In deze gids nemen wij u mee door het gehele proces van het kopen van een woning in Griekenland. Daarbij komen onder meer aan bod: waar u kunt kopen, de soorten onroerend goed waaruit u kunt kiezen, de benodigde documenten, de juridische stappen, de kosten en de vragen die kopers ons het vaakst stellen. Een korte toelichting op de redenen waarom u kunt vertrouwen op de informatie die hierna volgt.
Betrouwbaar. Elxis verzorgt al sinds 1991 de juridische en praktische aspecten van de aan- en verkoop van onroerend goed in Griekenland. De informatie hier is afkomstig van onze eigen juristen en vastgoedadviseurs, zodat deze een getrouw beeld geeft van hoe het proces in de praktijk verloopt.
Actueel. Veel online gidsen vermelden nog steeds verouderde belastingtarieven en regels. Wij herzien deze gids telkens wanneer de regels in Griekenland veranderen, zodat de cijfers actueel blijven.
Geschreven voor internationale kopers. Deze gids is geschreven in duidelijk Engels voor kopers uit heel Europa en daarbuiten, en is dus geen vertaling uit het Grieks.
Deel 1: Waarom een woning kopen in Griekenland
Mensen kiezen om vele redenen voor Griekenland: het klimaat, de kustlijn, de relatieve waarde van onroerend goed, het rustige levenstempo en de gastvrijheid die zij daar ervaren. Hieronder volgen de redenen die kopers het vaakst noemen.
Het Griekse klimaat
Het weer is een van de eerste dingen die kopers opvalt, vooral in vergelijking met Nederland, Duitsland en België. De zomers zijn lang, droog en warm, en de avonden blijven tot ver in het seizoen aangenaam mild. Die lange, betrouwbare zomer is een van de redenen waarom woningen aan de kust zo populair zijn, en het is ook wat Griekenland bij uitstek geschikt maakt voor het verhuren van een vakantiehuis. Het klimaat varieert per regio, waarbij het vasteland en de zuidelijke eilanden het langst warm blijven.
Een kustlijn als geen ander
Griekenland heeft een van de langste kustlijnen van Europa, die zich over duizenden kilometers uitstrekt langs het vasteland en de eilanden. Woningen met uitzicht op zee zijn in vrijwel elke regio te vinden, van de Peloponnesos en Kreta tot de Egeïsche en Ionische kust. Griekenland staat tevens steevast op de tweede plaats in de wereld wat betreft het aantal stranden met een Blauwe Vlag, het internationale keurmerk voor schoon en veilig zwemwater. Koopt u een woning in de buurt van de kust, dan is een mooi strand zelden ver weg.
Duizenden eilanden
Griekenland telt duizenden eilanden, elk met een eigen karakter, geschiedenis en keuken. Santorini en Mykonos komen wellicht als eerste in u op, met hun kerken met blauwe koepels en witgekalkte huizen, maar zij vormen slechts een klein deel van het geheel. De eilanden zijn onder te verdelen in verschillende hoofdgroepen: de Cycladen, de Sporaden, de Dodekanesos, de Saronische eilanden, de Noord-Egeïsche eilanden, de Ionische eilanden en de twee grootste, Kreta en Euboea. Bekende namen zijn onder meer Rhodos en Kos in de Dodekanesos, Corfu, Kefalonia en Zakynthos in de Ionische Eilanden, Paros en Naxos in de Cycladen, en Lesbos, Chios en Samos in de Noord-Egeïsche Eilanden.
Gevarieerde landschappen
Griekenland biedt een schat aan bezienswaardigheden: schone stranden, met olijfbomen begroeide heuvels, indrukwekkende bergen, kloven en rustige vissersdorpjes. Daarnaast is er een opmerkelijke concentratie van historische bezienswaardigheden. Tot de bekendste UNESCO-werelderfgoedlocaties behoren de Akropolis in Athene, de archeologische vindplaats van Delphi, het heiligdom van Asclepius in Epidaurus en het klooster van Sint-Jan op Patmos. Waar u ook koopt, u bevindt zich waarschijnlijk dicht bij zowel de natuur als een stukje van de antieke wereld.
De waarde van onroerend goed
In vergelijking met veel Europese landen die een vergelijkbare levensstandaard bieden, is onroerend goed in Griekenland doorgaans goedkoper. De prijzen liggen over het algemeen lager dan in andere mediterrane bestemmingen, zoals Spanje, Frankrijk, Italië en Kroatië. Voor veel kopers uit Noord-Europa kunt u met hetzelfde budget in Griekenland aanzienlijk meer ruimte, grond en uitzicht kopen dan in eigen land. Die waarde vormt een groot deel van de aantrekkingskracht.
Het Gouden Visum
Griekenland heeft een programma voor verblijfsvergunning door investering, vaak het ‘Gouden Visum’ genoemd. Door onroerend goed te kopen boven een bepaald investeringsniveau kunt u in aanmerking komen voor een verblijfsvergunning, met het recht om binnen het Schengengebied te reizen voor maximaal 90 dagen binnen een periode van 180 dagen, en de mogelijkheid om naaste familieleden mee te nemen. Het vereiste investeringsbedrag is afhankelijk van de locatie en het type onroerend goed, en in bepaalde gevallen gelden lagere drempels, zoals bij de verbouwing van commerciële gebouwen naar woonbestemming of bij de restauratie van monumentale panden. De bedragen veranderen naargelang de regelgeving; daarom bevestigen wij het actuele niveau voor uw situatie in plaats van een bedrag te noemen dat mogelijk niet meer actueel is. Voor de meeste van onze West-Europese klanten is het ‘Golden Visa’ niet de reden waarom zij kopen, hoewel het een reëel voordeel kan zijn voor kopers van buiten de EU.
Een overzichtelijk belastingstelsel
De onroerendgoedbelasting in Griekenland is over het algemeen lager dan in veel andere Europese landen, en het systeem is redelijk eenvoudig in het gebruik. Wanneer u een woning koopt, krijgt u een Grieks belastingnummer, waarmee u toegang krijgt tot het online belastingportaal waar onroerendgoedbelasting en andere belastingen worden beheerd.
Strenge bouwvoorschriften
De Griekse wetgeving beperkt grootschalige projectontwikkeling. Buiten de dorpsgrenzen gelden strenge regels voor wat er gebouwd mag worden, waaronder een minimale perceelgrootte van ten minste 4.000 vierkante meter en beperkingen op de hoogte en de grondoppervlakte van elke woning. Op het Griekse platteland zult u geen uitgestrekte wooncomplexen met honderden identieke woningen aantreffen, wat meer privacy en een grotere kans op een vrij uitzicht betekent. Woningen moeten bovendien voldoen aan de Griekse normen voor aardbevingsbestendigheid. Bouwen is niet toegestaan op beschermd bosgebied of in Natura 2000-beschermingsgebieden, wat bijdraagt aan het behoud van het landschap.
De Griekse levensstijl
Griekenland staat bekend om een ontspannen, op het gezin gerichte levensstijl die draait om lekker eten, gezelligheid en het buitenleven. De mensen zijn gastvrij en op de kleinere eilanden en in de dorpen voelt u zich al snel deel van de gemeenschap. Griekenland heeft bovendien een van de hoogste percentages Engelssprekenden in het Middellandse Zeegebied, wat het wennen aan de nieuwe omgeving vergemakkelijkt. Het eten is vers, lokaal en staat centraal in het dagelijks leven, met klassiekers als spanakopita, moussaka, pastitsio en tzatziki. Koopt u hier een woning, dan ligt die levensstijl het hele jaar door voor het grijpen.
Deel 2: Waar kunt u een woning kopen in Griekenland?
U wilt dus een woning in Griekenland, maar waar? Verschillende regio’s zijn geschikt voor verschillende mensen, afhankelijk van wat u van de woning verwacht, het klimaat, de bereikbaarheid en de sfeer van de plek. Hieronder vindt u enkele van de populairste gebieden onder internationale kopers.
Kreta
Kreta is het grootste Griekse eiland en een van de populairste bestemmingen voor internationale kopers. Het kent hete zomers en milde winters, en een van de langste verhuurseizoenen van het land. Het eiland heeft meer stranden dan enig ander eiland in Griekenland, met Balos, Elafonissi en Falasarna als enkele van de bekendste. Achter de kust bevinden zich kloven, bergen, grotten en oude archeologische vindplaatsen. De steden Chania en Heraklion bieden geschiedenis en Venetiaanse architectuur, terwijl kleinere plaatsen zoals Vamos, Plakias, Elounda en Agios Nikolaos geschikt zijn voor wie op zoek is naar een rustiger tempo. Wij hebben twee kantoren op Kreta, dus het is een regio die wij door en door kennen.
De Peloponnesos
De Peloponnesos is een van de populairste regio’s op het vasteland, mede dankzij de goede wegverbinding met Athene. De regio heeft een rijke geschiedenis, met belangrijke bezienswaardigheden in Olympia, Epidaurus, Mycene, Korinthe, Nemea en Mystras, waarvan een aantal op de UNESCO-werelderfgoedlijst staat. De kustlijn is lang en afwisselend, met opvallende plekken zoals het kleine eiland Elafonisos in het zuiden en het lange strand bij Mavrovouni in de buurt van Gythio. De prijzen blijven concurrerend en in 2026 openen wij een nieuw kantoor in Kalamata.
De Ionische Eilanden
De Ionische Eilanden liggen in de zee ten westen van het vasteland. Hun oude naam, Heptanisa, betekent „zeven eilanden“. De belangrijkste zijn Corfu, Lefkada, Ithaki, Kefalonia, Paxos, Zakynthos en Kythira.
Corfu ligt ten westen van het vasteland, op ongeveer 100 kilometer van Italië, en is opvallend groen met beboste heuvels. Het hoogtepunt is Corfu-stad, een UNESCO-werelderfgoedlocatie met forten, paleizen en herenhuizen die zijn achtergelaten door de Venetianen, Fransen, Britten en Russen. Tot de lokale specialiteiten behoren pastitsada en sofrito, evenals kumquatlikeur.
Lefkada, ook wel het „Caribisch gebied van Griekenland“ genoemd, is via een korte brug vanaf het vasteland bij Preveza te bereiken. Het eiland staat bekend om zijn heldere wateren en stranden, waarbij Porto Katsiki tot de meest gefotografeerde stranden van het land behoort.
Zakynthos, het zuidelijkste eiland van de groep, is een van de meer exotische eilanden. Op de stranden komen Caretta Caretta-schildpadden nestelen, en het eiland herbergt het beroemde Navagio-strand, ook wel het ‘scheepswrakstrand’ genoemd, met zijn witte kliffen en helderblauwe water.
De Egeïsche eilanden
De Egeïsche eilanden strekken zich uit van de Turkse kust tot aan Athene. De belangrijkste groepen zijn de Sporaden (Skiathos, Skopelos, Alonissos, Skyros), de Cycladen (Santorini, Mykonos, Naxos, Paros, Milos, Ios), de Dodekanesos (Rhodos, Kos, Karpathos, Patmos, Symi en andere) en de Saronische eilanden (Aegina, Poros, Hydra, Spetses).
Chios, in de Noord-Egeïsche Zee, staat bekend om zijn stranden en zijn mastiekbomen, waarvan de kostbare hars wordt gebruikt in voedsel, dranken en cosmetica. De middeleeuwse mastiekdorpen zijn opmerkelijk, en de lokale gerechten en wijnen vormen op zichzelf al een trekpleister.
De Cycladen vormen de beroemdste eilandengroep, die jaarlijks door miljoenen mensen wordt bezocht vanwege de stranden, zonsondergangen en witgekalkte dorpjes. Santorini, Mykonos, Paros, Naxos, Milos en Ios zijn de bekendste. Woningen hier kunnen dankzij de gestage vraag een hoog verhuurrendement opleveren.
De Dodekanesos liggen in het zuidoosten van de Egeïsche Zee. De naam betekent „twaalf eilanden“. Rhodos is het grootste en bekendste eiland, beroemd om zijn middeleeuwse oude stad, stranden en groene binnenland. Kleinere eilanden zoals Samos, Kos en Karpathos zijn populair voor rustigere, meer ontspannen verblijven.
Samos, in de oostelijke Egeïsche Zee, is weelderig en groen, met rustige dorpjes en mooie stranden, en er varen dagelijks veerboten naar de Turkse kust. Rhodos is geschikt voor een breed scala aan kopers, met een geschiedenis die meer dan tweeduizend jaar teruggaat en bezienswaardigheden zoals de Akropolis van Lindos en de Vlindervallei. Karpathos, lang en smal, is ruiger en minder bezocht, met sterke tradities en uitstekende stranden.
Centraal-Griekenland
Centraal-Griekenland biedt dorpjes, bergen en heerlijk eten, ver weg van de drukkere kusten. De archeologische vindplaats van Delphi ligt hier, evenals Meteora, met zijn kloosters die hoog op torenhoge rotspilaren zijn genesteld. Het schiereiland Pelion is een bijzondere favoriet, waar bergdorpjes boven kindvriendelijke stranden liggen en waar u in de zomer kunt zwemmen en in de winter kunt skiën in Agriolefkes.
Noord-Griekenland
Noord-Griekenland is een van de meest gevarieerde delen van het land, zowel qua landschap als qua cultuur, en de thuisbasis van Thessaloniki, de tweede stad van het land. In het nabijgelegen Vergina bevinden zich de koninklijke Macedonische graven, en Kavala is een mooie kuststad met veerboten naar het eiland Thassos. Het schiereiland Chalkidiki, ten oosten van Thessaloniki, strekt zich met zijn drie lange „poten“ uit in zee en biedt stranden, uitzicht op zee, goede wijn en Byzantijnse kloosters.
Deel 3: Wat kunt u in Griekenland kopen?
U kent de redenen om te kopen en de regio’s die in aanmerking komen. De volgende vraag is naar wat voor soort onroerend goed u op zoek moet gaan. Griekenland biedt een breed scala aan stijlen en woningtypes, en elk type is geschikt voor een andere koper.
Bestaande woningen versus off-plan
Woningen op plan worden verkocht voordat de bouw is voltooid. In Griekenland worden de meeste nieuwe vakantiehuizen op deze manier verkocht. Ze hebben doorgaans een modern, minimalistisch ontwerp, liggen aan de rand van bestaande dorpen en bieden de hoogste mate van energie-efficiëntie. Ze laten zich doorgaans ook goed verhuren, aangezien kopers en gasten de voorkeur geven aan nieuwere woningen.
Bestaande woningen zijn geschikt voor mensen die houden van een meer doorleefde, traditionele sfeer. Ze zijn vaak gemeubileerd en gebouwd in lokale stijlen, en u bevindt zich er te midden van buren en het dagelijkse dorpsleven. Over de prijs kan doorgaans worden onderhandeld, wat bij off-plan-woningen zelden het geval is. Aangezien het verblijfsrecht via het Golden Visa wordt verleend op basis van een voltooide woning, kan een bestaande woning ook de snellere weg zijn voor kopers die daar behoefte aan hebben.
Uw eigen woning bouwen
U kunt ook zelf bouwen. Op grond die binnen een stads- of dorpsplan valt, gelden relatief weinig beperkingen, hoewel u nog steeds een architect of civiel ingenieur nodig hebt om te bevestigen wat is toegestaan. Voor grond buiten het plan gelden veel strengere beperkingen: bouwen is over het algemeen alleen mogelijk op percelen van ten minste 4.000 vierkante meter. U dient tevens bij de Dienst voor Archeologie na te gaan of er geen beschermde locatie op het perceel ligt, en bij de Dienst voor Bosbeheer of het perceel niet als bosgebied is aangemerkt. Ons juridisch team controleert dit alles in het kader van het due diligence-onderzoek.
Huis, villa of appartement?
Er zijn drie hoofdtypen woningen in Griekenland.
Een villa is een vrijstaande luxe woning, meestal gelegen in een eigen tuin met voldoende afstand tot de buren voor privacy. Villa’s worden doorgaans gebouwd met hoogwaardige materialen en hebben een strak ontwerp; ze hebben vaak één of twee verdiepingen en zijn soms voorzien van een zwembad, terras en parkeerplaats.
Een huis is een vrijstaande woning op een eigen perceel. Vrijstaande huizen hebben één of twee verdiepingen, soms met een kelder voor opslag of parkeergelegenheid. Halfvrijstaande huizen, vaak ‘maisonettes’ genoemd, delen één muur met een soortgelijke woning.
Een appartement is een woning binnen een groter gebouw. Appartementen komen veel voor in Thessaloniki en Athene, maar ook op de eilanden en in sommige dorpen. Gemeenschappelijke ruimtes zoals gangen, liften en eventuele zwembaden worden beheerd door een vereniging van eigenaren, en de onderhoudskosten worden doorgaans verdeeld over de eigenaren.
Stad versus platteland
Een stadsappartement in Athene of Thessaloniki biedt u nabijheid tot voorzieningen en mogelijkheden, kost vaak minder dan een vrijstaande woning op het platteland en is eenvoudiger en goedkoper in onderhoud. Het kan u bovendien een vast inkomen opleveren, zelfs wanneer u er niet bent. Het platteland biedt de meer traditionele kant van Griekenland: rustiger, groener, met meer privacy en een nauwere band met het lokale leven. Op de eilanden en in de dorpen ligt de natuur ook voor de deur, van wandelen tot zwemmen.
Wat bepaalt de prijs?
De locatie is het belangrijkst. Onroerend goed in de buurt van een strand, in een toeristisch gebied of met uitzicht op zee kost over het algemeen meer. De leeftijd is de volgende factor: oudere woningen zijn doorgaans goedkoper en nieuwere duurder, afgezien van nieuwbouwprojecten. Andere factoren zijn onder meer de indeling en architectuur, de kwaliteit van het uitzicht, recent onderhoud en of de woning gemeubileerd is. Ook bredere omstandigheden spelen een rol, zoals rentetarieven en de algemene marktsituatie, die zowel de prijzen als de snelheid waarmee woningen worden verkocht beïnvloeden.
Prijzen per regio
De prijzen lopen in heel Griekenland sterk uiteen. De hoogste prijzen zijn doorgaans te vinden in de meest bezochte gebieden, zoals de Cycladen, delen van Athene en Thessaloniki. Meer betaalbare prijzen vindt u in regio’s zoals Kreta, de Ionische eilanden, Rhodos en Chalkidiki, terwijl de prijzen op het vasteland en op sommige kleinere eilanden nog lager liggen. Dit zijn algemene trends in plaats van vaste cijfers, en de juiste vergelijking maakt u altijd tussen specifieke woningen. Wij delen graag realistische, actuele cijfers voor elke regio die u overweegt.
Hypotheken in Griekenland
Kunt u een hypotheek afsluiten bij een Griekse bank? Dat is mogelijk, hoewel de tarieven en voorwaarden per bank verschillen en in de loop van de tijd kunnen veranderen. Sommige banken eisen dat u fiscaal inwoner van Griekenland bent, en het kan zijn dat u in Griekenland aanwezig moet zijn om te ondertekenen. Om deze redenen financieren veel internationale kopers de aankoop op een andere manier, meestal met beschikbare middelen, door een woning in eigen land te herfinancieren, of met een lening in hun eigen land.
Deel 4: Hoe koopt u een woning in Griekenland
U ziet het huis al voor zich: koffie op het balkon, diner op het terras, de zee beneden. Dan komen de praktische vragen. Wat moet u ondertekenen, en wanneer? Onderhandelt u zelf? Hoe weet u of de woning juridisch in orde is? Hier volgt het proces, stap voor stap.
1. Zoek een woning. Bepaal eerst wat u zoekt, op basis van uw doelstellingen, budget, voorkeursregio en of de woning voornamelijk voor eigen gebruik of voor verhuur bestemd is.
2. Bezoek de woningen tijdens een bezichtigingsreis. Zodra u een shortlist heeft, gaat u persoonlijk op bezoek om een indruk te krijgen van de omgeving, de staat van de woning en de lokale voorzieningen.
3. Kom een prijs overeen. Onderhandelen kan intimiderend aanvoelen, maar het is een normaal onderdeel van het proces, dus probeer het niet persoonlijk op te vatten. Een goede makelaar helpt hierbij door de markt en de waarde realistisch in te schatten. Na enkele onderhandelingsrondes komt u doorgaans tot een prijs die voor beide partijen aanvaardbaar is.
4. Juridisch onderzoek. Hierbij is een Griekse advocaat onmisbaar. De advocaat controleert de eigendomsbewijzen en doet onderzoek in het lokale kadaster om te bevestigen dat de woning in orde is en verkocht kan worden. Eventuele hypotheken, beslagleggingen of vorderingen van derden komen in deze fase aan het licht.
5. Ondertekening van een onderhandse koopovereenkomst. Een onderhandse koopovereenkomst, of PPA, legt de tussen koper en verkoper overeengekomen voorwaarden vast. Zodra deze is ondertekend, wordt het onroerend goed van de markt gehaald en betaalt de koper een aanbetaling om het te reserveren, doorgaans tussen de 5 en 10 procent van de prijs.
6. Onderteken een volmacht. Met een volmacht kan uw advocaat tijdens het hele aankoopproces namens u optreden, zelfs wanneer u zich niet in Griekenland bevindt. Hiermee kan uw advocaat u vertegenwoordigen bij de belastingdienst voor het aanvragen van uw belastingnummer en het definitieve contract ondertekenen, zodat de aankoop doorgaat terwijl u in het buitenland bent.
7. Vraag een Grieks belastingnummer aan. Voor de aankoop heeft u een Grieks belastingnummer, ook wel AFM genoemd, nodig. Dit wordt kosteloos verstrekt op vertoon van een geldig identiteitsbewijs en na het invullen van een kort aanvraagformulier, en het geeft u toegang tot het online belastingstelsel. Ons juridisch team regelt dit voor u.
8. Beide partijen ondertekenen de definitieve akte. De verkoper verstrekt een set documenten aan de notaris, waaronder energiecertificaten, topografische plattegronden, belastingverklaringen en gemeentelijke verklaringen. De notaris stelt vervolgens de aangifte voor de overdrachtsbelasting op. Zodra de koper de overdrachtsbelasting heeft betaald, kan de definitieve akte worden ondertekend. U kunt persoonlijk aanwezig zijn of uw advocaat op grond van de volmacht voor u laten ondertekenen.
9. Rond de betaling af. In de meeste gevallen betaalt de koper op de dag van ondertekening. Wanneer beide banken zich in hetzelfde land bevinden, komt het geld doorgaans nog dezelfde dag bij de verkoper terecht. Zodra de betaling is ontvangen, wordt een akte van kwijting ondertekend. Het exacte tijdstip kan variëren afhankelijk van de omstandigheden en de tussen de partijen overeengekomen voorwaarden. Daarmee is de woning van u.
De makelaar
Een erkende makelaar begeleidt kopers en verkopers bij de transactie. Een goede makelaar beschikt over een aanbod van woningen, regelt bezichtigingen en adviseert over de omgeving, het type woning, belastingen en lokale procedures, en helpt vervolgens bij de onderhandelingen zodra u de juiste woning heeft gevonden.
De accountant
Het is de moeite waard om een accountant in te schakelen zodra u onroerend goed in Griekenland bezit, ongeacht of u daar woont of niet. De accountant dient uw jaarlijkse belastingaangiften in, begeleidt u bij inkomsten- en onroerendgoedbelasting en registreert het onroerend goed in uw administratie zodra de aankoop is afgerond.
Deel 5: De kosten van het kopen van een woning in Griekenland
Naast de aankoopprijs van het onroerend goed dient u ongeveer 10 procent te reserveren voor de aankoopkosten, ervan uitgaande dat u zowel een advocaat als een makelaar inschakelt. Hieronder volgt een overzicht van de samenstelling van dit bedrag.
Overdrachtsbelasting. Deze wordt door de koper betaald bij bestaande woningen en bedraagt 3,09* procent van de aankoopprijs of de belastbare waarde, afhankelijk van welke van beide het hoogst is. Voor nieuwbouwwoningen zou normaal gesproken btw van toepassing zijn, maar de btw op nieuwbouw is momenteel opgeschort, waardoor in plaats daarvan overdrachtsbelasting van toepassing is. Deze opschorting geldt tot eind 2026 krachtens Wet 5246/2025.
*Belangrijke update: De Griekse premier, Kyriakos Mitsotakis, heeft aangekondigd dat de overdrachtsbelasting voor aankopen door niet-EU-burgers zal stijgen tot 15%, waarbij de wijziging naar verwachting vanaf 1 januari 2027 van kracht zal worden. De uitvoeringswetgeving is nog niet gepubliceerd, zodat de definitieve reikwijdte, met inbegrip van de wijze waarop percelen grond en commercieel onroerend goed worden behandeld, nog niet is bevestigd.
Notariskosten. De notaris stelt de akte op en ziet toe op de afhandeling ervan. De kosten zijn gestaffeld en bedragen ongeveer 1 procent van de prijs, exclusief btw.
Kosten voor het kadaster. Na ondertekening wordt de akte lokaal geregistreerd. Deze kosten bedragen ongeveer 0,5 procent van de prijs.
Advocaatkosten. Een advocaat is strikt genomen niet verplicht, maar wordt ten zeerste aanbevolen om na te gaan wat u koopt en u bij het proces te begeleiden. De kosten variëren doorgaans van 1 tot 2 procent, plus btw, afhankelijk van de benodigde werkzaamheden.
Commissie van de makelaar. Deze is van toepassing wanneer er een makelaar bij betrokken is. Elxis rekent 3 procent plus btw, te betalen bij de afronding van de transactie.
Nutsvoorzieningen en internet. Als ruwe schatting kunt u rekenen op ongeveer 20 tot 35 euro per maand voor internet, en voor een middelgroot appartement ergens tussen de 150 en 300 euro voor nutsvoorzieningen zoals elektriciteit, water en gas. Het bedrag is afhankelijk van de grootte van de woning, het seizoen en uw verbruik.
Woningverzekering. Een verzekering is wettelijk niet verplicht, maar wel verstandig, vooral zodra de bouwverzekering van de projectontwikkelaar is afgelopen. Als ruwe richtlijn geldt dat de verzekering van een kleine woning ongeveer 130 tot 200 euro per jaar kost, en voor een grotere woning iets meer. Nieuwbouwwoningen bieden vaak een betere prijs-kwaliteitverhouding.
Zwembad en tuin. Het onderhoud van een zwembad en tuin kost doorgaans tussen de 150 en 350 euro per maand, afhankelijk van de grootte en de stijl.
Jaarlijks onderhoud. Net als elke andere woning heeft een Griekse woning af en toe schilderwerk, reparaties en onderhoud nodig, met name voor houten onderdelen die aan de zon worden blootgesteld. Reken op ongeveer 1.000 tot 4.000 euro per jaar, afhankelijk van de woning.
Deel 6: Een woning in Griekenland verhuren
Veel eigenaren verhuren hun Griekse woning, hetzij om de kosten te dekken, hetzij als investering. In dit gedeelte wordt besproken wat u kunt verwachten op het gebied van inkomsten, belastingen en beheer.
Verwachte inkomsten
De huurinkomsten variëren sterk per regio en per woning. Belangrijke factoren zijn onder meer het uitzicht op zee, de afstand tot stranden, bezienswaardigheden en de luchthaven, de leeftijd van de woning en de buiten- en zwembadruimte. Als ruwe vuistregel geldt dat een goed gepresenteerde woning in het hoogseizoen een nachttarief kan behalen van ongeveer 0,1 procent van de aankoopprijs, hoewel dit slechts een uitgangspunt is. Verhuurbeheerbedrijven rekenen doorgaans tussen de 10 en 30 procent, afhankelijk van de diensten die zij verzorgen, zoals schoonmaak, communicatie met gasten, marketing en belastingregistratie.
Belasting op huurinkomsten
Huurinkomsten worden belast volgens een progressief tarief, dat per eigenaar wordt berekend over de bruto huurinkomsten. Vanaf 2026 geldt op grond van Wet 5246/2025 de volgende schaal:
Tot 12.000 euro: 15 %
12.001 tot 24.000 euro: 25%
24.001 tot 36.000 euro: 35%
Boven 36.000 euro: 45%
Aangezien de tarieven per eigenaar gelden, kunnen echtparen die de woning op beider naam in plaats van op één naam kopen, vaak de totale belasting verlagen, aangezien elke eigenaar zijn eigen schijven heeft. Er is momenteel ook een stimuleringsmaatregel die het vermelden waard is: eigenaren die een voorheen leegstaande of voor korte termijn verhuurde woning omzetten in een langetermijnhuurcontract, onder de voorwaarden die zijn vastgelegd in de regelgeving van 2026, kunnen in aanmerking komen voor een vrijstelling van drie jaar op die huurinkomsten. Aangezien belastingregels kunnen veranderen, verzoeken wij u de huidige stand van zaken voor uw situatie bij ons te bevestigen voordat u hierop vertrouwt.
Succesvol verhuren
Als u de verhuur zelf beheert, zijn enkele uitgangspunten nuttig.
Bepaal de prijs met het oog op winst, niet op bezettingsgraad. Stel een realistische, op kwaliteit gebaseerde prijs vast. Bekijk wat vergelijkbare accommodaties vragen en benadruk vervolgens wat uw accommodatie onderscheidt, of dat nu de afwerking, het beddengoed of extra diensten betreft.
Wees specifiek in uw advertentie. Beschrijf niet alleen de kamers, maar ook hun staat, en beantwoord de vragen die gasten daadwerkelijk stellen, bijvoorbeeld over stranden, restaurants en parkeergelegenheid.
Bezoek de woning regelmatig. Een kort bezoek om de paar weken helpt u kleine problemen vroegtijdig op te sporen en zorgt ervoor dat de woning is voorzien van alles wat gasten tegenwoordig verwachten.
Investeer in goede foto’s. Kwalitatief hoogwaardige foto’s zijn een van de beste investeringen die u kunt doen, en goed gefotografeerde woningen worden doorgaans sneller geboekt dan woningen met slechte foto’s.
Verhuurbeheer
Het verhuren van een woning is lonend, maar het vergt wel werk: marketing, boekingen, administratie, reparaties en communicatie met gasten – het loopt allemaal op. Een vastgoedbeheerder neemt dit op zich en zorgt voor de selectie van gasten, inspecties en onderhoud, wat doorgaans zowel de gastervaring als het rendement verbetert. Elxis biedt verhuurbeheer aan voor eigenaren die dit liever niet zelf afhandelen, en kan u in de juiste richting wijzen voor aanverwante diensten.
Deel 7: Een woning verkopen in Griekenland
Dit deel behandelt de basisprincipes van de verkoop, van de benodigde documenten tot de samenwerking met derden en het ondertekenen van de overeenkomst. Het weerspiegelt het aankoopproces, ditmaal bekeken vanuit het perspectief van de verkoper.
Onderhandelen over de prijs
Net als bij het kopen is onderhandelen een normaal onderdeel van het verkoopproces, dus probeer het niet persoonlijk op te vatten. Het helpt om de positie van de koper te begrijpen: naar welke andere woningen hij kijkt en wat hij met de verhuizing hoopt te bereiken. Een goede makelaar heeft een realistisch beeld van de markt en ondersteunt u tijdens het onderhandelingsproces.
Onderteken een onderhandse koopovereenkomst
Zodra u een bod accepteert, ondertekent u een onderhandse koopovereenkomst. Hierin worden de overeengekomen voorwaarden vastgelegd, wordt het onroerend goed van de markt gehaald en wordt de aanbetaling van de koper vastgelegd, doorgaans 5 tot 10 procent van de prijs. Als de koper zich terugtrekt, vervalt de aanbetaling meestal. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij mogelijk het dubbele van de aanbetaling terugbetalen.
Een opmerking over de vermogenswinstbelasting
De vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed door particulieren is momenteel opgeschort. Deze opschorting geldt tot eind 2026. Zoals bij alle belastingzaken, bevestigen wij de regeling die van toepassing is op het moment van uw verkoop.
Opstellen van de notariële akte
Voor de akte schakelt de verkoper een ingenieur in om te bevestigen dat de vergunning en het topografisch plan overeenkomen met de akte en het onroerend goed zoals het is gebouwd. De notaris controleert tevens of de verkoper nog openstaande schulden heeft bij de staat. De documenten die doorgaans vereist zijn voor de ondertekening zijn:
Eigendomsakte
Kopie van het identiteitsbewijs en de belastingaanslag
ENFIA-certificaat
Belastingverklaring
Verklaring van geen achterstallige sociale premies
Energieprestatiecertificaat
Elektronisch gebouwnummer en topografisch plan
Certificaat inzake gemeentelijke onroerendgoedbelasting (TAP)
Uittreksel uit het kadaster en kopie van het kadasterblad
Beide partijen ondertekenen de definitieve documenten
De notaris stelt de aangifte voor de overdrachtsbelasting op en dient deze in bij het belastingkantoor. Zodra de koper de overdrachtsbelasting heeft betaald, kan de definitieve overeenkomst worden ondertekend. U kunt hierbij persoonlijk aanwezig zijn of uw advocaat op basis van een volmacht voor u laten ondertekenen.
Ontvangst van de betaling
De verkoper heeft doorgaans recht op betaling op de dag van ondertekening; dit is de norm wanneer beide banken in hetzelfde land zijn gevestigd. Wanneer de banken in verschillende landen zijn gevestigd, staat de akte de koper vaak toe om binnen tien werkdagen na ondertekening te betalen. Indien de koper niet binnen die termijn betaalt en de akte een dergelijke clausule bevat, heeft de verkoper het recht om het eigendom terug te vorderen en de aanbetaling te behouden. Zodra de betaling is ontvangen, is de verkoop voltooid.
Deel 8: Erfrecht
Heeft u Grieks onroerend goed geërfd, of verwacht u dit in de toekomst te doen? Hier volgt wat u moet weten.
Hoe onroerend goed in het buitenland wordt geërfd
In de regel wordt de erfopvolging beheerst door het recht van de nationaliteit van de overledene of, in veel gevallen, door het recht van zijn of haar laatste gewone verblijfplaats. Het eerste wat van belang is, is of er een testament is. Indien er een testament is, wordt daarin vaak het toepasselijke recht gespecificeerd, en de meeste mensen kiezen voor het recht van hun eigen land. Een Nederlands testament met betrekking tot Grieks onroerend goed, opgesteld door een Nederlandse staatsburger, is geldig in Griekenland. De aanvaarding van de erfenis wordt afgehandeld door een Griekse notaris, maar wie wat erft, wordt bepaald door het gekozen nationale recht.
Indien er geen testament is
Zonder testament is het toepasselijke recht doorgaans dat van het land waar de overledene zijn laatste gewone verblijfplaats had. Voor een inwoner van Nederland zou bijvoorbeeld in het algemeen het Nederlandse recht van toepassing zijn.
Wanneer de erfgenamen in het buitenland wonen
In Griekenland gaat onroerend goed over op de erfgenamen door middel van een notariële akte van aanvaarding van de erfenis. De erfgenamen hebben een Grieks belastingnummer nodig en moeten de notaris een overlijdensakte en een verklaring van erfrecht overleggen, die doorgaans in het thuisland van de overledene is opgesteld, voorzien is van een apostille en officieel in het Grieks is vertaald. De notaris dient vervolgens een aangifte voor de successierechten in, waarna de belastingdienst de verschuldigde belasting berekent. In de meeste gevallen, wanneer onroerend goed wordt overgedragen aan naaste familieleden, is er weinig of geen successierechten verschuldigd.
Moet u in Griekenland aanwezig zijn?
Nee. U hoeft niet naar Griekenland te reizen om een erfenis te aanvaarden. Er kan een volmacht worden ondertekend waarmee de advocaten van Elxis worden gemachtigd om namens de erfgenamen op te treden.
Is er sprake van dubbele belastingheffing?
Veel Europese landen hebben verdragen ondertekend om dubbele belastingheffing te voorkomen, wat kan betekenen dat u in uw land van verblijf vrijgesteld bent van successierechten op onroerend goed dat in het buitenland wordt gehouden. Dit hangt af van de regelgeving in uw eigen land; wij raden u daarom aan daar een belastingadviseur te raadplegen.
Deel 9: Over Elxis – Thuis in Griekenland
Sinds 1991 begeleiden wij internationale kopers van onroerend goed bij het vinden van hun ideale woning in Griekenland. Wij helpen u bij bezichtigingen, taxaties, het papierwerk en alle juridische aspecten van de overdracht. Met een eigen team van 10 advocaten beschikken wij over diepgaande kennis van het Griekse vastgoedrecht en een sterk netwerk op het vasteland en de eilanden, dat wij in de loop van vele jaren hebben opgebouwd. Ons team bedient klanten in hun eigen taal: Engels, Nederlands, Duits, Frans en Grieks. Wij voeren een volledig due diligence-onderzoek uit, stellen de contracten op en begeleiden de transactie van begin tot eind, waarbij wij u in elke fase op de hoogte houden.
Onze wekelijkse nieuwsbrief bereikt meer dan 26.000 lezers en biedt praktische tips over het kopen, bezitten, verkopen en verhuren van een woning in Griekenland. En voor terugkerende klanten die oorspronkelijk via ons hebben gekocht en gebruik hebben gemaakt van onze juridische dienstverlening, biedt ons Elxis Loyalty Reward-programma, dat in januari 2026 is geïntroduceerd, gratis juridische begeleiding bij wederverkoop via Elxis.
.jpg)
