In den letzten Jahren ist die Nachfrage nach Immobilien in Griechenland immer mehr gestiegen. Es gibt viele Gründe, warum Griechenland ein super Land für ein Zweitwohnsitz (oder sogar Erstwohnsitz) ist.

Klima

Griechenland hat ein typisch mediterranes Klima mit milden Wintern und trockenen Sommern und fast ganzjährigem Sonnenschein (320 Tage im Jahr). Die wärmste Zeit ist Ende Juli bis Anfang August mit Durchschnittstemperaturen zwischen 29 und 35 °C (84-95 °F), aber gerade in dieser Zeit sorgt der jährliche Nordwind aus der Ägäis für eine Vorabkühlung.

Große Vielfalt an Landschaften

Griechenland hat eine riesige Küste mit 3000 Inseln, von denen 138 bewohnt sind. Sie bieten schöne Strände, kleine Buchten, Sonne und Meer. Der griechische Archipel ist ein Segelparadies par excellence. Ein Land voller Geschichte, Mythen und unzähliger archäologischer Stätten. Aber die große Attraktion Griechenlands bleibt natürlich die Sonne und das Meer.

Gute Erreichbarkeit

Griechenland ist das Land mit den meisten Flughäfen in Europa (mehr als 45). Jeder Winkel des Landes kann täglich erreicht werden, entweder direkt mit einem Charterflug oder mit einem Zwischenstopp in Athen. Mit dem Auto ist Griechenland über Italien leicht zu erreichen; von mehreren italienischen Häfen aus kannst du mit einer der vielen Luxusfähren die Überfahrt mit dem Auto machen.

Rechtliche Transparenz

Das griechische Recht basiert teilweise auf deutschem und französischem Recht. Eigentum ist heilig, wie zum Beispiel in den Niederlanden und Belgien. Der Schutz des Eigentums wird als Grundrecht angesehen und ist in der Verfassung verankert. Wenn die rechtlichen Verfahren mit der gebotenen Sorgfalt abgeschlossen sind, ist der Käufer zu 100 % Eigentümer, ohne Einschränkungen, Vorbehalte oder Kleingedrucktes.

Kleiner Maßstab

Im Gegensatz zu Ländern wie Spanien und der Türkei verbietet das griechische Recht den Bau von Megaprojekten. So dürfen außerhalb der Dorfgrenzen maximal 200 m² auf einem Grundstück von mindestens 4.000 m² bebaut werden. Das zu bauende Haus darf dann nicht höher als 7,5 Meter sein. Diese strengen Bauvorschriften – in Kombination mit der Landschaft – haben dafür gesorgt, dass es in Griechenland keine Projekte mit Hunderten von Häusern gibt.

Das stärkste Verkaufsargument für Griechenland ist vielleicht nicht direkt messbar, aber deshalb nicht weniger spürbar. Wenn man einem durchschnittlichen Besucher in Griechenland diese Frage stellt, bekommt man immer die gleiche Antwort: die griechische Gastfreundschaft. Zusammen mit all den oben genannten, eher rationalen Argumenten ist Griechenland für viele das ideale Land, um ein Zweitwohnsitz zu kaufen, entweder auf dem wunderschönen Festland oder auf einer der vielen schönen Inseln mit Blick auf das unendliche azurblaue griechische Meer.

Eine vollständige Liste der Vorteile eines Eigenheims in Griechenland findest du in unserem umfassenden Leitfaden hier.

• Rechtliche Beratung von Anfang bis Ende

• Fast 30 Jahre Erfahrung im Bereich griechischer Immobilien: super Kenntnisse

• Dein Ansprechpartner auf Englisch, Niederländisch oder Deutsch

• Englisch (und niederländisch) sprechende griechische Anwälte, die dir gerne helfen

• Wir kümmern uns um die Beantragung einer griechischen Steuernummer, helfen bei der Eröffnung eines griechischen Bankkontos usw.

• Wir kümmern uns um die gesamte Abwicklung des Verkaufs: Katastervermessung, notarielle Übertragung, Eintragung in das Grundbuch

• Beratung in rechtlichen, steuerlichen und praktischen Fragen

Als Ausländer, der den lokalen Markt nicht so gut kennt, ist es eine gute Idee, einen Immobilienmakler zu nehmen.

In Griechenland gibt's verschiedene Arten von Immobilienmaklern.

• Die großen Maklerfirmen sind hauptsächlich in Athen ansässig und kümmern sich um den oberen Teil des Marktes.

• Die kleinen „traditionellen” griechischen Immobilienmakler sind oft sehr kompetent, aber nicht immer serviceorientiert und wollen manchmal das Geschäft zu schnell abschließen.

• Maklerbüros in den touristischeren Gegenden arbeiten hauptsächlich mit westeuropäischen Kunden. Man sollte sich vor Ort über den Ruf und den Service des Immobilienmaklers informieren.

• Die Vermittlungsagenturen im Heimatland des Käufers, die sich auf Griechenland spezialisiert haben. Elxis macht das seit 1991 und jedes Jahr sind Dutzende von Kunden super zufrieden. Der Vorteil dabei ist, dass du einen Ansprechpartner hast, deine Fragen auf Englisch beantwortet bekommst und alles mit unseren erfahrenen Maklern und Rechtsexperten besprechen kannst.

Du musst einen klaren schriftlichen Vertrag mit einem autorisierten Makler abschließen, in dem die vereinbarte Maklergebühr in einer Sprache, die du verstehst, angegeben ist. Unterschreibe niemals etwas auf Griechisch, wenn du nicht genau weißt, was darin steht.

Die Maklergebühr ist frei verhandelbar; bei den meisten griechischen Immobilienmaklern liegt sie zwischen 2 % und 4 %.

Viele Aufgaben des Notars werden in Griechenland vom Anwalt übernommen. Nach griechischem Recht mussten früher beim Abschluss eines Kaufvertrags sowohl der Verkäufer als auch der Käufer von ihrem eigenen Anwalt vertreten werden. Mit der Liberalisierung des Marktes ist diese Rechtsvertretung jetzt nicht mehr zwingend.

In der Praxis ist die Rolle des Anwalts aber unverzichtbar, da er sich um eine Reihe von vor- und nachvertraglichen Maßnahmen kümmert, die für den Ablauf der Transaktion wichtig sind. Das gilt vor allem für Leute, die mit dem griechischen Rechtssystem und dem griechischen Immobilienmarkt nicht vertraut sind.

Elxis hat eigene englisch- (und niederländisch-)sprachige Anwälte, die alles erklären und sich um den gesamten Prozess kümmern, von der Katastervermessung bis zur Katastereintragung.

Um mehr über die Rolle eines Maklers, Notars und Anwalts beim Kauf einer Immobilie in Griechenland zu erfahren, klick hier.

Die Rolle des griechischen Notars bei Immobilientransaktionen ist ganz anders als die eines Notars in den Niederlanden oder Belgien. Der griechische Notar ist nicht dafür zuständig, den Kaufpreis entgegenzunehmen, den Verkäufer und den Immobilienmakler zu bezahlen, Steuern zu zahlen oder die Eintragung ins Grundbuch zu erledigen. Er ist nur ein Vertreter des griechischen Staates, der dafür sorgt, dass die Transaktion nach griechischem Recht abläuft.

Er berät die beteiligten Parteien, führt die öffentlichen Immobilienregister, berechnet die Steuern, übergibt die Urkunde und stellt den Parteien die amtlichen Kopien zur Verfügung. Seine Rolle ist also eher koordinierend als ausführend. Die gesamte „Arbeit in Bearbeitung” wird in der Praxis vom Anwalt des Käufers erledigt.

Um mehr über die Rolle eines Maklers, Notars und Anwalts beim Kauf einer Immobilie in Griechenland zu erfahren, klick hier.

Ja, mehr als ein Drittel unserer Kunden haben ihr Traumhaus selbst gefunden und uns dann gebeten, den Kauf zu begleiten und abzuwickeln. Wir helfen bei den ersten Gesprächen mit dem Verkäufer, verhandeln den Preis, kümmern uns um die private Vereinbarung, die Katastervermessung und die notarielle Urkunde.

Wir kümmern uns darum, dass du ein schönes Zuhause bekommst.

Wenn sich Verkäufer und Käufer über den Kaufpreis einig sind, muss der Verkäufer die Eigentumsurkunde (Kaufvertrag, Schenkungsurkunde oder Erbschaftsurkunde usw.) der Immobilie an den Käufer übergeben. Der Käufer sollte einen Anwalt beauftragen, am besten einen, mit dem er sich in einer Sprache verständigen kann, die er versteht, und ihm die Eigentumsurkunden geben, damit er deren Echtheit bei einem zuständigen Grundbuchamt überprüfen kann.

Die Prüfung der Eigentumsurkunden ist super wichtig und muss sorgfältig gemacht werden. Schließlich ist sie die rechtliche Grundlage für dein Zuhause. Die Prüfung umfasst die Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Eigentumsurkunden und das Vorliegen etwaiger Pfandrechte an der Immobilie beim zuständigen Grundbuchamt. Diese Prüfung muss einen Zeitraum von mindestens 20 Jahren umfassen (aufgrund der Verjährungsfristen). Darüber hinaus sollten auch etwaige bereits bestehende Pfandrechte überprüft werden, und schließlich wird der Käufer durch die Recherche auch darüber informiert, ob Ansprüche Dritter auf die Immobilie bestehen.

Nachdem die Eigentumsurkunden geprüft und für in Ordnung befunden wurden, wird vom Käufer ein Notar beauftragt. Auf der Grundlage der vorliegenden Eigentumsurkunde und der Angaben der Vertragsparteien (für den Käufer reichen die Angaben zum Identitätsnachweis und eine griechische Steuernummer aus) erstellt der Notar einen Entwurf der Kaufurkunde und berechnet die Höhe der Steuern und sonstigen Kosten. Der Käufer (oder sein Anwalt) zahlt die Steuern vor der Unterzeichnung der Urkunde und legt dem Notar einen Zahlungsnachweis vor, der der Urkunde beigefügt wird.

Nach der Unterzeichnung der Urkunde gibt der Notar eine Kopie der Urkunde an den Anwalt des Käufers weiter. Dieser sorgt dann dafür, dass diese Kopie beim Hypothekenregister hinterlegt („übertragen“) wird. Ab diesem Moment, d. h. sobald die Urkunde in den öffentlichen Registern des örtlichen Hypothekenregisters eingetragen ist, ist der Käufer auch formal der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie.

Elxis hat sich in diesem Bereich seit mehr als 30 Jahren bewährt. Die rechtlichen Grundlagen eines Hauses sind genauso wichtig, wenn nicht sogar wichtiger als seine tatsächlichen Fundamente. Wir wissen sehr gut, dass unsere Kunden uns oft ihr ganzes Geld anvertrauen, um ihr Traumhaus in Griechenland zu verwirklichen. Und das nehmen wir nicht auf die leichte Schulter. Sollte bei unserer Prüfung der Eigentumsverhältnisse auch nur der geringste Verdacht aufkommen, ziehen wir es vor, die Transaktion platzen zu lassen, anstatt uns für den „schnellen Gewinn” zu entscheiden. Daher gehen die Beziehungen, die wir zu den meisten unserer Kunden aufbauen, über eine reine Geschäftsbeziehung hinaus. Unsere Kunden können sich auch Jahre nach ihrem Kauf jederzeit mit allen Fragen an uns wenden. Für sie mag es eine neue Angelegenheit sein, für uns ist es tägliche Praxis.

Erfahren Sie mehr über jeden Schritt des Kaufprozesses in unserem vollständigen Leitfaden.

Ja. Die Steuernummer (AFM) ist für alle (juristischen) Personen, die in Griechenland Immobilien kaufen wollen, egal welche Nationalität sie haben, ein Muss.

Das Verfahren zur Erlangung dieser Nummer ist recht einfach. Die Steuernummer wird von den Steuerbehörden kostenlos ausgestellt, wenn ein gültiges Ausweisdokument vorgelegt und ein spezielles Antragsformular ausgefüllt wird.

Wenn du uns eine Vollmacht erteilt hast, können wir die Steuernummer in deinem Namen beantragen.

Mehr Infos zu griechischen Steuernummern findest du in unserem vollständigen Leitfaden.

Ein griechisches Bankkonto ist nicht unbedingt nötig. Aber die griechischen Steuerbehörden müssen wissen, woher das Geld kommt. Wenn du die Herkunft des Geldes nicht nachweisen kannst, besteht die Gefahr, dass die griechischen Steuerbehörden den Kaufpreis und die Überweisungskosten als in Griechenland erzieltes Einkommen ansehen und darauf Einkommensteuer erheben! Wir zeigen dir, wie du das ganz legal machen kannst.

Ein Bankkonto in Griechenland kann nützlich sein, wenn du ein Haus in Griechenland besitzt, zum Beispiel um die Stromrechnung per Lastschrift zu bezahlen.

Um ein griechisches Bankkonto zu eröffnen, musst du gemäß den europäischen Richtlinien eine Reihe von Dokumenten bei der Bank hinterlegen. Die meisten Banken verlangen die folgenden Informationen:

• Griechische Steuernummer (AFM)

• Kopie des Identitätsnachweises

• Nachweis deiner Wohnadresse, z. B. ein Auszug aus dem Melderegister oder eine Versorgungsrechnung (Strom, Wasser, Telefon)

• Arbeitgeberbescheinigung oder Auszug aus dem Handelsregister

• Steuerbescheid

Früher konnte man ein Bankkonto durch einen Bevollmächtigten eröffnen lassen. Im Rahmen der Bekämpfung der Geldwäsche ist das auf europäischer Ebene nicht mehr möglich. Daher muss der Kontoinhaber bei der Eröffnung eines Bankkontos persönlich anwesend sein.

Mehr über griechische Bankkonten erfährst du in unserem kompletten Leitfaden.

Für die Berechnung der Übertragungsgebühren wird der angegebene Vertragswert als Basis genommen. Die Steuerbehörden checken den angegebenen Wert mit dem „objektiven Steuerwert” der Immobilie ab, der vom Finanzministerium festgelegt wird. Dieser Steuerwert ist die Untergrenze für die zu zahlende Steuer.

Die Höhe der Übertragungskosten (Kosten des Käufers) hängt davon ab, ob es sich um a) eine neue Immobilie oder b) eine bestehende Immobilie oder ein Grundstück handelt. Bei Neubauten ist seit dem 1. Januar 2006 Mehrwertsteuer fällig, während auf bestehende Bauten und Baugrundstücke Grunderwerbsteuer zu zahlen ist. Der „objektive Steuerwert” ist auch die Untergrenze für die Mehrwertsteuer. Wenn man aber ein neues Gebäude vom Plan weg kauft, gibt es oft rechtliche Konstruktionen, mit denen man diese Kosten deutlich senken kann.

Die Übertragungskosten setzen sich aus folgenden Posten zusammen:

Hier findest du einen kompletten Leitfaden zu Steuern auf Immobilien in Griechenland.

Für Bauland, das innerhalb des Bebauungsplans einer Stadt oder eines Dorfes liegt, gibt's keine großen Einschränkungen, was die Baumöglichkeiten angeht. Der Eigentümer muss sich aber von einem Architekten/Bauingenieur darüber informieren lassen, was gebaut werden darf und was nicht.

Für Baugrundstücke, die außerhalb des Stadtplans liegen, gibt es ziemlich strenge Einschränkungen. Mit wenigen Ausnahmen darf auf Grundstücken außerhalb des Stadtplans nur gebaut werden, wenn sie eine Fläche von mindestens 4.000 m² haben. Auf einem solchen Grundstück dürfen dann maximal 200 m² bebaut werden (ohne Lagerräume, Garage, Terrassen und Swimmingpool). Die Erteilung einer Baugenehmigung dauert mehrere Monate und ist 4 Jahre lang gültig, mit der Möglichkeit, sie um weitere 4 Jahre zu verlängern.

Wenn du eine Immobilie außerhalb des Stadtplans in einem Gebiet kaufst, in dem der Verdacht auf eine archäologische Stätte besteht, solltest du dich an den Archäologischen Dienst wenden und um eine Untersuchung bitten. Außerdem solltest du eine Erklärung des Forstdienstes einholen, die bestätigt, dass das Grundstück nicht zu einem Waldgebiet gehört, da das Bauen in Waldgebieten nicht erlaubt ist.

Eine vollständige Anleitung zu Waldflächen in Griechenland findest du hier.

Die Grundsteuer wurde vor ein paar Jahren in Griechenland eingeführt und hängt von der Größe des Hauses und des Grundstücks ab.

Für Häuser wird diese Steuer anhand der Größe und Lage des Hauses und des Grundstücks, auf dem es steht, berechnet. Für die meisten (Ferien-)Häuser beträgt diese Steuer 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter bebauter Fläche (für ein Haus von etwa 100 m² zahlen Sie somit 300 bis 400 Euro jährliche Grundsteuer). Die jährliche Veranlagung für diese Steuer (ENFIA ist die griechische Abkürzung) kann online von der Website der griechischen Steuerbehörden heruntergeladen werden. Du brauchst einen Benutzernamen und ein Passwort, die du bei den Steuerbehörden beantragen musst. Der Vertreter, der deine Steuerangelegenheiten in Griechenland regelt (in der Regel ein Steuerberater), verfügt über diese Anmeldedaten oder kann sie für dich beantragen.

Eine vollständige Anleitung zu Steuern auf Immobilien in Griechenland findest du hier.

Die Europäische Verordnung 650/2012 sagt, dass das Recht des Landes, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, für Erbschaftsangelegenheiten gilt. Dieser gewöhnliche Aufenthalt wird von Fall zu Fall unter Berücksichtigung aller Umstände bestimmt. Ein gängiges Beispiel aus der Praxis: Wenn jemand aus den Niederlanden oder Belgien eine enge und dauerhafte Verbindung zu seinem Heimatland hat (Wohnort/Arbeit/soziales und familiäres Umfeld) und ein Haus in Griechenland besitzt, wo er mehrere Monate im Jahr verbringt, gilt niederländisches bzw. belgisches Recht.

Darüber hinaus sieht Art. 28 des griechischen Zivilgesetzbuches vor, dass für Erbschaftsangelegenheiten das Recht des Landes gilt, dessen Staatsangehörigkeit der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes hatte. In der Praxis bedeutet dies, dass selbst wenn aus irgendeinem Grund griechisches Recht anwendbar sein sollte, das griechische Zivilgesetzbuch auf die materielle Anwendung des Rechts der Staatsangehörigkeit des Erblassers zurückgreift. Die notarielle und katasterrechtliche Abwicklung findet in Griechenland statt.

Natürlich kann man auch durch ein Testament eine Rechtswahl treffen. In diesem Fall legt man fest, dass das Recht des Landes seiner Staatsangehörigkeit gilt.

Die Annahme der griechischen Erbschaft muss durch einen griechischen Notar erfolgen und im griechischen Grundbuch eingetragen werden. Auch hierfür können Sie sich an Elxis wenden.

Mehr über die Erbschaftssteuer in Griechenland erfährst du in unserem kompletten Leitfaden.