Οριζόντια έναντι κάθετης ιδιοκτησίας: Ποια είναι η διαφορά όταν αγοράζετε ακίνητο στην Ελλάδα;

Αν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα σπίτι στην Ελλάδα, μπορεί να συναντήσετε δύο νομικούς όρους που ακούγονται απλοί, αλλά παίζουν σημαντικό ρόλο στην ιδιοκτησία ακινήτων: οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία. Με την πρώτη ματιά, μπορεί να φαίνονται απλώς τεχνικές διακρίσεις. Στην πραγματικότητα, διαμορφώνουν βασικά στοιχεία της ιδιοκτησίας, όπως τη δομή του ακινήτου, τον τρόπο κοινής χρήσης των κοινόχρηστων χώρων, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών, καθώς και τις υποχρεώσεις συντήρησης που ενδέχεται να ισχύουν.

Τι σημαίνει οριζόντια ιδιοκτησία στην Ελλάδα;

Ας ξεκινήσουμε με τα βασικά. Η οριζόντια ιδιοκτησία αναφέρεται στην αποκλειστική ιδιοκτησία μιας συγκεκριμένης μονάδας (όπως ένα διαμέρισμα, μια μεζονέτα ή μια βίλα), σε συνδυασμό με την κοινή ιδιοκτησία του οικοπέδου και των κοινόχρηστων χώρων. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μια μονάδα μπορεί να συνοδεύεται από δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης ορισμένων χώρων (όπως ιδιωτικός κήπος ή θέση στάθμευσης), τα οποία προορίζονται για την αποκλειστική χρήση του ιδιοκτήτη της εν λόγω μονάδας. Εάν υπάρχουν τέτοια δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης, θα αναφέρονται σαφώς στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Αυτό το είδος ιδιοκτησίας συναντάται σε κτίρια ή συγκροτήματα με πολλαπλές μονάδες, ακόμη και αν αυτές δεν είναι στοιβαγμένες η μία πάνω στην άλλη.

Έτσι, όταν αγοράζετε ένα τέτοιο ακίνητο, θα είστε ο αποκλειστικός ιδιοκτήτης της μονάδας σας, αλλά θα μοιράζεστε επίσης την ιδιοκτησία και τις ευθύνες για το οικόπεδο και τους κοινόχρηστους χώρους με τους άλλους ιδιοκτήτες.

Αυτό σημαίνει ότι υπόκεισθε σε μια συμφωνία ρύθμισης του κτιρίου, η οποία μπορεί να καθορίζει τα πάντα σχετικά με τους κοινόχρηστους χώρους και τη σχέση μεταξύ των συνιδιοκτητών, από τον τρόπο χειρισμού των επισκευών έως τις επιτρεπόμενες μετατροπές, και ακόμη και τους κανόνες σχετικά με τον θόρυβο ή τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις. Αυτοί οι κανονισμοί περιλαμβάνονται στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και στους κανονισμούς συνιδιοκτησίας και είναι σημαντικοί επειδή καθορίζουν τις προσδοκίες στους κοινόχρηστους χώρους. Για παράδειγμα, η εγκατάσταση ηλιακών συλλεκτών στην οροφή ή η πραγματοποίηση αλλαγών στην πρόσοψη του κτιρίου μπορεί να απαιτεί την άδεια των άλλων συνιδιοκτητών. Εν ολίγοις, η οριζόντια ιδιοκτησία συχνά συνοδεύεται από ένα σύνολο κανόνων λόγω της κοινοτικής φύσης του ακινήτου.

Τι είναι η κάθετη ιδιοκτησία και πού βρίσκεται;

Από την άλλη πλευρά, η κάθετη ιδιοκτησία αναφέρεται σε μια πιο ανεξάρτητη μορφή ιδιοκτησίας, όπου κάθε ιδιοκτήτης έχει αποκλειστικά δικαιώματα σε μια αυτόνομη κατοικία μαζί με το συγκεκριμένο τμήμα γης στο οποίο είναι χτισμένη. Αυτό το μεμονωμένο οικόπεδο αποτελεί μέρος ενός μεγαλύτερου αγροτεμαχίου που έχει υποδιαιρεθεί σε διάφορες «κάθετες» μονάδες, καθεμία από τις οποίες ανήκει σε διαφορετικό ιδιοκτήτη. Εκτός από το ιδιωτικό τους τμήμα, όλοι οι ιδιοκτήτες μοιράζονται την κοινή ιδιοκτησία των κοινόχρηστων χώρων ολόκληρου του μεγαλύτερου αγροτεμαχίου.

Έτσι, σε αυτόν τον τύπο ιδιοκτησίας, κάθε σπίτι είναι ανεξάρτητο και έχει αποκλειστική χρήση συγκεκριμένων τμημάτων του οικοπέδου (όπως ο κήπος ή η πισίνα), ενώ το οικόπεδο στο σύνολό του παραμένει υπό κοινή ιδιοκτησία. Σε αντίθεση με την οριζόντια ιδιοκτησία, στην κάθετη ιδιοκτησία, κάθε ιδιοκτήτης είναι συνήθως υπεύθυνος για τα έξοδα συντήρησης της κατοικίας του και του συγκεκριμένου τμήματος του οικοπέδου στο οποίο είναι χτισμένη. Ωστόσο, τα έξοδα που σχετίζονται με τα κοινόχρηστα τμήματα του μεγαλύτερου οικοπέδου, όπως οι δρόμοι πρόσβασης ή άλλοι κοινόχρηστοι χώροι, συνήθως κατανέμονται μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, σύμφωνα με τους όρους που ορίζονται στην πράξη σύστασης κάθετων ιδιοκτησιών και στον κανονισμό συνιδιοκτησίας. Επίσης, σε αυτόν τον τύπο ιδιοκτησίας, υπόκεισθε σε συμφωνία κανονισμού πολυκατοικίας (Κανονισμός Πολυκατοικίας), η οποία καθορίζει τα πάντα σχετικά με τους κοινόχρηστους χώρους και τη σχέση μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Τι πρέπει να προσέχουν οι αγοραστές;

Τόσο η οριζόντια όσο και η κάθετη ιδιοκτησία είναι νομικά αναγνωρισμένες δομές στην Ελλάδα και είναι απολύτως έγκυρες και ασφαλείς όταν το νομικό πλαίσιο ακολουθείται σωστά. Το πιο σημαντικό είναι να συνεργαστείτε με μια εξειδικευμένη νομική ομάδα που μπορεί να σας καθοδηγήσει στις λεπτομέρειες, να εξασφαλίσει τη σωστή εγγραφή και να σας βοηθήσει να κατανοήσετε τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις σας.

Ανεξάρτητα από τον τύπο ιδιοκτησίας που αγοράζετε, η νομική σαφήνεια είναι απαραίτητη. Η δομή της ιδιοκτησίας, μαζί με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις, πρέπει να περιγράφεται με σαφήνεια στην πράξη σύστασης του ακινήτου και στον κανονισμό συνιδιοκτησίας. Στο πλαίσιο του νομικού ελέγχου στα αρχεία του αρμόδιου Κτηματολογίου και του Ελληνικού Κτηματολογίου, ο δικηγόρος σας θα εξετάσει προσεκτικά όλα τα σχετικά έγγραφα για να διασφαλίσει ότι η μονάδα που αγοράζετε είναι νομικά καθορισμένη, σωστά καταχωρημένη και απαλλαγμένη από βάρη ή διαφορές.

Η επιλογή μεταξύ οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας στην Ελλάδα επηρεάζει τόσο τον τρόπο ζωής όσο και την επένδυση. Η οριζόντια ιδιοκτησία προσφέρει κοινόχρηστους χώρους και κοινότητα, ενώ η κάθετη ιδιοκτησία παρέχει πλήρη έλεγχο ενός κτιρίου.