Pourquoi la copropriété gagne en popularité
L'achat en copropriété peut s'avérer financièrement intéressant pour les couples et les familles, notamment sur le plan fiscal. Avec le télétravail, le Golden Visa et un nombre croissant d'acheteurs internationaux, la copropriété est devenue un moyen pratique d'investir. Elle permet de partager à la fois le coût et les joies d'une résidence en Grèce.
Fiscalité
En Grèce, l'assujettissement à l'impôt est individuel. Même si un couple est marié ou fait une déclaration commune, chaque personne est imposée séparément sur sa part. Tout d'abord, les acheteurs paient un droit de mutation unique de 3,09 % sur la valeur déclarée du bien immobilier. Pour les biens en copropriété, ce montant est réparti en fonction des parts de propriété, et chaque copropriétaire paie sa part. Ensuite, chaque propriétaire paie l'impôt foncier annuel, l'ENFIA. Lorsque deux personnes ou plus sont propriétaires d'un logement, cet impôt est réparti en fonction du pourcentage de propriété. Ainsi, si vous détenez 60 % et que votre conjoint en détient 40 %, vous payez chacun votre part. Chaque copropriétaire reçoit sa propre facture d’ENFIA via son numéro d’identification fiscale grec (AFM) et la règle individuellement via la plateforme fiscale en ligne, myAADE. Troisièmement, lorsque deux personnes sont copropriétaires et louent leur logement, elles se partagent les revenus locatifs, et chacune est imposée individuellement sur sa part. Cela signifie que les deux peuvent bénéficier des tranches d'imposition les plus basses. À partir de 2026, les tranches d'imposition des revenus locatifs changent. Les tranches précédentes étaient les suivantes :
À partir de 2026, elles seront les suivantes :
Le principal changement réside dans la nouvelle tranche d'imposition de 25 % pour les revenus compris entre 12 001 € et 24 000 €, qui relevaient auparavant de la tranche de 35 %. La copropriété répartissant les revenus entre les propriétaires, elle permet souvent de réduire le taux d'imposition applicable. Par exemple, un bien immobilier détenu par une seule personne et générant 24 000 € de revenus locatifs annuels en 2026 serait soumis à un impôt de 4 800 €. Le même bien détenu par deux personnes serait soumis à un impôt total de 3 600 €, puisque chaque propriétaire est imposé sur 12 000 €. Pour les biens locatifs générant des revenus plus élevés, il peut être intéressant d’acheter par l’intermédiaire d’une société, car vous pouvez alors déduire les dépenses, les coûts et l’amortissement du bâtiment. L’impôt sur les sociétés en Grèce est de 22 %. La création et la gestion d'une entreprise en Grèce entraînent également des frais, il est donc recommandé de solliciter au préalable des conseils juridiques et fiscaux. Pour en savoir plus sur l'achat par l'intermédiaire d'une société, contactez-nous et notre équipe juridique se fera un plaisir de vous aider.
Droits et obligations de chaque copropriétaire
Lorsque deux personnes ou plus sont copropriétaires d'un bien immobilier, elles partagent à la fois des droits et des obligations.
Droits :
Usufruit. Chaque copropriétaire peut utiliser l'ensemble du bien, à condition que cela n'empêche pas les autres de l'utiliser. Si un copropriétaire en fait l'usage exclusif, les autres peuvent réclamer une indemnisation.
Gestion. Les décisions sont prises à la majorité des voix, pondérée en fonction de la part de chaque copropriétaire.
Revenus. Chaque copropriétaire a droit aux revenus, tels que les loyers, proportionnellement à sa part.
Vente d'une part. Chaque copropriétaire peut vendre, donner ou céder sa part sans le consentement des autres, sauf accord contraire. Il est recommandé d'en informer les autres au préalable afin d'éviter tout litige. Dans la pratique, il n'est pas facile de vendre une part indivise, car il est difficile de trouver des acquéreurs.
Obligations :
Entretien et dépenses. Les frais d'entretien, de réparation et d'amélioration sont répartis en fonction du pourcentage de propriété. Si le toit doit être réparé, chaque personne contribue à hauteur de sa part.
Impôts et taxes. Chaque copropriétaire paie sa part des impôts fonciers, tels que l'ENFIA, les taxes municipales et tout impôt sur le revenu provenant de la location, séparément par l'intermédiaire de son propre AFM.
Décisions de gestion. Une fois qu’une décision est prise à la majorité, tous les copropriétaires doivent s’y conformer, même ceux qui n’étaient pas d’accord, à condition qu’elle respecte la loi et ne porte pas injustement préjudice à un copropriétaire minoritaire.
Une question courante concerne la manière dont le pourcentage de propriété est fixé et enregistré. Il est déterminé par accord entre les copropriétaires, généralement dans le contrat d'achat, et peut être modifié par un accord ultérieur. Une fois fixé, il est consigné dans le contrat, qui constitue le titre de propriété. Le contrat, quel que soit son type (achat, donation parentale, donation entre vifs, etc.), est enregistré auprès du Cadastre national grec, où les parts sont inscrites en tant que parts idéales. L'enregistrement détermine la part des droits et obligations de chaque copropriétaire, sa part des revenus et des dépenses, le poids de son vote dans les décisions de gestion, ainsi que sa part en cas de division ultérieure du bien.
En quoi consiste la procédure ?
La procédure est en grande partie identique à celle d'un achat classique, avec les mêmes pièces justificatives. La principale différence réside dans le fait que vous devez indiquer clairement dans le contrat le pourcentage de copropriété de chaque acheteur et vendeur, et fournir les documents pour toutes les parties. Le rôle du notaire reste inchangé. Il certifie l'accord entre les parties et applique la législation applicable. Le notaire n'a aucune influence sur le contenu du contrat ni sur les pourcentages de copropriété.
Problèmes de copropriété et solutions
Si un copropriétaire souhaite vendre et que les autres s'y opposent, ils peuvent saisir les tribunaux grecs, qui décideront si le bien peut être divisé ou si une autre solution est nécessaire, telle que le rachat de la part d'un copropriétaire par un autre. Autres problèmes courants :
Divorce. En cas de divorce par consentement mutuel, les époux peuvent régler les questions relatives à la communauté de biens par un accord écrit devant notaire. S’ils divorcent par voie judiciaire, le partage de la communauté de biens est réglé par la décision du tribunal.
Décès d'un copropriétaire. Sa part revient à ses héritiers en vertu du droit successoral. Des droits de succession peuvent s'appliquer, selon le lien de parenté, mais les conjoints et les enfants bénéficient généralement d'exonérations généreuses.
Litiges entre copropriétaires. Si les propriétaires ne parviennent pas à s'entendre sur la gestion, la location ou la vente, la loi grecque leur permet de saisir la justice.
Conseils pratiques pour une copropriété sans heurts
Mettez tout par écrit. Même avec un membre de la famille ou un partenaire de longue date, il est judicieux de conclure un accord écrit concernant les dépenses, les travaux de rénovation et une éventuelle vente.
Maintenez une communication ouverte. Être clair sur les responsabilités financières permet d'éviter les malentendus.
Pensez à long terme. Convenez à l'avance de ce qui se passera si l'un des copropriétaires souhaite vendre. Cela vous facilitera grandement la vie par la suite.
Conclusion sur la copropriété immobilière en Grèce
La copropriété en Grèce peut constituer un excellent moyen, judicieux sur le plan financier, d’acquérir votre logement, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire sur les îles ou d’un investissement à long terme. Avec une structure juridique adaptée et une entente claire entre les copropriétaires, vous pouvez profiter des avantages sans les tracas. Méfiez-vous toutefois des nouveaux programmes de propriété fractionnée qui proposent des parts très petites, souvent entre copropriétaires sans lien de parenté. Le faible coût d'entrée peut cacher une gestion complexe, un contrôle limité et une incertitude juridique. Comme toujours, demandez conseil à un professionnel avant de conclure tout accord de copropriété, afin que votre investissement soit sûr, transparent et en adéquation avec vos projets à long terme.
Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute question relative à la copropriété, nous vous recommandons vivement de consulter un avocat ou un notaire.
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