22.06.2026
Elke woning in Griekenland moet voortaan over een eigen digitaal dossier beschikken. Dit wordt de Elektronische Gebouwidentiteit, of E-ID (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου) genoemd. De Elektronische Gebouwidentiteit bundelt de belangrijkste gegevens over een onroerend goed in één beveiligd online dossier. Hierin worden de huidige staat van het gebouw, de vergunningen en bouwtekeningen, en alle wijzigingen die in de loop der jaren zijn aangebracht, vastgelegd. Voor iedereen die een woning in Griekenland koopt of verkoopt, is dit een van de belangrijkste documenten geworden om te begrijpen. In deze gids wordt uitgelegd wat de E-ID is, wat erin staat, wie deze opstelt en waarom deze van belang is op het moment dat een onroerend goed van eigenaar verandert.
De elektronische gebouwidentiteit is een elektronisch dossier dat voor elk gebouw in Griekenland in een nationaal register wordt bijgehouden. Het doel ervan is de werkelijke toestand van een onroerend goed vast te leggen en eventuele wijzigingen gedurende de levensduur van het gebouw bij te houden. Het dossier is gekoppeld aan één specifiek onroerend goed. Het bevat de bouwvergunning, de goedgekeurde bouwtekeningen, de energieprestatie en de juridische status van eventuele uitbreidingen of verbouwingen.
Kortom: het is de geschiedenis van het gebouw op één plek, online bewaard in plaats van verspreid over papieren archieven. Het systeem heeft betrekking op huizen, appartementen en andere gebouwen. Het is van toepassing ongeacht of het onroerend goed een stadsappartement, een dorpshuis of een vakantievilla aan de kust betreft.
De elektronische gebouwidentiteit biedt zowel eigenaren als kopers meer zekerheid en transparantie. Het geeft u een duidelijk beeld van de juridische en technische status van een onroerend goed voordat u een beslissing neemt. Dit is vooral van belang op het moment van eigendomsoverdracht. Een E-ID is vereist om elke eigendomsoverdracht in Griekenland te voltooien. Dit geldt voor zowel een verkoop, een schenking als een overdracht van ouders op kinderen.
Voordat het contract bij de notaris kan worden ondertekend, moet het dossier volledig zijn en als compleet zijn bevestigd. Voor een internationale koper is dit een echte waarborg. De juridische en bouwgeschiedenis van het onroerend goed wordt in kaart gebracht en gecontroleerd voordat u uw geld vastlegt. Voor een verkoper zorgt het vroegtijdig gereed hebben van het dossier ervoor dat het proces soepel verloopt en dat vertragingen op het laatste moment worden voorkomen.
Het lijkt misschien vanzelfsprekend dat er voor elke woning een elektronisch dossier zou moeten bestaan. Jarenlang was dit in Griekenland echter niet het geval. Nog in 2020 werden veel documenten over een onroerend goed op papier bewaard en niet online opgeslagen. De gegevens konden onvolledig zijn en sommige bouwvergunningsdossiers waren in de loop van de decennia verloren gegaan. De wettelijke basis voor de E-ID is Wet 4495/2017. Het elektronische register waarin de dossiers worden bewaard, is in 2021 in gebruik genomen. Vanaf dat moment is het dossier een vast onderdeel geworden van de wijze waarop eigendomsoverdrachten in heel Griekenland worden afgewikkeld.
„Het zorgt voor een betere organisatie van het gehele proces, in het belang van huiseigenaren en de markt”, aldus de CEO van Elxis – At Home in Greece, Giorgos Gavriilidis.
Voordat het register bestond, was voor een eigendomsoverdracht een certificaat van een ingenieur vereist. Dit certificaat bevestigde dat het gebouw geen ongeoorloofde bouwwerkzaamheden vertoonde, of dat dergelijke werkzaamheden reeds waren geregulariseerd. Het stond bekend als het legaliteitscertificaat van de ingenieur. Het E-ID-systeem heeft hierin verandering gebracht. Het certificaat van voltooiing neemt nu bij de overdracht de plaats in van dat oudere certificaat. Het bevat de verklaring van de ingenieur en verwijst naar het volledige dossier in plaats van op zichzelf te staan. Het resultaat is één enkel document waarop de notaris, de koper en de autoriteiten allemaal kunnen vertrouwen.
Een geregistreerde ingenieur stelt het dossier op. De eigenaar wijst de ingenieur aan, die vervolgens verantwoordelijk wordt voor het verzamelen en uploaden van de documenten van het onroerend goed. De ingenieur legt de huidige toestand van het gebouw vast, toetst deze aan de vergunningen en bouwtekeningen en bevestigt dat het dossier volledig is. De Elektronische Gebouwidentiteit bundelt vervolgens de bouwtekeningen, de bouwvergunning, het energieprestatiecertificaat en de status van eventuele uitbreidingen of verbouwingen. De volledige lijst volgt hieronder.
De elektronische gebouwidentiteit bundelt de documenten en plattegronden van elk gebouw. De belangrijkste onderdelen zijn:
Bouwvergunning en eventuele wijzigingen. De oorspronkelijke vergunning en eventuele latere herzieningen.
Tekeningen die bij de bouwvergunning horen. Hieronder vallen het topografisch overzicht en de plattegronden.
Plattegronden die de feitelijke toestand van het gebouw weergeven. Deze worden gebruikt wanneer het vergunningsdossier onvolledig is.
Energieprestatiecertificaat. De energieklasse van het onroerend goed of het gebouw.
Verklaringen ter legalisering van ongeoorloofde bouwwerkzaamheden. Indien er werkzaamheden zijn uitgevoerd zonder de juiste vergunningen — zoals een extra kamer of een zwembad — wordt de documentatie meegeleverd waaruit blijkt dat deze later zijn gelegaliseerd.
Beoordeling van de structurele kwetsbaarheid of structurele veiligheidscontrole. Hierbij wordt gecontroleerd in hoeverre het skelet en de fundering van het gebouw stand zouden houden, bijvoorbeeld bij een aardbeving. Indien er geen bestaand bewijs is dat het skelet en de fundering van het gebouw sterk en veilig zijn, voert een ingenieur een inspectie uit en voegt de resultaten toe aan het dossier.
Toegankelijkheidsonderzoek voor personen met beperkte mobiliteit. Wordt opgenomen indien van toepassing.
Certificaat van bouwinspectie. Sommige gebouwen worden tijdens de bouw steekproefsgewijs gecontroleerd om te bevestigen dat ze overeenkomen met het goedgekeurde plan. Wordt bijgevoegd indien deze controle heeft plaatsgevonden.
Tabel met duizendsten en kostenverdelingsstudie. Voor appartementen geeft dit aan welk aandeel van de gemeenschappelijke kosten van het gebouw elke eigenaar betaalt.
Kadastraal registratienummer (KAEK). Het unieke nummer van het onroerend goed in het kadaster.
Als alles volledig is, ontvangt u een Certificaat van Volledigheid van de Elektronische Gebouwindentiteit. Op dat moment bevestigt de ingenieur dat het dossier volledig is.
Het tijdstip hangt af van de leeftijd van het onroerend goed.
Bij een nieuwbouwproject wordt de Elektronische Gebouwideentheid samen met de bouwvergunning aangemaakt. Het dossier bestaat vanaf het begin en wordt aangevuld naarmate het pand wordt voltooid. Voor een bestaande woning wordt het dossier opgesteld op het moment van de eigendomsoverdracht. Dit is het moment waarop de eigenaar een ingenieur aanwijst en de documenten worden verzameld en bevestigd. Het voltooide dossier maakt vervolgens deel uit van de eigendomsoverdracht.
Griekse bouwvergunningen gaan vele decennia terug, en niet elk gemeentelijk archief is volledig. Sommige bouwvergunningendossiers zijn in de loop der jaren verloren gegaan of beschadigd. De wet voorziet hierin.
Wanneer de bouwvergunning en de bijbehorende documenten niet in de archieven van de betreffende instantie kunnen worden gevonden, wordt in plaats daarvan een verklaring van verlies van de bouwautoriteit overgelegd. De ingenieur stelt vervolgens een beeld van het onroerend goed samen aan de hand van opmetingen en de plannen die wel beschikbaar zijn. Dit is een van de redenen waarom de voorbereiding van een oudere woning meer tijd kan kosten dan die van een nieuwe woning.
Het certificaat van volledigheid is het document dat aantoont dat het dossier in orde is. De bevoegde ingenieur geeft dit af zodra alle vereiste informatie is geüpload en gecontroleerd. Het certificaat heeft een uniek nummer en een korte geldigheidsduur, ongeveer twee maanden vanaf de datum van de inspectie door de ingenieur. Binnen die periode kan het opnieuw worden afgegeven, zodat het voor meer dan één notariële of administratieve stap kan worden gebruikt. Als het verloopt voordat de overdracht is voltooid, wordt het dossier bijgewerkt en wordt een nieuw certificaat afgegeven.
Het proces wordt door professionals afgehandeld, zodat u als eigenaar of koper het technische werk niet zelf hoeft te verrichten. In grote lijnen verloopt het als volgt:
De eigenaar wijst een geregistreerde ingenieur aan.
De ingenieur registreert het perceel en vervolgens het onroerend goed in het elektronische register.
De ingenieur verzamelt en uploadt de documenten, zoals de vergunning, de plattegronden en het energieprestatiecertificaat.
De ingenieur controleert of er sprake is van ongeoorloofde bouwwerkzaamheden en regelt een afwikkeling indien dit nodig is.
De ingenieur stelt het certificaat van voltooiing op.
Het certificaat wordt bij de notaris bij de overdrachtsakte gevoegd.
De Elektronische Gebouwidentiteit is bedoeld om gedurende de gehele levensduur van het gebouw actueel te blijven. Telkens wanneer u bouwwerkzaamheden of verbouwingen uitvoert waarvoor een vergunning vereist is, wordt het dossier bijgewerkt om deze wijzigingen weer te geven. Een geregistreerde ingenieur voert de bijwerking uit. U bent tevens verplicht om een kopie van dezelfde informatie op het pand te bewaren, op een daarvoor bestemde plaats. Deze kopie dient volledig te zijn voor het geval ambtenaren een controle uitvoeren.
De E-ID en de regels inzake ongeoorloofde bouwwerkzaamheden zijn nauw met elkaar verbonden. Een onroerend goed kan niet worden overgedragen zolang er nog ongeregelde illegale bouwwerkzaamheden zijn. Indien de ingenieur een uitbreiding of wijziging aantreft die nooit is aangegeven, moet deze volgens de relevante wetgeving worden geregulariseerd voordat het dossier kan worden afgerond. Dit is een afzonderlijk proces met eigen stappen en kosten. Het is een van de redenen om vroeg met het dossier te beginnen, aangezien het regulariseren van een kwestie tijd kan kosten.
Het elektronische register is gekoppeld aan het Griekse kadaster. Elk dossier verwijst naar het kadastrale nummer van het onroerend goed, indien aanwezig, waardoor het bouwdossier wordt gekoppeld aan het bredere kadaster. Naarmate steeds meer overheidsdiensten in Griekenland online gaan, maakt deze koppeling het gemakkelijker om onroerendgoeddossiers te raadplegen en te vergelijken.
De voortdurende uitrol van het Griekse kadaster en het opstellen van boskaarten zijn veranderingen die de transparantie en aantrekkingskracht van Griekse woningen vergroten. De koers is duidelijk, en dit komt zowel kopers als verkopers van een woning in Griekenland ten goede.
Als u uw woning verkoopt, kunt u met enkele stappen het proces soepel laten verlopen:
Schakel tijdig, nog voordat u de woning op de markt brengt, een geregistreerde ingenieur in.
Verzamel de bouwvergunning en de goedgekeurde bouwtekeningen.
Breng eventuele ongeoorloofde bouwwerkzaamheden in orde, aangezien deze vóór de eigendomsoverdracht moeten zijn opgelost.
Houd rekening met extra tijd voor oudere panden, waarbij documentatie mogelijk opnieuw moet worden opgebouwd.
Door het dossier van tevoren klaar te hebben, voorkomt u dat u een koper verliest door vertragingen.
Als u een woning koopt, is het dossier een van uw beste waarborgen:
Vraag of het certificaat van voltooiing aanwezig en nog steeds geldig is.
Controleer of het dossier het gehele onroerend goed omvat, inclusief eventuele uitbreidingen.
Laat uw advocaat de documenten nakijken voordat u tekent.
Beschouw eventuele hiaten of onopgeloste kwesties als zaken die vóór de aankoop moeten worden opgelost, niet erna.
Voor een koper die in het buitenland is gevestigd, neemt de elektronische gebouwintegriteit veel onzekerheid weg. De vergunningen, bouwtekeningen en juridische status van het gebouw worden in één dossier bevestigd voordat de aankoop wordt afgerond. Als er iets niet in orde is, komt dit aan het licht voordat u ondertekent, niet daarna.
Wanneer u via Elxis koopt of verkoopt, controleert ons interne juridische team van tien advocaten of het dossier in orde en volledig is als onderdeel van de overdracht. Wij controleren de documenten, verzorgen de juridische afhandeling in uw eigen taal en zorgen ervoor dat er niets ontbreekt voordat u zich vastlegt. Sinds 1991 begeleiden wij internationale kopers van onroerend goed bij het vinden van hun ideale woning in Griekenland.
Dit is het digitale dossier van een onroerend goed in Griekenland. Hierin worden de bouwvergunningen, plattegronden, energieprestaties en eventuele wijzigingen die in de loop der tijd zijn aangebracht, vastgelegd.
Nee. De E-ID is een dossier over een gebouw. De digitale identiteitskaart en het persoonsnummer dienen ter identificatie van een persoon. Het zijn afzonderlijke systemen met een vergelijkbare naam.
Ja. Een actueel dossier is vereist om elke eigendomsoverdracht te voltooien, of het nu gaat om een verkoop, een schenking of een overdracht aan kinderen.
Een geregistreerde ingenieur stelt het dossier op en werkt het bij, waarna hij het certificaat van volledigheid afgeeft.
Het is geldig voor een korte periode, ongeveer twee maanden vanaf de inspectie door de ingenieur. Het kan binnen die termijn opnieuw worden afgegeven en daarna indien nodig worden verlengd.
De kosten zijn afhankelijk van het onroerend goed en de werkzaamheden die de ingenieur moet uitvoeren, en variëren dus van geval tot geval.
Er wordt een verklaring van verlies aangevraagd bij de bouwautoriteit, waarna de ingenieur het dossier opstelt aan de hand van de bestaande opmetingen en plattegronden.
Het dossier wordt bewaard in het nationale elektronische register. U bewaart ook een kopie op het onroerend goed.
03.09.2026
“Hoe kan ik vanuit het buitenland een huis in Griekenland kopen dat nog niet is gebouwd?”
Dat is een veelgestelde vraag die wij krijgen van klanten die geïnteresseerd zijn in de aankoop van een huis op plan.
28.08.2026
Een volmacht is een cruciaal juridisch instrument voor internationale kopers en verkopers van onroerend goed. Dit juridische document verleent een andere persoon de bevoegdheid om namens u op te treden bij onroerendgoedtransacties, waardoor u tijdens het verkoopproces niet persoonlijk aanwezig hoeft te zijn. Of u nu een Duitse gepensioneerde bent die een vakantiehuis op Kreta koopt of een Nederlands gezin dat uw onroerend goed op Corfu wil verkopen: dankzij een volmacht kunt u de verkoop van onroerend goed afronden terwijl u in uw eigen land verblijft.
10.08.2026
Voor veel mensen begint het idee om een huis in Griekenland te bezitten met een gevoel. De zonnige dagen, de zee, een rustiger levensritme. Wat vaak volgt, is een meer praktische vraag: „Hoe gaat het kopen van een huis hier eigenlijk in zijn werk?”
Juist om deze reden hebben wij de volgende gids opgesteld, zodat u een duidelijk overzicht krijgt van hoe het aankoopproces van een huis in Griekenland in zijn werk gaat.
07.08.2026
Het kopen van een woning in Griekenland vanuit het buitenland roept een terechte vraag op. Kunnen de formaliteiten worden afgehandeld met een digitale handtekening, zodat u nooit naar Griekenland hoeft te vliegen om persoonlijk te ondertekenen? Voor sommige documenten is het antwoord ja. Voor de documenten waarmee de eigendom daadwerkelijk wordt overgedragen, is dat niet het geval. Een Griekse koopakte wordt ondertekend in aanwezigheid van een notaris, en die stap kan niet digitaal worden uitgevoerd. Daarom worden digitale handtekeningen in Griekenland weliswaar geaccepteerd voor privédocumenten, zoals bepaalde overeenkomsten en verklaringen, maar niet voor openbare documenten. Daaronder vallen de notariële koopakte en de volmacht. U kunt geen eigenaar worden van een Grieks onroerend goed door een document digitaal te ondertekenen. De overdracht vindt altijd plaats in aanwezigheid van een notaris, hetzij in uw aanwezigheid, hetzij via een volmacht die persoonlijk is ondertekend.
03.08.2026
Als u van plan bent een woning in Griekenland te kopen, heeft u waarschijnlijk al nagedacht over de manier waarop u deze gaat financieren. Afhankelijk van uw land van herkomst kan een hypotheek een optie zijn. Het afsluiten van een hypotheek in Griekenland als niet-ingezetene is niet altijd even eenvoudig, dus is het nuttig om te begrijpen hoe het proces in zijn werk gaat voordat u begint. Het algemene proces verloopt bij de meeste banken op dezelfde manier, hoewel de details verschillen en van jaar tot jaar kunnen veranderen. De tarieven zijn afhankelijk van de bank die u benadert en van uw persoonlijke profiel. In de regel betalen niet-ingezeten kopers iets meer dan ingezetenen. In de onderstaande paragrafen wordt uitgelegd wat u kunt verwachten. U hoeft geen inwoner van Griekenland te zijn om een hypotheek aan te vragen. De meeste Griekse banken hanteren echter strengere regels voor mensen die in het buitenland wonen. Bij sommige banken, maar niet bij alle, moet u een Griekse belastingplichtige zijn, wat betekent dat uw fiscale woonplaats in Griekenland moet liggen om in aanmerking te komen voor een lening.
12.06.2026
Bij de verkoop van een woning in Griekenland zijn diverse professionele vergoedingen, belastingen en administratieve kosten van toepassing, die variëren naargelang uw situatie. Als u van tevoren weet wat u kunt verwachten, kunt u realistische plannen maken en voorkomt u verrassingen in een later stadium van het proces.
10.06.2026
Als u een woning in Griekenland bezit en overweegt deze te verkopen, is een van de eerste dingen waar u waarschijnlijk aan denkt een praktische kwestie: wat moet ik aan de makelaar betalen? Het is verstandig om deze vraag vroeg te stellen, en het antwoord bepaalt hoe u de verkoop begroot en wat u kunt verwachten van het makelaarskantoor dat u vertegenwoordigt.
10.06.2026
Als u onroerend goed heeft gekocht of verkocht in Nederland, Duitsland, het Verenigd Koninkrijk of de meeste andere West-Europese landen, bent u waarschijnlijk gewend aan een duidelijke werkwijze: de verkoper heeft zijn makelaar, de koper heeft de zijne, en elk vertegenwoordigt zijn eigen cliënt. In Griekenland werkt het anders, en het is van groot belang dat u een duidelijk overzicht heeft voordat u besluit om door te gaan met een onroerendgoedtransactie.
.jpg)
