Ηλεκτρονική ταυτότητα: Πού μπορώ να βρω ένα ψηφιακό αρχείο σχετικά με το σπίτι μου στην Ελλάδα;

Τι περιλαμβάνει η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου συγκεντρώνει τα έγγραφα και τα σχέδια για κάθε κτίριο. Τα κύρια στοιχεία είναι:

• Άδεια οικοδομής και τυχόν τροποποιήσεις. Το πρωτότυπο της άδειας και τυχόν μεταγενέστερες αναθεωρήσεις.

• Σχέδια που συνοδεύουν την άδεια οικοδομής. Αυτά περιλαμβάνουν το τοπογραφικό διάγραμμα και τις κατόψεις.

• Κατόψεις που απεικονίζουν την πραγματική κατάσταση του κτιρίου. Χρησιμοποιούνται όταν ο φάκελος της άδειας είναι ελλιπής.

• Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης. Η βαθμολογία του ακινήτου ή του κτιρίου.

• Δηλώσεις για τη νομιμοποίηση παράνομων κατασκευών. Εάν έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες χωρίς τις κατάλληλες άδειες — όπως ένα επιπλέον δωμάτιο ή μια πισίνα — περιλαμβάνονται τα έγγραφα που αποδεικνύουν ότι η κατάσταση νομιμοποιήθηκε εκ των υστέρων.

• Αξιολόγηση δομικής ευπάθειας ή έλεγχος δομικής ασφάλειας. Με αυτόν τον έλεγχο εξετάζεται πόσο καλά θα αντέξουν ο σκελετός και τα θεμέλια του κτιρίου, για παράδειγμα, σε περίπτωση σεισμού. Εάν δεν υπάρχει υπάρχουσα απόδειξη ότι ο σκελετός και τα θεμέλια του κτιρίου είναι ανθεκτικά και ασφαλή, ένας μηχανικός τα επιθεωρεί και προσθέτει τα αποτελέσματα στο φάκελο.

• Μελέτη προσβασιμότητας για άτομα με περιορισμένη κινητικότητα. Περιλαμβάνεται όπου ισχύει.

• Πιστοποιητικό επιθεώρησης κατασκευής. Ορισμένα κτίρια ελέγχονται τυχαία κατά τη διάρκεια της κατασκευής, προκειμένου να επιβεβαιωθεί ότι ανταποκρίνονται στο εγκεκριμένο σχέδιο. Περιλαμβάνεται εάν έχει πραγματοποιηθεί τέτοιος έλεγχος.

• Πίνακας χιλιοστών και μελέτη κατανομής εξόδων. Για τα διαμερίσματα, αυτός δείχνει το μερίδιο των κοινόχρηστων εξόδων του κτιρίου που καταβάλλει κάθε ιδιοκτήτης.

• Αριθμός κτηματολογικής εγγραφής (KAEK). Ο μοναδικός αριθμός του ακινήτου στο κτηματολόγιο.

Εάν όλα είναι πλήρη, λαμβάνετε Πιστοποιητικό Πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Σε αυτό το σημείο, ο μηχανικός επιβεβαιώνει ότι ο φάκελος είναι πλήρης.

Νέες κατασκευές και υφιστάμενες κατοικίες: Πότε απαιτείται η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Ο χρόνος εξαρτάται από την ηλικία του ακινήτου.

Για ένα νέο κτίριο, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου δημιουργείται παράλληλα με την έκδοση της οικοδομικής άδειας. Ο φάκελος υπάρχει από την αρχή και εμπλουτίζεται καθώς το ακίνητο ολοκληρώνεται. Για μια υπάρχουσα κατοικία, ο φάκελος καταρτίζεται κατά τη στιγμή της μεταβίβασης. Αυτό είναι το σημείο στο οποίο ο ιδιοκτήτης ορίζει έναν μηχανικό και τα έγγραφα συγκεντρώνονται και επικυρώνονται. Ο ολοκληρωμένος φάκελος αποτελεί στη συνέχεια μέρος της μεταβίβασης.

Τι συμβαίνει σε περίπτωση απώλειας του φακέλου της οικοδομικής άδειας

Οι ελληνικές άδειες οικοδομής χρονολογούνται από πολλές δεκαετίες πριν και δεν είναι πλήρη όλα τα δημοτικά αρχεία. Ορισμένοι φάκελοι αδειών έχουν χαθεί ή καταστραφεί με την πάροδο των ετών. Ο νόμος προβλέπει αυτή την περίπτωση.

Όταν η άδεια οικοδομής και τα συνοδευτικά έγγραφά της δεν μπορούν να βρεθούν στα αρχεία της αρμόδιας αρχής, υποβάλλεται στη θέση τους βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια οικοδομική αρχή. Στη συνέχεια, ο μηχανικός αναπαριστά την κατάσταση του ακινήτου χρησιμοποιώντας τοπογραφικές αποτυπώσεις και τα σχέδια που υπάρχουν. Αυτός είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους η προετοιμασία μιας παλαιότερης κατοικίας μπορεί να διαρκέσει περισσότερο από ό,τι μιας καινούριας.

Επεξήγηση του Πιστοποιητικού Πληρότητας

Το πιστοποιητικό πληρότητας είναι το έγγραφο που αποδεικνύει ότι ο φάκελος είναι εντάξει. Ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός το εκδίδει μόλις αναρτηθούν και ελεγχθούν όλες οι απαιτούμενες πληροφορίες. Το πιστοποιητικό φέρει έναν μοναδικό αριθμό και έχει σύντομη διάρκεια ισχύος, περίπου δύο μήνες από την ημερομηνία της επιθεώρησης από τον μηχανικό. Εντός αυτής της περιόδου μπορεί να εκδοθεί εκ νέου, ώστε να χρησιμοποιηθεί για περισσότερες από μία συμβολαιογραφικές ή διοικητικές διαδικασίες. Εάν λήξει πριν ολοκληρωθεί η μεταβίβαση, ο φάκελος ενημερώνεται και εκδίδεται νέο πιστοποιητικό.

Πώς δημιουργείται το E-ID, βήμα προς βήμα

Η διαδικασία διεκπεραιώνεται από επαγγελματίες, οπότε ως ιδιοκτήτης ή αγοραστής δεν αναλαμβάνετε εσείς οι ίδιοι τις τεχνικές εργασίες. Σε γενικές γραμμές, η διαδικασία έχει ως εξής:

• Ο ιδιοκτήτης ορίζει έναν εγγεγραμμένο μηχανικό.

• Ο μηχανικός καταχωρίζει το οικόπεδο και, στη συνέχεια, το ακίνητο στο ηλεκτρονικό μητρώο.

• Ο μηχανικός συλλέγει και ανεβάζει τα έγγραφα, όπως την άδεια, τα σχέδια και το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.

• Ο μηχανικός ελέγχει αν υπάρχουν παράνομες κατασκευές και μεριμνά για τη διευθέτησή τους, εφόσον απαιτείται.

• Ο μηχανικός εκδίδει το Πιστοποιητικό Πληρότητας.

• Το πιστοποιητικό επισυνάπτεται στη σύμβαση μεταβίβασης ενώπιον συμβολαιογράφου.

Ενημέρωση του φακέλου μετά από ανακαινίσεις

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου πρέπει να παραμένει ενημερωμένη καθ' όλη τη διάρκεια ζωής του κτιρίου. Κάθε φορά που πραγματοποιείτε οικοδομικές εργασίες ή μετατροπές που απαιτούν άδεια, ο φάκελος ενημερώνεται ώστε να τις αντικατοπτρίζει. Την ενημέρωση πραγματοποιεί ένας εγγεγραμμένος μηχανικός. Επίσης, υποχρεούστε να διατηρείτε αντίγραφο των ίδιων πληροφοριών στο ακίνητο, αποθηκευμένο σε καθορισμένο χώρο. Το αντίγραφο αυτό πρέπει να είναι πλήρες σε περίπτωση που οι αρμόδιοι φορείς πραγματοποιήσουν έλεγχο.

Παράνομες κατασκευές και το E-ID

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (E-ID) και οι κανόνες σχετικά με τις παράνομες κατασκευές είναι στενά συνδεδεμένοι. Ένα ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβαστεί όσο υπάρχουν εκκρεμείς παράνομες κατασκευές. Εάν ο μηχανικός εντοπίσει μια επέκταση ή αλλαγή που δεν έχει δηλωθεί ποτέ, αυτή πρέπει να τακτοποιηθεί σύμφωνα με τη σχετική νομοθεσία προτού ολοκληρωθεί ο φάκελος. Πρόκειται για μια ξεχωριστή διαδικασία με δικά της βήματα και κόστος. Αυτός είναι ένας λόγος για να ξεκινήσετε την κατάρτιση του φακέλου νωρίς, καθώς η τακτοποίηση ενός ζητήματος μπορεί να απαιτήσει χρόνο.

Πώς συνδέεται η Ηλεκτρονική Ταυτότητα με το Ελληνικό Κτηματολόγιο

Το ηλεκτρονικό μητρώο συνδέεται με το Ελληνικό Κτηματολόγιο. Κάθε φάκελος παραπέμπει στον κτηματολογικό αριθμό του ακινήτου, όπου υπάρχει, ο οποίος συνδέει το αρχείο του κτιρίου με το ευρύτερο κτηματολόγιο. Καθώς όλο και περισσότερες κρατικές υπηρεσίες στην Ελλάδα μεταφέρονται στο διαδίκτυο, αυτή η σύνδεση διευκολύνει την πρόσβαση και τη διασταύρωση των στοιχείων των ακινήτων.

Η συνεχιζόμενη ανάπτυξη του Ελληνικού Κτηματολογίου και η κατάρτιση δασικών χαρτών είναι αλλαγές που προσθέτουν διαφάνεια και ελκυστικότητα στα ελληνικά ακίνητα. Η κατεύθυνση που ακολουθείται είναι σαφής και ωφελεί τόσο τους αγοραστές όσο και τους πωλητές ακινήτων στην Ελλάδα.

Ένας κατάλογος ελέγχου για τους πωλητές

Εάν πουλάτε, μερικά βήματα θα σας βοηθήσουν να διεξάγετε την πώληση ομαλά:

• Προσλάβετε έναν διπλωματούχο μηχανικό νωρίς, πριν βγάλετε το ακίνητο στην αγορά.

• Συγκεντρώστε την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια.

• Διευθετήστε τυχόν παράνομες κατασκευές, καθώς αυτές πρέπει να επιλυθούν πριν από τη μεταβίβαση.

• Προβλέψτε επιπλέον χρόνο για παλαιότερα ακίνητα, όπου ενδέχεται να χρειαστεί η ανασυγκρότηση των αρχείων.

Έχοντας έτοιμο το φάκελο εκ των προτέρων, αποφεύγετε να χάσετε έναν αγοραστή λόγω καθυστερήσεων.

Λίστα ελέγχου για αγοραστές

Εάν αγοράζετε ακίνητο, ο φάκελος αποτελεί μία από τις καλύτερες εγγυήσεις σας:

• Ρωτήστε αν το Πιστοποιητικό Πληρότητας έχει εκδοθεί και εξακολουθεί να ισχύει.

• Ελέγξτε ότι ο φάκελος καλύπτει ολόκληρο το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων τυχόν προσθηκών.

• Ζητήστε από τον δικηγόρο σας να εξετάσει τα έγγραφα πριν υπογράψετε.

• Αντιμετωπίστε κάθε κενό ή εκκρεμές ζήτημα ως κάτι που πρέπει να επιλυθεί πριν από την αγορά, όχι μετά.

Τι σημαίνει αυτό για τους διεθνείς αγοραστές

Για έναν αγοραστή που εδρεύει στο εξωτερικό, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου εξαλείφει πολλές αβεβαιότητες. Οι άδειες, τα σχέδια και η νομική κατάσταση του κτιρίου επιβεβαιώνονται σε ένα ενιαίο φάκελο πριν προχωρήσει η αγορά. Εάν κάτι δεν είναι εντάξει, αυτό γίνεται εμφανές πριν υπογράψετε, όχι μετά.

Όταν αγοράζετε ή πουλάτε μέσω της Elxis, η εσωτερική νομική ομάδα μας, που αποτελείται από δέκα δικηγόρους, επιβεβαιώνει ότι ο φάκελος είναι έτοιμος και πλήρης ως μέρος της μεταβίβασης. Ελέγχουμε τα έγγραφα, αναλαμβάνουμε τις νομικές διαδικασίες στη δική σας γλώσσα και διασφαλίζουμε ότι δεν λείπει τίποτα πριν δεσμευτείτε. Από το 1991 καθοδηγούμε διεθνείς αγοραστές ακινήτων να βρουν το ιδανικό σπίτι τους στην Ελλάδα.

Συχνές Ερωτήσεις

Τι είναι η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (E-ID);

Είναι το ψηφιακό αρχείο για ένα ακίνητο στην Ελλάδα. Καταγράφει τις άδειες του κτιρίου, τα σχέδια, την ενεργειακή απόδοση και τυχόν αλλαγές που έχουν γίνει με την πάροδο του χρόνου.

Είναι το E-ID το ίδιο με την ψηφιακή ταυτότητα της Ελλάδας;

Όχι. Το E-ID είναι ένα αρχείο που αφορά ένα κτίριο. Η ψηφιακή ταυτότητα και ο προσωπικός αριθμός ταυτοποιούν ένα άτομο. Πρόκειται για ξεχωριστά συστήματα με παρόμοια ονομασία.

Χρειάζομαι E-ID για να πουλήσω το σπίτι μου στην Ελλάδα;

Ναι. Απαιτείται ενημερωμένο αρχείο για την ολοκλήρωση οποιασδήποτε μεταβίβασης ακινήτου, είτε πρόκειται για πώληση, δωρεά ή μεταβίβαση από γονείς σε τέκνα.

Ποιος εκδίδει το E-ID;

Ένας διπλωματούχος μηχανικός συντάσσει και ενημερώνει το αρχείο και, στη συνέχεια, εκδίδει το Πιστοποιητικό Πληρότητας.

Πόσο καιρό ισχύει το Πιστοποιητικό Πληρότητας;

Έχει ισχύ για σύντομο χρονικό διάστημα, περίπου δύο μήνες από την επιθεώρηση του μηχανικού. Μπορεί να εκδοθεί εκ νέου εντός αυτού του χρονικού διαστήματος και να ανανεωθεί στη συνέχεια, αν χρειαστεί.

Πόσο κοστίζει ένα E-ID;

Το κόστος εξαρτάται από το ακίνητο και τις εργασίες που πρέπει να πραγματοποιήσει ο μηχανικός, οπότε διαφέρει από περίπτωση σε περίπτωση.

Τι γίνεται αν δεν μπορεί να βρεθεί η άδεια οικοδομής;

Λαμβάνεται βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια οικοδομική αρχή και ο μηχανικός προετοιμάζει τον φάκελο χρησιμοποιώντας τις υφιστάμενες τοπογραφικές αποτυπώσεις και τα σχέδια.

Πού φυλάσσεται το E-ID;

Ο φάκελος τηρείται στο εθνικό ηλεκτρονικό μητρώο. Εσείς διατηρείτε επίσης ένα αντίγραφο στο ακίνητο.