Acheter un bien immobilier à plusieurs en Grèce : comment fonctionne la copropriété

Acheter une maison à plusieurs sous le soleil grec 

L'achat d'un bien immobilier en commun, que ce soit avec votre conjoint, votre partenaire, un membre de votre famille ou même un ami proche, est de plus en plus populaire en Grèce. Avec la hausse des prix et l'intérêt croissant pour les résidences secondaires, la copropriété est souvent le moyen le plus judicieux de partager les coûts tout en profitant d'un coin de paradis méditerranéen.  Mais avant de prendre votre décision, il est essentiel de comprendre comment fonctionne la copropriété immobilière en vertu de la législation grecque. Qui détient quoi, comment les décisions sont-elles prises, et comment les impôts tels que l'impôt foncier (ENFIA) ou les revenus locatifs sont-ils répartis ? Dans cet article, nous vous expliquons le cadre juridique et fiscal de la copropriété immobilière en Grèce, afin que vous puissiez acheter en toute confiance et éviter des malentendus coûteux par la suite. 

Les deux principaux types de copropriété en Grèce 

Le droit grec reconnaît deux formes fondamentales de copropriété. Les comprendre vous aidera à déterminer quelle structure correspond le mieux à vos besoins. 1. Copropriété simple : dans cette forme, tous les copropriétaires se partagent l’ensemble du bien immobilier, chacun détenant un pourcentage spécifique ; par exemple, 50 %-50 % ou 80 %-20 %. Personne ne possède une pièce ou un étage spécifique. Au lieu de cela, tous les copropriétaires partagent les droits sur l’ensemble du bien, ce que le droit grec appelle les « parts idéales » (ιδανικά μέρη). Il s’agit de l’option la plus courante pour les couples ou les familles qui achètent ensemble une maison ou un appartement. 2. Propriété divisée : cela inclut la propriété horizontale et la propriété verticale. La propriété horizontale désigne la propriété d’étages ou d’appartements dans un immeuble, tandis que la propriété verticale désigne la propriété de bâtiments indépendants construits sur un terrain plus vaste. Ces deux formes combinent la propriété individuelle d’une partie du bien avec la copropriété des parties communes ou du terrain. La division d’un bien immobilier plus vaste en propriétés horizontales ou verticales est établie par un acte notarié de division. Cet acte est un document juridique qui contient tous les détails relatifs à la division, y compris les droits et obligations des propriétaires, ainsi que toute autre condition convenue. Il décrit en détail chaque propriété divisée, ses limites, les parties communes et partagées de la propriété (par exemple, les escaliers, les couloirs, la voie d’accès) ainsi que toute partie de la propriété réservée à l’usage exclusif de propriétaires individuels. Cet acte de division reste valable pour chaque propriétaire ultérieur de la propriété. Dans cet article, nous faisons principalement référence à la copropriété simple, c’est-à-dire lorsque des partenaires, des membres d’une même famille ou des amis achètent et possèdent un bien immobilier ensemble.  

La copropriété fractionnée : séduisante en théorie, complexe dans la pratique

Un autre modèle de copropriété apparu ces dernières années consiste à acheter une « part fractionnée » plus petite d’un bien immobilier (par exemple, 1/6 ou un pourcentage similaire), plutôt que de posséder l’unité dans son intégralité. Si l’idée de coûts d’entrée réduits peut sembler séduisante, les acheteurs potentiels doivent se montrer prudents et vigilants. Dans ce type de dispositif, vous partagerez généralement la propriété avec plusieurs copropriétaires sans lien de parenté, originaires de différents pays, plutôt qu’avec un conjoint, un partenaire ou un ami de la famille, ce qui peut soulever des problèmes importants : la prise de décision peut s’avérer compliquée, surtout si un ou plusieurs propriétaires ne se montrent pas coopératifs, les options de revente ou de sortie peuvent être limitées, et les obligations et droits en matière de gestion peuvent manquer de clarté. En vertu de la législation grecque, tous les copropriétaires se partagent techniquement l’ensemble du bien, y compris tous ses droits et responsabilités. Cela signifie que tout désaccord concernant l’utilisation ou l’occupation ne peut être résolu que par voie judiciaire, une procédure qui peut s’avérer longue et coûteuse. C’est pourquoi il est essentiel de connaître personnellement vos copropriétaires pour vivre une expérience de propriété véritablement sereine en Grèce. Comme ce modèle est relativement nouveau en Grèce et peut impliquer de nombreux copropriétaires ainsi que des structures de gouvernance moins courantes, vous devez vous assurer d’une transparence totale, d’une clarté juridique et de l’existence de mécanismes de sortie avant de vous engager – et, idéalement, le comparer aux modèles de copropriété plus conventionnels décrits ci-dessus.

Pourquoi la copropriété gagne en popularité 

L'achat conjoint d'un bien immobilier en Grèce peut s'avérer très avantageux financièrement pour les couples ou les familles, notamment en matière fiscale. Avec le télétravail, les programmes de visa d'or et un nombre croissant d'acheteurs internationaux qui découvrent la Grèce, la copropriété est devenue un moyen attrayant et pratique d'investir dans l'immobilier. Elle permet aux couples et aux familles de partager à la fois le coût et la joie de posséder une maison sous le soleil grec. 

Fiscalité 

Il est important de savoir qu’en Grèce, l’assujettissement à l’impôt est individuel. Même si un couple est marié ou fait une déclaration d’impôt commune, chaque personne est imposée séparément sur sa part de propriété. 1. Lors de l’achat d’un bien immobilier en Grèce, les acheteurs s’acquittent d’un droit de mutation unique de 3,09 % sur la valeur déclarée du bien. Pour les biens en copropriété, cette taxe est répartie en fonction des parts de propriété, et chaque copropriétaire paie sa part. 2. En Grèce, chaque propriétaire paie une taxe foncière annuelle appelée ENFIA. Lorsque deux personnes ou plus sont propriétaires d’un logement, la taxe est automatiquement répartie en fonction du pourcentage de propriété de chacun ; ainsi, si vous détenez 60 % et que votre conjoint en détient 40 %, vous payez chacun cette part du montant total. Chaque copropriétaire reçoit sa propre facture ENFIA via son numéro d'identification fiscale grec (AFM) et la paie individuellement via la plateforme fiscale en ligne myAADE. 3. Lorsque deux personnes sont copropriétaires et louent leur logement, elles se partagent les revenus locatifs. Chacune est imposée individuellement en fonction de sa part. Cela signifie que vous pouvez tous deux bénéficier des tranches d'imposition les plus basses. À partir de 2026, ces tranches d'imposition seront modifiées de manière plus équitable, comme nous l'avons mentionné dans un article précédent. En vertu des nouvelles règles qui entreront en vigueur en 2026, un nouveau taux de 25 % sera appliqué aux revenus locatifs compris entre 12 001 € et 24 000 €, créant ainsi une échelle d'imposition plus équitable et plus progressive.  Par conséquent, l'impôt sur le revenu locatif par personne sera le suivant : 

Revenus locatifs annuels	2025	2026
0 € - 12 000 €	15 %	15 %
12 001 € - 24 000 € }">	35 %	25 %
24 001 € - 35 000 €	35 %	35 %
35 001 € et plus	45 %	45 %

Par conséquent, la copropriété réduit souvent le taux d'imposition, car elle « répartit » les revenus entre les propriétaires. Par exemple, un bien immobilier détenu par une seule personne et générant un revenu locatif annuel de 24 000 € en 2026 sera soumis à 4 800 € d'impôts, alors que ce même bien ne serait soumis qu'à 3 600 € d'impôts s'il était détenu par deux personnes.   Dans le cas de biens locatifs situés dans des segments de prix plus élevés, il peut être judicieux d’acheter le bien en tant que société, car vous pouvez alors déduire les dépenses, les coûts et l’amortissement du bâtiment. L’impôt sur les sociétés en Grèce est de 22 %. Il existe également des frais de création et de fonctionnement liés à la possession d’une entreprise en Grèce, qui sont présentés ici. Si vous envisagez cette option, il est recommandé de demander d’abord un avis juridique et fiscal. Pour savoir comment acheter un bien immobilier en tant que société, contactez-nous. Notre équipe juridique peut vous aider à explorer cette option.  

Droits et obligations de chaque copropriétaire 

En vertu de la législation grecque, lorsque deux personnes ou plus sont copropriétaires d’un bien immobilier, elles partagent à la fois les droits (la manière dont elles peuvent utiliser et tirer profit du bien) et les obligations (la manière dont elles contribuent à ses coûts et à sa gestion). Voici comment cela fonctionne dans la pratique : a) Usage : chaque copropriétaire a le droit d’utiliser l’ensemble du bien, à condition que cela n’empêche pas les autres copropriétaires de l’utiliser. Si un copropriétaire fait un usage exclusif du bien, les autres peuvent réclamer une indemnisation. b) Gestion : Les décisions de gestion sont prises à la majorité des voix, en fonction de la part de propriété de chaque copropriétaire. c) Droit aux revenus : Chaque copropriétaire a le droit de percevoir des revenus (par exemple, un loyer) proportionnellement à son pourcentage de propriété. Si le bien est loué, les revenus locatifs sont répartis selon ces parts. d) Droit de céder ou de vendre sa part : chaque copropriétaire peut vendre, donner ou céder sa part de propriété sans avoir besoin du consentement des autres, sauf si un accord entre eux en dispose autrement. Toutefois, il est de bonne pratique d’informer au préalable les autres copropriétaires afin d’éviter tout litige. Bien entendu, il n’est pas évident pour quelqu’un de mettre sa part en vente, car il est assez difficile de trouver un acheteur pour une part indivise d’un bien immobilier.

Les obligations comprennent :  

a) Entretien et dépenses : Les dépenses liées à l’entretien, aux réparations, aux améliorations, etc., sont réparties en fonction des parts de propriété des copropriétaires. Par exemple, si le toit doit être réparé, chaque personne contribue en fonction de son pourcentage. b) Participation aux impôts et taxes : Chaque copropriétaire paie sa part des impôts liés au bien immobilier, tels que l’ENFIA, les taxes municipales locales et tout impôt sur le revenu provenant de la location, séparément via son propre numéro d’identification fiscale grec (AFM). c) Responsabilité vis-à-vis des décisions de gestion : Une fois qu’une décision a été prise à la majorité des voix, tous les copropriétaires doivent s’y conformer, même s’ils n’étaient pas d’accord au départ, à condition que la décision soit conforme à la loi et ne porte pas injustement préjudice à un copropriétaire minoritaire. Une question fréquemment posée est la suivante : « Comment le pourcentage de copropriété est-il déterminé et enregistré légalement ? ». Les pourcentages de copropriété sont déterminés de différentes manières, notamment par accord entre les copropriétaires dans le contrat d’achat et par accord ultérieur entre les copropriétaires. Une fois le pourcentage de copropriété déterminé, il est consigné dans le corps du contrat, qui constitue le titre de propriété du bien. Le contrat, quel que soit son type (achat, donation parentale, donation entre vifs, etc.), est enregistré auprès du « Cadastre national grec » et les pourcentages de copropriété sont désignés comme des « parts idéales » du bien immobilier. L’enregistrement produit les effets juridiques suivants : - Elle détermine la part de chaque copropriétaire dans les droits et obligations. - Elle détermine le pourcentage de participation aux recettes et aux dépenses. - Elle détermine le poids du vote dans les décisions de gestion (dans le cas d’un immeuble d’habitation). - Elle détermine la part en cas de partage.

En quoi consiste la procédure ? 

La procédure est en grande partie identique à celle d’un achat immobilier classique, avec les mêmes pièces justificatives requises. Il est toutefois important de préciser clairement dans le contrat les pourcentages de copropriété de chaque vendeur/acheteur et de fournir les documents nécessaires de la part de tous les vendeurs/acheteurs.  Même dans le cas d’accords de copropriété, le rôle du notaire reste le même que pour tout contrat : il certifie l’accord entre acheteurs et vendeurs et soumet le bien aux dispositions légales applicables. Le notaire n’a aucune influence sur le contenu du contrat ni sur les pourcentages de copropriété. 

Problèmes de copropriété et solutions 

Si l’un des copropriétaires souhaite vendre le bien et que les autres copropriétaires s’y opposent, ceux-ci peuvent saisir les tribunaux grecs. Les tribunaux décideront si le bien peut être divisé et réparti ou s’il convient de rechercher une autre solution, telle que le rachat d’une part du bien. Parmi les autres problèmes courants pouvant survenir, on peut citer :  a) Le divorce : en cas de divorce par consentement mutuel, les époux peuvent s’entendre sur les questions relatives à leur communauté de biens au moyen d’un accord écrit devant un notaire. S’ils choisissent de dissoudre leur mariage par voie judiciaire, leur communauté de biens sera réglée par la décision judiciaire compétente. b) Le décès de l’un des copropriétaires : dans ce cas, sa part est transférée à ses héritiers, conformément aux dispositions du droit successoral. Dans de tels cas, des droits de succession peuvent s’appliquer en fonction de la relation entre le défunt et l’héritier, mais les conjoints et les enfants bénéficient généralement d’exonérations généreuses. c) Litiges entre copropriétaires : Si les copropriétaires ne parviennent pas à s’entendre sur la gestion, la location ou la vente, la loi grecque leur permet de saisir les tribunaux.

Conseils pratiques pour une copropriété sans heurts 

- Mettez tout par écrit. Même si vous achetez avec votre famille ou un partenaire de longue date, il est judicieux de disposer d’un accord écrit décrivant comment vous gérerez les dépenses, les rénovations ou une éventuelle vente. - Maintenez une communication ouverte. La transparence concernant les responsabilités financières permet d’éviter les malentendus.  - Pensez à long terme. Réfléchissez à ce qui se passerait si l'un des copropriétaires souhaitait vendre ; le fait d'avoir convenu d'une procédure à l'avance facilitera grandement les choses par la suite. 

Conclusion sur la copropriété immobilière en Grèce 

La copropriété en Grèce peut constituer un excellent moyen, judicieux sur le plan financier, d’acquérir la maison de vos rêves, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire dans les îles ou d’un investissement à long terme. Avec une structure juridique adaptée et une entente claire entre les propriétaires, vous pouvez profiter de tous les avantages sans vous causer de maux de tête inutiles. 

Toutefois, les acheteurs doivent rester prudents face aux nouveaux dispositifs de « propriété fractionnée » qui proposent de très petites parts d’un bien immobilier, souvent partagées entre des copropriétaires sans lien de parenté. Bien que ces formules puissent sembler attrayantes en raison de leurs coûts d’entrée réduits, elles peuvent impliquer des structures de gestion complexes, un contrôle limité et une incertitude juridique potentielle au regard du droit grec. Comme toujours, il est essentiel de solliciter l’avis d’un professionnel avant de conclure tout accord de copropriété afin de garantir que votre investissement soit sûr, transparent et parfaitement aligné sur vos projets à long terme.

Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question relative à la copropriété, il est fortement recommandé de consulter un avocat ou un notaire.