Für viele Menschen beginnt der Gedanke, ein Eigenheim in Griechenland zu besitzen, mit einem Gefühl. Die sonnigen Tage, das Meer, ein gemächlicheres Lebenstempo. Oft folgt darauf eine eher praktische Frage: „Wie läuft der Kauf eines Hauses hier eigentlich ab?“
Genau aus diesem Grund haben wir den folgenden Leitfaden erstellt, damit Sie einen klaren Überblick darüber erhalten, wie der Kauf eines Hauses in Griechenland abläuft.
„Kann ich in Griechenland ein Haus kaufen?“
Beginnen wir mit der Frage, die uns über alle unsere Kanäle am häufigsten gestellt wird: „Kann ich in Griechenland ein Haus kaufen? Wenn ja, wie sieht der Ablauf aus?“
Nun, die kurze Antwort darauf lautet: Jeder kann in Griechenland eine Immobilie erwerben.
Im Allgemeinen können Käufer aus der EU und aus Nicht-EU-Ländern in den meisten Teilen des Landes frei Immobilien erwerben. In einigen Gebieten in der Nähe von Landesgrenzen oder militärischen Einrichtungen ist möglicherweise eine zusätzliche Genehmigung erforderlich, bevor ein Kauf abgewickelt werden kann. Dies ist in der Regel eine Formalität und gehört zu den Punkten, die ein Rechtsteam üblicherweise im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung überprüft und abwickelt.
Die 9 Schritte zum Kauf eines Hauses in Griechenland – vereinfacht
Für diejenigen, die mit dem Ablauf eines Immobilienkaufs in Griechenland vertraut sind, sind die Schritte recht unkompliziert.
1. Suchen Sie nach Ihrem Traumhaus
Alles beginnt mit der Immobilie. Sie legen die Region, die Art des Hauses und Ihr Budget fest. Von dort aus kann die Suche auf zwei Arten verlaufen. Sie können die Immobilien auf unserer Website durchstöbern und schauen, was Ihnen gefällt. Sie können uns aber auch Ihre Kriterien mitteilen und unser Team in Ihrem Auftrag suchen lassen. Die meisten Käufer nutzen eine Kombination aus beidem. Wir schlagen Ihnen dann die passenden Immobilien vor, sodass Sie nicht alles alleine durcharbeiten müssen.
2. Besichtigungen, Besichtigungen und noch mehr Besichtigungen
Sobald einige Immobilien ins Auge fallen, sollten Sie diese persönlich besichtigen. Wenn Sie eine Immobilie mit eigenen Augen sehen, erfahren Sie, was Fotos nicht vermitteln können: die Atmosphäre der Umgebung, den tatsächlichen Zustand und die Lage der Umgebung. Dieser Schritt ist entscheidend. Wenn Sie die passende Immobilie gefunden haben, folgt als nächster Schritt die Vorbereitung auf die Verhandlungen.
3. Wie viel?
Verhandlungen können sich etwas unangenehm anfühlen, sind jedoch ein normaler Teil des Prozesses; nehmen Sie es daher bitte nicht persönlich. In dieser Phase kann Ihnen ein guter Immobilienmakler sehr helfen, da er oft den Markt und den Wert jeder Immobilie realistisch einschätzen kann.
4. Rechtliche Prüfung
Hier ist ein griechischer Anwalt erforderlich, da dieser die Eigentumsnachweise prüft und das örtliche Grundbuchamt durchsucht, um sicherzustellen, dass die Immobilie in Ordnung ist und verkauft werden kann. In dieser Phase kommen etwaige Hypotheken, Pfandrechte oder Ansprüche Dritter ans Licht.
5. Privater Kaufvertrag
Ein privater Kaufvertrag legt die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Bedingungen fest. Nach der Unterzeichnung wird die Immobilie vom Markt genommen, und der Käufer leistet eine Anzahlung, um sie zu reservieren – in der Regel zwischen 5 und 10 % des Kaufpreises. Nun können beide Parteien mit der Vorbereitung der Unterlagen für die notarielle Kaufurkunde beginnen.
6. Vollmacht (POA)
Eine Vollmacht ermöglicht es Ihrem Anwalt, während des gesamten Kaufprozesses in Ihrem Namen zu handeln, auch wenn Sie sich nicht in Griechenland aufhalten. Mit dieser Vollmacht kann Ihr Anwalt Sie beim Finanzamt vertreten, um Ihre Steuernummer zu beantragen, und den endgültigen Vertrag unterzeichnen, sodass der Kaufprozess fortgesetzt wird, während Sie sich im Ausland befinden.
7. Beantragung einer griechischen Steuernummer (AFM)
Für den Kauf benötigen Sie eine griechische Steuernummer, die sogenannte AFM. Diese wird gegen Vorlage eines gültigen Ausweises und eines Antragsformulars kostenlos ausgestellt und ermöglicht Ihnen den Zugang zum griechischen Online-Steuersystem. Unser Rechtsteam kann die erforderlichen Formulare in Ihrem Namen ausfüllen.
8. Beide Parteien unterzeichnen die endgültige Kaufurkunde
Der Verkäufer stellt dem Notar eine Reihe von Unterlagen zur Verfügung, darunter einen Energieausweis, eine Bescheinigung eines Bauingenieurs, dass die Immobilie keine baurechtlichen Verstöße aufweist, einen topografischen Plan, eine Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung sowie kommunale Bescheinigungen. Der Notar erstellt daraufhin die Erklärung zur Grunderwerbsteuer. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichtet hat, kann die endgültige Kaufurkunde unterzeichnet werden. Sie können persönlich anwesend sein oder Ihren Anwalt im Rahmen einer Vollmacht beauftragen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
9. Abschluss der Zahlung
In den meisten Fällen leistet der Käufer die Zahlung am Tag der Unterzeichnung. Befinden sich beide Banken im selben Land, geht der Betrag in der Regel noch am selben Tag beim Verkäufer ein. Sobald die Zahlung eingegangen ist, wird eine Löschungsurkunde unterzeichnet, die als Nachweis dafür dient, dass der Kaufpreis vollständig beglichen wurde. Der genaue Zeitplan kann je nach den Umständen und den zwischen den Parteien vereinbarten Bedingungen variieren. Damit gehört die Immobilie Ihnen.
Welche zusätzlichen Kosten fallen an?
Das ist eine weitere Frage, die uns potenzielle Kunden häufig stellen. Und das zu Recht. Als Faustregel gilt, dass beim Kauf eines Hauses in Griechenland zusätzlich zum Kaufpreis etwa 10 % an Kosten anfallen. Schauen wir uns diese Kosten einmal im Einzelnen an:
Grunderwerbsteuer
Sie wird vom Käufer bei Bestandsimmobilien entrichtet; sie beträgt 3,09 %* des Kaufpreises oder des steuerpflichtigen Wertes, je nachdem, welcher Wert höher ist. Bei Neubauten würde normalerweise stattdessen die Mehrwertsteuer anfallen, doch da die Mehrwertsteuer auf Neubauten derzeit ausgesetzt ist, gilt stattdessen die Grunderwerbsteuer.
*Wichtige Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % angehoben werden soll; die Änderung soll voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 gelten. Die Durchführungsbestimmungen wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Behandlung von Grundstücken und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.
Notargebühren
Der Notar erstellt und überwacht die Urkunde. Die Gebühren sind gestaffelt und belaufen sich auf etwa 2 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.
Grundbuchgebühren
Nach der Unterzeichnung wird die Urkunde vor Ort eingetragen. Diese Gebühren belaufen sich auf etwa 0,5 % des Kaufpreises.
Anwaltshonorare
Ein Rechtsanwalt ist zwar nicht zwingend erforderlich, wird jedoch dringend empfohlen, um den rechtlichen Status der von Ihnen erworbenen Immobilie zu prüfen und Sie durch den Kaufprozess zu begleiten. Die Gebühren liegen in der Regel zwischen 1 und 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.
Maklergebühren
Diese fallen an, wenn ein Immobilienmakler hinzugezogen wird. Elxis berechnet 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer, zahlbar bei Abschluss des Kaufs.
Warum Elxis?
Elxis ist keine traditionelle Immobilienagentur. Wir sind ein rechtsorientiertes, international ausgerichtetes Immobilienunternehmen mit 35 Jahren Erfahrung in der Begleitung ausländischer Käufer und Verkäufer durch die Komplexitäten des griechischen Marktes. Unsere Struktur, unsere Dienstleistungen und unser Fachwissen sind speziell auf internationale Transaktionen zugeschnitten.
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