05.08.2025
Wenn Sie darüber nachdenken, eine Immobilie in Griechenland zu erwerben, stoßen Sie möglicherweise auf zwei Rechtsbegriffe, die einfach klingen, aber eine wichtige Rolle beim Immobilienbesitz spielen: horizontales und vertikales Eigentum. Auf den ersten Blick mögen diese Begriffe wie reine technische Unterscheidungen erscheinen. Tatsächlich prägen sie jedoch wesentliche Aspekte des Eigentums, wie beispielsweise die Struktur der Immobilie, die gemeinsame Nutzung von Gemeinschaftsflächen, die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie die gegebenenfalls geltenden Instandhaltungspflichten.
Beginnen wir mit den Grundlagen. Ein „horizontales Eigentum“ bezieht sich auf das ausschließliche Eigentum an einer bestimmten Einheit (wie einer Wohnung, einer Maisonette oder einer Villa), kombiniert mit dem Miteigentum an dem Grundstück und den Gemeinschaftsflächen. In einigen Fällen kann eine Einheit mit ausschließlichen Nutzungsrechten für bestimmte Bereiche (wie einen privaten Garten oder einen Parkplatz) verbunden sein, die dem Eigentümer dieser Einheit zur ausschließlichen Nutzung vorbehalten sind. Wenn solche ausschließlichen Nutzungsrechte bestehen, werden sie in der Gründungsurkunde der horizontalen Eigentumsgemeinschaft klar angegeben.
Diese Art des Eigentums findet sich in Gebäuden oder Komplexen mit mehreren Einheiten, auch wenn diese nicht übereinander angeordnet sind.
Wenn Sie also eine solche Immobilie erwerben, besitzen Sie Ihre Einheit exklusiv, teilen sich jedoch das Eigentum und die Verantwortung für das Grundstück und die Gemeinschaftsflächen mit den anderen Eigentümern.
Das bedeutet, dass Sie einer Hausordnung unterliegen, die alle Aspekte der Gemeinschaftsflächen und der Beziehungen zwischen den Miteigentümern regelt – von der Durchführung von Reparaturen über zulässige Umbauten bis hin zu Vorschriften bezüglich Lärm oder Kurzzeitvermietungen. Diese Vorschriften finden sich in der Gründungsurkunde der Wohnungseigentümergemeinschaft und in der Hausordnung und sind wichtig, da sie die Erwartungen in den Gemeinschaftsräumen festlegen. So kann beispielsweise die Installation von Sonnenkollektoren auf dem Dach oder die Vornahme von Änderungen an der Fassade des Gebäudes die Zustimmung der anderen Miteigentümer erfordern. Kurz gesagt: Das Wohnungseigentum ist aufgrund des gemeinschaftlichen Charakters der Immobilie oft mit einer Reihe von Regeln verbunden.
Vertikales Eigentum hingegen bezeichnet eine unabhängigere Form des Eigentums, bei der jeder Eigentümer ausschließliche Rechte an einem eigenständigen Haus sowie an dem spezifischen Grundstücksteil besitzt, auf dem dieses errichtet ist. Dieses einzelne Grundstück ist Teil einer größeren Parzelle, die in mehrere „vertikale“ Einheiten unterteilt wurde, von denen jede einem anderen Eigentümer gehört. Zusätzlich zu ihrem privaten Bereich teilen sich alle Eigentümer das Miteigentum an den Gemeinschaftsflächen der gesamten größeren Parzelle.
Bei dieser Art des Eigentums befindet sich jedes Haus also in unabhängigem Besitz und verfügt über das ausschließliche Nutzungsrecht an bestimmten Teilen des Grundstücks (wie dem Garten oder dem Poolbereich), während das Grundstück als Ganzes im Miteigentum verbleibt. Anders als beim horizontalen Eigentum ist beim vertikalen Eigentum in der Regel jeder Eigentümer für die Instandhaltungskosten seiner Wohnung und des spezifischen Grundstücksanteils, auf dem diese errichtet ist, verantwortlich. Alle Ausgaben im Zusammenhang mit den gemeinschaftlichen Teilen des größeren Grundstücks, wie Zufahrtsstraßen oder andere Gemeinschaftsbereiche, werden jedoch üblicherweise unter allen Miteigentümern aufgeteilt, gemäß den Bestimmungen der Gründungsurkunde für das vertikale Eigentum und der Miteigentumsordnung.
Zudem unterliegen Sie bei dieser Art des Eigentums einer Hausordnung (Κανονισμός Πολυκατοικίας), die alle Angelegenheiten bezüglich der Gemeinschaftsflächen und der Beziehungen zwischen den Miteigentümern regelt.
Sowohl das horizontale als auch das vertikale Eigentumsrecht sind in Griechenland gesetzlich anerkannte Strukturen und bei korrekter Einhaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen vollkommen gültig und sicher. Das Wichtigste ist, mit einem qualifizierten Rechtsteam zusammenzuarbeiten, das Sie durch die Details führt, eine ordnungsgemäße Registrierung sicherstellt und Ihnen hilft, Ihre Rechte und Pflichten zu verstehen.
Unabhängig davon, welche Art von Eigentumsform Sie erwerben, ist rechtliche Klarheit unerlässlich. Die Eigentumsstruktur sowie die Rechte und Pflichten sollten in der Gründungsurkunde der Immobilie und der Miteigentumsordnung klar beschrieben sein. Im Rahmen der rechtlichen Überprüfung in den Registern des zuständigen Grundbuchamtes und des griechischen Katasters wird Ihr Anwalt alle relevanten Unterlagen sorgfältig prüfen, um sicherzustellen, dass die von Ihnen erworbene Einheit rechtlich definiert, ordnungsgemäß registriert und frei von Belastungen oder Streitigkeiten ist.
Die Wahl zwischen horizontalem und vertikalem Eigentum in Griechenland wirkt sich sowohl auf den Lebensstil als auch auf die Investition aus. Horizontales Eigentum bietet Gemeinschaftsräume und ein Gemeinschaftsgefühl, während vertikales Eigentum die volle Kontrolle über ein Gebäude gewährt.
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