Acheter une maison en Grèce – Le guide complet

1re partie : Pourquoi acheter une maison en Grèce

Les gens choisissent la Grèce pour de nombreuses raisons : le climat, le littoral, le rapport qualité-prix de l’immobilier, le rythme de vie et l’accueil qui leur est réservé. Voici celles que les acheteurs mentionnent le plus souvent.

Le climat grec

Le climat est l’un des premiers éléments que les acheteurs remarquent, notamment par rapport aux Pays-Bas, à l’Allemagne et à la Belgique. Les étés sont longs, secs et chauds, et les soirées restent douces jusqu’à une période avancée de la saison.

Cet été long et constant explique en partie pourquoi les maisons en bord de mer sont si prisées, et c’est également ce qui fait de la Grèce une destination idéale pour la location d’une résidence secondaire. Le climat varie selon les régions, le continent et les îles du sud conservant leur chaleur le plus longtemps.

Un littoral à nulle autre pareil

La Grèce possède l’un des plus longs littoraux d’Europe, s’étendant sur des milliers de kilomètres entre le continent et les îles. On trouve des logements avec vue sur la mer, notamment des villas en bord de mer, dans presque toutes les régions, du Péloponnèse et de la Crète aux côtes de la mer Égée et de la mer Ionienne.

La Grèce se classe également régulièrement au deuxième rang mondial pour le nombre de plages Pavillon Bleu, le label international garantissant des eaux de baignade propres et sûres. Si vous achetez près du littoral, vous ne serez que rarement loin d’une belle plage.

Des milliers d’îles

Les îles grecques se comptent par milliers, chacune possédant son propre caractère, son histoire et sa gastronomie. Santorin et Mykonos viennent peut-être immédiatement à l’esprit, avec leurs églises aux dômes bleus et leurs maisons blanchies à la chaux, mais elles ne représentent qu’une petite partie de ce tableau.

Les îles se répartissent en plusieurs groupes principaux : les Cyclades, les Sporades, le Dodécanèse, les îles du Saronique, les îles de la mer Égée du Nord, les îles Ioniennes, ainsi que les deux plus grandes, la Crète et l’Eubée.

Parmi les noms les plus connus, on peut citer Rhodes et Kos dans le Dodécanèse, Corfou, Céphalonie et Zante dans l’archipel ionien, Paros et Naxos dans les Cyclades, ainsi que Lesbos, Chios et Samos dans la mer Égée du Nord.

Des paysages variés

La Grèce concentre de nombreuses richesses sur son territoire : des plages immaculées, des collines couvertes d’oliviers, des montagnes spectaculaires, des gorges et des villages de pêcheurs paisibles. Le pays recèle également une remarquable richesse historique.

Parmi les sites classés au patrimoine mondial de l’UNESCO les plus connus figurent l’Acropole d’Athènes, le site archéologique de Delphes, le sanctuaire d’Asclépios à Épidaure et le monastère de Saint-Jean à Patmos. Où que vous achetiez, vous serez probablement à la fois proche de la nature et d’un pan du monde antique.

La valeur de l’immobilier

Par rapport à de nombreux pays européens offrant un niveau de vie similaire, l’immobilier en Grèce est généralement moins cher. Les prix sont généralement inférieurs à ceux d’autres destinations méditerranéennes telles que l’Espagne, la France, l’Italie et la Croatie.

Pour de nombreux acheteurs d’Europe du Nord, un budget identique permet d’acquérir en Grèce nettement plus d’espace, de terrain et de vue qu’au pays. Cette valeur représente une grande partie de l’attrait de ce marché.

Le « Golden Visa »

La Grèce dispose d’un programme de résidence par investissement, souvent appelé « Golden Visa ». L’acquisition d’un bien immobilier dont la valeur d’investissement dépasse un seuil défini peut vous permettre de prétendre à un titre de séjour d’une durée de cinq ans, assorti du droit de circuler au sein de l’espace Schengen pendant 90 jours au maximum sur une période de 180 jours, ainsi que de la possibilité d’inclure des membres de votre famille proche.

Les demandeurs doivent également disposer d’une assurance maladie et n’avoir aucun casier judiciaire. Le montant d’investissement requis dépend de l’emplacement et du type de bien immobilier, et des seuils inférieurs s’appliquent dans certains cas, tels que la conversion de bâtiments commerciaux en logements ou la restauration de biens classés. Les locations de courte durée ne sont pas autorisées pour les biens immobiliers relevant du « Golden Visa ».

Les montants varient en fonction de la réglementation ; nous préférons donc vérifier le montant actuel applicable à votre situation plutôt que de vous communiquer un chiffre susceptible d’être obsolète. Pour la plupart de nos clients d’Europe occidentale, le « Golden Visa » n’est pas la raison principale de leur achat, bien qu’il puisse constituer un réel avantage pour les acheteurs originaires de pays hors de l’UE.

Un système fiscal simple

Les impôts fonciers en Grèce sont généralement moins élevés que dans de nombreux autres pays européens, et le système est relativement simple à gérer. Lors de votre achat, vous obtenez un numéro d’identification fiscale grec, qui vous donne accès au portail fiscal en ligne où sont gérés les impôts fonciers et autres taxes.

Des règles d’urbanisme strictes

La législation grecque limite les projets immobiliers de grande envergure. En dehors des limites des villages, des règles strictes régissent ce qui peut être construit, notamment une superficie minimale de terrain d’au moins 4 000 mètres carrés et des limites concernant la hauteur et l’empreinte au sol de toute maison. Vous ne trouverez pas dans la campagne grecque de vastes lotissements comptant des centaines de logements identiques, ce qui garantit davantage d’intimité et offre de meilleures chances de bénéficier d’une vue dégagée.

Les habitations doivent également respecter les normes grecques en matière de résistance aux séismes. La construction n’est pas autorisée sur les terrains classés en forêt, et les zones de conservation Natura 2000 sont soumises à des restrictions supplémentaires et à des contrôles environnementaux. Ces deux mesures contribuent à préserver l’intégrité du paysage.

Le mode de vie grec

La Grèce est réputée pour son mode de vie décontracté et centré sur la famille, articulé autour de la bonne chère, de la convivialité et des activités de plein air. Les habitants sont accueillants, et dans les petites îles et les villages, il est facile de se sentir intégré à la communauté.

La Grèce compte également l’une des plus fortes proportions d’anglophones de la Méditerranée, ce qui facilite l’installation. La cuisine est fraîche, locale et occupe une place centrale dans la vie quotidienne, avec des classiques tels que la spanakopita, la moussaka, le pastitsio et le tzatziki. Achetez une maison ici, et ce mode de vie sera à votre porte toute l’année.

Partie 2 : Où acheter une maison en Grèce

Vous souhaitez donc acquérir une maison en Grèce, mais où ?

Chaque région convient à des profils différents, en fonction de ce que vous attendez de votre bien immobilier, du climat, de l’accessibilité et de l’ambiance des lieux. Voici quelques-unes des régions les plus prisées par les acheteurs internationaux.

La Crète

La Crète est la plus grande île grecque et l’une des destinations les plus prisées des acheteurs internationaux. Elle bénéficie d’étés chauds et d’hivers doux, ainsi que de l’une des saisons de location les plus longues du pays. En 2026, la Crète a reçu plus de drapeaux bleus que toute autre région grecque, avec 154 plages récompensées. Balos, Elafonissi et Falasarna comptent parmi les plus connues.

Au-delà du littoral, on trouve des gorges, des montagnes, des grottes et des sites antiques. Les villes de La Canée et d’Héraklion offrent un patrimoine historique et une architecture vénitienne, tandis que des localités plus petites telles que Vamos, Plakias, Elounda et Agios Nikolaos conviennent à ceux qui recherchent un rythme de vie plus tranquille. Nous disposons de deux agences en Crète ; il s’agit donc d’une région que nous connaissons parfaitement.

Le Péloponnèse

Le Péloponnèse est l’une des régions continentales les plus prisées, notamment grâce à son bon accès routier depuis Athènes. Il est riche en histoire, avec des sites importants à Olympie, Épidaure, Mycènes, Corinthe, Némée et Mystras, dont plusieurs sont classés au patrimoine mondial de l’UNESCO.

Le littoral est long et varié, avec des sites remarquables tels que la petite île d’Elafonisos au sud et la longue plage de Mavrovouni près de Gythio. Les prix y restent compétitifs, et nous ouvrirons bientôt une nouvelle agence à Kalamata.

Les îles Ioniennes

Les îles Ioniennes se trouvent dans la mer, à l’ouest du continent. Leur ancien nom, Heptanisa, signifie « sept îles ». Les principales sont Corfou, Leucade, Ithaque, Céphalonie, Paxos, Zante et Cythère.

Corfou se trouve à l’ouest du continent, à environ 100 kilomètres de l’Italie, et se distingue par sa végétation luxuriante et ses collines boisées. Son principal attrait est la ville de Corfou, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, avec ses forts, ses palais et ses demeures laissés par les Vénitiens, les Français, les Britanniques et les Russes. Parmi les spécialités locales, on trouve la pastitsada et le sofrito, ainsi que la liqueur de kumquat.

Leucade, parfois surnommée les « Caraïbes de la Grèce », est reliée au continent par un court pont près de Préveza. Elle est réputée pour ses eaux cristallines et ses plages, parmi lesquelles Porto Katsiki figure parmi les plus photographiées du pays.

Zakynthos, la plus méridionale de l’archipel, est l’une des îles les plus exotiques. Ses plages accueillent les tortues Caretta Caretta venues y pondre, et elle abrite la célèbre plage de Navagio, ou «plage du naufrage», avec ses falaises blanches et ses eaux d’un bleu éclatant.

Les îles de la mer Égée

Les îles de la mer Égée s'étendent de la côte turque jusqu'à Athènes. Les principaux archipels sont les Sporades (Skiathos, Skopelos, Alonissos, Skyros), les Cyclades (Santorin, Mykonos, Naxos, Paros, Milos, Ios), le Dodécanèse (Rhodes, Kos, Karpathos, Patmos, Symi et d’autres), ainsi que les îles Saroniques (Égine, Poros, Hydra, Spetses).

Chios, dans le nord de la mer Égée, est réputée pour ses plages et ses arbres à mastic, dont la résine très prisée est utilisée dans l’alimentation, les boissons et les cosmétiques. Ses villages médiévaux dédiés au mastic sont remarquables, et la gastronomie ainsi que les vins locaux constituent un attrait à part entière.

Samos, dans l’est de la mer Égée, est une île luxuriante et verdoyante, dotée de villages paisibles et de belles plages, et desservie quotidiennement par des ferries à destination de la côte turque.

Les Cyclades constituent l’archipel le plus célèbre, visité chaque année par des millions de touristes pour ses plages, ses couchers de soleil et ses villages aux maisons blanchies à la chaux. Santorin, Mykonos, Paros, Naxos, Milos et Ios sont les plus connues. Les biens immobiliers y génèrent des rendements locatifs élevés grâce à une demande constante.

Le Dodécanèse se situe dans le sud-est de la mer Égée. Son nom signifie « douze îles ». Rhodes est la plus grande et la plus connue, célèbre pour sa vieille ville médiévale, ses plages et son arrière-pays verdoyant. Des îles telles que Kos, Karpathos et Symi sont prisées pour des séjours plus calmes et plus détendus.

Rhodes convient à un large éventail d’acheteurs, avec une histoire remontant à plus de deux mille ans et des sites tels que l’Acropole de Lindos et la Vallée des Papillons.

Karpathos, longue et étroite, est plus sauvage et moins fréquentée, avec des traditions bien ancrées et d’excellentes plages.

Grèce centrale

La Grèce centrale offre des villages, des montagnes et une cuisine savoureuse, loin des côtes plus fréquentées. C’est là que se trouvent le site archéologique de Delphes, ainsi que les Météores, avec leurs monastères perchés sur d’imposants piliers rocheux. La péninsule du Pélion est particulièrement prisée : ses villages de montagne surplombent des plages adaptées aux enfants, et vous pouvez vous y baigner en été et skier à Agriolefkes en hiver.

Grèce du Nord

Le nord de la Grèce, en particulier la Macédoine centrale, est l’une des régions les plus variées du pays, tant sur le plan des paysages que de la culture, et abrite Thessalonique, la deuxième ville du pays. Certaines parties de cette région offrent également des logements avec vue sur le mont Olympe.

À proximité, Vergina abrite les tombes royales macédoniennes, et Kavala est une jolie ville côtière d’où partent des ferries vers l’île de Thassos. La péninsule de Chalcidique, à l’est de Thessalonique, s’avance dans la mer avec ses trois longs « bras », offrant des plages, des vues sur la mer, du bon vin et des monastères byzantins, tandis que la Macédoine occidentale est une autre région du nord que les acheteurs pourraient envisager.

3e partie : Que pouvez-vous acheter en Grèce ?

Vous connaissez désormais les raisons d’acheter et les régions à envisager. La question suivante est de savoir quel type de bien rechercher. La Grèce propose une grande variété de styles et de types de constructions, chacun correspondant aux attentes d’un acheteur différent.

Logements existants ou sur plan

Les biens sur plan sont vendus avant l’achèvement des travaux. En Grèce, la plupart des nouvelles résidences secondaires sont vendues de cette manière.

Il s’agit souvent d’appartements modernes ainsi que de maisons au design moderne et minimaliste, situées à la lisière de villages établis et offrant les meilleurs niveaux d’efficacité énergétique. Elles se louent généralement bien, car les acheteurs et les vacanciers privilégient les biens immobiliers récents.

Les logements existants conviennent à ceux qui apprécient une ambiance plus « habitée » et traditionnelle. Souvent meublés et construits dans le style local, ils vous plongent au cœur de la vie quotidienne du village et de vos voisins.

Leur prix peut généralement faire l’objet d’une négociation, ce qui est rarement le cas pour les biens sur plan. Pour les acheteurs intéressés par le « Golden Visa », une maison existante peut souvent constituer la solution la plus simple. Notre équipe juridique peut vous confirmer comment les règles s’appliquent à un achat sur plan spécifique.

Construire votre propre maison

Vous pouvez également construire la maison de vos rêves. Sur un terrain situé dans le périmètre d’un plan d’urbanisme de ville ou de village, les restrictions sont relativement peu nombreuses, même si vous devrez tout de même faire appel à un architecte ou à un ingénieur en génie civil pour vérifier ce qui est autorisé.

Les terrains situés en dehors de ce plan sont soumis à des restrictions bien plus strictes : la construction n’est généralement possible que sur des parcelles d’au moins 4 000 mètres carrés. Vous devrez également vous assurer auprès du Service archéologique qu’il n’y a pas de site protégé sur le terrain, et auprès du Service des forêts que la parcelle n’est pas classée comme forêt. Notre équipe juridique vérifie tous ces éléments dans le cadre de la diligence raisonnable.

Maison, villa ou appartement ?

Il existe trois grands types de logements en Grèce.

Une villa est une maison de luxe indépendante et l’un des types de biens immobiliers les plus recherchés en Grèce, les villas de luxe se situant dans le haut de gamme de cette catégorie. Les villas sont généralement situées dans leur propre jardin privé, à une distance suffisante des voisins pour garantir l’intimité. Elles sont souvent construites avec des matériaux de haute qualité et présentent des lignes épurées ; elles comptent généralement un ou deux étages et disposent parfois d’une piscine, d’une terrasse et d’un parking.

Une maison est une habitation indépendante située sur son propre terrain. Les maisons individuelles comptent un ou deux étages, et disposent parfois d’un sous-sol servant de débarras ou de parking. Les maisons jumelées, souvent appelées « maisonettes », partagent un mur avec une habitation similaire.

Un appartement est un logement situé dans un immeuble plus vaste. Les appartements sont courants à Thessalonique et à Athènes, ainsi que sur les îles et dans certains villages. Les espaces communs, tels que les couloirs, les ascenseurs et les piscines éventuelles, sont gérés par une association de copropriétaires, et les frais d’entretien sont généralement répartis entre les propriétaires.

Ville ou campagne

Un appartement en ville, à Athènes ou à Thessalonique, vous place à proximité des services et des opportunités, coûte souvent moins cher qu’une maison individuelle à la campagne et est plus simple et moins coûteux à entretenir.

Il peut également vous rapporter un revenu régulier, même lorsque vous n’y résidez pas. La campagne offre le côté plus traditionnel de la Grèce : plus calme, plus verdoyante, avec davantage d’intimité et des liens plus étroits avec la vie locale. Les îles et les villages vous permettent également de profiter de la nature à deux pas de chez vous, que ce soit pour la randonnée ou la baignade.

Qu’est-ce qui détermine le prix ?

L’emplacement est le facteur le plus déterminant. Un bien situé près d’une plage, dans une zone touristique ou offrant une vue sur la mer coûtera généralement plus cher. L’âge est le facteur suivant : les maisons anciennes sont généralement moins chères et les plus récentes plus onéreuses, à l’exception des programmes sur plan.

D’autres facteurs entrent en ligne de compte, notamment l’agencement et l’architecture, la qualité de la vue, l’entretien récent et le fait que le logement soit meublé ou non. Des conditions plus générales jouent également un rôle, telles que les taux d’intérêt et la situation générale du marché, qui influent à la fois sur les prix et sur la rapidité avec laquelle les logements se vendent.

Prix par région

Les prix de l’immobilier en Grèce varient considérablement d’une région à l’autre. Les prix les plus élevés se trouvent généralement dans les zones les plus fréquentées, telles que les Cyclades, certains quartiers d’Athènes et Thessalonique. Des prix plus abordables sont proposés dans des régions telles que la Crète, les îles Ioniennes, Rhodes et la Chalcidique, tandis que certains secteurs du continent et des petites îles affichent des prix encore plus bas.

Il s’agit là de tendances générales plutôt que de chiffres fixes, et les acheteurs doivent comparer l’accessibilité financière actuelle ainsi que la valeur à long terme entre les biens immobiliers spécifiques. Nous serons ravis de vous communiquer des chiffres réalistes et actualisés pour toute région qui vous intéresse, y compris des zones telles que la Grèce occidentale.

Prêts immobiliers en Grèce

Pouvez-vous obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque grecque ?

C’est possible, bien que les taux et les conditions varient d’une banque à l’autre et évoluent au fil du temps. Certaines banques exigent que vous soyez résident fiscal grec, et vous devrez peut-être être présent en Grèce pour signer. C’est pourquoi de nombreux acheteurs internationaux financent leur achat par d’autres moyens, le plus souvent avec des fonds disponibles, en refinançant un bien immobilier dans leur pays d’origine ou en contractant un prêt dans leur propre pays.

Partie 4 : Comment acheter une maison en Grèce

Vous imaginez déjà votre maison : un café sur le balcon, un dîner sur la terrasse, la mer en contrebas. Puis viennent les questions pratiques. Que devez-vous signer, et quand ? Négociez-vous vous-même ? Comment savoir si le bien est en règle sur le plan juridique ? Voici la procédure, étape par étape.

1. Recherche d’un bien immobilier

Commencez votre recherche immobilière en déterminant ce que vous souhaitez, en fonction de vos objectifs, de votre budget, de la région de votre choix et de l’usage que vous comptez faire du bien (pour votre usage personnel ou pour la location).

2. Visite sur place

Une fois que vous avez établi une liste restreinte, rendez-vous sur place pour vous faire une idée de l’environnement, de l’état du bien et des commodités locales.

3. Convenir d’un prix

La négociation peut sembler intimidante, mais elle fait partie intégrante du processus ; essayez donc de ne pas la prendre personnellement. Un bon agent immobilier vous aidera dans cette démarche en analysant le marché et en évaluant la valeur du bien de manière réaliste. Après quelques échanges, vous parvenez généralement à un prix qui convient aux deux parties.

4. Vérification juridique

C’est à ce stade qu’un avocat grec s’avère indispensable. Celui-ci vérifie les titres de propriété et effectue des recherches au cadastre local afin de s’assurer que le bien est en règle et peut être vendu. C’est à ce stade que sont mis en évidence les éventuels prêts hypothécaires, privilèges ou réclamations de tiers.

Certaines zones situées à proximité des frontières ou dans des zones militaires nécessitent un permis supplémentaire pour les acheteurs originaires de pays hors de l’UE. Notre équipe juridique vérifie ce point lors de la diligence raisonnable et se charge de la demande si nécessaire.

5. Signature d’un accord d’achat privé

Un contrat de vente privé, ou PPA, définit les conditions convenues entre l’acheteur et le vendeur. Une fois signé, le bien est retiré du marché et l’acheteur verse un acompte pour le réserver, généralement compris entre 5 et 10 % du prix.

6. Signature d’une procuration

Une procuration permet à votre avocat d’agir en votre nom tout au long de la procédure d’achat, même lorsque vous n’êtes pas en Grèce. Grâce à elle, votre avocat peut vous représenter auprès de l’administration fiscale pour obtenir votre numéro d’identification fiscale et signer le contrat définitif, ce qui permet de poursuivre la procédure d’achat pendant que vous êtes à l’étranger.

7. Obtenir un numéro d’identification fiscale grec

Vous aurez besoin d’un numéro d’identification fiscale grec, appelé AFM, pour effectuer l’achat. Il est délivré gratuitement sur présentation d’une pièce d’identité en cours de validité et d’un bref formulaire de demande, et il vous donne accès au système fiscal en ligne. Notre équipe juridique se charge de cette démarche pour vous.

8. Les deux parties signent l’acte de vente définitif

Le vendeur fournit un ensemble de documents au notaire, notamment les certificats de performance énergétique, les plans topographiques, les attestations fiscales et les certificats municipaux. Le notaire prépare ensuite la déclaration relative aux droits de mutation.

Une fois que l’acheteur a acquitté les droits de mutation, l’acte définitif peut être signé. Vous pouvez vous présenter en personne ou charger votre avocat de signer en votre nom en vertu d’une procuration.

9. Effectuez le paiement

Dans la plupart des cas, l’acheteur effectue le paiement le jour de la signature. Lorsque les deux banques sont situées dans le même pays, les fonds parviennent généralement au vendeur le jour même. Une fois le paiement reçu, un acte de mainlevée est signé. Le délai exact peut varier en fonction des circonstances et des conditions convenues entre les parties. À ce stade, le logement vous appartient.

L'agent immobilier

Un agent agréé accompagne les acheteurs et les vendeurs tout au long de la transaction. Un bon agent dispose d’un portefeuille de biens immobiliers, organise les visites et vous conseille sur le quartier, le type de bien, la fiscalité et les démarches locales, puis vous aide à négocier une fois que vous avez trouvé le bien qui vous convient.

Le comptable

Il est utile de faire appel à un comptable dès lors que vous possédez un bien immobilier en Grèce, que vous y résidiez ou non. Le comptable se charge de remplir vos déclarations fiscales annuelles, vous guide en matière d’impôt sur le revenu et de taxe foncière, et déclare le bien dans vos registres dès que l’achat est finalisé.

Partie 5 : Les coûts liés à l’achat d’un logement en Grèce

Au-delà du prix du bien immobilier, prévoyez environ 10 % pour les frais d’achat, en supposant que vous fassiez appel à la fois à un avocat et à un agent immobilier. Voici les éléments qui composent ce montant.

Droits de mutation

Prévue à la charge de l’acheteur pour les logements existants, elle s’élève à 3,09* % du prix d’achat ou de la valeur imposable, le montant le plus élevé étant retenu. Les biens immobiliers neufs sont normalement soumis à la TVA, mais celle-ci est actuellement suspendue pour les constructions neuves ; la taxe de mutation s’applique donc à la place. Cette suspension est actuellement en vigueur jusqu’à fin 2026, en vertu de la loi n° 5246/2025. Un projet de loi* actuellement examiné par le Parlement prévoit de la prolonger jusqu’à fin 2027.

*En septembre 2026, le gouvernement grec a annoncé une augmentation des droits de mutation immobilière pour certains acquéreurs originaires de pays hors UE. En vertu d’un projet de loi soumis au Parlement en novembre 2026, les personnes physiques résidant fiscalement en dehors de l’UE et de l’EEE paieraient 15 % (environ 15,45 % avec la surtaxe municipale) lors de l’achat d’un logement, pour les actes notariés signés à compter du 1er juillet 2027. Les résidents fiscaux de l’UE et de l’EEE ne sont pas concernés.

Frais de notaire

Le notaire rédige et supervise l’acte de vente. Les honoraires sont échelonnés et s’élèvent à environ 1 % du prix, TVA en sus.

Frais d’enregistrement foncier

Après la signature, l’acte est enregistré auprès du registre foncier local. Ces frais s’élèvent à environ 0,5 à 0,6 % du prix.

Honoraires d’avocat

Le recours à un avocat n’est pas strictement obligatoire, mais il est vivement recommandé pour vérifier la nature du bien que vous achetez et vous accompagner tout au long de la procédure. Les honoraires varient généralement entre 1 et 2 %, TVA en sus, en fonction du travail requis.

Commission de l’agent immobilier

Celle-ci s'applique lorsqu'un agent intervient. Elxis facture 3 % plus la TVA, payable à la conclusion de la vente.

Impôt foncier (ENFIA)

Une fois que vous êtes propriétaire d’un logement en Grèce, vous devez vous acquitter de l’ENFIA, la taxe foncière annuelle. Son montant dépend de la valeur imposable, de la superficie et de l’emplacement du bien immobilier, et elle peut être réglée par versements mensuels via le portail fiscal en ligne. Votre comptable pourra vous confirmer le montant chaque année.

Charges et Internet

À titre indicatif, prévoyez environ 20 à 35 euros par mois pour Internet, et pour un appartement de taille moyenne, entre 150 et 300 euros pour les charges telles que l’électricité, l’eau et le gaz. Ce montant dépend de la taille du logement, de la saison et de votre consommation.

Assurance habitation

L’assurance n’est pas obligatoire, mais elle est recommandée, en particulier une fois que la garantie de construction du promoteur a pris fin. À titre indicatif, l’assurance d’une petite maison peut coûter entre 130 et 200 euros par an, et un peu plus pour une maison plus grande. Les constructions récentes offrent souvent un meilleur rapport qualité-prix.

Piscine et jardin

L'entretien d'une piscine et d'un jardin coûte généralement entre 150 et 350 euros par mois, selon leur taille et leur aménagement.

Entretien annuel

Comme toute maison, une propriété grecque nécessite de temps à autre des travaux de peinture, des réparations et un entretien, en particulier pour les boiseries exposées au soleil. Prévoyez environ 1 000 à 4 000 euros par an, selon la propriété.

Partie 6 : Louer une maison en Grèce

De nombreux propriétaires louent leur logement en Grèce, soit pour couvrir leurs frais, soit à titre d’investissement. Cette section aborde les aspects liés aux revenus, à la fiscalité et à la gestion.

Revenus attendus

Les revenus locatifs varient considérablement selon la région et le bien immobilier lui-même. Les facteurs clés comprennent la vue sur la mer, la distance par rapport aux plages, aux sites touristiques et à l’aéroport, l’âge de la maison, ainsi que l’espace extérieur et la piscine.

À titre indicatif, une maison bien entretenue peut atteindre, en haute saison, un tarif à la nuitée d’environ 0,1 % de son prix d’achat, bien qu’il ne s’agisse là que d’un point de départ. Les sociétés de gestion locative facturent généralement entre 10 et 30 %, en fonction des prestations qu’elles prennent en charge, telles que le ménage, la communication avec les locataires, la promotion et l’enregistrement fiscal.

Imposition des revenus locatifs

Les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif, calculé par propriétaire. Une déduction de 5 % est d’abord appliquée au revenu locatif brut, puis le barème s’applique au montant restant. À partir de 2026, en vertu de la loi n° 5246/2025, le barème est le suivant :

• Jusqu’à 12 000 euros : 15 %

• De 12 001 à 24 000 euros : 25 %

• De 24 001 à 36 000 euros : 35 %

• Au-delà de 36 000 euros : 45 %

Comme ces taux s’appliquent par propriétaire, les couples qui achètent au nom des deux conjoints plutôt qu’au nom d’un seul peuvent souvent réduire le montant total de l’impôt, chaque propriétaire bénéficiant de ses propres tranches d’imposition. Il existe également une mesure incitative actuelle qu’il est utile de connaître : les propriétaires qui transforment un bien auparavant inoccupé ou loué à court terme en bail à long terme signé en 2026 peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération de trois ans sur ces revenus locatifs. Les règles fiscales étant susceptibles d’évoluer, nous vous recommandons de vérifier la situation actuelle applicable à votre cas avant de vous y fier.

Bien gérer la location

Si vous gérez vous-même la location, voici quelques principes utiles.

Fixez le prix en fonction du bénéfice, et non du taux d’occupation. Définissez un prix réaliste, axé sur la qualité. Renseignez-vous sur les tarifs pratiqués par des biens comparables, puis mettez en avant ce qui distingue le vôtre, qu’il s’agisse des finitions, du linge de maison ou des services supplémentaires.

Soyez précis dans votre annonce. Décrivez non seulement les pièces, mais aussi leur état, et répondez aux questions que les clients posent réellement, concernant les plages, les restaurants et le stationnement.

Rendez-vous régulièrement sur place. Une brève visite toutes les quelques semaines vous permettra de détecter rapidement les petits problèmes et de veiller à ce que la maison soit toujours approvisionnée conformément aux attentes actuelles des clients.

Investissez dans de bonnes photos. Des photos de qualité constituent l’un des meilleurs investissements que vous puissiez réaliser, et les logements bien mis en valeur se louent généralement plus rapidement que ceux dont les photos sont de mauvaise qualité.

Gestion locative

Louer un bien immobilier est gratifiant, mais cela demande du travail : la promotion, les réservations, la comptabilité, les réparations et la communication avec les clients représentent une charge de travail non négligeable. Un gestionnaire immobilier prend tout cela en charge, s’occupant de la sélection des locataires, des inspections et de l’entretien, ce qui contribue généralement à améliorer à la fois l’expérience des clients et la rentabilité. Elxis propose des services de gestion locative aux propriétaires qui préfèrent ne pas s’en occuper eux-mêmes, et peut vous orienter vers les prestataires adaptés pour les services connexes.

Partie 7 : Vendre une maison en Grèce

Cette section aborde les principes fondamentaux de la vente, depuis les documents requis jusqu’à la collaboration avec des tiers et la signature du contrat. Elle fait écho au processus d’achat, vu cette fois du point de vue du vendeur.

Négocier le prix

Tout comme lors de l’achat, la négociation fait partie intégrante de la vente ; essayez donc de ne pas la prendre personnellement. Il est utile de comprendre la position de l’acheteur : quelles autres propriétés il examine et ce qu’il attend de ce déménagement. Un bon agent évalue le marché de manière réaliste et vous accompagne tout au long des négociations.

Signer un accord d’achat privé

Une fois que vous avez accepté une offre, vous signez un contrat de vente privé. Celui-ci définit les conditions convenues, retire le bien du marché et s’accompagne d’un acompte versé par l’acheteur, représentant généralement 5 à 10 % du prix. Si l’acheteur se rétracte, l’acompte est généralement perdu. Si le vendeur se rétracte, il peut être tenu de rembourser le double de l’acompte.

Remarque concernant l’impôt sur les plus-values

L’impôt sur les plus-values liées à la vente d’un bien immobilier par des particuliers est actuellement suspendu. Cette suspension est valable jusqu’à fin 2026, et un projet de loi actuellement examiné par le Parlement prévoit de la prolonger jusqu’à fin 2027.

Préparation de l’acte notarié

Pour l’acte notarié, le vendeur fait appel à un ingénieur afin de vérifier que le permis de construire et le plan topographique correspondent à l’acte et au bien tel qu’il a été construit. Le notaire vérifiera également si le vendeur a des dettes en cours envers l’État. Les documents généralement requis pour la signature sont les suivants :

• Acte de propriété

• Copie de la pièce d’identité et avis d’imposition

• Certificat ENFIA

• Certificat de régularité fiscale

• Attestation de régularité en matière de sécurité sociale

• Certificat de performance énergétique

• Numéro d'identification électronique du bien immobilier et plan topographique

• Attestation de paiement de la taxe foncière municipale (TAP)

• Extrait du plan cadastral et copie de la fiche cadastrale

Les deux parties signent les documents définitifs

Le notaire établit la déclaration de droits de mutation et la transmet au service des impôts. Une fois que l’acheteur a acquitté les droits de mutation, le contrat définitif peut être signé. Vous pouvez vous présenter en personne ou charger votre avocat de signer en votre nom en vertu d’une procuration.

Encaissement du paiement

Le vendeur a généralement droit au paiement le jour de la signature, ce qui est la norme lorsque les deux banques sont situées dans le même pays. Lorsque les banques se trouvent dans des pays différents, l’acte autorise souvent l’acheteur à effectuer le paiement dans les dix jours ouvrables suivant la signature.

Si l’acheteur ne s’acquitte pas du paiement dans ce délai, et si une clause en ce sens figure dans l’acte de vente, le vendeur est en droit de reprendre possession du bien et de conserver l’acompte. Une fois le paiement reçu, la vente est conclue.

Partie 8 : Droit des successions

Avez-vous hérité d’un bien immobilier en Grèce, ou comptez-vous en hériter à l’avenir ? Voici ce que vous devez savoir.

Comment se déroule la succession d’un bien immobilier à l’étranger

En règle générale, la succession est régie par la loi du pays où le défunt avait sa résidence habituelle, à moins qu’il n’ait choisi, dans son testament, la loi de sa nationalité. C’est pourquoi la première chose qui importe est de savoir s’il existe un testament.

Lorsqu’il y en a un, celui-ci précise souvent la loi applicable, et la plupart des personnes choisissent la loi de leur propre pays. Un testament néerlandais portant sur un bien immobilier grec, rédigé par un citoyen néerlandais, est valable en Grèce. L’acceptation de la succession est traitée par un notaire grec, mais la répartition des biens entre les héritiers est déterminée par la loi nationale choisie.

En l’absence de testament

En l’absence de testament, la loi applicable est généralement celle du pays où le défunt avait sa résidence habituelle. Par exemple, pour un résident néerlandais, c’est généralement le droit néerlandais qui s’applique.

Lorsque les héritiers résident à l’étranger

En Grèce, les biens sont transmis aux héritiers par le biais d’un acte notarié d’acceptation de la succession. Les héritiers doivent disposer d’un numéro d’identification fiscale grec et fournir au notaire un acte de décès ainsi qu’un certificat de droits successoraux, généralement établi dans le pays d’origine du défunt, muni d’une apostille et traduit officiellement en grec.

Le notaire dépose ensuite une déclaration de droits de succession, et l’administration fiscale calcule le montant des droits dus. Dans la plupart des cas, lorsque les biens sont transmis à des proches parents, les droits de succession sont faibles, voire inexistants.

La réforme successorale de 2026

La Grèce a réformé son droit successoral en 2026, et les nouvelles règles s’appliquent lorsque le décès est survenu le 16 septembre 2026 ou après cette date. L’un des changements les plus importants concerne les dettes : les héritiers ne sont généralement plus personnellement responsables des dettes du défunt au-delà de la valeur de la succession. La réforme introduit également les contrats successoraux, un nouveau moyen de planifier l’avenir.

Devez-vous vous rendre en Grèce ?

Non. Vous n’avez pas besoin de vous rendre en Grèce pour accepter un héritage. Une procuration peut être signée afin d’autoriser les avocats d’Elxis à agir au nom des héritiers.

Y a-t-il une double imposition ?

La Grèce n’a signé de conventions fiscales en matière de droits de succession qu’avec une poignée de pays. De nombreux pays accordent toutefois un allègement fiscal pour les impôts déjà payés en Grèce, de sorte que le même bien n’est pas toujours imposé deux fois. Comme cela dépend de la réglementation en vigueur dans votre pays de résidence, nous vous recommandons de consulter un conseiller fiscal sur place.

Partie 9 : À propos d’Elxis - At Home in Greece

Depuis 1991, nous accompagnons les acquéreurs internationaux dans la recherche de leur maison idéale en Grèce. Nous vous aidons à organiser les visites, les expertises, les démarches administratives et l’ensemble des aspects juridiques du transfert de propriété.

Grâce à notre équipe interne composée de 10 avocats, nous disposons d’une connaissance approfondie du droit immobilier grec et d’un solide réseau couvrant le continent et les îles, constitué au fil de nombreuses années.

Notre équipe accompagne les clients dans leur propre langue, en anglais, néerlandais, allemand, français et grec. Nous effectuons une vérification préalable complète, rédigeons les contrats et gérons la transaction de A à Z, en vous tenant informé à chaque étape.

Notre lettre d’information hebdomadaire touche près de 40 000 lecteurs et propose des conseils pratiques sur l’achat, la possession, la vente et la location d’un bien immobilier en Grèce. Et pour les clients fidèles qui ont initialement acheté par notre intermédiaire et fait appel à nos services juridiques, notre programme de fidélité Elxis Loyalty Reward, lancé en janvier 2026, leur offre la prise en charge juridique gratuite en cas de revente par l’intermédiaire d’Elxis.