Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε κατοικία στην Ελλάδα, μπορεί να συναντήσετε δύο νομικούς όρους που ακούγονται απλοί αλλά παίζουν σημαντικό ρόλο στην ιδιοκτησία ακινήτων: Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία. Με την πρώτη ματιά, μπορεί να φαίνονται απλώς τεχνικές διακρίσεις. Στην πραγματικότητα, διαμορφώνουν βασικές πτυχές της ιδιοκτησίας, όπως η δομή του ακινήτου, ο τρόπος με τον οποίο μοιράζονται οι κοινόχρηστοι χώροι, τα δικαιώματα και οι ευθύνες των ιδιοκτητών και οι ευθύνες συντήρησης που μπορεί να ισχύουν.
Τι σημαίνει οριζόντια ιδιοκτησία στην Ελλάδα;
Ας ξεκινήσουμε με τα βασικά. Οριζόντια ιδιοκτησία αναφέρεται στην αποκλειστική κυριότητα μιας συγκεκριμένης μονάδας (όπως διαμέρισμα, μεζονέτα ή βίλα), σε συνδυασμό με την κοινή κυριότητα του οικοπέδου και των κοινόχρηστων χώρων. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μια μονάδα μπορεί να συνοδεύεται από δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης σε ορισμένους χώρους (όπως ιδιωτικός κήπος ή θέση στάθμευσης), που προορίζονται για την αποκλειστική χρήση του ιδιοκτήτη της συγκεκριμένης μονάδας. Αν υπάρχουν τέτοια δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης, αυτά θα αναφέρονται ρητά στο συμβόλαιο σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Αυτό το είδος ιδιοκτησίας συναντάται σε κτίρια ή συγκροτήματα με πολλές μονάδες, ακόμη και αν αυτές δεν είναι στοιβαγμένες η μία πάνω στην άλλη.
Έτσι, όταν αγοράζετε ένα τέτοιο ακίνητο, θα είστε αποκλειστικός ιδιοκτήτης της μονάδας σας, αλλά θα μοιράζεστε επίσης την ιδιοκτησία και τις ευθύνες για το οικόπεδο και τους κοινόχρηστους χώρους με τους άλλους ιδιοκτήτες.
Αυτό σημαίνει ότι υπόκεισθε σε μια συμφωνία κανονισμού δόμησης, η οποία μπορεί να υπαγορεύει τα πάντα σχετικά με τους κοινόχρηστους χώρους και τη σχέση μεταξύ των συνιδιοκτητών, από τον τρόπο με τον οποίο γίνονται οι επισκευές μέχρι τις επιτρεπόμενες μετατροπές, ακόμη και τους κανόνες σχετικά με τον θόρυβο ή τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αυτοί οι κανονισμοί μπορούν να βρεθούν στην πράξη ίδρυσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών και στους κανονισμούς συνιδιοκτησίας και είναι σημαντικοί επειδή καθορίζουν τις προσδοκίες στους κοινόχρηστους χώρους. Για παράδειγμα, η εγκατάσταση ηλιακών συλλεκτών στην οροφή ή η πραγματοποίηση αλλαγών στην πρόσοψη του κτιρίου μπορεί να απαιτεί την άδεια των άλλων συνιδιοκτητών. Εν ολίγοις, η οριζόντια ιδιοκτησία συχνά συνοδεύεται από ένα σύνολο κανόνων λόγω του κοινόχρηστου χαρακτήρα του ακινήτου.
Τι είναι η κάθετη ιδιοκτησία και πού συναντάται;
Από την άλλη πλευρά, η κάθετη ιδιοκτησία αναφέρεται σε μια πιο ανεξάρτητη μορφή ιδιοκτησίας, όπου κάθε ιδιοκτήτης έχει αποκλειστικά δικαιώματα επί ενός αυτόνομου σπιτιού μαζί με το συγκεκριμένο τμήμα γης στο οποίο είναι χτισμένο. Αυτό το μεμονωμένο οικόπεδο αποτελεί μέρος ενός μεγαλύτερου αγροτεμαχίου που έχει υποδιαιρεθεί σε διάφορες "κάθετες" μονάδες, καθεμία από τις οποίες ανήκει σε διαφορετικό ιδιοκτήτη. Εκτός από το ιδιωτικό τους τμήμα, όλοι οι ιδιοκτήτες μοιράζονται από κοινού την κυριότητα των κοινόχρηστων χώρων ολόκληρου του μεγαλύτερου οικοπέδου.
Έτσι, σε αυτόν τον τύπο ιδιοκτησίας, κάθε κατοικία ανήκει ανεξάρτητα και έχει αποκλειστική χρήση συγκεκριμένων τμημάτων του οικοπέδου (όπως ο κήπος ή ο χώρος της πισίνας), ενώ το οικόπεδο στο σύνολό του παραμένει υπό κοινή ιδιοκτησία. Σε αντίθεση με την οριζόντια ιδιοκτησία, στην κάθετη ιδιοκτησία, κάθε ιδιοκτήτης είναι συνήθως υπεύθυνος για τα έξοδα συντήρησης της κατοικίας του και του συγκεκριμένου τμήματος γης στο οποίο είναι χτισμένο. Ωστόσο, τυχόν δαπάνες που σχετίζονται με τα κοινά τμήματα του μεγαλύτερου γεωτεμαχίου, όπως οι δρόμοι πρόσβασης ή άλλοι κοινόχρηστοι χώροι, συνήθως κατανέμονται μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, σύμφωνα με τους όρους που ορίζονται στην πράξη σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας και στον κανονισμό συνιδιοκτησίας. Επίσης, σε αυτόν τον τύπο ιδιοκτησίας, υπόκεισθε σε συμφωνία κανονισμού Πολυκατοικίας, η οποία υπαγορεύει τα πάντα σχετικά με τους κοινόχρηστους χώρους και τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Τι πρέπει να προσέχουν οι αγοραστές;
Τόσο η οριζόντια όσο και η κάθετη ιδιοκτησία αποτελούν νομικά αναγνωρισμένες δομές στην Ελλάδα και είναι απολύτως έγκυρες και ασφαλείς όταν το νομικό πλαίσιο ακολουθείται σωστά. Το πιο σημαντικό είναι να συνεργαστείτε με μια εξειδικευμένη νομική ομάδα που μπορεί να σας καθοδηγήσει στις λεπτομέρειες, να διασφαλίσει τη σωστή καταχώριση και να σας βοηθήσει να κατανοήσετε τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις σας.
Ανεξάρτητα από το είδος της ιδιοκτησίας που αγοράζετε, η νομική σαφήνεια είναι απαραίτητη. Η δομή της ιδιοκτησίας, μαζί με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις, θα πρέπει να περιγράφονται με σαφήνεια στο συμβόλαιο σύστασης του ακινήτου και στον κανονισμό συνιδιοκτησίας. Στο πλαίσιο του νομικού ελέγχου στα αρχεία του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου και του Ελληνικού Κτηματολογίου, ο δικηγόρος σας θα εξετάσει προσεκτικά όλα τα σχετικά έγγραφα για να διασφαλίσει ότι η μονάδα που αγοράζετε είναι νομικά καθορισμένη, σωστά καταχωρημένη και απαλλαγμένη από βάρη ή αμφισβητήσεις.
Η επιλογή μεταξύ οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας στην Ελλάδα επηρεάζει τόσο τον τρόπο ζωής όσο και την επένδυση. Η οριζόντια ιδιοκτησία προσφέρει κοινόχρηστους χώρους και κοινότητα, ενώ η κάθετη ιδιοκτησία δίνει τον πλήρη έλεγχο ενός κτιρίου.
