Acheter une maison en Grèce – Le guide complet

3e partie : Que pouvez-vous acheter en Grèce ?

Vous connaissez désormais les raisons d’acheter et les régions à envisager. La question suivante est de savoir quel type de bien immobilier rechercher. La Grèce propose un large éventail de styles et de types de constructions, chacun correspondant aux attentes d’un acheteur différent.

Logements existants ou sur plan

Les logements sur plan sont vendus avant la fin des travaux. En Grèce, la plupart des nouvelles résidences secondaires sont vendues de cette manière. Elles présentent généralement un design moderne et minimaliste, sont situées à la périphérie de villages établis et offrent les meilleurs niveaux d’efficacité énergétique. Elles se louent également bien, car les acheteurs et les vacanciers privilégient les biens immobiliers récents.

Les maisons existantes conviennent à ceux qui apprécient une ambiance plus « habitée » et traditionnelle. Elles sont souvent meublées et construites dans le style local, et vous permettent de vous intégrer parmi vos voisins et de participer à la vie quotidienne du village. Leur prix peut généralement faire l’objet d’une négociation, ce qui est rarement le cas pour les biens sur plan. Étant donné que le droit de résidence accordé par le « Golden Visa » s’applique aux biens achevés, une maison existante peut également constituer la solution la plus rapide pour les acheteurs qui en ont besoin.

Construire votre propre maison

Vous pouvez également faire construire. Sur les terrains situés dans le périmètre d’un plan d’urbanisme de ville ou de village, les restrictions sont relativement peu nombreuses, même si vous devrez tout de même faire appel à un architecte ou à un ingénieur civil pour vérifier ce qui est autorisé. Les terrains situés en dehors de ce périmètre sont soumis à des restrictions bien plus strictes : la construction n’est généralement possible que sur des parcelles d’au moins 4 000 mètres carrés. Vous devrez également vous assurer auprès du Service archéologique qu’il n’y a pas de site protégé sur le terrain, et auprès du Service des forêts que la parcelle n’est pas classée comme forêt. Notre équipe juridique vérifie tous ces éléments dans le cadre de la diligence raisonnable.

Maison, villa ou appartement ?

Il existe trois grands types de logements en Grèce.

Une villa est une maison de luxe indépendante, généralement située dans son propre jardin, suffisamment éloignée des voisins pour garantir l’intimité. Les villas sont souvent construites avec des matériaux de haute qualité et présentent un design épuré ; elles comptent généralement un ou deux étages et disposent parfois d’une piscine, d’une terrasse et d’un parking.

Une maison est une habitation indépendante située sur son propre terrain. Les maisons individuelles comptent un ou deux étages, parfois avec un sous-sol servant de débarras ou de parking. Les maisons jumelées, souvent appelées «maisonnettes», partagent un mur mitoyen avec une habitation similaire.

Un appartement est un logement situé dans un immeuble plus vaste. Les appartements sont courants à Thessalonique et à Athènes, ainsi que sur les îles et dans certains villages. Les parties communes, telles que les couloirs, les ascenseurs et, le cas échéant, la piscine, sont gérées par une association de copropriétaires, et les frais d’entretien sont généralement répartis entre les propriétaires.

Ville ou campagne

Un appartement en ville, à Athènes ou à Thessalonique, vous place à proximité des services et des opportunités, coûte souvent moins cher qu’une maison individuelle à la campagne, et son entretien est plus simple et moins onéreux. Il peut également vous rapporter un revenu régulier, même lorsque vous n’y résidez pas. La campagne offre le côté plus traditionnel de la Grèce : plus calme, plus verte, avec davantage d’intimité et des liens plus étroits avec la vie locale. Les îles et les villages vous permettent également de profiter de la nature à deux pas de chez vous, de la randonnée à la baignade.

Qu’est-ce qui détermine le prix ?

L’emplacement est le facteur le plus déterminant. Un bien situé près d’une plage, dans une zone touristique ou offrant une vue sur la mer coûtera généralement plus cher. L’âge est le deuxième facteur : les maisons anciennes sont généralement moins chères et les plus récentes plus chères, à l’exception des biens sur plan. D’autres éléments entrent en ligne de compte, notamment l’agencement et l’architecture, la qualité de la vue, l’entretien récent et le fait que la maison soit meublée ou non. Des facteurs plus généraux jouent également un rôle, tels que les taux d’intérêt et la situation générale du marché, qui influencent à la fois les prix et la rapidité avec laquelle les biens se vendent.

Prix par région

Les prix varient considérablement d’une région à l’autre en Grèce. Les prix les plus élevés se trouvent généralement dans les zones les plus fréquentées, telles que les Cyclades, certains quartiers d’Athènes et Thessalonique. On trouve des prix plus abordables dans des régions telles que la Crète, les îles Ioniennes, Rhodes et la Chalcidique, tandis que certains secteurs du continent et des petites îles affichent des prix encore plus bas. Il s’agit là de tendances générales plutôt que de chiffres fixes, et la comparaison pertinente s’effectue toujours entre des biens immobiliers spécifiques. Nous serons ravis de vous communiquer des chiffres réalistes et actualisés pour toute région qui vous intéresse.

Prêts immobiliers en Grèce

Pouvez-vous obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque grecque ? C’est possible, bien que les taux et les conditions varient d’une banque à l’autre et évoluent au fil du temps. Certaines banques exigent que vous soyez résident fiscal grec, et vous devrez peut-être être présent en Grèce pour signer. C’est pourquoi de nombreux acheteurs internationaux financent leur achat par d’autres moyens, le plus souvent avec des fonds disponibles, en refinançant un bien immobilier dans leur pays d’origine ou en contractant un prêt dans leur propre pays.

Partie 4 : Comment acheter une maison en Grèce

Vous imaginez déjà votre maison : un café sur le balcon, un dîner sur la terrasse, la mer en contrebas. Puis viennent les questions pratiques. Que devez-vous signer, et quand ? Négociez-vous vous-même ? Comment vous assurer que le bien est en règle sur le plan juridique ? Voici la procédure, étape par étape.

1. Recherchez un bien immobilier. Commencez par définir ce que vous recherchez, en fonction de vos objectifs, de votre budget, de la région de votre choix et de l’usage que vous comptez en faire (pour votre usage personnel ou pour la location).

2. Organisez un voyage de visite. Une fois que vous avez établi une présélection, rendez-vous sur place pour vous faire une idée de l’environnement, de l’état du bien et des commodités locales.

3. Convenez d’un prix. La négociation peut sembler intimidante, mais elle fait partie intégrante du processus ; essayez donc de ne pas la prendre personnellement. Un bon agent immobilier vous aidera à cet égard, en analysant le marché et en évaluant la valeur du bien de manière réaliste. Après quelques échanges, vous parvenez généralement à un prix qui convient aux deux parties.

4. Vérification juridique préalable. C’est à ce stade qu’un avocat grec s’avère indispensable. L’avocat vérifie les titres de propriété et effectue des recherches au cadastre local afin de confirmer que le bien est en règle et peut être vendu. C’est à ce stade que sont mis en lumière d’éventuels prêts hypothécaires, privilèges ou réclamations de tiers.

5. Signature d’un contrat de vente privé. Un contrat de vente privé, ou PPA, définit les conditions convenues entre l’acheteur et le vendeur. Une fois signé, le bien est retiré du marché et l’acheteur verse un acompte pour le réserver, généralement compris entre 5 et 10 % du prix.

6. Signez une procuration. Une procuration permet à votre avocat d’agir en votre nom tout au long de la procédure d’achat, même si vous n’êtes pas en Grèce. Grâce à elle, votre avocat peut vous représenter auprès de l’administration fiscale pour obtenir votre numéro d’identification fiscale et signer le contrat définitif, ce qui permet de poursuivre la procédure d’achat pendant que vous êtes à l’étranger.

7. Obtenir un numéro d’identification fiscale grec. Vous aurez besoin d’un numéro d’identification fiscale grec, appelé AFM, pour effectuer l’achat. Il est délivré gratuitement sur présentation d’une pièce d’identité en cours de validité et d’un bref formulaire de demande, et il vous donne accès au système fiscal en ligne. Notre équipe juridique se charge de cette démarche pour vous.

8. Les deux parties signent l’acte final. Le vendeur fournit un ensemble de documents au notaire, notamment les certificats de performance énergétique, les plans topographiques, les attestations fiscales et les certificats municipaux. Le notaire prépare ensuite la déclaration relative aux droits de mutation. Une fois que l’acheteur a acquitté les droits de mutation, l’acte final peut être signé. Vous pouvez vous présenter en personne ou demander à votre avocat de signer en votre nom en vertu d’une procuration.

9. Effectuez le paiement. Dans la plupart des cas, l’acheteur effectue le paiement le jour de la signature. Lorsque les deux banques sont situées dans le même pays, les fonds parviennent généralement au vendeur le jour même. Une fois le paiement reçu, un acte de mainlevée est signé. Le délai exact peut varier en fonction des circonstances et des conditions convenues entre les parties. À ce stade, le logement vous appartient.

L'agent immobilier

Un agent agréé accompagne les acheteurs et les vendeurs tout au long de la transaction. Un bon agent dispose d’un portefeuille de biens immobiliers, organise les visites et vous conseille sur le quartier, le type de bien, la fiscalité et les démarches locales, puis vous aide à négocier une fois que vous avez trouvé le logement qui vous convient.

Le comptable

Il est judicieux de faire appel à un comptable dès que vous êtes propriétaire en Grèce, que vous y résidiez ou non. Le comptable se charge de remplir vos déclarations fiscales annuelles, vous guide en matière d’impôt sur le revenu et de taxe foncière, et déclare le bien dans vos déclarations fiscales dès que l’achat est finalisé.

Partie 5 : Les coûts liés à l’achat d’un logement en Grèce

Au-delà du prix du bien immobilier, prévoyez environ 10 % pour les frais d’achat, en supposant que vous fassiez appel à la fois à un notaire et à un agent immobilier. Voici ce qui compose ce montant.

Droits de mutation. Payés par l’acheteur pour les logements existants, ils s’élèvent à 3,09* % du prix d’achat ou de la valeur imposable, le montant le plus élevé étant retenu. Les biens immobiliers neufs sont normalement soumis à la TVA, mais celle-ci est actuellement suspendue pour les constructions neuves ; le droit de mutation s’applique donc à la place. Cette suspension est valable jusqu’à fin 2026, conformément à la loi n° 5246/2025.

*Mise à jour importante : le Premier ministre grec, Kyriakos Mitsotakis, a annoncé que les droits de mutation immobiliers applicables aux achats effectués par des ressortissants de pays hors UE devraient passer à 15 %, cette modification devant entrer en vigueur à compter du 1er janvier 2027. La législation d’application n’ayant pas encore été publiée, son champ d’application définitif, notamment en ce qui concerne le traitement des terrains et des biens immobiliers commerciaux, n’est pas encore confirmé.

Frais de notaire. Le notaire rédige et supervise l'acte de vente. Les honoraires sont échelonnés et s'élèvent à environ 1 % du prix, TVA en sus.

Frais d’enregistrement foncier. Après la signature, l’acte est enregistré auprès du registre foncier local. Ces frais s’élèvent à environ 0,5 % du prix.

Honoraires d’avocat. Le recours à un avocat n’est pas strictement obligatoire, mais il est vivement recommandé pour vérifier la nature du bien que vous achetez et vous accompagner tout au long de la procédure. Les honoraires varient généralement entre 1 et 2 %, TVA en sus, en fonction du travail requis.

Commission de l’agent immobilier. Celle-ci s’applique lorsqu’un agent intervient. Elxis facture 3 % plus la TVA, payable à la conclusion de la vente.

Charges et Internet. À titre indicatif, prévoyez environ 20 à 35 euros par mois pour Internet, et pour un appartement de taille moyenne, entre 150 et 300 euros pour les charges telles que l’électricité, l’eau et le gaz. Ce montant dépend de la taille du logement, de la saison et de votre consommation.

Assurance habitation. L’assurance n’est pas obligatoire, mais elle est recommandée, en particulier une fois que la garantie construction du promoteur a pris fin. À titre indicatif, l’assurance d’un petit logement peut coûter entre 130 et 200 euros par an, et un peu plus pour un logement plus grand. Les constructions récentes s’avèrent souvent plus avantageuses.

Piscine et jardin. L’entretien d’une piscine et d’un jardin coûte généralement entre 150 et 350 euros par mois, selon leur taille et leur type.

Entretien annuel. Comme toute maison, une propriété grecque nécessite de temps à autre des travaux de peinture, des réparations et de l’entretien, en particulier pour les boiseries exposées au soleil. Prévoyez environ 1 000 à 4 000 euros par an, selon la propriété.

Partie 6 : Louer une maison en Grèce

De nombreux propriétaires louent leur logement en Grèce, soit pour couvrir leurs frais, soit à titre d’investissement. Cette section aborde les aspects liés aux revenus, à la fiscalité et à la gestion.

Revenus attendus

Les revenus locatifs varient considérablement selon la région et le bien immobilier lui-même. Parmi les facteurs clés figurent la vue sur la mer, la distance par rapport aux plages, aux sites touristiques et à l’aéroport, l’âge de la maison, ainsi que l’espace extérieur et la piscine. À titre indicatif, une maison bien entretenue peut atteindre, en haute saison, un tarif à la nuitée d’environ 0,1 % de son prix d’achat, bien qu’il ne s’agisse là que d’un point de départ. Les sociétés de gestion locative prélèvent généralement entre 10 et 30 %, en fonction des prestations qu’elles assurent, telles que le ménage, la communication avec les locataires, la promotion et l’enregistrement fiscal.

Imposition des revenus locatifs

Les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif, calculé par propriétaire sur la base des revenus locatifs bruts. À partir de 2026, en vertu de la loi n° 5246/2025, le barème sera le suivant :

• Jusqu’à 12 000 euros : 15 %

• De 12 001 à 24 000 euros : 25 %

• De 24 001 à 36 000 euros : 35 %

• Au-delà de 36 000 euros : 45 %

Comme ces taux s’appliquent par propriétaire, les couples qui achètent en copropriété plutôt qu’au nom d’un seul des conjoints peuvent souvent réduire la charge fiscale globale, chaque propriétaire bénéficiant de ses propres tranches d’imposition. Il existe également une mesure incitative actuelle qu’il est utile de connaître : les propriétaires qui transforment un bien auparavant inoccupé ou loué à court terme en bail à long terme, dans les conditions fixées par la réglementation de 2026, peuvent bénéficier d’une exonération de trois ans sur ces revenus locatifs. Les règles fiscales étant susceptibles d’évoluer, nous vous recommandons de vérifier la situation actuelle applicable à votre cas avant de vous y fier.

Bien gérer la location

Si vous gérez vous-même la location, quelques principes peuvent vous aider.

Fixez le prix en fonction du bénéfice, et non du taux d’occupation. Déterminez un prix réaliste, axé sur la qualité. Renseignez-vous sur les tarifs pratiqués par des logements comparables, puis mettez en avant ce qui distingue le vôtre, qu’il s’agisse des finitions, du linge de maison ou des services supplémentaires.

Soyez précis dans votre annonce. Décrivez non seulement les pièces, mais aussi leur état, et répondez aux questions que les clients posent réellement, concernant les plages, les restaurants et le stationnement.

Rendez-vous régulièrement sur place. Une brève visite toutes les quelques semaines vous permet de détecter rapidement les petits problèmes et de veiller à ce que la maison soit toujours approvisionnée conformément aux attentes actuelles des clients.

Investissez dans de bonnes photos. Des photos de qualité constituent l’un des meilleurs investissements que vous puissiez faire, et les logements bien mis en valeur se louent généralement plus vite que ceux dont les photos sont de mauvaise qualité.

Gestion locative

Louer un bien immobilier est gratifiant, mais cela demande du travail : la promotion, les réservations, la comptabilité, les réparations et la communication avec les clients représentent une charge de travail importante. Un gestionnaire immobilier se charge de tout cela, s’occupant de la sélection des locataires, des inspections et de l’entretien, ce qui tend à améliorer à la fois l’expérience des locataires et la rentabilité. Elxis propose des services de gestion locative aux propriétaires qui préfèrent ne pas s’en occuper eux-mêmes, et peut vous orienter vers les services adaptés.

Partie 7 : Vendre un bien immobilier en Grèce

Cette section aborde les principes fondamentaux de la vente, depuis les documents nécessaires jusqu’à la collaboration avec des tiers et la signature du contrat. Elle fait écho au processus d’achat, vu cette fois du point de vue du vendeur.

Négocier le prix

Tout comme lors de l’achat, la négociation fait partie intégrante de la vente ; essayez donc de ne pas la prendre personnellement. Il est utile de comprendre la position de l’acheteur : quelles autres propriétés il examine et ce qu’il attend de ce déménagement. Un bon agent évalue le marché de manière réaliste et vous accompagne tout au long des négociations.

Signer un accord d’achat privé

Une fois que vous avez accepté une offre, vous signez un contrat de vente privé. Celui-ci définit les conditions convenues, retire le bien du marché et s’accompagne d’un acompte versé par l’acheteur, représentant généralement 5 à 10 % du prix. Si l’acheteur se rétracte, l’acompte est généralement perdu. Si le vendeur se rétracte, il peut être tenu de rembourser le double de l’acompte.

Remarque concernant l’impôt sur les plus-values

L’impôt sur les plus-values liées à la vente d’un bien immobilier par des particuliers est actuellement suspendu. Cette suspension est valable jusqu’à fin 2026. Comme pour toutes les questions fiscales, nous vous confirmerons la situation en vigueur au moment de votre vente.

Préparation de l’acte notarié

Pour l’acte notarié, le vendeur fait appel à un ingénieur afin de vérifier que le permis de construire et le plan topographique correspondent à l’acte et au bien tel qu’il a été construit. Le notaire vérifiera également si le vendeur a des dettes en souffrance envers l’État. Les documents généralement requis pour la signature sont les suivants :

• Acte de propriété

• Copie de la pièce d’identité et avis d’imposition

• Certificat ENFIA

• Certificat de régularité fiscale

• Attestation de régularité de cotisations sociales

• Certificat de performance énergétique

• Numéro d'identification électronique du bien immobilier et plan topographique

• Attestation de paiement de la taxe foncière municipale (TAP)

• Extrait du plan cadastral et copie de la fiche cadastrale

Les deux parties signent les documents définitifs

Le notaire établit la déclaration de droits de mutation et la transmet à l’administration fiscale. Une fois que l’acheteur a acquitté les droits de mutation, le contrat définitif peut être signé. Vous pouvez vous y rendre en personne ou charger votre avocat de signer en votre nom en vertu d’une procuration.

Encaissement du paiement

Le vendeur a généralement droit à être payé le jour de la signature, ce qui est la norme lorsque les deux banques sont situées dans le même pays. Lorsque les banques se trouvent dans des pays différents, l'acte autorise souvent l'acheteur à effectuer le paiement dans les dix jours ouvrables suivant la signature. Si l’acheteur ne s’acquitte pas du paiement dans ce délai, et si une clause en ce sens figure dans l’acte, le vendeur est en droit de reprendre possession du bien et de conserver l’acompte. Une fois le paiement reçu, la vente est conclue.

Partie 8 : Droit des successions

Avez-vous hérité d’un bien immobilier en Grèce, ou comptez-vous en hériter à l’avenir ? Voici ce que vous devez savoir.

Comment se déroule la succession d’un bien immobilier à l’étranger

En règle générale, la succession est régie par la loi de la nationalité du défunt ou, dans de nombreux cas, par celle de sa dernière résidence habituelle. La première chose à vérifier est l'existence d’un testament. Lorsqu’il y en a un, celui-ci précise souvent la loi applicable, et la plupart des personnes choisissent la loi de leur propre pays. Un testament néerlandais portant sur des biens situés en Grèce, rédigé par un citoyen néerlandais, est valable en Grèce. L’acceptation de la succession est traitée par un notaire grec, mais la répartition des biens entre les héritiers est déterminée par la loi nationale choisie.

En l’absence de testament

En l’absence de testament, la loi applicable est généralement celle du pays où le défunt avait sa dernière résidence habituelle. Par exemple, pour un résident néerlandais, c’est généralement le droit néerlandais qui s’applique.

Lorsque les héritiers résident à l’étranger

En Grèce, les biens sont transmis aux héritiers par le biais d’un acte notarié d’acceptation de la succession. Les héritiers doivent disposer d’un numéro d’identification fiscale grec et fournir au notaire un acte de décès ainsi qu’un certificat de droits successoraux, généralement établi dans le pays d’origine du défunt, muni d’une apostille et traduit officiellement en grec. Le notaire dépose ensuite une déclaration de droits de succession, et l’administration fiscale calcule le montant des droits dus. Dans la plupart des cas, lorsque les biens sont transmis à des proches parents, les droits de succession sont faibles, voire inexistants.

Devez-vous vous rendre en Grèce ?

Non. Vous n’avez pas besoin de vous rendre en Grèce pour accepter un héritage. Une procuration peut être signée afin d’autoriser les avocats d’Elxis à agir au nom des héritiers.

Y a-t-il une double imposition ?

De nombreux pays européens ont signé des conventions visant à prévenir la double imposition, ce qui peut signifier que vous êtes exonéré de droits de succession dans votre pays de résidence sur les biens détenus à l’étranger. Cela dépend de la réglementation en vigueur dans votre propre pays ; nous vous recommandons donc de consulter un conseiller fiscal sur place.

Partie 9 : À propos d’Elxis – Chez nous en Grèce

Depuis 1991, nous accompagnons les acheteurs internationaux à la recherche de la maison de leurs rêves en Grèce. Nous vous accompagnons lors des visites, des estimations, des démarches administratives et de tous les aspects juridiques du transfert de propriété. Grâce à notre équipe interne composée de 10 avocats, nous disposons d’une connaissance approfondie du droit immobilier grec et d’un solide réseau couvrant la Grèce continentale et les îles, constitué au fil de nombreuses années. Notre équipe accompagne les clients dans leur propre langue, en anglais, néerlandais, allemand, français et grec. Nous effectuons une vérification préalable complète, rédigeons les contrats et gérons la transaction de A à Z, en vous tenant informé à chaque étape.

Notre lettre d’information hebdomadaire touche plus de 26 000 lecteurs et propose des conseils pratiques sur l’achat, la possession, la vente et la location d’un bien immobilier en Grèce. Et pour nos clients fidèles qui ont initialement acheté par notre intermédiaire et fait appel à nos services juridiques, notre programme de fidélité «Elxis Loyalty Reward», lancé en janvier 2026, leur offre la prise en charge juridique gratuite lors de la revente par l’intermédiaire d’Elxis.