09.11.2026
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Immobilier
L'achat d'un bien immobilier en copropriété, que ce soit avec votre conjoint, votre partenaire, un membre de votre famille ou un ami proche, est de plus en plus courant en Grèce. Face à la hausse des prix et à l'intérêt croissant pour les résidences secondaires, la copropriété constitue souvent un moyen judicieux de partager les coûts tout en profitant d'une maison au bord de la Méditerranée. Avant de vous décider, il est utile de comprendre comment fonctionne la copropriété en droit grec : qui détient quoi, comment les décisions sont prises et comment les impôts tels que l'ENFIA et les revenus locatifs sont répartis. Cet article explique le cadre juridique et fiscal, afin que vous puissiez acheter en toute confiance et éviter des malentendus coûteux par la suite.
Les deux principaux types de copropriété en Grèce
Le droit grec reconnaît deux formes fondamentales de copropriété.
Copropriété simple
Tous les copropriétaires se partagent l’ensemble du bien immobilier, chacun détenant un pourcentage, par exemple 50/50 ou 80/20. Personne n’est propriétaire d’une pièce ou d’un étage en particulier. Au contraire, chacun partage les droits sur l’ensemble du bien, ce que le droit grec appelle les « parts idéales » (ιδανικά μέρη). Il s’agit de l’option la plus courante pour les couples ou les familles qui achètent ensemble une maison ou un appartement.
Copropriété divise
Ce concept couvre la copropriété horizontale et verticale. La copropriété horizontale désigne la propriété d’étages ou d’appartements au sein d’un immeuble. La copropriété verticale désigne la propriété de bâtiments indépendants construits sur un terrain commun plus vaste. Ces deux formes combinent la propriété individuelle d’une partie du bien immobilier et la copropriété des parties communes ou du terrain. La division d’un bien immobilier plus vaste en biens horizontaux ou verticaux est consignée dans un acte notarié de division. Cet acte consigne tous les détails : chaque bien divisé et ses limites, les parties communes et partagées (escaliers, couloirs, voie d’accès), ainsi que les éventuels espaces réservés à l’usage exclusif de propriétaires individuels. Il reste valable pour chaque propriétaire ultérieur. Cet article porte principalement sur la copropriété simple, c’est-à-dire le cas où des partenaires, des membres d’une même famille ou des amis achètent et possèdent un bien immobilier ensemble.
La propriété fractionnée : séduisante en théorie, complexe en pratique
Un autre modèle apparu récemment consiste à acquérir une petite « part fractionnaire » d’un bien immobilier, par exemple un sixième, plutôt que l’unité dans son intégralité. Le coût d’entrée réduit peut sembler tentant, mais la prudence est de mise. Dans ces formules, vous partagez généralement la propriété avec plusieurs copropriétaires sans lien de parenté, originaires de différents pays, plutôt qu’avec un conjoint, un partenaire ou un ami. Cela peut soulever de réels problèmes : la prise de décision se complique si certains copropriétaires ne coopèrent pas, les options de revente ou de sortie peuvent être limitées, et les droits et obligations en matière de gestion peuvent manquer de clarté. En vertu de la législation grecque, tous les copropriétaires se partagent l’ensemble du bien immobilier ainsi que ses droits et responsabilités ; ainsi, tout désaccord concernant son utilisation ne peut être résolu que par voie judiciaire, ce qui est long et coûteux.
C’est pourquoi il est essentiel de connaître personnellement vos copropriétaires pour vivre une expérience sans souci. Ce modèle étant relativement nouveau en Grèce et pouvant impliquer un grand nombre de propriétaires ainsi que des structures de gouvernance peu familières, assurez-vous qu’il existe une transparence totale, une clarté juridique et un mécanisme de sortie bien défini avant de vous engager, et comparez-le aux modèles plus conventionnels présentés ci-dessus.
Pourquoi la copropriété gagne en popularité
L’achat en copropriété peut s’avérer financièrement intéressant pour les couples et les familles, notamment sur le plan fiscal. Avec le télétravail, le « Golden Visa » et un nombre croissant d’acheteurs internationaux, la copropriété est devenue un moyen pratique d’investir. Elle permet de partager à la fois le coût et les joies d’une résidence en Grèce.
Fiscalité
En Grèce, l’assujettissement à l’impôt est individuel. Même si un couple est marié ou fait une déclaration commune, chaque personne est imposée séparément sur sa part. Tout d’abord, les acquéreurs s’acquittent d’un droit de mutation unique de 3,09 %* sur la valeur déclarée du bien immobilier. Dans le cas d’un bien en copropriété, ce montant est réparti en fonction des parts de propriété, et chaque copropriétaire s’acquitte de sa part.
*Mise à jour importante : le Premier ministre grec, Kyriakos Mitsotakis, a annoncé que les droits de mutation immobiliers applicables aux achats effectués par des ressortissants de pays hors UE devraient passer à 15 %, cette modification devant entrer en vigueur à compter du 1er janvier 2027. La législation d’application n’ayant pas encore été publiée, son champ d’application définitif, notamment en ce qui concerne le traitement des terrains et des biens immobiliers commerciaux, n’est pas encore confirmé.
Deuxièmement, chaque propriétaire s’acquitte de la taxe foncière annuelle, l’ENFIA. Lorsque deux personnes ou plus sont propriétaires d’un logement, cette taxe est répartie en fonction des pourcentages de propriété. Ainsi, si vous détenez 60 % et que votre conjoint en détient 40 %, vous payez chacun votre part. Chaque copropriétaire reçoit sa propre facture d’ENFIA via son numéro d’identification fiscale grec (AFM) et la règle individuellement via la plateforme fiscale en ligne, myAADE. Troisièmement, lorsque deux personnes sont copropriétaires et mettent leur logement en location, elles se partagent les revenus locatifs, et chacune est imposée individuellement sur sa part. Cela signifie que les deux peuvent bénéficier des tranches d'imposition les plus basses. À partir de 2026, les tranches d'imposition sur les revenus locatifs changeront. Les tranches précédentes étaient les suivantes :
Jusqu’à 12 000 € : 15 %
De 12 001 € à 35 000 € : 35 %
Au-delà de 35 000 € : 45 %
À partir de 2026, elles seront les suivantes :
Jusqu'à 12 000 € : 15 %
De 12 001 € à 24 000 € : 25 %
De 24 001 € à 36 000 € : 35 %
Plus de 36 000 € : 45 %
Le principal changement réside dans la nouvelle tranche d’imposition de 25 % pour les revenus compris entre 12 001 € et 24 000 €, qui relevaient auparavant de la tranche de 35 %. La copropriété répartissant les revenus entre les copropriétaires, elle permet souvent de réduire le taux d’imposition applicable. Par exemple, un bien immobilier détenu par une seule personne et générant 24 000 € de revenus locatifs annuels en 2026 serait soumis à un impôt de 4 800 €. Ce même bien, détenu par deux personnes, serait soumis à un impôt total de 3 600 €, puisque chaque copropriétaire est imposé sur 12 000 €. Pour les biens locatifs générant des revenus plus élevés, il peut être intéressant d’acheter par l’intermédiaire d’une société, car vous pouvez alors déduire les dépenses, les coûts et l’amortissement du bien immobilier. L’impôt sur les sociétés en Grèce s’élève à 22 %. La création et la gestion d’une entreprise en Grèce entraînent également des frais ; il est donc recommandé de solliciter au préalable des conseils juridiques et fiscaux. Pour en savoir plus sur l’achat par l’intermédiaire d’une société, contactez-nous : notre équipe juridique se fera un plaisir de vous aider.
Droits et obligations de chaque copropriétaire
Lorsque deux personnes ou plus sont copropriétaires d’un bien immobilier, elles partagent à la fois des droits et des obligations.
Droits :
Usufruit. Chaque copropriétaire peut utiliser l’intégralité du bien immobilier, à condition que cela n’empêche pas les autres de l’utiliser. Si un copropriétaire l’utilise de manière exclusive, les autres peuvent réclamer une indemnisation.
Gestion. Les décisions sont prises à la majorité des voix, pondérée en fonction de la part de chaque copropriétaire.
Revenus. Chaque copropriétaire a droit aux revenus, tels que les loyers, proportionnellement à sa part.
Vente d’une part. Chaque copropriétaire peut vendre, donner ou céder sa part sans le consentement des autres, sauf accord contraire entre eux. Il est recommandé d’en informer au préalable les autres copropriétaires afin d’éviter tout litige. Dans la pratique, il n’est pas facile de vendre une part indivise, car il est difficile de trouver des acquéreurs.
Obligations :
Entretien et dépenses. Les frais d’entretien, de réparation et d’amélioration sont répartis en fonction du pourcentage de propriété. Si le toit doit être réparé, chaque copropriétaire contribue à hauteur de sa part.
Impôts et taxes. Chaque copropriétaire paie sa part des impôts fonciers, tels que l’ENFIA, les taxes municipales et tout impôt sur le revenu provenant des loyers, séparément par l’intermédiaire de son propre AFM.
Décisions de gestion. Une fois qu’une décision est prise à la majorité, tous les copropriétaires doivent s’y conformer, même ceux qui n’étaient pas d’accord, à condition qu’elle respecte la loi et ne porte pas injustement préjudice à un copropriétaire minoritaire.
Une question fréquente porte sur la manière dont le pourcentage de propriété est fixé et enregistré. Il est déterminé d’un commun accord entre les copropriétaires, généralement dans le contrat d’achat, et peut être modifié par un accord ultérieur. Une fois fixé, il est consigné dans le contrat, qui constitue le titre de propriété. Le contrat, quel que soit son type (achat, donation parentale, donation entre vifs, etc.), est enregistré auprès du Cadastre national grec, où les parts sont consignées sous forme de parts idéales. L'enregistrement détermine la part des droits et obligations de chaque copropriétaire, sa part des revenus et des dépenses, le poids de sa voix dans les décisions de gestion, ainsi que sa part en cas de partage ultérieur du bien.
En quoi consiste la procédure ?
La procédure est en grande partie identique à celle d’une vente classique, avec les mêmes pièces justificatives. La principale différence réside dans le fait que vous devez indiquer clairement dans le contrat le pourcentage de copropriété de chaque acheteur et vendeur, et fournir les documents relatifs à toutes les parties. Le rôle du notaire reste inchangé. Il certifie l’accord entre les parties et applique la législation en vigueur. Le notaire n’a aucune influence sur le contenu du contrat ni sur les pourcentages de copropriété.
Problèmes liés à la copropriété et solutions
Si l’un des copropriétaires souhaite vendre et que les autres s’y opposent, ils peuvent saisir les tribunaux grecs, qui décideront si le bien immobilier peut être divisé ou si une autre solution s’impose, telle que le rachat de la part d’un copropriétaire par un autre. Autres problèmes courants :
Divorce. En cas de divorce par consentement mutuel, les époux peuvent régler les questions relatives à la communauté de biens par un accord écrit devant notaire. S’ils divorcent par voie judiciaire, le partage de la communauté de biens est réglé par la décision du tribunal.
Décès d’un copropriétaire. Sa part revient à ses héritiers conformément au droit des successions. Des droits de succession peuvent s’appliquer, en fonction du lien de parenté, mais les conjoints et les enfants bénéficient généralement d’abattements généreux.
Litiges entre copropriétaires. Si les copropriétaires ne parviennent pas à s’entendre sur la gestion, la location ou la vente, la loi grecque leur permet de saisir la justice.
Conseils pratiques pour une copropriété sans heurts
Mettez tout par écrit. Même avec un membre de votre famille ou un partenaire de longue date, il est judicieux de conclure un accord écrit concernant les dépenses, les travaux de rénovation et une éventuelle vente.
Maintenez une communication ouverte. Être clair sur les responsabilités financières permet d’éviter les malentendus.
Pensez à long terme. Convenez à l’avance de la marche à suivre si l’un des copropriétaires souhaite vendre. Cela vous facilitera grandement la vie par la suite.
Conclusion sur la copropriété immobilière en Grèce
La copropriété en Grèce peut constituer un excellent moyen, judicieux sur le plan financier, d’acquérir votre logement, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire sur les îles ou d’un investissement à long terme. Avec une structure juridique adaptée et une entente claire entre les copropriétaires, vous pourrez profiter des avantages sans les tracas. Méfiez-vous toutefois des nouveaux dispositifs de propriété fractionnée proposant des parts très modestes, souvent entre copropriétaires sans lien de parenté. Le faible coût d’entrée peut masquer une gestion complexe, un contrôle limité et une incertitude juridique. Comme toujours, demandez l’avis d’un professionnel avant de conclure tout accord de copropriété, afin que votre investissement soit sûr, transparent et conforme à vos projets à long terme.
Avertissement : ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute question relative à la copropriété, nous vous recommandons vivement de consulter un avocat ou un notaire.
