Γιατί η συνιδιοκτησία κερδίζει έδαφος
Η από κοινού αγορά μπορεί να είναι οικονομικά συμφέρουσα για ζευγάρια και οικογένειες, ειδικά από φορολογική άποψη. Με την τηλεργασία, τη Golden Visa και τον αυξανόμενο αριθμό διεθνών αγοραστών, η συνιδιοκτησία έχει γίνει ένας πρακτικός τρόπος επένδυσης. Επιτρέπει στους ανθρώπους να μοιράζονται τόσο το κόστος όσο και την απόλαυση ενός σπιτιού στην Ελλάδα.
Φόροι
Στην Ελλάδα, η φορολογική υποχρέωση είναι ατομική. Ακόμα και αν ένα ζευγάρι είναι παντρεμένο ή υποβάλλει κοινή φορολογική δήλωση, κάθε άτομο φορολογείται ξεχωριστά για το μερίδιό του. Πρώτον, οι αγοραστές πληρώνουν έναν εφάπαξ φόρο μεταβίβασης 3,09% επί της δηλωθείσας αξίας του ακινήτου. Για ακίνητα σε συνιδιοκτησία, αυτός ο φόρος κατανέμεται ανάλογα με τα μερίδια ιδιοκτησίας και κάθε συνιδιοκτήτης πληρώνει το μερίδιό του. Δεύτερον, κάθε ιδιοκτήτης πληρώνει τον ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας, τον ΕΝΦΙΑ. Όταν δύο ή περισσότερα άτομα είναι ιδιοκτήτες ενός σπιτιού, ο φόρος κατανέμεται ανάλογα με το ποσοστό ιδιοκτησίας. Έτσι, αν εσείς κατέχετε το 60% και ο/η σύζυγός σας το 40%, ο καθένας πληρώνει το μερίδιό του. Κάθε συνιδιοκτήτης λαμβάνει τον δικό του λογαριασμό ENFIA μέσω του δικού του ΑΦΜ και τον πληρώνει ατομικά μέσω της ηλεκτρονικής φορολογικής πλατφόρμας, myAADE. Τρίτον, όταν δύο άτομα είναι συνιδιοκτήτες και ενοικιάζουν την κατοικία τους, μοιράζονται τα έσοδα από την ενοικίαση και ο καθένας φορολογείται ξεχωριστά για το μερίδιό του. Αυτό σημαίνει ότι και οι δύο μπορούν να επωφεληθούν από τις χαμηλότερες φορολογικές κλίμακες. Από το 2026, οι φορολογικές κλίμακες για τα έσοδα από ενοίκια αλλάζουν. Οι προηγούμενες κλίμακες ήταν:
Από το 2026, θα είναι:
Έως 12.000 €: 15%
12.001 € έως 24.000 €: 25%
24.001 € έως 36.000 €: 35%
Πάνω από 36.000 ευρώ: 45%
Η κύρια αλλαγή είναι η νέα κλίμακα 25% για εισοδήματα μεταξύ 12.001 € και 24.000 €, τα οποία προηγουμένως υπάγονταν στην κλίμακα 35%. Επειδή η συνιδιοκτησία κατανέμει το εισόδημα μεταξύ των ιδιοκτητών, συχνά μειώνει τον συντελεστή που ισχύει. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο που ανήκει σε ένα άτομο με ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 24.000 € το 2026 θα πληρώσει 4.800 € σε φόρους. Το ίδιο ακίνητο που ανήκει σε δύο άτομα θα πληρώσει συνολικά 3.600 €, καθώς κάθε ιδιοκτήτης φορολογείται για 12.000 €. Για ακίνητα προς ενοικίαση με υψηλότερα έσοδα, μπορεί να αξίζει να αγοράσετε μέσω εταιρείας, καθώς τότε μπορείτε να εκπέσετε έξοδα, κόστη και την απόσβεση του κτιρίου. Ο φόρος εταιρειών στην Ελλάδα είναι 22%. Υπάρχουν επίσης έξοδα σύστασης και λειτουργίας για την ιδιοκτησία μιας επιχείρησης στην Ελλάδα, οπότε αξίζει να ζητήσετε πρώτα νομικές και φορολογικές συμβουλές. Για να διερευνήσετε την αγορά ως εταιρεία, επικοινωνήστε μαζί μας και η νομική μας ομάδα θα σας βοηθήσει.
Δικαιώματα και υποχρεώσεις κάθε συνιδιοκτήτη
Όταν δύο ή περισσότερα άτομα είναι συνιδιοκτήτες ενός ακινήτου, μοιράζονται τόσο τα δικαιώματα όσο και τις υποχρεώσεις.
Δικαιώματα:
Χρήση. Κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να χρησιμοποιεί ολόκληρο το ακίνητο, εφόσον αυτό δεν εμποδίζει τους άλλους να το χρησιμοποιούν. Εάν ένας συνιδιοκτήτης το χρησιμοποιεί αποκλειστικά, οι άλλοι μπορούν να ζητήσουν αποζημίωση.
Διαχείριση. Οι αποφάσεις λαμβάνονται με πλειοψηφία, σταθμισμένη ανάλογα με το μερίδιο κάθε ιδιοκτήτη.
Έσοδα. Κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται έσοδα, όπως ενοίκιο, ανάλογα με το μερίδιό του.
Πώληση μεριδίου. Κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει, να δωρίσει ή να μεταβιβάσει το μερίδιό του χωρίς τη συγκατάθεση των άλλων, εκτός εάν έχουν συμφωνήσει διαφορετικά. Είναι καλή πρακτική να ενημερώνετε πρώτα τους άλλους για να αποφύγετε διαμάχες. Στην πράξη, δεν είναι εύκολο να πουλήσει κανείς ένα αδιαίρετο μερίδιο, καθώς είναι δύσκολο να βρεθούν αγοραστές για αυτά.
Υποχρεώσεις:
Συντήρηση και έξοδα. Τα έξοδα συντήρησης, επισκευών και βελτιώσεων επιμερίζονται ανάλογα με το ποσοστό ιδιοκτησίας. Εάν η στέγη χρειάζεται επισκευή, κάθε άτομο συνεισφέρει το μερίδιό του.
Φόροι και τέλη. Κάθε συνιδιοκτήτης πληρώνει το μερίδιό του από τους φόρους ακίνητης περιουσίας, όπως τον ENFIA, τους δημοτικούς φόρους και τυχόν φόρο εισοδήματος από ενοίκια, ξεχωριστά μέσω του δικού του AFM.
Διαχειριστικές αποφάσεις. Μόλις ληφθεί μια απόφαση με πλειοψηφία, όλοι οι συνιδιοκτήτες πρέπει να συμμορφωθούν, ακόμη και εκείνοι που διαφώνησαν, υπό την προϋπόθεση ότι η απόφαση είναι σύμφωνη με το νόμο και δεν βλάπτει αδικαιολόγητα έναν ιδιοκτήτη μειοψηφίας.
Μια συχνή ερώτηση είναι πώς καθορίζεται και καταγράφεται το ποσοστό ιδιοκτησίας. Καθορίζεται με συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών, συνήθως στο συμβόλαιο αγοράς, και μπορεί να αλλάξει με μεταγενέστερη συμφωνία. Μόλις καθοριστεί, καταγράφεται στο συμβόλαιο, το οποίο αποτελεί τον τίτλο ιδιοκτησίας. Η σύμβαση, ανεξάρτητα από το είδος της (αγορά, γονική δωρεά, δωρεά εν ζωή κ.λπ.), καταχωρείται στο Εθνικό Κτηματολόγιο, όπου τα μερίδια καταγράφονται ως ιδιοκτησιακά μερίδια. Η καταχώριση καθορίζει το μερίδιο των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων κάθε συνιδιοκτήτη, το μερίδιό του στα έσοδα και τα έξοδα, το βάρος της ψήφου του στις αποφάσεις διαχείρισης, καθώς και το μερίδιό του σε περίπτωση μετέπειτα διαίρεσης του ακινήτου.
Τι περιλαμβάνει η διαδικασία;
Η διαδικασία είναι σε μεγάλο βαθμό η ίδια με μια τυπική αγορά, με τα ίδια δικαιολογητικά έγγραφα. Η βασική διαφορά είναι ότι πρέπει να δηλώσετε σαφώς το ποσοστό συνιδιοκτησίας κάθε αγοραστή και πωλητή στη σύμβαση και να προσκομίσετε τα έγγραφα για όλα τα μέρη. Ο ρόλος του συμβολαιογράφου παραμένει αμετάβλητος. Πιστοποιεί τη συμφωνία μεταξύ των μερών και εφαρμόζει τη σχετική νομοθεσία. Ο συμβολαιογράφος δεν έχει καμία επιρροή στο περιεχόμενο της σύμβασης ή στα ποσοστά συνιδιοκτησίας.
Προβλήματα και λύσεις σχετικά με τη συνιδιοκτησία
Εάν ένας συνιδιοκτήτης επιθυμεί να πουλήσει και οι άλλοι διαφωνούν, μπορούν να προσφύγουν στα ελληνικά δικαστήρια, τα οποία θα αποφασίσουν εάν το ακίνητο μπορεί να διαχωριστεί ή εάν απαιτείται άλλη λύση, όπως η εξαγορά του μεριδίου ενός συνιδιοκτήτη από έναν άλλο. Άλλα συνηθισμένα ζητήματα:
Διαζύγιο. Σε περίπτωση συναινετικού διαζυγίου, οι σύζυγοι μπορούν να διευθετήσουν τα ζητήματα της κοινής περιουσίας με γραπτή συμφωνία ενώπιον συμβολαιογράφου. Εάν το διαζύγιο γίνει μέσω των δικαστηρίων, η κοινή περιουσία διευθετείται με απόφαση του δικαστηρίου.
Θάνατος συνιδιοκτήτη. Το μερίδιό του μεταβιβάζεται στους κληρονόμους του σύμφωνα με το κληρονομικό δίκαιο. Ενδέχεται να επιβληθεί φόρος κληρονομιάς, ανάλογα με τη συγγενική σχέση, αλλά οι σύζυγοι και τα παιδιά συνήθως επωφελούνται από γενναιόδωρες απαλλαγές.
Διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών. Εάν οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να συμφωνήσουν σχετικά με τη διαχείριση, την ενοικίαση ή την πώληση, η ελληνική νομοθεσία τους επιτρέπει να προσφύγουν στα δικαστήρια.
Πρακτικές συμβουλές για μια ομαλή εμπειρία συνιδιοκτησίας
Καταγράψτε τα πάντα γραπτώς. Ακόμη και με την οικογένεια ή έναν μακροχρόνιο σύντροφο, είναι σκόπιμο να υπάρχει γραπτή συμφωνία σχετικά με τα έξοδα, τις ανακαινίσεις και την πιθανή πώληση.
Διατηρήστε ανοιχτή επικοινωνία. Η σαφήνεια σχετικά με τις οικονομικές ευθύνες αποτρέπει παρεξηγήσεις.
Σκεφτείτε μακροπρόθεσμα. Συμφωνήστε εκ των προτέρων τι θα συμβεί εάν ένας ιδιοκτήτης θελήσει να πουλήσει. Αυτό θα κάνει τη ζωή πολύ πιο εύκολη αργότερα.
Συμπέρασμα για τη συνιδιοκτησία ακινήτων στην Ελλάδα
Η συνιδιοκτησία ακινήτου στην Ελλάδα μπορεί να είναι ένας εξαιρετικός και οικονομικά λογικός τρόπος για να αγοράσετε το σπίτι σας, είτε πρόκειται για εξοχική κατοικία στα νησιά είτε για μακροπρόθεσμη επένδυση. Με τη σωστή νομική ρύθμιση και σαφή κατανόηση μεταξύ των ιδιοκτητών, μπορείτε να απολαύσετε τα οφέλη χωρίς πονοκεφάλους. Να είστε όμως προσεκτικοί με τα νεότερα προγράμματα τμηματικής ιδιοκτησίας που προσφέρουν πολύ μικρά μερίδια, συχνά μεταξύ μη συγγενών συνιδιοκτητών. Το χαμηλό κόστος εισόδου μπορεί να κρύβει πολύπλοκη διαχείριση, περιορισμένο έλεγχο και νομική αβεβαιότητα. Όπως πάντα, ζητήστε επαγγελματική συμβουλή πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε συμφωνία συνιδιοκτησίας, ώστε η επένδυσή σας να είναι ασφαλής, διαφανής και σύμφωνη με τα μακροπρόθεσμα σχέδιά σας.
Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν περιεχόμενο παρέχεται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για οποιαδήποτε ζητήματα συνιδιοκτησίας, συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε δικηγόρο ή συμβολαιογράφο.
Ακίνητα
