Οριζόντια έναντι κάθετης ιδιοκτησίας: Ποια είναι η διαφορά όταν αγοράζετε ακίνητο στην Ελλάδα;

Συμβουλές αγοράς

05.08.2025

Summer House in Tinos | Photo by Louisa Nicolaidou

Αν σκέφτεστε να αγοράσετε κατοικία στην Ελλάδα, ίσως συναντήσετε δύο νομικούς όρους που ακούγονται απλοί, αλλά διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο στην ιδιοκτησία ακινήτων: η οριζόντια και η κάθετη ιδιοκτησία. Με την πρώτη ματιά, αυτοί οι όροι μπορεί να φαίνονται απλώς ως τεχνικές διακρίσεις. Στην πραγματικότητα, όμως, διαμορφώνουν βασικές πτυχές της ιδιοκτησίας, όπως τη δομή του ακινήτου, τον τρόπο κατανομής των κοινόχρηστων χώρων, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών, καθώς και τις υποχρεώσεις συντήρησης που ενδέχεται να ισχύουν.

Τι σημαίνει οριζόντια ιδιοκτησία στην Ελλάδα;

Ας ξεκινήσουμε με τα βασικά. Η οριζόντια ιδιοκτησία αναφέρεται στην αποκλειστική ιδιοκτησία μιας συγκεκριμένης μονάδας (όπως ενός διαμερίσματος, μιας μεζονέτας ή μιας βίλας), σε συνδυασμό με την κοινή ιδιοκτησία του οικοπέδου και των κοινόχρηστων χώρων. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μια μονάδα μπορεί να συνοδεύεται από δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης ορισμένων χώρων (όπως ένας ιδιωτικός κήπος ή μια θέση στάθμευσης), τα οποία προορίζονται για την αποκλειστική χρήση του ιδιοκτήτη της εν λόγω μονάδας. Εάν υπάρχουν τέτοια δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης, θα αναφέρονται σαφώς στην πράξη σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Αυτό το είδος ιδιοκτησίας συναντάται σε κτίρια ή συγκροτήματα με πολλαπλές μονάδες, ακόμη και αν αυτές δεν είναι τοποθετημένες η μία πάνω στην άλλη.

Έτσι, όταν αγοράζετε ένα τέτοιο ακίνητο, θα είστε αποκλειστικός ιδιοκτήτης της μονάδας σας, αλλά θα μοιράζεστε επίσης την ιδιοκτησία και τις ευθύνες για το οικόπεδο και τους κοινόχρηστους χώρους με τους άλλους ιδιοκτήτες.

Αυτό σημαίνει ότι υπόκεισθε σε μια συμφωνία κτιριακών κανονισμών, η οποία μπορεί να καθορίζει τα πάντα σχετικά με τους κοινόχρηστους χώρους και τη σχέση μεταξύ των συνιδιοκτητών, από τον τρόπο διαχείρισης των επισκευών έως τις επιτρεπόμενες μετατροπές, και ακόμη και κανόνες σχετικά με τον θόρυβο ή τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις. Αυτοί οι κανονισμοί περιλαμβάνονται στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και στους κανονισμούς συνιδιοκτησίας, και είναι σημαντικοί επειδή καθορίζουν τις προσδοκίες στους κοινόχρηστους χώρους. Για παράδειγμα, η εγκατάσταση ηλιακών συλλεκτών στην οροφή ή η πραγματοποίηση αλλαγών στην πρόσοψη του κτιρίου ενδέχεται να απαιτεί την άδεια των άλλων συνιδιοκτητών. Εν ολίγοις, η οριζόντια ιδιοκτησία συχνά συνοδεύεται από μια σειρά κανόνων λόγω του κοινοτικού χαρακτήρα του ακινήτου.

Τι είναι η κάθετη ιδιοκτησία και πού συναντάται;

Από την άλλη πλευρά, η κάθετη ιδιοκτησία αναφέρεται σε μια πιο ανεξάρτητη μορφή ιδιοκτησίας, όπου κάθε ιδιοκτήτης κατέχει αποκλειστικά δικαιώματα επί μιας αυτόνομης κατοικίας μαζί με το συγκεκριμένο τμήμα γης στο οποίο είναι χτισμένη. Αυτό το μεμονωμένο οικόπεδο αποτελεί μέρος ενός μεγαλύτερου τεμαχίου γης που έχει υποδιαιρεθεί σε διάφορες «κάθετες» μονάδες, καθεμία από τις οποίες ανήκει σε διαφορετικό ιδιοκτήτη. Εκτός από το ιδιωτικό τους τμήμα, όλοι οι ιδιοκτήτες μοιράζονται την κοινή ιδιοκτησία των κοινόχρηστων χώρων ολόκληρου του μεγαλύτερου τεμαχίου.

Έτσι, σε αυτόν τον τύπο ιδιοκτησίας, κάθε κατοικία ανήκει ανεξάρτητα και έχει αποκλειστική χρήση συγκεκριμένων τμημάτων του οικοπέδου (όπως ο κήπος ή ο χώρος της πισίνας), ενώ το οικόπεδο στο σύνολό του παραμένει υπό κοινή ιδιοκτησία. Σε αντίθεση με την οριζόντια ιδιοκτησία, στην κάθετη ιδιοκτησία, κάθε ιδιοκτήτης είναι συνήθως υπεύθυνος για τα έξοδα συντήρησης της κατοικίας του και του συγκεκριμένου τμήματος γης στο οποίο είναι χτισμένη. Ωστόσο, τυχόν έξοδα που σχετίζονται με τα κοινόχρηστα τμήματα του ευρύτερου οικοπέδου, όπως δρόμοι πρόσβασης ή άλλοι κοινόχρηστοι χώροι, συνήθως κατανέμονται μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, σύμφωνα με τους όρους που ορίζονται στην πράξη σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας και στον κανονισμό συνιδιοκτησίας.

Επίσης, σε αυτόν τον τύπο ιδιοκτησίας, υπόκεισθε σε συμφωνία κανονισμού πολυκατοικίας (Κανονισμός Πολυκατοικίας), η οποία καθορίζει τα πάντα σχετικά με τους κοινόχρηστους χώρους και τη σχέση μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Τι πρέπει να προσέχουν οι αγοραστές;

Τόσο η οριζόντια όσο και η κάθετη ιδιοκτησία είναι νομικά αναγνωρισμένες δομές στην Ελλάδα και είναι απολύτως έγκυρες και ασφαλείς όταν τηρείται σωστά το νομικό πλαίσιο. Το πιο σημαντικό είναι να συνεργαστείτε με μια εξειδικευμένη νομική ομάδα που μπορεί να σας καθοδηγήσει στις λεπτομέρειες, να διασφαλίσει τη σωστή καταχώριση και να σας βοηθήσει να κατανοήσετε τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις σας.

Ανεξάρτητα από τον τύπο ιδιοκτησίας που αγοράζετε, η νομική σαφήνεια είναι απαραίτητη. Η δομή της ιδιοκτησίας, μαζί με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις, πρέπει να περιγράφεται με σαφήνεια στην πράξη σύστασης του ακινήτου και στον κανονισμό συγκυριότητας. Στο πλαίσιο του νομικού ελέγχου στα αρχεία του αρμόδιου Κτηματολογίου και του Ελληνικού Κτηματολογίου, ο δικηγόρος σας θα εξετάσει προσεκτικά όλα τα σχετικά έγγραφα για να διασφαλίσει ότι η μονάδα που αγοράζετε είναι νομικά καθορισμένη, σωστά καταχωρημένη και απαλλαγμένη από βάρη ή διαφορές.

Η επιλογή μεταξύ οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας στην Ελλάδα επηρεάζει τόσο τον τρόπο ζωής όσο και την επένδυση. Η οριζόντια ιδιοκτησία προσφέρει κοινόχρηστους χώρους και κοινότητα, ενώ η κάθετη ιδιοκτησία παρέχει πλήρη έλεγχο επί ενός κτιρίου.