Horizontale vs. vertikale Immobilie: Was ist der Unterschied beim Kauf in Griechenland?

Wenn du darüber nachdenkst, ein Haus in Griechenland zu kaufen, wirst du vielleicht auf zwei juristische Begriffe stoßen, die einfach klingen, aber beim Immobilienbesitz eine wichtige Rolle spielen: horizontales und vertikales Eigentum. Auf den ersten Blick scheinen das nur technische Unterschiede zu sein. In Wirklichkeit bestimmen sie aber wichtige Aspekte des Eigentums, wie die Struktur der Immobilie, die gemeinsame Nutzung von Gemeinschaftsflächen, die Rechte und Pflichten der Eigentümer und die möglicherweise geltenden Instandhaltungspflichten.

Was bedeutet horizontales Eigentum in Griechenland?

Fangen wir mit den Grundlagen an. Horizontales Eigentum bezieht sich auf das ausschließliche Eigentum an einer bestimmten Einheit (wie einer Wohnung, einer Maisonette oder einer Villa) in Verbindung mit dem gemeinsamen Eigentum an dem Grundstück und den Gemeinschaftsflächen. In manchen Fällen kann eine Einheit mit ausschließlichen Nutzungsrechten für bestimmte Räume (wie einen privaten Garten oder einen Parkplatz) verbunden sein, die für die ausschließliche Nutzung durch den Eigentümer dieser Einheit reserviert sind. Wenn solche ausschließlichen Nutzungsrechte bestehen, werden sie in der Gründungsurkunde der horizontalen Eigentumsrechte klar angegeben.

Diese Art von Eigentum findet man in Gebäuden oder Komplexen mit mehreren Einheiten, auch wenn diese nicht übereinander liegen.

Wenn du also eine solche Immobilie kaufst, bist du alleiniger Eigentümer deiner Einheit, teilst aber auch das Eigentum und die Verantwortung für das Grundstück und die Gemeinschaftsflächen mit den anderen Eigentümern.

Das heißt, du unterliegst einer Gebäuderegelungsvereinbarung, die alles regelt, was die Gemeinschaftsflächen und die Beziehungen zwischen den Miteigentümern betrifft, von der Art und Weise, wie Reparaturen durchgeführt werden, bis hin zu den zulässigen Änderungen und sogar Regeln in Bezug auf Lärm oder Kurzzeitvermietungen. Diese Regelungen findest du in der Urkunde zur Errichtung des Wohnungseigentums und in den Miteigentumsbestimmungen und sind wichtig, weil sie die Erwartungen in Bezug auf die Gemeinschaftsflächen festlegen. Zum Beispiel kann die Installation von Sonnenkollektoren auf dem Dach oder Änderungen an der Fassade des Gebäudes die Zustimmung der anderen Miteigentümer erfordern. Kurz gesagt, horizontales Eigentum ist aufgrund des gemeinschaftlichen Charakters der Immobilie oft mit einer Reihe von Regeln verbunden.

Was ist vertikales Eigentum und wo findet man es?

Vertikales Eigentum ist dagegen eine unabhängigere Form des Eigentums, bei der jeder Eigentümer die alleinigen Rechte an einem freistehenden Haus und dem dazugehörigen Grundstück hat. Dieses einzelne Grundstück ist Teil eines größeren Grundstücks, das in mehrere „vertikale” Einheiten unterteilt ist, die jeweils einem anderen Eigentümer gehören. Zusätzlich zu ihrem privaten Bereich teilen sich alle Eigentümer das Miteigentum an den Gemeinschaftsflächen des gesamten größeren Grundstücks.

Bei dieser Art des Eigentums ist also jedes Haus in unabhängigem Besitz und hat das ausschließliche Nutzungsrecht an bestimmten Teilen des Grundstücks (wie dem Garten oder dem Swimmingpoolbereich), während das Grundstück als Ganzes im gemeinsamen Eigentum bleibt. Anders als beim horizontalen Eigentum ist beim vertikalen Eigentum jeder Eigentümer in der Regel für die Instandhaltungskosten seiner Wohnung und des spezifischen Grundstücksanteils, auf dem sie gebaut ist, verantwortlich. Alle Kosten, die mit den gemeinsamen Teilen des größeren Grundstücks zusammenhängen, wie Zufahrtsstraßen oder andere Gemeinschaftsflächen, werden jedoch in der Regel unter allen Miteigentümern aufgeteilt, gemäß den Bedingungen, die in der Gründungsurkunde der vertikalen Eigentumswohnungen und der Miteigentumsordnung festgelegt sind. Außerdem unterliegt man bei dieser Art des Eigentums einer Hausordnung (Κανονισμός Πολυκατοικίας), die alles regelt, was die Gemeinschaftsflächen und die Beziehungen zwischen den Miteigentümern betrifft.

Worauf sollten Käufer achten?

Sowohl das horizontale als auch das vertikale Eigentum sind in Griechenland gesetzlich anerkannte Strukturen und völlig gültig und sicher, wenn der rechtliche Rahmen korrekt eingehalten wird. Das Wichtigste ist, mit einem qualifizierten Rechtsteam zusammenzuarbeiten, das dich durch die Details führt, eine ordnungsgemäße Registrierung sicherstellt und dir hilft, deine Rechte und Pflichten zu verstehen.

Unabhängig davon, welche Art von Eigentum du erwirbst, ist rechtliche Klarheit unerlässlich. Die Eigentumsstruktur sowie die Rechte und Pflichten sollten in der Gründungsurkunde der Immobilie und in der Miteigentumsordnung klar beschrieben sein. Im Rahmen der rechtlichen Prüfung in den Unterlagen des zuständigen Grundbuchamtes und des griechischen Katasteramtes wird dein Anwalt alle relevanten Unterlagen sorgfältig prüfen, um sicherzustellen, dass die von dir erworbene Einheit rechtlich definiert, ordnungsgemäß registriert und frei von Belastungen oder Streitigkeiten ist.

Die Wahl zwischen horizontalem und vertikalem Eigentum in Griechenland wirkt sich sowohl auf den Lebensstil als auch auf die Investition aus. Horizontales Eigentum bietet Gemeinschaftsräume und Gemeinschaft, während vertikales Eigentum die vollständige Kontrolle über ein Gebäude ermöglicht.