Σε αυτόν τον οδηγό, σας παρουσιάζουμε αναλυτικά όλη τη διαδικασία αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα. Αυτό περιλαμβάνει το πού να αγοράσετε, τους τύπους ακινήτων από τους οποίους μπορείτε να επιλέξετε, τα απαιτούμενα έγγραφα, τα νομικά βήματα, τα έξοδα, καθώς και τις ερωτήσεις που μας κάνουν πιο συχνά οι αγοραστές.
Λίγα λόγια για το γιατί μπορείτε να βασιστείτε σε όσα ακολουθούν.
Αξιόπιστο. Η Elxis χειρίζεται τα νομικά και πρακτικά ζητήματα της αγοράς και πώλησης ακινήτων στην Ελλάδα από το 1991. Οι πληροφορίες που περιλαμβάνονται εδώ προέρχονται από τους δικηγόρους και τους συμβούλους ακινήτων της εταιρείας μας, οπότε αντανακλούν τον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί η διαδικασία στην πράξη.
Ενημερωμένος. Πολλοί διαδικτυακοί οδηγοί εξακολουθούν να αναφέρουν παλιά φορολογικά ποσοστά και κανόνες. Εμείς αναθεωρούμε αυτόν τον οδηγό καθώς αλλάζουν οι κανόνες στην Ελλάδα, ώστε τα στοιχεία να παραμένουν επίκαιρα.
Γραμμένος για διεθνείς αγοραστές. Αυτός ο οδηγός είναι γραμμένος σε απλό και κατανοητό αγγλικό κείμενο για αγοραστές από όλη την Ευρώπη και πέραν αυτής, και δεν αποτελεί μετάφραση από τα ελληνικά.
Μέρος 1: Γιατί να αγοράσετε κατοικία στην Ελλάδα
Οι άνθρωποι επιλέγουν την Ελλάδα για πολλούς λόγους: το κλίμα, τις ακτές, τη σχετική αξία των ακινήτων, τον ρυθμό ζωής και την υποδοχή που τους επιφυλάσσεται. Ακολουθούν οι λόγοι που αναφέρουν συχνότερα οι αγοραστές.
Το ελληνικό κλίμα
Ο καιρός είναι ένα από τα πρώτα πράγματα που παρατηρούν οι αγοραστές, ειδικά σε σύγκριση με τις Κάτω Χώρες, τη Γερμανία και το Βέλγιο. Τα καλοκαίρια είναι μακρά, ξηρά και ζεστά, ενώ τα βράδια παραμένουν ήπια μέχρι αργά στη σεζόν. Αυτό το μακρύ, αξιόπιστο καλοκαίρι είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους τα παραθαλάσσια σπίτια είναι τόσο δημοφιλή, και είναι επίσης αυτό που κάνει την Ελλάδα ιδανική για την ενοικίαση εξοχικών κατοικιών. Το κλίμα ποικίλλει ανά περιοχή, με την ηπειρωτική χώρα και τα νότια νησιά να διατηρούν τη ζέστη τους για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
Μια ακτογραμμή σαν καμία άλλη
Η Ελλάδα έχει μία από τις μακρύτερες ακτογραμμές στην Ευρώπη, που εκτείνεται για χιλιάδες χιλιόμετρα στην ηπειρωτική χώρα και τα νησιά. Σπίτια με θέα στη θάλασσα βρίσκονται σχεδόν σε κάθε περιοχή, από την Πελοπόννησο και την Κρήτη έως τις ακτές του Αιγαίου και του Ιονίου. Η Ελλάδα κατατάσσεται επίσης σταθερά στη δεύτερη θέση παγκοσμίως ως προς τον αριθμό των παραλιών με Γαλάζια Σημαία, το διεθνές σήμα για καθαρά και ασφαλή νερά κολύμβησης. Αγοράστε κοντά στην ακτή και σπάνια θα βρίσκεται μακριά μια καλή παραλία.
Χιλιάδες νησιά
Η Ελλάδα έχει χιλιάδες νησιά, το καθένα με το δικό του χαρακτήρα, ιστορία και κουζίνα. Η Σαντορίνη και η Μύκονος μπορεί να είναι τα πρώτα που σας έρχονται στο μυαλό, με τις εκκλησίες με τους μπλε τρούλους και τα ασβεστωμένα σπίτια, αλλά αποτελούν μόνο ένα μικρό μέρος του συνόλου. Τα νησιά χωρίζονται σε διάφορες κύριες ομάδες: τις Κυκλάδες, τις Σποράδες, τα Δωδεκάνησα, τα νησιά του Σαρωνικού, τα νησιά του Βόρειου Αιγαίου, τα νησιά του Ιονίου και τα δύο μεγαλύτερα, την Κρήτη και την Εύβοια. Γνωστά ονόματα περιλαμβάνουν τη Ρόδο και την Κω στα Δωδεκάνησα, την Κέρκυρα, την Κεφαλονιά και τη Ζάκυνθο στα Ιόνια, την Πάρο και τη Νάξο στις Κυκλάδες, καθώς και τη Λέσβο, τη Χίο και τη Σάμο στο Βόρειο Αιγαίο.
Ποικίλα τοπία
Η Ελλάδα συγκεντρώνει πολλά σε μία χώρα: καθαρές παραλίες, λόφους καλυμμένους με ελαιόδεντρα, εντυπωσιακά βουνά, φαράγγια και ήσυχα ψαροχώρια. Υπάρχει επίσης μια αξιοσημείωτη συγκέντρωση ιστορίας. Μεταξύ των πιο γνωστών μνημείων παγκόσμιας κληρονομιάς της UNESCO είναι η Ακρόπολη στην Αθήνα, ο αρχαιολογικός χώρος των Δελφών, το Ιερό του Ασκληπιού στην Επίδαυρο και το Μοναστήρι του Αγίου Ιωάννη στην Πάτμο. Όπου και αν αγοράσετε, είναι πιθανό να βρίσκεστε κοντά τόσο στη φύση όσο και σε ένα κομμάτι του αρχαίου κόσμου.
Η αξία των ακινήτων
Σε σύγκριση με πολλές ευρωπαϊκές χώρες που προσφέρουν παρόμοιο βιοτικό επίπεδο, τα ακίνητα στην Ελλάδα τείνουν να κοστίζουν λιγότερο. Οι τιμές είναι γενικά χαμηλότερες από ό,τι σε άλλους μεσογειακούς προορισμούς, όπως η Ισπανία, η Γαλλία, η Ιταλία και η Κροατία. Για πολλούς αγοραστές από τη Βόρεια Ευρώπη, με τον ίδιο προϋπολογισμό μπορούν να αγοράσουν σημαντικά περισσότερο χώρο, γη και θέα στην Ελλάδα από ό,τι στη χώρα τους. Αυτή η αξία αποτελεί μεγάλο μέρος της ελκυστικότητας.
Η Χρυσή Βίζα
Η Ελλάδα εφαρμόζει ένα πρόγραμμα διαμονής μέσω επενδύσεων, που συχνά ονομάζεται Χρυσή Βίζα. Η αγορά ακινήτου πάνω από ένα καθορισμένο επίπεδο επένδυσης μπορεί να σας δώσει το δικαίωμα να υποβάλετε αίτηση για διαμονή, με το δικαίωμα να ταξιδεύετε εντός της ζώνης Σένγκεν για έως και 90 ημέρες σε οποιαδήποτε περίοδο 180 ημερών, καθώς και την επιλογή να συμπεριλάβετε στενά μέλη της οικογένειας. Το απαιτούμενο επενδυτικό όριο εξαρτάται από την τοποθεσία και τον τύπο του ακινήτου, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις ισχύουν χαμηλότερα όρια, όπως στην περίπτωση μετατροπής εμπορικών κτιρίων σε οικιστικά ή στην αναστήλωση διατηρητέων κτιρίων. Τα ποσά αλλάζουν ανάλογα με τους κανόνες, οπότε επιβεβαιώνουμε το τρέχον όριο για την περίπτωσή σας αντί να αναφέρουμε ένα ποσό που ενδέχεται να είναι παρωχημένο. Για τους περισσότερους πελάτες μας από τη Δυτική Ευρώπη, η Golden Visa δεν είναι ο λόγος για τον οποίο αγοράζουν, αν και μπορεί να αποτελεί πραγματικό πλεονέκτημα για αγοραστές από χώρες εκτός της ΕΕ.
Ένα απλό φορολογικό σύστημα
Οι φόροι ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα είναι γενικά χαμηλότεροι από ό,τι σε πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες, και το σύστημα είναι αρκετά απλό στη διαχείριση. Όταν αγοράζετε, λαμβάνετε έναν ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου, ο οποίος σας δίνει πρόσβαση στην ηλεκτρονική φορολογική πύλη όπου διαχειρίζονται οι φόροι ακίνητης περιουσίας και άλλοι φόροι.
Αυστηροί οικοδομικοί κανόνες
Η ελληνική νομοθεσία περιορίζει τις μεγάλης κλίμακας κατασκευές. Έξω από τα όρια των χωριών, υπάρχουν αυστηροί κανόνες σχετικά με το τι μπορεί να χτιστεί, συμπεριλαμβανομένου ενός ελάχιστου μεγέθους οικοπέδου τουλάχιστον 4.000 τετραγωνικών μέτρων και ορίων στο ύψος και το εμβαδόν κάθε σπιτιού. Δεν θα βρείτε εκτεταμένα συγκροτήματα με εκατοντάδες πανομοιότυπες μονάδες στην ελληνική ύπαιθρο, κάτι που σημαίνει περισσότερη ιδιωτικότητα και περισσότερες πιθανότητες για ανεμπόδιστη θέα. Τα σπίτια πρέπει επίσης να πληρούν τα πρότυπα αντισεισμικής προστασίας της Ελλάδας. Δεν επιτρέπεται η δόμηση σε προστατευόμενες δασικές εκτάσεις ή σε περιοχές διατήρησης Natura 2000, κάτι που συμβάλλει στη διατήρηση του τοπίου ανέπαφου.
Ο ελληνικός τρόπος ζωής
Η Ελλάδα είναι γνωστή για τον χαλαρό, οικογενειακό τρόπο ζωής της, που περιστρέφεται γύρω από το καλό φαγητό, την παρέα και τη ζωή στην ύπαιθρο. Οι άνθρωποι είναι φιλόξενοι και στα μικρότερα νησιά και χωριά είναι εύκολο να νιώσετε μέρος της κοινότητας. Η Ελλάδα έχει επίσης ένα από τα υψηλότερα ποσοστά αγγλόφωνων στη Μεσόγειο, γεγονός που διευκολύνει την προσαρμογή. Το φαγητό είναι φρέσκο, τοπικό και κεντρικό στην καθημερινή ζωή, με κλασικά πιάτα όπως η σπανακόπιτα, η μουσακάς, το παστίτσιο και το τζατζίκι. Αγοράστε ένα σπίτι εδώ και αυτός ο τρόπος ζωής θα βρίσκεται στο κατώφλι σας όλο το χρόνο.
Μέρος 2: Πού να αγοράσετε σπίτι στην Ελλάδα
Θέλετε λοιπόν ένα σπίτι στην Ελλάδα, αλλά πού; Διαφορετικές περιοχές ταιριάζουν σε διαφορετικούς ανθρώπους, ανάλογα με το τι θέλετε από το ακίνητο, το κλίμα, την πρόσβαση και την ατμόσφαιρα του τόπου. Ακολουθούν μερικές από τις πιο δημοφιλείς περιοχές στους διεθνείς αγοραστές.
Κρήτη
Η Κρήτη είναι το μεγαλύτερο ελληνικό νησί και ένας από τους πιο δημοφιλείς προορισμούς για διεθνείς αγοραστές. Έχει ζεστά καλοκαίρια και ήπιους χειμώνες, καθώς και μία από τις μακρύτερες περιόδους ενοικίασης στη χώρα. Το νησί διαθέτει περισσότερες παραλίες από οποιοδήποτε άλλο στην Ελλάδα, με τις παραλίες Μπάλος, Ελαφονήσι και Φαλασάρνα να συγκαταλέγονται μεταξύ των πιο γνωστών. Πέρα από την ακτή υπάρχουν φαράγγια, βουνά, σπήλαια και αρχαιολογικοί χώροι. Οι πόλεις των Χανίων και του Ηρακλείου προσφέρουν ιστορία και βενετσιάνικη αρχιτεκτονική, ενώ μικρότερα μέρη όπως το Βαμός, ο Πλακιάς, η Ελούντα και ο Άγιος Νικόλαος ταιριάζουν σε όσους αναζητούν έναν πιο χαλαρό ρυθμό ζωής. Διαθέτουμε δύο γραφεία στην Κρήτη, οπότε είναι μια περιοχή που γνωρίζουμε σε βάθος.
Η Πελοπόννησος
Η Πελοπόννησος είναι μία από τις πιο δημοφιλείς περιοχές της ηπειρωτικής Ελλάδας, χάρη στην καλή οδική πρόσβαση από την Αθήνα. Είναι πλούσια σε ιστορία, με σημαντικούς αρχαιολογικούς χώρους στην Ολυμπία, την Επίδαυρο, τις Μυκήνες, την Κόρινθο, τη Νεμέα και τον Μυστρά, αρκετοί από τους οποίους έχουν χαρακτηριστεί μνημεία παγκόσμιας κληρονομιάς από την UNESCO. Η ακτογραμμή είναι εκτεταμένη και ποικίλη, με ξεχωριστά σημεία όπως το μικρό νησί Ελαφονήσου στο νότο και τη μεγάλη παραλία στο Μαυροβούνι κοντά στο Γύθιο. Οι τιμές παραμένουν ανταγωνιστικές και το 2026 θα ανοίξουμε ένα νέο γραφείο στην Καλαμάτα.
Τα Ιόνια Νησιά
Τα Ιόνια Νησιά βρίσκονται στη θάλασσα δυτικά της ηπειρωτικής Ελλάδας. Το παλιό τους όνομα, Επτάνησος, σημαίνει «επτά νησιά». Τα κύρια νησιά είναι η Κέρκυρα, η Λευκάδα, η Ιθάκη, η Κεφαλονιά, οι Πάξοι, η Ζάκυνθος και τα Κύθηρα.
Η Κέρκυρα βρίσκεται δυτικά της ηπειρωτικής Ελλάδας, περίπου 100 χιλιόμετρα από την Ιταλία, και είναι εντυπωσιακά καταπράσινη με δασώδεις λόφους. Το κυριότερο αξιοθέατό της είναι η πόλη της Κέρκυρας, μνημείο παγκόσμιας κληρονομιάς της UNESCO, με φρούρια, παλάτια και αρχοντικά που άφησαν οι Βενετοί, οι Γάλλοι, οι Βρετανοί και οι Ρώσοι. Οι τοπικές σπεσιαλιτέ περιλαμβάνουν την παστιτσάδα και το σοφρίτο, καθώς και το λικέρ κουμκουάτ.
Η Λευκάδα, που μερικές φορές αποκαλείται η Καραϊβική της Ελλάδας, συνδέεται με την ηπειρωτική χώρα μέσω μιας μικρής γέφυρας κοντά στην Πρέβεζα. Είναι γνωστή για τα καθαρά νερά και τις παραλίες της, με το Πόρτο Κατσίκι να συγκαταλέγεται μεταξύ των πιο φωτογραφημένων της χώρας.
Η Ζάκυνθος, το νοτιότερο νησί του συμπλέγματος, είναι ένα από τα πιο εξωτικά νησιά. Στις παραλίες της φωλιάζουν χελώνες Caretta Caretta, ενώ εκεί βρίσκεται και η περίφημη παραλία Ναυάγιο, με τους λευκούς βράχους και τα καταγάλανα νερά της.
Τα νησιά του Αιγαίου
Τα νησιά του Αιγαίου εκτείνονται από τις τουρκικές ακτές μέχρι την Αθήνα. Οι κύριες ομάδες είναι οι Σποράδες (Σκιάθος, Σκόπελος, Αλόννησος, Σκύρος), οι Κυκλάδες (Σαντορίνη, Μύκονος, Νάξος, Πάρος, Μήλος, Ίος), τα Δωδεκάνησα (Ρόδος, Κως, Κάρπαθος, Πάτμος, Σύμη και άλλα) και τα νησιά του Σαρωνικού (Αίγινα, Πόρος, Ύδρα, Σπέτσες).
Η Χίος, στο Βόρειο Αιγαίο, είναι γνωστή για τις παραλίες της και τα μαστιχόδεντρα της, η πολύτιμη ρητίνη των οποίων χρησιμοποιείται σε τρόφιμα, ποτά και καλλυντικά. Τα μεσαιωνικά χωριά της με τα μαστιχόδεντρα είναι αξιοθαύμαστα, ενώ η τοπική κουζίνα και το κρασί αποτελούν από μόνα τους πόλο έλξης.
Οι Κυκλάδες είναι το πιο διάσημο νησιωτικό σύμπλεγμα, το οποίο επισκέπτονται εκατομμύρια άνθρωποι κάθε χρόνο για τις παραλίες, τα ηλιοβασιλέματα και τα ασβεστωμένα χωριά του. Η Σαντορίνη, η Μύκονος, η Πάρος, η Νάξος, η Μήλος και η Ίος είναι τα πιο γνωστά νησιά. Τα ακίνητα εδώ μπορούν να αποφέρουν υψηλές αποδόσεις από ενοίκια χάρη στη σταθερή ζήτηση.
Τα Δωδεκάνησα βρίσκονται στο νοτιοανατολικό Αιγαίο. Το όνομά τους σημαίνει «δώδεκα νησιά». Η Ρόδος είναι το μεγαλύτερο και πιο γνωστό νησί, φημισμένο για τη μεσαιωνική Παλιά Πόλη, τις παραλίες και το καταπράσινο εσωτερικό του. Μικρότερα νησιά όπως η Σάμος, η Κως και η Κάρπαθος είναι δημοφιλή για πιο ήσυχες και χαλαρές διακοπές.
Η Σάμος, στο ανατολικό Αιγαίο, είναι καταπράσινη, με ήσυχα χωριά και όμορφες παραλίες, καθώς και καθημερινά δρομολόγια πλοίων προς τις τουρκικές ακτές. Η Ρόδος ταιριάζει σε ένα ευρύ φάσμα αγοραστών, με ιστορία που χρονολογείται πάνω από δύο χιλιάδες χρόνια και αξιοθέατα όπως η Ακρόπολη της Λίνδου και η Κοιλάδα των Πεταλούδων. Η Κάρπαθος, μακρόστενη, είναι πιο άγρια και λιγότερο επισκέψιμη, με ισχυρές παραδόσεις και εξαιρετικές παραλίες.
Κεντρική Ελλάδα
Η Κεντρική Ελλάδα προσφέρει χωριά, βουνά και καλό φαγητό μακριά από τις πιο πολυσύχναστες ακτές. Εδώ βρίσκεται ο αρχαιολογικός χώρος των Δελφών, καθώς και τα Μετέωρα, με τα μοναστήρια τους σκαρφαλωμένα σε πανύψηλους βράχους. Η χερσόνησος του Πηλίου είναι ιδιαίτερα δημοφιλής, με ορεινά χωριά πάνω από παραλίες φιλικές προς τα παιδιά, όπου μπορείτε να κολυμπήσετε το καλοκαίρι και να κάνετε σκι στο Αγριολέφκες το χειμώνα.
Βόρεια Ελλάδα
Η Βόρεια Ελλάδα είναι ένα από τα πιο ποικιλόμορφα μέρη της χώρας τόσο σε τοπίο όσο και σε πολιτισμό, και φιλοξενεί τη Θεσσαλονίκη, τη δεύτερη μεγαλύτερη πόλη της χώρας. Στην κοντινή Βεργίνα βρίσκονται οι βασιλικοί τάφοι της Μακεδονίας, ενώ η Καβάλα είναι μια όμορφη παραθαλάσσια πόλη με πλοία προς το νησί της Θάσου. Η χερσόνησος της Χαλκιδικής, ανατολικά της Θεσσαλονίκης, εκτείνεται στη θάλασσα με τα τρία μακριά «πόδια» της, προσφέροντας παραλίες, θέα στη θάλασσα, καλό κρασί και βυζαντινά μοναστήρια.
Μέρος 3: Τι μπορείτε να αγοράσετε στην Ελλάδα;
Γνωρίζετε τους λόγους για να αγοράσετε και τις περιοχές που πρέπει να λάβετε υπόψη. Το επόμενο ερώτημα είναι τι είδους ακίνητο να αναζητήσετε. Η Ελλάδα προσφέρει μια ποικιλία στυλ και τύπων κτιρίων, και το καθένα ταιριάζει σε διαφορετικό αγοραστή.
Υφιστάμενα ακίνητα έναντι ακινήτων υπό κατασκευή
Τα ακίνητα υπό κατασκευή πωλούνται πριν ολοκληρωθεί η κατασκευή τους. Στην Ελλάδα, τα περισσότερα καινούργια εξοχικά σπίτια πωλούνται με αυτόν τον τρόπο. Τείνουν να έχουν μοντέρνο, μινιμαλιστικό σχεδιασμό, βρίσκονται στην άκρη καθιερωμένων χωριών και προσφέρουν τα υψηλότερα επίπεδα ενεργειακής απόδοσης. Επίσης, τείνουν να ενοικιάζονται εύκολα, καθώς οι αγοραστές και οι επισκέπτες προτιμούν τα νεότερα ακίνητα.
Τα υπάρχοντα σπίτια ταιριάζουν σε όσους προτιμούν μια πιο ζεστή, παραδοσιακή ατμόσφαιρα. Συχνά είναι επιπλωμένα και χτισμένα σε τοπικό στιλ, και σας φέρνουν σε επαφή με τους γείτονες και την καθημερινή ζωή του χωριού. Η τιμή τους μπορεί συνήθως να διαπραγματευτεί, κάτι που σπάνια συμβαίνει με τα ακίνητα υπό κατασκευή. Επειδή η διαμονή μέσω της Χρυσής Βίζας χορηγείται σε ολοκληρωμένα ακίνητα, μια υπάρχουσα κατοικία μπορεί επίσης να είναι η ταχύτερη οδός για τους αγοραστές που το χρειάζονται.
Κατασκευή του δικού σας σπιτιού
Μπορείτε επίσης να χτίσετε. Σε οικόπεδα εντός πολεοδομικού σχεδίου πόλης ή χωριού υπάρχουν σχετικά λίγες περιορισμοί, αν και θα χρειαστείτε αρχιτέκτονα ή πολιτικό μηχανικό για να επιβεβαιώσετε τι επιτρέπεται. Τα οικόπεδα εκτός πολεοδομικού σχεδίου υπόκεινται σε πολύ περισσότερους περιορισμούς: η δόμηση είναι γενικά δυνατή μόνο σε οικόπεδα τουλάχιστον 4.000 τετραγωνικών μέτρων. Θα πρέπει επίσης να επιβεβαιώσετε με την Αρχαιολογική Υπηρεσία ότι δεν υπάρχει προστατευόμενος χώρος στο οικόπεδο και με τη Δασική Υπηρεσία ότι το οικόπεδο δεν έχει χαρακτηριστεί ως δάσος. Η νομική μας ομάδα ελέγχει όλα αυτά στο πλαίσιο της δέουσας επιμέλειας.
Σπίτι, βίλα ή διαμέρισμα;
Υπάρχουν τρεις βασικοί τύποι κατοικιών στην Ελλάδα.
Η βίλα είναι μια ανεξάρτητη πολυτελής κατοικία, συνήθως με δικό της κήπο και αρκετό χώρο από τους γείτονες για ιδιωτικότητα. Οι βίλες τείνουν να χρησιμοποιούν υλικά υψηλής ποιότητας και καθαρό σχεδιασμό, συχνά σε ένα ή δύο ορόφους, μερικές φορές με πισίνα, βεράντα και χώρο στάθμευσης.
Ένα σπίτι είναι μια αυτόνομη κατοικία σε δικό της οικόπεδο. Οι μονοκατοικίες έχουν έναν ή δύο ορόφους, μερικές φορές με υπόγειο για αποθήκευση ή στάθμευση. Οι ημι-ανεξάρτητες κατοικίες, που συχνά ονομάζονται μεζονέτες, μοιράζονται έναν τοίχο με μια παρόμοια μονάδα.
Ένα διαμέρισμα είναι μια κατοικία μέσα σε ένα μεγαλύτερο κτίριο. Τα διαμερίσματα είναι συνηθισμένα στη Θεσσαλονίκη και την Αθήνα, καθώς και στα νησιά και σε ορισμένα χωριά. Οι κοινόχρηστοι χώροι, όπως οι διάδρομοι, οι ανελκυστήρες και τυχόν πισίνες, διαχειρίζονται από μια ένωση ιδιοκτητών, και τα έξοδα συντήρησης συνήθως επιμερίζονται μεταξύ των ιδιοκτητών.
Πόλη ή Εξοχή
Ένα διαμέρισμα στην Αθήνα ή τη Θεσσαλονίκη σας φέρνει κοντά σε υπηρεσίες και ευκαιρίες, συχνά κοστίζει λιγότερο από μια μονοκατοικία στην εξοχή και είναι πιο απλό και φθηνότερο στη συντήρηση. Μπορεί επίσης να σας αποφέρει σταθερό εισόδημα ακόμα και όταν δεν βρίσκεστε εκεί.
Η ύπαιθρος προσφέρει την πιο παραδοσιακή πλευρά της Ελλάδας: πιο ήσυχη, πιο πράσινη, με περισσότερη ιδιωτικότητα και στενότερους δεσμούς με την τοπική ζωή. Τα νησιά και τα χωριά φέρνουν επίσης τη φύση στην πόρτα σας, από πεζοπορία μέχρι κολύμπι.
Τι καθορίζει την τιμή;
Η τοποθεσία έχει τη μεγαλύτερη σημασία. Τα ακίνητα κοντά σε παραλία, σε τουριστική περιοχή ή με θέα στη θάλασσα κοστίζουν γενικά περισσότερο. Η ηλικία είναι ο επόμενος παράγοντας, με τα παλαιότερα σπίτια να είναι συνήθως φθηνότερα και τα νεότερα ακριβότερα, εκτός από τα ακίνητα υπό κατασκευή. Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή περιλαμβάνουν τη διαρρύθμιση και την αρχιτεκτονική, την ποιότητα της θέας, την πρόσφατη συντήρηση και το αν το σπίτι είναι επιπλωμένο. Σημαντικό ρόλο παίζουν επίσης ευρύτερες συνθήκες, όπως τα επιτόκια και η γενική κατάσταση της αγοράς, που επηρεάζουν τόσο τις τιμές όσο και το πόσο γρήγορα πωλούνται τα σπίτια.
Τιμές ανά περιοχή
Οι τιμές ποικίλλουν σημαντικά σε όλη την Ελλάδα. Οι υψηλότερες τιμές παρατηρούνται γενικά στις περιοχές με τη μεγαλύτερη επισκεψιμότητα, όπως οι Κυκλάδες, ορισμένα τμήματα της Αθήνας και η Θεσσαλονίκη. Πιο προσιτές τιμές συναντώνται σε περιοχές όπως η Κρήτη, τα Ιόνια νησιά, η Ρόδος και η Χαλκιδική, ενώ ορισμένες περιοχές της ηπειρωτικής Ελλάδας και των μικρότερων νησιών παραμένουν ακόμη χαμηλότερες. Αυτά είναι γενικές τάσεις και όχι σταθερά στοιχεία, και η σωστή σύγκριση γίνεται πάντα μεταξύ συγκεκριμένων ακινήτων. Είμαστε στην ευχάριστη θέση να μοιραστούμε ρεαλιστικά, τρέχοντα στοιχεία για οποιαδήποτε περιοχή εξετάζετε.
Στεγαστικά δάνεια στην Ελλάδα
Μπορείτε να λάβετε στεγαστικό δάνειο από ελληνική τράπεζα; Είναι δυνατό, αν και τα επιτόκια και οι όροι διαφέρουν ανάλογα με την τράπεζα και αλλάζουν με την πάροδο του χρόνου. Ορισμένες τράπεζες απαιτούν να είστε φορολογικός κάτοικος Ελλάδας και ενδέχεται να χρειαστεί να είστε παρόντες στην Ελλάδα για να υπογράψετε. Για τους λόγους αυτούς, πολλοί διεθνείς αγοραστές χρηματοδοτούν την αγορά με άλλο τρόπο, συνήθως με διαθέσιμα κεφάλαια, με αναχρηματοδότηση ακινήτου στη χώρα τους ή με δάνειο στη χώρα τους.
Μέρος 4: Πώς να αγοράσετε σπίτι στην Ελλάδα
Μπορείτε ήδη να φανταστείτε το σπίτι: καφές στο μπαλκόνι, δείπνο στη βεράντα, τη θάλασσα από κάτω. Τότε έρχονται τα πρακτικά ερωτήματα. Τι υπογράφετε και πότε; Διαπραγματεύεστε μόνοι σας; Πώς ξέρετε ότι το ακίνητο είναι νομικά εντάξει; Ακολουθεί η διαδικασία, βήμα προς βήμα.
1. Αναζήτηση ακινήτου. Ξεκινήστε προσδιορίζοντας τι θέλετε, με βάση τους στόχους, τον προϋπολογισμό και την περιοχή που προτιμάτε, καθώς και αν το σπίτι προορίζεται κυρίως για δική σας χρήση ή για ενοικίαση.
2. Επισκεφθείτε τα ακίνητα. Μόλις έχετε μια λίστα με τα υποψήφια ακίνητα, επισκεφθείτε τα αυτοπροσώπως για να πάρετε μια ιδέα για το περιβάλλον, την κατάσταση και τις τοπικές ανέσεις.
3. Συμφωνήστε μια τιμή. Η διαπραγμάτευση μπορεί να φαίνεται αποθαρρυντική, αλλά είναι ένα φυσιολογικό μέρος της διαδικασίας, οπότε προσπαθήστε να μην το πάρετε προσωπικά. Ένας καλός μεσίτης βοηθάει εδώ, εκτιμώντας ρεαλιστικά την αγορά και την αξία. Μετά από μερικές γύρες διαπραγματεύσεων, συνήθως καταλήγετε σε μια τιμή που ικανοποιεί και τις δύο πλευρές.
4. Νομική δέουσα επιμέλεια. Σε αυτό το στάδιο είναι απαραίτητος ένας Έλληνας δικηγόρος. Ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους ιδιοκτησίας και αναζητά στο τοπικό Κτηματολόγιο για να επιβεβαιώσει ότι το ακίνητο είναι εντάξει και μπορεί να πωληθεί. Τυχόν υποθήκες, εμπράγματα βάρη ή αξιώσεις τρίτων αποκαλύπτονται σε αυτό το στάδιο.
5. Υπογραφή ιδιωτικής σύμβασης αγοράς. Μια ιδιωτική σύμβαση αγοράς, ή PPA, καθορίζει τους όρους που έχουν συμφωνηθεί μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Μόλις υπογραφεί, το ακίνητο αποσύρεται από την αγορά και ο αγοραστής καταβάλλει προκαταβολή για να το κρατήσει, συνήθως μεταξύ 5 και 10 τοις εκατό της τιμής.
6. Υπογράψτε πληρεξούσιο. Το πληρεξούσιο επιτρέπει στον δικηγόρο σας να ενεργεί εκ μέρους σας καθ' όλη τη διάρκεια της αγοράς, ακόμη και όταν δεν βρίσκεστε στην Ελλάδα. Με αυτό, ο δικηγόρος σας μπορεί να λάβει τον ΑΦΜ σας και να υπογράψει την τελική σύμβαση εκ μέρους σας.
7. Αποκτήστε ελληνικό ΑΦΜ. Θα χρειαστείτε ελληνικό ΑΦΜ για να αγοράσετε. Εκδίδεται δωρεάν με την προσκόμιση έγκυρου δελτίου ταυτότητας και μιας σύντομης αίτησης, και σας παρέχει πρόσβαση στο ηλεκτρονικό φορολογικό σύστημα. Η νομική μας ομάδα το χειρίζεται για εσάς.
8. Και τα δύο μέρη υπογράφουν την τελική πράξη. Ο πωλητής παρέχει μια σειρά εγγράφων στον συμβολαιογράφο, συμπεριλαμβανομένων ενεργειακών πιστοποιητικών, τοπογραφικών σχεδίων, φορολογικών πιστοποιητικών και δημοτικών πιστοποιητικών. Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος προετοιμάζει τη δήλωση μεταβιβαστικού φόρου. Μόλις ο αγοραστής πληρώσει τον μεταβιβαστικό φόρο, μπορεί να υπογραφεί η τελική πράξη. Μπορείτε να παρευρεθείτε αυτοπροσώπως ή να εξουσιοδοτήσετε τον δικηγόρο σας να υπογράψει εκ μέρους σας βάσει πληρεξουσιότητας.
9. Ολοκληρώστε την πληρωμή. Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο αγοραστής πληρώνει την ημέρα της υπογραφής. Όταν και οι δύο τράπεζες βρίσκονται στην ίδια χώρα, τα χρήματα συνήθως φτάνουν στον πωλητή την ίδια ημέρα. Μόλις ληφθεί η πληρωμή, υπογράφεται η πράξη αποδέσμευσης. Ο ακριβής χρόνος μπορεί να διαφέρει ανάλογα με τις περιστάσεις και τους όρους που έχουν συμφωνηθεί μεταξύ των μερών. Με αυτό, το σπίτι είναι δικό σας.
Ο μεσίτης ακινήτων
Ένας αδειούχος μεσίτης βοηθά τους αγοραστές και τους πωλητές κατά τη διάρκεια της συναλλαγής. Ένας καλός μεσίτης διαθέτει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων, οργανώνει επισκέψεις και παρέχει συμβουλές σχετικά με την περιοχή, τον τύπο του ακινήτου, τους φόρους και τις τοπικές διαδικασίες, ενώ στη συνέχεια βοηθά στη διαπραγμάτευση μόλις βρείτε το κατάλληλο σπίτι.
Ο λογιστής
Αξίζει να έχετε έναν λογιστή μόλις αποκτήσετε ακίνητο στην Ελλάδα, είτε ζείτε εκεί είτε όχι. Ο λογιστής υποβάλλει τις ετήσιες φορολογικές δηλώσεις σας, σας καθοδηγεί σχετικά με τους φόρους εισοδήματος και ακίνητης περιουσίας και δηλώνει το ακίνητο στα αρχεία σας αμέσως μετά την ολοκλήρωση της αγοράς.
Μέρος 5: Το κόστος αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα
Πέρα από την τιμή του ακινήτου, υπολογίστε περίπου 10% για τα έξοδα αγοράς, υποθέτοντας ότι χρησιμοποιείτε τόσο δικηγόρο όσο και μεσίτη. Ακολουθεί η ανάλυση αυτού του ποσού.
Φόρος μεταβίβασης. Καταβάλλεται από τον αγοραστή για υπάρχουσες κατοικίες και ανέρχεται στο 3,09% της τιμής αγοράς ή της φορολογητέας αξίας, όποια από τις δύο είναι υψηλότερη. Τα νεόδμητα ακίνητα θα επιβαρύνονταν κανονικά με ΦΠΑ, αλλά ο ΦΠΑ για τα νεόδμητα ακίνητα έχει επί του παρόντος ανασταλεί, οπότε εφαρμόζεται ο φόρος μεταβίβασης. Η αναστολή αυτή ισχύει έως το τέλος του 2026, σύμφωνα με τον Νόμο 5246/2025.
Έξοδα συμβολαιογράφου. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει και επιβλέπει τη σύμβαση. Τα έξοδα είναι κλιμακωτά και ανέρχονται σε περίπου 1% της τιμής, συν ΦΠΑ.
Τέλη Κτηματολογίου. Μετά την υπογραφή, η πράξη καταχωρείται τοπικά. Τα τέλη αυτά ανέρχονται σε περίπου 0,5% της τιμής.
Αμοιβές δικηγόρου. Η παρουσία δικηγόρου δεν είναι απολύτως απαραίτητη, αλλά συνιστάται ανεπιφύλακτα για να ελέγξει το ακίνητο που αγοράζετε και να σας καθοδηγήσει στη διαδικασία. Οι αμοιβές κυμαίνονται συνήθως από 1 έως 2% της τιμής, συν ΦΠΑ, ανάλογα με το έργο που απαιτείται.
Προμήθεια μεσίτη. Αυτή ισχύει όταν εμπλέκεται μεσίτης. Η Elxis χρεώνει 3% συν ΦΠΑ, πληρωτέο κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής.
Κοινές δαπάνες και internet. Ως γενικός οδηγός, υπολογίστε περίπου 20 έως 35 ευρώ το μήνα για το internet, και για ένα διαμέρισμα μεσαίου μεγέθους κάπου μεταξύ 150 και 300 ευρώ για κοινές δαπάνες όπως ηλεκτρικό ρεύμα, νερό και φυσικό αέριο. Το ποσό εξαρτάται από το μέγεθος της κατοικίας, την εποχή και τη χρήση σας.
Ασφάλεια κατοικίας. Η ασφάλιση δεν απαιτείται από το νόμο, αλλά είναι λογική, ιδίως όταν λήξει η ασφάλιση κατασκευής του κατασκευαστή. Ως γενικός οδηγός, η ασφάλιση μιας μικρής κατοικίας μπορεί να κοστίσει περίπου 130 έως 200 ευρώ ετησίως, ενώ για μια μεγαλύτερη το κόστος είναι αρκετά υψηλότερο. Οι νεότερες κατασκευές συχνά προσφέρουν καλύτερη σχέση ποιότητας-τιμής.
Πισίνα και κήπος. Η συντήρηση μιας πισίνας και ενός κήπου κοστίζει συνήθως μεταξύ 150 και 350 ευρώ το μήνα, ανάλογα με το μέγεθος και το στυλ.
Ετήσια συντήρηση. Όπως κάθε σπίτι, ένα ακίνητο στην Ελλάδα χρειάζεται περιστασιακά βάψιμο, επισκευές και φροντίδα, ειδικά για τα ξύλινα στοιχεία που εκτίθενται στον ήλιο. Προβλέψτε περίπου 1.000 έως 4.000 ευρώ ετησίως, ανάλογα με το ακίνητο.
Μέρος 6: Ενοικίαση κατοικίας στην Ελλάδα
Πολλοί ιδιοκτήτες ενοικιάζουν το σπίτι τους στην Ελλάδα, είτε για να καλύψουν τα έξοδα είτε ως επένδυση. Αυτή η ενότητα καλύπτει τι να περιμένετε όσον αφορά το εισόδημα, τους φόρους και τη διαχείριση.
Αναμενόμενα έσοδα
Τα έσοδα από ενοίκια ποικίλλουν σημαντικά ανάλογα με την περιοχή και το ίδιο το ακίνητο. Βασικοί παράγοντες περιλαμβάνουν τη θέα στη θάλασσα, την απόσταση από τις παραλίες, τα αξιοθέατα και το αεροδρόμιο, την ηλικία του σπιτιού, καθώς και τον εξωτερικό χώρο και την πισίνα. Ως γενικός κανόνας, ένα καλοδιατηρημένο σπίτι μπορεί να επιτύχει μια τιμή διανυκτέρευσης κατά την υψηλή περίοδο περίπου 0,1% της τιμής αγοράς του, αν και αυτό αποτελεί μόνο ένα σημείο εκκίνησης. Οι εταιρείες διαχείρισης ενοικιάσεων χρεώνουν συνήθως μεταξύ 10 και 30%, ανάλογα με τις υπηρεσίες που παρέχουν, όπως καθαριότητα, επικοινωνία με τους επισκέπτες, μάρκετινγκ και φορολογική εγγραφή.
Φόρος επί των εσόδων από ενοίκια
Τα έσοδα από ενοίκια φορολογούνται με προοδευτική κλίμακα, η οποία υπολογίζεται ανά ιδιοκτήτη επί των ακαθάριστων εσόδων από ενοίκια. Από το 2026, σύμφωνα με τον Νόμο 5246/2025, η κλίμακα έχει ως εξής:
Έως 12.000 ευρώ: 15%
12.001 έως 24.000 ευρώ: 25%
24.001 έως 36.000 ευρώ: 35%
Πάνω από 36.000 ευρώ: 45%
Επειδή οι συντελεστές ισχύουν ανά ιδιοκτήτη, τα ζευγάρια που αγοράζουν ακίνητο και στα δύο ονόματα αντί για ένα μπορούν συχνά να μειώσουν τον συνολικό φόρο, καθώς κάθε ιδιοκτήτης έχει τη δική του κλίμακα. Υπάρχει επίσης ένα τρέχον κίνητρο που αξίζει να γνωρίζετε: οι ιδιοκτήτες που μετατρέπουν ένα ακίνητο που ήταν προηγουμένως κενό ή βραχυπρόθεσμο σε μακροπρόθεσμη μίσθωση, σύμφωνα με τους όρους που ορίζονται από τους κανόνες του 2026, ενδέχεται να δικαιούνται τριετή απαλλαγή από το εισόδημα από ενοίκια. Καθώς οι φορολογικοί κανόνες αλλάζουν, επιβεβαιώνουμε την τρέχουσα κατάσταση για την περίπτωσή σας πριν βασιστείτε σε αυτήν.
Καλή εκμίσθωση
Εάν διαχειρίζεστε εσείς οι ίδιοι την ενοικίαση, υπάρχουν μερικές αρχές που θα σας βοηθήσουν.
Ορίστε την τιμή με βάση το κέρδος, όχι την πληρότητα. Ορίστε μια ρεαλιστική τιμή με βάση την ποιότητα. Εξετάστε τις τιμές συγκρίσιμων ακινήτων και στη συνέχεια επικεντρωθείτε σε αυτό που κάνει το δικό σας διαφορετικό, είτε πρόκειται για τις τελικές πινελιές, τα κλινοσκεπάσματα ή τις πρόσθετες υπηρεσίες.
Να είστε συγκεκριμένοι στην αγγελία σας. Περιγράψτε όχι μόνο τα δωμάτια αλλά και την κατάστασή τους, και απαντήστε στις ερωτήσεις που πραγματικά κάνουν οι επισκέπτες, σχετικά με παραλίες, εστιατόρια και στάθμευση.
Επισκεφθείτε το ακίνητο τακτικά. Μια σύντομη επίσκεψη κάθε λίγες εβδομάδες σας βοηθά να εντοπίσετε μικρά προβλήματα νωρίς και να διατηρείτε το σπίτι εφοδιασμένο σύμφωνα με τα πρότυπα που περιμένουν πλέον οι επισκέπτες.
Επενδύστε σε καλές φωτογραφίες. Οι καλές φωτογραφίες είναι μία από τις καλύτερες επενδύσεις που μπορείτε να κάνετε, και τα σπίτια με καλές φωτογραφίες τείνουν να κλείνονται γρηγορότερα από αυτά με κακές.
Διαχείριση ενοικιάσεων
Η ενοικίαση ενός ακινήτου είναι ικανοποιητική, αλλά απαιτεί εργασία: το μάρκετινγκ, οι κρατήσεις, η λογιστική, οι επισκευές και η επικοινωνία με τους επισκέπτες είναι όλα σημαντικά. Ένας διαχειριστής ακινήτων αναλαμβάνει όλα αυτά, χειριζόμενος την επιλογή των ενοικιαστών, τις επιθεωρήσεις και τη συντήρηση, κάτι που τείνει να βελτιώνει τόσο την εμπειρία των επισκεπτών όσο και την απόδοση. Η Elxis προσφέρει υπηρεσίες διαχείρισης ενοικιάσεων για ιδιοκτήτες που προτιμούν να μην το χειρίζονται οι ίδιοι και μπορεί να σας κατευθύνει προς τις σωστές υπηρεσίες.
Μέρος 7: Πώληση κατοικίας στην Ελλάδα
Αυτή η ενότητα καλύπτει τα βασικά της πώλησης, από τα απαραίτητα έγγραφα μέχρι τη συνεργασία με τρίτους και την υπογραφή της σύμβασης. Αντικατοπτρίζει τη διαδικασία αγοράς, αυτή τη φορά από την πλευρά του πωλητή.
Διαπραγμάτευση της τιμής
Όπως και στην αγορά, η διαπραγμάτευση είναι ένα φυσιολογικό μέρος της πώλησης, οπότε προσπαθήστε να μην το παίρνετε προσωπικά. Βοηθά να κατανοήσετε τη θέση του αγοραστή: τι άλλο εξετάζει και τι θέλει από τη μετακόμιση. Ένας καλός μεσίτης διαβάζει ρεαλιστικά την αγορά και σας υποστηρίζει κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων.
Υπογράψτε μια ιδιωτική συμφωνία αγοράς
Μόλις αποδεχτείτε μια προσφορά, υπογράφετε μια ιδιωτική συμφωνία αγοράς. Αυτή καθορίζει τους συμφωνηθέντες όρους, αποσύρει το ακίνητο από την αγορά και συνοδεύεται από την προκαταβολή του αγοραστή, που συνήθως ανέρχεται στο 5 έως 10 τοις εκατό της τιμής. Εάν ο αγοραστής αποσυρθεί, η προκαταβολή συνήθως καταπίπτει. Εάν ο πωλητής αποσυρθεί, ενδέχεται να υποχρεωθεί να επιστρέψει το διπλάσιο της προκαταβολής.
Σημείωση σχετικά με τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών
Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών από την πώληση ακινήτων από ιδιώτες έχει επί του παρόντος ανασταλεί. Η αναστολή αυτή ισχύει έως το τέλος του 2026. Όπως συμβαίνει με όλα τα φορολογικά θέματα, επιβεβαιώνουμε τη θέση που ισχύει κατά τη στιγμή της πώλησής σας.
Προετοιμασία της συμβολαιογραφικής πράξης
Για τη συμβολαιογραφική πράξη, ο πωλητής προσλαμβάνει έναν μηχανικό για να επιβεβαιώσει ότι η άδεια και το τοπογραφικό σχέδιο ταιριάζουν με τη συμβολαιογραφική πράξη και το ακίνητο όπως έχει κατασκευαστεί. Ο συμβολαιογράφος θα ελέγξει επίσης εάν ο πωλητής έχει εκκρεμείς οφειλές προς το κράτος. Τα έγγραφα που απαιτούνται συνήθως για την υπογραφή είναι:
Τίτλος ιδιοκτησίας
Αντίγραφο ταυτότητας και φορολογική εκτίμηση
Πιστοποιητικό ENFIA
Βεβαίωση φορολογικής ενημερότητας
Βεβαίωση μη οφειλών κοινωνικής ασφάλισης
Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης
Ηλεκτρονικός κωδικός κτιρίου και τοπογραφικό σχέδιο
Πιστοποιητικό δημοτικού φόρου ακινήτων (TAP)
Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου
Υπογραφή των τελικών εγγράφων από τα δύο μέρη
Ο συμβολαιογράφος προετοιμάζει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης και την υποβάλλει στην εφορία. Μόλις ο αγοραστής πληρώσει τον φόρο μεταβίβασης, μπορεί να υπογραφεί η τελική σύμβαση. Μπορείτε να παρευρεθείτε αυτοπροσώπως ή να εξουσιοδοτήσετε τον δικηγόρο σας να υπογράψει εκ μέρους σας με πληρεξούσιο.
Είσπραξη πληρωμής
Ο πωλητής έχει συνήθως το δικαίωμα να πληρωθεί την ημέρα της υπογραφής, κάτι που αποτελεί τον κανόνα όταν και οι δύο τράπεζες βρίσκονται στην ίδια χώρα. Όταν οι τράπεζες βρίσκονται σε διαφορετικές χώρες, η πράξη συχνά επιτρέπει στον αγοραστή να πληρώσει εντός δέκα εργάσιμων ημερών από την υπογραφή. Εάν ο αγοραστής δεν πληρώσει εντός της προθεσμίας αυτής, και η ρήτρα περιλαμβάνεται στο συμβόλαιο, ο πωλητής έχει το δικαίωμα να ανακτήσει την κυριότητα και να κρατήσει την προκαταβολή. Με την είσπραξη της πληρωμής, η πώληση ολοκληρώνεται.
Μέρος 8: Κληρονομικό δίκαιο
Έχετε κληρονομήσει ακίνητο στην Ελλάδα ή αναμένετε να το κάνετε στο μέλλον; Εδώ είναι όσα πρέπει να γνωρίζετε.
Πώς κληρονομείται ακίνητη περιουσία στο εξωτερικό
Κατά γενικό κανόνα, η κληρονομιά διέπεται από το δίκαιο της ιθαγένειας του αποβιώσαντος ή, σε πολλές περιπτώσεις, της τελευταίας συνήθους διαμονής του. Το πρώτο πράγμα που έχει σημασία είναι αν υπάρχει διαθήκη. Όταν υπάρχει, συχνά καθορίζει το εφαρμοστέο δίκαιο, και οι περισσότεροι επιλέγουν το δίκαιο της χώρας τους. Μια ολλανδική διαθήκη που αφορά ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, η οποία έχει συνταχθεί από ολλανδό πολίτη, είναι έγκυρη στην Ελλάδα. Η αποδοχή της κληρονομιάς διεκπεραιώνεται από ελληνικό συμβολαιογράφο, αλλά το ποιος κληρονομεί τι καθορίζεται από το επιλεγμένο εθνικό δίκαιο.
Εάν δεν υπάρχει διαθήκη
Χωρίς διαθήκη, το εφαρμοστέο δίκαιο είναι συνήθως αυτό της χώρας όπου ο αποβιώσας είχε την τελευταία συνήθη διαμονή του. Για παράδειγμα, για έναν κάτοικο της Ολλανδίας, θα εφαρμοζόταν γενικά το ολλανδικό δίκαιο.
Όταν οι κληρονόμοι ζουν στο εξωτερικό
Στην Ελλάδα, η περιουσία μεταβιβάζεται στους κληρονόμους μέσω συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς. Οι κληρονόμοι χρειάζονται ελληνικό ΑΦΜ και πρέπει να προσκομίσουν στον συμβολαιογράφο πιστοποιητικό θανάτου και πιστοποιητικό κληρονομικών δικαιωμάτων, το οποίο συνήθως συντάσσεται στη χώρα καταγωγής του αποβιώσαντος, φέρει σφραγίδα Αποστίλλης και έχει μεταφραστεί επίσημα στα ελληνικά. Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος υποβάλλει δήλωση φόρου κληρονομιάς και η εφορία υπολογίζει τον οφειλόμενο φόρο. Στις περισσότερες περιπτώσεις, όταν η περιουσία μεταβιβάζεται σε στενούς συγγενείς, ο φόρος κληρονομιάς είναι ελάχιστος ή μηδενικός.
Πρέπει να βρίσκεστε στην Ελλάδα;
Όχι. Δεν χρειάζεται να ταξιδέψετε στην Ελλάδα για να αποδεχτείτε μια κληρονομιά. Μπορεί να υπογραφεί πληρεξούσιο που εξουσιοδοτεί τους δικηγόρους της Elxis να ενεργούν εκ μέρους των κληρονόμων.
Υπάρχει διπλή φορολογία;
Πολλές ευρωπαϊκές χώρες έχουν υπογράψει συνθήκες για την αποφυγή της διπλής φορολογίας, πράγμα που μπορεί να σημαίνει ότι απαλλάσσεστε από τον φόρο κληρονομιάς στη χώρα διαμονής σας για ακίνητα που βρίσκονται στο εξωτερικό. Αυτό εξαρτάται από τους κανόνες της χώρας σας, οπότε σας συνιστούμε να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο εκεί.
Μέρος 9: Σχετικά με την Elxis – Σαν στο σπίτι σας στην Ελλάδα
Από το 1991 καθοδηγούμε διεθνείς αγοραστές ακινήτων να βρουν το ιδανικό σπίτι τους στην Ελλάδα. Βοηθάμε με τις επισκέψεις, τις εκτιμήσεις, τα έγγραφα και όλα τα νομικά θέματα της μεταβίβασης. Με μια εσωτερική ομάδα 10 δικηγόρων, διαθέτουμε βαθιά γνώση του ελληνικού δικαίου ακινήτων και ένα ισχυρό δίκτυο σε όλη την ηπειρωτική χώρα και τα νησιά, που έχει δημιουργηθεί με την πάροδο των ετών. Η ομάδα μας εξυπηρετεί τους πελάτες στη δική τους γλώσσα, στα αγγλικά, ολλανδικά, γερμανικά, γαλλικά και ελληνικά. Διεξάγουμε πλήρη έλεγχο, συντάσσουμε τα συμβόλαια και διαχειριζόμαστε τη συναλλαγή από την αρχή έως το τέλος, ενημερώνοντάς σας σε κάθε στάδιο.
Το εβδομαδιαίο ενημερωτικό δελτίο μας φτάνει σε περισσότερους από 26.000 αναγνώστες με πρακτικές οδηγίες για την αγορά, την ιδιοκτησία, την πώληση και την ενοικίαση κατοικίας στην Ελλάδα. Και για τους επαναλαμβανόμενους πελάτες που αγόρασαν αρχικά μέσω εμάς και χρησιμοποίησαν τις νομικές υπηρεσίες μας, το πρόγραμμα Elxis Loyalty Reward, που εισήχθη τον Ιανουάριο του 2026, προσφέρει δωρεάν νομική υποστήριξη κατά την επαναπώληση μέσω της Elxis.
.jpg)
