In den letzten Jahren ist die Nachfrage nach Immobilien in Griechenland stetig gestiegen. Es gibt viele Gründe, die Griechenland zu einem idealen Land für ein Zweitwohnsitz (oder sogar einen Erstwohnsitz) machen.

Klima

Griechenland hat ein typisches Mittelmeerklima mit milden Wintern und trockenen Sommern sowie Sonnenschein fast das ganze Jahr über (320 Tage im Jahr). Die wärmste Zeit ist Ende Juli bis Anfang August mit Durchschnittstemperaturen zwischen 29 und 35 °C (84–95 °F), doch gerade in dieser Zeit sorgt der jährliche Nordwind von der Ägäis für eine Abkühlung.

Große landschaftliche Vielfalt

Griechenland verfügt über eine riesige Küstenlinie mit 3000 Inseln, von denen 138 bewohnt sind. Sie bieten wunderschöne Strände, kleine Buchten, Sonne und Meer. Der griechische Archipel ist ein Segelparadies par excellence. Ein Land voller Geschichte, Mythen und unzähliger archäologischer Stätten. Doch die große Anziehungskraft Griechenlands bleibt natürlich die Sonne und das Meer.

Gute Erreichbarkeit

Griechenland ist das Land mit den meisten Flughäfen in Europa (mehr als 45). Jeder Winkel des Landes ist täglich erreichbar, entweder direkt mit einem Charterflug oder mit einem Zwischenstopp in Athen. Mit dem Auto ist Griechenland über Italien leicht zu erreichen; von mehreren italienischen Häfen aus können Sie die Überfahrt mit dem Auto auf einer der vielen Luxusfähren antreten.

Rechtliche Transparenz

Das griechische Recht basiert teilweise auf deutschem und französischem Recht. Eigentum ist heilig, wie beispielsweise in den Niederlanden und Belgien. Der Schutz des Eigentums gilt als Grundrecht und ist in der Verfassung verankert. Wenn die rechtlichen Verfahren mit der gebotenen Sorgfalt abgewickelt werden, ist der Käufer zu 100 % Eigentümer, ohne Einschränkungen, Vorbehalte oder Kleingedrucktes.

Kleiner Maßstab

Im Gegensatz zu Ländern wie Spanien und der Türkei verbietet das griechische Recht den Bau von Megaprojekten. So dürfen außerhalb der Dorfgrenzen auf einem Grundstück von mindestens 4.000 m² maximal 200 m² bebaut werden. Das zu errichtende Haus darf dabei nicht höher als 7,5 Meter sein. Diese strengen Bauvorschriften – in Kombination mit der Landschaft – haben dafür gesorgt, dass es in Griechenland keine Projekte mit Hunderten von Häusern gibt.

Das stärkste Verkaufsargument für Griechenland ist vielleicht nicht direkt messbar, aber deshalb nicht weniger spürbar. Stellen Sie diese Frage einem durchschnittlichen Besucher in Griechenland, und Sie werden immer dieselbe Antwort erhalten: die griechische Gastfreundschaft. Zusammen mit all den oben genannten, eher rationalen Argumenten ist Griechenland für viele das ideale Land, um eine Zweitwohnung zu erwerben – auf dem herrlichen Festland oder auf einer der vielen wunderschönen Inseln mit Blick auf das unendliche azurblaue griechische Meer.

Eine vollständige Liste der Vorteile eines Eigenheims in Griechenland finden Sie in unserem umfassenden Leitfaden hier.

• Rechtliche Beratung von Anfang bis Ende

• Fast 30 Jahre Erfahrung im griechischen Immobilienbereich: hervorragende Kenntnisse

• Ihr Ansprechpartner auf Englisch, Niederländisch oder Deutsch

• Englisch- (und niederländisch-)sprachige griechische Rechtsanwälte zu Ihren Diensten

• Wir kümmern uns um die Beantragung einer griechischen Steuernummer, helfen bei der Eröffnung eines griechischen Bankkontos usw.

• Wir kümmern uns um die gesamte Abwicklung des Verkaufs: Katastervermessung, notarielle Übertragung, Eintragung ins Grundbuch

• Beratung in rechtlichen, steuerlichen und praktischen Fragen

Als Ausländer ohne große Kenntnisse des lokalen Marktes ist es ratsam, die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen.

In Griechenland sind verschiedene Arten von Immobilienmaklern tätig.

• Die großen Maklerfirmen, die hauptsächlich in Athen ansässig sind und sich mit dem oberen Marktsegment befassen.

• Die kleinen „traditionellen“ griechischen Immobilienmakler, oft sehr kompetente, aber nicht immer serviceorientierte Büros, die das Geschäft manchmal zu schnell abschließen wollen.

• Maklerbüros in den touristischeren Gegenden, die hauptsächlich mit westeuropäischen Kunden arbeiten. Es ist notwendig, sich vor Ort über den Ruf und den Service des Immobilienmaklers zu erkundigen.

• Die Vermittlungsagenturen im Heimatland des Käufers, die auf Griechenland spezialisiert sind. Elxis ist seit 1991 in diesem Bereich tätig und sorgt jedes Jahr für die große Zufriedenheit Dutzender Kunden. Der Vorteil dabei ist, dass Sie einen festen Ansprechpartner haben, Antworten auf Ihre Fragen auf Englisch erhalten und alles mit unseren erfahrenen Maklern und Rechtsexperten besprechen können.

Sie müssen einen klaren schriftlichen Vertrag mit einem zugelassenen Makler unterzeichnen, in dem die vereinbarte Maklerprovision in einer Sprache angegeben ist, die Sie verstehen. Unterzeichnen Sie niemals etwas auf Griechisch, wenn Sie nicht genau wissen, was darin steht.

Die Maklergebühr ist frei verhandelbar; bei den meisten griechischen Immobilienmaklern liegt sie zwischen 2 % und 4 %.

Viele der Aufgaben des Notars werden in Griechenland vom Rechtsanwalt wahrgenommen. Nach griechischem Recht waren Verkäufer und Käufer jahrelang verpflichtet, sich bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags von einem eigenen Rechtsanwalt unterstützen zu lassen. Im Zuge der Marktliberalisierung ist diese rechtliche Unterstützung jedoch nicht mehr zwingend vorgeschrieben.

In der Praxis ist die Rolle des Rechtsanwalts jedoch unverzichtbar, da er eine Reihe von vor- und nachvertraglichen Maßnahmen übernimmt, die für den Ablauf der Transaktion unerlässlich sind. Dies gilt insbesondere für Personen, die mit dem griechischen Rechtssystem und dem griechischen Immobilienmarkt nicht vertraut sind.

Elxis verfügt über eigene englisch- (und niederländisch-)sprachige Anwälte, die Ihnen alles erklären und den gesamten Prozess abwickeln, von der Katastervermessung bis zur Katastereintragung.

Um mehr über die Rolle eines Maklers, Notars und Anwalts beim Kauf einer Immobilie in Griechenland zu erfahren, klicken Sie hier.

Die Rolle des griechischen Notars bei Immobilientransaktionen unterscheidet sich erheblich von der Rolle beispielsweise eines niederländischen oder belgischen Notars. Es ist nicht Aufgabe des griechischen Notars, den Kaufpreis entgegenzunehmen, den Verkäufer und den Immobilienmakler zu bezahlen, Steuern zu entrichten oder die Eintragung in das Grundbuch zu veranlassen. Er ist lediglich ein Vertreter des griechischen Staates, der sicherstellt, dass die Transaktion gemäß den griechischen Rechtsvorschriften abläuft.

Er berät die beteiligten Parteien, führt die öffentlichen Grundbuchregister, berechnet die Steuern, beglaubigt die Urkunde und händigt den Parteien die amtlichen Ausfertigungen aus. Seine Rolle ist somit eher koordinierender als ausführender Natur. Alle laufenden Formalitäten werden in der Praxis vom Anwalt des Käufers erledigt.

Um mehr über die Rolle eines Maklers, Notars und Anwalts beim Kauf einer Immobilie in Griechenland zu erfahren, klicken Sie hier.

Ja, mehr als ein Drittel unserer Kunden hat sein Traumhaus selbst gefunden und uns anschließend mit der Begleitung und Abwicklung des Kaufs beauftragt. Wir unterstützen Sie bei den ersten Gesprächen mit dem Verkäufer, bei den Preisverhandlungen sowie bei der Abwicklung durch einen privaten Kaufvertrag, eine Katastervermessung und die notarielle Beurkundung.

Wir kümmern uns darum, damit Sie ein schönes Zuhause erhalten.

Wenn sich Verkäufer und Käufer auf den Kaufpreis geeinigt haben, muss der Verkäufer die Eigentumsurkunde (Kaufvertrag, Schenkungsurkunde oder Erbschaftsurkunde usw.) der Immobilie auf den Käufer übertragen. Der Käufer sollte einen Anwalt beauftragen, vorzugsweise einen, mit dem er in einer Sprache kommunizieren kann, die er versteht, und ihm die Eigentumsurkunden übergeben, damit dieser deren Echtheit bei einem zuständigen Grundbuchamt überprüfen kann.

Die Prüfung der Eigentumsurkunden ist unerlässlich und muss mit der gebotenen Sorgfalt durchgeführt werden. Schließlich bildet sie die rechtliche Grundlage für Ihr Eigenheim. Die Prüfung umfasst eine Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Eigentumsurkunden und des Vorhandenseins etwaiger Pfandrechte an der Immobilie beim zuständigen Grundbuchamt. Diese Prüfung muss einen Zeitraum von mindestens 20 Jahren abdecken (aufgrund von Verjährungsfristen). Darüber hinaus sollten auch etwaige bereits bestehende Pfandrechte überprüft werden, und schließlich wird die Recherche dem Käufer auch Aufschluss darüber geben, ob Ansprüche Dritter auf die Immobilie bestehen.

Nachdem die Eigentumsurkunden geprüft und für ordnungsgemäß befunden wurden, wird vom Käufer ein Notar beauftragt. Auf der Grundlage der vorliegenden Eigentumsurkunde und der Angaben der Vertragsparteien (für den Käufer genügen die Angaben des Identitätsnachweises und eine griechische Steuernummer) erstellt der Notar einen Entwurf der Kaufurkunde und berechnet die Höhe der Steuern und sonstigen Kosten. Der Käufer (oder sein Anwalt) zahlt die Steuern vor der Unterzeichnung der Urkunde und legt dem Notar einen Zahlungsnachweis vor, der der Urkunde beigefügt wird.

Nach Unterzeichnung der Urkunde händigt der Notar dem Anwalt des Käufers eine Kopie der Urkunde aus. Dieser sorgt dann dafür, dass diese Kopie beim Grundbuchamt hinterlegt („übertragen“) wird. Ab diesem Zeitpunkt, d. h. sobald die Urkunde in die öffentlichen Register des örtlichen Grundbuchamtes eingetragen ist, ist der Käufer auch formal der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie.

Elxis hat sich in diesem Bereich seit mehr als 30 Jahren bewährt. Die rechtlichen Grundlagen eines Hauses sind genauso wichtig, wenn nicht sogar wichtiger als seine tatsächlichen Fundamente. Wir sind uns sehr wohl bewusst, dass unsere Kunden uns oft ihr gesamtes Vermögen anvertrauen, um ihr Traumhaus in Griechenland zu verwirklichen. Und das nehmen wir nicht auf die leichte Schulter. Sollte bei unserer Überprüfung der Eigentumsverhältnisse auch nur der geringste Verdacht aufkommen, ziehen wir es vor, diese Transaktion scheitern zu lassen, anstatt auf „schnellen Gewinn“ zu setzen. Daher gehen die Beziehungen, die wir mit der überwiegenden Mehrheit unserer Kunden aufbauen, über eine rein geschäftliche Beziehung hinaus. Unsere Kunden sind jederzeit willkommen, sich auch noch Jahre nach ihrem Kauf in jeder Angelegenheit an uns zu wenden. Für sie mag es eine neue Angelegenheit sein, für uns ist es tägliche Praxis.

Erfahren Sie in unserem umfassenden Leitfaden mehr über jeden Schritt des Kaufprozesses.

Ja. Die Steuernummer (AFM) ist für alle (juristischen) Personen, die in Griechenland Immobilien erwerben möchten, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit, zwingend erforderlich.

Das Verfahren zur Beantragung ist recht einfach. Eine Steuernummer wird von den Steuerbehörden gegen Vorlage eines gültigen Ausweisdokuments und nach Ausfüllen eines speziellen Antragsformulars kostenlos ausgestellt.

Wenn Sie uns eine Vollmacht erteilt haben, können wir die Steuernummer in Ihrem Namen beantragen.

Lesen Sie mehr über griechische Steuernummern in unserem vollständigen Leitfaden.

Ein griechisches Bankkonto ist keine Voraussetzung. Den griechischen Steuerbehörden muss jedoch Transparenz hinsichtlich der Herkunft der erforderlichen Mittel geboten werden. Wenn Sie die Herkunft des Geldes nicht nachweisen können, laufen Sie Gefahr, dass die griechischen Steuerbehörden den Kaufpreis und die Überweisungskosten als in Griechenland erzieltes Einkommen betrachten und darauf Einkommensteuer erheben! Wir zeigen Ihnen, wie Sie vorgehen müssen, damit dies gesetzeskonform geschieht.

Ein Bankkonto in Griechenland kann nützlich sein, sobald Sie ein Haus in Griechenland besitzen, beispielsweise um die Energierechnung per Lastschrift zu bezahlen.

Um ein griechisches Bankkonto zu eröffnen, müssen Sie gemäß den europäischen Richtlinien eine Reihe von Dokumenten bei der Bank hinterlegen. Die meisten Banken verlangen folgende Angaben:

• Griechische Steuernummer (AFM)

• Kopie eines Identitätsnachweises

• Nachweis Ihrer Wohnadresse, z. B. einen Auszug aus dem Melderegister oder eine Strom-, Wasser- oder Telefonrechnung

• Arbeitgeberbescheinigung oder Auszug aus dem Handelsregister

• Steuerbescheid

Früher war es möglich, ein Bankkonto durch einen Bevollmächtigten eröffnen zu lassen. Dies ist auf europäischer Ebene im Rahmen der Bekämpfung der Geldwäsche nicht mehr möglich. Daher ist bei der Eröffnung eines Bankkontos die persönliche Anwesenheit des Kontoinhabers bzw. der Kontoinhaber erforderlich.

Lesen Sie mehr über griechische Bankkonten in unserem vollständigen Leitfaden.

Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer dient der angegebene Vertragswert als Grundlage. Die Finanzbehörden prüfen den angegebenen Wert anhand des „objektiven Steuerwerts“ der Immobilie, der vom Finanzministerium festgelegt wird. Dieser Steuerwert dient als Untergrenze für die zu entrichtende Steuer.

Die Höhe der Übertragungskosten (Käuferkosten) hängt davon ab, ob es sich um a) eine neue Immobilie oder b) eine bestehende Immobilie oder ein Grundstück handelt. Bei Neubauten ist seit dem 1. Januar 2006 Mehrwertsteuer zu entrichten, während bei bestehenden Gebäuden und Baugrundstücken eine Grunderwerbsteuer anfällt. Der „objektive Steuerwert“ ist auch die Untergrenze für die Mehrwertsteuer. Erwirbt man jedoch ein Neubauobjekt vom Plan weg, sind in vielen Fällen rechtliche Konstruktionen möglich, durch die diese Kosten erheblich gesenkt werden können.

Die Übertragungskosten setzen sich aus folgenden Posten zusammen:

Eine vollständige Übersicht über die Steuern auf Immobilien in Griechenland finden Sie hier.

Für Baugrundstücke, die innerhalb des Bebauungsplans einer Stadt oder eines Dorfes liegen, bestehen keine wesentlichen Einschränkungen hinsichtlich der Baumöglichkeiten. Der Eigentümer muss sich jedoch bei einem Architekten oder Bauingenieur darüber informieren, was gebaut werden darf und was nicht.

Für Baugrundstücke, die außerhalb des Bebauungsplans liegen, gelten relativ strenge Einschränkungen. Mit wenigen Ausnahmen ist das Bauen auf Grundstücken außerhalb des Bebauungsplans nur zulässig, wenn diese eine Fläche von mindestens 4.000 m² aufweisen. Auf einem solchen Grundstück dürfen dann maximal 200 m² bebaut werden (ohne Abstellräume, Garage, Terrassen und Swimmingpool). Die Erteilung einer Baugenehmigung dauert mehrere Monate und ist vier Jahre lang gültig, mit der Möglichkeit einer Verlängerung um weitere vier Jahre.

Beim Kauf einer Immobilie außerhalb des Stadtplans in einem Gebiet, in dem der Verdacht auf eine archäologische Stätte besteht, sollte man sich an die Archäologische Behörde wenden und um eine Untersuchung bitten. Darüber hinaus sollte eine Erklärung der Forstbehörde eingeholt werden, die bestätigt, dass das Grundstück nicht Teil eines Waldgebiets ist, da das Bauen in Waldgebieten nicht erlaubt ist.

Einen vollständigen Leitfaden zu Waldflächen in Griechenland finden Sie hier.

Die Grundsteuer wurde in Griechenland vor einigen Jahren eingeführt und wird auf der Grundlage der Größe des Hauses und des Grundstücks berechnet.

Bei Häusern wird diese Steuer anhand der Größe und Lage des Hauses sowie des Grundstücks, auf dem das Haus steht, berechnet. Für die meisten (Ferien-)Häuser beträgt diese Steuer 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter bebauter Fläche (für ein Haus von etwa 100 m² zahlen Sie somit 300 bis 400 Euro an jährlicher Grundsteuer). Die jährliche Steuerbescheinigung für diese Steuer (ENFIA ist die griechische Abkürzung) kann online von der Website der griechischen Steuerbehörden heruntergeladen werden. Sie benötigen einen Benutzernamen und ein Passwort, die bei den Steuerbehörden beantragt werden müssen. Der Vertreter, der Ihre Steuerangelegenheiten in Griechenland regelt (in der Regel ein Steuerberater), verfügt über diese Zugangsdaten oder kann sie für Sie beantragen.

Eine vollständige Übersicht über die Steuern auf Immobilien in Griechenland finden Sie hier.

Die Europäische Verordnung Nr. 650/2012 sieht vor, dass das auf Erbsachen anzuwendende Recht das Recht des Staates ist, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Dieser gewöhnliche Aufenthalt wird unter Berücksichtigung aller Umstände im Einzelfall bestimmt. Um ein gängiges praktisches Beispiel zu nennen: Im Falle eines niederländischen oder belgischen Staatsangehörigen, der eine enge und dauerhafte Verbindung zu seinem Herkunftsland unterhält (Wohnort / Arbeit / Mittelpunkt sozialer und familiärer Bindungen) und ein Haus in Griechenland besitzt, in dem er mehrere Monate im Jahr verbringt, gilt das niederländische bzw. belgische Recht.

Darüber hinaus sieht Art. 28 des griechischen Zivilgesetzbuchs vor, dass in Erbschaftsangelegenheiten das Recht des Landes gilt, dessen Staatsangehörigkeit der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes besaß. In der Praxis bedeutet dies, dass selbst wenn aus irgendeinem Grund griechisches Recht anwendbar sein sollte, das griechische Zivilgesetzbuch auf die materielle Anwendung des Rechts der Staatsangehörigkeit des Erblassers verweist. Die notarielle und katasterrechtliche Abwicklung findet in Griechenland statt.

Selbstverständlich ist es auch möglich, durch ein Testament eine Rechtswahl zu treffen. In diesem Fall legt man fest, dass das Recht des Landes gilt, dessen Staatsangehörigkeit man besitzt.

Die Annahme der griechischen Erbschaft muss durch einen griechischen Notar erfolgen und im griechischen Grundbuch eingetragen werden. Auch hierfür können Sie sich an Elxis wenden.

Lesen Sie mehr über die Erbschaftssteuer in Griechenland in unserem vollständigen Leitfaden.