ όταν αγοράζω σπίτι στην Ελλάδα; Αν δεν μιλάω ελληνικά, θα με βοηθήσει κάποιος με τα έγγραφα; Χρειάζομαι δικηγόρο, μεσίτη ή μηχανικό; Ποιες από αυτές τις επαφές πρέπει να έχω στην Ελλάδα πριν ξεκινήσω τη διαδικασία αγοράς κατοικίας;
1. Tο Δικηγόρος
Ο δικηγόρος είναι ένας από τους πιο σημαντικούς και χρήσιμους πόρους που μπορείτε να έχετε ως αλλοδαπός αγοραστής ακινήτων στην Ελλάδα. Ο δικηγόρος σας βοηθάει να πλοηγηθείτε σε πολλά μέρη της αγοράς κατοικίας, ειδικά στη νομική ορολογία που σας αφήνει να λέτε "όλα είναι ελληνικά για μένα." Ο δικηγόρος σας βοηθάει στα εξής:
Αναζήτηση τίτλων γης
Ο δικηγόρος ελέγχει την αλληλουχία των τίτλων ιδιοκτησίας και την ύπαρξη ενεχύρων (υποθήκες, απαιτήσεις τρίτων κ.λπ..) για να διασφαλίσει ότι όλα είναι νομικά εντάξει (δέουσα επιμέλεια).
Ειδικές άδειες
Ο δικηγόρος μπορεί να σας συμβουλεύσει σχετικά με τυχόν πρόσθετες άδειες που απαιτούνται σε ορισμένες περιοχές της Ελλάδας. Για παράδειγμα, ειδικές άδειες μπορεί να απαιτούνται για αλλοδαπούς που αγοράζουν σε παραμεθόριες περιοχές. Άλλες εξαιρέσεις ισχύουν για δασικές εκτάσεις, περιοχές στρατιωτικού ενδιαφέροντος και περιοχές προστασίας Natura 2000.
Επανεξέταση και διαπραγμάτευση συμφωνιών αγοράς
Ο δικηγόρος μπορεί να προετοιμάσει το ιδιωτικό συμφωνητικό αγοράς, ένα από τα πρώτα βήματα της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα. Ο δικηγόρος μπορεί επίσης να σας συμβουλεύσει ή να επανεξετάσει τους όρους και τις προϋποθέσεις του συμβολαίου για λογαριασμό σας, ώστε να διασφαλίσει ότι τα συμφέροντά σας είναι ασφαλή.
Μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου
Εάν έχετε υπογράψει πληρεξούσιο, ο δικηγόρος σας μπορεί να υπογράψει το τελικό συμβόλαιο αγοράς εκ μέρους σας, το οποίο μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου στο όνομά σας. Επιπλέον, ο δικηγόρος μπορεί να βοηθήσει στην καταχώριση των συμβολαίων στο Κτηματολόγιο ή/και στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Χρειάζεται να προσλάβω δικηγόρο για να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα;
Δεν υπάρχει νομική υποχρέωση να προσλάβετε δικηγόρο για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, αλλά είναι συνιστάται έντονα, διότι αυτός/αυτή διενεργεί όλους τους ελέγχους δέουσας επιμέλειας, συντονίζει την όλη διαδικασία και σας καθοδηγεί από το Α έως το Ζ.
2. Ο μηχανικός
Ο μηχανικός συμμετέχει σε πολλές τεχνικές πτυχές μιας μεταβίβασης ακινήτου στην Ελλάδα, συμπεριλαμβανομένων των διαδικασιών που σχετίζονται με τις ενεργειακές αξιολογήσεις, τη χωροθέτηση και τις οικοδομικές άδειες. Για παράδειγμα, ένας μηχανικός είναι απαραίτητος όταν:
Λήψη οικοδομικής άδειας
Εάν πρόκειται για οικόπεδο με σκοπό την ανέγερση κατοικίας, ο μηχανικός θα πραγματοποιήσει όλους τους ελέγχους για να βεβαιωθεί ότι το οικόπεδο είναι οικοδομήσιμο, ότι η κατοικία θα κατασκευαστεί σύμφωνα με τις οικοδομικές απαιτήσεις και ότι πληροί άλλους τοπικούς κανονισμούς.
Απόκτηση e-ID για μεταβίβαση ακινήτου
Το "E-ID" (ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου) είναι ένα ηλεκτρονικό αρχείο που περιλαμβάνει ποικίλες πληροφορίες σχετικά με ένα ακίνητο που πωλείται. Το E-ID πρέπει να καταρτιστεί από εγγεγραμμένο μηχανικό και θα περιλαμβάνει πληροφορίες όπως τα κατασκευαστικά σχέδια, την άδεια οικοδομής, την ενεργειακή του απόδοση και αν έχουν γίνει επεκτάσεις ή μετατροπές στο σπίτι.
Σημειώστε ότι η ανάθεση του έργου αυτού σε μηχανικό αποτελεί υποχρέωση του πωλητή, ο οποίος πρέπει να διασφαλίσει ότι όλα τα σχετικά έγγραφα έχουν συνταχθεί πριν από την υπογραφή της τελικής πράξης αγοράς. Ο μηχανικός θα προετοιμάσει επίσης το το τοπογραφικό διάγραμμα και τις κατόψεις της κατοικίας που είναι απαραίτητες για ένα E-ID.
Εκχώρηση ενεργειακής βαθμολογίας
Αυτό αφορά όσους έχουν ήδη ιδιόκτητο σπίτι στην Ελλάδα. Πριν από την ενοικίαση ή την πώληση ενός ακινήτου, είστε υποχρεωμένοι να συμπεριλάβετε ένα ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) στο μισθωτήριο συμβόλαιο ή στο συμβόλαιο αγοράς. Για την έκδοση ενός ΠΕΑ, γίνεται επιθεώρηση από εξειδικευμένο μηχανικό από το μητρώο Ενεργειακών Επιθεωρητών.
3. Tσυμβολαιογράφος
Ο συμβολαιογράφος έχει έναν πιο παθητικό ρόλο στη συναλλαγή ακινήτων σε σύγκριση με τους συμβολαιογράφους σε άλλες χώρες- είναι το πρόσωπο της ελληνικής κυβέρνησης που διασφαλίζει ότι η συναλλαγή γίνεται όπως απαιτείται από την ελληνική νομοθεσία. Μερικοί από τους ρόλους τους στη διαδικασία είναι:
Κοινή χρήση βασικών εγγράφων και πληροφοριών
Ο συμβολαιογράφος στην Ελλάδα μπορεί να σας ενημερώσει για την αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία επηρεάζει τους ετήσιους φόρους που θα πληρώσετε. Μπορεί επίσης να παράσχει επίσημα αντίγραφα του συμβολαίου και στα δύο μέρη.
Υπολογισμός του φόρου μεταβίβασης
Στην Ελλάδα, ο φόρος μεταβίβασης που πληρώνετε κατά την αγορά ενός ακινήτου είναι 3.09%. Το ποσοστό αυτό φορολογείται είτε επί της τιμής αγοράς είτε επί του 'αντικειμενική αξία' του ακινήτου, όποιο από τα δύο είναι υψηλότερο. Ο συμβολαιογράφος κάνει τους υπολογισμούς για την αντικειμενική αξία και υποβάλλει τα έγγραφα αυτά στις ελληνικές φορολογικές αρχές για έγκριση, πριν από την καταβολή του φόρου μεταβίβασης.
Κατάρτιση της πράξης αγοράς
Αφού ο πωλητής και ο αγοραστής συγκεντρώσουν όλα τα απαιτούμενα έγγραφα, ο συμβολαιογράφος θα συντάξει την πράξη αγοράς σε συνεργασία με τον δικηγόρο του πωλητή και του αγοραστή και θα καλέσει και τα δύο μέρη να προσέλθουν και να υπογράψουν την τελική πράξη αγοράς, είτε αυτοπροσώπως είτε μέσω των εξουσιοδοτημένων αντιπροσώπων τους.
4. Ο κτηματομεσίτης
Ο κτηματομεσίτης είναι ένας επαγγελματίας με άδεια που βοηθά αγοραστές και πωλητές σε συναλλαγές ακινήτων. Διαθέτουν ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων και μπορούν να οργανώσουν προβολές. Επιπλέον, μπορούν να σας συμβουλεύσουν σε όλα τα θέματα που αφορούν την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, όπως η επιλογή της περιοχής και του τύπου ακινήτου που σας ταιριάζει καλύτερα, καθώς και σε θέματα όπως η φορολογία, οι τοπικοί κανονισμοί και οι διαδικασίες. Μόλις βρείτε το κατάλληλο ακίνητο, μπορούν να σας βοηθήσουν στις διαπραγματεύσεις με τον πωλητή.
Στην Ελλάδα δραστηριοποιούνται διάφοροι τύποι κτηματομεσιτών:
Μεγάλες χρηματιστηριακές εταιρείες
Αυτές βρίσκονται κυρίως στην Αθήνα και ασχολούνται με το ανώτερο τμήμα της αγοράς.
Μικρά 'παραδοσιακά' ελληνικά κτηματομεσιτικά γραφεία
Αυτοί οι πράκτορες είναι συχνά πολύ ικανά, αλλά όχι πάντα προσανατολισμένα στις υπηρεσίες γραφεία που μερικές φορές θέλουν να ολοκληρώσουν τη συμφωνία πολύ γρήγορα.
"Τουριστικά" μεσιτικά γραφεία
Τα μεσιτικά γραφεία στις πιο τουριστικές περιοχές συνεργάζονται κυρίως με πελάτες από τη Δυτική Ευρώπη. Είναι απαραίτητο να ενημερωθείτε τοπικά για τη φήμη και τις υπηρεσίες του μεσίτη.
Διεθνή Γραφεία, Εξειδικευμένα στα Ελληνικά Ακίνητα
Η Elxis εμπίπτει σε αυτή την κατηγορία. Το πλεονέκτημα είναι ότι έχετε το σημείο επαφής σας και λαμβάνετε απαντήσεις στις ερωτήσεις σας στα αγγλικά, ολλανδικά ή γερμανικά και μπορείτε να συζητήσετε τα πάντα με έμπειρους μεσίτες και νομικούς εμπειρογνώμονες που ασχολούνται καθημερινά με διεθνείς πελάτες.
Αναμενόμενες αμοιβές πράκτορα
Πρέπει να υπογράψετε μια σαφή γραπτή συμφωνία με εξουσιοδοτημένο μεσίτη, στην οποία θα αναφέρεται η συμφωνηθείσα αμοιβή μεσιτείας, σε γλώσσα που καταλαβαίνετε. Ποτέ μην υπογράφετε τίποτα στα ελληνικά αν δεν γνωρίζετε ακριβώς τι λέει.
Για τους περισσότερους Έλληνες κτηματομεσίτες, η αμοιβή μεσιτείας κυμαίνεται μεταξύ 2% και 4% συν ΦΠΑ.
5. Ο λογιστής
Είναι σημαντικό να προσλάβετε έναν λογιστή για να σας βοηθήσει με τις φορολογικές δηλώσεις μόλις αποκτήσετε σπίτι στην Ελλάδα. Δεν έχει σημασία αν θα ζείτε στην Ελλάδα ή σε άλλη χώρα. Θα εξακολουθεί να είναι απαραίτητο να έχετε έναν λογιστή.
Ο λογιστής υποβάλλει ετήσιες φορολογικές δηλώσεις, σας καθοδηγεί για την πληρωμή των φόρων (φόρος εισοδήματος, φόρος ακίνητης περιουσίας, κλπ.) και σας ενημερώνει για κάθε φορολογικό θέμα που σχετίζεται με την ιδιοκτησία ακινήτου στην Ελλάδα. Αμέσως μετά την ολοκλήρωση της αγοράς κατοικίας, ο λογιστής είναι αυτός που δηλώνει το ακίνητο στο έντυπο Ε9.
Εάν αγοράζετε ένα ακίνητο για παθητικό εισόδημα ή ως επένδυση, είναι επίσης απαραίτητο να έχετε λογιστή. Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που αποκτά εισόδημα στην Ελλάδα υποχρεούται να υποβάλλει ετήσιες δηλώσεις φορολογικών εσόδων. Για έναν πλήρη κατάλογο των φόρων για τα σπίτια στην Ελλάδα, δείτε εδώ.
