Bevor Sie den Kaufvertrag für eine Immobilie in Griechenland unterzeichnen können, müssen Sie zunächst eine kleine Formalität erledigen: Sie benötigen eine griechische Steuernummer, die vor Ort als AFM (ΑΦΜ, Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) bezeichnet wird.
Die AFM ist eine neunstellige Steueridentifikationsnummer, die jeder Käufer unabhängig von seiner Staatsangehörigkeit benötigt, da ohne sie kein Immobilienkauf abgewickelt werden kann. Für internationale Immobilienkäufer, die den Kauf eines Hauses in Griechenland planen, erläutert dieser Leitfaden, wozu die AFM dient, wie die Beantragung abläuft, wann eine Vollmacht hilfreich ist, welche Unterlagen erforderlich sind, wie lange der Vorgang in der Regel dauert und wie sich das Verfahren für Privatpersonen und Unternehmen unterscheidet.
Um den Vorgang von Anfang an zu beschreiben: Um eine griechische Steuernummer zu erhalten, stellen Sie einen Antrag bei der griechischen Steuerbehörde, in der Regel online über myAADE, wobei Ihre Identität anschließend per Videoanruf oder bei einem persönlichen Termin überprüft wird. Im Allgemeinen lassen sich viele ausländische Käufer bei der Beantragung der AFM von einem griechischen Rechtsanwalt oder Steuerberater vertreten.
Wozu dient eine griechische Steuernummer (AFM)?
Für die meisten unserer Mandanten ist die griechische Steuernummer schlichtweg der Schlüssel, der den Kauf erst ermöglicht, da ohne sie keine Immobilie in Griechenland übertragen werden kann. Sobald Sie sie jedoch erhalten haben, werden Sie feststellen, dass sie auch bei vielen anderen behördlichen Angelegenheiten im Alltag in Griechenland zum Tragen kommt – von der Eröffnung eines griechischen Bankkontos über die Unterzeichnung eines Mietvertrags bis hin zur Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung oder der Abgabe von Steuererklärungen in Griechenland.
Die AFM ist das griechische Äquivalent zu den in anderen Ländern verwendeten Steueridentifikationsnummern: Ihre griechische Steueridentifikationsnummer für alle Angelegenheiten mit den griechischen Behörden. Beachten Sie jedoch, dass der Besitz einer AFM-Nummer Sie nicht zu einem in Griechenland steuerlich Ansässigen macht und dass Ausländer eine solche Nummer erhalten können, ohne notwendigerweise in Griechenland zu wohnen. Zusammen mit der Nummer erhalten Sie einen Authentifizierungsschlüssel (kleidarithmos), der Ihnen Zugang zu myAADE und TAXISnet gewährt, wo Sie später Ihre Steuererklärung einreichen und einen Großteil Ihrer Steuerangelegenheiten in Griechenland online erledigen können.
Die Schritte zur Beantragung einer griechischen Steuernummer
Die Ausstellung der AFM-Nummer erfolgt durch die AADE, die Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen, und die Online-Beantragung einer AFM-Nummer über myAADE ist mittlerweile der Standardweg. Zur Identitätsprüfung können Sie zwischen einer Videoüberprüfung per myAADElive-Videoanruf oder einem vereinbarten Termin bei einem Finanzamt wählen.
Sobald Ihre Identität überprüft und der Antrag genehmigt wurde, erhalten Sie per E-Mail eine AFM-Bescheinigung – offiziell als „TIN-Ausstellungsbescheinigung“ bezeichnet – zusammen mit Ihrem Authentifizierungsschlüssel. Für Nichtansässige wird das zuständige Finanzamt automatisch anhand der Postleitzahl Ihres Steuervertreters in Griechenland zugewiesen.
In der Praxis entscheiden sich die meisten Käufer aus dem Ausland dafür, mit einem griechischen Rechtsanwalt oder Steuerberater zusammenzuarbeiten, der als ihr Steuervertreter in Griechenland fungiert. Mit einer Vollmacht wickelt der Vertreter den Antrag als Ihr gesetzlicher Vertreter ab, sodass Ihre persönliche Anwesenheit oder eine separate Reise nach Griechenland nicht erforderlich ist. Dies ist besonders hilfreich, wenn Sie kein Griechisch sprechen oder sich lieber nicht direkt mit der griechischen Bürokratie auseinandersetzen möchten.
Was ist eine Vollmacht?
Eine Vollmacht (POA) ist das Dokument, das es Ihrem Anwalt ermöglicht, in Griechenland in Ihrem Namen zu handeln, und sie spielt während des gesamten Kaufprozesses eine zentrale Rolle. Befinden Sie sich im Ausland, können Sie diese in der Regel beim nächstgelegenen griechischen Konsulat oder vor einem örtlichen Notar unterzeichnen; in diesem Fall sind in der Regel eine Apostille und eine amtliche griechische Übersetzung erforderlich.
Mit einer Vollmacht kann Ihr griechischer Anwalt Sie beim Finanzamt für die Beantragung Ihrer AFM vertreten und die verschiedenen Schritte des Immobilienkaufs abwickeln, sodass der Kauf auch dann voranschreiten kann, während Sie sich zu Hause im Ausland befinden.
Rechtsvertretung für Ihre AFM
Wenn Sie über Elxis eine Immobilie erwerben, kann Ihr Elxis-Anwalt Sie im Rahmen einer Vollmacht beim Finanzamt vertreten, um Ihre AFM zu beantragen. Die Nummer selbst wird von der griechischen Steuerbehörde (AADE) kostenlos ausgestellt.
Diese Vertretung ist jedoch Teil der rechtlichen Betreuung für Kunden, die über Elxis eine Immobilie erwerben, und stellt keine separate Dienstleistung dar. Wenn Sie also eine griechische Steuernummer für einen anderen Zweck benötigen, ist in der Regel ein örtlicher Steuerberater der beste Ansprechpartner.
Kann ich mir selbst eine griechische Steuernummer beantragen?
Es ist durchaus möglich, eine AFM in Griechenland selbst über myAADE zu beantragen. Da ein Großteil des Verfahrens jedoch auf Griechisch abgewickelt wird, empfinden es viele unserer Mandanten als weitaus einfacher, dies einem Rechtsanwalt oder Steuerberater zu überlassen, der das System gut kennt und in ihrem Namen mit den griechischen Behörden verhandeln kann.
Welche Unterlagen benötige ich zur Beantragung einer AFM?
Die genau erforderlichen Unterlagen können von Fall zu Fall variieren, doch in den meisten Fällen werden im Antrag folgende Unterlagen verlangt:
Eine Kopie eines amtlichen Ausweisdokuments; Nicht-EU-Bürger benötigen in der Regel einen gültigen Reisepass, während EU-Bürger meist stattdessen einen nationalen Personalausweis vorlegen können
Vor- und Nachname Ihres Vaters
Vorname und Nachname Ihrer Mutter
Ihre vollständige Wohnadresse im Ausland
Eine vorübergehende Anschrift in Griechenland, falls Sie eine haben
Ihre ausländische Steueridentifikationsnummer aus Ihrem Heimatland
Ihre Kontaktdaten
Eine unterzeichnete Vollmacht, falls ein Bevollmächtigter den Antrag in Ihrem Namen stellt
Eine Heiratsurkunde mit einer beglaubigten Übersetzung, sofern zutreffend
In einigen Fällen können zusätzliche Unterlagen angefordert werden. Es empfiehlt sich, zu überprüfen, ob Ihr Name im Reisepass und in anderen Dokumenten einheitlich geschrieben ist, da Abweichungen zu Verzögerungen führen können; ausländische Dokumente erfordern unter Umständen eine Apostille und eine beglaubigte griechische Übersetzung.
Wenn ein Bevollmächtigter den Antrag ohne Vollmacht stellt, ist in der Regel stattdessen eine Beglaubigung mit beglaubigter Unterschrift erforderlich, da eine einfache Unterschrift im Allgemeinen nicht akzeptiert wird.
Wie lange dauert es, bis man eine AFM erhält?
Sobald der Antrag und die Begleitunterlagen vollständig vorliegen, wird eine AFM in der Regel innerhalb weniger Werktage ausgestellt, wobei es in Zeiten mit hohem Aufkommen etwas länger dauern kann.
Benötige ich eine AFM, wenn ich über mein Unternehmen eine Immobilie in Griechenland erwerbe?
Wenn Sie den Kauf über ein Unternehmen mit Sitz außerhalb Griechenlands abwickeln, benötigt dieses ebenfalls eine eigene griechische Steuernummer, und es empfiehlt sich, diese bereits frühzeitig im Kaufprozess zu beantragen. Die griechische Steuerbehörde behandelt ein Unternehmen anders als eine natürliche Person, d. h. eine Einzelperson, weshalb der Vorgang etwas aufwendiger ist und zusätzliche Unternehmensunterlagen erfordert.
Dies sind jedoch allgemeine Faustregeln, und jeder Fall wird individuell geprüft.
Verfällt eine AFM?
Eine AFM-Nummer läuft nicht ab. Sobald sie ausgestellt wurde, bleibt die Nummer in der Regel ein Leben lang gültig, und es handelt sich um dieselbe Nummer, die Sie auch Jahre später noch verwenden werden – ganz gleich, ob Sie in Griechenland Steuererklärungen einreichen oder eines Tages Ihre Immobilie verkaufen.
Haben Sie noch Fragen zum Kauf einer Immobilie in Griechenland?
Die AFM ist nur der Anfang des Weges, und es ist ganz normal, dass Sie Fragen dazu haben, wie es weitergeht. Unser Team berät Sie gerne zu allen Fragen, sei es bezüglich Ihrer Steuernummer oder zu jedem anderen Schritt beim Kauf Ihres Eigenheims in Griechenland.
Haftungsausschluss: Die Informationen in diesem Artikel dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Verfahren können sich im Laufe der Zeit ändern; daher empfehlen wir Ihnen, Ihre individuelle Situation mit einem qualifizierten Fachmann zu klären.
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