Αγοράζοντας ένα σπίτι μαζί κάτω από τον ελληνικό ήλιο
Η αγορά ακινήτου από κοινού, είτε με τον/την σύζυγο, τον/την σύντροφο, ένα μέλος της οικογένειας ή ακόμη και με έναν στενό φίλο, γίνεται όλο και πιο δημοφιλής στην Ελλάδα. Με το άνοδος των τιμών και ένα αυξανόμενο ενδιαφέρον στις εξοχικές κατοικίες, η συνιδιοκτησία είναι συχνά ο πιο έξυπνος τρόπος για να μοιραστείτε τα έξοδα απολαμβάνοντας ένα κομμάτι του μεσογειακού παραδείσου.
Αλλά πριν πάρετε την απόφαση, είναι σημαντικό να καταλάβετε πώς λειτουργεί η συνιδιοκτησία ακινήτων σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο. Σε ποιον ανήκει τι, πώς λαμβάνονται οι αποφάσεις και πώς κατανέμονται οι φόροι, όπως ο φόρος ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ) ή το εισόδημα από ενοίκια.
Σε αυτό το άρθρο, εξηγούμε το νομικό και φορολογικό πλαίσιο της συνιδιοκτησίας ακινήτων στην Ελλάδα, ώστε να μπορείτε να αγοράσετε με σιγουριά και να αποφύγετε δαπανηρές παρεξηγήσεις αργότερα.
Οι δύο κύριοι τύποι συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα
Το ελληνικό δίκαιο αναγνωρίζει δύο βασικές μορφές συνιδιοκτησίας. Η κατανόησή τους θα σας βοηθήσει να αποφασίσετε ποια δομή ταιριάζει καλύτερα στις ανάγκες σας.
1.Απλή συνιδιοκτησία: Σε αυτή τη μορφή, όλοι οι ιδιοκτήτες μοιράζονται το σύνολο της ιδιοκτησίας, ενώ ο καθένας κατέχει ένα συγκεκριμένο ποσοστό- για παράδειγμα, 50%-50% ή 80%-20%. Κανείς δεν κατέχει ένα συγκεκριμένο δωμάτιο ή όροφο. Αντίθετα, όλοι οι συνιδιοκτήτες μοιράζονται δικαιώματα σε ολόκληρο το ακίνητο, γνωστά στο ελληνικό δίκαιο ως “ιδανικά μέρη”. Αυτή είναι η πιο συνηθισμένη επιλογή για ζευγάρια ή οικογένειες που αγοράζουν μαζί ένα σπίτι ή διαμέρισμα.
2: Αυτό περιλαμβάνει οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία. Η οριζόντια ιδιοκτησία αναφέρεται στην ιδιοκτησία ορόφων ή διαμερισμάτων σε μια πολυκατοικία, ενώ η κάθετη ιδιοκτησία αναφέρεται στην ιδιοκτησία ανεξάρτητων κτιρίων που έχουν κατασκευαστεί σε ένα μεγαλύτερο οικόπεδο. Και οι δύο μορφές συνδυάζουν την ατομική ιδιοκτησία μέρους του ακινήτου με τη συνιδιοκτησία των κοινόχρηστων χώρων ή του οικοπέδου.
Η διαίρεση ενός μεγαλύτερου ακινήτου σε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες καθορίζεται με συμβολαιογραφική πράξη διαίρεσης. Η πράξη αυτή είναι ένα νομικό έγγραφο το οποίο περιέχει όλες τις λεπτομέρειες σχετικά με τη διαίρεση, συμπεριλαμβανομένων των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των ιδιοκτητών, καθώς και τυχόν άλλων όρων που έχουν συμφωνηθεί. Περιγράφει λεπτομερώς κάθε διηρημένη ιδιοκτησία, τα όριά της, τους κοινούς και κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου (π.χ. σκάλες, διαδρόμους, δρόμο πρόσβασης) και τυχόν χώρους του ακινήτου που ανήκουν στην αποκλειστική χρήση μεμονωμένων ιδιοκτητών. Αυτή η πράξη διαχωρισμού παραμένει έγκυρη για κάθε επόμενο ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Σε αυτό το άρθρο, αναφερόμαστε κυρίως στην απλή συνιδιοκτησία, δηλαδή σε συντρόφους, συγγενείς ή φίλους που αγοράζουν και κατέχουν μαζί ένα ακίνητο.
Γιατί η συνιδιοκτησία γίνεται δημοφιλής
Η από κοινού αγορά ακινήτων στην Ελλάδα μπορεί να έχει μεγάλη οικονομική λογική για ζευγάρια ή οικογένειες, ιδίως όσον αφορά τη φορολογία. Με την εξ αποστάσεως εργασία, τα προγράμματα χρυσής βίζας και τον αυξανόμενο αριθμό διεθνών αγοραστών που ανακαλύπτουν την Ελλάδα, η συνιδιοκτησία έχει γίνει ένας ελκυστικός και πρακτικός τρόπος επένδυσης σε ακίνητα. Επιτρέπει σε ζευγάρια και οικογένειες να μοιραστούν τόσο το κόστος όσο και τη χαρά της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού κάτω από τον ελληνικό ήλιο.
Φόροι
Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι στην Ελλάδα, η φορολογική υποχρέωση είναι ατομική. Ακόμα και αν ένα ζευγάρι είναι παντρεμένο ή υποβάλλει κοινή φορολογική δήλωση, κάθε άτομο φορολογείται ξεχωριστά για το μερίδιο ιδιοκτησίας του.
1.Κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, οι αγοραστές καταβάλλουν εφάπαξ φόρος μεταβίβασης 3,09% στη δηλωμένη τιμή της ιδιότητας. Για ακίνητα συνιδιοκτησίας, ο φόρος αυτός κατανέμεται ανάλογα με τα μερίδια ιδιοκτησίας και κάθε συνιδιοκτήτης πληρώνει το μερίδιό του.
2.Στην Ελλάδα, κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου πληρώνει έναν ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας, γνωστό ως ΕΝΦΙΑ. Όταν δύο ή περισσότερα άτομα είναι ιδιοκτήτες ενός σπιτιού, ο φόρος μοιράζεται αυτόματα ανάλογα με το ποσοστό ιδιοκτησίας του καθενός- έτσι, εάν εσείς είστε ιδιοκτήτης 60% και ο σύζυγός σας είναι ιδιοκτήτης 40%, ο καθένας σας πληρώνει το μερίδιο αυτό του συνόλου. Κάθε συνιδιοκτήτης λαμβάνει το δικό του λογαριασμό ΕΝΦΙΑ μέσω του προσωπικού του ελληνικού αριθμού φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) και τον πληρώνει ατομικά μέσω της ηλεκτρονικής φορολογικής πλατφόρμας myAADE.
3.Όταν δύο άτομα είναι συνιδιοκτήτες και ενοικιάζουν το σπίτι τους, μοιράζονται το εισόδημα από το ενοίκιο. Αντίστοιχα, ο καθένας φορολογείται ατομικά ανάλογα με το μερίδιό του. Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε και οι δύο να επωφεληθείτε από τις χαμηλότερες φορολογικές κλίμακες.
Από το 2026, τα εν λόγω φορολογικά κλιμάκια θα τροποποιηθούν με δικαιότερο τρόπο, όπως αναφέραμε σε προηγούμενο άρθρο. Σύμφωνα με τους νέους κανόνες που θα τεθούν σε ισχύ το 2026, θα εφαρμοστεί ένας νέος συντελεστής 25% για εισοδήματα από ενοίκια μεταξύ 12.001 και 24.000 ευρώ, δημιουργώντας μια δικαιότερη και ομαλότερη φορολογική κλίμακα. Ως εκ τούτου, ο φόρος εισοδήματος επί του εισοδήματος από ενοίκια ανά άτομο θα έχει ως εξής:
| Ετήσιο εισόδημα από ενοίκια | 2025 | 2026 |
| €0-€12,000 | 15% | 15% |
| €12,001-€24,000 | 35% | 25% |
| €24,001-35,000 | 35% | 35% |
| €35,001+ | 45% | 45% |
Ως εκ τούτου, η συνιδιοκτησία συχνά μειώνει τον φορολογικό συντελεστή επειδή “διανέμει” το εισόδημα μεταξύ των ιδιοκτητών. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο που ανήκει σε ένα άτομο με ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 24.000 ευρώ το 2026 θα πληρώσει 4.800 ευρώ σε φόρους, ενώ το ίδιο ακίνητο θα πλήρωνε 3.600 ευρώ σε φόρους αν το είχαν δύο άτομα.
Σε περιπτώσεις ενοικιαζόμενων ακινήτων σε υψηλότερα τμήματα τιμών, μπορεί να είναι σοφό να αγοράσετε το ακίνητο ως εταιρεία, επειδή μπορείτε να εκπίπτουν τα έξοδα, οι δαπάνες και η απόσβεση του κτιρίου. Ο εταιρικός φόρος στην Ελλάδα είναι 22%. Υπάρχουν επίσης έξοδα εγκατάστασης και λειτουργίας μιας επιχείρησης στην Ελλάδα, τα οποία περιγράφονται παρακάτω εδώ. Αν σκέφτεστε να ακολουθήσετε αυτή την οδό, αξίζει να λάβετε πρώτα νομικές και φορολογικές συμβουλές. Για να δείτε πώς μπορείτε να αγοράσετε ακίνητα ως εταιρεία, επικοινωνήστε μαζί μας. Η νομική μας ομάδα μπορεί να σας βοηθήσει να διερευνήσετε αυτή την επιλογή.
Δικαιώματα και υποχρεώσεις κάθε συνιδιοκτήτη
Σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο, όταν δύο ή περισσότερα άτομα είναι συνιδιοκτήτες ενός ακινήτου, μοιράζονται τόσο τα δικαιώματα (πώς μπορούν να χρησιμοποιούν και να επωφελούνται από το ακίνητο) όσο και τις υποχρεώσεις (πώς συμβάλλουν στα έξοδα και τη διαχείρισή του). Δείτε πώς λειτουργεί αυτό στην πράξη:
α) Χρήση: Κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί ολόκληρο το ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι αυτό δεν εμποδίζει τους άλλους συνιδιοκτήτες να το χρησιμοποιούν. Εάν ένας συνιδιοκτήτης κάνει αποκλειστική χρήση του ακινήτου, οι υπόλοιποι μπορούν να απαιτήσουν αποζημίωση.
β) Διαχείριση: Οι αποφάσεις διαχείρισης λαμβάνονται με πλειοψηφία, με βάση το μερίδιο ιδιοκτησίας κάθε συνιδιοκτήτη.
γ) Δικαίωμα στο εισόδημα: Κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να εισπράττει εισόδημα (για παράδειγμα, ενοίκιο) ανάλογα με το ποσοστό ιδιοκτησίας του. Εάν το ακίνητο εκμισθώνεται, το εισόδημα από το ενοίκιο κατανέμεται ανάλογα με τα εν λόγω μερίδια.
δ) Δικαίωμα μεταβίβασης ή πώλησης του μεριδίου τους: Κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει, να δωρίσει ή να μεταβιβάσει το μερίδιο ιδιοκτησίας του χωρίς να χρειάζεται τη συγκατάθεση των άλλων, εκτός εάν υπάρχει διαφορετική συμφωνία μεταξύ τους. Ωστόσο, είναι καλή πρακτική να ενημερώνονται πρώτα οι άλλοι συνιδιοκτήτες για την αποφυγή διαφορών. Φυσικά, δεν είναι προφανές για κάποιον να βάλει το μερίδιό του προς πώληση, καθώς είναι αρκετά δύσκολο να βρεθεί αγοραστής για ένα εξ αδιαιρέτου μερίδιο ακίνητης περιουσίας.
Οι υποχρεώσεις περιλαμβάνουν:
α) Συντήρηση και έξοδα: Τα έξοδα συντήρησης, επισκευών, βελτιώσεων κ.λπ. κατανέμονται ανάλογα με τα μερίδια ιδιοκτησίας των συνιδιοκτητών. Για παράδειγμα, εάν η στέγη χρειάζεται επισκευή, κάθε άτομο συνεισφέρει με βάση το ποσοστό του.
β) Συμμετοχή σε φόρους και τέλη: Κάθε συνιδιοκτήτης πληρώνει το μερίδιό του στους φόρους που σχετίζονται με την ιδιοκτησία, όπως ο ΕΝΦΙΑ, οι τοπικοί δημοτικοί φόροι και τυχόν φόρος εισοδήματος από το ενοίκιο, ξεχωριστά μέσω του δικού του ελληνικού αριθμού φορολογικού μητρώου (AFM).
c) Ευθύνη για τις διοικητικές αποφάσεις: Εφόσον ληφθεί μια απόφαση με πλειοψηφία, όλοι οι συνιδιοκτήτες πρέπει να συμμορφωθούν, ακόμη και αν αρχικά διαφωνούσαν, υπό την προϋπόθεση ότι η απόφαση ακολουθεί το νόμο και δεν βλάπτει άδικα κάποιον ιδιοκτήτη μειοψηφίας.
Μια συχνή ερώτηση είναι: “Πώς προσδιορίζεται και καταγράφεται νόμιμα το ποσοστό ιδιοκτησίας;”.
Τα ποσοστά συνιδιοκτησίας καθορίζονται με διάφορους τρόπους, μεταξύ άλλων με συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών στη σύμβαση αγοράς και με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών. Μόλις καθοριστεί το ποσοστό συνιδιοκτησίας, καταγράφεται στο σώμα του συμβολαίου, το οποίο αποτελεί τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου. Το συμβόλαιο, ανεξάρτητα από τον τύπο του (αγορά, γονική παροχή, δωρεά μεταξύ ζώντων κ.λπ.), καταχωρίζεται στο “Ελληνικό Εθνικό Κτηματολόγιο” και τα ποσοστά συνιδιοκτησίας αναφέρονται ως “ιδανικά μερίδια” στο ακίνητο. Η καταχώριση έχει τις ακόλουθες έννομες συνέπειες:
- Καθορίζει το μερίδιο κάθε συνιδιοκτήτη στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις.
- Καθορίζει το ποσοστό συμμετοχής στα έσοδα και τα έξοδα.
- Καθορίζει τη βαρύτητα της ψήφου στις αποφάσεις διαχείρισης (στην περίπτωση πολυκατοικίας).
- Καθορίζει το μερίδιο σε περίπτωση διανομής.
Τι περιλαμβάνει η διαδικασία;
Η διαδικασία είναι σε μεγάλο βαθμό πανομοιότυπη με μια τυπική αγορά ακινήτου, με τα ίδια δικαιολογητικά που απαιτούνται. Ωστόσο, είναι σημαντικό να προσδιορίζονται σαφώς τα ποσοστά συνιδιοκτησίας κάθε πωλητή/αγοραστή στη σύμβαση και να υποβάλλονται τα απαραίτητα έγγραφα από όλους τους πωλητές/αγοραστές.
Ακόμη και στην περίπτωση των συμφωνιών συνιδιοκτησίας, ο ρόλος του συμβολαιογράφου παραμένει ο ίδιος όπως και σε κάθε σύμβαση: πιστοποιεί τη συμφωνία μεταξύ αγοραστών και πωλητών και υποβάλλει το ακίνητο στις σχετικές διατάξεις του νόμου. Ο συμβολαιογράφος δεν έχει καμία απολύτως επιρροή στο περιεχόμενο της σύμβασης ή στα ποσοστά συνιδιοκτησίας.
Προβλήματα συνιδιοκτησίας και λύσεις
Εάν ένας συνιδιοκτήτης επιθυμεί να πωλήσει το ακίνητο και οι άλλοι συνιδιοκτήτες διαφωνούν, μπορούν να προσφύγουν στα ελληνικά δικαστήρια. Τα δικαστήρια θα αποφασίσουν αν το ακίνητο μπορεί να διαχωριστεί και να διανεμηθεί ή αν πρέπει να αναζητηθεί άλλη λύση, όπως η αγορά μεριδίου του ακινήτου. Άλλα συνήθη ζητήματα που μπορεί να προκύψουν περιλαμβάνουν:
α) Διαζύγιο: Σε περίπτωση συναινετικού διαζυγίου, οι σύζυγοι μπορούν να συμφωνήσουν σε θέματα που αφορούν την κοινή τους περιουσία με γραπτή συμφωνία ενώπιον συμβολαιογράφου. Εάν επιλέξουν να λύσουν τον γάμο τους μέσω δικαστηρίου, η κοινή τους περιουσία θα ρυθμιστεί με τη σχετική δικαστική απόφαση.
β) Θάνατος ενός από τους συνιδιοκτήτες: Στην περίπτωση αυτή, το μερίδιό του μεταβιβάζεται στους κληρονόμους του, σύμφωνα με τις διατάξεις του κληρονομικού δικαίου. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο φόρος κληρονομιάς μπορεί να εφαρμοστεί ανάλογα με τη σχέση μεταξύ του αποβιώσαντος και του κληρονόμου, αλλά οι σύζυγοι και τα παιδιά επωφελούνται συνήθως από γενναιόδωρες απαλλαγές.
γ) Διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών: Εάν οι συνιδιοκτήτες δεν μπορούν να καταλήξουν σε συμφωνία σχετικά με τη διαχείριση, την ενοικίαση ή την πώληση, η ελληνική νομοθεσία τους επιτρέπει να προσφύγουν στα δικαστήρια.
Πρακτικές συμβουλές για μια ομαλή εμπειρία συνιδιοκτησίας
- Βάλτε τα πάντα γραπτώς. Ακόμα και αν αγοράζετε με την οικογένεια ή έναν μακροχρόνιο συνεργάτη, είναι συνετό να έχετε μια γραπτή συμφωνία που να περιγράφει πώς θα χειριστείτε τα έξοδα, τις ανακαινίσεις ή μια πιθανή πώληση.
- Κρατήστε την επικοινωνία ανοιχτή. Η διαφάνεια σχετικά με τις οικονομικές ευθύνες συμβάλλει στην αποφυγή παρεξηγήσεων.
- Σκεφτείτε μακροπρόθεσμα. Σκεφτείτε τι θα συμβεί αν ένας συνιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει- η ύπαρξη μιας προσυμφωνημένης διαδικασίας διευκολύνει πολύ τη ζωή σας αργότερα.
Η ουσία της συνιδιοκτησίας ακινήτων στην Ελλάδα
Η συνιδιοκτησία ακινήτων στην Ελλάδα μπορεί να είναι ένας εξαιρετικός και οικονομικά έξυπνος τρόπος για να αγοράσετε το σπίτι των ονείρων σας, είτε πρόκειται για μια απόδραση για διακοπές στα νησιά είτε για μια μακροπρόθεσμη επένδυση. Με τη σωστή νομική ρύθμιση και τη σαφή συνεννόηση μεταξύ των ιδιοκτητών, μπορείτε να απολαύσετε όλα τα οφέλη χωρίς περιττούς πονοκεφάλους.
Αποποίηση ευθύνης: Το περιεχόμενο αυτό έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για οποιαδήποτε θέματα συνιδιοκτησίας, συνιστάται ιδιαίτερα να συμβουλευτείτε δικηγόρο ή συμβολαιογράφο.
