Pour beaucoup de gens, l’idée d’acquérir une maison en Grèce naît d’un sentiment. Les journées ensoleillées, la mer, un rythme de vie plus tranquille. Vient ensuite souvent une question plus concrète : « Comment se déroule concrètement l’achat d’une maison ici ? »
C’est précisément pour cette raison que nous avons élaboré le guide suivant, afin que vous puissiez avoir une vision claire du déroulement du processus d’achat d’une maison en Grèce.
« Puis-je acheter une maison en Grèce ? »
Commençons par la question qui nous est le plus souvent posée sur l’ensemble de nos canaux : « Puis-je acheter une maison en Grèce ? Si oui, quelles sont les démarches à suivre ? ».
Eh bien, la réponse courte est la suivante : tout le monde peut acheter un bien immobilier en Grèce.
En général, les acheteurs originaires de l’UE et hors UE peuvent acheter librement dans la majeure partie du pays. Certaines zones situées à proximité des frontières nationales ou d’installations militaires peuvent nécessiter une autorisation supplémentaire avant qu’un achat puisse être conclu. Il s’agit généralement d’une simple formalité, et c’est le genre de détail qu’une équipe juridique vérifie et gère habituellement lors de la vérification préalable.
Les 9 étapes de l’achat d’une maison en Grèce, en bref
Pour ceux qui connaissent bien le processus d’achat immobilier en Grèce, les étapes sont assez simples.
1. Recherchez la maison de vos rêves
Tout commence par le bien immobilier. Vous déterminez la région, le type de logement et votre budget. À partir de là, la recherche peut s’orienter de deux façons. Vous pouvez parcourir les annonces sur notre site web et voir ce qui vous intéresse. Vous pouvez également nous communiquer vos critères et laisser notre équipe se charger de la recherche à votre place. La plupart des acheteurs combinent un peu les deux approches. Nous vous proposons ensuite les maisons qui correspondent à vos critères, afin que vous n’ayez pas à tout faire vous-même.
2. Visites, visites et encore des visites
Une fois que quelques biens ont retenu votre attention, rendez-vous sur place pour les visiter. Se rendre sur place vous permet de découvrir ce que les photos ne peuvent pas vous révéler : l’ambiance du quartier, l’état réel du bien et les commodités à proximité. Cette étape est cruciale. Lorsque vous trouvez le bien qui vous convient, l’étape suivante consiste à vous préparer à la négociation.
3. Quel prix ?
La négociation peut sembler quelque peu désagréable, mais elle fait partie intégrante du processus ; essayez donc de ne pas la prendre personnellement. À ce stade, un bon agent immobilier peut vous être d’une grande aide, car il est souvent capable d’analyser le marché et d’évaluer de manière réaliste la valeur de chaque bien.
4. Vérification juridique préalable
C’est à ce stade qu’un avocat grec intervient : il vérifie les titres de propriété et effectue des recherches au cadastre local afin de s’assurer que le bien est en règle et peut être vendu. C’est également à ce stade que sont mis en évidence les éventuels prêts hypothécaires, privilèges ou réclamations de tiers.
5. Contrat de vente de gré à gré
Un contrat de vente de gré à gré définit les conditions convenues entre l’acheteur et le vendeur. Une fois signé, le bien est retiré du marché et l’acheteur verse un acompte pour le réserver, généralement compris entre 5 et 10 % du prix. Les deux parties peuvent alors commencer à préparer les documents nécessaires à l’acte de vente notarié.
6. Procuration (POA)
Une procuration permet à votre avocat d’agir en votre nom tout au long de la procédure d’achat, même si vous ne vous trouvez pas en Grèce. Grâce à celle-ci, votre avocat peut vous représenter auprès de l’administration fiscale pour l’obtention de votre numéro d’identification fiscale et signer le contrat définitif, ce qui permet de poursuivre la procédure d’achat pendant que vous êtes à l’étranger.
7. Obtenir un numéro d’identification fiscale grec (AFM)
Vous aurez besoin d’un numéro d’identification fiscale grec, appelé AFM, pour effectuer votre achat. Il est délivré gratuitement sur présentation d’une pièce d’identité en cours de validité et d’un formulaire de demande, et il vous donne accès au système fiscal en ligne grec. Notre équipe juridique peut remplir les formulaires nécessaires en votre nom.
8. Signature de l’acte de vente définitif par les deux parties
Le vendeur fournit un dossier de documents au notaire, comprenant notamment un certificat de performance énergétique, une attestation d’un ingénieur civil certifiant que le bien ne présente aucune infraction en matière de construction, un plan topographique, une attestation de régularité fiscale et des certificats municipaux. Le notaire prépare ensuite la déclaration relative aux droits de mutation. Une fois que l’acheteur a acquitté les droits de mutation, l’acte de vente définitif peut être signé. Vous pouvez vous présenter en personne ou demander à votre avocat de signer en votre nom en vertu d’une procuration.
9. Effectuer le paiement
Dans la plupart des cas, l’acheteur effectue le paiement le jour de la signature. Lorsque les deux banques sont situées dans le même pays, les fonds parviennent généralement au vendeur le jour même. Une fois le paiement reçu, un acte de mainlevée est signé pour attester que le prix d’achat a été intégralement réglé. Le calendrier précis peut varier en fonction des circonstances et des conditions convenues entre les parties. À ce stade, le logement vous appartient.
Quels sont les coûts supplémentaires ?
C’est une autre question que nos clients potentiels nous posent souvent. Et elle est tout à fait légitime.
En règle générale, les frais supplémentaires s’élèvent à environ 10 % du prix d’achat lorsqu’il s’agit d’acquérir une maison en Grèce. Voyons en détail ces frais :
Droits de mutation
Elle est à la charge de l’acheteur pour les logements existants ; elle s’élève à 3,09 % du prix d’achat ou de la valeur imposable, le montant le plus élevé étant retenu. Les biens neufs sont normalement soumis à la TVA, mais celle-ci est actuellement suspendue pour les constructions neuves ; la taxe de mutation s’applique donc à la place.
Frais de notaire
Le notaire rédige et supervise l’acte de vente. Les honoraires sont échelonnés et s’élèvent à environ 2 % du prix, TVA en sus.
Frais d’enregistrement foncier
Après la signature, l’acte est enregistré auprès du registre foncier local. Ces frais s’élèvent à environ 0,5 % du prix.
Honoraires d’avocat
Le recours à un avocat n’est pas strictement obligatoire, mais il est vivement recommandé afin de vérifier la situation juridique du bien que vous achetez et de vous accompagner tout au long du processus d’achat. Les honoraires varient généralement entre 1 et 2 %, TVA en sus.
Honoraires d’agent immobilier
Ces honoraires s'appliquent lorsqu'un agent immobilier intervient. Elxis facture 3 % plus la TVA, payables à la finalisation de l'achat.
Pourquoi Elxis ?
Elxis n’est pas une agence immobilière traditionnelle. Nous sommes une société immobilière à vocation juridique et à vocation internationale, forte de 35 ans d’expérience dans l’accompagnement des acheteurs et vendeurs étrangers à travers les complexités du marché grec. Notre structure, nos services et notre expertise sont spécialement conçus pour les transactions internationales.
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