Een huis kopen in Griekenland – De ultieme gids

Deel 1: Waarom een woning kopen in Griekenland

Mensen kiezen om vele redenen voor Griekenland: het klimaat, de kustlijn, de relatieve waarde van onroerend goed, het tempo van het leven en de gastvrijheid die zij daar ervaren. Hieronder volgen de redenen die kopers het vaakst noemen.

Het Griekse klimaat

Het weer is een van de eerste dingen die kopers opvalt, vooral in vergelijking met Nederland, Duitsland en België. De zomers zijn lang, droog en warm, en de avonden blijven tot ver in het seizoen aangenaam.

Die lange, betrouwbare zomer is een van de redenen waarom huizen aan de kust zo populair zijn, en het is ook wat Griekenland bij uitstek geschikt maakt voor het verhuren van een vakantiehuis. Het klimaat varieert per regio, waarbij het vasteland en de zuidelijke eilanden het langst warm blijven.

Een kustlijn als geen ander

Griekenland heeft een van de langste kustlijnen van Europa, die zich over duizenden kilometers uitstrekt langs het vasteland en de eilanden. Woningen met uitzicht op zee, waaronder villa’s direct aan het strand, zijn in vrijwel elke regio te vinden, van de Peloponnesos en Kreta tot de Egeïsche en Ionische kust.

Griekenland staat bovendien steevast op de tweede plaats in de wereld wat betreft het aantal stranden met een Blauwe Vlag, het internationale keurmerk voor schoon en veilig zwemwater. Koopt u een woning vlakbij de kust, dan is een mooi strand zelden ver weg.

Duizenden eilanden

Het aantal Griekse eilanden loopt in de duizenden, elk met een eigen karakter, geschiedenis en keuken. Santorini en Mykonos komen wellicht als eerste in u op, met hun kerken met blauwe koepels en witgekalkte huizen, maar zij vormen slechts een klein deel van het geheel.

De eilanden zijn onder te verdelen in verschillende hoofdgroepen: de Cycladen, de Sporaden, de Dodekanesos, de Saronische eilanden, de Noord-Egeïsche eilanden, de Ionische eilanden en de twee grootste, Kreta en Euboea.

Bekende namen zijn onder meer Rhodos en Kos in de Dodekanesos, Corfu, Kefalonia en Zakynthos in de Ionische Eilanden, Paros en Naxos in de Cycladen, en Lesbos, Chios en Samos in de Noord-Egeïsche Eilanden.

Gevarieerde landschappen

Griekenland biedt een schat aan bezienswaardigheden: schone stranden, met olijfbomen begroeide heuvels, indrukwekkende bergen, kloven en rustige vissersdorpjes. Daarnaast is er een opmerkelijke concentratie aan historische bezienswaardigheden.

Tot de bekendste UNESCO-werelderfgoedlocaties behoren de Akropolis in Athene, de archeologische vindplaats van Delphi, het heiligdom van Asclepius in Epidaurus en het klooster van Sint-Jan op Patmos. Waar u ook koopt, u bevindt zich waarschijnlijk dicht bij zowel de natuur als een stukje van de antieke wereld.

De waarde van onroerend goed

In vergelijking met veel Europese landen die een vergelijkbare levensstandaard bieden, is onroerend goed in Griekenland doorgaans goedkoper. De prijzen liggen over het algemeen lager dan in andere mediterrane bestemmingen, zoals Spanje, Frankrijk, Italië en Kroatië.

Voor veel kopers uit Noord-Europa levert hetzelfde budget in Griekenland aanzienlijk meer ruimte, grond en uitzicht op dan thuis het geval zou zijn. Die waarde vormt een groot deel van de aantrekkingskracht.

Het Gouden Visum

Griekenland heeft een programma voor verblijfsvergunning door investering, vaak het ‘Gouden Visum’ genoemd. Door onroerend goed te kopen met een investeringsbedrag boven een vastgestelde drempel komt u in aanmerking voor het aanvragen van een verblijfsvergunning met een geldigheidsduur van vijf jaar, met het recht om binnen het Schengengebied te reizen voor maximaal 90 dagen binnen een periode van 180 dagen, en de mogelijkheid om naaste familieleden mee te nemen.

Aanvragers moeten tevens beschikken over een ziektekostenverzekering en mogen geen strafblad hebben. Het vereiste investeringsbedrag is afhankelijk van de locatie en het type onroerend goed, en in bepaalde gevallen gelden lagere drempels, zoals bij de verbouwing van commerciële gebouwen naar woonbestemming of bij de restauratie van monumentale panden. Kortetermijnverhuur is niet toegestaan voor onroerend goed dat onder de regeling van het Gouden Visum valt.

De cijfers veranderen naargelang de regelgeving; daarom bevestigen wij het actuele niveau voor uw situatie in plaats van een bedrag te noemen dat mogelijk verouderd is. Voor de meeste van onze West-Europese klanten is het Golden Visa niet de reden waarom zij kopen, hoewel het een reëel voordeel kan zijn voor kopers van buiten de EU.

Een overzichtelijk belastingstelsel

De onroerendgoedbelasting in Griekenland is over het algemeen lager dan in veel andere Europese landen, en het systeem is redelijk eenvoudig in het gebruik. Wanneer u een woning koopt, krijgt u een Grieks belastingnummer, waarmee u toegang krijgt tot het online belastingportaal waar onroerendgoedbelasting en andere belastingen worden beheerd.

Strenge bouwvoorschriften

De Griekse wetgeving beperkt grootschalige projectontwikkeling. Buiten de dorpsgrenzen gelden strenge regels voor wat er gebouwd mag worden, waaronder een minimale perceelgrootte van ten minste 4.000 vierkante meter en beperkingen op de hoogte en de grondoppervlakte van elke woning. Op het Griekse platteland zult u geen uitgestrekte wooncomplexen met honderden identieke woningen aantreffen, wat meer privacy en een grotere kans op een vrij uitzicht betekent.

Woningen moeten bovendien voldoen aan de Griekse normen voor aardbevingsbestendigheid. Bouwen is niet toegestaan op grond die als bos is aangemerkt, en voor Natura 2000-beschermingsgebieden gelden aanvullende beperkingen en milieucontroles. Beide maatregelen dragen bij aan het behoud van het landschap.

De Griekse levensstijl

Griekenland staat bekend om een ontspannen, op het gezin gerichte levensstijl die draait om lekker eten, gezelligheid en het buitenleven. De mensen zijn gastvrij en op de kleinere eilanden en in de dorpen voelt u zich al snel onderdeel van de gemeenschap.

Griekenland heeft bovendien een van de hoogste percentages Engelssprekenden in het Middellandse Zeegebied, wat het wennen aan de nieuwe omgeving vergemakkelijkt. Het eten is vers, lokaal en staat centraal in het dagelijks leven, met klassiekers als spanakopita, moussaka, pastitsio en tzatziki. Koopt u hier een woning, dan ligt die levensstijl het hele jaar door voor het grijpen.

Deel 2: Waar kunt u een woning kopen in Griekenland?

U wilt dus een woning in Griekenland, maar waar?

Verschillende regio’s zijn geschikt voor verschillende mensen, afhankelijk van wat u van de woning verwacht, het klimaat, de bereikbaarheid en de sfeer van de plek. Hieronder vindt u enkele van de populairste gebieden onder internationale kopers.

Kreta

Kreta is het grootste Griekse eiland en een van de populairste bestemmingen voor internationale kopers. Het kent hete zomers en milde winters, en heeft een van de langste verhuurseizoenen van het land. In 2026 ontving Kreta meer Blauwe Vlaggen dan welke andere Griekse regio ook, met 154 bekroonde stranden. Balos, Elafonissi en Falasarna behoren tot de bekendste.

Achter de kust bevinden zich kloven, bergen, grotten en archeologische vindplaatsen. De steden Chania en Heraklion bieden geschiedenis en Venetiaanse architectuur, terwijl kleinere plaatsen zoals Vamos, Plakias, Elounda en Agios Nikolaos geschikt zijn voor wie op zoek is naar een rustiger tempo. Wij hebben twee kantoren op Kreta, dus het is een regio die wij door en door kennen.

De Peloponnesos

De Peloponnesos is een van de populairste regio’s op het vasteland, mede dankzij de goede wegverbinding met Athene. De regio heeft een rijke geschiedenis, met belangrijke bezienswaardigheden in Olympia, Epidaurus, Mycene, Korinthe, Nemea en Mystras, waarvan er verschillende op de UNESCO-werelderfgoedlijst staan.

De kustlijn is lang en afwisselend, met opvallende plekken zoals het kleine eiland Elafonisos in het zuiden en het lange strand bij Mavrovouni in de buurt van Gythio. De prijzen blijven concurrerend en binnenkort openen wij een nieuw kantoor in Kalamata.

De Ionische Eilanden

De Ionische eilanden liggen in de zee ten westen van het vasteland. Hun oude naam, Heptanisa, betekent „zeven eilanden“. De belangrijkste zijn Corfu, Lefkada, Ithaki, Kefalonia, Paxos, Zakynthos en Kythira.

Corfu ligt ten westen van het vasteland, op ongeveer 100 kilometer van Italië, en is opvallend groen met beboste heuvels. Het hoogtepunt is Corfu-stad, een UNESCO-werelderfgoedlocatie met forten, paleizen en herenhuizen die zijn achtergelaten door de Venetianen, Fransen, Britten en Russen. Tot de lokale specialiteiten behoren pastitsada en sofrito, evenals kumquatlikeur.

Lefkada, ook wel het Caribisch gebied van Griekenland genoemd, is via een korte brug vanaf het vasteland bij Preveza te bereiken. Het eiland staat bekend om zijn kristalheldere water en stranden, waarbij Porto Katsiki tot de meest gefotografeerde stranden van het land behoort.

Zakynthos, het zuidelijkste eiland van de groep, is een van de meer exotische eilanden. Op de stranden komen Caretta Caretta-schildpadden nestelen, en het eiland herbergt het beroemde Navagio-strand, ook wel het „scheepswrakstrand“ genoemd, met zijn witte kliffen en helderblauwe water.

De Egeïsche eilanden

De Egeïsche eilanden strekken zich uit van de Turkse kust tot aan Athene. De belangrijkste groepen zijn de Sporaden (Skiathos, Skopelos, Alonissos, Skyros), de Cycladen (Santorini, Mykonos, Naxos, Paros, Milos, Ios), de Dodekanesos (Rhodos, Kos, Karpathos, Patmos, Symi en andere) en de Saronische eilanden (Aegina, Poros, Hydra, Spetses).

Chios, in de Noord-Egeïsche Zee, staat bekend om zijn stranden en zijn mastiekbomen, waarvan de kostbare hars wordt gebruikt in voedsel, dranken en cosmetica. De middeleeuwse mastiekdorpen zijn opmerkelijk, en de lokale gerechten en wijnen vormen op zichzelf al een trekpleister.

Samos, in de oostelijke Egeïsche Zee, is weelderig en groen, met rustige dorpjes en mooie stranden, en dagelijkse veerdiensten naar de Turkse kust.

De Cycladen vormen de beroemdste eilandengroep, die jaarlijks door miljoenen mensen wordt bezocht vanwege de stranden, zonsondergangen en witgekalkte dorpjes. Santorini, Mykonos, Paros, Naxos, Milos en Ios zijn de bekendste. Woningen hier kunnen dankzij de gestage vraag een hoog verhuurrendement opleveren.

De Dodekanesos ligt in het zuidoosten van de Egeïsche Zee. De naam betekent „twaalf eilanden“. Rhodos is het grootste en bekendste eiland, beroemd om zijn middeleeuwse oude stad, stranden en groene binnenland. Eilanden zoals Kos, Karpathos en Symi zijn populair voor rustigere, meer ontspannen verblijven.

Rhodos is geschikt voor een breed scala aan kopers, met een geschiedenis die meer dan tweeduizend jaar teruggaat en bezienswaardigheden zoals de Akropolis van Lindos en de Vlindervallei.

Karpathos, lang en smal, is ruiger en minder bezocht, met sterke tradities en uitstekende stranden.

Centraal-Griekenland

Centraal-Griekenland biedt dorpjes, bergen en heerlijk eten, ver weg van de drukkere kusten. De archeologische vindplaats van Delphi ligt hier, evenals Meteora, met zijn kloosters die hoog op torenhoge rotspilaren zijn genesteld. Het schiereiland Pelion is een bijzondere favoriet, waar bergdorpjes boven kindvriendelijke stranden liggen en waar u in de zomer kunt zwemmen en in de winter kunt skiën in Agriolefkes.

Noord-Griekenland

Noord-Griekenland, met name Centraal-Macedonië, is een van de meest gevarieerde delen van het land, zowel qua landschap als qua cultuur, en de thuisbasis van Thessaloniki, de tweede stad van het land. In delen van deze regio zijn ook woningen te vinden met uitzicht op de berg Olympus.

In het nabijgelegen Vergina bevinden zich de koninklijke Macedonische graven, en Kavala is een fraaie kuststad met veerdiensten naar het eiland Thassos. Het schiereiland Chalkidiki, ten oosten van Thessaloniki, strekt zich met zijn drie lange „poten“ uit in zee en biedt stranden, uitzicht op zee, goede wijn en Byzantijnse kloosters, terwijl West-Macedonië een ander noordelijk gebied is dat kopers wellicht in overweging willen nemen.

Deel 3: Wat kunt u in Griekenland kopen?

U kent de redenen om te kopen en de regio’s die in aanmerking komen. De volgende vraag is naar wat voor soort onroerend goed u op zoek moet gaan. Griekenland biedt een breed scala aan stijlen en woningtypes, die elk geschikt zijn voor een andere koper.

Bestaande woningen versus woningen op plan

Woningen op plan worden verkocht voordat de bouw is voltooid. In Griekenland worden de meeste nieuwe vakantiehuizen op deze manier verkocht.

Het gaat vaak om moderne appartementen en huizen met een modern, minimalistisch ontwerp, gelegen aan de rand van gevestigde dorpen, die voldoen aan de hoogste normen op het gebied van energie-efficiëntie. Deze woningen laten zich doorgaans goed verhuren, aangezien kopers en gasten de voorkeur geven aan nieuwere woningen.

Bestaande woningen zijn geschikt voor mensen die houden van een meer doorleefde, traditionele sfeer. Ze zijn vaak gemeubileerd en gebouwd in lokale stijlen, en u bevindt zich er te midden van buren en het dagelijkse dorpsleven.

Over de prijs kan doorgaans worden onderhandeld, wat bij off-plan-aankopen zelden het geval is. Voor kopers die geïnteresseerd zijn in het Golden Visa, kan een bestaande woning vaak de eenvoudigste route zijn. Ons juridisch team kan bevestigen hoe de regels van toepassing zijn op een specifieke off-plan-aankoop.

Uw eigen woning bouwen

U kunt ook uw droomhuis bouwen. Op grond die binnen een stads- of dorpsplan valt, gelden relatief weinig beperkingen, hoewel u nog steeds een architect of civiel ingenieur nodig heeft om te bevestigen wat er is toegestaan.

Grond buiten het bestemmingsplan is aan veel strengere beperkingen onderworpen: bouwen is over het algemeen alleen mogelijk op percelen van ten minste 4.000 vierkante meter. U dient tevens bij de Dienst voor Archeologie te verifiëren of er geen beschermde locatie op het terrein aanwezig is, en bij de Dienst voor Bosbeheer of het perceel niet als bosgebied is aangemerkt. Ons juridisch team controleert dit alles in het kader van het due diligence-onderzoek.

Huis, villa of appartement?

Er zijn drie hoofdtypen woningen in Griekenland.

Een villa is een vrijstaande luxe woning en een van de meest gewilde woningtypes in Griekenland, waarbij luxe villa’s het topsegment van deze categorie vormen. Villa’s liggen doorgaans in een eigen privétuin met voldoende afstand tot de buren voor privacy. Ze worden vaak gebouwd met hoogwaardige materialen en strakke ontwerpen, meestal verdeeld over één of twee verdiepingen, soms met een zwembad, terras en parkeerplaats.

Een huis is een vrijstaande woning op een eigen perceel. Vrijstaande huizen hebben één of twee verdiepingen, soms met een kelder voor opslag of parkeergelegenheid. Halfvrijstaande huizen, vaak ‘maisonettes’ genoemd, delen één muur met een soortgelijke woning.

Een appartement is een woning binnen een groter gebouw. Appartementen komen veel voor in Thessaloniki en Athene, maar ook op de eilanden en in sommige dorpen. Gemeenschappelijke ruimtes zoals gangen, liften en eventuele zwembaden worden beheerd door een vereniging van eigenaren, en de onderhoudskosten worden doorgaans verdeeld over de eigenaren.

Stad versus platteland

Een stadsappartement in Athene of Thessaloniki biedt u nabijheid tot voorzieningen en mogelijkheden, kost vaak minder dan een vrijstaande woning op het platteland en is eenvoudiger en goedkoper in onderhoud.

Het kan ook een stabiel inkomen opleveren, zelfs wanneer u er niet bent. Het platteland biedt de meer traditionele kant van Griekenland: rustiger, groener, met meer privacy en nauwere banden met het lokale leven. Op de eilanden en in de dorpen ligt de natuur ook voor de deur, van wandelen tot zwemmen.

Wat bepaalt de prijs?

De locatie is het belangrijkst. Onroerend goed in de buurt van een strand, in een toeristisch gebied of met uitzicht op zee kost over het algemeen meer. De leeftijd is de volgende factor: oudere woningen zijn doorgaans goedkoper en nieuwere duurder, afgezien van projectwoningen.

Andere factoren zijn onder meer de indeling en architectuur, de kwaliteit van het uitzicht, recent onderhoud en of de woning gemeubileerd is. Ook bredere omstandigheden spelen een rol, zoals rentetarieven en de algemene toestand van de markt, die zowel de prijzen als de snelheid waarmee woningen worden verkocht beïnvloeden.

Prijzen per regio

De vastgoedprijzen in Griekenland lopen per regio sterk uiteen. De hoogste prijzen vindt u doorgaans in de meest bezochte gebieden, zoals de Cycladen, delen van Athene en Thessaloniki. Meer betaalbare prijzen zijn te vinden in regio’s zoals Kreta, de Ionische eilanden, Rhodos en Chalkidiki, terwijl sommige gebieden op het vasteland en op kleinere eilanden nog steeds lager geprijsd zijn.

Dit zijn algemene trends in plaats van vaste cijfers, en kopers dienen zowel de huidige betaalbaarheid als de waarde op lange termijn van specifieke woningen met elkaar te vergelijken. Wij delen graag realistische, actuele cijfers voor elke regio die u overweegt, inclusief gebieden zoals West-Griekenland.

Hypotheken in Griekenland

Kunt u een hypotheek afsluiten bij een Griekse bank?

Dat is mogelijk, hoewel de tarieven en voorwaarden per bank verschillen en in de loop van de tijd kunnen veranderen. Sommige banken eisen dat u fiscaal inwoner van Griekenland bent, en het kan zijn dat u in Griekenland aanwezig moet zijn om te ondertekenen. Om deze redenen financieren veel internationale kopers de aankoop op een andere manier, meestal met beschikbare middelen, door een woning in eigen land te herfinancieren of met een lening in hun eigen land.

Deel 4: Hoe koopt u een woning in Griekenland?

U ziet het huis al voor zich: koffie op het balkon, diner op het terras, de zee beneden. Dan komen de praktische vragen. Wat moet u ondertekenen, en wanneer? Onderhandelt u zelf? Hoe weet u of de woning juridisch in orde is? Hier volgt het proces, stap voor stap.

1. Zoek een woning

Begin uw zoektocht naar een woning door vast te stellen wat u wilt, op basis van uw doelstellingen, budget, voorkeursregio en of de woning voornamelijk voor eigen gebruik of voor verhuur bestemd is.

2. Bezoek tijdens een bezichtigingsreis

Zodra u een shortlist heeft opgesteld, gaat u persoonlijk op bezoek om een indruk te krijgen van de omgeving, de staat van het pand en de lokale voorzieningen.

3. Kom een prijs overeen

Onderhandelen kan intimiderend aanvoelen, maar het is een normaal onderdeel van het proces; probeer het daarom niet persoonlijk op te vatten. Een goede makelaar helpt u hierbij door de markt en de waarde realistisch in te schatten. Na enkele onderhandelingsrondes komt u doorgaans tot een prijs die voor beide partijen acceptabel is.

4. Juridisch onderzoek

Hierbij is een Griekse advocaat onmisbaar. De advocaat controleert de eigendomsbewijzen en doet onderzoek in het lokale kadaster om te bevestigen dat de woning in orde is en verkocht kan worden. Eventuele hypotheken, pandrechten of vorderingen van derden komen in deze fase aan het licht.

In sommige gebieden nabij grenzen en militaire zones is een aanvullende vergunning vereist voor kopers van buiten de EU. Ons juridisch team controleert dit tijdens de due diligence en regelt de aanvraag indien nodig.

5. Ondertekening van een particuliere koopovereenkomst

In een onderhandse koopovereenkomst, of PPA, worden de tussen koper en verkoper overeengekomen voorwaarden vastgelegd. Zodra deze is ondertekend, wordt het onroerend goed van de markt gehaald en betaalt de koper een aanbetaling om het te reserveren, doorgaans tussen de 5 en 10 procent van de prijs.

6. Ondertekening van een volmacht

Met een volmacht kan uw advocaat gedurende het gehele aankoopproces namens u optreden, zelfs wanneer u zich niet in Griekenland bevindt. Hiermee kan uw advocaat u vertegenwoordigen bij de belastingdienst voor het verkrijgen van uw belastingnummer en het definitieve contract ondertekenen, zodat de aankoop doorgaat terwijl u in het buitenland verblijft.

7. Een Grieks belastingnummer aanvragen

U heeft een Grieks belastingnummer, ook wel AFM genoemd, nodig om te kunnen kopen. Dit wordt kosteloos afgegeven op vertoon van een geldig identiteitsbewijs en na het invullen van een kort aanvraagformulier, en het geeft u toegang tot het online belastingstelsel. Ons juridische team regelt dit voor u.

8. Beide partijen ondertekenen de definitieve akte

De verkoper verstrekt een set documenten aan de notaris, waaronder energiecertificaten, topografische plattegronden, belastingverklaringen en gemeentelijke verklaringen. De notaris stelt vervolgens de aangifte voor de overdrachtsbelasting op.

Zodra de koper de overdrachtsbelasting heeft betaald, kan de definitieve akte worden ondertekend. U kunt hierbij persoonlijk aanwezig zijn of uw advocaat op grond van de volmacht voor u laten ondertekenen.

9. Voltooi de betaling

In de meeste gevallen betaalt de koper op de dag van ondertekening. Wanneer beide banken zich in hetzelfde land bevinden, komt het geld doorgaans nog dezelfde dag bij de verkoper terecht. Zodra de betaling is ontvangen, wordt een akte van kwijting ondertekend. Het exacte tijdstip kan variëren, afhankelijk van de omstandigheden en de tussen de partijen overeengekomen voorwaarden. Daarmee is de woning van u.

De makelaar

Een erkende makelaar begeleidt kopers en verkopers bij de transactie. Een goede makelaar beschikt over een portefeuille met onroerend goed, regelt bezichtigingen en adviseert over de omgeving, het type onroerend goed, belastingen en lokale procedures, en helpt vervolgens bij de onderhandelingen zodra u het juiste onroerend goed heeft gevonden.

De accountant

Het is raadzaam om een accountant in te schakelen zodra u onroerend goed in Griekenland bezit, ongeacht of u daar woont of niet. De accountant dient uw jaarlijkse belastingaangiften in, begeleidt u bij inkomsten- en onroerendgoedbelasting en neemt het onroerend goed op in uw administratie zodra de aankoop is afgerond.

Deel 5: De kosten van het kopen van een woning in Griekenland

Naast de aankoopprijs van de woning dient u ongeveer 10 procent te reserveren voor de aankoopkosten, ervan uitgaande dat u zowel een advocaat als een makelaar inschakelt. Hieronder vindt u een overzicht van de samenstelling van dit bedrag.

Overdrachtsbelasting

Deze wordt door de koper betaald bij bestaande woningen en bedraagt 3,09* procent van de aankoopprijs of de belastbare waarde, afhankelijk van welke van beide het hoogst is. Voor nieuwbouwwoningen zou normaal gesproken btw van toepassing zijn, maar de btw op nieuwbouw is momenteel opgeschort, waardoor in plaats daarvan overdrachtsbelasting van toepassing is. Deze opschorting geldt momenteel tot eind 2026 krachtens Wet 5246/2025. Een wetsvoorstel* dat momenteel bij het parlement in behandeling is, zou deze opschorting verlengen tot eind 2027.

*In september 2026 kondigde de Griekse regering een hogere overdrachtsbelasting aan voor bepaalde kopers van buiten de EU. Volgens een wetsvoorstel dat in november 2026 bij het parlement is ingediend, zouden personen die fiscaal ingezetenen zijn buiten de EU en de EER 15% (ongeveer 15,45% inclusief de gemeentelijke toeslag) betalen bij de aankoop van een woning, voor definitieve koopovereenkomsten die vanaf 1 juli 2027 worden ondertekend. Fiscale ingezetenen van de EU en de EER worden hierdoor niet getroffen.

Notariskosten

De notaris stelt de akte op en ziet toe op de afwikkeling ervan. De kosten zijn gestaffeld en bedragen ongeveer 1 procent van de prijs, exclusief btw.

Kosten voor het kadaster

Na ondertekening wordt de akte lokaal geregistreerd. Deze kosten bedragen ongeveer 0,5 tot 0,6 procent van de prijs.

Advocaatkosten

Een advocaat is strikt genomen niet verplicht, maar wordt ten zeerste aanbevolen om te controleren wat u koopt en u bij het proces te begeleiden. De honoraria variëren doorgaans van 1 tot 2 procent, plus btw, afhankelijk van de omvang van de werkzaamheden.

Commissie van de makelaar

Deze commissie is van toepassing wanneer er een makelaar bij betrokken is. Elxis rekent 3 procent plus btw, te betalen bij de afronding van de transactie.

Onroerendgoedbelasting (ENFIA)

Zodra u een woning in Griekenland bezit, betaalt u ENFIA, de jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Het bedrag is afhankelijk van de belastbare waarde, de grootte en de locatie van het onroerend goed, en kan in maandelijkse termijnen worden betaald via het online belastingportaal. Uw accountant kan het bedrag elk jaar voor u bevestigen.

Nutsvoorzieningen en internet

Als ruwe schatting kunt u rekenen op ongeveer 20 tot 35 euro per maand voor internet, en voor een middelgroot appartement ergens tussen de 150 en 300 euro voor nutsvoorzieningen zoals elektriciteit, water en gas. Het bedrag is afhankelijk van de grootte van de woning, het seizoen en uw verbruik.

Woningverzekering

Een verzekering is niet wettelijk verplicht, maar wel verstandig, vooral zodra de bouwverzekering van de projectontwikkelaar is afgelopen. Als ruwe richtlijn geldt dat de verzekering van een kleine woning ongeveer 130 tot 200 euro per jaar kost, en voor een grotere woning iets meer. Nieuwbouwwoningen bieden vaak een betere prijs-kwaliteitverhouding.

Zwembad en tuin

Het onderhoud van een zwembad en tuin kost doorgaans tussen de 150 en 350 euro per maand, afhankelijk van de grootte en de stijl.

Jaarlijks onderhoud

Net als elke andere woning heeft een Griekse woning af en toe schilderwerk, reparaties en onderhoud nodig, met name voor houten onderdelen die aan de zon worden blootgesteld. Reken op ongeveer 1.000 tot 4.000 euro per jaar, afhankelijk van de woning.

Deel 6: Een woning in Griekenland verhuren

Veel eigenaren verhuren hun Griekse woning, hetzij om de kosten te dekken, hetzij als investering. In dit deel wordt besproken wat u kunt verwachten op het gebied van inkomsten, belastingen en beheer.

Verwachte inkomsten

De huurinkomsten variëren sterk per regio en per woning. Belangrijke factoren zijn onder meer het uitzicht op zee, de afstand tot stranden, bezienswaardigheden en de luchthaven, de leeftijd van de woning en de buitenruimte en het zwembad.

Als ruwe vuistregel geldt dat een goed onderhouden woning in het hoogseizoen een nachttarief kan opleveren van ongeveer 0,1 procent van de aankoopprijs, hoewel dit slechts een uitgangspunt is. Verhuurbeheerbedrijven rekenen doorgaans tussen de 10 en 30 procent, afhankelijk van de diensten die zij verzorgen, zoals schoonmaak, communicatie met gasten, marketing en belastingregistratie.

Belasting op huurinkomsten

Huurinkomsten worden belast volgens een progressief tarief, berekend per eigenaar. Eerst wordt een aftrek van 5% toegepast op de bruto-huuropbrengsten, waarna het tarief van toepassing is op het resterende bedrag. Vanaf 2026 geldt, krachtens Wet 5246/2025, het volgende tarief:

• Tot 12.000 euro: 15 %

• 12.001 tot 24.000 euro: 25%

• 24.001 tot 36.000 euro: 35%

• Boven 36.000 euro: 45%

Aangezien de tarieven per eigenaar gelden, kunnen echtparen die een woning op beider naam kopen in plaats van op één naam, vaak de totale belasting verlagen, aangezien elke eigenaar zijn eigen schijven heeft. Er is momenteel ook een stimuleringsmaatregel die het vermelden waard is: eigenaren die een voorheen leegstaande of voor korte termijn verhuurde woning omzetten in een in 2026 ondertekende langetermijnhuurovereenkomst, kunnen onder bepaalde voorwaarden in aanmerking komen voor een vrijstelling van drie jaar op die huurinkomsten. Aangezien belastingregels kunnen veranderen, verzoeken wij u de huidige stand van zaken voor uw situatie te bevestigen voordat u hierop vertrouwt.

Succesvol verhuren

Als u de verhuur zelf beheert, zijn enkele uitgangspunten nuttig.

Bepaal de prijs met het oog op winst, niet op bezettingsgraad. Stel een realistische, op kwaliteit gebaseerde prijs vast. Bekijk wat vergelijkbare accommodaties vragen en benadruk vervolgens wat uw accommodatie onderscheidt, of dat nu de afwerking, het beddengoed of extra diensten betreft.

Wees specifiek in uw advertentie. Beschrijf niet alleen de kamers, maar ook de staat waarin ze verkeren, en beantwoord de vragen die gasten daadwerkelijk stellen, bijvoorbeeld over stranden, restaurants en parkeergelegenheid.

Bezoek de woning regelmatig. Een kort bezoek om de paar weken helpt u kleine problemen in een vroeg stadium op te sporen en zorgt ervoor dat de woning bevoorraad blijft volgens de norm die gasten tegenwoordig verwachten.

Investeer in goede foto’s. Kwalitatief hoogwaardige foto’s zijn een van de beste investeringen die u kunt doen, en goed gefotografeerde woningen worden doorgaans sneller geboekt dan woningen met slechte foto’s.

Verhuurbeheer

Het verhuren van een woning is lonend, maar het vergt wel werk: marketing, boekingen, administratie, reparaties en communicatie met gasten – het loopt allemaal op. Een vastgoedbeheerder neemt dit op zich en zorgt voor de screening van gasten, inspecties en onderhoud, wat doorgaans zowel de gastbeleving als het rendement ten goede komt. Elxis biedt verhuurbeheer aan voor eigenaren die dit liever niet zelf willen regelen, en kan u in de juiste richting wijzen voor aanverwante diensten.

Deel 7: Een woning verkopen in Griekenland

Dit deel behandelt de basisprincipes van de verkoop, van de benodigde documenten tot de samenwerking met derden en het ondertekenen van de overeenkomst. Het volgt het aankoopproces, maar dan vanuit het perspectief van de verkoper.

Onderhandelen over de prijs

Net als bij het kopen is onderhandelen een normaal onderdeel van het verkoopproces, dus probeer het niet persoonlijk op te vatten. Het helpt om de positie van de koper te begrijpen: naar welke andere woningen hij kijkt en wat hij met de verhuizing hoopt te bereiken. Een goede makelaar heeft een realistisch beeld van de markt en ondersteunt u tijdens het onderhandelingsproces.

Een onderhandse koopovereenkomst ondertekenen

Zodra u een bod accepteert, ondertekent u een onderhandse koopovereenkomst. Hierin worden de overeengekomen voorwaarden vastgelegd, wordt het onroerend goed van de markt gehaald en wordt de aanbetaling van de koper bijgevoegd, doorgaans 5 tot 10 procent van de prijs. Als de koper zich terugtrekt, wordt de aanbetaling meestal verbeurd verklaard. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij mogelijk het dubbele van de aanbetaling terugbetalen.

Een opmerking over vermogenswinstbelasting

De vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed door particulieren is momenteel opgeschort. Deze opschorting geldt tot eind 2026, en een wetsvoorstel dat momenteel bij het parlement in behandeling is, zou deze verlengen tot eind 2027.

Opstellen van de notariële akte

Voor de akte schakelt de verkoper een ingenieur in om te bevestigen dat de vergunning en het topografisch plan overeenkomen met de akte en het onroerend goed zoals het is gebouwd. De notaris controleert tevens of de verkoper nog openstaande schulden aan de staat heeft. De documenten die doorgaans vereist zijn voor de ondertekening zijn:

• Eigendomsakte

• Kopie van het identiteitsbewijs en belastingaanslag

• ENFIA-certificaat

• Belastingverklaring

• Verklaring van geen achterstallige sociale premies

• Energieprestatiecertificaat

• Elektronisch gebouwnummer en topografisch plan

• Certificaat inzake gemeentelijke onroerendgoedbelasting (TAP)

• Uittreksel uit het kadaster en kopie van het kadasterblad

Beide partijen ondertekenen de definitieve documenten

De notaris stelt de aangifte voor overdrachtsbelasting op en dient deze in bij het belastingkantoor. Zodra de koper de overdrachtsbelasting heeft betaald, kan de definitieve koopakte worden ondertekend. U kunt hierbij persoonlijk aanwezig zijn of uw advocaat op basis van een volmacht voor u laten ondertekenen.

Ontvangst van de betaling

De verkoper heeft doorgaans recht op betaling op de dag van ondertekening; dit is de norm wanneer beide banken in hetzelfde land zijn gevestigd. Wanneer de banken in verschillende landen zijn gevestigd, staat de akte de koper vaak toe om binnen tien werkdagen na ondertekening te betalen.

Indien de koper niet binnen die termijn betaalt en de akte een dergelijke clausule bevat, heeft de verkoper het recht om het eigendom terug te vorderen en de aanbetaling te behouden. Zodra de betaling is ontvangen, is de verkoop voltooid.

Deel 8: Erfrecht

Heeft u Grieks onroerend goed geërfd, of verwacht u dit in de toekomst te doen? Hier volgt wat u moet weten.

Hoe onroerend goed in het buitenland wordt geërfd

In de regel wordt de erfopvolging beheerst door het recht van het land waar de overledene zijn laatste gewone verblijfplaats had, tenzij hij in een testament het recht van zijn nationaliteit heeft gekozen. Daarom is het allereerst van belang of er een testament is.

Als er een testament is, wordt daarin vaak het toepasselijke recht gespecificeerd, en de meeste mensen kiezen voor het recht van hun eigen land. Een Nederlands testament met betrekking tot Grieks onroerend goed, opgesteld door een Nederlandse staatsburger, is geldig in Griekenland. De aanvaarding van de erfenis wordt afgehandeld door een Griekse notaris, maar wie wat erft, wordt bepaald door het gekozen nationale recht.

Indien er geen testament is

Zonder testament is het toepasselijke recht doorgaans dat van het land waar de overledene het laatst zijn gewone verblijfplaats had. Voor een inwoner van Nederland zou bijvoorbeeld in het algemeen het Nederlandse recht van toepassing zijn.

Wanneer de erfgenamen in het buitenland wonen

In Griekenland gaat onroerend goed over op de erfgenamen door middel van een notariële akte van aanvaarding van de erfenis. De erfgenamen hebben een Grieks belastingnummer nodig en moeten de notaris een overlijdensakte en een verklaring van erfrecht overleggen, die doorgaans in het thuisland van de overledene is opgesteld, voorzien is van een apostille en officieel in het Grieks is vertaald.

De notaris dient vervolgens een aangifte voor de successierechten in, waarna de belastingdienst de eventueel verschuldigde belasting berekent. In de meeste gevallen, wanneer het vermogen overgaat op naaste familieleden, is er weinig of geen successierechten verschuldigd.

De erfrechtelijke hervorming van 2026

Griekenland heeft zijn erfrecht in 2026 hervormd, en de nieuwe regels zijn van toepassing wanneer het overlijden plaatsvond op of na 16 september 2026. Een van de belangrijkste wijzigingen betreft schulden: erfgenamen zijn over het algemeen niet langer persoonlijk aansprakelijk voor de schulden van de overledene boven de waarde van de nalatenschap. De hervorming introduceert tevens erfovereenkomsten, een nieuwe manier om vooruit te plannen.

Moet u in Griekenland aanwezig zijn?

Nee. U hoeft niet naar Griekenland te reizen om een erfenis te aanvaarden. Er kan een volmacht worden ondertekend waarmee de advocaten van Elxis worden gemachtigd om namens de erfgenamen op te treden.

Is er sprake van dubbele belastingheffing?

Griekenland heeft met slechts een handvol landen verdragen gesloten inzake successierechten. Veel landen bieden wel een eigen vrijstelling voor reeds in Griekenland betaalde belasting, zodat hetzelfde onroerend goed niet altijd tweemaal wordt belast. Aangezien dit afhangt van de regels in het land waar u woont, raden wij u aan daar een belastingadviseur te raadplegen.

Deel 9: Over Elxis - At Home in Greece

Sinds 1991 begeleiden wij internationale kopers van onroerend goed bij het vinden van hun ideale woning in Griekenland. Wij helpen u bij bezichtigingen, taxaties, het papierwerk en alle juridische aspecten van de eigendomsoverdracht.

Met een intern team van 10 juristen beschikken wij over diepgaande kennis van het Griekse vastgoedrecht en een sterk netwerk op het vasteland en de eilanden, dat wij in de loop van vele jaren hebben opgebouwd.

Ons team bedient klanten in hun eigen taal, in het Engels, Nederlands, Duits, Frans en Grieks. Wij voeren een volledig due diligence-onderzoek uit, stellen de contracten op en begeleiden de transactie van begin tot eind, waarbij wij u in elke fase op de hoogte houden.

Onze wekelijkse nieuwsbrief bereikt bijna 40.000 lezers met praktische tips over het kopen, bezitten, verkopen en verhuren van een woning in Griekenland. En voor terugkerende klanten die oorspronkelijk via ons hebben gekocht en gebruik hebben gemaakt van onze juridische dienstverlening, biedt ons Elxis Loyalty Reward-programma, dat in januari 2026 is geïntroduceerd, gratis juridische begeleiding bij wederverkoop via Elxis.