Ces dernières années, la demande en immobilier en Grèce a beaucoup augmenté. Il y a plein de raisons qui font de la Grèce un pays parfait pour une résidence secondaire (ou même principale).

Climat

La Grèce a un climat méditerranéen typique, avec des hivers doux et des étés secs, et du soleil presque toute l'année (320 jours par an). La période la plus chaude, c'est fin juillet-début août, avec des températures moyennes entre 29 et 35 °C, mais c'est à ce moment-là que le vent du nord qui souffle de la mer Égée apporte un peu de fraîcheur.

Grande variété de paysages

La Grèce possède un littoral immense, avec 3 000 îles, dont 138 sont habitées. Elles offrent de belles plages, de petites baies, du soleil et la mer. L'archipel grec est un paradis pour la voile par excellence. Un pays riche en histoire, en mythes et en sites archéologiques innombrables. Mais le grand attrait de la Grèce reste bien sûr le soleil et la mer.

Bonne accessibilité

La Grèce est le pays qui compte le plus d'aéroports en Europe (plus de 45). Chaque recoin du pays est accessible tous les jours, soit directement par un vol charter, soit avec une escale à Athènes. En voiture, la Grèce est facilement accessible via l'Italie ; depuis plusieurs ports italiens, vous pouvez faire la traversée en voiture avec l'un des nombreux ferries de luxe.

Transparence juridique

Le droit grec s'inspire en partie du droit allemand et français. La propriété est sacrée, comme aux Pays-Bas et en Belgique par exemple. La protection de la propriété est considérée comme un droit fondamental et est inscrite dans la constitution. Lorsque les procédures juridiques sont menées à bien avec le soin nécessaire, l'acheteur est propriétaire à 100 %, sans restrictions, réserves ou clauses en petits caractères.

Petite échelle

Contrairement à des pays comme l'Espagne et la Turquie, la loi grecque interdit la construction de mégaprojets. Ainsi, en dehors des limites du village, il est possible de construire au maximum 200 m² sur un terrain d'au moins 4 000 m². La maison à construire ne peut alors pas dépasser 7,5 mètres de hauteur. Ces règles de construction strictes, combinées au paysage, ont permis d'éviter la construction de projets comprenant des centaines de maisons en Grèce.

Le principal argument de vente de la Grèce n'est peut-être pas directement mesurable, mais il n'en est pas moins perceptible. Posez cette question à un visiteur lambda en Grèce et vous obtiendrez toujours la même réponse : l'hospitalité grecque. Avec tous les arguments plus rationnels mentionnés ci-dessus, la Grèce est pour beaucoup le pays idéal pour acheter une résidence secondaire, sur le magnifique continent ou sur l'une des nombreuses îles magnifiques, surplombant la mer azur infinie.

Pour une liste complète des avantages d'avoir une maison en Grèce, consulte notre guide complet ici.

• Conseils juridiques du début à la fin

• Presque 30 ans d'expérience dans l'immobilier grec : une super connaissance

• Votre interlocuteur en anglais, néerlandais ou allemand

• Des avocats grecs qui parlent anglais (et néerlandais) à votre service

• On s'occupe de la demande d'un numéro fiscal grec, on t'aide à ouvrir un compte bancaire grec, etc.

• On s'occupe de tout le règlement de la vente : relevé cadastral, transfert notarial, inscription au registre foncier

• Conseils sur les questions juridiques, fiscales et pratiques

En tant qu'étranger qui ne connaît pas super bien le marché local, c'est une bonne idée de faire appel à un agent immobilier.

Il y a différents types d'agents immobiliers en Grèce.

• Les grandes agences immobilières sont surtout à Athènes et s'occupent du haut de gamme.

• Les petites agences immobilières grecques « traditionnelles » sont souvent très compétentes, mais pas toujours orientées vers le service et veulent parfois conclure la transaction trop rapidement.

• Les agences immobilières dans les zones plus touristiques travaillent surtout avec des clients d'Europe occidentale. Il faut se renseigner localement sur la réputation et le service de l'agent immobilier.

• Les agences intermédiaires dans le pays d'origine de l'acheteur, spécialisées dans la Grèce. Elxis fait ce boulot depuis 1991, à la grande satisfaction de dizaines de clients chaque année. L'avantage, c'est que tu as un point de contact et que tu obtiens des réponses à tes questions en anglais et que tu peux discuter de tout avec nos courtiers expérimentés et nos experts juridiques.

Tu dois signer un contrat écrit clair avec un courtier agréé, indiquant les frais de courtage convenus, dans une langue que tu comprends. Ne signe jamais rien en grec si tu ne sais pas exactement ce que ça dit.

Les frais de courtage sont librement négociables ; pour la plupart des agents immobiliers grecs, ils varient entre 2 % et 4 %.

En Grèce, beaucoup des tâches du notaire sont gérées par l'avocat. Pendant des années, d'après la loi grecque, quand on signait un contrat de vente, le vendeur et l'acheteur devaient être aidés par leur propre avocat. Avec la libéralisation du marché, cette aide juridique n'est plus obligatoire.

En pratique, cependant, le rôle de l'avocat est indispensable, car il s'occupe d'un certain nombre d'actions pré et post-contractuelles qui sont essentielles au bon déroulement de la transaction. C'est certainement le cas pour les personnes qui ne connaissent pas bien le système juridique grec et le marché immobilier grec.

Elxis a ses propres avocats qui parlent anglais (et néerlandais) et qui expliquent tout et s'occupent de tout le processus, du relevé cadastral à l'enregistrement cadastral.

Pour en savoir plus sur le rôle d'un agent, d'un notaire et d'un avocat lors de l'achat d'une maison en Grèce, cliquez ici.

Le rôle du notaire grec dans les transactions immobilières est vraiment différent de celui d'un notaire néerlandais ou belge, par exemple. Le notaire grec n'a pas pour job de recevoir le prix d'achat, de payer le vendeur et l'agent immobilier, ni de payer les taxes ou de s'occuper de l'enregistrement foncier. Il est juste un représentant de l'État grec qui s'assure que la transaction se passe comme le veut la loi grecque.

Il conseille les parties concernées, tient les registres publics de l'immobilier, calcule les taxes, transmet l'acte et fournit les copies officielles aux parties. Son rôle est donc plus de coordination que d'exécution. Tout le « travail en cours » est en fait fait par l'avocat de l'acheteur.

Pour en savoir plus sur le rôle d'un agent, d'un notaire et d'un avocat lors de l'achat d'une maison en Grèce, cliquez ici.

Oui, plus d'un tiers de nos clients ont trouvé eux-mêmes la maison de leurs rêves et nous ont ensuite demandé de superviser et de gérer l'achat. On vous aide lors des premières discussions avec le vendeur, on négocie le prix, on prend les dispositions nécessaires au moyen d'un accord privé, d'un relevé cadastral et d'un acte notarié.

On s'occupe de tout pour que tu aies une belle maison.

Une fois que le vendeur et l'acheteur se sont mis d'accord sur le prix d'achat, le vendeur doit transférer le titre de propriété (acte d'achat, acte de donation ou d'héritage, etc.) de l'immeuble à l'acheteur. L'acheteur devrait engager un avocat, de préférence un avec lequel il peut parler dans une langue qu'il comprend, et lui donner les titres de propriété pour qu'il puisse vérifier leur authenticité auprès d'un registre hypothécaire compétent.

L'examen des titres de propriété est super important et doit être fait avec soin. Après tout, c'est la base légale de ta maison. L'examen comprend une vérification de la légitimité des titres et de l'existence de tout privilège sur le bien auprès du registre hypothécaire compétent. Cet examen doit couvrir une période d'au moins 20 ans (en raison des délais de prescription). De plus, tout privilège préexistant éventuel doit également être vérifié et, enfin, la recherche permettra également à l'acheteur de savoir s'il existe des revendications sur le bien par des tiers.

Une fois que les titres de propriété ont été vérifiés et jugés conformes, un notaire est désigné par l'acheteur. Sur la base du titre de propriété existant et des coordonnées des parties contractantes (pour l'acheteur, les coordonnées de la pièce d'identité et un numéro d'identification fiscale grec suffisent), le notaire rédige un projet d'acte d'achat et calcule le montant des taxes et autres frais. L'acheteur (ou son avocat) paie les taxes avant que l'acte soit signé et donne une preuve de paiement au notaire, qui est jointe à l'acte.

Après la signature de l'acte, le notaire remet une copie de l'acte à l'avocat de l'acheteur. Ce dernier veille ensuite à ce que cette copie soit déposée (« transférée ») au registre hypothécaire. À partir de ce moment, c'est-à-dire dès que l'acte est inscrit dans les registres publics tenus par le registre hypothécaire local, l'acheteur est aussi officiellement le propriétaire légal du bien immobilier.

Elxis a prouvé sa valeur dans ce domaine depuis plus de 30 ans. Les fondements juridiques d'une maison sont tout aussi importants, sinon plus, que ses fondations physiques. On comprend très bien que nos clients nous confient souvent tout leur argent pour réaliser leur rêve d'avoir une maison en Grèce. Et on ne prend pas ça à la légère. Si quelque chose de même vaguement suspect apparaît lors de notre enquête sur les titres de propriété, nous préférons voir cette transaction échouer plutôt que d'opter pour un « gain rapide ». En conséquence, les liens que nous tissons avec la grande majorité de nos clients vont au-delà d'une simple relation commerciale. Nos clients sont toujours les bienvenus pour nous consulter sur n'importe quel sujet, même des années après leur achat. Pour eux, il peut s'agir d'une question nouvelle, pour nous, c'est une pratique quotidienne.

Découvrez toutes les étapes du processus d'achat dans notre guide complet.

Oui. Le numéro fiscal (AFM) est obligatoire pour toutes les personnes (morales) qui veulent acheter un bien immobilier en Grèce, peu importe leur nationalité.

La procédure pour l'obtenir est assez simple. Le numéro fiscal est donné gratuitement par les autorités fiscales quand tu montres une pièce d'identité valide et remplis un formulaire spécial.

Si vous nous avez donné une procuration, nous pouvons demander le numéro fiscal en votre nom.

Pour en savoir plus, consulte notre guide complet sur les numéros d'identification fiscale grecs.

Tu n'as pas besoin d'un compte bancaire grec. Mais, les autorités fiscales grecques doivent savoir d'où viennent les fonds nécessaires. Si tu ne peux pas prouver l'origine de l'argent, les autorités fiscales grecques pourraient considérer le prix d'achat et les frais de transfert comme des revenus gagnés en Grèce et te taxer dessus ! On va t'aider à faire ça en respectant la loi.

Un compte bancaire en Grèce peut être utile une fois que tu possèdes une maison dans ce pays, par exemple pour payer la facture d'énergie par prélèvement automatique.

Pour ouvrir un compte bancaire grec, tu devras fournir plusieurs documents à la banque, conformément aux directives européennes. La plupart des banques demandent les infos suivantes :

• Numéro d'identification fiscale grec (AFM)

• Copie d'une pièce d'identité

• Justificatif de domicile, par exemple un extrait du registre civil ou une facture de services publics (électricité, eau, téléphone)

• Déclaration de l'employeur ou extrait de la Chambre de commerce

• Évaluation fiscale

Avant, on pouvait ouvrir un compte bancaire par procuration. Mais maintenant, c'est plus possible en Europe à cause de la lutte contre le blanchiment d'argent. Du coup, le ou les titulaires du compte doivent être présents en personne pour ouvrir un compte bancaire.

Pour en savoir plus sur les comptes bancaires grecs, consulte notre guide complet.

Pour calculer les frais de transfert, on se base sur la valeur du contrat. Les autorités fiscales vérifient la valeur déclarée par rapport à la « valeur fiscale objective » du bien, qui est déterminée par le ministère des Finances. Cette valeur fiscale sert de limite inférieure pour l'impôt à payer.

Le montant des frais de transfert (frais de l'acheteur) dépend du fait qu'il s'agisse a) d'une maison neuve ou b) d'une maison ou d'un terrain existant. Dans le cas d'une construction neuve, la TVA est due depuis le 1er janvier 2006, tandis que les droits de mutation sont dus sur les constructions existantes et les terrains à bâtir. La « valeur fiscale objective » est aussi le minimum pour la TVA. Mais si on achète un nouveau bâtiment sur plan, on peut souvent faire des trucs légaux pour réduire ces frais de manière significative.

Les frais de transfert comprennent les éléments suivants :

Tu trouveras ici un guide complet sur les taxes immobilières en Grèce.

Pour les terrains à bâtir qui sont dans le plan d'urbanisme d'une ville ou d'un village, il n'y a pas vraiment de restrictions sur ce qu'on peut construire. Mais, le propriétaire doit demander à un architecte ou à un ingénieur civil ce qu'il est possible de construire ou pas.

Pour les terrains à bâtir situés en dehors du plan d'urbanisme, les restrictions sont assez strictes. À quelques exceptions près, il n'est autorisé de construire sur des terrains situés en dehors du plan d'urbanisme que s'ils ont une superficie d'au moins 4 000 m². Un maximum de 200 m² peut alors être construit sur un tel terrain (à l'exclusion des débarras, garages, terrasses et piscines). L'obtention d'un permis de construire prend plusieurs mois et est valable pendant 4 ans, avec la possibilité de le prolonger pour 4 années supplémentaires.

Quand on achète un bien immobilier en dehors du plan d'urbanisme dans une zone où on soupçonne la présence d'un site archéologique, il faut contacter le service archéologique et demander une enquête. En plus, il faut demander une déclaration au service forestier confirmant que le terrain ne fait pas partie d'une zone forestière, car la construction dans les zones forestières n'est pas autorisée.

Tu trouveras ici un guide complet sur les terres forestières en Grèce.

La taxe foncière a été mise en place en Grèce il y a quelques années et est calculée en fonction de la taille de la maison et du terrain.

Pour les maisons, cette taxe est calculée en fonction de la taille et de l'emplacement de la maison et du terrain sur lequel elle est construite. Pour la plupart des maisons (de vacances), cette taxe est de 3 à 4 euros par mètre carré construit (pour une maison d'environ 100 m², vous payez donc 300 à 400 euros de taxe foncière annuelle). L'évaluation annuelle de cette taxe (ENFIA est l'abréviation grecque) peut être téléchargée en ligne sur le site web des autorités fiscales grecques. Tu dois avoir un nom d'utilisateur et un mot de passe, qu'il faut demander aux autorités fiscales. Le représentant qui s'occupe de tes affaires fiscales en Grèce (généralement un comptable) aura ces identifiants de connexion ou pourra les demander pour toi.

Tu trouveras ici un guide complet sur les impôts sur les maisons en Grèce.

Le règlement européen 650/2012 dit que la loi qui s'applique aux questions de succession, c'est celle du pays où le testateur avait sa résidence habituelle quand il est décédé. Cette résidence habituelle est déterminée au cas par cas, en tenant compte de toutes les circonstances. Pour prendre un exemple pratique courant : dans le cas d'un ressortissant néerlandais ou belge qui a un lien étroit et permanent avec son pays d'origine (domicile / travail / centre des liens sociaux et familiaux) et qui possède une maison en Grèce où il passe plusieurs mois par an, c'est le droit néerlandais ou belge qui s'applique.

En plus, l'article 28 du Code civil grec dit que c'est la loi du pays de nationalité du testateur au moment de son décès qui s'applique aux questions d'héritage. Concrètement, ça veut dire que même si, pour une raison quelconque, c'est la loi grecque qui devrait s'appliquer, le Code civil grec renvoie à l'application matérielle de la loi de la nationalité du testateur. Le règlement notarial et cadastral se fait en Grèce.

Il est bien sûr également possible de choisir la loi applicable par le biais d'un testament. Dans ce cas, on stipule que la loi du pays de sa nationalité s'applique.

L'acceptation de l'héritage grec doit être faite par un notaire grec et enregistrée au registre foncier grec. Vous pouvez également contacter Elxis à ce sujet.

Pour en savoir plus sur les droits de succession en Grèce, consulte notre guide complet.