Ακίνητα και νομικές υπηρεσίες στην Ελλάδα

Συχνές ερωτήσεις

• Γιατί ένα σπίτι στην Ελλάδα

  Τα τελευταία χρόνια, παρατηρείται αυξανόμενη ζήτηση για ακίνητα στην Ελλάδα. Υπάρχουν πολλοί λόγοι που καθιστούν την Ελλάδα ιδανική χώρα για μια δεύτερη (ή ακόμα και πρώτη) κατοικία.

  
  

  Κλίμα

  
  

  Η Ελλάδα έχει τυπικό μεσογειακό κλίμα, με ήπιους χειμώνες και ξηρά καλοκαίρια, καθώς και ηλιοφάνεια σχεδόν όλο το χρόνο (320 ημέρες το χρόνο). Η θερμότερη περίοδος είναι τα τέλη Ιουλίου – αρχές Αυγούστου, με μέσες θερμοκρασίες μεταξύ 29 και 35°C (84-95°F), αλλά είναι ακριβώς αυτή την περίοδο που ο ετήσιος βόρειος άνεμος από το Αιγαίο προκαλεί μια πρώιμη ψύξη.

  
  

  Μεγάλη ποικιλία τοπίων

  
  

  Η Ελλάδα διαθέτει τεράστια ακτογραμμή, με 3.000 νησιά, εκ των οποίων τα 138 είναι κατοικημένα. Προσφέρουν όμορφες παραλίες, μικρούς κόλπους, ήλιο και θάλασσα. Το ελληνικό αρχιπέλαγος αποτελεί τον απόλυτο παράδεισο για την ιστιοπλοΐα. Μια χώρα γεμάτη ιστορία, μύθους και αμέτρητους αρχαιολογικούς χώρους. Ωστόσο, η μεγάλη έλξη της Ελλάδας παραμένει, φυσικά, ο ήλιος και η θάλασσα.

  
  

  Καλή προσβασιμότητα

  
  

  Η Ελλάδα είναι η χώρα με τα περισσότερα αεροδρόμια στην Ευρώπη (περισσότερα από 45). Κάθε γωνιά της χώρας είναι προσβάσιμη καθημερινά, είτε απευθείας με πτήση τσάρτερ είτε με ενδιάμεση στάση στην Αθήνα. Με αυτοκίνητο, η Ελλάδα είναι εύκολα προσβάσιμη μέσω της Ιταλίας· από διάφορα ιταλικά λιμάνια μπορείτε να κάνετε τη διέλευση με αυτοκίνητο με ένα από τα πολλά πολυτελή πλοία.

  
  

  Νομική διαφάνεια

  
  

  Το ελληνικό δίκαιο βασίζεται εν μέρει στο γερμανικό και το γαλλικό δίκαιο. Η ιδιοκτησία είναι ιερή, όπως για παράδειγμα στις Κάτω Χώρες και το Βέλγιο. Η προστασία της ιδιοκτησίας θεωρείται θεμελιώδες δικαίωμα και κατοχυρώνεται στο Σύνταγμα. Όταν οι νομικές διαδικασίες ολοκληρώνονται με τη δέουσα προσοχή, ο αγοραστής γίνεται 100% ιδιοκτήτης, χωρίς περιορισμούς, επιφυλάξεις ή ψιλά γράμματα.

  
  

  Μικρή κλίμακα

  Σε αντίθεση με χώρες όπως η Ισπανία και η Τουρκία, η ελληνική νομοθεσία απαγορεύει την κατασκευή μεγα-έργων. Έτσι, εκτός των ορίων του χωριού, επιτρέπεται η δόμηση έως 200 τ.μ. σε οικόπεδο τουλάχιστον 4.000 τ.μ. Η κατοικία που θα κατασκευαστεί δεν μπορεί να έχει ύψος μεγαλύτερο από 7,5 μέτρα. Αυτοί οι αυστηροί οικοδομικοί κανονισμοί – σε συνδυασμό με το τοπίο – έχουν εξασφαλίσει ότι στην Ελλάδα δεν υπάρχουν συγκροτήματα με εκατοντάδες κατοικίες.

  
  

  Το ισχυρότερο πλεονέκτημα της Ελλάδας μπορεί να μην είναι άμεσα μετρήσιμο, αλλά δεν είναι λιγότερο αισθητό. Ρωτήστε τον μέσο επισκέπτη στην Ελλάδα αυτή την ερώτηση και θα λάβετε πάντα την ίδια απάντηση: την ελληνική φιλοξενία.

  Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα παραπάνω, η Ελλάδα αποτελεί για πολλούς την ιδανική χώρα για την αγορά δεύτερης κατοικίας, είτε στην πανέμορφη ηπειρωτική χώρα είτε σε ένα από τα πολλά όμορφα νησιά, με θέα την απέραντη γαλάζια ελληνική θάλασσα.

  Για έναν πλήρη κατάλογο των πλεονεκτημάτων της απόκτησης κατοικίας στην Ελλάδα, δείτε τον πλήρη οδηγό μας εδώ.

• Γιατί να μας επιλέξετε;

  Η Elxis δεν είναι ένα παραδοσιακό μεσιτικό γραφείο. Ξεκινήσαμε το 1991 στην Ουτρέχτη των Κάτω Χωρών, ως δικηγορικό γραφείο που παρείχε νομικές συμβουλές σε Ολλανδούς και Βέλγους αγοραστές σχετικά με ακίνητα στην Ελλάδα. Αυτή η ιστορία, καθώς και τα 35 χρόνια εμπειρίας που έχουν μεσολαβήσει από τότε, εξακολουθούν να διαμορφώνουν τον τρόπο με τον οποίο εργαζόμαστε. Σήμερα, ως κορυφαίος πάροχος υπηρεσιών στον τομέα των διεθνών συναλλαγών ακινήτων, η ομάδα μας, που αποτελείται από δικηγόρους, συμβούλους και ειδικούς στον τομέα των ακινήτων, καθοδηγεί τους διεθνείς αγοραστές και πωλητές σε κάθε στάδιο μιας συναλλαγής ακινήτου στην Ελλάδα, στη δική τους γλώσσα.

• Είναι χρήσιμο να χρησιμοποιήσετε έναν κτηματομεσίτη;

  Ως αλλοδαπός χωρίς μεγάλη γνώση της τοπικής αγοράς, συνιστάται να προσφύγετε στις υπηρεσίες ενός κτηματομεσίτη.

  Στην Ελλάδα δραστηριοποιούνται διάφοροι τύποι μεσιτών ακινήτων.

  • Οι μεγάλες μεσιτικές εταιρείες βρίσκονται κυρίως στην Αθήνα και ασχολούνται με το ανώτερο τμήμα της αγοράς.

  • Οι μικροί «παραδοσιακοί» Έλληνες μεσίτες ακινήτων, συχνά πολύ ικανοί αλλά όχι πάντα προσανατολισμένοι στην εξυπηρέτηση, μερικές φορές θέλουν να κλείσουν τη συμφωνία πολύ γρήγορα.

  • Μεσιτικά γραφεία στις πιο τουριστικές περιοχές που ασχολούνται κυρίως με πελάτες από τη Δυτική Ευρώπη. Είναι απαραίτητο να ενημερωθείτε τοπικά για τη φήμη και τις υπηρεσίες του μεσίτη ακινήτων.

  • Οι μεσιτικές εταιρείες στη χώρα του αγοραστή, που ειδικεύονται στην Ελλάδα. Η Elxis ασκεί αυτή τη δραστηριότητα από το 1991, με μεγάλη ικανοποίηση δεκάδων πελατών κάθε χρόνο. Το πλεονέκτημα είναι ότι έχετε ένα σημείο επαφής και λαμβάνετε απαντήσεις στις ερωτήσεις σας στα αγγλικά και μπορείτε να συζητήσετε τα πάντα με τους έμπειρους μεσίτες και νομικούς μας εμπειρογνώμονες.

  Πρέπει να υπογράψετε μια σαφή γραπτή συμφωνία με έναν εξουσιοδοτημένο μεσίτη, στην οποία θα αναγράφεται η συμφωνηθείσα προμήθεια μεσιτείας, σε μια γλώσσα που καταλαβαίνετε. Μην υπογράφετε ποτέ τίποτα στα ελληνικά αν δεν ξέρετε ακριβώς τι λέει.

  Η αμοιβή μεσιτείας είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη. Για τους περισσότερους Έλληνες μεσίτες ακινήτων κυμαίνεται μεταξύ 2% και 4%.

• Βρέθηκε σπίτι, συμφωνήθηκε τιμή, τι κάνουμε τώρα;

  Όταν ο πωλητής και ο αγοραστής έχουν συμφωνήσει για την τιμή αγοράς, ο πωλητής πρέπει να μεταβιβάσει τον τίτλο (συμβόλαιο αγοράς, συμβόλαιο δωρεάς ή κληρονομιάς κ.λπ.) του ακινήτου στον αγοραστή. Ο αγοραστής πρέπει να προσλάβει έναν δικηγόρο, κατά προτίμηση κάποιον με τον οποίο μπορεί να επικοινωνεί σε μια γλώσσα που κατανοεί, και να του παραδώσει τους τίτλους ιδιοκτησίας, ώστε να μπορεί να ελέγξει την αυθεντικότητά τους σε ένα αρμόδιο μητρώο υποθηκών.

  Ο έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας είναι απαραίτητος και πρέπει να πραγματοποιείται με τη δέουσα προσοχή. Σε τελική ανάλυση, αποτελεί τη νομική βάση της κατοικίας σας. Η εξέταση περιλαμβάνει έλεγχο της νομιμότητας των τίτλων και της ύπαρξης τυχόν εμπράγματων δικαιωμάτων επί του ακινήτου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο. Η εξέταση αυτή πρέπει να καλύπτει περίοδο τουλάχιστον 20 ετών (λόγω των προθεσμιών παραγραφής). Επιπλέον, πρέπει να ελεγχθούν και τυχόν προϋπάρχοντα εμπράγματα δικαιώματα και, τέλος, η έρευνα θα δείξει επίσης στον αγοραστή εάν υπάρχουν αξιώσεις επί του ακινήτου από τρίτους.

  Αφού ελεγχθούν οι τίτλοι ιδιοκτησίας και διαπιστωθεί ότι είναι εντάξει, ο αγοραστής ορίζει έναν συμβολαιογράφο. Με βάση τον υπάρχοντα τίτλο ιδιοκτησίας και τα στοιχεία των συμβαλλομένων μερών (για τον αγοραστή, αρκούν τα στοιχεία της ταυτότητας και ο ελληνικός αριθμός φορολογικού μητρώου), ο συμβολαιογράφος συντάσσει ένα προσχέδιο συμβολαίου αγοράς και υπολογίζει το ποσό των φόρων και των λοιπών εξόδων. Ο αγοραστής (ή ο δικηγόρος του) πληρώνει τους φόρους πριν από την υπογραφή της πράξης και υποβάλλει αποδεικτικό πληρωμής στον συμβολαιογράφο, το οποίο επισυνάπτεται στην πράξη.

  Μετά την υπογραφή της πράξης, ο συμβολαιογράφος παραδίδει ένα αντίγραφο της πράξης στον δικηγόρο του αγοραστή. Ο τελευταίος στη συνέχεια φροντίζει ώστε το αντίγραφο αυτό να κατατεθεί («μεταβιβαστεί») στο μητρώο υποθηκών. Από αυτή τη στιγμή, δηλαδή μόλις η πράξη καταχωρηθεί στα δημόσια μητρώα που τηρεί το τοπικό μητρώο υποθηκών, ο αγοραστής είναι και επίσημα ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου.

  Η Elxis έχει αποδείξει την αξία της σε αυτόν τον τομέα για περισσότερα από 30 χρόνια. Τα νομικά θεμέλια ενός σπιτιού είναι εξίσου σημαντικά, αν όχι πιο σημαντικά, από τα πραγματικά θεμέλια του. Κατανοούμε πολύ καλά ότι οι πελάτες μας συχνά μας εμπιστεύονται όλα τα χρήματά τους για να πραγματοποιήσουν το όνειρό τους για ένα σπίτι στην Ελλάδα. Και δεν το παίρνουμε ελαφριά. Εάν κατά την έρευνα των τίτλων ιδιοκτησίας προκύψει οτιδήποτε έστω και ελάχιστα ύποπτο, προτιμούμε να ακυρώσουμε τη συναλλαγή παρά να επιλέξουμε το «γρήγορο κέρδος». Ως αποτέλεσμα, οι δεσμοί που δημιουργούμε με τη συντριπτική πλειονότητα των πελατών μας ξεπερνούν την καθαρά επαγγελματική σχέση. Οι πελάτες μας είναι πάντα ευπρόσδεκτοι να μας συμβουλεύονται για οποιοδήποτε θέμα, ακόμη και χρόνια μετά την αγορά τους. Για αυτούς μπορεί να είναι ένα νέο θέμα, για εμάς είναι καθημερινή πρακτική.

  Μάθετε περισσότερα για κάθε βήμα της διαδικασίας αγοράς στον πλήρη οδηγό μας.

• Χρειάζομαι ελληνικό φορολογικό αριθμό;

  Ναι. Ο αριθμός φορολογικού μητρώου (AFM) είναι υποχρεωτικός για όλα τα (νομικά) πρόσωπα που επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα, ανεξαρτήτως εθνικότητας.

  Η διαδικασία απόκτησής του είναι αρκετά απλή. Ο φορολογικός αριθμός εκδίδεται δωρεάν από τις φορολογικές αρχές κατόπιν προσκόμισης έγκυρου εγγράφου ταυτότητας και συμπλήρωσης ειδικού εντύπου αίτησης.

  Εάν μας έχετε εκχωρήσει πληρεξούσιο, ο δικηγόρος σας από την Elxis μπορεί να διεκπεραιώσει την έκδοση του ΑΦΜ σας, εκπροσωπώντας σας στην εφορία. Ο αριθμός εκδίδεται δωρεάν από την Ελληνική Φορολογική Αρχή (ΑΑΔΕ), ενώ η αμοιβή μας καλύπτει τις νομικές υπηρεσίες εκπροσώπησής σας.

  Διαβάστε περισσότερα για τους ελληνικούς φορολογικούς αριθμούς στον Πλήρη Οδηγό μας.

• Υπάρχει ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας;

  Ο φόρος ακίνητης περιουσίας εισήχθη στην Ελλάδα πριν από μερικά χρόνια και υπολογίζεται με βάση το μέγεθος του σπιτιού και του οικοπέδου.

  Για τις κατοικίες, ο φόρος αυτός υπολογίζεται με βάση το μέγεθος και την τοποθεσία της κατοικίας και του οικοπέδου στο οποίο βρίσκεται. Για τις περισσότερες (εξοχικές) κατοικίες, ο φόρος αυτός ανέρχεται σε 3 έως 4 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο κτιριακής επιφάνειας (για μια κατοικία περίπου 100 τ.μ. πληρώνετε επομένως 300 έως 400 ευρώ ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας). Η ετήσια εκτίμηση για αυτόν τον φόρο (ENFIA είναι η ελληνική συντομογραφία) μπορεί να μεταφορτωθεί ηλεκτρονικά από τον ιστότοπο των ελληνικών φορολογικών αρχών. Πρέπει να έχετε όνομα χρήστη και κωδικό πρόσβασης, τα οποία πρέπει να ζητήσετε από τις φορολογικές αρχές. Ο εκπρόσωπος που διευθετεί τις φορολογικές σας υποθέσεις στην Ελλάδα (συνήθως ένας λογιστής) θα έχει αυτά τα στοιχεία σύνδεσης ή μπορεί να τα ζητήσει για εσάς.

  Βρείτε έναν πλήρη οδηγό για τους φόρους επί των κατοικιών στην Ελλάδα εδώ.