Acheter une maison en Grèce – Le guide complet

Partie 3 : Que peut-on acheter en Grèce ?

Vous connaissez désormais les raisons d'acheter et les régions à envisager. La question suivante est de savoir quel type de bien rechercher. La Grèce offre un large éventail de styles et de types de constructions, chacun convenant à un acheteur différent.

Propriétés existantes ou sur plan

Les maisons sur plan sont vendues avant l'achèvement des travaux. En Grèce, la plupart des nouvelles résidences secondaires sont vendues de cette manière. Elles présentent généralement un design moderne et minimaliste, sont situées à la périphérie de villages établis et offrent les meilleurs niveaux d'efficacité énergétique. Elles se louent également bien, car les acheteurs et les locataires privilégient les propriétés récentes.

Les maisons existantes conviennent à ceux qui apprécient une atmosphère plus chaleureuse et traditionnelle. Elles sont souvent meublées et construites dans le style local, et vous plongent au cœur de la vie quotidienne du village et de vos voisins. Leur prix peut généralement être négocié, ce qui est rarement le cas pour les biens sur plan. Étant donné que la résidence accordée par le Golden Visa est subordonnée à l’acquisition d’un bien immobilier achevé, une maison existante peut également constituer la solution la plus rapide pour les acheteurs qui en ont besoin.

Construire votre propre maison

Vous pouvez également faire construire. Sur les terrains situés dans le périmètre d’un plan d’urbanisme de ville ou de village, les restrictions sont relativement peu nombreuses, même si vous devrez tout de même faire appel à un architecte ou à un ingénieur civil pour confirmer ce qui est autorisé. Les terrains situés en dehors de ce périmètre sont soumis à des restrictions bien plus strictes : la construction n’est généralement possible que sur des parcelles d’au moins 4 000 mètres carrés. Vous devrez également vérifier auprès du Service archéologique qu’il n’y a pas de site protégé sur le terrain, et auprès du Service des forêts que la parcelle n’est pas classée comme forêt. Notre équipe juridique vérifie tous ces éléments dans le cadre de la diligence raisonnable.

Maison, villa ou appartement ?

Il existe trois principaux types de logements en Grèce.

Une villa est une maison de luxe indépendante, généralement située dans son propre jardin, suffisamment éloignée des voisins pour garantir l'intimité. Les villas sont généralement construites avec des matériaux de haute qualité et présentent des lignes épurées ; elles comptent souvent un ou deux étages et disposent parfois d'une piscine, d'une terrasse et d'un parking.

Une maison est une habitation indépendante située sur son propre terrain. Les maisons individuelles comptent un ou deux étages, parfois avec un sous-sol servant de débarras ou de parking. Les maisons jumelées, souvent appelées « maisonettes », partagent un mur avec une unité similaire.

Un appartement est un logement situé dans un immeuble plus grand. Les appartements sont courants à Thessalonique et à Athènes, ainsi que sur les îles et dans certains villages. Les espaces communs tels que les couloirs, les ascenseurs et les piscines sont gérés par une association de copropriétaires, et les frais d'entretien sont généralement répartis entre les propriétaires.

Ville ou campagne

Un appartement en ville à Athènes ou à Thessalonique vous place à proximité des services et des opportunités, coûte souvent moins cher qu’une maison individuelle à la campagne, et est plus simple et moins coûteux à entretenir. Il peut également vous rapporter un revenu régulier même lorsque vous n’y êtes pas.

La campagne offre le côté plus traditionnel de la Grèce : plus calme, plus verte, avec plus d'intimité et des liens plus étroits avec la vie locale. Les îles et les villages vous permettent également de profiter de la nature à deux pas de chez vous, de la randonnée à la baignade.

Qu'est-ce qui détermine le prix ?

L'emplacement est le facteur le plus important. Une propriété située près d'une plage, dans une zone touristique ou avec vue sur la mer coûtera généralement plus cher. L'âge est le facteur suivant : les maisons anciennes sont généralement moins chères et les plus récentes plus chères, à l'exception des programmes sur plan. D'autres facteurs entrent en ligne de compte, notamment l'agencement et l'architecture, la qualité de la vue, l'entretien récent et le fait que la maison soit meublée ou non. Des conditions plus générales jouent également un rôle, telles que les taux d'intérêt et la situation générale du marché, qui influent à la fois sur les prix et sur la rapidité avec laquelle les maisons se vendent.

Prix par région

Les prix varient considérablement à travers la Grèce. Les plus élevés se trouvent généralement dans les zones les plus fréquentées, telles que les Cyclades, certaines parties d’Athènes et Thessalonique. On trouve des prix plus abordables dans des régions telles que la Crète, les îles Ioniennes, Rhodes et la Chalcidique, tandis que certains secteurs du continent et des petites îles restent encore moins chers. Il s'agit là de tendances générales plutôt que de chiffres fixes, et la bonne comparaison s'effectue toujours entre des biens immobiliers spécifiques. Nous serons ravis de vous communiquer des chiffres réalistes et actualisés pour toute région qui vous intéresse.

Prêts immobiliers en Grèce

Pouvez-vous obtenir un prêt immobilier auprès d'une banque grecque ? C'est possible, bien que les taux et les conditions varient d'une banque à l'autre et évoluent au fil du temps. Certaines banques exigent que vous soyez résident fiscal en Grèce, et vous devrez peut-être être présent en Grèce pour signer. Pour ces raisons, de nombreux acheteurs internationaux financent leur achat par d'autres moyens, le plus souvent avec des fonds disponibles, en refinançant un bien immobilier dans leur pays d'origine ou en contractant un prêt dans leur propre pays.

Partie 4 : Comment acheter une maison en Grèce

Vous imaginez déjà votre maison : un café sur le balcon, un dîner sur la terrasse, la mer en contrebas. Puis viennent les questions pratiques. Que devez-vous signer, et quand ? Négociez-vous vous-même ? Comment savoir si le bien est en règle sur le plan juridique ? Voici la procédure, étape par étape.

1. Recherchez un bien immobilier. Commencez par déterminer ce que vous recherchez, en fonction de vos objectifs, de votre budget, de la région que vous préférez et de l'usage que vous comptez faire de la maison (pour votre usage personnel ou pour la location).

2. Visitez les biens lors d'un voyage de repérage. Une fois que vous avez une liste de présélection, rendez-vous sur place pour vous faire une idée de l'environnement, de l'état du bien et des commodités locales.

3. Convenez d’un prix. La négociation peut sembler intimidante, mais elle fait partie intégrante du processus ; essayez donc de ne pas la prendre personnellement. Un bon agent immobilier vous aidera dans cette démarche, en analysant le marché et en évaluant la valeur du bien de manière réaliste. Après quelques cycles de négociation, vous parvenez généralement à un prix qui convient aux deux parties.

4. Vérification juridique. C'est à ce stade qu'un avocat grec est indispensable. L'avocat vérifie les titres de propriété et effectue des recherches au cadastre local pour s'assurer que le bien est en règle et peut être vendu. C'est à ce stade que sont mis en lumière les éventuels prêts hypothécaires, privilèges ou réclamations de tiers.

5. Signez un contrat de vente privé. Un contrat de vente privé, ou PPA, définit les conditions convenues entre l'acheteur et le vendeur. Une fois signé, le bien est retiré du marché et l'acheteur verse un acompte pour le réserver, généralement compris entre 5 et 10 % du prix.

6. Signez une procuration. Une procuration permet à votre avocat d’agir en votre nom tout au long de la procédure d’achat, même si vous n’êtes pas en Grèce. Grâce à elle, votre avocat peut obtenir votre numéro d’identification fiscale et signer le contrat définitif en votre nom.

7. Obtenir un numéro d'identification fiscale grec. Vous aurez besoin d'un numéro d'identification fiscale grec, appelé AFM, pour effectuer l'achat. Il est délivré gratuitement sur présentation d'une pièce d'identité valide et d'un bref formulaire de demande, et il vous donne accès au système fiscal en ligne. Notre équipe juridique s'en charge pour vous.

8. Les deux parties signent l'acte final. Le vendeur fournit un ensemble de documents au notaire, notamment les certificats de performance énergétique, les plans topographiques, les attestations fiscales et les certificats municipaux. Le notaire prépare ensuite la déclaration de droits de mutation. Une fois que l'acheteur a payé les droits de mutation, l'acte final peut être signé. Vous pouvez vous présenter en personne ou demander à votre avocat de signer en votre nom en vertu d’une procuration.

9. Effectuez le paiement. Dans la plupart des cas, l'acheteur effectue le paiement le jour de la signature. Lorsque les deux banques se trouvent dans le même pays, les fonds parviennent généralement au vendeur le jour même. Une fois le paiement reçu, un acte de mainlevée est signé. Le délai exact peut varier en fonction des circonstances et des conditions convenues entre les parties. Sur ce, la maison est à vous.

L'agent immobilier

Un agent agréé accompagne les acheteurs et les vendeurs tout au long de la transaction. Un bon agent dispose d'un portefeuille de biens immobiliers, organise les visites et vous conseille sur le quartier, le type de bien, les taxes et les procédures locales, puis vous aide à négocier une fois que vous avez trouvé la maison qui vous convient.

Le comptable

Il est utile de faire appel à un comptable une fois que vous êtes propriétaire en Grèce, que vous y résidiez ou non. Le comptable se charge de remplir votre déclaration d'impôts annuelle, vous guide sur les impôts sur le revenu et les taxes foncières, et déclare le bien dans vos registres dès que l'achat est finalisé.

Partie 5 : Les coûts liés à l'achat d'une maison en Grèce

Au-delà du prix du bien immobilier, prévoyez environ 10 % pour les frais d'achat, en supposant que vous fassiez appel à la fois à un avocat et à un agent immobilier. Voici ce qui compose ce montant.

Droits de mutation. Payés par l'acheteur pour les logements existants, ils s'élèvent à 3,09 % du prix d'achat ou de la valeur imposable, le montant le plus élevé étant retenu. Les biens neufs sont normalement soumis à la TVA, mais celle-ci est actuellement suspendue pour les constructions neuves ; le droit de mutation s'applique donc à la place. Cette suspension est valable jusqu'à fin 2026 en vertu de la loi 5246/2025.

Frais de notaire. Le notaire prépare et supervise l’acte de vente. Les frais sont échelonnés et s’élèvent à environ 1 % du prix, plus la TVA.

Frais d'enregistrement foncier. Après la signature, l'acte est enregistré localement. Ces frais s'élèvent à environ 0,5 % du prix.

Honoraires d'avocat. Le recours à un avocat n'est pas strictement obligatoire, mais il est fortement recommandé pour vérifier la nature de votre achat et vous guider tout au long de la procédure. Les honoraires varient généralement entre 1 et 2 %, TVA en sus, en fonction du travail requis.

Commission de l'agent immobilier. Celle-ci s'applique lorsqu'un agent intervient. Elxis facture 3 % plus la TVA, payable à la finalisation de la transaction.

Charges et Internet. À titre indicatif, prévoyez environ 20 à 35 euros par mois pour Internet, et pour un appartement de taille moyenne, entre 150 et 300 euros pour les charges telles que l'électricité, l'eau et le gaz. Ce montant dépend de la taille du logement, de la saison et de votre consommation.

Assurance habitation. L'assurance n'est pas obligatoire, mais elle est recommandée, en particulier une fois que la garantie de construction du promoteur a pris fin. À titre indicatif, l'assurance d'une petite maison peut coûter entre 130 et 200 euros par an, et un peu plus pour une maison plus grande. Les constructions récentes offrent souvent un meilleur rapport qualité-prix.

Piscine et jardin. L'entretien d'une piscine et d'un jardin coûte généralement entre 150 et 350 euros par mois, selon la taille et le style.

Entretien annuel. Comme toute maison, une propriété grecque nécessite de temps à autre des travaux de peinture, des réparations et de l'entretien, en particulier pour les boiseries exposées au soleil. Prévoyez environ 1 000 à 4 000 euros par an, selon la propriété.

Partie 6 : Louer une maison en Grèce

De nombreux propriétaires louent leur maison en Grèce, soit pour couvrir leurs frais, soit à titre d'investissement. Cette section aborde les revenus, la fiscalité et la gestion auxquels vous pouvez vous attendre.

Revenus attendus

Les revenus locatifs varient considérablement selon la région et la propriété elle-même. Les facteurs clés comprennent la vue sur la mer, la distance par rapport aux plages, aux sites touristiques et à l’aéroport, l’âge de la maison, ainsi que l’espace extérieur et la piscine. En règle générale, une maison bien présentée peut atteindre un tarif de nuit en haute saison d’environ 0,1 % de son prix d’achat, bien qu’il ne s’agisse là que d’un point de départ. Les sociétés de gestion locative facturent généralement entre 10 et 30 %, en fonction des services qu’elles assurent, tels que l’entretien ménager, la communication avec les clients, le marketing et l’enregistrement fiscal.

Imposition des revenus locatifs

Les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif, calculé par propriétaire sur le revenu locatif brut. À partir de 2026, en vertu de la loi n° 5246/2025, le barème est le suivant :

• Jusqu'à 12 000 euros : 15 %

• De 12 001 à 24 000 euros : 25 %

• De 24 001 à 36 000 euros : 35 %

• Au-delà de 36 000 euros : 45 %
  
  

Comme ces taux s'appliquent par propriétaire, les couples qui achètent en commun plutôt qu'au nom d'un seul des deux peuvent souvent réduire l'impôt global, chaque propriétaire disposant de ses propres tranches d'imposition. Il existe également une mesure incitative actuelle qu'il est bon de connaître : les propriétaires qui transforment un bien auparavant inoccupé ou loué à court terme en bail à long terme, dans les conditions fixées par la réglementation de 2026, peuvent bénéficier d'une exonération de trois ans sur ces revenus locatifs. Les règles fiscales étant susceptibles d'évoluer, nous vous recommandons de vérifier la situation actuelle avant de vous y fier.

Bien gérer la location

Si vous gérez vous-même la location, quelques principes peuvent vous aider.

Fixez le prix en fonction du bénéfice, et non du taux d'occupation. Définissez un prix réaliste, axé sur la qualité. Observez les tarifs pratiqués par des propriétés comparables, puis mettez en avant ce qui distingue la vôtre, qu'il s'agisse des finitions, du linge de maison ou des services supplémentaires.

Soyez précis dans votre annonce. Décrivez non seulement les pièces, mais aussi leur état, et répondez aux questions que les clients posent réellement, concernant les plages, les restaurants et le stationnement.

Rendez-vous sur place régulièrement. Une brève visite toutes les quelques semaines vous permet de détecter rapidement les petits problèmes et de veiller à ce que la maison soit approvisionnée selon les standards auxquels les clients s'attendent désormais.

Investissez dans de bonnes photos. De belles photos constituent l'un des meilleurs investissements que vous puissiez faire, et les logements bien photographiés ont tendance à se réserver plus rapidement que ceux dont les photos sont de mauvaise qualité.

Gestion locative

Louer un bien immobilier est gratifiant, mais cela demande du travail : marketing, réservations, comptabilité, réparations et communication avec les clients, tout cela s'additionne. Un gestionnaire immobilier s'en charge, en s'occupant de la sélection des locataires, des inspections et de l'entretien, ce qui tend à améliorer à la fois l'expérience des clients et les rendements. Elxis propose des services de gestion locative aux propriétaires qui préfèrent ne pas s'en occuper eux-mêmes, et peut vous orienter vers les services appropriés.

Partie 7 : Vendre une maison en Grèce

Cette section couvre les bases de la vente, des documents nécessaires à la collaboration avec des tiers et à la signature du contrat. Elle reflète le processus d'achat, vu cette fois du point de vue du vendeur.

Négocier le prix

Comme pour l'achat, la négociation fait partie intégrante de la vente ; essayez donc de ne pas la prendre personnellement. Il est utile de comprendre la position de l'acheteur : quelles autres propriétés il examine et ce qu'il attend de ce déménagement. Un bon agent évalue le marché de manière réaliste et vous accompagne tout au long des négociations.

Signer un contrat de vente privé

Une fois que vous avez accepté une offre, vous signez un contrat de vente privé. Celui-ci définit les conditions convenues, retire le bien du marché et s'accompagne d'un acompte versé par l'acheteur, généralement compris entre 5 et 10 % du prix. Si l'acheteur se retire, l'acompte est généralement perdu. Si le vendeur se retire, il peut être tenu de rembourser le double de l'acompte.

Remarque concernant l'impôt sur les plus-values

L'impôt sur les plus-values liées à la vente d'un bien immobilier par des particuliers est actuellement suspendu. Cette suspension est valable jusqu'à la fin de l'année 2026. Comme pour toutes les questions fiscales, nous vous confirmons la situation en vigueur au moment de votre vente.

Préparation de l'acte notarié

Pour l'acte notarié, le vendeur fait appel à un ingénieur afin de vérifier que le permis et le plan topographique correspondent à l'acte et au bien tel qu'il a été construit. Le notaire vérifiera également si le vendeur a des dettes en cours envers l'État. Les documents généralement requis pour la signature sont les suivants :

• Acte de propriété

• Copie de la pièce d'identité et avis d'imposition

• Certificat ENFIA

• Certificat de conformité fiscale

• Certificat de régularité de cotisations sociales

• Certificat de performance énergétique

• Identifiant électronique du bâtiment et plan topographique

• Certificat de taxe foncière municipale (TAP)

• Extrait du plan cadastral et copie de la fiche cadastrale

Les deux parties signent les documents finaux

Le notaire prépare la déclaration de droits de mutation et la transmet au centre des impôts. Une fois que l'acheteur a acquitté les droits de mutation, le contrat définitif peut être signé. Vous pouvez vous présenter en personne ou demander à votre avocat de signer en votre nom en vertu d'une procuration.

Encaissement du paiement

Le vendeur a généralement le droit d'être payé le jour de la signature, ce qui est la norme lorsque les deux banques se trouvent dans le même pays. Lorsque les banques sont situées dans des pays différents, l'acte autorise souvent l'acheteur à payer dans les dix jours ouvrables suivant la signature. Si l'acheteur ne paie pas dans ce délai, et si la clause figure dans l'acte, le vendeur est en droit de reprendre possession du bien et de conserver l'acompte. Une fois le paiement reçu, la vente est conclue.

Partie 8 : Droit des successions

Avez-vous hérité d'un bien immobilier en Grèce, ou comptez-vous en hériter à l'avenir ? Voici ce que vous devez savoir.

Comment se déroule la succession d'un bien immobilier à l'étranger

En règle générale, la succession est régie par la loi de la nationalité du défunt ou, dans de nombreux cas, par celle de sa dernière résidence habituelle. La première chose qui importe est de savoir s’il existe un testament. Lorsqu’il y en a un, celui-ci précise souvent la loi applicable, et la plupart des gens choisissent la loi de leur propre pays. Un testament néerlandais portant sur des biens immobiliers grecs, rédigé par un citoyen néerlandais, est valable en Grèce. L'acceptation de la succession est traitée par un notaire grec, mais la répartition des biens est déterminée par la loi nationale choisie.

En l'absence de testament

En l'absence de testament, la loi applicable est généralement celle du pays où le défunt avait sa dernière résidence habituelle. Par exemple, pour un résident néerlandais, c'est généralement la loi néerlandaise qui s'applique.

Lorsque les héritiers résident à l'étranger

En Grèce, les biens sont transmis aux héritiers par le biais d’un acte notarié d’acceptation de la succession. Les héritiers doivent disposer d’un numéro d’identification fiscale grec et fournir au notaire un certificat de décès ainsi qu’un certificat de droits successoraux, généralement établi dans le pays d’origine du défunt, muni d’un cachet Apostille et traduit officiellement en grec. Le notaire dépose ensuite une déclaration de succession, et l'administration fiscale calcule les droits de succession dus. Dans la plupart des cas, lorsque les biens sont transmis à des proches parents, les droits de succession sont faibles, voire inexistants.

Devez-vous vous rendre en Grèce ?

Non. Vous n'avez pas besoin de vous rendre en Grèce pour accepter un héritage. Une procuration peut être signée afin d'autoriser les avocats d'Elxis à agir au nom des héritiers.

Y a-t-il une double imposition ?

De nombreux pays européens ont signé des conventions visant à éviter la double imposition, ce qui peut signifier que vous êtes exonéré de droits de succession dans votre pays de résidence sur les biens détenus à l'étranger. Cela dépend de la réglementation de votre propre pays ; nous vous recommandons donc de consulter un conseiller fiscal sur place.

Partie 9 : À propos d'Elxis – Chez nous en Grèce

Depuis 1991, nous accompagnons les acheteurs internationaux dans la recherche de leur maison idéale en Grèce. Nous vous aidons pour les visites, les estimations, les formalités administratives et tous les aspects juridiques du transfert de propriété. Grâce à notre équipe interne de 10 avocats, nous disposons d'une connaissance approfondie du droit immobilier grec et d'un solide réseau couvrant le continent et les îles, constitué au fil de nombreuses années. Notre équipe s'adresse à nos clients dans leur propre langue, en anglais, néerlandais, allemand, français et grec. Nous effectuons une vérification préalable complète, rédigeons les contrats et gérons la transaction de A à Z, en vous tenant informé à chaque étape.

Notre newsletter hebdomadaire touche plus de 26 000 lecteurs et propose des conseils pratiques sur l'achat, la possession, la vente et la location d'un bien immobilier en Grèce. Et pour les clients fidèles qui ont initialement acheté par notre intermédiaire et ont fait appel à nos services juridiques, notre programme de fidélité Elxis Loyalty Reward, lancé en janvier 2026, offre la prise en charge juridique gratuite lors de la revente par l'intermédiaire d'Elxis.