Waarom mede-eigendom aan populariteit wint
Gezamenlijk kopen kan financieel gezien een verstandige keuze zijn voor koppels en gezinnen, met name op fiscaal gebied. Met telewerken, het Golden Visa en een groeiend aantal internationale kopers is mede-eigendom een praktische manier van investeren geworden. Het stelt mensen in staat om zowel de kosten als het plezier van een woning in Griekenland te delen.
Belastingen
In Griekenland is de belastingplicht individueel. Zelfs als een stel getrouwd is of een gezamenlijke aangifte indient, wordt elke persoon afzonderlijk belast over zijn of haar aandeel. Ten eerste betalen kopers een eenmalige overdrachtsbelasting van 3,09% over de opgegeven waarde van het onroerend goed. Bij onroerend goed in mede-eigendom wordt dit verdeeld op basis van de eigendomspercentages, en betaalt elke mede-eigenaar zijn of haar deel. Ten tweede betaalt elke eigenaar de jaarlijkse onroerendgoedbelasting, ENFIA. Wanneer twee of meer personen een woning bezitten, wordt deze verdeeld op basis van het eigendomspercentage. Dus als u 60% bezit en uw echtgenoot 40%, betaalt u elk dat aandeel. Elke mede-eigenaar ontvangt zijn eigen ENFIA-aanslag via zijn eigen Griekse belastingnummer (AFM) en betaalt deze individueel via het online belastingplatform, myAADE. Ten derde: wanneer twee personen mede-eigenaar zijn en hun woning verhuren, delen zij de huurinkomsten en wordt ieder afzonderlijk belast over zijn of haar aandeel. Dit betekent dat beiden kunnen profiteren van de lagere belastingschijven. Vanaf 2026 veranderen de belastingschijven voor huurinkomsten. De vorige schijven waren:
Vanaf 2026 zijn deze:
De belangrijkste wijziging is de nieuwe schijf van 25% voor inkomsten tussen € 12.001 en € 24.000, die voorheen onder de schijf van 35% viel. Omdat bij mede-eigendom de inkomsten over de eigenaren worden verdeeld, leidt dit vaak tot een lager tarief. Een woning die bijvoorbeeld eigendom is van één persoon en in 2026 € 24.000 aan jaarlijkse huurinkomsten oplevert, zou € 4.800 aan belasting betalen. Dezelfde woning die eigendom is van twee personen zou in totaal € 3.600 betalen, aangezien elke eigenaar wordt belast over € 12.000. Voor huurwoningen met een hoger inkomen kan het de moeite waard zijn om via een bedrijf te kopen, aangezien u dan uitgaven, kosten en de afschrijving van het gebouw kunt aftrekken. De vennootschapsbelasting in Griekenland bedraagt 22%. Er zijn ook opstart- en exploitatiekosten verbonden aan het hebben van een bedrijf in Griekenland, dus het is de moeite waard om eerst juridisch en fiscaal advies in te winnen. Neem contact met ons op als u de aankoop via een bedrijf wilt onderzoeken; ons juridische team kan u daarbij helpen.
Rechten en plichten van elke mede-eigenaar
Wanneer twee of meer personen mede-eigenaar zijn van een onroerend goed, delen zij zowel rechten als plichten.
Rechten:
Gebruik. Elke mede-eigenaar mag het gehele onroerend goed gebruiken, zolang dit de anderen niet belet het te gebruiken. Indien één mede-eigenaar het exclusief gebruikt, kunnen de anderen schadevergoeding eisen.
Beheer. Beslissingen worden genomen bij meerderheid van stemmen, gewogen naar het aandeel van elke eigenaar.
Inkomsten. Elke mede-eigenaar heeft recht op inkomsten, zoals huur, in verhouding tot zijn aandeel.
Verkoop van een aandeel. Elke mede-eigenaar kan zijn aandeel verkopen, schenken of overdragen zonder toestemming van de anderen, tenzij zij anders zijn overeengekomen. Het is raadzaam de anderen hiervan eerst op de hoogte te stellen om geschillen te voorkomen. In de praktijk is het niet eenvoudig om een onverdeeld aandeel te verkopen, aangezien er moeilijk kopers voor te vinden zijn.
Verplichtingen:
Onderhoud en kosten. De kosten voor onderhoud, reparaties en verbeteringen worden verdeeld naar rato van het eigendomspercentage. Als het dak gerepareerd moet worden, draagt elke persoon zijn aandeel bij.
Belastingen en heffingen. Elke mede-eigenaar betaalt zijn aandeel in de onroerendgoedbelasting, zoals ENFIA, gemeentelijke belastingen en eventuele inkomstenbelasting over de huur, afzonderlijk via zijn eigen AFM.
Beheersbeslissingen. Zodra een besluit bij meerderheid van stemmen is genomen, moeten alle mede-eigenaren zich hieraan houden, zelfs degenen die het er niet mee eens waren, mits het besluit in overeenstemming is met de wet en geen oneerlijke schade toebrengt aan een minderheidsaandeelhouder.
Een veelgestelde vraag is hoe het eigendomspercentage wordt vastgesteld en geregistreerd. Dit wordt bepaald door overeenstemming tussen de mede-eigenaren, meestal in de koopovereenkomst, en kan later bij overeenkomst worden gewijzigd. Zodra het is vastgesteld, wordt het vastgelegd in de overeenkomst, die de eigendomsakte vormt. Het contract, ongeacht het type (koop, schenking door ouders, schenking onder levenden, enzovoort), wordt geregistreerd bij het Griekse nationale kadaster, waar de aandelen worden vastgelegd als ideele aandelen. De registratie bepaalt het aandeel van elke mede-eigenaar in de rechten en plichten, hun aandeel in de inkomsten en uitgaven, het gewicht van hun stem bij bestuursbeslissingen en hun aandeel indien het onroerend goed later wordt verdeeld.
Wat houdt de procedure in?
Het proces verloopt grotendeels hetzelfde als bij een standaard aankoop, met dezelfde ondersteunende documenten. Het belangrijkste verschil is dat u het mede-eigendomspercentage van elke koper en verkoper duidelijk in het contract moet vermelden en de documenten voor alle partijen moet verstrekken. De rol van de notaris blijft ongewijzigd. Hij of zij certificeert de overeenkomst tussen de partijen en past de relevante wetgeving toe. De notaris heeft geen invloed op de inhoud van het contract of de mede-eigendomspercentages.
Problemen en oplossingen bij mede-eigendom
Als één mede-eigenaar wil verkopen en de anderen het daar niet mee eens zijn, kunnen zij zich wenden tot de Griekse rechtbanken, die zullen beslissen of het onroerend goed kan worden verdeeld, of dat er een andere oplossing nodig is, zoals het uitkopen van het aandeel van een andere eigenaar door een van de eigenaren. Andere veelvoorkomende kwesties:
Echtscheiding. Bij een echtscheiding met wederzijdse instemming kunnen de echtgenoten de kwesties met betrekking tot de gemeenschappelijke goederen regelen door middel van een schriftelijke overeenkomst voor een notaris. Als zij via de rechter scheiden, wordt de verdeling van de gemeenschappelijke goederen geregeld door de beslissing van de rechtbank.
Overlijden van een mede-eigenaar. Hun aandeel gaat over op hun erfgenamen volgens het erfrecht. Afhankelijk van de verwantschap kan er successierecht van toepassing zijn, maar echtgenoten en kinderen profiteren doorgaans van royale vrijstellingen.
Geschillen tussen mede-eigenaren. Als eigenaren het niet eens kunnen worden over het beheer, de verhuur of de verkoop, biedt de Griekse wetgeving hen de mogelijkheid om naar de rechter te stappen.
Praktische tips voor een soepele ervaring met mede-eigendom
Leg alles schriftelijk vast. Zelfs met familie of een langdurige partner is een schriftelijke overeenkomst over uitgaven, renovaties en een mogelijke verkoop verstandig.
Zorg voor open communicatie. Duidelijkheid over financiële verantwoordelijkheden voorkomt misverstanden.
Denk op de lange termijn. Spreek van tevoren af wat er gebeurt als een eigenaar wil verkopen. Dat maakt het leven later een stuk gemakkelijker.
Conclusie over mede-eigendom van onroerend goed in Griekenland
Mede-eigendom van onroerend goed in Griekenland kan een uitstekende en financieel verstandige manier zijn om een woning te kopen, of het nu gaat om een vakantieverblijf op de eilanden of een langetermijninvestering. Met de juiste juridische structuur en een duidelijk akkoord tussen de eigenaren kunt u genieten van de voordelen zonder de kopzorgen. Wees echter voorzichtig met nieuwere regelingen voor gedeeld eigendom die zeer kleine aandelen aanbieden, vaak onder mede-eigenaren die geen familie van elkaar zijn. Achter de lage instapkosten kunnen complex beheer, beperkte zeggenschap en juridische onzekerheid schuilgaan. Zoals altijd is het raadzaam professioneel advies in te winnen voordat u een overeenkomst voor mede-eigendom aangaat, zodat uw investering veilig en transparant is en aansluit bij uw langetermijnplannen.
Disclaimer: Deze inhoud is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen juridisch advies. Voor alle kwesties met betrekking tot mede-eigendom raden wij u ten zeerste aan een advocaat of notaris te raadplegen.
Onroerend goed
