Acheter un bien immobilier ensemble en Grèce : comment ça marche la copropriété

Acheter une maison ensemble sous le soleil grec 

Acheter une propriété ensemble, que ce soit avec ton conjoint, ton partenaire, un membre de ta famille ou même un ami proche, devient de plus en plus courant en Grèce. Avec la hausse des prix et l'intérêt grandissant pour les maisons de vacances, la copropriété est souvent le moyen le plus intelligent de partager les coûts tout en profitant d'un coin de paradis méditerranéen.  Mais avant de prendre ta décision, il est important de comprendre comment la copropriété fonctionne selon la loi grecque. Qui est propriétaire de quoi, comment les décisions sont prises et comment les taxes comme la taxe foncière (ENFIA) ou les revenus locatifs sont partagés. Dans cet article, on explique le cadre juridique et fiscal de la copropriété en Grèce, pour que tu puisses acheter en toute confiance et éviter des malentendus coûteux plus tard. 

Les deux principaux types de copropriété en Grèce 

La loi grecque reconnaît deux formes de copropriété. Les comprendre t'aidera à choisir celle qui te convient le mieux. 1. Copropriété simple : dans ce cas, tous les propriétaires partagent l'ensemble du bien immobilier, chacun détenant un pourcentage spécifique, par exemple 50 %-50 % ou 80 %-20 %. Personne ne possède une pièce ou un étage spécifique. Au lieu de ça, tous les copropriétaires partagent les droits sur l'ensemble du bien immobilier, ce que la loi grecque appelle les « parts idéales » (ιδανικά μέρη). C'est l'option la plus courante pour les couples ou les familles qui achètent ensemble une maison ou un appartement. 2. Copropriété divise : ça inclut la copropriété horizontale et verticale. La copropriété horizontale, c'est quand on est propriétaire d'étages ou d'appartements dans un immeuble, tandis que la copropriété verticale, c'est quand on est propriétaire de bâtiments indépendants construits sur un terrain plus grand. Les deux formes combinent la propriété individuelle d'une partie du bien et la copropriété des parties communes ou du terrain. La division d'une grande propriété en propriétés horizontales ou verticales est établie dans un acte notarié de division. Cet acte est un document juridique qui contient tous les détails concernant la division, y compris les droits et obligations des propriétaires, et toutes les autres conditions qui ont été convenues. Il décrit en détail chaque propriété divisée, ses limites, les parties communes et partagées de la propriété (par exemple, les escaliers, les couloirs, la voie d'accès) et toutes les parties de la propriété qui sont à l'usage exclusif des propriétaires individuels. Cet acte de division reste valable pour chaque propriétaire suivant de la propriété. Dans cet article, on parle surtout de la copropriété simple, c'est-à-dire des partenaires, de la famille ou des amis qui achètent et possèdent une propriété ensemble.  

La propriété fractionnée : attrayante en théorie, complexe en pratique

Un autre modèle de copropriété qui a fait son apparition ces dernières années consiste à acheter une « part fractionnée » plus petite d'un bien immobilier (par exemple, 1/6 ou un pourcentage similaire), plutôt que de posséder l'ensemble du bien. Si l'idée de coûts d'entrée moins élevés peut sembler tentante, les acheteurs potentiels doivent être prudents et vigilants. Dans ce genre de situation, tu partages généralement la propriété avec plusieurs copropriétaires qui ne se connaissent pas et viennent de différents pays, plutôt qu'avec un conjoint, un partenaire ou un ami de la famille, ce qui peut poser des problèmes importants : la prise de décision peut devenir compliquée, surtout si un ou plusieurs propriétaires ne coopèrent pas, les options de revente ou de sortie peuvent être limitées, et les obligations et droits en matière de gestion peuvent être flous. Selon la loi grecque, tous les copropriétaires partagent techniquement l'ensemble du bien immobilier, y compris tous ses droits et responsabilités. Cela signifie que tout désaccord concernant l'utilisation ou l'occupation ne peut être résolu que par une procédure judiciaire, un processus qui peut être long et coûteux. C'est pourquoi il est essentiel de connaître personnellement vos copropriétaires pour profiter d'une expérience de propriété sans souci en Grèce. Comme ce modèle est relativement nouveau en Grèce et peut impliquer de nombreux propriétaires et des structures de gouvernance moins courantes, vous devez vous assurer de la transparence totale, de la clarté juridique et des mécanismes de sortie avant de vous lancer, et idéalement le comparer aux modèles de copropriété plus conventionnels décrits ci-dessus.

Pourquoi la copropriété devient populaire 

Acheter un bien immobilier en copropriété en Grèce peut être super intéressant financièrement pour les couples ou les familles, surtout en matière d'impôts. Avec le télétravail, les programmes de visa doré et le nombre croissant d'acheteurs internationaux qui découvrent la Grèce, la copropriété est devenue un moyen attrayant et pratique d'investir dans l'immobilier. Elle permet aux couples et aux familles de partager à la fois le coût et le plaisir de posséder une maison sous le soleil grec. 

Fiscalité 

Il est important de savoir qu'en Grèce, l'assujettissement à l'impôt est individuel. Même si un couple est marié ou fait une déclaration d'impôt commune, chaque personne est imposée séparément pour sa part de propriété. 1. Lors de l'achat d'un bien immobilier en Grèce, les acheteurs paient une taxe de transfert unique de 3,09 % sur la valeur déclarée du bien. Pour les biens en copropriété, cette taxe est divisée en fonction des parts de propriété, et chaque copropriétaire paie sa part. 2. En Grèce, chaque propriétaire paie une taxe foncière annuelle appelée ENFIA. Quand deux personnes ou plus possèdent une maison, la taxe est automatiquement divisée en fonction du pourcentage de propriété de chaque personne ; donc, si tu possèdes 60 % et que ton conjoint en possède 40 %, vous payez chacun cette part du total. Chaque copropriétaire reçoit sa propre facture ENFIA via son numéro d'identification fiscale grec (AFM) et la paie individuellement via la plateforme fiscale en ligne myAADE. 3. Quand deux personnes sont copropriétaires et louent leur maison, elles partagent les revenus locatifs. Chacune est imposée individuellement en fonction de sa part. Ça veut dire que vous pouvez tous les deux profiter des tranches d'imposition les plus basses. À partir de 2026, ces tranches d'imposition seront modifiées de manière plus équitable, comme on l'a mentionné dans un article précédent. Selon les nouvelles règles qui entreront en vigueur en 2026, un nouveau taux de 25 % sera appliqué aux revenus locatifs compris entre 12 001 € et 24 000 €, ce qui créera une échelle d'imposition plus équitable et plus progressive.  Donc, l'impôt sur le revenu locatif par personne sera comme ça : 

Revenu annuel provenant des loyers	2025	2026
0 à 12 000 €	15 %	15 %
12 001 € à 24 000 € }">	35 %	25 %
24 001-35 000 €	35 %	35 %
35 001 € et plus	45 %	45 %

Du coup, la copropriété permet souvent de payer moins d'impôts, car elle « partage » les revenus entre les propriétaires. Par exemple, une propriété appartenant à une seule personne et générant un revenu locatif annuel de 24 000 € en 2026 sera imposée à hauteur de 4 800 €, alors que la même propriété serait imposée à hauteur de 3 600 € si elle appartenait à deux personnes.   Dans le cas de biens locatifs dans des segments de prix plus élevés, il peut être judicieux d'acheter le bien en tant qu'entreprise, car vous pouvez déduire les dépenses, les coûts et l'amortissement du bâtiment. L'impôt sur les sociétés en Grèce est de 22 %. Il y a aussi des frais de création et de fonctionnement liés à la possession d'une entreprise en Grèce, qui sont décrits ici. Si vous envisagez cette option, il vaut mieux d'abord demander un avis juridique et fiscal. Pour savoir comment acheter un bien immobilier en tant qu'entreprise, contactez-nous. Notre équipe juridique peut t'aider à explorer cette option.  

Droits et obligations de chaque copropriétaire 

Selon la loi grecque, quand deux personnes ou plus sont copropriétaires d'un bien immobilier, elles partagent à la fois les droits (comment elles peuvent utiliser et profiter du bien) et les obligations (comment elles contribuent aux coûts et à la gestion). Voici comment ça marche en pratique : a) Utilisation : chaque copropriétaire a le droit d'utiliser l'ensemble du bien, à condition que ça n'empêche pas les autres copropriétaires de l'utiliser. Si un copropriétaire utilise le bien de manière exclusive, les autres peuvent demander une compensation. b) Gestion : les décisions de gestion sont prises à la majorité, en fonction de la part de propriété de chaque copropriétaire. c) Droit aux revenus : chaque copropriétaire a le droit de percevoir des revenus (par exemple, un loyer) proportionnellement à son pourcentage de propriété. Si le bien est loué, les revenus locatifs sont répartis en fonction de ces parts. d) Droit de céder ou de vendre sa part : chaque copropriétaire peut vendre, donner ou céder sa part de propriété sans avoir besoin de l'accord des autres, sauf si un accord entre eux en dit autrement. Mais c'est une bonne idée d'en parler d'abord aux autres copropriétaires pour éviter les conflits. Bien sûr, ce n'est pas évident de mettre sa part en vente, car c'est assez compliqué de trouver un acheteur pour une part indivise d'un bien immobilier.

Les obligations comprennent :  

a) Entretien et dépenses : Les dépenses d'entretien, de réparation, d'amélioration, etc. sont réparties en fonction des parts de propriété des copropriétaires. Par exemple, si le toit doit être réparé, chaque personne contribue en fonction de son pourcentage. b) Participation aux taxes et frais : Chaque copropriétaire paie sa part des taxes liées à la propriété, comme l'ENFIA, les taxes municipales locales et tout impôt sur le revenu provenant de la location, séparément via son propre numéro d'identification fiscale grec (AFM). c) Responsabilité des décisions de gestion : une fois qu'une décision a été prise à la majorité, tous les copropriétaires doivent s'y conformer, même s'ils n'étaient pas d'accord au départ, à condition que la décision soit conforme à la loi et ne porte pas injustement préjudice à un copropriétaire minoritaire. Une question qui revient souvent est : « Comment le pourcentage de propriété est-il déterminé et enregistré légalement ? ». Les pourcentages de copropriété sont déterminés de différentes manières, notamment par accord entre les copropriétaires dans le contrat d'achat et par accord ultérieur entre les copropriétaires. Une fois le pourcentage de copropriété déterminé, il est inscrit dans le corps du contrat, qui constitue le titre de propriété du bien. Le contrat, quel que soit son type (achat, donation parentale, donation entre vifs, etc.), est enregistré auprès du « cadastre national grec » et les pourcentages de copropriété sont appelés « parts idéales » dans le bien immobilier. L'enregistrement a les effets juridiques suivants : - Elle détermine la part de chaque copropriétaire dans les droits et obligations. - Elle détermine le pourcentage de participation aux revenus et aux dépenses. - Elle détermine le poids du vote dans les décisions de gestion (dans le cas d'un immeuble). - Elle détermine la part en cas de distribution.

En quoi consiste la procédure ? 

Le processus est en grande partie identique à celui d'un achat immobilier standard, avec les mêmes pièces justificatives requises. Cependant, il est important de préciser clairement les pourcentages de copropriété de chaque vendeur/acheteur dans le contrat et de fournir les documents nécessaires de tous les vendeurs/acheteurs.  Même dans le cas d'accords de copropriété, le rôle du notaire reste le même que pour tout contrat : il certifie l'accord entre les acheteurs et les vendeurs et soumet le bien aux dispositions légales applicables. Le notaire n'a aucune influence sur le contenu du contrat ou les pourcentages de copropriété. 

Problèmes de copropriété et solutions 

Si un copropriétaire souhaite vendre le bien immobilier et que les autres copropriétaires ne sont pas d'accord, ils peuvent faire appel aux tribunaux grecs. Les tribunaux décideront si le bien immobilier peut être divisé et distribué ou s'il faut trouver une autre solution, comme l'achat d'une part du bien immobilier. D'autres problèmes courants peuvent se poser, notamment :  a) Divorce : en cas de divorce à l'amiable, les époux peuvent régler les questions relatives à leur propriété commune par un accord écrit devant un notaire. S'ils choisissent de dissoudre leur mariage par voie judiciaire, leur propriété commune sera réglée par la décision du tribunal compétent. b) Décès de l'un des copropriétaires : dans ce cas, sa part est transférée à ses héritiers, conformément aux dispositions du droit successoral. Dans ce cas, des droits de succession peuvent s'appliquer en fonction de la relation entre le défunt et l'héritier, mais les conjoints et les enfants bénéficient généralement d'exonérations généreuses. c) Litiges entre copropriétaires : si les copropriétaires ne parviennent pas à s'entendre sur la gestion, la location ou la vente, la loi grecque leur permet de saisir les tribunaux.

Conseils pratiques pour une copropriété sans souci 

- Mettez tout par écrit. Même si vous achetez avec un membre de votre famille ou un partenaire de longue date, il est judicieux d'avoir un accord écrit décrivant comment vous allez gérer les dépenses, les rénovations ou une éventuelle vente. - Communiquez ouvertement. La transparence en matière de responsabilités financières permet d'éviter les malentendus.  - Pensez à long terme. Réfléchissez à ce qui se passerait si l'un des copropriétaires voulait vendre ; avoir un processus préétabli vous facilitera grandement la vie par la suite. 

Conclusion sur la copropriété immobilière en Grèce 

La copropriété en Grèce peut être un excellent moyen, financièrement judicieux, d'acheter la maison de vos rêves, qu'il s'agisse d'une résidence secondaire dans les îles ou d'un investissement à long terme. Avec un cadre juridique approprié et une compréhension claire entre les propriétaires, vous pouvez profiter de tous les avantages sans vous prendre la tête inutilement. 

Cependant, les acheteurs doivent rester prudents face aux nouveaux systèmes de « propriété fractionnée » qui proposent des parts très petites d'un bien immobilier, souvent partagées entre des copropriétaires sans lien entre eux. Bien que ces systèmes puissent sembler attrayants en raison de leurs coûts d'entrée moins élevés, ils peuvent impliquer des structures de gestion complexes, un contrôle limité et une incertitude juridique potentielle en vertu du droit grec. Comme toujours, il est essentiel de demander l'avis d'un professionnel avant de conclure un accord de copropriété afin de garantir que votre investissement est sûr, transparent et parfaitement conforme à vos projets à long terme.

Avertissement : ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question relative à la copropriété, il est fortement recommandé de consulter un avocat ou un notaire.