22.06.2026
Elke woning in Griekenland moet voortaan over een eigen digitaal dossier beschikken. Dit wordt de Elektronische Gebouwidentiteit, of E-ID (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου) genoemd. De Elektronische Gebouwidentiteit bundelt de belangrijkste gegevens over een onroerend goed in één beveiligd online dossier. Hierin worden de huidige staat van het gebouw, de vergunningen en bouwtekeningen, en alle wijzigingen die in de loop der jaren zijn aangebracht, vastgelegd. Voor iedereen die een woning in Griekenland koopt of verkoopt, is dit een van de belangrijkste documenten geworden om te begrijpen. In deze gids wordt uitgelegd wat de E-ID is, wat erin staat, wie deze opstelt en waarom deze van belang is op het moment dat een onroerend goed van eigenaar verandert.
De elektronische gebouwinformatie is een elektronisch dossier dat voor elk gebouw in Griekenland in een nationaal register wordt bijgehouden. Het doel ervan is de werkelijke toestand van een onroerend goed vast te leggen en eventuele wijzigingen gedurende de levensduur van het gebouw bij te houden. Het dossier is gekoppeld aan één specifiek onroerend goed. Hierin worden de bouwvergunning, de goedgekeurde bouwtekeningen, de energieprestatie en de juridische status van eventuele uitbreidingen of verbouwingen vastgelegd. Kortom, het is de geschiedenis van het gebouw op één plek, online bewaard in plaats van verspreid over papieren archieven. Het systeem heeft betrekking op huizen, appartementen en andere gebouwen. Het is van toepassing ongeacht of het onroerend goed een stadsappartement, een dorpshuis of een vakantievilla aan de kust betreft.
De elektronische gebouwindentiteit biedt zowel eigenaren als kopers meer zekerheid en transparantie. Het geeft u een duidelijk beeld van de juridische en technische status van een onroerend goed voordat u een beslissing neemt. Dit is vooral van belang op het moment van eigendomsoverdracht. Een E-ID is vereist om elke eigendomsoverdracht in Griekenland te voltooien. Dit omvat zowel een verkoop, een schenking als een overdracht door ouders. Voordat het contract bij de notaris kan worden ondertekend, moet het dossier in orde zijn en als volledig worden bevestigd. Voor een internationale koper is dit een echte waarborg. De juridische en bouwgeschiedenis van het onroerend goed wordt in kaart gebracht en gecontroleerd voordat u uw geld vastlegt. Voor een verkoper zorgt het vroegtijdig gereed hebben van het dossier ervoor dat het proces soepel verloopt en dat vertragingen op het laatste moment worden voorkomen.
Het lijkt misschien vanzelfsprekend dat er voor elke woning een elektronisch dossier zou moeten bestaan. Jarenlang was dit in Griekenland echter niet het geval. Nog in 2020 werden veel documenten over een onroerend goed op papier bewaard en niet online opgeslagen. Dossiers konden onvolledig zijn en sommige bouwvergunningendossiers waren in de loop van de decennia verloren gegaan. De wettelijke basis voor de E-ID is Wet 4495/2017. Het elektronische register waarin de dossiers worden bewaard, is in 2021 in gebruik genomen. Vanaf dat moment werd het dossier een integraal onderdeel van de wijze waarop eigendomsoverdrachten in heel Griekenland worden afgewikkeld.
„Het zorgt voor een betere organisatie van het gehele proces, in het belang van huiseigenaren en de markt”, aldus de CEO van Elxis – At Home in Greece, Giorgos Gavriilidis.
Voordat het register bestond, was voor een eigendomsoverdracht een certificaat van een ingenieur vereist. Dit certificaat bevestigde dat het gebouw geen ongeoorloofde bouwwerkzaamheden vertoonde, of dat dergelijke werkzaamheden reeds waren geregulariseerd. Het stond bekend als het legaliteitscertificaat van de ingenieur. Het E-ID-systeem heeft hier verandering in gebracht. Het certificaat van voltooiing neemt nu bij de overdracht de plaats in van dat oudere certificaat. Het bevat de verklaring van de ingenieur en verwijst naar het volledige dossier in plaats van op zichzelf te staan. Het resultaat is één enkel document waarop een notaris, een koper en de autoriteiten allemaal kunnen vertrouwen.
Een geregistreerde ingenieur stelt het dossier op. De eigenaar wijst de ingenieur aan, die vervolgens verantwoordelijk wordt voor het verzamelen en uploaden van de documenten van het onroerend goed. De ingenieur legt de huidige toestand van het gebouw vast, toetst deze aan de vergunningen en bouwtekeningen en bevestigt dat het dossier volledig is. De Elektronische Gebouwidentiteit brengt vervolgens de bouwtekeningen, de bouwvergunning, het energieprestatiecertificaat en de status van eventuele uitbreidingen of verbouwingen samen. De volledige lijst volgt hieronder.
De elektronische gebouwidentiteit bundelt de documenten en plattegronden van elk gebouw. De belangrijkste onderdelen zijn:
Bouwvergunning en eventuele wijzigingen. De oorspronkelijke vergunning en eventuele latere herzieningen.
Tekeningen die bij de bouwvergunning horen. Hieronder vallen het topografisch overzicht en de plattegronden.
Beoordeling van de structurele kwetsbaarheid. Indien vereist, wordt een onderzoek naar de structurele geschiktheid toegevoegd.
Plattegronden die de feitelijke toestand van het gebouw weergeven. Deze worden gebruikt wanneer het vergunningsdossier onvolledig is.
Toegankelijkheidsonderzoek voor personen met beperkte mobiliteit. Wordt opgenomen indien van toepassing.
Certificaat van bouwinspectie. Wordt toegevoegd indien dit is afgegeven.
Verklaringen ter legalisering van ongeoorloofde bouwwerkzaamheden. Eventuele afwikkelingen van werkzaamheden die oorspronkelijk niet waren toegestaan.
Energieprestatiecertificaat. De energieklasse van het onroerend goed of het gebouw.
Tabel met duizenddelen en kostenverdelingsstudie. Voor appartementen en gemeenschappelijke ruimten.
Kadastraal registratienummer (KAEK). Het unieke nummer van het onroerend goed in het kadaster.
Certificaat van volledigheid van de elektronische bouwidentiteit. De bevestiging door de ingenieur dat het dossier volledig is.
Het tijdstip hangt af van de leeftijd van het onroerend goed.
Bij een nieuwbouwproject wordt de Elektronische Gebouwideentheid tegelijk met de bouwvergunning aangemaakt. Het dossier bestaat vanaf het begin en wordt aangevuld naarmate het onroerend goed wordt voltooid. Bij een bestaande woning wordt het dossier opgesteld op het moment van de eigendomsoverdracht. Dit is het moment waarop de eigenaar een ingenieur aanwijst en de documenten worden verzameld en bevestigd. Het voltooide dossier maakt vervolgens deel uit van de eigendomsoverdracht.
Griekse bouwvergunningen gaan vele decennia terug, en niet elk gemeentelijk archief is volledig. Sommige vergunningsdossiers zijn in de loop der jaren verloren gegaan of beschadigd. De wet voorziet hierin. Wanneer de bouwvergunning en de bijbehorende documenten niet kunnen worden teruggevonden in de archieven van de betreffende instantie, wordt in plaats daarvan een verklaring van verlies van de bouwautoriteit overgelegd. De ingenieur stelt vervolgens een beeld van het onroerend goed samen aan de hand van metingen en de plattegronden die wel beschikbaar zijn. Dit is een van de redenen waarom de voorbereiding van een oudere woning meer tijd kan kosten dan die van een nieuwe woning.
Het certificaat van volledigheid is het document dat aantoont dat het dossier in orde is. De bevoegde ingenieur geeft dit af zodra alle vereiste informatie is geüpload en gecontroleerd. Het certificaat heeft een uniek nummer en een korte geldigheidsduur, ongeveer twee maanden vanaf de datum van de inspectie door de ingenieur. Binnen die periode kan het opnieuw worden afgegeven, zodat het voor meer dan één notariële of administratieve stap kan worden gebruikt. Als het verloopt voordat de overdracht is voltooid, wordt het dossier bijgewerkt en wordt een nieuw certificaat afgegeven.
Het proces wordt door professionals afgehandeld, zodat u als eigenaar of koper het technische werk niet zelf hoeft te verrichten. In grote lijnen verloopt het als volgt:
De eigenaar wijst een geregistreerde ingenieur aan.
De ingenieur registreert het perceel en vervolgens het onroerend goed in het elektronische register.
De ingenieur verzamelt en uploadt de documenten, zoals de vergunning, de plattegronden en het energieprestatiecertificaat.
De ingenieur controleert of er sprake is van ongeoorloofde bouwwerkzaamheden en regelt indien nodig een afwikkeling.
De ingenieur stelt het certificaat van voltooiing op.
Het certificaat wordt bij de notaris bij de overdrachtsakte gevoegd.
De Elektronische Gebouwindentiteit is bedoeld om gedurende de gehele levensduur van het gebouw actueel te blijven. Telkens wanneer u bouwwerkzaamheden of verbouwingen uitvoert waarvoor een vergunning vereist is, wordt het dossier bijgewerkt om deze wijzigingen weer te geven. Een geregistreerde ingenieur voert de bijwerking uit. U bent tevens verplicht om een kopie van dezelfde informatie op het pand te bewaren, opgeslagen op een daarvoor bestemde plaats. Deze kopie dient volledig te zijn voor het geval ambtenaren een controle uitvoeren.
De E-ID en de regels inzake ongeoorloofde bouwwerkzaamheden zijn nauw met elkaar verbonden. Een onroerend goed kan niet worden overgedragen zolang er nog ongeregelde illegale bouwwerkzaamheden zijn. Indien de ingenieur een uitbreiding of wijziging constateert die nooit is aangegeven, moet deze volgens de relevante wetgeving worden geregulariseerd voordat het dossier kan worden afgerond. Dit is een afzonderlijk proces met eigen stappen en kosten. Het is een van de redenen om vroeg met het dossier te beginnen, aangezien het regulariseren van een kwestie tijd kan kosten.
Het elektronische register is gekoppeld aan het Griekse kadaster. Elk dossier verwijst naar het kadastrale nummer van het onroerend goed, indien aanwezig, waardoor het bouwdossier wordt gekoppeld aan het bredere kadaster. Naarmate steeds meer overheidsdiensten in Griekenland online gaan, maakt deze koppeling het gemakkelijker om onroerendgoeddossiers te raadplegen en te vergelijken. De voortdurende uitrol van het Griekse kadaster en het opstellen van boskaarten zijn veranderingen die de transparantie en aantrekkelijkheid van Griekse woningen vergroten. De koers is duidelijk, en dit komt zowel kopers als verkopers van een woning in Griekenland ten goede.
Als u uw woning verkoopt, kunt u met een aantal stappen het proces soepel laten verlopen:
Schakel tijdig, nog voordat u de woning op de markt brengt, een geregistreerde ingenieur in.
Verzamel de bouwvergunning en de goedgekeurde bouwtekeningen.
Breng eventuele ongeoorloofde bouwwerkzaamheden in orde, aangezien deze vóór de eigendomsoverdracht moeten zijn opgelost.
Houd rekening met extra tijd voor oudere panden, waarbij documentatie mogelijk opnieuw moet worden opgebouwd.
Door het dossier van tevoren klaar te hebben, voorkomt u dat u een koper verliest door vertragingen.
Als u een woning koopt, vormt het dossier een van uw beste waarborgen:
Vraag of het certificaat van voltooiing aanwezig en nog steeds geldig is.
Controleer of het dossier het gehele onroerend goed omvat, inclusief eventuele uitbreidingen.
Laat uw advocaat de documenten nakijken voordat u tekent.
Beschouw eventuele hiaten of onopgeloste kwesties als zaken die vóór de aankoop moeten worden opgelost, niet erna.
Voor een koper die in het buitenland is gevestigd, neemt de elektronische gebouwinformatie veel onzekerheid weg. De vergunningen, plattegronden en juridische status van het gebouw worden in één dossier bevestigd voordat de aankoop doorgaat. Als er iets niet in orde is, komt dat aan het licht voordat u tekent, niet daarna. Wanneer u via Elxis koopt of verkoopt, controleert ons interne juridische team van tien advocaten of het dossier in orde en volledig is als onderdeel van de overdracht. Wij controleren de documenten, verzorgen de juridische afhandeling in uw eigen taal en zorgen ervoor dat er niets ontbreekt voordat u zich vastlegt. Al sinds 1991 begeleiden wij internationale kopers bij het vinden van hun ideale woning in Griekenland.
Dit is het digitale dossier van een onroerend goed in Griekenland. Hierin zijn de bouwvergunningen, plattegronden, energieprestaties en eventuele wijzigingen die in de loop der tijd zijn aangebracht, vastgelegd.
Nee. De E-ID is een dossier over een gebouw. De digitale identiteitskaart en het persoonsnummer identificeren een persoon. Het zijn afzonderlijke systemen met een vergelijkbare naam.
Ja. Een actueel dossier is vereist om elke eigendomsoverdracht te voltooien, of het nu gaat om een verkoop, een schenking of een overdracht aan kinderen.
Een geregistreerde ingenieur stelt het dossier op en werkt het bij, waarna hij het certificaat van volledigheid afgeeft.
Het is geldig voor een korte periode, ongeveer twee maanden vanaf de inspectie door de ingenieur. Het kan binnen die termijn opnieuw worden afgegeven en daarna indien nodig worden verlengd.
De kosten zijn afhankelijk van het onroerend goed en de werkzaamheden die de ingenieur moet uitvoeren, en variëren dus van geval tot geval.
Dan wordt bij de bouwdienst een verklaring van verlies aangevraagd, waarna de ingenieur het dossier opstelt aan de hand van de beschikbare opmetingen en plattegronden.
Het dossier wordt bewaard in het nationale elektronische register. U bewaart ook een kopie op het pand.
12.06.2026
Bij de verkoop van een woning in Griekenland zijn diverse professionele vergoedingen, belastingen en administratieve kosten van toepassing, die variëren naargelang uw situatie. Als u van tevoren weet wat u kunt verwachten, kunt u realistische plannen maken en voorkomt u verrassingen in een later stadium van het proces.
10.06.2026
Als u een woning in Griekenland bezit en overweegt deze te verkopen, is een van de eerste dingen waar u waarschijnlijk aan denkt een praktische kwestie: wat moet ik aan de makelaar betalen? Het is verstandig om deze vraag vroeg te stellen, en het antwoord bepaalt hoe u de verkoop begroot en wat u kunt verwachten van het makelaarskantoor dat u vertegenwoordigt.
10.06.2026
Als u onroerend goed heeft gekocht of verkocht in Nederland, Duitsland, het Verenigd Koninkrijk of de meeste andere West-Europese landen, bent u waarschijnlijk gewend aan een duidelijke werkwijze: de verkoper heeft zijn makelaar, de koper heeft de zijne, en elk vertegenwoordigt zijn eigen cliënt. In Griekenland werkt het anders, en het is van groot belang dat u een duidelijk overzicht heeft voordat u besluit om door te gaan met een onroerendgoedtransactie.
02.06.2026
Het kopen van een huis in Griekenland is vaak een spannende beslissing, of het nu gaat om vakantie, verhuizing, investering of uw toekomstige pensioen. Tegelijkertijd hebben kopers van onroerend goed behoefte aan een duidelijk overzicht van de bijkomende kosten die bij het aankoopproces komen kijken. Dit helpt hen inzicht te krijgen in het totale benodigde budget en een weloverwogen keuze te maken op basis van hun financiële plannen, persoonlijke behoeften en voorkeuren op het gebied van onroerend goed.
18.05.2026
Waarschijnlijk droomt u al jaren van een huis in Griekenland: de locatie, de maaltijden op het terras, het zomerse licht. Een van de praktische zaken die u moet regelen, is welke vorm van eigendom u wenst. In dit artikel worden de belangrijkste soorten onroerend goed in Griekenland en de verschillende manieren waarop u eigenaar kunt worden, toegelicht.
17.05.2026
Als u op zoek bent naar uw droomhuis in Griekenland, bent u waarschijnlijk al eens op de volgende vraag gestuit: moet ik een bestaande woning in Griekenland kopen, of een nieuwbouwwoning? Veel kopers zijn specifiek op zoek naar nieuwbouwwoningen op de beste locaties in Griekenland om hun investering en levensstijlvoordelen te maximaliseren, waarbij ook nieuwbouwappartementen en -villa’s populaire keuzes zijn onder kopers. Investeren in off-plan vastgoed betekent dat u onroerend goed koopt voordat de bouw is voltooid, waardoor kopers een woning kunnen bemachtigen tegen lagere prijzen vóór de bouw en kunnen profiteren van potentiële waardestijging. Veel investeerders kiezen ervoor om te investeren in off-plan vastgoed in Griekenland vanwege zowel levensstijl- als financiële voordelen, zoals flexibele betalingsregelingen en het potentieel voor huurinkomsten.
Laten we eerst eens definiëren wat off-plan woningen zijn en ontdekken welke unieke kansen ze in Griekenland bieden. De Griekse vastgoedmarkt blijft internationale beleggers aantrekken die op zoek zijn naar geografische diversificatie, met een groeiend aantal off-planprojecten dat beschikbaar is. Recente gegevens uit marktrapporten tonen een gestage toename in de aankoop van off-planwoningen door buitenlandse kopers, waarbij gegevensanalyses deze opwaartse trend onderstrepen. Off-planprojecten in Griekenland bieden doorgaans moderne specificaties en garanties, waardoor ze bijzonder aantrekkelijk zijn voor internationale beleggers die op zoek zijn naar zowel kwaliteit als zekerheid in hun vastgoedbeleggingen.
15.05.2026
Bij het kopen van een huis in Griekenland horen veel dingen die mensen al verwachten: zon, uitzicht op zee, olijfbomen, dorpspleinen en terrassen die wel speciaal ontworpen lijken voor ‘nog één kopje koffie’. Maar het aankoopproces zelf kan ook een aantal details bevatten die anders aanvoelen als u gewend bent om elders onroerend goed te kopen. Het Griekse vastgoedproces heeft zijn eigen ritme, lokale gewoonten en praktische stappen. Sommige zijn juridisch van aard. Sommige zijn technisch. Sommige maken gewoon deel uit van het leven in Griekenland.
Hier zijn 10 zaken die u wellicht wat vreemd vindt bij het kopen van een huis in Griekenland.
13.05.2026
“Ik moet Griekse staatsburger zijn om een huis in Griekenland te kunnen kopen, toch?” “Heb ik geen Griekse bankrekening nodig om een huis in Griekenland te kopen?” “Ik heb een onderhandse koopovereenkomst getekend... betekent dat dat het huis nu van mij is?” In dit artikel bespreken we de meest voorkomende misvattingen die we van klanten horen. Houd in gedachten dat dit volkomen normaal is als u voor het eerst een huis in Griekenland koopt!
.jpg)
