Ces dernières années, la demande immobilière en Grèce n'a cessé de croître. De nombreux facteurs font de la Grèce un pays idéal pour acquérir une résidence secondaire (voire une résidence principale).

Climat

La Grèce bénéficie d’un climat typiquement méditerranéen, avec des hivers doux et des étés secs, ainsi qu’un ensoleillement quasi permanent (320 jours par an). La période la plus chaude s’étend de fin juillet à début août, avec des températures moyennes comprises entre 29 et 35 °C (84-95 °F), mais c’est précisément durant cette période que le vent annuel du nord provenant de la mer Égée apporte un rafraîchissement précoce.

Grande diversité de paysages

La Grèce possède un immense littoral, avec 3 000 îles, dont 138 sont habitées. Elles offrent de magnifiques plages, de petites baies, du soleil et la mer. L’archipel grec est un paradis de la voile par excellence. Un pays riche en histoire, en mythes et en innombrables sites archéologiques. Mais le grand attrait de la Grèce reste bien sûr le soleil et la mer.

Bonne accessibilité

La Grèce est le pays qui compte le plus grand nombre d’aéroports en Europe (plus de 45). Chaque recoin du pays est accessible quotidiennement, soit directement par un vol charter, soit avec une escale à Athènes. En voiture, la Grèce est facilement accessible via l’Italie ; depuis plusieurs ports italiens, vous pouvez effectuer la traversée en voiture à bord de l’un des nombreux ferries de luxe.

Transparence juridique

Le droit grec s'inspire en partie du droit allemand et français. La propriété est sacrée, comme aux Pays-Bas et en Belgique par exemple. La protection de la propriété est considérée comme un droit fondamental et est inscrite dans la Constitution. Lorsque les procédures juridiques sont menées à bien avec le soin nécessaire, l'acheteur est propriétaire à 100 %, sans restrictions, réserves ni clauses en petits caractères.

Petite échelle

Contrairement à des pays comme l'Espagne et la Turquie, le droit grec interdit la construction de mégaprojets. Ainsi, en dehors des limites du village, il est possible de construire au maximum 200 m² sur un terrain d'au moins 4 000 m². La maison à construire ne peut alors pas dépasser 7,5 mètres de hauteur. Ces règles d'urbanisme strictes – combinées au paysage – ont fait en sorte qu'aucun projet comprenant des centaines de maisons ne puisse voir le jour en Grèce.

Le principal argument de vente de la Grèce n’est peut-être pas directement mesurable, mais il n’en est pas moins perceptible. Posez cette question à un visiteur lambda en Grèce et vous obtiendrez toujours la même réponse : l’hospitalité grecque. Outre tous les arguments plus rationnels mentionnés ci-dessus, la Grèce est pour beaucoup le pays idéal pour acheter une résidence secondaire, sur le magnifique continent ou sur l’une des nombreuses îles splendides, surplombant l’infini bleu azur de la mer grecque.

Pour une liste complète des avantages liés à la possession d'une maison en Grèce, consultez notre guide complet ici.

• Un accompagnement juridique de A à Z

• Près de 30 ans d’expérience dans le secteur immobilier grec : une excellente connaissance

• Votre interlocuteur en anglais, néerlandais ou allemand

• Des avocats grecs parlant anglais (et néerlandais comme langue maternelle) à votre service

• Nos avocats se chargent notamment d’obtenir votre numéro d’identification fiscale grec en vous représentant auprès de l’administration fiscale.

• Nous nous chargeons de l'ensemble des formalités liées à la vente : relevé cadastral, acte notarié de cession, inscription au registre foncier

• Conseils sur les aspects juridiques, fiscaux et pratiques

En tant qu'étranger peu familier avec le marché local, il est conseillé de faire appel aux services d'un agent immobilier.

Il existe différents types d'agents immobiliers en Grèce.

• Les grandes agences immobilières, principalement situées à Athènes, qui s’adressent au segment haut de gamme du marché.

• Les petits agents immobiliers grecs « traditionnels », souvent très compétents mais pas toujours axés sur le service, qui souhaitent parfois conclure la transaction trop rapidement.

• Les agences de courtage situées dans les zones plus touristiques, qui travaillent principalement avec des clients d’Europe occidentale. Il est nécessaire de se renseigner sur place quant à la réputation et au service de l’agent immobilier.

• Les agences intermédiaires dans le pays d’origine de l’acheteur, spécialisées dans la Grèce. Elxis exerce cette activité depuis 1991, à la grande satisfaction de dizaines de clients chaque année. L’avantage est que vous disposez d’un interlocuteur unique, que vous obtenez des réponses à vos questions en anglais et que vous pouvez discuter de tout avec nos courtiers expérimentés et nos experts juridiques.

Vous devez signer un contrat écrit clair avec un courtier agréé, précisant les honoraires de courtage convenus, dans une langue que vous comprenez. Ne signez jamais rien en grec si vous ne comprenez pas exactement ce qui y est écrit.

Les honoraires de courtage sont librement négociables ; pour la plupart des agents immobiliers grecs, ils varient entre 2 % et 4 %.

En Grèce, bon nombre des fonctions du notaire sont assurées par l’avocat. Pendant des années, conformément à la législation grecque, le vendeur et l’acheteur étaient tenus, lors de la signature du contrat de vente, d’être assistés chacun par leur propre avocat. Dans le cadre de la libéralisation du marché, cette assistance juridique n’est plus obligatoire.

Dans la pratique, cependant, le rôle de l’avocat est indispensable, car il se charge d’un certain nombre de démarches pré et post-contractuelles qui sont essentielles au bon déroulement de la transaction. C’est certainement le cas pour les personnes qui ne sont pas familiarisées avec le système juridique grec et le marché immobilier grec.

Elxis dispose de ses propres avocats anglophones (et néerlandophones) qui vous expliquent tout et prennent en charge l'ensemble du processus, du relevé cadastral à l'enregistrement cadastral.

Pour en savoir plus sur le rôle d'un agent immobilier, d'un notaire et d'un avocat lors de l'achat d'une maison en Grèce, cliquez ici.

Le rôle du notaire grec dans les transactions immobilières diffère considérablement de celui, par exemple, d’un notaire néerlandais ou belge. Le notaire grec n’a pas pour mission de percevoir le prix d’achat, de payer le vendeur et l’agent immobilier, ni de s’acquitter des taxes ou de se charger de l’enregistrement foncier. Il est uniquement un représentant de l’État grec qui veille à ce que la transaction se déroule conformément à la législation grecque.

Il conseille les parties concernées, tient à jour les registres fonciers publics, calcule les taxes, transmet l’acte et remet les copies officielles aux parties. Son rôle est donc davantage de coordination que d’exécution. Dans la pratique, toutes les « démarches en cours » sont effectuées par l’avocat de l’acheteur.

Pour en savoir plus sur le rôle d’un agent immobilier, d’un notaire et d’un avocat lors de l’achat d’une maison en Grèce, cliquez ici.

Oui, plus d'un tiers de nos clients ont trouvé eux-mêmes la maison de leurs rêves et nous ont ensuite demandé de superviser et de gérer l'achat. Nous vous accompagnons lors des premières discussions avec le vendeur, de la négociation du prix, de la mise en place des formalités par le biais d'un accord privé, du relevé cadastral et de l'acte notarié.

Nous veillons à ce que vous disposiez d'un logement agréable.

Une fois que le vendeur et l'acheteur se sont mis d'accord sur le prix d'achat, le vendeur doit transférer le titre de propriété (acte de vente, acte de donation ou d'héritage, etc.) du bien immobilier à l'acheteur. L'acheteur doit faire appel à un avocat, de préférence avec lequel il peut communiquer dans une langue qu'il comprend, et lui remettre les titres de propriété afin qu'il puisse en vérifier l'authenticité auprès d'un registre hypothécaire compétent.

L'examen des titres de propriété est essentiel et doit être effectué avec le plus grand soin. Après tout, il s'agit du fondement juridique de votre logement. Cet examen comprend une vérification de la légitimité des titres de propriété et de l’existence d’éventuelles charges grevant le bien auprès du registre hypothécaire compétent. Cet examen doit porter sur une période d’au moins 20 ans (en raison des délais de prescription). De plus, toute charge préexistante éventuelle doit également être vérifiée et, enfin, cette recherche permettra également à l’acheteur de savoir s’il existe des revendications de tiers sur le bien.

Une fois les titres de propriété vérifiés et jugés en règle, un notaire est désigné par l’acheteur. Sur la base du titre de propriété existant et des coordonnées des parties contractantes (pour l’acheteur, les coordonnées figurant sur la pièce d’identité et un numéro d’identification fiscale grec suffisent), le notaire rédige un projet d’acte de vente et calcule le montant des taxes et autres frais. L'acheteur (ou son avocat) s'acquitte des taxes avant la signature de l'acte et remet au notaire une preuve de paiement, qui est jointe à l'acte.

Après la signature de l’acte, le notaire remet une copie de celui-ci à l’avocat de l’acheteur. Ce dernier veille alors à ce que cette copie soit déposée (« transférée ») auprès du registre hypothécaire. À partir de ce moment, c’est-à-dire dès que l’acte est inscrit dans les registres publics tenus par le registre hypothécaire local, l’acheteur devient également, de manière formelle, le propriétaire légal du bien immobilier.

Elxis a fait ses preuves dans ce domaine depuis plus de 30 ans. Les fondements juridiques d’une maison sont tout aussi importants, sinon plus, que ses fondations physiques. Nous comprenons très bien que nos clients nous confient souvent tout leur argent pour réaliser la maison de leurs rêves en Grèce. Et nous ne prenons pas cela à la légère. Si un élément, même vaguement suspect, venait à apparaître lors de notre enquête sur les titres de propriété, nous préférerions voir cette transaction échouer plutôt que d’opter pour un « gain rapide ». C’est pourquoi les liens que nous tissons avec la grande majorité de nos clients vont bien au-delà d’une simple relation d’affaires. Nos clients sont toujours les bienvenus pour nous consulter sur n’importe quel sujet, même des années après leur achat. Pour eux, il s’agit peut-être d’une nouvelle situation, pour nous, c’est notre quotidien.

Découvrez toutes les étapes du processus d'achat dans notre guide complet.

Oui. Le numéro d'identification fiscale (AFM) est obligatoire pour toutes les personnes (morales) qui souhaitent acheter un bien immobilier en Grèce, quelle que soit leur nationalité.

La procédure pour l’obtenir est assez simple. Un numéro d’identification fiscale est délivré gratuitement par l’administration fiscale sur présentation d’une pièce d’identité en cours de validité et après avoir rempli un formulaire de demande spécifique.

Si vous nous avez donné une procuration, votre avocat Elxis peut se charger d’obtenir votre AFM en vous représentant auprès de l’administration fiscale. Ce numéro est délivré gratuitement par l’administration fiscale grecque (AADE), et nos honoraires couvrent les frais liés à la représentation juridique dont nous assurons la prise en charge.

Pour en savoir plus sur les numéros d'identification fiscale grecs, consultez notre guide complet.

Il n'est pas obligatoire d'ouvrir un compte bancaire en Grèce. Toutefois, vous devez faire preuve de transparence auprès des autorités fiscales grecques quant à l'origine des fonds nécessaires. Si vous n'êtes pas en mesure de prouver l'origine de ces fonds, vous courez le risque que les autorités fiscales grecques considèrent le montant du prix d'achat et les frais de transfert comme des revenus perçus en Grèce et y appliquent l'impôt sur le revenu ! Nous vous guiderons afin que tout se déroule dans le respect de la loi.

Un compte bancaire en Grèce peut s'avérer utile une fois que vous êtes propriétaire d'une maison dans ce pays, par exemple pour régler la facture d'énergie par prélèvement automatique.

Pour ouvrir un compte bancaire en Grèce, vous devrez fournir un certain nombre de documents à la banque, conformément aux directives européennes. La plupart des banques exigent les informations suivantes :

• Numéro d'identification fiscale grec (AFM)

• Une copie d'une pièce d'identité

• Justificatif de domicile, par exemple un extrait du registre de l'état civil ou une facture de services publics (électricité, eau, téléphone)

• Déclaration de l'employeur ou extrait de la Chambre de commerce

• Avis d'imposition

Par le passé, il était possible d'ouvrir un compte bancaire par procuration. Cela n'est plus possible au niveau européen dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d'argent. Par conséquent, la présence physique du ou des titulaires du compte est requise lors de l'ouverture d'un compte bancaire.

Pour en savoir plus sur les comptes bancaires grecs, consultez notre guide complet.

Le calcul des droits de mutation se fonde sur la valeur contractuelle indiquée. Les autorités fiscales comparent la valeur déclarée à la « valeur fiscale objective » du bien immobilier, qui est fixée par le ministère des Finances. Cette valeur fiscale sert de seuil minimal pour le montant de la taxe à acquitter.

Le montant des frais de mutation (frais à la charge de l'acquéreur) dépend du fait qu'il s'agisse a) d'un logement neuf ou b) d'un logement existant ou d'un terrain à bâtir. Dans le cas d'une construction neuve, la TVA est due depuis le 1er janvier 2006, tandis que les droits de mutation s'appliquent aux constructions existantes et aux terrains à bâtir. La « valeur fiscale objective » constitue également le seuil minimal pour la TVA. Toutefois, si l’on achète un logement neuf sur plan, il est souvent possible de recourir à des montages juridiques permettant de réduire considérablement ces frais.

Les frais de mutation se composent des éléments suivants :

Vous trouverez ici un guide complet sur la fiscalité immobilière en Grèce.*Mise à jour importante


: selon le Premier ministre grec, Kyriakos Mitsotakis, les droits de mutation immobilière applicables aux achats effectués par des ressortissants de pays hors UE devraient passer de 3 % à 15 %, cette modification devant entrer en vigueur à compter du 1er janvier 2027. Cette mesure s'appliquera uniquement aux biens immobiliers résidentiels, et non aux locaux commerciaux, aux terrains ou à d'autres types de biens immobiliers.

Pour les terrains à bâtir situés dans le périmètre du plan d'urbanisme d'une ville ou d'un village, il n'existe pas de restrictions majeures quant aux possibilités de construction. Toutefois, le propriétaire doit se renseigner auprès d'un architecte ou d'un ingénieur civil pour savoir ce qui peut et ne peut pas être construit.

Pour les terrains à bâtir situés en dehors du plan d'urbanisme, les restrictions sont assez strictes. À quelques exceptions près, il n'est autorisé de construire sur des parcelles situées en dehors du plan d'urbanisme que si celles-ci ont une superficie d'au moins 4 000 m². Une superficie maximale de 200 m² peut alors être construite sur une telle parcelle (à l'exclusion des débarras, du garage, des terrasses et de la piscine). La délivrance d’un permis de construire prend plusieurs mois et est valable 4 ans, avec une possibilité de prolongation pour 4 années supplémentaires.

Lors de l'achat d'un bien immobilier en dehors du plan d'urbanisme, dans une zone où l'on soupçonne la présence d'un site archéologique, il convient de contacter le Service archéologique et de demander une étude. De plus, il faut demander une attestation au Service des forêts confirmant que le terrain ne fait pas partie d'une zone boisée, car la construction dans les zones forestières n'est pas autorisée.

Vous trouverez ici un guide complet sur les terres forestières en Grèce.

La taxe foncière a été instaurée en Grèce il y a quelques années et est calculée en fonction de la superficie de la maison et du terrain.

Pour les maisons, cet impôt est calculé en fonction de la superficie et de l'emplacement de la maison ainsi que du terrain sur lequel elle est construite. Pour la plupart des résidences (secondaires), cet impôt s'élève à 3 à 4 euros par mètre carré construit (pour une maison d'environ 100 m², vous payez donc 300 à 400 euros d'impôt foncier annuel). L'avis d'imposition annuel pour cette taxe (ENFIA est l'abréviation grecque) peut être téléchargé en ligne sur le site web des autorités fiscales grecques. Vous devez disposer d'un identifiant et d'un mot de passe, qu'il convient de demander aux autorités fiscales. Le représentant qui gère vos affaires fiscales en Grèce (généralement un comptable) disposera de ces identifiants ou pourra les demander pour vous.

Vous trouverez ici un guide complet sur la fiscalité immobilière en Grèce.

Le règlement européen n° 650/2012 prévoit que la loi applicable en matière de succession est celle du pays dans lequel le testateur avait sa résidence habituelle au moment de son décès. Cette résidence habituelle est déterminée au cas par cas, en tenant compte de l’ensemble des circonstances. Pour donner un exemple pratique courant : dans le cas d’un ressortissant néerlandais ou belge qui entretient un lien étroit et permanent avec son pays d’origine (domicile / travail / centre de ses liens sociaux et familiaux) et qui possède une maison en Grèce où il passe plusieurs mois par an, c’est respectivement le droit néerlandais ou belge qui s’applique.

En outre, l’article 28 du Code civil grec stipule que la loi du pays de nationalité du testateur au moment de son décès s’applique aux questions successorales. Concrètement, cela signifie que même si, pour une raison quelconque, la loi grecque devait être applicable, le Code civil grec renvoie à l’application matérielle de la loi de la nationalité du testateur. Le règlement notarial et cadastral a bien lieu en Grèce.

Il est bien sûr également possible de choisir la loi applicable par le biais d’un testament. Dans ce cas, on stipule que la loi du pays de sa nationalité s’applique.

L'acceptation de la succession grecque doit être effectuée par l'intermédiaire d'un notaire grec et enregistrée au cadastre grec. Vous pouvez également contacter Elxis à ce sujet.

Pour en savoir plus sur les droits de succession en Grèce, consultez notre guide complet.