Een huis kopen in Griekenland – De ultieme gids

Deel 3: Wat kunt u in Griekenland kopen?

U kent de redenen om te kopen en de regio's die in aanmerking komen. De volgende vraag is naar wat voor soort woning u op zoek moet gaan. Griekenland biedt een breed scala aan stijlen en woningtypes, en elk type is geschikt voor een andere koper.

Bestaande woningen versus off-plan

Off-plan woningen worden verkocht voordat de bouw is voltooid. In Griekenland worden de meeste nieuwe vakantiehuizen op deze manier verkocht. Ze hebben doorgaans een modern, minimalistisch ontwerp, liggen aan de rand van bestaande dorpen en bieden de hoogste mate van energie-efficiëntie. Ze zijn ook vaak goed te verhuren, aangezien kopers en gasten de voorkeur geven aan nieuwere woningen.

Bestaande woningen zijn geschikt voor mensen die houden van een meer doorleefde, traditionele sfeer. Ze zijn vaak gemeubileerd en gebouwd in lokale stijlen, en u bevindt zich er midden tussen de buren en het dagelijkse dorpsleven. Over de prijs kan meestal worden onderhandeld, wat bij off-plan woningen zelden het geval is. Aangezien verblijfsvergunning via het Golden Visa wordt verleend op basis van een voltooide woning, kan een bestaande woning ook de snellere route zijn voor kopers die daar behoefte aan hebben.

Uw eigen woning bouwen

U kunt ook bouwen. Op grond binnen een stads- of dorpsplan gelden relatief weinig beperkingen, hoewel u nog steeds een architect of civiel ingenieur nodig heeft om te bevestigen wat er is toegestaan. Grond buiten het plan is veel strenger aan beperkingen onderworpen: bouwen is over het algemeen alleen mogelijk op percelen van ten minste 4.000 vierkante meter. U moet ook bij de Dienst voor Archeologie navragen of er geen beschermde locatie op het terrein ligt, en bij de Dienst voor Bosbouw of het perceel niet als bos is aangemerkt. Ons juridische team controleert dit alles als onderdeel van het due diligence-onderzoek.

Huis, villa of appartement?

Er zijn drie hoofdtypen woningen in Griekenland.

Een villa is een vrijstaande luxe woning, meestal gelegen in een eigen tuin met voldoende afstand tot de buren voor privacy. Villa's zijn doorgaans gebouwd met hoogwaardige materialen en hebben een strak ontwerp, vaak met één of twee verdiepingen, soms met een zwembad, terras en parkeerplaats.

Een huis is een vrijstaande woning op een eigen perceel. Vrijstaande huizen hebben één of twee verdiepingen, soms met een kelder voor opslag of parkeergelegenheid. Halfvrijstaande huizen, vaak maisonettes genoemd, delen één muur met een soortgelijke woning.

Een appartement is een woning in een groter gebouw. Appartementen komen veel voor in Thessaloniki en Athene, maar ook op de eilanden en in sommige dorpen. Gemeenschappelijke ruimtes zoals gangen, liften en eventuele zwembaden worden beheerd door een vereniging van eigenaren, en de onderhoudskosten worden doorgaans verdeeld over de eigenaren.

Stad versus platteland

Een stadsappartement in Athene of Thessaloniki brengt u dicht bij voorzieningen en mogelijkheden, kost vaak minder dan een vrijstaande woning op het platteland en is eenvoudiger en goedkoper in onderhoud. Het kan ook een vast inkomen opleveren, zelfs wanneer u er niet bent.

Het platteland biedt de meer traditionele kant van Griekenland: rustiger, groener, met meer privacy en een nauwere band met het lokale leven. Op de eilanden en in de dorpen ligt de natuur ook voor de deur, van wandelen tot zwemmen.

Wat bepaalt de prijs?

De locatie is het belangrijkst. Onroerend goed in de buurt van een strand, in een toeristisch gebied of met uitzicht op zee kost over het algemeen meer. De leeftijd is de volgende factor: oudere woningen zijn doorgaans goedkoper en nieuwere duurder, afgezien van nieuwbouwprojecten. Andere factoren zijn onder meer de indeling en architectuur, de kwaliteit van het uitzicht, recent onderhoud en of de woning gemeubileerd is. Ook bredere omstandigheden spelen een rol, zoals rentetarieven en de algemene toestand van de markt, die zowel de prijzen als de snelheid waarmee woningen worden verkocht beïnvloeden.

Prijzen per regio

De prijzen lopen sterk uiteen in Griekenland. De hoogste prijzen vindt u over het algemeen in de meest bezochte gebieden, zoals de Cycladen, delen van Athene en Thessaloniki. Meer betaalbare prijzen zijn te vinden in regio's zoals Kreta, de Ionische eilanden, Rhodos en Chalkidiki, terwijl sommige gebieden op het vasteland en kleinere eilanden nog steeds lager geprijsd zijn. Dit zijn algemene patronen in plaats van vaste cijfers, en de juiste vergelijking is altijd tussen specifieke woningen. Wij delen graag realistische, actuele cijfers voor elke regio die u overweegt.

Woningleningen in Griekenland

Kunt u een hypotheek krijgen bij een Griekse bank? Dat is mogelijk, hoewel de tarieven en voorwaarden per bank verschillen en in de loop van de tijd veranderen. Sommige banken eisen dat u fiscaal inwoner van Griekenland bent, en het kan zijn dat u in Griekenland aanwezig moet zijn om te tekenen. Om deze redenen financieren veel internationale kopers de aankoop op een andere manier, meestal met beschikbare middelen, door een woning in eigen land te herfinancieren, of met een lening in hun eigen land.

Deel 4: Hoe koopt u een woning in Griekenland

U ziet het huis al voor u: koffie op het balkon, diner op het terras, de zee beneden. Dan komen de praktische vragen. Wat moet u ondertekenen, en wanneer? Onderhandelt u zelf? Hoe weet u of de woning juridisch in orde is? Hier volgt het proces, stap voor stap.

1. Zoek een woning. Begin met te bepalen wat u wilt, op basis van uw doelstellingen, budget, voorkeursregio en of de woning voornamelijk voor eigen gebruik of voor verhuur is bedoeld.

2. Bezoek de woningen tijdens een bezichtigingsreis. Zodra u een shortlist heeft, gaat u persoonlijk op bezoek om een indruk te krijgen van de omgeving, de staat van de woning en de lokale voorzieningen.

3. Kom een prijs overeen. Onderhandelen kan intimiderend aanvoelen, maar het is een normaal onderdeel van het proces, dus probeer het niet persoonlijk op te vatten. Een goede makelaar helpt hierbij door de markt en de waarde realistisch in te schatten. Na een paar onderhandelingsrondes komt u meestal tot een prijs die voor beide partijen acceptabel is.

4. Juridisch onderzoek. Hier is een Griekse advocaat onmisbaar. De advocaat controleert de eigendomsbewijzen en zoekt in het lokale kadaster om te bevestigen dat de woning in orde is en verkocht kan worden. Eventuele hypotheken, pandrechten of vorderingen van derden komen in deze fase aan het licht.

5. Onderteken een onderhandse koopovereenkomst. Een onderhandse koopovereenkomst, of PPA, beschrijft de voorwaarden die tussen koper en verkoper zijn overeengekomen. Zodra deze is ondertekend, wordt het onroerend goed van de markt gehaald en betaalt de koper een aanbetaling om het te reserveren, doorgaans tussen de 5 en 10 procent van de prijs.

6. Onderteken een volmacht. Met een volmacht kan uw advocaat tijdens het hele aankoopproces namens u optreden, zelfs als u niet in Griekenland bent. Hiermee kan uw advocaat uw belastingnummer verkrijgen en het definitieve contract namens u ondertekenen.

7. Vraag een Grieks belastingnummer aan. U heeft een Grieks belastingnummer, ook wel AFM genoemd, nodig om te kunnen kopen. Dit wordt gratis afgegeven op vertoon van een geldig identiteitsbewijs en een korte aanvraag, en het geeft u toegang tot het online belastingstelsel. Ons juridische team regelt dit voor u.

8. Beide partijen ondertekenen de definitieve akte. De verkoper verstrekt een set documenten aan de notaris, waaronder energiecertificaten, topografische plattegronden, belastingverklaringen en gemeentelijke certificaten. De notaris stelt vervolgens de aangifte voor overdrachtsbelasting op. Zodra de koper de overdrachtsbelasting heeft betaald, kan de definitieve akte worden ondertekend. U kunt persoonlijk aanwezig zijn of uw advocaat op basis van de volmacht voor u laten tekenen.

9. Voltooi de betaling. In de meeste gevallen betaalt de koper op de dag van ondertekening. Wanneer beide banken zich in hetzelfde land bevinden, ontvangt de verkoper het geld doorgaans nog dezelfde dag. Zodra de betaling is ontvangen, wordt een akte van kwijting ondertekend. Het exacte tijdstip kan variëren afhankelijk van de omstandigheden en de tussen de partijen overeengekomen voorwaarden. Daarmee is de woning van u.

De makelaar

Een erkende makelaar begeleidt kopers en verkopers bij de transactie. Een goede makelaar beschikt over een vastgoedportefeuille, regelt bezichtigingen en adviseert over de omgeving, het type woning, belastingen en lokale procedures, en helpt vervolgens bij de onderhandelingen zodra u de juiste woning heeft gevonden.

De accountant

Het is de moeite waard om een accountant in te schakelen zodra u onroerend goed in Griekenland bezit, of u daar nu woont of niet. De accountant dient uw jaarlijkse belastingaangifte in, begeleidt u bij inkomsten- en onroerendgoedbelasting en registreert het onroerend goed in uw administratie direct nadat de aankoop is afgerond.

Deel 5: De kosten van het kopen van een woning in Griekenland

Naast de prijs van het onroerend goed dient u ongeveer 10 procent te reserveren voor de aankoopkosten, ervan uitgaande dat u zowel een advocaat als een makelaar inschakelt. Hieronder vindt u een overzicht van de samenstelling van dat bedrag.

Overdrachtsbelasting. Deze wordt door de koper betaald bij bestaande woningen en bedraagt 3,09 procent van de aankoopprijs of de belastbare waarde, afhankelijk van welke van beide het hoogst is. Voor nieuwbouwwoningen zou normaal gesproken btw gelden, maar de btw op nieuwbouw is momenteel opgeschort, dus in plaats daarvan geldt overdrachtsbelasting. Deze opschorting loopt tot eind 2026 op grond van wet 5246/2025.

Notariskosten. De notaris stelt de akte op en ziet toe op de afwikkeling. De kosten zijn gestaffeld en bedragen ongeveer 1 procent van de prijs, plus btw.

Kosten voor het kadaster. Na ondertekening wordt de akte lokaal geregistreerd. Deze kosten bedragen ongeveer 0,5 procent van de prijs.

Advocatenkosten. Een advocaat is strikt genomen niet verplicht, maar wordt sterk aanbevolen om te controleren wat u koopt en u bij het proces te begeleiden. De kosten variëren doorgaans van 1 tot 2 procent, plus btw, afhankelijk van de benodigde werkzaamheden.

Makelaarscommissie. Deze is van toepassing wanneer er een makelaar bij betrokken is. Elxis rekent 3 procent plus btw, te betalen bij de oplevering.

Nutsvoorzieningen en internet. Als ruwe schatting kunt u rekenen op ongeveer 20 tot 35 euro per maand voor internet, en voor een middelgroot appartement ergens tussen de 150 en 300 euro voor nutsvoorzieningen zoals elektriciteit, water en gas. Het bedrag is afhankelijk van de grootte van de woning, het seizoen en uw verbruik.

Woningverzekering. Een verzekering is niet wettelijk verplicht, maar is verstandig, vooral zodra de bouwverzekering van de projectontwikkelaar is afgelopen. Als ruwe schatting kost het verzekeren van een kleine woning ongeveer 130 tot 200 euro per jaar, voor een grotere woning iets meer. Nieuwbouwwoningen zijn vaak voordeliger.

Zwembad en tuin. Het onderhoud van een zwembad en tuin kost doorgaans tussen de 150 en 350 euro per maand, afhankelijk van de grootte en stijl.

Jaarlijks onderhoud. Net als elk ander huis heeft een Griekse woning af en toe schilderwerk, reparaties en onderhoud nodig, vooral voor houtwerk dat aan de zon wordt blootgesteld. Reken op ongeveer 1.000 tot 4.000 euro per jaar, afhankelijk van de woning.

Deel 6: Een woning in Griekenland verhuren

Veel eigenaren verhuren hun Griekse woning, hetzij om de kosten te dekken, hetzij als investering. In dit deel wordt besproken wat u kunt verwachten op het gebied van inkomsten, belastingen en beheer.

Verwachte inkomsten

De huurinkomsten variëren sterk per regio en per woning. Belangrijke factoren zijn onder meer het uitzicht op zee, de afstand tot stranden, bezienswaardigheden en de luchthaven, de leeftijd van de woning en de buiten- en zwembadruimte. Als ruwe vuistregel geldt dat een goed gepresenteerde woning in het hoogseizoen een nachttarief kan behalen van ongeveer 0,1 procent van de aankoopprijs, hoewel dit slechts een uitgangspunt is. Verhuurbeheerders rekenen doorgaans tussen de 10 en 30 procent, afhankelijk van wat zij voor hun rekening nemen, zoals schoonmaak, communicatie met gasten, marketing en belastingregistratie.

Belasting op huurinkomsten

Inkomsten uit verhuur worden belast volgens een progressief tarief, berekend per eigenaar over de bruto-huuropbrengsten. Vanaf 2026 is de schaal, krachtens wet 5246/2025, als volgt:

• Tot 12.000 euro: 15%

• 12.001 tot 24.000 euro: 25%

• 24.001 tot 36.000 euro: 35%

• Boven 36.000 euro: 45%
  
  

Omdat de tarieven per eigenaar gelden, kunnen koppels die op beider naam kopen in plaats van op één naam, vaak de totale belasting verlagen, aangezien elke eigenaar zijn eigen schijven heeft. Er is momenteel ook een stimuleringsmaatregel die het vermelden waard is: eigenaren die een voorheen leegstaande of voor korte termijn verhuurde woning omzetten in een langetermijnhuurcontract, onder de voorwaarden die zijn vastgelegd in de regels van 2026, kunnen in aanmerking komen voor een vrijstelling van drie jaar op die huurinkomsten. Aangezien belastingregels kunnen veranderen, bevestigen wij de huidige situatie voor uw specifieke geval voordat u hierop vertrouwt.

Goed verhuren

Als u de verhuur zelf beheert, zijn er een paar principes die u kunnen helpen.

Bepaal de prijs op basis van winst, niet op basis van bezetting. Stel een realistische, op kwaliteit gebaseerde prijs vast. Kijk naar wat vergelijkbare accommodaties vragen en benadruk vervolgens wat uw accommodatie onderscheidt, of dat nu de afwerking, het beddengoed of extra diensten zijn.

Wees specifiek in uw advertentie. Beschrijf niet alleen de kamers, maar ook hun staat, en beantwoord de vragen die gasten daadwerkelijk stellen, over stranden, restaurants en parkeergelegenheid.

Bezoek de woning regelmatig. Een kort bezoek om de paar weken helpt u kleine problemen vroegtijdig op te sporen en zorgt ervoor dat de woning is voorzien van alles wat gasten tegenwoordig verwachten.

Investeer in goede foto's. Goede foto's zijn een van de beste investeringen die u kunt doen, en goed gefotografeerde woningen worden doorgaans sneller geboekt dan slecht gefotografeerde woningen.

Verhuurbeheer

Het verhuren van een woning is lonend, maar het is werk: marketing, boekingen, administratie, reparaties en communicatie met gasten, het komt allemaal bij elkaar. Een vastgoedbeheerder neemt dat op zich en zorgt voor de screening, inspecties en het onderhoud, wat doorgaans zowel de gastervaring als het rendement ten goede komt. Elxis biedt verhuurbeheer aan voor eigenaren die dit liever niet zelf doen, en kan u in de juiste richting wijzen voor aanverwante diensten.

Deel 7: Een woning verkopen in Griekenland

Dit deel behandelt de basisprincipes van de verkoop, van de benodigde documenten tot het samenwerken met derden en het ondertekenen van de overeenkomst. Het weerspiegelt het aankoopproces, ditmaal gezien vanuit het perspectief van de verkoper.

Onderhandelen over de prijs

Net als bij het kopen is onderhandelen een normaal onderdeel van het verkopen, dus probeer het niet persoonlijk op te vatten. Het helpt om de positie van de koper te begrijpen: waar kijkt hij nog meer naar en wat hoopt hij te bereiken met de verhuizing? Een goede makelaar heeft een realistisch beeld van de markt en ondersteunt u tijdens het onderhandelingsproces.

Een onderhandse koopovereenkomst ondertekenen

Zodra u een bod accepteert, ondertekent u een onderhandse koopovereenkomst. Hierin worden de overeengekomen voorwaarden vastgelegd, wordt het onroerend goed van de markt gehaald en wordt de aanbetaling van de koper bijgevoegd, doorgaans 5 tot 10 procent van de prijs. Als de koper zich terugtrekt, wordt de aanbetaling meestal verbeurd. Als de verkoper zich terugtrekt, moet de verkoper mogelijk het dubbele van de aanbetaling terugbetalen.

Een opmerking over vermogenswinstbelasting

De vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed door particulieren is momenteel opgeschort. Deze opschorting geldt tot eind 2026. Zoals bij alle belastingzaken, bevestigen wij de situatie die op het moment van uw verkoop van toepassing is.

Opstellen van de notariële akte

Voor de akte schakelt de verkoper een ingenieur in om te bevestigen dat de vergunning en het topografisch plan overeenkomen met de akte en het onroerend goed zoals het is gebouwd. De notaris controleert ook of de verkoper nog openstaande schulden heeft bij de staat. De documenten die doorgaans vereist zijn voor de ondertekening zijn:

• Eigendomsakte

• Kopie van identiteitsbewijs en belastingaanslag

• ENFIA-certificaat

• Belastingverklaring

• Verklaring van geen bezwaar inzake sociale verzekeringen

• Energieprestatiecertificaat

• Elektronisch gebouwnummer en topografisch plan

• Certificaat van gemeentelijke onroerendgoedbelasting (TAP)

• Uittreksel uit het kadaster en kopie van het kadasterblad

Beide partijen ondertekenen de definitieve documenten

De notaris stelt de aangifte voor overdrachtsbelasting op en dient deze in bij het belastingkantoor. Zodra de koper de overdrachtsbelasting heeft betaald, kan het definitieve contract worden ondertekend. U kunt hierbij persoonlijk aanwezig zijn of uw advocaat op basis van een volmacht voor u laten ondertekenen.

Ontvang de betaling

De verkoper heeft doorgaans recht op betaling op de dag van ondertekening, wat de norm is wanneer beide banken zich in hetzelfde land bevinden. Wanneer de banken zich in verschillende landen bevinden, staat de akte de koper vaak toe om binnen tien werkdagen na ondertekening te betalen. Indien de koper niet binnen die termijn betaalt, en de clausule in de akte is opgenomen, heeft de verkoper het recht om het eigendom terug te vorderen en de aanbetaling te behouden. Zodra de betaling is ontvangen, is de verkoop voltooid.

Deel 8: Erfrecht

Heeft u Grieks onroerend goed geërfd of verwacht u dit in de toekomst te doen? Dit is wat u moet weten.

Hoe onroerend goed in het buitenland wordt geërfd

In de regel wordt de erfenis beheerst door het recht van de nationaliteit van de overledene of, in veel gevallen, door het recht van zijn of haar laatste gewone verblijfplaats. Het eerste wat van belang is, is of er een testament is. Als dat het geval is, wordt daarin vaak het toepasselijke recht gespecificeerd, en de meeste mensen kiezen voor het recht van hun eigen land. Een Nederlands testament met betrekking tot Grieks onroerend goed, opgesteld door een Nederlandse staatsburger, is geldig in Griekenland. De aanvaarding van de erfenis wordt afgehandeld door een Griekse notaris, maar wie wat erft, wordt bepaald door het gekozen nationale recht.

Als er geen testament is

Zonder testament is het toepasselijke recht doorgaans dat van het land waar de overledene zijn laatste gewone verblijfplaats had. Voor een inwoner van Nederland zou bijvoorbeeld in het algemeen het Nederlandse recht van toepassing zijn.

Wanneer de erfgenamen in het buitenland wonen

In Griekenland gaat onroerend goed over op de erfgenamen via een notariële akte van aanvaarding van de erfenis. De erfgenamen hebben een Grieks belastingnummer nodig en moeten de notaris een overlijdensakte en een verklaring van erfrecht verstrekken, die doorgaans is opgesteld in het thuisland van de overledene, voorzien is van een apostille en officieel in het Grieks is vertaald. De notaris dient vervolgens een aangifte voor successierechten in, waarna de belastingdienst de verschuldigde belasting berekent. In de meeste gevallen, wanneer eigendom overgaat op naaste familieleden, is er weinig of geen successierecht verschuldigd.

Moet u in Griekenland aanwezig zijn?

Nee. U hoeft niet naar Griekenland te reizen om een erfenis te aanvaarden. Er kan een volmacht worden ondertekend waarmee de advocaten van Elxis worden gemachtigd om namens de erfgenamen op te treden.

Is er sprake van dubbele belasting?

Veel Europese landen hebben verdragen ondertekend om dubbele belasting te voorkomen, wat kan betekenen dat u in uw land van verblijf bent vrijgesteld van successierechten op onroerend goed in het buitenland. Dit hangt af van de regels in uw eigen land, dus raden wij u aan daar een belastingadviseur te raadplegen.

Deel 9: Over Elxis – Thuis in Griekenland

Sinds 1991 begeleiden wij internationale kopers bij het vinden van hun ideale woning in Griekenland. Wij helpen u met bezichtigingen, taxaties, het papierwerk en alle juridische aspecten van de overdracht. Met een intern team van 10 advocaten beschikken wij over diepgaande kennis van het Griekse vastgoedrecht en een sterk netwerk op het vasteland en de eilanden, dat wij in de loop van vele jaren hebben opgebouwd. Ons team bedient klanten in hun eigen taal, in het Engels, Nederlands, Duits, Frans en Grieks. Wij voeren een volledig due diligence-onderzoek uit, stellen de contracten op en begeleiden de transactie van begin tot eind, waarbij wij u in elke fase op de hoogte houden.

Onze wekelijkse nieuwsbrief bereikt meer dan 26.000 lezers met praktisch advies over het kopen, bezitten, verkopen en verhuren van een woning in Griekenland. En voor terugkerende klanten die oorspronkelijk via ons hebben gekocht en gebruik hebben gemaakt van onze juridische dienstverlening, biedt ons Elxis Loyalty Reward-programma, geïntroduceerd in januari 2026, gratis juridische begeleiding bij wederverkoop via Elxis.