22.06.2026
Chaque logement en Grèce est désormais censé disposer de son propre dossier numérique. Ce dossier s'appelle « l'identité électronique du bâtiment », ou E-ID (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου). L’identité électronique du bâtiment rassemble les informations essentielles concernant un bien immobilier dans un dossier en ligne sécurisé. Elle présente l’état actuel du bâtiment, ses permis et plans, ainsi que toutes les modifications qui y ont été apportées au fil des ans. Pour toute personne souhaitant acheter ou vendre un bien immobilier en Grèce, ce document est devenu l’un des plus importants à connaître. Ce guide explique ce qu’est l’E-ID, ce qu’il contient, qui l’établit et pourquoi il revêt une importance particulière au moment du transfert de propriété.
L’identité électronique d’un bâtiment est un dossier électronique conservé dans un registre national pour chaque bâtiment en Grèce. Son objectif est de refléter l’état réel d’un bien immobilier et de suivre toute modification intervenant au cours de la durée de vie du bâtiment. Ce dossier est lié à un seul bien immobilier. Il recense le permis de construire, les plans approuvés, la performance énergétique ainsi que le statut juridique de toute extension ou modification. En résumé, il s’agit de l’historique du bâtiment regroupé en un seul endroit, conservé en ligne plutôt que dispersé dans des archives papier. Le système couvre les maisons, les appartements et autres bâtiments. Il s’applique que le bien immobilier soit un appartement en ville, une maison de village ou une villa de vacances près de la côte.
L’identité électronique du bâtiment apporte sécurité et transparence tant aux propriétaires qu’aux acheteurs. Elle vous offre une vision claire de la situation juridique et technique d’un bien immobilier avant que vous ne preniez une décision. Elle revêt une importance capitale au moment du transfert de propriété. Une E-ID est nécessaire pour finaliser tout transfert de propriété en Grèce. Cela inclut une vente, une donation et un transfert parental. Avant que le contrat puisse être signé chez le notaire, le dossier doit être constitué et validé comme étant complet. Pour un acquéreur international, il s’agit d’une véritable garantie. L’historique juridique et architectural du bien est établi et vérifié avant que vous ne vous engagiez financièrement. Pour un vendeur, disposer du dossier en amont permet de faire avancer le processus et d’éviter les retards de dernière minute.
Il peut sembler évident qu’un dossier électronique doive exister pour chaque logement. Pendant de nombreuses années en Grèce, ce n’était pas le cas. Jusqu’en 2020 encore, de nombreux documents relatifs à un bien immobilier étaient conservés sur papier et non stockés en ligne. Les archives pouvaient être incomplètes, et certains dossiers de permis de construire avaient été perdus au fil des décennies. La base juridique de l’E-ID est la loi n° 4495/2017. Le registre électronique qui héberge ces dossiers est entré en service en 2021. À partir de ce moment-là, ce dossier a été intégré au processus de transfert de propriété dans toute la Grèce.
« Cela permet de mieux organiser l’ensemble du processus, dans l’intérêt des propriétaires et du marché », explique le PDG d’Elxis – At Home in Greece, Giorgos Gavriilidis.
Avant la mise en place du registre, un transfert de propriété reposait sur un certificat délivré par un ingénieur. Ce certificat confirmait que le bâtiment ne comportait aucune construction non autorisée, ou que de tels travaux avaient déjà été régularisés. On l’appelait le « certificat de conformité de l’ingénieur ». Le système E-ID a changé la donne. Le « certificat de conformité » remplace désormais cet ancien certificat au moment du transfert. Il intègre la déclaration de l’ingénieur et renvoie au dossier complet plutôt que de constituer un document autonome. Il en résulte un document unique sur lequel le notaire, l’acheteur et les autorités peuvent tous se fier.
C’est un ingénieur agréé qui prépare le dossier. Le propriétaire désigne l’ingénieur, qui devient alors responsable de la collecte et de la mise en ligne des documents relatifs au bien immobilier. L’ingénieur consigne l’état actuel du bâtiment, le compare aux permis et aux plans, et confirme que le dossier est complet. L’« identité électronique du bâtiment » rassemble ensuite les plans de construction, le permis de construire, le certificat de performance énergétique et l’état des éventuelles extensions ou modifications. La liste complète figure ci-dessous.
L'identité électronique du bâtiment regroupe les documents et les plans relatifs à chaque bâtiment. Les principaux éléments sont les suivants :
Le permis de construire et ses éventuelles modifications. Le permis original et toutes les révisions ultérieures.
Les plans accompagnant le permis de construire. Ceux-ci comprennent le plan topographique et les plans d'étage.
Évaluation de la vulnérabilité structurelle. Une étude d’adéquation structurelle est jointe lorsque cela est requis.
Plans d'étage reflétant l'état actuel du bâtiment. Utilisés lorsque le dossier de permis est incomplet.
Étude d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. Elle est incluse le cas échéant.
Certificat d’inspection des travaux. Ajouté s’il a été délivré.
Déclarations visant à régulariser les constructions non autorisées. Tout règlement concernant des travaux qui n’avaient pas été initialement autorisés.
Certificat de performance énergétique. La classe énergétique du bien immobilier ou du bâtiment.
Tableau des millièmes et étude de répartition des charges. Pour les appartements et les parties communes.
Numéro d'enregistrement cadastral (KAEK). Numéro unique du bien immobilier dans le cadastre.
Certificat d’exhaustivité de l’identité électronique du bâtiment. Confirmation par l’ingénieur que le dossier est complet.
Le moment dépend de l’âge du bien immobilier.
Pour un bâtiment neuf, l’identité électronique du bâtiment est créée en même temps que le permis de construire. Le dossier existe dès le début et s’étoffe au fur et à mesure de l’achèvement des travaux. Pour un logement existant, le dossier est constitué au moment du transfert de propriété. C’est à ce moment-là que le propriétaire désigne un ingénieur et que les documents sont rassemblés et validés. Le dossier complet fait alors partie intégrante du transfert.
Les permis de construire grecs remontent à plusieurs décennies, et les archives municipales ne sont pas toutes complètes. Certains dossiers de permis ont été perdus ou endommagés au fil des ans. La loi prévoit cette éventualité. Lorsque le permis de construire et les documents qui l’accompagnent ne peuvent être retrouvés dans les registres de l’autorité compétente, une attestation de perte délivrée par le service de l’urbanisme est présentée à leur place. L’ingénieur reconstitue alors le profil du bien à partir des relevés topographiques et des plans existants. C’est l’une des raisons pour lesquelles la préparation d’une maison ancienne peut prendre plus de temps que celle d’une maison neuve.
L’attestation de conformité est le document qui prouve que le dossier est en règle. L’ingénieur agréé la délivre une fois que toutes les informations requises ont été renseignées et vérifiées. L’attestation porte un numéro unique et a une durée de validité limitée, d’environ deux mois à compter de la date de l’inspection effectuée par l’ingénieur. Au cours de cette période, il peut être réémis, ce qui permet de l’utiliser pour plusieurs démarches notariales ou administratives. S’il expire avant la conclusion de la cession, le dossier est mis à jour et un nouveau certificat est délivré.
Le processus est pris en charge par des professionnels ; en tant que propriétaire ou acquéreur, vous n’avez donc pas à vous charger vous-même des aspects techniques. En résumé, voici comment cela se déroule :
Le propriétaire désigne un ingénieur agréé.
L’ingénieur enregistre la parcelle, puis le bien immobilier, dans le registre électronique.
L’ingénieur rassemble et télécharge les documents, tels que le permis de construire, les plans et le certificat de performance énergétique.
L’ingénieur vérifie l’absence de constructions non autorisées et organise un règlement si nécessaire.
L'ingénieur délivre le certificat d'achèvement.
Ce certificat est joint au contrat de cession chez le notaire.
L’identité électronique du bâtiment est censée rester à jour pendant toute la durée de vie du bâtiment. Chaque fois que vous effectuez des travaux de construction ou des modifications nécessitant un permis, le dossier est mis à jour pour en tenir compte. C’est un ingénieur agréé qui procède à cette mise à jour. Vous êtes également tenu de conserver une copie de ces mêmes informations sur place, dans un emplacement désigné. Cette copie doit être complète au cas où les autorités procéderaient à un contrôle.
L’E-ID et la réglementation relative aux constructions non autorisées sont étroitement liées. Un bien immobilier ne peut faire l’objet d’une cession tant qu’il comporte des travaux illégaux non régularisés. Si l’ingénieur constate une extension ou une modification qui n’a jamais été déclarée, celle-ci doit être régularisée conformément à la législation en vigueur avant que le dossier puisse être clôturé. Il s’agit d’une procédure distincte, comportant ses propres étapes et coûts. C’est l’une des raisons pour lesquelles il est recommandé de constituer le dossier suffisamment tôt, car la régularisation d’un problème peut prendre du temps.
Le registre électronique est relié au cadastre hellénique. Chaque dossier fait référence au numéro cadastral du bien immobilier, le cas échéant, ce qui relie le dossier du bâtiment au registre foncier au sens large. À mesure que de plus en plus de services publics grecs se numérisent, ce lien facilite l’accès aux dossiers immobiliers et leur recoupement. Le déploiement continu du cadastre hellénique et l’élaboration de cartes forestières sont des évolutions qui renforcent la transparence et l’attrait des biens immobiliers grecs. La voie à suivre est claire, et elle profite tant aux acheteurs qu’aux vendeurs de biens immobiliers en Grèce.
Si vous vendez un bien, quelques mesures vous permettront de faciliter les démarches :
Faites appel à un ingénieur agréé dès le début, avant même de mettre votre bien sur le marché.
Rassemblez le permis de construire et les plans approuvés.
Réglez tout problème lié à des travaux non autorisés, car ceux-ci doivent être régularisés avant le transfert de propriété.
Prévoyez un délai supplémentaire pour les biens anciens, pour lesquels il peut être nécessaire de reconstituer le dossier.
Le fait de disposer du dossier à l’avance vous évitera de perdre un acheteur en raison de retards.
Si vous êtes acheteur, le dossier constitue l’une de vos meilleures garanties :
Demandez si le certificat de conformité est en place et toujours valide.
Vérifiez que le dossier couvre l’ensemble du bien immobilier, y compris les éventuelles extensions.
Faites examiner les documents par votre notaire avant de signer.
Considérez toute lacune ou tout point en suspens comme un problème à résoudre avant l’achat, et non après.
Pour un acheteur basé à l’étranger, l’Identité électronique du bâtiment élimine une grande partie des incertitudes. Les permis de construire, les plans et le statut juridique du bien sont confirmés dans un dossier unique avant que l’achat ne soit finalisé. Si quelque chose n’est pas en règle, cela apparaît avant que vous ne signiez, et non après. Lorsque vous achetez ou vendez par l’intermédiaire d’Elxis, notre équipe juridique interne composée de dix avocats vérifie que le dossier est en règle et complet dans le cadre du transfert de propriété. Nous vérifions les documents, nous nous chargeons des démarches juridiques dans votre propre langue et nous nous assurons qu’il ne manque rien avant que vous ne vous engagiez. Depuis 1991, nous accompagnons les acheteurs immobiliers internationaux dans la recherche de leur maison idéale en Grèce.
Il s’agit du dossier numérique d’un bien immobilier en Grèce. Il recense les permis de construire, les plans, la performance énergétique du bâtiment ainsi que toutes les modifications apportées au fil du temps.
Non. L’E-ID est un dossier concernant un bâtiment. La carte d’identité numérique et le numéro personnel identifient une personne. Il s’agit de systèmes distincts portant un nom similaire.
Oui. Un dossier à jour est nécessaire pour finaliser tout transfert de propriété, qu’il s’agisse d’une vente, d’une donation ou d’un transfert parental.
Un ingénieur agréé prépare et met à jour le dossier, puis délivre le certificat de conformité.
Il est valable pendant une courte période, environ deux mois à compter de l’inspection effectuée par l’ingénieur. Il peut être réémis pendant cette période et renouvelé par la suite si nécessaire.
Le coût dépend du bien immobilier et des travaux que l’ingénieur doit effectuer ; il varie donc d’un cas à l’autre.
Il faut alors obtenir une attestation de perte auprès des services d'urbanisme, et l'ingénieur prépare le dossier à partir des relevés et des plans existants.
Le dossier est conservé dans le registre électronique national. Vous en conservez également une copie sur place, dans le bien immobilier.
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