Samen een huis kopen in Griekenland: hoe werkt mede-eigendom?

Samen een huis kopen onder de Griekse zon 

Samen een huis kopen, of dat nu met je partner, familielid of zelfs een goede vriend is, wordt steeds populairder in Griekenland. Met stijgende prijzen en een groeiende interesse in vakantiehuizen is mede-eigendom vaak de slimste manier om de kosten te delen en tegelijkertijd te genieten van een stukje mediterraan paradijs.  Maar voordat je een beslissing neemt, is het belangrijk om te weten hoe mede-eigendom van onroerend goed werkt volgens de Griekse wet. Wie is eigenaar van wat, hoe worden beslissingen genomen en hoe worden belastingen zoals onroerendgoedbelasting (ENFIA) of huurinkomsten verdeeld? In dit artikel leggen we het wettelijke en fiscale kader van mede-eigendom van onroerend goed in Griekenland uit, zodat je met vertrouwen kunt kopen en later dure misverstanden kunt voorkomen. 

De twee belangrijkste vormen van mede-eigendom in Griekenland 

De Griekse wet kent twee basisvormen van mede-eigendom. Als je deze begrijpt, kun je beter beslissen welke structuur het beste bij je past. 1. Eenvoudige mede-eigendom: bij deze vorm delen alle eigenaren het hele onroerend goed, waarbij elk een bepaald percentage bezit, bijvoorbeeld 50%-50% of 80%-20%. Niemand is eigenaar van een specifieke kamer of verdieping. In plaats daarvan delen alle mede-eigenaren de rechten op het hele pand, in de Griekse wet bekend als "ideale aandelen" (ιδανικά μέρη). Dit is de meest voorkomende optie voor stellen of gezinnen die samen een huis of appartement kopen. 2. Gedeeld eigendom: Dit omvat horizontaal en verticaal eigendom. Horizontaal eigendom verwijst naar het eigendom van verdiepingen of appartementen in een appartementencomplex, terwijl verticaal eigendom verwijst naar het eigendom van onafhankelijke gebouwen die op een groter perceel zijn gebouwd. Beide vormen combineren individueel eigendom van een deel van het onroerend goed met mede-eigendom van de gemeenschappelijke ruimtes of het perceel. De verdeling van een groter onroerend goed in horizontale of verticale eigendommen wordt vastgelegd in een notariële akte van verdeling. Deze akte is een juridisch document dat alle details over de verdeling bevat, inclusief de rechten en plichten van de eigenaren en alle andere overeengekomen voorwaarden. Het beschrijft in detail elk verdeeld onroerend goed, de grenzen ervan, de gemeenschappelijke en gedeelde ruimtes van het onroerend goed (bijvoorbeeld trappen, gangen, toegangsweg) en alle ruimtes van het onroerend goed die exclusief voor gebruik door individuele eigenaren zijn bestemd. Deze akte van verdeling blijft geldig voor elke volgende eigenaar van het onroerend goed. In dit artikel hebben we het vooral over eenvoudig mede-eigendom, dus partners, familie of vrienden die samen een onroerend goed kopen en bezitten.  

Fractioneel eigendom: aantrekkelijk in theorie, complex in de praktijk

Een ander model van mede-eigendom dat de laatste jaren is ontstaan, houdt in dat men een kleiner "fractioneel aandeel" van een onroerend goed koopt (bijvoorbeeld 1/6 of een vergelijkbaar percentage), in plaats van het hele onroerend goed te bezitten. Hoewel het idee van lagere instapkosten aantrekkelijk lijkt, moeten potentiële kopers voorzichtig en alert zijn. Bij dergelijke regelingen deel je het eigendom doorgaans met meerdere, niet-verwante mede-eigenaren uit verschillende landen, in plaats van met een echtgenoot, partner of familievriend, wat aanzienlijke problemen kan opleveren: de besluitvorming kan ingewikkeld worden, vooral als een of meer eigenaren niet meewerken, de mogelijkheden voor wederverkoop of uitstap beperkt kunnen zijn en de beheersverplichtingen en -rechten onduidelijk kunnen zijn. Volgens de Griekse wet delen alle mede-eigenaren technisch gezien het hele onroerend goed, inclusief alle rechten en plichten. Dit betekent dat elk meningsverschil over het gebruik of de bewoning alleen via een gerechtelijke procedure kan worden opgelost, een proces dat tijdrovend en kostbaar kan zijn. Daarom blijft het belangrijk om je mede-eigenaren persoonlijk te kennen voor een echt zorgeloze eigendomservaring in Griekenland. Omdat het model relatief nieuw is in Griekenland en vaak veel eigenaren en minder gebruikelijke bestuursstructuren omvat, moet je zorgen voor volledige transparantie, juridische duidelijkheid en uitstapmechanismen voordat je verdergaat – en idealiter vergelijken met de meer conventionele mede-eigendomsmodellen die hierboven zijn beschreven.

Waarom mede-eigendom populair wordt 

Het gezamenlijk kopen van onroerend goed in Griekenland kan financieel zeer interessant zijn voor stellen of gezinnen, vooral als het om belastingen gaat. Met telewerken, gouden visumprogramma's en een groeiend aantal internationale kopers die Griekenland ontdekken, is mede-eigendom een aantrekkelijke en praktische manier geworden om in onroerend goed te investeren. Het stelt stellen en gezinnen in staat om zowel de kosten als het plezier van het bezitten van een huis onder de Griekse zon te delen. 

Belastingen 

Het is belangrijk om te weten dat in Griekenland de belastingplicht individueel is. Zelfs als een stel getrouwd is of een gezamenlijke belastingaangifte doet, wordt elke persoon afzonderlijk belast voor zijn of haar aandeel in het eigendom. 1. Bij de aankoop van onroerend goed in Griekenland betalen kopers een eenmalige overdrachtsbelasting van 3,09% over de aangegeven waarde van het onroerend goed. Voor woningen in mede-eigendom wordt deze belasting verdeeld op basis van de eigendomsaandelen, en betaalt elke mede-eigenaar zijn of haar deel. 2. In Griekenland betaalt elke huiseigenaar een jaarlijkse onroerendgoedbelasting, bekend als ENFIA. Wanneer twee of meer personen een woning bezitten, wordt de belasting automatisch verdeeld op basis van het eigendomspercentage van elke persoon; dus als u 60% bezit en uw echtgenoot 40%, betaalt u elk dat deel van het totaal. Elke mede-eigenaar krijgt zijn eigen ENFIA-aanslag via zijn persoonlijke Griekse belastingnummer (AFM) en betaalt deze individueel via het online belastingplatform myAADE. 3. Wanneer twee mensen samen een woning bezitten en verhuren, delen ze de huurinkomsten. Elk van hen wordt individueel belast op basis van zijn aandeel. Dat betekent dat jullie beiden kunnen profiteren van de lagere belastingschijven. Vanaf 2026 worden deze belastingschijven op een eerlijkere manier aangepast, zoals we in een vorig artikel al hebben vermeld. Volgens de nieuwe regels die in 2026 van kracht worden, wordt een nieuw tarief van 25% ingevoerd voor huurinkomsten tussen € 12.001 en € 24.000, waardoor een eerlijkere en vloeiendere belastingschaal ontstaat.  Daarom wordt de inkomstenbelasting op huurinkomsten per persoon als volgt: 

Jaarlijks inkomen uit verhuur	2025	2026
€ 0-€ 12.000	15%	15%
€ 12.001-€ 24.000	35%	25%
€ 24.001-35.000	35%	35%
€35.001+	45%	45%

Daarom zorgt mede-eigendom vaak voor een lagere belasting omdat de inkomsten over de eigenaren worden verdeeld. Bijvoorbeeld, een woning die in 2026 in bezit is van één persoon met een jaarlijkse huurinkomsten van € 24.000, betaalt € 4.800 aan belasting, terwijl dezelfde woning € 3.600 aan belasting zou betalen als twee personen eigenaar waren.   Bij huurwoningen in hogere prijssegmenten kan het slim zijn om de woning als bedrijf te kopen, omdat je dan kosten, uitgaven en de afschrijving van het gebouw kunt aftrekken. De vennootschapsbelasting in Griekenland is 22%. Er zijn ook opstart- en exploitatiekosten verbonden aan het hebben van een bedrijf in Griekenland, die hier worden beschreven. Als je deze route overweegt, is het de moeite waard om eerst juridisch en fiscaal advies in te winnen. Neem contact met ons op om te zien hoe je als bedrijf onroerend goed kunt kopen. Ons juridische team kan je helpen om deze optie te onderzoeken.  

Rechten en plichten van elke mede-eigenaar 

Volgens de Griekse wet delen twee of meer mensen die samen eigenaar zijn van een onroerend goed zowel de rechten (hoe ze het onroerend goed kunnen gebruiken en ervan kunnen profiteren) als de verplichtingen (hoe ze bijdragen aan de kosten en het beheer ervan). In de praktijk werkt dit als volgt: a) Gebruik: elke mede-eigenaar heeft het recht om het hele onroerend goed te gebruiken, op voorwaarde dat dit de andere mede-eigenaars niet belet om het te gebruiken. Als een mede-eigenaar exclusief gebruik maakt van het onroerend goed, kunnen de anderen een vergoeding eisen. b) Beheer: Beslissingen over het beheer worden genomen bij meerderheid van stemmen, op basis van het aandeel van elke mede-eigenaar in het eigendom. c) Recht op inkomsten: Elke mede-eigenaar heeft het recht om inkomsten (bijvoorbeeld huur) te ontvangen in verhouding tot zijn eigendomspercentage. Als het onroerend goed wordt verhuurd, worden de huurinkomsten verdeeld op basis van die aandelen. d) Recht om hun aandeel over te dragen of te verkopen: Elke mede-eigenaar kan zijn of haar eigendomsaandeel verkopen, schenken of overdragen zonder toestemming van de anderen, tenzij er een overeenkomst is waarin iets anders staat. Het is wel een goed idee om de andere mede-eigenaren eerst te informeren om ruzie te voorkomen. Het is natuurlijk niet vanzelfsprekend dat iemand zijn of haar aandeel te koop aanbiedt, omdat het best lastig is om een koper te vinden voor een onverdeeld aandeel in onroerend goed.

De verplichtingen zijn onder andere:  

a) Onderhoud en kosten: Kosten voor onderhoud, reparaties, verbeteringen, enz. worden verdeeld op basis van de aandelen van de mede-eigenaren. Als het dak bijvoorbeeld gerepareerd moet worden, draagt iedereen bij op basis van zijn of haar percentage. b) Deelname in belastingen en heffingen: Elke mede-eigenaar betaalt zijn deel van de onroerendgoedgerelateerde belastingen, zoals ENFIA, lokale gemeentelijke belastingen en eventuele inkomstenbelasting uit huur, afzonderlijk via zijn eigen Griekse belastingnummer (AFM). c) Verantwoordelijkheid voor managementbeslissingen: Zodra een beslissing met meerderheid van stemmen is genomen, moeten alle mede-eigenaren zich hieraan houden, zelfs als ze het aanvankelijk niet eens waren, op voorwaarde dat de beslissing in overeenstemming is met de wet en geen oneerlijke schade toebrengt aan een minderheidsaandeelhouder. Een veelgestelde vraag is: "Hoe wordt het eigendomspercentage bepaald en wettelijk vastgelegd?". Mede-eigendomspercentages worden op verschillende manieren bepaald, onder meer door overeenstemming tussen de mede-eigenaren in het koopcontract en door een latere overeenkomst tussen de mede-eigenaren. Zodra het mede-eigendomspercentage is bepaald, wordt dit vastgelegd in de hoofdtekst van het contract, dat de eigendomsakte van het onroerend goed vormt. Het contract, ongeacht het type (aankoop, schenking door ouders, schenking onder levenden, enz.), wordt geregistreerd bij het "Griekse nationale kadaster" en de mede-eigendomspercentages worden aangeduid als "ideale aandelen" in het onroerend goed. De registratie heeft de volgende juridische gevolgen: - Bepaalt het aandeel van elke mede-eigenaar in rechten en plichten. - Bepaalt het percentage van deelname in inkomsten en uitgaven. - Bepaalt het gewicht van de stem in beslissingen over het beheer (in het geval van een appartementengebouw). - Bepaalt het aandeel in geval van verdeling.

Wat houdt het proces in? 

Het proces is grotendeels hetzelfde als bij een standaard aankoop van onroerend goed, met dezelfde vereiste ondersteunende documenten. Het is echter belangrijk om de mede-eigendomspercentages van elke verkoper/koper duidelijk in het contract te vermelden en de nodige documenten van alle verkopers/kopers in te dienen.  Zelfs in het geval van mede-eigendomsovereenkomsten blijft de rol van de notaris dezelfde als bij elk ander contract: hij certificeert de overeenkomst tussen kopers en verkopers en onderwerpt het onroerend goed aan de relevante bepalingen van de wet. De notaris heeft geen enkele invloed op de inhoud van het contract of de mede-eigendomspercentages. 

Mede-eigendom problemen en oplossingen 

Als een mede-eigenaar het onroerend goed wil verkopen en de andere mede-eigenaren zijn het daar niet mee eens, kunnen zij een beroep doen op de Griekse rechtbanken. De rechtbanken zullen beslissen of het onroerend goed kan worden verdeeld en verdeeld of dat er een andere oplossing moet worden gezocht, zoals de aankoop van een aandeel in het onroerend goed. Andere veel voorkomende kwesties die zich kunnen voordoen zijn:  a) Echtscheiding: Bij een echtscheiding met wederzijdse instemming kunnen de echtgenoten door middel van een schriftelijke overeenkomst voor een notaris afspraken maken over kwesties die voortvloeien uit hun gezamenlijke eigendom. Als ze ervoor kiezen om hun huwelijk via de rechter te ontbinden, wordt hun gezamenlijke eigendom geregeld door de betreffende rechterlijke uitspraak. b) Overlijden van een van de mede-eigenaren: In dit geval wordt hun aandeel overgedragen aan hun erfgenamen, in overeenstemming met de bepalingen van het erfrecht. In dergelijke gevallen kan successierecht van toepassing zijn, afhankelijk van de relatie tussen de overledene en de erfgenaam, maar echtgenoten en kinderen profiteren doorgaans van royale vrijstellingen. c) Geschillen tussen mede-eigenaren: Als mede-eigenaren geen overeenstemming kunnen bereiken over het beheer, de verhuur of de verkoop, kunnen zij volgens de Griekse wetgeving een beroep doen op de rechter.

Praktische tips voor een soepele mede-eigendom 

- Leg alles schriftelijk vast. Zelfs als je samen met familie of een langdurige partner koopt, is het verstandig om een schriftelijke overeenkomst te hebben waarin staat hoe je omgaat met uitgaven, renovaties of een mogelijke verkoop. - Houd de communicatie open. Transparantie over financiële verantwoordelijkheden helpt misverstanden te voorkomen.  - Denk op de lange termijn. Bedenk wat er gebeurt als een mede-eigenaar wil verkopen; een vooraf afgesproken procedure maakt het leven later een stuk gemakkelijker. 

Het komt hierop neer bij mede-eigendom van onroerend goed in Griekenland 

Mede-eigendom van onroerend goed in Griekenland kan een uitstekende en financieel verstandige manier zijn om uw droomhuis te kopen, of het nu gaat om een vakantiehuis op de eilanden of een langetermijninvestering. Met de juiste juridische constructie en een duidelijk akkoord tussen de eigenaren kunt u zonder onnodige kopzorgen van alle voordelen genieten. 

Kopers moeten echter voorzichtig blijven met nieuwere "fractionele eigendomsregelingen" die zeer kleine aandelen in een onroerend goed aanbieden, vaak verdeeld over niet-verwante mede-eigenaren. Hoewel deze aantrekkelijk kunnen lijken vanwege hun lagere instapkosten, kunnen ze gepaard gaan met complexe beheersstructuren, beperkte controle en mogelijke juridische onzekerheid onder de Griekse wetgeving. Zoals altijd is het essentieel om professioneel advies in te winnen voordat u een mede-eigendomsovereenkomst aangaat, om ervoor te zorgen dat uw investering veilig en transparant is en volledig aansluit bij uw langetermijnplannen.

Disclaimer: Deze inhoud is alleen bedoeld ter informatie en vormt geen juridisch advies. Voor alle kwesties met betrekking tot mede-eigendom wordt sterk aangeraden om een advocaat of notaris te raadplegen.