Αγορά ακινήτου από κοινού στην Ελλάδα: Πώς λειτουργεί η συνιδιοκτησία

Γιατί η συνιδιοκτησία κερδίζει έδαφος

Η από κοινού αγορά ακινήτου μπορεί να αποδειχθεί οικονομικά συμφέρουσα για ζευγάρια και οικογένειες, ειδικά από φορολογική άποψη. Με την εξ αποστάσεως εργασία, τη «Χρυσή Βίζα» και τον αυξανόμενο αριθμό διεθνών αγοραστών, η συνιδιοκτησία έχει εξελιχθεί σε έναν πρακτικό τρόπο επένδυσης. Επιτρέπει στους ανθρώπους να μοιράζονται τόσο το κόστος όσο και την απόλαυση ενός σπιτιού στην Ελλάδα.

Φόροι

Στην Ελλάδα, η φορολογική υποχρέωση είναι ατομική. Ακόμη και αν ένα ζευγάρι είναι παντρεμένο ή υποβάλλει κοινή φορολογική δήλωση, κάθε άτομο φορολογείται ξεχωριστά για το μερίδιό του. Πρώτον, οι αγοραστές καταβάλλουν έναν εφάπαξ φόρο μεταβίβασης ύψους 3,09%* επί της δηλωθείσας αξίας του ακινήτου. Για ακίνητα σε συνιδιοκτησία, ο φόρος αυτός κατανέμεται ανάλογα με τα μερίδια ιδιοκτησίας, και κάθε συνιδιοκτήτης καταβάλλει το μερίδιό του.

*Σημαντική ενημέρωση: Ο Πρωθυπουργός της Ελλάδας, Κυριάκος Μητσοτάκης, ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για αγορές από πολίτες εκτός ΕΕ πρόκειται να αυξηθεί στο 15%, με την αλλαγή να αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2027. Η εφαρμοστική νομοθεσία δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί, οπότε το τελικό πεδίο εφαρμογής, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο ενδέχεται να αντιμετωπίζονται τα οικόπεδα και τα εμπορικά ακίνητα, δεν έχει ακόμη επιβεβαιωθεί.



Δεύτερον, κάθε ιδιοκτήτης καταβάλλει τον ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας, τον ΕΝΦΙΑ. Όταν δύο ή περισσότερα άτομα είναι ιδιοκτήτες μιας κατοικίας, ο φόρος κατανέμεται ανάλογα με το ποσοστό ιδιοκτησίας. Έτσι, αν σας ανήκει το 60% και στον/στη σύζυγό σας το 40%, ο καθένας πληρώνει το μερίδιό του. Κάθε συνιδιοκτήτης λαμβάνει τον δικό του λογαριασμό ENFIA μέσω του δικού του ελληνικού ΑΦΜ και τον πληρώνει ξεχωριστά μέσω της ηλεκτρονικής φορολογικής πλατφόρμας myAADE. Τρίτον, όταν δύο άτομα είναι συνιδιοκτήτες και εκμισθώνουν την κατοικία τους, μοιράζονται τα έσοδα από ενοίκια και ο καθένας φορολογείται ξεχωριστά για το μερίδιό του. Αυτό σημαίνει ότι και οι δύο μπορούν να επωφεληθούν από τις χαμηλότερες φορολογικές κλίμακες. Από το 2026, οι φορολογικές κλίμακες για τα έσοδα από ενοίκια αλλάζουν. Οι προηγούμενες κλίμακες ήταν:

• Έως 12.000 ευρώ: 15%

• 12.001 € έως 35.000 €: 35%

• Πάνω από 35.000 ευρώ: 45%

Από το 2026, θα είναι:

• Έως 12.000 ευρώ: 15%

• Από 12.001 € έως 24.000 €: 25%

• 24.001 € έως 36.000 €: 35%

• Πάνω από 36.000 ευρώ: 45%

Η κύρια αλλαγή είναι η νέα κλίμακα 25% για εισοδήματα μεταξύ 12.001 € και 24.000 €, τα οποία προηγουμένως υπάγονταν στην κλίμακα του 35%. Επειδή η συνιδιοκτησία κατανέμει το εισόδημα μεταξύ των ιδιοκτητών, συχνά μειώνει τον εφαρμοζόμενο συντελεστή. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο που ανήκει σε ένα άτομο με ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 24.000 € το 2026 θα υπόκειται σε φόρο 4.800 €. Το ίδιο ακίνητο, αν ανήκει σε δύο άτομα, θα υπόκειται σε φόρο συνολικού ύψους 3.600 €, καθώς κάθε ιδιοκτήτης φορολογείται για 12.000 €. Για ακίνητα προς ενοικίαση με υψηλότερα έσοδα, μπορεί να αξίζει να τα αγοράσετε μέσω εταιρείας, καθώς έτσι μπορείτε να εκπέσετε έξοδα, κόστη και την απόσβεση του κτιρίου. Ο φόρος εταιρειών στην Ελλάδα είναι 22%. Υπάρχουν επίσης έξοδα σύστασης και λειτουργίας για την κατοχή μιας επιχείρησης στην Ελλάδα, οπότε αξίζει να ζητήσετε πρώτα νομικές και φορολογικές συμβουλές. Για να διερευνήσετε την αγορά μέσω εταιρείας, επικοινωνήστε μαζί μας και η νομική μας ομάδα θα σας βοηθήσει.

Δικαιώματα και υποχρεώσεις κάθε συνιδιοκτήτη

Όταν δύο ή περισσότερα άτομα είναι συνιδιοκτήτες ενός ακινήτου, μοιράζονται τόσο τα δικαιώματα όσο και τις υποχρεώσεις.

Δικαιώματα:

• Χρήση. Κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να χρησιμοποιεί ολόκληρο το ακίνητο, εφόσον αυτό δεν εμποδίζει τους άλλους να το χρησιμοποιούν. Εάν ένας συνιδιοκτήτης το χρησιμοποιεί αποκλειστικά, οι άλλοι μπορούν να ζητήσουν αποζημίωση.

• Διαχείριση. Οι αποφάσεις λαμβάνονται με πλειοψηφία, σταθμισμένη ανάλογα με το μερίδιο κάθε ιδιοκτήτη.

• Έσοδα. Κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται έσοδα, όπως το μίσθωμα, ανάλογα με το μερίδιό του.

• Πώληση μεριδίου. Κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει, να δωρίσει ή να μεταβιβάσει το μερίδιό του χωρίς τη συγκατάθεση των άλλων, εκτός εάν έχουν συμφωνήσει διαφορετικά. Συνιστάται να ενημερώνονται πρώτα οι άλλοι, προκειμένου να αποφεύγονται οι διαφορές. Στην πράξη, δεν είναι εύκολο να πωληθεί ένα αδιαίρετο μερίδιο, καθώς είναι δύσκολο να βρεθούν αγοραστές για αυτά.
  
  

Υποχρεώσεις:

• Συντήρηση και έξοδα. Τα έξοδα συντήρησης, επισκευών και βελτιώσεων επιμερίζονται ανάλογα με το ποσοστό ιδιοκτησίας. Εάν η στέγη χρειάζεται επισκευή, κάθε πρόσωπο συνεισφέρει το μερίδιό του.

• Φόροι και τέλη. Κάθε συνιδιοκτήτης καταβάλλει το μερίδιό του από τους φόρους ακινήτων, όπως ο ENFIA, τους δημοτικούς φόρους και τυχόν φόρο εισοδήματος από ενοίκια, ξεχωριστά μέσω του δικού του AFM.

• Διαχειριστικές αποφάσεις. Μόλις ληφθεί μια απόφαση με πλειοψηφία, όλοι οι συνιδιοκτήτες πρέπει να συμμορφωθούν, ακόμη και εκείνοι που διαφώνησαν, υπό την προϋπόθεση ότι η απόφαση είναι σύμφωνη με το νόμο και δεν βλάπτει αδικαιολόγητα έναν ιδιοκτήτη μειοψηφίας.

Μια συχνή ερώτηση είναι πώς καθορίζεται και καταχωρείται το ποσοστό ιδιοκτησίας. Καθορίζεται με συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών, συνήθως στο συμβόλαιο αγοράς, και μπορεί να τροποποιηθεί με μεταγενέστερη συμφωνία. Μόλις καθοριστεί, καταχωρείται στο συμβόλαιο, το οποίο αποτελεί τον τίτλο ιδιοκτησίας. Η σύμβαση, ανεξάρτητα από το είδος της (αγορά, γονική δωρεά, δωρεά εν ζωή κ.λπ.), καταχωρίζεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο, όπου τα μερίδια καταγράφονται ως ιδιοκτησιακά μερίδια. Η καταχώριση καθορίζει το μερίδιο των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων κάθε συνιδιοκτήτη, το μερίδιό του στα έσοδα και τα έξοδα, το βάρος της ψήφου του στις αποφάσεις διαχείρισης, καθώς και το μερίδιό του σε περίπτωση μετέπειτα διαίρεσης του ακινήτου.

Τι περιλαμβάνει η διαδικασία;

Η διαδικασία είναι σε μεγάλο βαθμό η ίδια με μια τυπική αγορά, με τα ίδια δικαιολογητικά έγγραφα. Η βασική διαφορά είναι ότι πρέπει να δηλώσετε σαφώς στο συμβόλαιο το ποσοστό συνιδιοκτησίας κάθε αγοραστή και πωλητή και να προσκομίσετε τα έγγραφα για όλα τα μέρη. Ο ρόλος του συμβολαιογράφου παραμένει αμετάβλητος. Πιστοποιεί τη συμφωνία μεταξύ των μερών και εφαρμόζει τη σχετική νομοθεσία. Ο συμβολαιογράφος δεν έχει καμία επιρροή στο περιεχόμενο της σύμβασης ή στα ποσοστά συνιδιοκτησίας.

Προβλήματα και λύσεις σχετικά με τη συνιδιοκτησία

Εάν ένας συνιδιοκτήτης επιθυμεί να πουλήσει και οι άλλοι διαφωνούν, μπορούν να προσφύγουν στα ελληνικά δικαστήρια, τα οποία θα αποφασίσουν εάν το ακίνητο μπορεί να διαχωριστεί ή εάν απαιτείται άλλη λύση, όπως η εξαγορά του μεριδίου ενός συνιδιοκτήτη από έναν άλλο. Άλλα συνηθισμένα ζητήματα:

• Διαζύγιο. Σε περίπτωση συναινετικού διαζυγίου, οι σύζυγοι μπορούν να διευθετήσουν τα ζητήματα της κοινής περιουσίας με γραπτή συμφωνία ενώπιον συμβολαιογράφου. Εάν το διαζύγιο επιτευχθεί μέσω των δικαστηρίων, η κοινή περιουσία διευθετείται με απόφαση του δικαστηρίου.

• Θάνατος συνιδιοκτήτη. Το μερίδιό του μεταβιβάζεται στους κληρονόμους του σύμφωνα με το κληρονομικό δίκαιο. Ενδέχεται να επιβληθεί φόρος κληρονομιάς, ανάλογα με τη συγγενική σχέση, αλλά οι σύζυγοι και τα παιδιά συνήθως επωφελούνται από γενναιόδωρες απαλλαγές.

• Διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών. Εάν οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να συμφωνήσουν σχετικά με τη διαχείριση, την εκμίσθωση ή την πώληση, η ελληνική νομοθεσία τους επιτρέπει να προσφύγουν στα δικαστήρια.

Πρακτικές συμβουλές για μια ομαλή εμπειρία συνιδιοκτησίας

• Καταγράψτε τα πάντα γραπτώς. Ακόμη και με μέλη της οικογένειας ή έναν μακροχρόνιο σύντροφο, είναι σκόπιμο να συντάξετε γραπτή συμφωνία σχετικά με τα έξοδα, τις ανακαινίσεις και μια πιθανή πώληση.

• Διατηρήστε ανοιχτή την επικοινωνία. Η σαφήνεια όσον αφορά τις οικονομικές ευθύνες αποτρέπει τις παρεξηγήσεις.

• Σκεφτείτε μακροπρόθεσμα. Συμφωνήστε εκ των προτέρων τι θα συμβεί αν ένας ιδιοκτήτης θελήσει να πουλήσει. Αυτό θα κάνει τη ζωή πολύ πιο εύκολη αργότερα.

Συμπέρασμα για τη συνιδιοκτησία ακινήτων στην Ελλάδα

Η συνιδιοκτησία ακινήτου στην Ελλάδα μπορεί να αποτελεί έναν εξαιρετικό και οικονομικά λογικό τρόπο για να αποκτήσετε το δικό σας σπίτι, είτε πρόκειται για εξοχική κατοικία στα νησιά είτε για μακροπρόθεσμη επένδυση. Με τη σωστή νομική ρύθμιση και μια σαφή συνεννόηση μεταξύ των ιδιοκτητών, μπορείτε να απολαύσετε τα οφέλη χωρίς τα προβλήματα. Να είστε προσεκτικοί, ωστόσο, όσον αφορά τα νεότερα προγράμματα κλασματικής ιδιοκτησίας που προσφέρουν πολύ μικρά μερίδια, συχνά μεταξύ μη συγγενών συνιδιοκτητών. Το χαμηλό κόστος εισόδου μπορεί να κρύβει πολύπλοκη διαχείριση, περιορισμένο έλεγχο και νομική αβεβαιότητα. Όπως πάντα, ζητήστε επαγγελματική συμβουλή πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε συμφωνία συνιδιοκτησίας, ώστε η επένδυσή σας να είναι ασφαλής, διαφανής και σύμφωνη με τα μακροπρόθεσμα σχέδιά σας.

Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν περιεχόμενο παρέχεται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συνιδιοκτησία, συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε δικηγόρο ή συμβολαιογράφο.