De laatste jaren is er steeds meer vraag naar onroerend goed in Griekenland. Er zijn veel redenen die Griekenland een ideaal land maken voor een tweede (of zelfs eerste) huis.

Klimaat

Griekenland heeft een typisch mediterraan klimaat, met zachte winters en droge zomers en bijna het hele jaar door zon (320 dagen per jaar). De warmste periode is eind juli - begin augustus, met gemiddelde temperaturen tussen 29 en 35°C, maar in deze periode zorgt de jaarlijkse noordenwind uit de Egeïsche Zee voor voorkoeling.

Grote verscheidenheid in landschap

Griekenland heeft een enorme kustlijn, met 3000 eilanden, waarvan er 138 bewoond zijn. Ze bieden prachtige stranden, kleine baaien, zon en zee. De Griekse archipel is een zeilparadijs bij uitstek. Een land vol geschiedenis, mythen en ontelbare archeologische vindplaatsen. Maar de grote aantrekkingskracht van Griekenland blijft natuurlijk de zon en de zee.

Goede bereikbaarheid

Griekenland is het land met de meeste luchthavens van Europa (meer dan 45). Elke uithoek van het land is dagelijks bereikbaar, rechtstreeks met een chartervlucht of met een tussenstop in Athene. Met de auto is Griekenland goed bereikbaar via Italië; vanuit verschillende Italiaanse havens kun je de overtocht maken met een van de vele luxe veerboten.

Juridische transparantie

Het Griekse recht is deels gebaseerd op het Duitse en Franse recht. Eigendom is heilig, net als in Nederland en België bijvoorbeeld. De bescherming van eigendom wordt gezien als een grondrecht en is vastgelegd in de grondwet. Als juridische procedures zorgvuldig worden doorlopen, is de koper 100% eigenaar, zonder beperkingen, voorbehouden of kleine lettertjes.

Kleinschaligheid

In tegenstelling tot landen als Spanje en Turkije verbiedt de Griekse wet de bouw van megaprojecten. Zo mag er buiten de dorpsgrenzen maximaal 200 m² gebouwd worden op een perceel van minimaal 4.000 m². Het te bouwen huis mag dan niet hoger zijn dan 7,5 meter. Deze strenge bouwvoorschriften - in combinatie met het landschap - hebben ervoor gezorgd dat er in Griekenland geen projecten met honderden huizen te vinden zijn.

Het sterkste verkoopargument van Griekenland is misschien niet direct meetbaar, maar daarom niet minder voelbaar. Stel deze vraag aan de gemiddelde bezoeker van Griekenland en je krijgt altijd hetzelfde antwoord: de Griekse gastvrijheid. Samen met alle bovenstaande, meer rationele argumenten is Griekenland voor velen het ideale land om een tweede huis te kopen, op het prachtige vasteland of op een van de vele prachtige eilanden, met uitzicht op de oneindige azuurblauwe Griekse zee.

Voor een complete lijst met voordelen van een huis in Griekenland, zie onze complete gids hier.

• Juridische begeleiding van begin tot eind

• Bijna 30 jaar ervaring op het gebied van Grieks onroerend goed: uitstekende kennis

• Jouw aanspreekpunt in het Engels, Nederlands of Duits

• Engels (en Nederlands)sprekende Griekse advocaten tot je dienst

• Wij verzorgen de aanvraag van een Grieks belastingnummer, helpen bij het openen van een Griekse bankrekening etc.

• We zorgen voor de volledige afwikkeling van de verkoop: kadastraal onderzoek, notariële overdracht, inschrijving in het kadaster

• Advies over juridische, fiscale en praktische zaken

Als buitenlander zonder veel inzicht in de lokale markt is het raadzaam om een makelaar in te schakelen.

Er zijn verschillende soorten makelaars actief in Griekenland.

• De grote makelaarskantoren die voornamelijk in Athene gevestigd zijn en zich bezighouden met het hogere deel van de markt.

• De kleine 'traditionele' Griekse makelaars, vaak zeer bekwame maar niet altijd servicegerichte kantoren die de deal soms te snel rond willen hebben.

• Makelaarskantoren in de meer toeristische gebieden die voornamelijk met West-Europese klanten werken. Het is noodzakelijk om ter plaatse te informeren naar de reputatie en service van de makelaar.

• De bemiddelingsbureaus in het thuisland van de koper, gespecialiseerd in Griekenland. Elxis doet dit werk al sinds 1991, tot grote tevredenheid van tientallen klanten per jaar. Het voordeel hiervan is dat je een aanspreekpunt hebt en in het Engels antwoord krijgt op je vragen en alles kunt bespreken met onze ervaren makelaars en juristen.

Je moet een duidelijke schriftelijke overeenkomst ondertekenen met een erkende makelaar, met vermelding van de overeengekomen courtage, in een taal die je begrijpt. Teken nooit iets in het Grieks als je niet precies weet wat er staat.

De courtage is vrij onderhandelbaar; voor de meeste Griekse makelaars varieert deze tussen 2% en 4%.

Veel van de taken van de notaris in Griekenland worden gedaan door de advocaat. Volgens de Griekse wet moesten vroeger zowel de verkoper als de koper bij het tekenen van het verkoopcontract hun eigen advocaat erbij hebben. Door de liberalisering van de markt is deze juridische hulp nu niet meer verplicht.

In de praktijk is de rol van de advocaat echter onmisbaar, omdat hij een aantal pre- en postcontractuele handelingen verricht die essentieel zijn voor het verloop van de transactie. Dit geldt zeker voor mensen die niet bekend zijn met het Griekse rechtssysteem en de Griekse vastgoedmarkt.

Elxis heeft zijn eigen Engels (en Nederlands) sprekende advocaten die alles uitleggen en het hele proces regelen, van kadastraal onderzoek tot kadastrale registratie.

Klik hier voor meer info over de rol van een makelaar, notaris en advocaat bij het kopen van een huis in Griekenland.

De rol van de Griekse notaris bij vastgoedtransacties is heel anders dan die van bijvoorbeeld een Nederlandse of Belgische notaris. Het is niet de taak van de Griekse notaris om het aankoopbedrag te ontvangen, de verkoper en de makelaar te betalen, belastingen te betalen of de registratie van het onroerend goed te regelen. Hij is alleen een vertegenwoordiger van de Griekse staat die ervoor zorgt dat de transactie verloopt zoals de Griekse wet dat voorschrijft.

Hij adviseert de betrokken partijen, houdt de openbare vastgoedregisters bij, berekent de belastingen, legt de akte vast en verstrekt de officiële kopieën aan de partijen. Zijn rol is dus meer coördinerend dan uitvoerend. Al het 'werk in uitvoering' wordt in de praktijk gedaan door de advocaat van de koper.

Klik hier voor meer info over de rol van een makelaar, notaris en advocaat bij het kopen van een huis in Griekenland.

Ja, meer dan een derde van onze klanten heeft zelf hun droomhuis gevonden en ons daarna gevraagd om de aankoop te begeleiden en af te handelen. We helpen je bij de eerste gesprekken met de verkoper, het onderhandelen over de prijs, het regelen van een onderhandse overeenkomst, het kadastraal onderzoek en de notariële akte.

We zorgen ervoor dat je een fijne woning krijgt.

Wanneer de verkoper en de koper overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs, moet de verkoper de eigendomstitel (koopakte, schenkings- of erfakte etc.) van het onroerend goed overdragen aan de koper. De koper moet een advocaat in de arm nemen, bij voorkeur een advocaat met wie hij kan communiceren in een taal die hij begrijpt, en hem de eigendomsbewijzen overhandigen zodat hij de echtheid ervan kan controleren bij een bevoegd hypotheekregister.

Het onderzoek van de eigendomsakte is essentieel en moet met de nodige zorg worden uitgevoerd. Het is immers de juridische basis van je huis. Het onderzoek omvat een controle van de rechtmatigheid van de titels en het bestaan van eventuele pandrechten op het onroerend goed bij het bevoegde hypotheekregister. Dit onderzoek moet een periode van minstens 20 jaar beslaan (vanwege verjaring). Bovendien moeten eventuele reeds bestaande pandrechten ook worden gecontroleerd en tot slot zal het onderzoek de koper ook vertellen of er eventuele aanspraken van derden op het onroerend goed zijn.

Nadat de eigendomsbewijzen zijn gecontroleerd en in orde zijn bevonden, wordt door de koper een notaris aangewezen. Op basis van de bestaande eigendomsakte en de gegevens van de contractpartijen (voor de koper zijn de gegevens van het identiteitsbewijs en een Grieks belastingnummer voldoende) stelt de notaris een conceptkoopakte op en berekent hij het bedrag aan belastingen en andere kosten. De koper (of zijn advocaat) betaalt de belastingen voordat de akte wordt uitgevoerd en stuurt een betalingsbewijs naar de notaris, dat aan de akte wordt gehecht.

Na ondertekening van de akte overhandigt de notaris een kopie van de akte aan de advocaat van de koper. Deze zorgt er vervolgens voor dat deze kopie wordt gedeponeerd ('overgeschreven') bij het hypotheekregister. Vanaf dit moment, d.w.z. zodra de akte is ingeschreven in de openbare registers van het lokale hypotheekregister, is de koper ook formeel de wettelijke eigenaar van het onroerend goed.

Elxis heeft zijn waarde op dit gebied al meer dan 30 jaar bewezen. De juridische fundamenten van een huis zijn net zo belangrijk, zo niet belangrijker dan de feitelijke fundamenten. We begrijpen heel goed dat onze klanten vaak al hun geld aan ons toevertrouwen om hun droomhuis in Griekenland te realiseren. En dat nemen we niet licht op. Mocht er ook maar iets verdachts opduiken in ons onderzoek naar de eigendomstitels, dan zien we deze transactie liever mislukken dan dat we kiezen voor een 'quick buck'. Daarom is de band die we met verreweg de meeste van onze klanten opbouwen meer dan een puur zakelijke relatie. Onze klanten zijn altijd welkom om ons te raadplegen, zelfs jaren nadat ze hun aankoop hebben gedaan. Voor hen kan het een nieuwe zaak zijn, voor ons is het de dagelijkse praktijk.

Lees meer over elke stap van het aankoopproces in onze complete gids.

Ja. Het fiscaal nummer (AFM) is verplicht voor alle (rechts)personen die onroerend goed willen kopen in Griekenland, ongeacht hun nationaliteit.

De procedure om het te krijgen is vrij eenvoudig. Een fiscaal nummer wordt gratis verstrekt door de belastingdienst op vertoon van een geldig identiteitsbewijs en na het invullen van een speciaal aanvraagformulier.

Als je ons een volmacht hebt gegeven kunnen wij het belastingnummer namens jou aanvragen.

Lees meer over Griekse belastingnummers in onze complete gids.

Een Griekse bankrekening is niet echt nodig. Maar, de Griekse belastingdienst moet wel weten waar het geld vandaan komt. Als je niet kunt laten zien waar het geld vandaan komt, loop je het risico dat de Griekse belastingdienst de aankoopprijs en de overdrachtskosten als inkomen in Griekenland ziet en daar inkomstenbelasting over vraagt! We helpen je om dit op een legale manier te regelen.

Een bankrekening in Griekenland kan handig zijn als je een huis in Griekenland hebt, bijvoorbeeld om de energierekening automatisch te betalen.

Om een Griekse bankrekening te openen, moet je een aantal documenten bij de bank indienen, op basis van Europese richtlijnen. De meeste banken hebben de volgende info nodig:

• Grieks belastingnummer (AFM)

• Kopie identiteitsbewijs

• Bewijs van je woonadres, bijvoorbeeld een uittreksel uit het bevolkingsregister of een energierekening (elektriciteit, water, telefoon)

• Verklaring van je werkgever of uittreksel van de Kamer van Koophandel

• Belastingaanslag

Vroeger kon je een bankrekening laten openen door iemand anders. Dat kan nu niet meer in Europa vanwege de strijd tegen het witwassen van geld. Daarom moet je nu zelf aanwezig zijn als je een bankrekening wilt openen.

Lees meer over Griekse bankrekeningen in onze complete gids.

Voor het berekenen van de overdrachtsbelasting wordt de opgegeven contractwaarde als basis gebruikt. De belastingdienst vergelijkt de opgegeven waarde met de 'objectieve fiscale waarde' van het onroerend goed, die door het ministerie van Financiën wordt bepaald. Deze fiscale waarde is de ondergrens voor de te betalen belasting.

Hoeveel de overdrachtskosten (kosten voor de koper) zijn, hangt af van of het gaat om a) een nieuwe woning of b) een bestaande woning of perceel. Bij nieuwbouw moet je sinds 1 januari 2006 btw betalen, terwijl bij bestaande bouw en bouwkavels overdrachtsbelasting moet worden betaald. De 'objectieve fiscale waarde' is ook de ondergrens voor de btw. Als je echter een nieuwbouwwoning op plan koopt, zijn er in veel gevallen juridische constructies mogelijk, waardoor deze kosten aanzienlijk kunnen worden verlaagd.

De overdrachtskosten bestaan uit de volgende onderdelen:

Hier vind je een complete gids over belastingen op woningen in Griekenland.

Voor bouwgrond die binnen het bouwplan van een stad of dorp valt, zijn er geen grote beperkingen wat betreft de bouwmogelijkheden. De eigenaar moet wel even navragen bij een architect of bouwkundig ingenieur wat er wel en niet gebouwd mag worden.

Voor bouwgrond die buiten het stadsplan valt, gelden vrij strenge beperkingen. Op enkele uitzonderingen na mag er alleen worden gebouwd op percelen buiten het stadsplan als deze een oppervlakte hebben van minimaal 4.000 m². Op een dergelijk perceel mag dan maximaal 200 m² worden gebouwd (exclusief opslagruimten, garage, terrassen en zwembad). Het duurt een paar maanden om een bouwvergunning te krijgen en die is 4 jaar geldig, met de mogelijkheid om die met nog eens 4 jaar te verlengen.

Als je onroerend goed koopt buiten het stadsplan in een gebied waar mogelijk een archeologische vindplaats is, moet je contact opnemen met de Archeologische Dienst en om onderzoek vragen. Verder moet je een verklaring aanvragen bij de Bosbouwdienst waarin wordt bevestigd dat het perceel geen deel uitmaakt van een bosgebied, aangezien bouwen in bosgebieden niet is toegestaan.

Hier vind je een complete gids over bosgrond in Griekenland.

Onroerendezaakbelasting is een paar jaar geleden ingevoerd in Griekenland en wordt berekend op basis van de grootte van het huis en het perceel.

Voor huizen wordt deze belasting berekend op basis van de grootte en locatie van het huis en het perceel waar het huis op staat. Voor de meeste (vakantie)huizen is deze belasting 3 tot 4 euro per vierkante meter bebouwd oppervlak (voor een huis van ongeveer 100 m² betaal je dus 300 tot 400 euro aan jaarlijkse onroerendgoedbelasting). De jaarlijkse aanslag voor deze belasting (ENFIA is de Griekse afkorting) kun je online downloaden van de website van de Griekse belastingdienst. Je hebt een gebruikersnaam en wachtwoord nodig, die je moet aanvragen bij de belastingdienst. De vertegenwoordiger die je belastingzaken in Griekenland regelt (meestal een accountant) heeft deze inloggegevens of kan ze voor je aanvragen.

Hier vind je een complete gids voor belastingen op huizen in Griekenland.

De Europese verordening 650/2012 zegt dat het recht dat van toepassing is op erfrechtzaken het recht is van het land waar de erflater op het moment van overlijden zijn of haar gewone verblijfplaats had. Deze gewone verblijfplaats wordt per geval bepaald, waarbij naar alle omstandigheden wordt gekeken. Een praktisch voorbeeld: als een Nederlands of Belgisch staatsburger een nauwe en permanente band heeft met zijn/haar land van herkomst (woonplaats/werk/centrum van sociale en familiale banden) en een huis heeft in Griekenland waar hij/zij meerdere maanden per jaar verblijft, is respectievelijk het Nederlandse of Belgische recht van toepassing.

Daarnaast bepaalt artikel 28 van het Griekse Burgerlijk Wetboek dat het recht van het land waarvan de erflater op het moment van overlijden de nationaliteit had, van toepassing is op erfrechtelijke aangelegenheden. In de praktijk betekent dit dat zelfs als om een of andere reden het Griekse recht van toepassing zou zijn, het Griekse Burgerlijk Wetboek terugverwijst naar de materiële toepassing van het recht van de nationaliteit van de erflater. De notariële en kadastrale afwikkeling vindt wel plaats in Griekenland.

Het is natuurlijk ook mogelijk om via een testament een rechtskeuze te maken. In dat geval bepaalt men dat het recht van het land van zijn/haar nationaliteit van toepassing is.

De aanvaarding van de Griekse erfenis moet via een Griekse notaris gebeuren en in het Griekse kadaster worden geregistreerd. Ook hiervoor kunt u contact opnemen met Elxis.

Lees meer over successierechten in Griekenland in onze complete gids.