Αγορά ακινήτου από κοινού στην Ελλάδα: Πώς λειτουργεί η συνιδιοκτησία

Αγοράζοντας ένα σπίτι μαζί κάτω από τον ελληνικό ήλιο 

Η αγορά ακινήτου μαζί, είτε με τον/τη σύζυγό σας, τον/τη σύντροφό σας, ένα μέλος της οικογένειας ή ακόμα και έναν στενό φίλο, γίνεται όλο και πιο δημοφιλής στην Ελλάδα. Με την αύξηση των τιμών και το αυξανόμενο ενδιαφέρον για εξοχικές κατοικίες, η συνιδιοκτησία είναι συχνά ο πιο έξυπνος τρόπος για να μοιραστείτε τα έξοδα και να απολαύσετε ένα κομμάτι του μεσογειακού παραδείσου.  Ωστόσο, πριν λάβετε την απόφαση, είναι σημαντικό να κατανοήσετε πώς λειτουργεί η συνιδιοκτησία ακινήτων σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία. Ποιος είναι ο ιδιοκτήτης, πώς λαμβάνονται οι αποφάσεις και πώς κατανέμονται οι φόροι, όπως ο φόρος ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ) ή τα έσοδα από ενοίκια. Σε αυτό το άρθρο, εξηγούμε το νομικό και φορολογικό πλαίσιο της συνιδιοκτησίας ακινήτων στην Ελλάδα, ώστε να μπορείτε να αγοράσετε με σιγουριά και να αποφύγετε δαπανηρές παρεξηγήσεις αργότερα. 

Οι δύο βασικοί τύποι συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα 

Η ελληνική νομοθεσία αναγνωρίζει δύο βασικές μορφές συνιδιοκτησίας. Η κατανόηση αυτών θα σας βοηθήσει να αποφασίσετε ποια δομή ταιριάζει καλύτερα στις ανάγκες σας. 1. Απλή συνιδιοκτησία: Σε αυτή τη μορφή, όλοι οι ιδιοκτήτες μοιράζονται ολόκληρο το ακίνητο, ο καθένας κατέχοντας ένα συγκεκριμένο ποσοστό, για παράδειγμα 50%-50% ή 80%-20%. Κανείς δεν κατέχει ένα συγκεκριμένο δωμάτιο ή όροφο. Αντ' αυτού, όλοι οι συνιδιοκτήτες μοιράζονται τα δικαιώματα για ολόκληρο το ακίνητο, γνωστά στην ελληνική νομοθεσία ως «ιδανικά μέρη». Αυτή είναι η πιο συνηθισμένη επιλογή για ζευγάρια ή οικογένειες που αγοράζουν μαζί ένα σπίτι ή ένα διαμέρισμα. 2.Διαχωρισμένη ιδιοκτησία: Περιλαμβάνει την οριζόντια και την κάθετη ιδιοκτησία. Η οριζόντια ιδιοκτησία αναφέρεται στην ιδιοκτησία ορόφων ή διαμερισμάτων σε μια πολυκατοικία, ενώ η κάθετη ιδιοκτησία αναφέρεται στην ιδιοκτησία ανεξάρτητων κτιρίων που έχουν κατασκευαστεί σε ένα μεγαλύτερο οικόπεδο. Και οι δύο μορφές συνδυάζουν την ατομική ιδιοκτησία μέρους του ακινήτου με τη συνιδιοκτησία των κοινόχρηστων χώρων ή του οικοπέδου. Η διαίρεση ενός μεγαλύτερου ακινήτου σε οριζόντια ή κάθετα ακίνητα καθορίζεται σε συμβολαιογραφική πράξη διαίρεσης. Η πράξη αυτή είναι ένα νομικό έγγραφο που περιέχει όλες τις λεπτομέρειες σχετικά με τη διαίρεση, συμπεριλαμβανομένων των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των ιδιοκτητών, καθώς και οποιωνδήποτε άλλων όρων έχουν συμφωνηθεί. Περιγράφει λεπτομερώς κάθε διαχωρισμένη ιδιοκτησία, τα όριά της, τους κοινόχρηστους και τους κοινόχρηστους χώρους της ιδιοκτησίας (π.χ. σκάλες, διάδρομοι, δρόμος πρόσβασης) και τυχόν χώρους της ιδιοκτησίας που ανήκουν στην αποκλειστική χρήση μεμονωμένων ιδιοκτητών. Αυτή η πράξη διαχωρισμού παραμένει σε ισχύ για κάθε επόμενο ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας. Σε αυτό το άρθρο, αναφερόμαστε κυρίως στην απλή συνιδιοκτησία, δηλαδή σε συνεργάτες, οικογένεια ή φίλους που αγοράζουν και κατέχουν από κοινού μια ιδιοκτησία.  

Κλασματική ιδιοκτησία: ελκυστική στη θεωρία, περίπλοκη στην πράξη

Ένα άλλο μοντέλο συνιδιοκτησίας που έχει εμφανιστεί τα τελευταία χρόνια περιλαμβάνει την αγορά ενός μικρότερου «κλασματικού μεριδίου» ενός ακινήτου (για παράδειγμα, 1/6 ή παρόμοιο ποσοστό), αντί της ιδιοκτησίας ολόκληρης της μονάδας. Αν και η ιδέα του χαμηλότερου κόστους εισόδου μπορεί να φαίνεται δελεαστική, οι πιθανοί αγοραστές πρέπει να είναι προσεκτικοί και σε εγρήγορση. Σε τέτοια σχήματα, συνήθως μοιράζεστε την ιδιοκτησία με πολλούς, άσχετους μεταξύ τους συνιδιοκτήτες από διαφορετικές χώρες, αντί με σύζυγο, σύντροφο ή φίλο της οικογένειας, κάτι που μπορεί να δημιουργήσει σημαντικά προβλήματα: η λήψη αποφάσεων μπορεί να γίνει περίπλοκη, ειδικά αν ένας ή περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν είναι συνεργάσιμοι, οι επιλογές μεταπώλησης ή εξόδου μπορεί να είναι περιορισμένες και οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματα διαχείρισης μπορεί να είναι ασαφή. Σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, όλοι οι συνιδιοκτήτες μοιράζονται τεχνικά ολόκληρο το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων όλων των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεών του. Αυτό σημαίνει ότι οποιαδήποτε διαφωνία σχετικά με τη χρήση ή την κατοχή μπορεί να επιλυθεί μόνο μέσω δικαστικών διαδικασιών, μια διαδικασία που μπορεί να είναι χρονοβόρα και δαπανηρή. Για αυτόν τον λόγο, η προσωπική γνωριμία με τους συνιδιοκτήτες σας παραμένει το κλειδί για μια πραγματικά ανησυχία-ελεύθερη εμπειρία ιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Επειδή το μοντέλο είναι σχετικά νέο στην Ελλάδα και μπορεί να περιλαμβάνει πολλούς ιδιοκτήτες και λιγότερο συνηθισμένες δομές διακυβέρνησης, θα πρέπει να εξασφαλίσετε πλήρη διαφάνεια, νομική σαφήνεια και μηχανισμούς εξόδου πριν προχωρήσετε – και ιδανικά να το συγκρίνετε με τα πιο συμβατικά μοντέλα συνιδιοκτησίας που περιγράφονται παραπάνω.

Γιατί η συνιδιοκτησία γίνεται δημοφιλής 

Η από κοινού αγορά ακινήτου στην Ελλάδα μπορεί να έχει μεγάλο οικονομικό νόημα για ζευγάρια ή οικογένειες, ειδικά όσον αφορά τους φόρους. Με την εξ αποστάσεως εργασία, τα προγράμματα χρυσής βίζας και τον αυξανόμενο αριθμό διεθνών αγοραστών που ανακαλύπτουν την Ελλάδα, η συνιδιοκτησία έχει γίνει ένας ελκυστικός και πρακτικός τρόπος επένδυσης σε ακίνητα. Επιτρέπει σε ζευγάρια και οικογένειες να μοιράζονται τόσο το κόστος όσο και τη χαρά της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού κάτω από τον ελληνικό ήλιο. 

Φόροι 

Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι στην Ελλάδα η φορολογική υποχρέωση είναι ατομική. Ακόμα και αν ένα ζευγάρι είναι παντρεμένο ή υποβάλλει κοινή φορολογική δήλωση, κάθε άτομο φορολογείται ξεχωριστά για το μερίδιό του στην ιδιοκτησία. 1. Κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, οι αγοραστές πληρώνουν έναν εφάπαξ φόρο μεταβίβασης 3,09% επί της δηλωθείσας αξίας του ακινήτου. Για τα ακίνητα που βρίσκονται σε συνιδιοκτησία, ο φόρος αυτός κατανέμεται ανάλογα με τα μερίδια ιδιοκτησίας και κάθε συνιδιοκτήτης πληρώνει το μερίδιό του. 2. Στην Ελλάδα, κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου πληρώνει έναν ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας, γνωστό ως ΕΝΦΙΑ. Όταν δύο ή περισσότερα άτομα είναι ιδιοκτήτες ενός σπιτιού, ο φόρος κατανέμεται αυτόματα ανάλογα με το ποσοστό ιδιοκτησίας κάθε ατόμου. Έτσι, αν εσείς κατέχετε το 60% και ο/η σύζυγός σας το 40%, ο καθένας πληρώνει το μερίδιό του από το συνολικό ποσό. Κάθε συνιδιοκτήτης λαμβάνει το δικό του λογαριασμό ΕΝΦΙΑ μέσω του προσωπικού του ελληνικού φορολογικού αριθμού (ΑΦΜ) και τον πληρώνει ατομικά μέσω της ηλεκτρονικής φορολογικής πλατφόρμας myAADE. 3. Όταν δύο άτομα είναι συνιδιοκτήτες και ενοικιάζουν το σπίτι τους, μοιράζονται τα έσοδα από την ενοικίαση. Αντίστοιχα, ο καθένας φορολογείται ατομικά σύμφωνα με το μερίδιό του. Αυτό σημαίνει ότι και οι δύο μπορείτε να επωφεληθείτε από τις χαμηλότερες φορολογικές κλίμακες. Από το 2026, αυτές οι φορολογικές κλίμακες θα τροποποιηθούν με πιο δίκαιο τρόπο, όπως αναφέραμε σε προηγούμενο άρθρο. Σύμφωνα με τους νέους κανόνες που θα τεθούν σε ισχύ το 2026, θα εφαρμοστεί ένας νέος συντελεστής 25% για τα έσοδα από ενοίκια μεταξύ 12.001 και 24.000 ευρώ, δημιουργώντας μια πιο δίκαιη και ομαλή φορολογική κλίμακα.  Επομένως, ο φόρος εισοδήματος επί των εισοδημάτων από ενοίκια ανά άτομο θα είναι ο εξής: 

Ετήσιο εισόδημα από ενοίκια	2025	2026
0-12.000 ευρώ	15%	15%
12.001-24.000 €	35%	25%
24.001-35.000	35%	35%
35.001+ ευρώ	45%	45%

Ως εκ τούτου, η συνιδιοκτησία συχνά μειώνει τον φορολογικό συντελεστή, καθώς «διανέμει» το εισόδημα μεταξύ των ιδιοκτητών. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο που ανήκει σε ένα άτομο με ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 24.000 € το 2026 θα πληρώσει 4.800 € σε φόρους, ενώ το ίδιο ακίνητο θα πληρώσει 3.600 € σε φόρους αν ανήκει σε δύο άτομα.   Σε περιπτώσεις ακινήτων προς ενοικίαση σε υψηλότερες τιμές, μπορεί να είναι συνετό να αγοράσετε το ακίνητο ως εταιρεία, επειδή μπορείτε να αφαιρέσετε τα έξοδα, το κόστος και την απόσβεση του κτιρίου. Ο φόρος εταιρειών στην Ελλάδα είναι 22%. Υπάρχουν επίσης έξοδα ίδρυσης και λειτουργίας μιας επιχείρησης στην Ελλάδα, τα οποία περιγράφονται εδώ. Αν σκέφτεστε να ακολουθήσετε αυτή την οδό, αξίζει να ζητήσετε πρώτα νομικές και φορολογικές συμβουλές. Για να δείτε πώς μπορείτε να αγοράσετε ακίνητο ως εταιρεία, επικοινωνήστε μαζί μας. Η νομική μας ομάδα μπορεί να σας βοηθήσει να διερευνήσετε αυτή την επιλογή.  

Δικαιώματα και υποχρεώσεις κάθε συνιδιοκτήτη 

Σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, όταν δύο ή περισσότερα άτομα είναι συνιδιοκτήτες ενός ακινήτου, μοιράζονται τόσο τα δικαιώματα (πώς μπορούν να χρησιμοποιούν και να επωφελούνται από το ακίνητο) όσο και τις υποχρεώσεις (πώς συνεισφέρουν στα έξοδα και τη διαχείρισή του). Δείτε πώς λειτουργεί αυτό στην πράξη: α) Χρήση: Κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί ολόκληρο το ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι αυτό δεν εμποδίζει τους άλλους συνιδιοκτήτες να το χρησιμοποιούν. Εάν ένας συνιδιοκτήτης κάνει αποκλειστική χρήση του ακινήτου, οι άλλοι μπορούν να ζητήσουν αποζημίωση. β) Διαχείριση: Οι αποφάσεις διαχείρισης λαμβάνονται με πλειοψηφία, με βάση το μερίδιο ιδιοκτησίας κάθε συνιδιοκτήτη. γ) Δικαίωμα εισοδήματος: Κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να εισπράττει εισόδημα (για παράδειγμα, ενοίκιο) ανάλογα με το ποσοστό ιδιοκτησίας του. Εάν το ακίνητο είναι μισθωμένο, το εισόδημα από το ενοίκιο διαιρείται σύμφωνα με αυτά τα μερίδια. δ) Δικαίωμα μεταβίβασης ή πώλησης του μεριδίου τους: Κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει, να δωρίσει ή να μεταβιβάσει το μερίδιό του στην ιδιοκτησία χωρίς να χρειάζεται τη συγκατάθεση των άλλων, εκτός εάν υπάρχει συμφωνία μεταξύ τους που ορίζει διαφορετικά. Ωστόσο, είναι καλή πρακτική να ενημερώνετε πρώτα τους άλλους συνιδιοκτήτες για να αποφύγετε διαφωνίες. Φυσικά, δεν είναι προφανές ότι κάποιος θα βάλει το μερίδιό του προς πώληση, καθώς είναι αρκετά δύσκολο να βρεθεί αγοραστής για ένα αδιαίρετο μερίδιο ακινήτου.

Οι υποχρεώσεις περιλαμβάνουν:  

α) Συντήρηση και έξοδα: Τα έξοδα συντήρησης, επισκευών, βελτιώσεων κ.λπ. κατανέμονται ανάλογα με τα μερίδια ιδιοκτησίας των συνιδιοκτητών. Για παράδειγμα, εάν η στέγη χρειάζεται επισκευή, κάθε άτομο συνεισφέρει με βάση το ποσοστό του. β) Συμμετοχή σε φόρους και τέλη: Κάθε συνιδιοκτήτης πληρώνει το μερίδιό του από τους φόρους που σχετίζονται με την ιδιοκτησία, όπως ο ΕΝΦΙΑ, οι τοπικοί δημοτικοί φόροι και οποιοσδήποτε φόρος εισοδήματος από ενοίκια, ξεχωριστά μέσω του δικού του ελληνικού φορολογικού αριθμού (ΑΦΜ). γ) Ευθύνη για τις αποφάσεις διαχείρισης: Μόλις ληφθεί μια απόφαση με πλειοψηφία, όλοι οι συνιδιοκτήτες πρέπει να συμμορφωθούν, ακόμη και αν αρχικά διαφωνούσαν, υπό την προϋπόθεση ότι η απόφαση είναι σύμφωνη με το νόμο και δεν βλάπτει άδικα έναν μειοψηφικό ιδιοκτήτη. Μια συχνή ερώτηση είναι: «Πώς καθορίζεται και καταγράφεται νομικά το ποσοστό ιδιοκτησίας;». Τα ποσοστά συνιδιοκτησίας καθορίζονται με διάφορους τρόπους, μεταξύ άλλων με συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών στο συμβόλαιο αγοράς και με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών. Μόλις καθοριστεί το ποσοστό συνιδιοκτησίας, καταγράφεται στο σώμα του συμβολαίου, το οποίο αποτελεί τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου. Η σύμβαση, ανεξάρτητα από τον τύπο της (αγορά, γονική δωρεά, δωρεά εν ζωή κ.λπ.), καταχωρείται στο «Εθνικό Κτηματολόγιο» και τα ποσοστά συνιδιοκτησίας αναφέρονται ως «ιδανικά μερίδια» στο ακίνητο. Η καταχώρηση έχει τα ακόλουθα νομικά αποτελέσματα: - Καθορίζει το μερίδιο κάθε συνιδιοκτήτη στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις. - Καθορίζει το ποσοστό συμμετοχής στα έσοδα και τα έξοδα. - Καθορίζει το βάρος της ψήφου στις αποφάσεις διαχείρισης (στην περίπτωση πολυκατοικίας). - Καθορίζει το μερίδιο σε περίπτωση διανομής.

Τι περιλαμβάνει η διαδικασία; 

Η διαδικασία είναι σε μεγάλο βαθμό πανομοιότυπη με την τυπική αγορά ακινήτου, με τα ίδια απαιτούμενα δικαιολογητικά. Ωστόσο, είναι σημαντικό να προσδιοριστούν με σαφήνεια τα ποσοστά συνιδιοκτησίας κάθε πωλητή/αγοραστή στη σύμβαση και να υποβληθούν τα απαραίτητα έγγραφα από όλους τους πωλητές/αγοραστές.  Ακόμη και στην περίπτωση συμφωνιών συνιδιοκτησίας, ο ρόλος του συμβολαιογράφου παραμένει ο ίδιος όπως και σε κάθε σύμβαση: πιστοποιεί τη συμφωνία μεταξύ αγοραστών και πωλητών και υποβάλλει το ακίνητο στις σχετικές διατάξεις του νόμου. Ο συμβολαιογράφος δεν έχει καμία επίδραση στο περιεχόμενο της σύμβασης ή στα ποσοστά συνιδιοκτησίας. 

Προβλήματα και λύσεις συνιδιοκτησίας 

Εάν ένας συνιδιοκτήτης επιθυμεί να πουλήσει το ακίνητο και οι άλλοι συνιδιοκτήτες διαφωνούν, μπορούν να προσφύγουν στα ελληνικά δικαστήρια. Τα δικαστήρια θα αποφασίσουν εάν το ακίνητο μπορεί να διαχωριστεί και να διανεμηθεί ή εάν πρέπει να αναζητηθεί άλλη λύση, όπως η αγορά μεριδίου του ακινήτου. Άλλα κοινά ζητήματα που μπορεί να προκύψουν περιλαμβάνουν:  α) Διαζύγιο: Σε περίπτωση συναινετικού διαζυγίου, οι σύζυγοι μπορούν να συμφωνήσουν για θέματα που προκύπτουν από την κοινή περιουσία τους μέσω γραπτής συμφωνίας ενώπιον συμβολαιογράφου. Εάν επιλέξουν να λύσουν τον γάμο τους μέσω των δικαστηρίων, η κοινή περιουσία τους θα διευθετηθεί με την σχετική δικαστική απόφαση. β) Θάνατος ενός από τους συνιδιοκτήτες: Σε αυτή την περίπτωση, το μερίδιό του μεταβιβάζεται στους κληρονόμους του, σύμφωνα με τις διατάξεις του κληρονομικού δικαίου. Σε τέτοιες περιπτώσεις, μπορεί να επιβληθεί φόρος κληρονομιάς ανάλογα με τη σχέση μεταξύ του αποθανόντος και του κληρονόμου, αλλά οι σύζυγοι και τα παιδιά συνήθως επωφελούνται από γενναιόδωρες απαλλαγές. γ) Διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών: Εάν οι συνιδιοκτήτες δεν μπορούν να καταλήξουν σε συμφωνία σχετικά με τη διαχείριση, την ενοικίαση ή την πώληση, η ελληνική νομοθεσία τους επιτρέπει να προσφύγουν στα δικαστήρια.

Πρακτικές συμβουλές για μια ομαλή εμπειρία συνιδιοκτησίας 

- Καταγράψτε τα πάντα γραπτώς. Ακόμα και αν αγοράζετε με την οικογένεια ή έναν μακροχρόνιο σύντροφο, είναι σκόπιμο να έχετε μια γραπτή συμφωνία που να περιγράφει τον τρόπο με τον οποίο θα χειριστείτε τα έξοδα, τις ανακαινίσεις ή μια πιθανή πώληση. - Διατηρήστε ανοιχτή επικοινωνία. Η διαφάνεια σχετικά με τις οικονομικές ευθύνες βοηθά στην αποφυγή παρεξηγήσεων.  - Σκεφτείτε μακροπρόθεσμα. Σκεφτείτε τι θα συμβεί αν ένας συνιδιοκτήτης θελήσει να πουλήσει. Η ύπαρξη μιας προσυμφωνημένης διαδικασίας θα σας διευκολύνει πολύ αργότερα. 

Το συμπέρασμα για τη συνιδιοκτησία ακινήτων στην Ελλάδα 

Η συνιδιοκτησία ακινήτων στην Ελλάδα μπορεί να είναι ένας εξαιρετικός και οικονομικά έξυπνος τρόπος για να αγοράσετε το σπίτι των ονείρων σας, είτε πρόκειται για ένα εξοχικό στις νήσους είτε για μια μακροπρόθεσμη επένδυση. Με τη σωστή νομική ρύθμιση και μια σαφή κατανόηση μεταξύ των ιδιοκτητών, μπορείτε να απολαύσετε όλα τα οφέλη χωρίς περιττά προβλήματα. 

Ωστόσο, οι αγοραστές πρέπει να παραμείνουν προσεκτικοί όσον αφορά τα νεότερα προγράμματα «κλασματικής ιδιοκτησίας» που προσφέρουν πολύ μικρά μερίδια ενός ακινήτου, τα οποία συχνά μοιράζονται μεταξύ μη συγγενών συνιδιοκτητών. Αν και αυτά μπορεί να φαίνονται ελκυστικά λόγω του χαμηλότερου κόστους εισόδου, μπορεί να συνεπάγονται πολύπλοκες δομές διαχείρισης, περιορισμένο έλεγχο και πιθανή νομική αβεβαιότητα σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία. Όπως πάντα, η αναζήτηση επαγγελματικής συμβουλής πριν από τη σύναψη οποιασδήποτε συμφωνίας συνιδιοκτησίας είναι απαραίτητη για να διασφαλίσετε ότι η επένδυσή σας είναι ασφαλής, διαφανής και πλήρως ευθυγραμμισμένη με τα μακροπρόθεσμα σχέδιά σας.

Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν περιεχόμενο έχει αποκλειστικά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για οποιαδήποτε ζητήματα συνιδιοκτησίας, συνιστάται να συμβουλευτείτε δικηγόρο ή συμβολαιογράφο.