Αγορά σπιτιού στην Ελλάδα – Ο πλήρης οδηγός

Μέρος 1: Γιατί να αγοράσετε κατοικία στην Ελλάδα

Οι άνθρωποι επιλέγουν την Ελλάδα για πολλούς λόγους: το κλίμα, τις ακτές, τη σχετική αξία των ακινήτων, τον ρυθμό ζωής και τη θερμή υποδοχή που τους επιφυλάσσεται. Ακολουθούν οι λόγοι που αναφέρουν συχνότερα οι αγοραστές.

Το ελληνικό κλίμα

Ο καιρός είναι ένα από τα πρώτα πράγματα που παρατηρούν οι αγοραστές, ειδικά σε σύγκριση με τις Κάτω Χώρες, τη Γερμανία και το Βέλγιο. Τα καλοκαίρια είναι μακρά, ξηρά και ζεστά, ενώ τα βράδια παραμένουν ήπια μέχρι αργά στη σεζόν.

Αυτό το μακρύ, σταθερό καλοκαίρι είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους τα παραθαλάσσια σπίτια είναι τόσο δημοφιλή, και είναι επίσης αυτό που καθιστά την Ελλάδα ιδανική για την ενοικίαση εξοχικής κατοικίας. Το κλίμα ποικίλλει ανά περιοχή, με την ηπειρωτική χώρα και τα νότια νησιά να διατηρούν τη ζέστη τους για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.

Μια ακτογραμμή σαν καμία άλλη

Η Ελλάδα διαθέτει μία από τις μακρύτερες ακτογραμμές στην Ευρώπη, η οποία εκτείνεται για χιλιάδες χιλιόμετρα στην ηπειρωτική χώρα και στα νησιά. Κατοικίες με θέα στη θάλασσα, συμπεριλαμβανομένων των παραθαλάσσιων βιλών, βρίσκονται σχεδόν σε κάθε περιοχή, από την Πελοπόννησο και την Κρήτη έως τις ακτές του Αιγαίου και του Ιονίου.

Η Ελλάδα κατατάσσεται επίσης σταθερά δεύτερη στον κόσμο ως προς τον αριθμό των παραλιών με Γαλάζια Σημαία, το διεθνές σήμα για καθαρά και ασφαλή νερά κολύμβησης. Αγοράστε κοντά στην ακτή και σπάνια θα βρίσκεστε μακριά από μια καλή παραλία.

Χιλιάδες νησιά

Τα ελληνικά νησιά αριθμούνται κατά χιλιάδες, το καθένα με τον δικό του χαρακτήρα, την ιστορία και την κουζίνα του. Η Σαντορίνη και η Μύκονος μπορεί να είναι τα πρώτα που έρχονται στο μυαλό, με τις εκκλησίες τους με τους μπλε τρούλους και τα ασβεστωμένα σπίτια, αλλά αποτελούν μόνο ένα μικρό μέρος της συνολικής εικόνας.

Τα νησιά χωρίζονται σε διάφορες κύριες ομάδες: τις Κυκλάδες, τις Σποράδες, τα Δωδεκάνησα, τα νησιά του Σαρωνικού, τα νησιά του Βόρειου Αιγαίου, τα νησιά του Ιονίου και τα δύο μεγαλύτερα, την Κρήτη και την Εύβοια.

Μεταξύ των γνωστών ονομάτων συγκαταλέγονται η Ρόδος και η Κως στα Δωδεκάνησα, η Κέρκυρα, η Κεφαλονιά και η Ζάκυνθος στα Ιόνια, η Πάρος και η Νάξος στις Κυκλάδες, καθώς και η Λέσβος, η Χίος και η Σάμος στο Βόρειο Αιγαίο.

Ποικίλα τοπία

Η Ελλάδα συγκεντρώνει πολλά σε μία χώρα: καθαρές παραλίες, λόφους καλυμμένους με ελαιώνες, επιβλητικά βουνά, φαράγγια και ήσυχα ψαροχώρια. Υπάρχει επίσης μια αξιοσημείωτη συγκέντρωση ιστορικών μνημείων.

Μεταξύ των πιο γνωστών μνημείων Παγκόσμιας Κληρονομιάς της UNESCO συγκαταλέγονται η Ακρόπολη της Αθήνας, ο αρχαιολογικός χώρος των Δελφών, το Ιερό του Ασκληπιού στην Επίδαυρο και το Μοναστήρι του Αγίου Ιωάννη στην Πάτμο. Όπου κι αν αγοράσετε ακίνητο, είναι πιθανό να βρίσκεστε κοντά τόσο στη φύση όσο και σε ένα κομμάτι του αρχαίου κόσμου.

Η αξία των ακινήτων

Σε σύγκριση με πολλές ευρωπαϊκές χώρες που προσφέρουν παρόμοιο βιοτικό επίπεδο, τα ακίνητα στην Ελλάδα τείνουν να κοστίζουν λιγότερο. Οι τιμές είναι γενικά χαμηλότερες από ό,τι σε άλλους μεσογειακούς προορισμούς, όπως η Ισπανία, η Γαλλία, η Ιταλία και η Κροατία.

Για πολλούς αγοραστές από τη Βόρεια Ευρώπη, με τον ίδιο προϋπολογισμό μπορούν να αποκτήσουν σημαντικά περισσότερο χώρο, οικόπεδο και θέα στην Ελλάδα απ’ ό,τι στη χώρα τους. Αυτή η αξία αποτελεί σημαντικό μέρος της ελκυστικότητας.

Η «Χρυσή Βίζα»

Η Ελλάδα διαθέτει ένα πρόγραμμα διαμονής μέσω επενδύσεων, που συχνά ονομάζεται «Χρυσή Βίζα». Η αγορά ακινήτου που υπερβαίνει ένα καθορισμένο επενδυτικό όριο μπορεί να σας δώσει το δικαίωμα να υποβάλετε αίτηση για άδεια διαμονής, η οποία έχει διάρκεια πέντε ετών, με το δικαίωμα να ταξιδεύετε εντός της ζώνης Σένγκεν για έως και 90 ημέρες σε οποιαδήποτε περίοδο 180 ημερών, καθώς και τη δυνατότητα να συμπεριλάβετε στενά μέλη της οικογένειάς σας.

Οι αιτούντες πρέπει επίσης να διαθέτουν ασφάλιση υγείας και να μην έχουν ποινικό μητρώο. Το απαιτούμενο επενδυτικό όριο εξαρτάται από την τοποθεσία και τον τύπο του ακινήτου, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις ισχύουν χαμηλότερα όρια, όπως στην περίπτωση μετατροπής εμπορικών κτιρίων σε κατοικίες ή στην αναστήλωση διατηρητέων κτιρίων. Οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις δεν επιτρέπονται για ακίνητα που υπάγονται στη «Χρυσή Βίζα».

Τα ποσά μεταβάλλονται ανάλογα με τους κανόνες, οπότε επιβεβαιώνουμε το τρέχον επίπεδο για την περίπτωσή σας, αντί να αναφέρουμε ένα ποσό που ενδέχεται να είναι παρωχημένο. Για τους περισσότερους πελάτες μας από τη Δυτική Ευρώπη, η «Χρυσή Βίζα» δεν αποτελεί τον λόγο για τον οποίο αγοράζουν, αν και μπορεί να αποτελεί πραγματικό πλεονέκτημα για αγοραστές από χώρες εκτός της ΕΕ.

Ένα απλό φορολογικό σύστημα

Οι φόροι ακινήτων στην Ελλάδα είναι γενικά χαμηλότεροι από ό,τι σε πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες, και το σύστημα είναι αρκετά απλό στη διαχείριση. Όταν αγοράζετε, λαμβάνετε έναν ελληνικό φορολογικό αριθμό, ο οποίος σας παρέχει πρόσβαση στην ηλεκτρονική φορολογική πύλη όπου διαχειρίζονται οι φόροι ακινήτων και άλλοι φόροι.

Αυστηροί οικοδομικοί κανόνες

Η ελληνική νομοθεσία περιορίζει τις μεγάλης κλίμακας κατασκευαστικές δραστηριότητες. Έξω από τα όρια των χωριών, ισχύουν αυστηροί κανόνες σχετικά με το τι μπορεί να χτιστεί, συμπεριλαμβανομένου ενός ελάχιστου μεγέθους οικοπέδου τουλάχιστον 4.000 τετραγωνικών μέτρων και περιορισμών στο ύψος και το εμβαδόν κάθε κατοικίας. Δεν θα βρείτε εκτεταμένα συγκροτήματα με εκατοντάδες πανομοιότυπες μονάδες στην ελληνική ύπαιθρο, κάτι που σημαίνει περισσότερη ιδιωτικότητα και περισσότερες πιθανότητες για ανεμπόδιστη θέα.

Οι κατοικίες πρέπει επίσης να πληρούν τα πρότυπα αντισεισμικής προστασίας της Ελλάδας. Δεν επιτρέπεται η δόμηση σε εκτάσεις που έχουν χαρακτηριστεί ως δάση, ενώ οι περιοχές προστασίας του δικτύου «Νάτουρα 2000» υπόκεινται σε πρόσθετους περιορισμούς και περιβαλλοντικούς ελέγχους. Και τα δύο συμβάλλουν στη διατήρηση του τοπίου ανέπαφου.

Ο ελληνικός τρόπος ζωής

Η Ελλάδα είναι γνωστή για έναν χαλαρό, οικογενειακό τρόπο ζωής που περιστρέφεται γύρω από το καλό φαγητό, την παρέα και τη ζωή στην ύπαιθρο. Οι άνθρωποι είναι φιλόξενοι, και στα μικρότερα νησιά και χωριά είναι εύκολο να νιώσει κανείς μέρος της κοινότητας.

Η Ελλάδα έχει επίσης ένα από τα υψηλότερα ποσοστά αγγλόφωνων στη Μεσόγειο, γεγονός που διευκολύνει την προσαρμογή. Το φαγητό είναι φρέσκο, τοπικό και κεντρικό στην καθημερινή ζωή, με κλασικά πιάτα όπως η σπανακόπιτα, ο μουσακάς, το παστίτσιο και το τζατζίκι. Αγοράστε ένα σπίτι εδώ και αυτός ο τρόπος ζωής θα βρίσκεται στο κατώφλι σας όλο το χρόνο.

Μέρος 2: Πού να αγοράσετε σπίτι στην Ελλάδα

Θέλετε λοιπόν ένα σπίτι στην Ελλάδα, αλλά πού;

Διαφορετικές περιοχές ταιριάζουν σε διαφορετικούς ανθρώπους, ανάλογα με το τι ζητάτε από το ακίνητο, το κλίμα, την πρόσβαση και την ατμόσφαιρα του τόπου. Ακολουθούν μερικές από τις πιο δημοφιλείς περιοχές μεταξύ των διεθνών αγοραστών.

Κρήτη

Η Κρήτη είναι το μεγαλύτερο ελληνικό νησί και ένας από τους πιο δημοφιλείς προορισμούς για διεθνείς αγοραστές. Έχει ζεστά καλοκαίρια και ήπιους χειμώνες, καθώς και μία από τις μακρύτερες περιόδους ενοικίασης στη χώρα. Το 2026, η Κρήτη έλαβε περισσότερες «Γαλάζιες Σημαίες» από οποιαδήποτε άλλη ελληνική περιοχή, με 154 παραλίες να έχουν βραβευτεί. Ο Μπάλος, το Ελαφονήσι και η Φαλάσαρνα συγκαταλέγονται μεταξύ των πιο γνωστών.

Πέρα από την ακτή, υπάρχουν φαράγγια, βουνά, σπήλαια και αρχαιολογικοί χώροι. Οι πόλεις των Χανίων και του Ηρακλείου προσφέρουν ιστορία και βενετσιάνικη αρχιτεκτονική, ενώ μικρότερες περιοχές όπως το Βάμος, ο Πλακιάς, η Ελούντα και ο Άγιος Νικόλαος ταιριάζουν σε όσους αναζητούν έναν πιο χαλαρό ρυθμό ζωής. Διαθέτουμε δύο γραφεία στην Κρήτη, οπότε είναι μια περιοχή που γνωρίζουμε σε βάθος.

Η Πελοπόννησος

Η Πελοπόννησος είναι μία από τις πιο δημοφιλείς περιοχές της ηπειρωτικής Ελλάδας, χάρη στην καλή οδική πρόσβασή της προς την Αθήνα. Είναι πλούσια σε ιστορία, με σημαντικούς αρχαιολογικούς χώρους στην Ολυμπία, την Επίδαυρο, τις Μυκήνες, την Κόρινθο, τη Νεμέα και το Μυστρά, αρκετοί από τους οποίους έχουν αναγνωριστεί ως μνημεία της UNESCO.

Η ακτογραμμή είναι εκτεταμένη και ποικίλη, με ξεχωριστά σημεία όπως το μικρό νησί της Ελαφονήσου στο νότο και η μεγάλη παραλία στο Μαυροβούνι κοντά στο Γύθιο. Οι τιμές παραμένουν ανταγωνιστικές και σύντομα θα ανοίξουμε ένα νέο γραφείο στην Καλαμάτα.

Τα Ιόνια Νησιά

Τα Ιόνια Νησιά βρίσκονται στη θάλασσα δυτικά της ηπειρωτικής Ελλάδας. Η παλιά τους ονομασία, Επτάνησα, σημαίνει «επτά νησιά». Τα κυριότερα είναι η Κέρκυρα, η Λευκάδα, η Ιθάκη, η Κεφαλονιά, οι Πάξοι, η Ζάκυνθος και τα Κύθηρα.

Η Κέρκυρα βρίσκεται δυτικά της ηπειρωτικής Ελλάδας, περίπου 100 χιλιόμετρα από την Ιταλία, και ξεχωρίζει για το πλούσιο πράσινο και τους δασώδεις λόφους της. Το κυριότερο αξιοθέατό της είναι η πόλη της Κέρκυρας, μνημείο παγκόσμιας κληρονομιάς της UNESCO, με φρούρια, παλάτια και αρχοντικά που άφησαν πίσω τους οι Βενετοί, οι Γάλλοι, οι Βρετανοί και οι Ρώσοι. Στις τοπικές σπεσιαλιτέ συγκαταλέγονται η παστιτσάδα και το σοφρίτο, καθώς και το λικέρ από κουμκουάτ.

Η Λευκάδα, που μερικές φορές αποκαλείται «Καραϊβική της Ελλάδας», συνδέεται με την ηπειρωτική χώρα μέσω μιας μικρής γέφυρας κοντά στην Πρέβεζα. Είναι γνωστή για τα κρυστάλλινα νερά και τις παραλίες της, με το Πόρτο Κατσίκι να συγκαταλέγεται μεταξύ των πιο φωτογραφημένων παραλιών της χώρας.

Η Ζάκυνθος, το νοτιότερο νησί του συμπλέγματος, είναι ένα από τα πιο εξωτικά νησιά. Στις παραλίες της φωλιάζουν χελώνες Caretta Caretta, ενώ φιλοξενεί τη διάσημη παραλία Ναυάγιο, με τους λευκούς βράχους και τα καταγάλανα νερά της.

Τα νησιά του Αιγαίου

Τα νησιά του Αιγαίου εκτείνονται από τις τουρκικές ακτές μέχρι την Αθήνα. Οι κύριες ομάδες είναι οι Σποράδες (Σκιάθος, Σκόπελος, Αλόννησος, Σκύρος), οι Κυκλάδες (Σαντορίνη, Μύκονος, Νάξος, Πάρος, Μήλος, Ίος), τα Δωδεκάνησα (Ρόδος, Κως, Κάρπαθος, Πάτμος, Σύμη και άλλα) και τα νησιά του Σαρωνικού (Αίγινα, Πόρος, Ύδρα, Σπέτσες).

Η Χίος, στο Βόρειο Αιγαίο, είναι γνωστή για τις παραλίες της και τα μαστιχόδεντρα της, η πολύτιμη ρητίνη των οποίων χρησιμοποιείται σε τρόφιμα, ποτά και καλλυντικά. Τα μεσαιωνικά χωριά της με τα μαστιχόδεντρα είναι αξιοθαύμαστα, ενώ η τοπική κουζίνα και το κρασί αποτελούν από μόνα τους πόλο έλξης.

Η Σάμος, στο ανατολικό Αιγαίο, είναι καταπράσινη, με ήσυχα χωριά και όμορφες παραλίες, καθώς και καθημερινά δρομολόγια πλοίων προς τις τουρκικές ακτές.

Οι Κυκλάδες είναι το πιο διάσημο νησιωτικό σύμπλεγμα, το οποίο επισκέπτονται εκατομμύρια άνθρωποι κάθε χρόνο για τις παραλίες, τα ηλιοβασιλέματα και τα ασβεστωμένα χωριά του. Η Σαντορίνη, η Μύκονος, η Πάρος, η Νάξος, η Μήλος και η Ίος είναι τα πιο γνωστά νησιά. Τα ακίνητα εδώ μπορούν να αποφέρουν υψηλές αποδόσεις από ενοίκια χάρη στη σταθερή ζήτηση.

Τα Δωδεκάνησα βρίσκονται στο νοτιοανατολικό Αιγαίο. Το όνομά τους σημαίνει «δώδεκα νησιά». Η Ρόδος είναι το μεγαλύτερο και πιο γνωστό νησί, φημισμένο για τη μεσαιωνική Παλιά Πόλη, τις παραλίες και το καταπράσινο εσωτερικό της. Νησιά όπως η Κως, η Κάρπαθος και η Σύμη είναι δημοφιλή για πιο ήσυχες και χαλαρές διακοπές.

Η Ρόδος απευθύνεται σε ένα ευρύ φάσμα αγοραστών, με ιστορία που εκτείνεται πάνω από δύο χιλιάδες χρόνια και αξιοθέατα όπως η Ακρόπολη της Λίνδου και η Κοιλάδα των Πεταλούδων.

Η Κάρπαθος, μακρόστενη, είναι πιο άγρια και λιγότερο επισκέψιμη, με ισχυρές παραδόσεις και εξαιρετικές παραλίες.

Κεντρική Ελλάδα

Η Κεντρική Ελλάδα προσφέρει χωριά, βουνά και καλό φαγητό, μακριά από τις πιο πολυσύχναστες ακτές. Εδώ βρίσκεται ο αρχαιολογικός χώρος των Δελφών, καθώς και τα Μετέωρα, με τα μοναστήρια τους να στέκονται πάνω σε πανύψηλους βράχους. Η χερσόνησος του Πηλίου είναι ιδιαίτερα δημοφιλής, όπου ορεινά χωριά βρίσκονται πάνω από παραλίες φιλικές προς τα παιδιά και όπου μπορείτε να κολυμπήσετε το καλοκαίρι και να κάνετε σκι στο Αγριολέφκες το χειμώνα.

Βόρεια Ελλάδα

Η Βόρεια Ελλάδα, ειδικά η Κεντρική Μακεδονία, είναι μία από τις πιο ποικιλόμορφες περιοχές της χώρας τόσο σε τοπίο όσο και σε πολιτισμό, και φιλοξενεί τη Θεσσαλονίκη, τη δεύτερη μεγαλύτερη πόλη της χώρας. Σε ορισμένα μέρη αυτής της περιοχής υπάρχουν επίσης κατοικίες με θέα στον Όλυμπο.

Στην κοντινή Βεργίνα βρίσκονται οι βασιλικοί τάφοι της Μακεδονίας, ενώ η Καβάλα είναι μια όμορφη παραθαλάσσια πόλη με ακτοπλοϊκά δρομολόγια προς το νησί της Θάσου. Η χερσόνησος της Χαλκιδικής, ανατολικά της Θεσσαλονίκης, εκτείνεται προς τη θάλασσα με τα τρία μακριά «πόδια» της, προσφέροντας παραλίες, θέα στη θάλασσα, καλό κρασί και βυζαντινά μοναστήρια, ενώ η Δυτική Μακεδονία είναι μια άλλη περιοχή του Βορρά που οι αγοραστές μπορούν να εξετάσουν.

Μέρος 3: Τι μπορείτε να αγοράσετε στην Ελλάδα;

Γνωρίζετε τους λόγους για να αγοράσετε και τις περιοχές που πρέπει να λάβετε υπόψη. Το επόμενο ερώτημα είναι τι είδους ακίνητο να αναζητήσετε. Η Ελλάδα προσφέρει μια ποικιλία στυλ και τύπων κτιρίων, και το καθένα ταιριάζει σε διαφορετικό αγοραστή.

Υφιστάμενα ακίνητα έναντι ακινήτων υπό κατασκευή

Τα ακίνητα εκ του σχεδίου πωλούνται πριν ολοκληρωθεί η κατασκευή τους. Στην Ελλάδα, τα περισσότερα καινούργια εξοχικά σπίτια πωλούνται με αυτόν τον τρόπο.

Συχνά περιλαμβάνουν μοντέρνα διαμερίσματα καθώς και μονοκατοικίες με σύγχρονο, μινιμαλιστικό σχεδιασμό, βρίσκονται στα περίχωρα καθιερωμένων χωριών και προσφέρουν τα υψηλότερα επίπεδα ενεργειακής απόδοσης. Επίσης, τείνουν να ενοικιάζονται εύκολα, καθώς οι αγοραστές και οι επισκέπτες προτιμούν τα νεότερα ακίνητα.

Τα υπάρχοντα ακίνητα ταιριάζουν σε όσους προτιμούν μια πιο «ζωντανή», παραδοσιακή ατμόσφαιρα. Συχνά είναι επιπλωμένα και χτισμένα σύμφωνα με τοπικά στυλ, ενώ σας φέρνουν σε επαφή με τους γείτονες και την καθημερινή ζωή του χωριού.

Η τιμή τους μπορεί συνήθως να αποτελέσει αντικείμενο διαπραγμάτευσης, κάτι που σπάνια συμβαίνει με τα ακίνητα υπό κατασκευή. Για τους αγοραστές που ενδιαφέρονται για τη «Χρυσή Βίζα», μια υπάρχουσα κατοικία μπορεί συχνά να αποτελεί την πιο απλή λύση. Η νομική μας ομάδα μπορεί να επιβεβαιώσει πώς ισχύουν οι κανόνες για μια συγκεκριμένη αγορά ακινήτου υπό κατασκευή.

Κατασκευή της δικής σας κατοικίας

Μπορείτε επίσης να χτίσετε το σπίτι των ονείρων σας. Σε οικόπεδα που περιλαμβάνονται σε πολεοδομικό σχέδιο πόλης ή χωριού, υπάρχουν σχετικά λίγοι περιορισμοί, αν και θα χρειαστείτε αρχιτέκτονα ή πολιτικό μηχανικό για να επιβεβαιώσετε τι επιτρέπεται.

Τα οικόπεδα εκτός πολεοδομικού σχεδίου υπόκεινται σε πολύ περισσότερους περιορισμούς: η δόμηση είναι γενικά δυνατή μόνο σε οικόπεδα τουλάχιστον 4.000 τετραγωνικών μέτρων. Θα πρέπει επίσης να επιβεβαιώσετε με την Αρχαιολογική Υπηρεσία ότι δεν υπάρχει προστατευόμενος χώρος στο οικόπεδο, καθώς και με τη Δασική Υπηρεσία ότι το οικόπεδο δεν έχει χαρακτηριστεί ως δάσος. Η νομική μας ομάδα ελέγχει όλα αυτά στο πλαίσιο της δέουσας επιμέλειας.

Σπίτι, βίλα ή διαμέρισμα;

Υπάρχουν τρεις βασικοί τύποι κατοικιών στην Ελλάδα.

Η βίλα είναι μια ανεξάρτητη πολυτελής κατοικία και ένας από τους πιο περιζήτητους τύπους ακινήτων στην Ελλάδα, με τις πολυτελείς βίλες να βρίσκονται στην κορυφή αυτής της κατηγορίας. Οι βίλες βρίσκονται συνήθως σε δικό τους ιδιωτικό κήπο, με αρκετό χώρο από τους γείτονες για ιδιωτικότητα. Συνήθως κατασκευάζονται με υλικά υψηλής ποιότητας και λιτό σχεδιασμό, συχνά σε έναν ή δύο ορόφους, ενώ μερικές φορές διαθέτουν πισίνα, βεράντα και χώρο στάθμευσης.

Το σπίτι είναι μια αυτόνομη κατοικία σε δικό της οικόπεδο. Οι μονοκατοικίες έχουν έναν ή δύο ορόφους, μερικές φορές με υπόγειο για αποθήκευση ή στάθμευση. Οι ημι-ανεξάρτητες κατοικίες, που συχνά ονομάζονται μεζονέτες, μοιράζονται έναν τοίχο με μια παρόμοια μονάδα.

Ένα διαμέρισμα είναι μια κατοικία μέσα σε ένα μεγαλύτερο κτίριο. Τα διαμερίσματα είναι συνηθισμένα στη Θεσσαλονίκη και την Αθήνα, καθώς και στα νησιά και σε ορισμένα χωριά. Οι κοινόχρηστοι χώροι, όπως οι διάδρομοι, οι ανελκυστήρες και τυχόν πισίνα, διαχειρίζονται από μια ένωση ιδιοκτητών, ενώ τα έξοδα συντήρησης συνήθως επιμερίζονται μεταξύ των ιδιοκτητών.

Πόλη έναντι Εξοχής

Ένα διαμέρισμα στην Αθήνα ή τη Θεσσαλονίκη σας φέρνει κοντά σε υπηρεσίες και ευκαιρίες, συχνά κοστίζει λιγότερο από μια μονοκατοικία στην ύπαιθρο και η συντήρησή του είναι απλούστερη και φθηνότερη.

Μπορεί επίσης να σας αποφέρει σταθερό εισόδημα ακόμα και όταν δεν βρίσκεστε εκεί. Η ύπαιθρος προσφέρει την πιο παραδοσιακή πλευρά της Ελλάδας: πιο ήσυχη, πιο πράσινη, με περισσότερη ιδιωτικότητα και στενότερους δεσμούς με την τοπική ζωή. Τα νησιά και τα χωριά φέρνουν επίσης τη φύση στο κατώφλι σας, από πεζοπορία μέχρι κολύμπι.

Τι καθορίζει την τιμή;

Η τοποθεσία έχει τη μεγαλύτερη σημασία. Τα ακίνητα κοντά σε παραλία, σε τουριστική περιοχή ή με θέα στη θάλασσα κοστίζουν γενικά περισσότερο. Η ηλικία είναι ο επόμενος παράγοντας, με τα παλαιότερα σπίτια να είναι συνήθως φθηνότερα και τα νεότερα ακριβότερα, εκτός από τα ακίνητα υπό κατασκευή.

Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή περιλαμβάνουν τη διαρρύθμιση και την αρχιτεκτονική, την ποιότητα της θέας, την πρόσφατη συντήρηση και το αν το σπίτι είναι επιπλωμένο. Σημαντικό ρόλο παίζουν επίσης ευρύτερες συνθήκες, όπως τα επιτόκια και η γενική κατάσταση της αγοράς, οι οποίες επηρεάζουν τόσο τις τιμές όσο και το πόσο γρήγορα πωλούνται τα σπίτια.

Τιμές ανά περιοχή

Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα παρουσιάζουν μεγάλες διακυμάνσεις από περιοχή σε περιοχή. Οι υψηλότερες τιμές παρατηρούνται γενικά στις περιοχές με τη μεγαλύτερη επισκεψιμότητα, όπως οι Κυκλάδες, ορισμένα τμήματα της Αθήνας και η Θεσσαλονίκη. Πιο προσιτές τιμές συναντώνται σε περιοχές όπως η Κρήτη, τα Ιόνια νησιά, η Ρόδος και η Χαλκιδική, ενώ ορισμένες περιοχές της ηπειρωτικής Ελλάδας και των μικρότερων νησιών εξακολουθούν να παρουσιάζουν ακόμη χαμηλότερες τιμές.

Πρόκειται για γενικές τάσεις και όχι για σταθερά στοιχεία, και οι αγοραστές θα πρέπει να συγκρίνουν τόσο την τρέχουσα οικονομική προσιτότητα όσο και τη μακροπρόθεσμη αξία μεταξύ συγκεκριμένων ακινήτων. Είμαστε στην ευχάριστη θέση να σας παρέχουμε ρεαλιστικά και επίκαιρα στοιχεία για οποιαδήποτε περιοχή εξετάζετε, συμπεριλαμβανομένων περιοχών όπως η Δυτική Ελλάδα.

Στεγαστικά δάνεια στην Ελλάδα

Μπορείτε να λάβετε στεγαστικό δάνειο από ελληνική τράπεζα;

Είναι δυνατό, αν και τα επιτόκια και οι όροι διαφέρουν ανάλογα με την τράπεζα και μεταβάλλονται με την πάροδο του χρόνου. Ορισμένες τράπεζες απαιτούν να είστε φορολογικός κάτοικος Ελλάδας και ενδέχεται να χρειαστεί να βρίσκεστε στην Ελλάδα για να υπογράψετε. Για τους λόγους αυτούς, πολλοί διεθνείς αγοραστές χρηματοδοτούν την αγορά με άλλο τρόπο, συνήθως με διαθέσιμα κεφάλαια, με αναχρηματοδότηση ακινήτου στη χώρα καταγωγής τους ή με δάνειο στη δική τους χώρα.

Μέρος 4: Πώς να αγοράσετε κατοικία στην Ελλάδα

Μπορείτε ήδη να φανταστείτε το σπίτι: καφές στο μπαλκόνι, δείπνο στη βεράντα, τη θάλασσα από κάτω. Στη συνέχεια, προκύπτουν τα πρακτικά ερωτήματα. Τι υπογράφετε και πότε; Διαπραγματεύεστε μόνοι σας; Πώς ξέρετε ότι το ακίνητο είναι νομικά εντάξει; Ακολουθεί η διαδικασία, βήμα προς βήμα.

1. Αναζήτηση ακινήτου

Ξεκινήστε την αναζήτηση ακινήτου προσδιορίζοντας τι θέλετε, με βάση τους στόχους σας, τον προϋπολογισμό σας, την περιοχή που προτιμάτε και το αν το σπίτι προορίζεται κυρίως για δική σας χρήση ή για ενοικίαση.

2. Επίσκεψη για περιήγηση

Μόλις καταρτίσετε μια λίστα με υποψήφια ακίνητα, επισκεφθείτε τα αυτοπροσώπως για να πάρετε μια ιδέα για το περιβάλλον, την κατάσταση και τις τοπικές ανέσεις.

3. Συμφωνήστε μια τιμή

Η διαπραγμάτευση μπορεί να φαίνεται αποθαρρυντική, αλλά αποτελεί φυσιολογικό μέρος της διαδικασίας, οπότε προσπαθήστε να μην το παίρνετε προσωπικά. Ένας καλός μεσίτης μπορεί να σας βοηθήσει σε αυτό, εκτιμώντας ρεαλιστικά την αγορά και την αξία του ακινήτου. Μετά από μερικές γύρους διαπραγματεύσεων, συνήθως καταλήγετε σε μια τιμή που ικανοποιεί και τις δύο πλευρές.

4. Νομική δέουσα επιμέλεια

Σε αυτό το στάδιο είναι απαραίτητη η συνεργασία με Έλληνα δικηγόρο. Ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους ιδιοκτησίας και πραγματοποιεί έρευνα στο τοπικό Κτηματολόγιο για να επιβεβαιώσει ότι το ακίνητο είναι εντάξει και μπορεί να πωληθεί. Σε αυτό το στάδιο αποκαλύπτονται τυχόν υποθήκες, εμπράγματα βάρη ή αξιώσεις τρίτων.

Ορισμένες περιοχές κοντά στα σύνορα και σε στρατιωτικές ζώνες απαιτούν πρόσθετη άδεια για αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ. Η νομική μας ομάδα το ελέγχει κατά τη διάρκεια της νομικής δέουσας επιμέλειας και διεκπεραιώνει την αίτηση όπου απαιτείται.

5. Υπογραφή ιδιωτικής σύμβασης αγοράς

Μια ιδιωτική σύμβαση αγοράς, ή PPA, καθορίζει τους όρους που έχουν συμφωνηθεί μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Μόλις υπογραφεί, το ακίνητο αποσύρεται από την αγορά και ο αγοραστής καταβάλλει μια προκαταβολή για να το κρατήσει, συνήθως μεταξύ 5 και 10 τοις εκατό της τιμής.

6. Υπογραφή πληρεξουσιότητας

Μια πληρεξουσιότητα επιτρέπει στον δικηγόρο σας να ενεργεί εκ μέρους σας καθ’ όλη τη διάρκεια της αγοράς, ακόμη και όταν δεν βρίσκεστε στην Ελλάδα. Με αυτήν, ο δικηγόρος σας μπορεί να σας εκπροσωπήσει στην εφορία για την απόκτηση του ΑΦΜ σας και να υπογράψει την τελική σύμβαση, ώστε η αγορά να προχωρήσει ενώ εσείς βρίσκεστε στο εξωτερικό.

7. Απόκτηση ελληνικού ΑΦΜ

Για να πραγματοποιήσετε την αγορά, θα χρειαστείτε έναν ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου, γνωστό ως ΑΦΜ. Εκδίδεται δωρεάν κατόπιν προσκόμισης έγκυρου δελτίου ταυτότητας και συμπλήρωσης μιας σύντομης αίτησης, και σας παρέχει πρόσβαση στο ηλεκτρονικό φορολογικό σύστημα. Η νομική μας ομάδα αναλαμβάνει τη διαδικασία αυτή για εσάς.

8. Υπογραφή της τελικής πράξης μεταβίβασης από τα δύο μέρη

Ο πωλητής παρέχει μια σειρά εγγράφων στον συμβολαιογράφο, συμπεριλαμβανομένων ενεργειακών πιστοποιητικών, τοπογραφικών σχεδίων, βεβαιώσεων φορολογικής εκκαθάρισης και δημοτικών πιστοποιητικών. Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης.

Μόλις ο αγοραστής καταβάλει τον φόρο μεταβίβασης, μπορεί να υπογραφεί η τελική πράξη. Μπορείτε να παρευρεθείτε αυτοπροσώπως ή να εξουσιοδοτήσετε τον δικηγόρο σας να υπογράψει εκ μέρους σας βάσει πληρεξουσιότητας.

9. Ολοκλήρωση της πληρωμής

Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο αγοραστής πληρώνει την ημέρα της υπογραφής. Όταν και οι δύο τράπεζες βρίσκονται στην ίδια χώρα, τα χρήματα συνήθως φτάνουν στον πωλητή την ίδια ημέρα. Μόλις ληφθεί η πληρωμή, υπογράφεται η πράξη εξόφλησης. Ο ακριβής χρόνος μπορεί να διαφέρει ανάλογα με τις περιστάσεις και τους όρους που έχουν συμφωνηθεί μεταξύ των μερών. Με αυτό, το σπίτι είναι δικό σας.

Ο μεσίτης ακινήτων

Ένας αδειούχος μεσίτης βοηθά τους αγοραστές και τους πωλητές κατά τη διάρκεια της συναλλαγής. Ένας καλός μεσίτης διαθέτει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων, οργανώνει επισκέψεις και παρέχει συμβουλές σχετικά με την περιοχή, τον τύπο του ακινήτου, τους φόρους και τις τοπικές διαδικασίες, ενώ στη συνέχεια βοηθά στη διαπραγμάτευση μόλις βρείτε το κατάλληλο ακίνητο.

Ο λογιστής

Αξίζει να έχετε έναν λογιστή μόλις αποκτήσετε ακίνητο στην Ελλάδα, είτε ζείτε εκεί είτε όχι. Ο λογιστής υποβάλλει τις ετήσιες φορολογικές σας δηλώσεις, σας καθοδηγεί σχετικά με τους φόρους εισοδήματος και ακίνητης περιουσίας και δηλώνει το ακίνητο στα αρχεία σας αμέσως μετά την ολοκλήρωση της αγοράς.

Μέρος 5: Το κόστος αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα

Πέρα από την τιμή του ακινήτου, προβλέψτε περίπου 10 τοις εκατό για τα έξοδα αγοράς, υποθέτοντας ότι χρησιμοποιείτε τόσο δικηγόρο όσο και μεσίτη. Ακολουθεί η ανάλυση αυτού του ποσού.

Φόρος μεταβίβασης

Καταβάλλεται από τον αγοραστή για υπάρχουσες κατοικίες και ανέρχεται στο 3,09* τοις εκατό της τιμής αγοράς ή της φορολογητέας αξίας, όποια από τις δύο είναι υψηλότερη. Τα νεόδμητα ακίνητα θα υπόκειντο κανονικά σε ΦΠΑ, αλλά ο ΦΠΑ για τις νέες κατασκευές έχει επί του παρόντος ανασταλεί, οπότε εφαρμόζεται ο φόρος μεταβίβασης αντί αυτού. Η αναστολή αυτή ισχύει προς το παρόν έως το τέλος του 2026, σύμφωνα με τον Νόμο 5246/2025. Ένα νομοσχέδιο* που βρίσκεται τώρα ενώπιον της Βουλής θα την παρατείνει έως το τέλος του 2027.

*Τον Σεπτέμβριο του 2026, η ελληνική κυβέρνηση ανακοίνωσε υψηλότερο φόρο μεταβίβασης ακινήτων για ορισμένους αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ. Σύμφωνα με νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή τον Νοέμβριο του 2026, τα φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι εκτός ΕΕ και ΕΟΧ θα καταβάλλουν 15% (περίπου 15,45% με τον δημοτικό επιπλέον φόρο) κατά την αγορά κατοικίας, για τις τελικές συμβάσεις που θα υπογραφούν από την 1η Ιουλίου 2027. Οι φορολογικοί κάτοικοι της ΕΕ και του ΕΟΧ δεν επηρεάζονται.

Συμβολαιογραφικά τέλη

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει και επιβλέπει τη σύμβαση. Τα τέλη είναι κλιμακωτά και ανέρχονται σε περίπου 1% της τιμής, συν ΦΠΑ.

Τέλη Κτηματολογίου

Μετά την υπογραφή, η πράξη καταχωρείται στο τοπικό κτηματολόγιο. Τα τέλη αυτά ανέρχονται σε περίπου 0,5 έως 0,6% της τιμής.

Αμοιβές δικηγόρου

Η πρόσληψη δικηγόρου δεν είναι απολύτως απαραίτητη, αλλά συνιστάται ανεπιφύλακτα για να ελέγξει το ακίνητο που αγοράζετε και να σας καθοδηγήσει στη διαδικασία. Οι αμοιβές κυμαίνονται συνήθως από 1 έως 2 τοις εκατό, συν ΦΠΑ, ανάλογα με το έργο που απαιτείται.

Προμήθεια μεσίτη

Αυτή ισχύει όταν εμπλέκεται μεσίτης. Η Elxis χρεώνει 3 τοις εκατό συν ΦΠΑ, πληρωτέο κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Φόρος ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ)

Μόλις αποκτήσετε κατοικία στην Ελλάδα, καταβάλλετε τον ENFIA, τον ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας. Το ποσό εξαρτάται από τη φορολογητέα αξία, το μέγεθος και την τοποθεσία του ακινήτου και μπορεί να καταβληθεί σε μηνιαίες δόσεις μέσω της ηλεκτρονικής πύλης φορολογίας. Ο λογιστής σας μπορεί να επιβεβαιώσει το ποσό κάθε χρόνο.

Κοινές δαπάνες και Διαδίκτυο

Ως γενικός οδηγός, υπολογίστε περίπου 20 έως 35 ευρώ το μήνα για το Διαδίκτυο και, για ένα διαμέρισμα μεσαίου μεγέθους, περίπου 150 έως 300 ευρώ για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, όπως ηλεκτρικό ρεύμα, νερό και φυσικό αέριο. Το ποσό εξαρτάται από το μέγεθος της κατοικίας, την εποχή και την κατανάλωσή σας.

Ασφάλιση κατοικίας

Η ασφάλιση δεν απαιτείται από το νόμο, αλλά είναι λογική, ειδικά όταν λήξει η ασφάλιση κατασκευής του κατασκευαστή. Ως γενική ένδειξη, η ασφάλιση μιας μικρής κατοικίας μπορεί να κοστίζει περίπου 130 έως 200 ευρώ ετησίως, ενώ για μια μεγαλύτερη το κόστος είναι κάπως υψηλότερο. Οι νεότερες κατασκευές συχνά προσφέρουν καλύτερη σχέση ποιότητας-τιμής.

Πισίνα και κήπος

Η συντήρηση πισίνας και κήπου κοστίζει συνήθως μεταξύ 150 και 350 ευρώ το μήνα, ανάλογα με το μέγεθος και το στυλ.

Ετήσια συντήρηση

Όπως κάθε κατοικία, έτσι και ένα ακίνητο στην Ελλάδα χρειάζεται περιστασιακά βάψιμο, επισκευές και φροντίδα, ειδικά για τα ξύλινα στοιχεία που εκτίθενται στον ήλιο. Προβλέψτε περίπου 1.000 έως 4.000 ευρώ ετησίως, ανάλογα με το ακίνητο.

Μέρος 6: Ενοικίαση κατοικίας στην Ελλάδα

Πολλοί ιδιοκτήτες ενοικιάζουν το ελληνικό τους σπίτι, είτε για να καλύψουν τα έξοδα είτε ως επένδυση. Σε αυτό το τμήμα αναλύονται τα θέματα σχετικά με τα αναμενόμενα έσοδα, τη φορολογία και τη διαχείριση.

Αναμενόμενα έσοδα

Τα έσοδα από ενοίκια ποικίλλουν σημαντικά ανάλογα με την περιοχή και το ίδιο το ακίνητο. Σημαντικοί παράγοντες περιλαμβάνουν τη θέα στη θάλασσα, την απόσταση από τις παραλίες, τα αξιοθέατα και το αεροδρόμιο, την ηλικία της κατοικίας, καθώς και τον εξωτερικό χώρο και την πισίνα.

Ως γενικός κανόνας, μια καλοδιατηρημένη κατοικία μπορεί να επιτύχει τιμή διανυκτέρευσης κατά την υψηλή περίοδο περίπου 0,1 τοις εκατό της τιμής αγοράς της, αν και αυτό αποτελεί απλώς ένα σημείο εκκίνησης. Οι εταιρείες διαχείρισης ενοικιάσεων χρεώνουν συνήθως μεταξύ 10 και 30 τοις εκατό, ανάλογα με τις υπηρεσίες που παρέχουν, όπως η καθαριότητα, η επικοινωνία με τους επισκέπτες, το μάρκετινγκ και η φορολογική δήλωση.

Φόρος επί των εσόδων από ενοίκια

Τα έσοδα από ενοίκια φορολογούνται με προοδευτική κλίμακα, η οποία υπολογίζεται ανά ιδιοκτήτη. Αρχικά εφαρμόζεται έκπτωση 5% στα ακαθάριστα έσοδα από ενοίκια, και η κλίμακα εφαρμόζεται στο υπόλοιπο ποσό. Από το 2026, σύμφωνα με τον Νόμο 5246/2025, η κλίμακα έχει ως εξής:

• Έως 12.000 ευρώ: 15%

• 12.001 έως 24.000 ευρώ: 25%

• 24.001 έως 36.000 ευρώ: 35%

• Πάνω από 36.000 ευρώ: 45%

Επειδή οι συντελεστές ισχύουν ανά ιδιοκτήτη, τα ζευγάρια που αγοράζουν ακίνητο στο όνομα και των δύο αντί για ένα μόνο μπορούν συχνά να μειώσουν τον συνολικό φόρο, καθώς κάθε ιδιοκτήτης έχει τις δικές του φορολογικές κλίμακες. Υπάρχει επίσης ένα τρέχον κίνητρο που αξίζει να γνωρίζετε: οι ιδιοκτήτες που μετατρέπουν ένα ακίνητο που ήταν προηγουμένως κενό ή ενοικιαζόταν βραχυπρόθεσμα σε μακροπρόθεσμη μίσθωση που υπογράφεται το 2026 ενδέχεται να δικαιούνται, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, τριετή απαλλαγή από τον φόρο επί των εν λόγω εσόδων από ενοίκια. Καθώς οι φορολογικοί κανόνες αλλάζουν, επιβεβαιώνουμε την τρέχουσα κατάσταση για την περίπτωσή σας πριν βασιστείτε σε αυτήν.

Η σωστή εκμίσθωση

Εάν διαχειρίζεστε μόνοι σας την ενοικίαση, υπάρχουν μερικές αρχές που θα σας βοηθήσουν.

Ορίστε την τιμή με γνώμονα το κέρδος, όχι την πληρότητα. Καθορίστε μια ρεαλιστική τιμή που να αντανακλά την ποιότητα. Εξετάστε τις τιμές συγκρίσιμων ακινήτων και στη συνέχεια επικεντρωθείτε σε ό,τι κάνει το δικό σας ακίνητο να ξεχωρίζει, είτε πρόκειται για τις τελικές πινελιές, τα κλινοσκεπάσματα ή τις πρόσθετες υπηρεσίες.

Να είστε συγκεκριμένοι στην αγγελία σας. Περιγράψτε όχι μόνο τα δωμάτια αλλά και την κατάστασή τους, και απαντήστε στις ερωτήσεις που πραγματικά κάνουν οι επισκέπτες, σχετικά με παραλίες, εστιατόρια και χώρους στάθμευσης.

Επισκεφθείτε το ακίνητο τακτικά. Μια σύντομη επίσκεψη κάθε λίγες εβδομάδες σας βοηθά να εντοπίσετε μικρά προβλήματα νωρίς και να διατηρείτε το σπίτι εφοδιασμένο σύμφωνα με τα πρότυπα που αναμένουν πλέον οι επισκέπτες.

Επενδύστε σε καλές φωτογραφίες. Οι εντυπωσιακές φωτογραφίες είναι μία από τις καλύτερες επενδύσεις που μπορείτε να κάνετε, και τα σπίτια με καλές φωτογραφίες τείνουν να κλείνονται γρηγορότερα από αυτά με κακές.

Διαχείριση ενοικιάσεων

Η ενοικίαση ενός ακινήτου είναι ικανοποιητική, αλλά απαιτεί εργασία: το μάρκετινγκ, οι κρατήσεις, η λογιστική, οι επισκευές και η επικοινωνία με τους επισκέπτες συνθέτουν ένα σύνολο εργασιών. Ένας διαχειριστής ακινήτων αναλαμβάνει όλα αυτά, χειριζόμενος την επιλογή των ενοικιαστών, τις επιθεωρήσεις και τη συντήρηση, κάτι που συνήθως βελτιώνει τόσο την εμπειρία των επισκεπτών όσο και την απόδοση της επένδυσης. Η Elxis προσφέρει υπηρεσίες διαχείρισης ενοικιάσεων για ιδιοκτήτες που προτιμούν να μην ασχολούνται οι ίδιοι με αυτά τα θέματα και μπορεί να σας κατευθύνει προς τις κατάλληλες υπηρεσίες.

Μέρος 7: Πώληση κατοικίας στην Ελλάδα

Αυτή η ενότητα καλύπτει τα βασικά της πώλησης, από τα απαραίτητα έγγραφα μέχρι τη συνεργασία με τρίτους και την υπογραφή της σύμβασης. Αντικατοπτρίζει τη διαδικασία αγοράς, αυτή τη φορά από την πλευρά του πωλητή.

Διαπραγμάτευση της τιμής

Όπως και στην αγορά, η διαπραγμάτευση αποτελεί φυσιολογικό μέρος της πώλησης, οπότε προσπαθήστε να μην το παίρνετε προσωπικά. Βοηθά να κατανοήσετε τη θέση του αγοραστή: τι άλλο εξετάζει και τι επιδιώκει από τη μετακόμιση. Ένας καλός μεσίτης αξιολογεί ρεαλιστικά την αγορά και σας υποστηρίζει κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων.

Υπογράψτε μια ιδιωτική συμφωνία αγοράς

Μόλις αποδεχτείτε μια προσφορά, υπογράφετε μια ιδιωτική σύμβαση αγοράς. Αυτή καθορίζει τους συμφωνηθέντες όρους, αποσύρει το ακίνητο από την αγορά και συνοδεύεται από την προκαταβολή του αγοραστή, που συνήθως ανέρχεται στο 5 έως 10 τοις εκατό της τιμής. Εάν ο αγοραστής αποσυρθεί, η προκαταβολή συνήθως καταπίπτει. Εάν ο πωλητής αποσυρθεί, ενδέχεται να υποχρεωθεί να επιστρέψει το διπλάσιο της προκαταβολής.

Σημείωση σχετικά με τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών από την πώληση ακινήτων από ιδιώτες έχει επί του παρόντος ανασταλεί. Η αναστολή αυτή ισχύει έως το τέλος του 2026, ενώ ένα νομοσχέδιο που βρίσκεται επί του παρόντος ενώπιον του Κοινοβουλίου προβλέπει την παράτασή της έως το τέλος του 2027.

Προετοιμασία της συμβολαιογραφικής πράξης

Για τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης, ο πωλητής προσλαμβάνει έναν πολιτικό μηχανικό για να επιβεβαιώσει ότι η άδεια και το τοπογραφικό σχέδιο αντιστοιχούν στη συμβολαιογραφική πράξη και στο ακίνητο όπως έχει κατασκευαστεί. Ο συμβολαιογράφος θα ελέγξει επίσης εάν ο πωλητής έχει εκκρεμείς οφειλές προς το κράτος. Τα έγγραφα που απαιτούνται συνήθως για την υπογραφή είναι:

• Τίτλος ιδιοκτησίας

• Αντίγραφο ταυτότητας και φορολογική εκκαθάριση

• Πιστοποιητικό ENFIA

• Βεβαίωση φορολογικής εκκαθάρισης

• Βεβαίωση μη οφειλών κοινωνικής ασφάλισης

• Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης

• Ηλεκτρονικός αριθμός κτιρίου και τοπογραφικό σχέδιο

• Βεβαίωση δημοτικού φόρου ακινήτων (TAP)

• Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου

Υπογραφή των τελικών εγγράφων από τα δύο μέρη

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης και την υποβάλλει στην εφορία. Μόλις ο αγοραστής καταβάλει τον φόρο μεταβίβασης, μπορεί να υπογραφεί η τελική σύμβαση. Μπορείτε να παρευρεθείτε αυτοπροσώπως ή να εξουσιοδοτήσετε τον δικηγόρο σας να υπογράψει εκ μέρους σας βάσει πληρεξουσιότητας.

Είσπραξη πληρωμής

Ο πωλητής έχει συνήθως το δικαίωμα να πληρωθεί την ημέρα της υπογραφής, κάτι που αποτελεί τον κανόνα όταν και οι δύο τράπεζες βρίσκονται στην ίδια χώρα. Όταν οι τράπεζες βρίσκονται σε διαφορετικές χώρες, η πράξη συχνά επιτρέπει στον αγοραστή να πληρώσει εντός δέκα εργάσιμων ημερών από την υπογραφή.

Εάν ο αγοραστής δεν πληρώσει εντός της προθεσμίας αυτής, και η σχετική ρήτρα περιλαμβάνεται στο συμβόλαιο, ο πωλητής έχει το δικαίωμα να ανακτήσει την κυριότητα και να κρατήσει την προκαταβολή. Με την είσπραξη της πληρωμής, η πώληση ολοκληρώνεται.

Μέρος 8: Κληρονομικό Δίκαιο

Έχετε κληρονομήσει ακίνητο στην Ελλάδα ή αναμένετε να το κάνετε στο μέλλον; Εδώ είναι όσα πρέπει να γνωρίζετε.

Πώς κληρονομούνται τα ακίνητα στο εξωτερικό

Κατά γενικό κανόνα, η κληρονομιά διέπεται από το δίκαιο της χώρας στην οποία ο αποβιώσας είχε την τελευταία συνήθη διαμονή του, εκτός εάν επέλεξε το δίκαιο της εθνικότητάς του σε διαθήκη. Γι’ αυτό το πρώτο πράγμα που έχει σημασία είναι αν υπάρχει διαθήκη.

Όταν υπάρχει διαθήκη, συχνά καθορίζει το εφαρμοστέο δίκαιο, και οι περισσότεροι επιλέγουν το δίκαιο της χώρας τους. Μια ολλανδική διαθήκη που αφορά ακίνητο στην Ελλάδα, η οποία έχει συνταχθεί από ολλανδό πολίτη, είναι έγκυρη στην Ελλάδα. Η αποδοχή της κληρονομιάς διεκπεραιώνεται από ελληνικό συμβολαιογράφο, αλλά το ποιος κληρονομεί τι καθορίζεται από το επιλεγμένο εθνικό δίκαιο.

Εάν δεν υπάρχει διαθήκη

Χωρίς διαθήκη, το εφαρμοστέο δίκαιο είναι συνήθως αυτό της χώρας όπου ο αποβιώσας είχε την τελευταία συνήθη διαμονή του. Για παράδειγμα, για έναν κάτοικο της Ολλανδίας, θα εφαρμοζόταν γενικά το ολλανδικό δίκαιο.

Όταν οι κληρονόμοι διαμένουν στο εξωτερικό

Στην Ελλάδα, η περιουσία μεταβιβάζεται στους κληρονόμους μέσω συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς. Οι κληρονόμοι πρέπει να διαθέτουν ελληνικό ΑΦΜ και να προσκομίσουν στον συμβολαιογράφο πιστοποιητικό θανάτου και πιστοποιητικό κληρονομικών δικαιωμάτων, το οποίο συνήθως συντάσσεται στη χώρα καταγωγής του αποβιώσαντος, φέρει σφραγίδα Αποστίλλης και έχει μεταφραστεί επίσημα στα ελληνικά.

Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος υποβάλλει δήλωση φόρου κληρονομιάς και η εφορία υπολογίζει τον τυχόν οφειλόμενο φόρο. Στις περισσότερες περιπτώσεις, όταν η περιουσία μεταβιβάζεται σε στενούς συγγενείς, ο φόρος κληρονομιάς είναι ελάχιστος ή μηδενικός.

Η μεταρρύθμιση του κληρονομικού δικαίου του 2026

Η Ελλάδα αναμόρφωσε το κληρονομικό της δίκαιο το 2026, και οι νέοι κανόνες ισχύουν για θανάτους που συνέβησαν στις ή μετά τις 16 Σεπτεμβρίου 2026. Μία από τις πιο σημαντικές αλλαγές αφορά τα χρέη: οι κληρονόμοι γενικά δεν ευθύνονται πλέον προσωπικά για τα χρέη του αποβιώσαντος πέραν της αξίας της κληρονομιάς. Η μεταρρύθμιση εισάγει επίσης τις συμβάσεις κληρονομικής διαδοχής, έναν νέο τρόπο προγραμματισμού του μέλλοντος.

Πρέπει να βρίσκεστε στην Ελλάδα;

Όχι. Δεν χρειάζεται να ταξιδέψετε στην Ελλάδα για να αποδεχτείτε μια κληρονομιά. Μπορεί να υπογραφεί πληρεξούσιο που εξουσιοδοτεί τους δικηγόρους της Elxis να ενεργούν εκ μέρους των κληρονόμων.

Υπάρχει διπλή φορολογία;

Η Ελλάδα έχει υπογράψει συμβάσεις σχετικά με τον φόρο κληρονομιάς μόνο με λίγες χώρες. Πολλές χώρες προσφέρουν δική τους ελάφρυνση για τον φόρο που έχει ήδη καταβληθεί στην Ελλάδα, οπότε η ίδια περιουσία δεν φορολογείται πάντα δύο φορές. Καθώς αυτό εξαρτάται από τους κανόνες της χώρας διαμονής σας, σας συνιστούμε να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο εκεί.

Μέρος 9: Σχετικά με την Elxis - At Home in Greece

Από το 1991 καθοδηγούμε διεθνείς αγοραστές ακινήτων στην αναζήτηση του ιδανικού σπιτιού τους στην Ελλάδα. Βοηθάμε με τις επισκέψεις, τις εκτιμήσεις, τα έγγραφα και όλα τα νομικά θέματα της μεταβίβασης.

Με μια εσωτερική ομάδα 10 δικηγόρων, διαθέτουμε βαθιά γνώση του ελληνικού δικαίου ακινήτων και ένα ισχυρό δίκτυο σε όλη την ηπειρωτική χώρα και τα νησιά, το οποίο έχουμε χτίσει εδώ και πολλά χρόνια.

Η ομάδα μας εξυπηρετεί τους πελάτες στη δική τους γλώσσα, στα αγγλικά, ολλανδικά, γερμανικά, γαλλικά και ελληνικά. Διεξάγουμε πλήρη έλεγχο, συντάσσουμε τις συμβάσεις και διαχειριζόμαστε τη συναλλαγή από την αρχή έως το τέλος, ενημερώνοντάς σας σε κάθε στάδιο.

Το εβδομαδιαίο ενημερωτικό μας δελτίο φτάνει σε σχεδόν 40.000 αναγνώστες, προσφέροντας πρακτικές οδηγίες για την αγορά, την ιδιοκτησία, την πώληση και την ενοικίαση κατοικίας στην Ελλάδα. Επιπλέον, για τους επαναλαμβανόμενους πελάτες που αρχικά αγόρασαν μέσω εμάς και χρησιμοποίησαν τις νομικές υπηρεσίες μας, το πρόγραμμα Elxis Loyalty Reward, που εισήχθη τον Ιανουάριο του 2026, προσφέρει δωρεάν νομική υποστήριξη κατά την επαναπώληση μέσω της Elxis.