Questions fréquemment posées

Ces dernières années, la demande de biens immobiliers en Grèce a augmenté. De nombreuses raisons font de la Grèce un pays idéal pour une résidence secondaire (ou même une première résidence).

Climat

La Grèce a un climat méditerranéen typique, avec des hivers doux et des étés secs, et un ensoleillement presque permanent (320 jours par an). La période la plus chaude se situe entre fin juillet et début août, avec des températures moyennes comprises entre 29 et 35°C (84-95°F), mais c'est au cours de cette période que le vent du nord annuel provenant de la mer Égée provoque un pré-refroidissement.

Grande variété de paysages

La Grèce possède un énorme littoral, avec 3000 îles, dont 138 sont habitées. Elles offrent de belles plages, de petites baies, du soleil et de la mer. L'archipel grec est un paradis de la voile par excellence. Un pays plein d'histoire, de mythes et d'innombrables sites archéologiques. Mais la grande attraction de la Grèce reste bien sûr le soleil et la mer.

Bonne accessibilité

La Grèce est le pays qui compte le plus grand nombre d'aéroports en Europe (plus de 45). Tous les coins du pays sont accessibles quotidiennement, soit directement par un vol charter, soit avec une escale à Athènes. En voiture, la Grèce est facilement accessible via l'Italie ; à partir de plusieurs ports italiens, vous pouvez faire la traversée en voiture avec l'un des nombreux ferries de luxe.

Transparence juridique

Le droit grec s'inspire en partie des droits allemand et français. La propriété est sacrée, comme aux Pays-Bas et en Belgique par exemple. La protection de la propriété est considérée comme un droit fondamental et est inscrite dans la constitution. Lorsque les procédures légales sont accomplies avec soin, l'acheteur est 100% propriétaire, sans restrictions, réserves ou petits caractères.

Petite échelle

Contrairement à des pays comme l'Espagne ou la Turquie, la loi grecque interdit la construction de mégaprojets. Ainsi, en dehors des limites du village, un maximum de 200 m² peut être construit sur un terrain d'au moins 4 000 m². La maison à construire ne peut alors pas dépasser 7,5 mètres de haut. Ces règles strictes en matière de construction - combinées au paysage - ont permis de garantir qu'aucun projet comprenant des centaines de maisons ne puisse voir le jour en Grèce.

L'argument de vente le plus fort de la Grèce n'est peut-être pas directement mesurable, mais il n'en est pas moins perceptible. Posez cette question au visiteur moyen en Grèce et vous obtiendrez toujours la même réponse : l'hospitalité grecque. Avec tous ces arguments plus rationnels, la Grèce est pour beaucoup le pays idéal pour acheter une résidence secondaire, sur le magnifique continent ou sur l'une des nombreuses îles magnifiques, surplombant la mer grecque d'un bleu azur infini.

Pour une liste complète des avantages d'avoir une maison en Grèce, voir notre guide complet. ici.

• Conseils juridiques du début à la fin
• Près de 30 ans d'expérience dans le domaine de l'immobilier grec : excellente connaissance
• Votre point de contact en anglais, néerlandais ou allemand
• Des avocats grecs parlant anglais (et néerlandais) à votre service
• Nous nous occupons de la demande d'un numéro fiscal grec, nous aidons à l'ouverture d'un compte bancaire grec, etc.
• Nous nous occupons de l'ensemble du règlement de la vente : relevé cadastral, transfert notarié, inscription au registre foncier.
• Conseils sur des questions juridiques, fiscales et pratiques

En tant qu'étranger ne connaissant pas bien le marché local, il est conseillé de recourir aux services d'un agent immobilier.

Différents types d'agents immobiliers sont actifs en Grèce.

• Les grandes sociétés de courtage sont principalement situées à Athènes et traitent avec la partie supérieure du marché.
• Les petits agents immobiliers grecs "traditionnels", souvent très compétents mais pas toujours orientés vers le service, qui veulent parfois conclure l'affaire trop rapidement.
• Bureaux de courtage dans les zones les plus touristiques, travaillant principalement avec des clients d'Europe occidentale. Il est nécessaire de se renseigner localement sur la réputation et les services de l'agent immobilier.
• Les agences intermédiaires dans le pays d'origine de l'acheteur, spécialisées dans la Grèce. Elxis effectue ce travail depuis 1991, à la grande satisfaction de dizaines de clients chaque année. L'avantage est que vous avez votre point de contact, que vous obtenez des réponses à vos questions en anglais et que vous pouvez discuter de tout avec nos courtiers expérimentés et nos experts juridiques.

Vous devez signer un accord écrit clair avec un courtier agréé, indiquant les frais de courtage convenus, dans une langue que vous comprenez. Ne signez jamais un document en grec si vous ne savez pas exactement ce qu'il contient.

Les frais de courtage sont librement négociables ; pour la plupart des agents immobiliers grecs, ils varient entre 2% et 4%.

En Grèce, de nombreuses fonctions du notaire sont prises en charge par l'avocat. Pendant des années, la loi grecque prévoyait que le vendeur et l'acheteur devaient être assistés par leur propre avocat lors de la signature du contrat de vente. Dans le contexte de la libéralisation du marché, cette assistance juridique n'est plus obligatoire.

Dans la pratique, cependant, le rôle de l'avocat est indispensable, car il s'occupe d'un certain nombre d'actions précontractuelles et postcontractuelles qui sont essentielles pour le déroulement de la transaction. C'est certainement le cas pour les personnes qui ne sont pas familières avec le système juridique grec et le marché immobilier grec.

Elxis dispose de ses propres juristes anglophones (et néerlandophones) qui expliquent tout et s'occupent de l'ensemble du processus, du relevé cadastral à l'enregistrement cadastral.

Pour en savoir plus sur le rôle d'un agent, d'un notaire et d'un avocat lors de l'achat d'une maison en Grèce, cliquez ici.

Le rôle du notaire grec dans les transactions immobilières diffère considérablement de celui d'un notaire néerlandais ou belge, par exemple. Le notaire grec n'a pas pour tâche de recevoir le montant de l'achat, de payer le vendeur et l'agent immobilier, ni de payer les taxes ou de s'occuper du cadastre. Il n'est qu'un représentant de l'État grec qui veille à ce que la transaction se déroule conformément à la loi grecque.

Il conseille les parties concernées, tient les registres publics des biens immobiliers, calcule les taxes, passe l'acte et fournit les copies officielles aux parties. Son rôle est donc plus de coordination que d'exécution. Tout le "travail en cours" est en pratique effectué par l'avocat de l'acheteur.

Pour en savoir plus sur le rôle d'un agent, d'un notaire et d'un avocat lors de l'achat d'une maison en Grèce, cliquez ici.

Oui, plus d'un tiers de nos clients ont trouvé eux-mêmes la maison de leurs rêves et nous ont ensuite demandé de superviser et de gérer l'achat. Nous les assistons lors des premiers entretiens avec le vendeur, de la négociation du prix, de la conclusion d'un accord sous seing privé, d'un relevé cadastral et d'un acte notarié.

Nous prenons soin de vous pour que vous ayez une belle maison.

Lorsque le vendeur et l'acheteur se sont mis d'accord sur le prix d'achat, le vendeur doit transférer le titre de propriété (acte d'achat, acte de donation ou d'héritage, etc.) à l'acheteur. L'acheteur doit faire appel à un avocat, de préférence avec lequel il peut communiquer dans une langue qu'il comprend, et lui remettre les titres de propriété afin qu'il puisse en vérifier l'authenticité auprès d'un bureau des hypothèques compétent.

L'examen des titres de propriété est essentiel et doit être effectué avec soin. Il s'agit en effet du fondement juridique de votre logement. L'examen comprend une vérification de la légitimité des titres et de l'existence d'éventuels privilèges sur le bien auprès du bureau des hypothèques compétent. Cet examen doit porter sur une période d'au moins 20 ans (en raison des délais de prescription). En outre, les éventuels privilèges préexistants doivent également être vérifiés et, enfin, la recherche indiquera également à l'acheteur s'il existe des réclamations de tiers sur le bien immobilier.

Une fois que les titres de propriété ont été vérifiés et jugés conformes, un notaire est désigné par l'acheteur. Sur la base du titre de propriété existant et des données des parties contractantes (pour l'acheteur, les données de la preuve d'identité et un numéro fiscal grec suffisent), le notaire rédige un projet d'acte d'achat et calcule le montant des taxes et autres frais. L'acheteur (ou son avocat) paie les taxes avant la signature de l'acte et soumet au notaire une preuve de paiement, qui est jointe à l'acte.

Après avoir signé l'acte, le notaire en remet une copie à l'avocat de l'acheteur. Ce dernier veille à ce que cette copie soit déposée ("transférée") à la conservation des hypothèques. À partir de ce moment, c'est-à-dire dès que l'acte est inscrit dans les registres publics tenus par le bureau local des hypothèques, l'acheteur est aussi formellement le propriétaire légal du bien immobilier.

Elxis a fait ses preuves dans ce domaine depuis plus de 30 ans. Les fondations juridiques d'une maison sont tout aussi importantes, si ce n'est plus, que ses fondations réelles. Nous comprenons très bien que nos clients nous confient souvent tout leur argent pour réaliser la maison de leurs rêves en Grèce. Et nous ne prenons pas cela à la légère. Si quelque chose d'un tant soit peu suspect apparaissait lors de notre enquête sur les titres de propriété, nous préférerions voir cette transaction tomber à l'eau plutôt que d'opter pour un "gain rapide". C'est pourquoi les liens que nous tissons avec la grande majorité de nos clients vont au-delà d'une relation purement commerciale. Nos clients sont toujours invités à nous consulter pour n'importe quelle question, même des années après leur achat. Pour eux, il peut s'agir d'une nouvelle affaire, pour nous, il s'agit d'une pratique quotidienne.

Pour en savoir plus sur toutes les étapes du processus d'achat, consultez notre rubrique guide complet.

Oui, le numéro fiscal (AFM) est obligatoire pour toutes les personnes (morales) qui souhaitent acheter un bien immobilier en Grèce, quelle que soit leur nationalité.

La procédure pour l'obtenir est assez simple. Le numéro d'identification fiscale est délivré gratuitement par l'administration fiscale sur présentation d'une pièce d'identité en cours de validité et après avoir rempli un formulaire de demande spécifique.

Si vous nous avez donné une procuration, nous pouvons demander le numéro d'identification fiscale en votre nom.

Pour en savoir plus sur les numéros d'impôts grecs, consultez notre Guide complet.

Il n'est pas nécessaire de disposer d'un compte bancaire grec. Toutefois, les autorités fiscales grecques doivent être informées de manière transparente de l'origine des fonds requis. Si vous n'êtes pas en mesure de prouver l'origine de l'argent, vous courez le risque que les autorités fiscales grecques considèrent le montant du prix d'achat et les frais de transfert comme des revenus acquis en Grèce et prélèvent un impôt sur le revenu ! Nous vous indiquons la marche à suivre pour que cela se fasse dans le respect de la loi.

Un compte bancaire en Grèce peut s'avérer utile une fois que vous êtes propriétaire d'une maison en Grèce, par exemple pour payer la facture d'énergie par prélèvement automatique.

Pour ouvrir un compte bancaire en Grèce, vous devrez déposer un certain nombre de documents auprès de la banque, conformément aux directives européennes. La plupart des banques exigent les informations suivantes :

• • Numéro fiscal grec (AFM)
  • Copie de la pièce d'identité
  • Un justificatif de domicile, par exemple un extrait de l'état civil ou une facture d'électricité, d'eau ou de téléphone.
  • Déclaration de l'employeur ou extrait Chambre de commerce
  • Évaluation fiscale

Dans le passé, il était possible de se faire ouvrir un compte bancaire par procuration. Cela n'est plus possible au niveau européen dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d'argent. Par conséquent, la présence personnelle du (des) titulaire(s) du compte est requise lors de l'ouverture d'un compte bancaire.

En savoir plus sur les comptes bancaires grecs dans notre guide complet.

Pour le calcul des droits de mutation, la valeur contractuelle spécifiée sert de base. Les autorités fiscales vérifient la valeur déclarée par rapport à la "valeur fiscale objective" du bien, qui est déterminée par le ministère des finances. Cette valeur fiscale sert de limite inférieure à l'impôt à payer.

Le montant des frais de mutation (frais d'acheteur) varie selon qu'il s'agit a) d'une nouvelle habitation ou b) d'une habitation ou d'un terrain existant. Dans le cas d'une nouvelle construction, la TVA est due depuis le 1er janvier 2006, tandis que les droits de mutation sont dus sur les constructions existantes et les terrains à bâtir. La "valeur fiscale objective" est également la limite inférieure de la TVA. Toutefois, si l'on achète un bâtiment neuf sur plan, il est souvent possible de construire légalement, ce qui permet de réduire considérablement les coûts.

Les coûts de transfert se composent des éléments suivants :

Guide complet des taxes sur les logements en Grèce ici.

Pour les terrains à bâtir situés dans le plan architectural d'une ville ou d'un village, il n'y a pas de restrictions substantielles en ce qui concerne les possibilités de construction. Toutefois, le propriétaire doit se renseigner auprès d'un architecte ou d'un ingénieur civil sur ce qui peut ou ne peut pas être construit.

Les terrains constructibles situés en dehors du plan d'urbanisme sont soumis à des restrictions assez strictes. À quelques exceptions près, les terrains situés en dehors du plan d'urbanisme ne peuvent être construits que s'ils ont une superficie d'au moins 4 000 m². Un maximum de 200 m² peut alors être construit sur un tel terrain (à l'exclusion des débarras, du garage, des terrasses et de la piscine). La délivrance d'un permis de construire prend plusieurs mois et est valable 4 ans, avec une possibilité de prolongation de 4 ans.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en dehors du plan d'urbanisme, dans une zone où l'on soupçonne la présence d'un site archéologique, il convient de contacter le service archéologique et de demander une enquête. En outre, il convient de demander au service des forêts une déclaration confirmant que le terrain ne fait pas partie d'une zone forestière, car il est interdit de construire dans les zones forestières.

Guide complet des terrains forestiers en Grèce ici.

La taxe foncière a été introduite en Grèce il y a quelques années et est calculée en fonction de la taille de la maison et du terrain.

Pour les maisons, cette taxe est calculée en fonction de la taille et de l'emplacement de la maison et du terrain sur lequel elle se trouve. Pour la plupart des maisons (de vacances), cette taxe est de 3 à 4 euros par mètre carré construit (pour une maison d'environ 100 m², vous payez donc 300 à 400 euros de taxe foncière annuelle). L'évaluation annuelle de cette taxe (ENFIA est l'abréviation grecque) peut être téléchargée en ligne sur le site web des autorités fiscales grecques. Vous devez disposer d'un nom d'utilisateur et d'un mot de passe, que vous devez demander à l'administration fiscale. Le représentant qui s'occupe de vos affaires fiscales en Grèce (généralement un comptable) disposera de ces données de connexion ou pourra les demander pour vous.

Guide complet des taxes sur les logements en Grèce ici.

Le règlement européen 650/2012 prévoit que la loi applicable en matière de succession est la loi du pays dans lequel le testateur avait sa résidence habituelle au moment de son décès. Cette résidence habituelle est déterminée au cas par cas, en tenant compte de toutes les circonstances. Prenons un exemple pratique courant : Dans le cas d'un ressortissant néerlandais ou belge qui a un lien étroit et permanent avec son pays d'origine (domicile / travail / centre des liens sociaux et familiaux) et qui possède une maison en Grèce où il passe plusieurs mois par an, la loi néerlandaise ou belge s'applique respectivement.

En outre, l'art. 28 du code civil grec stipule que la loi du pays de nationalité du testateur au moment du décès s'applique aux questions de succession. Concrètement, cela signifie que même si, pour une raison quelconque, la loi grecque devait être applicable, le code civil grec renvoie à l'application matérielle de la loi de la nationalité du testateur. Le règlement notarial et cadastral a lieu en Grèce.

Il est bien sûr également possible de choisir une loi par le biais d'un testament. Dans ce cas, on stipule que la loi du pays dont on a la nationalité s'applique.

L'acceptation de l'héritage grec doit être faite par un notaire grec et enregistrée dans le registre foncier grec. Vous pouvez également contacter Elxis à ce sujet.

Pour en savoir plus sur l'impôt sur les successions en Grèce, consultez notre site web. guide complet.