23.10.2025
Het gezamenlijk kopen van een woning, of dat nu met uw echtgenoot, partner, familielid of een goede vriend is, wordt steeds populairder in Griekenland. Gezien de stijgende prijzen en de groeiende belangstelling voor vakantiehuizen is mede-eigendom vaak een verstandige manier om de kosten te delen en tegelijkertijd te genieten van een woning aan de Middellandse Zee. Voordat u een beslissing neemt, is het nuttig om te begrijpen hoe mede-eigendom volgens de Griekse wetgeving werkt: wie is eigenaar van wat, hoe worden beslissingen genomen en hoe worden belastingen zoals ENFIA en huurinkomsten verdeeld. Dit artikel legt het juridische en fiscale kader uit, zodat u met vertrouwen kunt kopen en later kostbare misverstanden kunt voorkomen.
De Griekse wetgeving erkent twee basisvormen van mede-eigendom.
Alle eigenaren delen het gehele onroerend goed, waarbij ieder een percentage bezit, bijvoorbeeld 50/50 of 80/20. Niemand is eigenaar van een specifieke kamer of verdieping. In plaats daarvan deelt iedereen in de rechten op het gehele onroerend goed, in het Griekse recht aangeduid als „ideale aandelen“ (ιδανικά μέρη). Dit is de meest voorkomende optie voor koppels of gezinnen die gezamenlijk een huis of appartement kopen.
Dit omvat zowel horizontaal als verticaal eigendom. Horizontaal eigendom is het eigendom van verdiepingen of appartementen in een gebouw. Verticaal eigendom is het eigendom van zelfstandige gebouwen die op een groter gemeenschappelijk perceel zijn gebouwd. Bij beide vormen wordt individueel eigendom van een deel van het onroerend goed gecombineerd met mede-eigendom van de gemeenschappelijke ruimten of het perceel. De verdeling van een groter onroerend goed in horizontale of verticale eigendommen wordt vastgelegd in een notariële akte van verdeling. In deze akte worden alle details vastgelegd: elk verdeeld perceel en de grenzen daarvan, de gemeenschappelijke en gedeelde ruimtes (trappen, gangen, toegangsweg) en eventuele ruimtes die zijn gereserveerd voor het exclusieve gebruik van individuele eigenaren. De akte blijft geldig voor elke volgende eigenaar. Dit artikel heeft voornamelijk betrekking op eenvoudig mede-eigendom, dus partners, familie of vrienden die gezamenlijk een onroerend goed kopen en bezitten.
Een ander model dat recentelijk in opkomst is, houdt in dat men een klein „fractioneel aandeel“ in een onroerend goed koopt, bijvoorbeeld een zesde deel, in plaats van de gehele eenheid. De lagere instapkosten kunnen verleidelijk lijken, maar wees voorzichtig. Bij deze regelingen deelt u het eigendom doorgaans met meerdere, niet-verwante mede-eigenaren uit verschillende landen, in plaats van met een echtgenoot, partner of vriend. Dat kan tot reële problemen leiden: de besluitvorming wordt ingewikkeld als sommige eigenaren niet meewerken, de mogelijkheden voor doorverkoop of uittreding kunnen beperkt zijn en de beheersrechten en -plichten kunnen onduidelijk zijn. Volgens de Griekse wet delen alle mede-eigenaren het gehele onroerend goed en de bijbehorende rechten en verantwoordelijkheden, zodat eventuele meningsverschillen over het gebruik alleen via de rechter kunnen worden opgelost, wat traag en kostbaar is.
Om deze reden blijft het persoonlijk kennen van uw mede-eigenaren essentieel voor een zorgeloze ervaring. Aangezien dit model in Griekenland relatief nieuw is en mogelijk veel eigenaren en onbekende bestuursstructuren omvat, dient u ervoor te zorgen dat er volledige transparantie, juridische duidelijkheid en een duidelijk uitstapmechanisme is voordat u verdergaat, en dient u het te vergelijken met de hierboven genoemde, meer conventionele modellen.
Gezamenlijk kopen kan voor koppels en gezinnen financieel gezien zeer aantrekkelijk zijn, met name op fiscaal gebied. Met het toenemende aantal mensen dat op afstand werkt, de Golden Visa en een groeiend aantal internationale kopers is mede-eigendom een praktische manier geworden om te investeren. Het stelt mensen in staat om zowel de kosten als het plezier van een woning in Griekenland te delen.
In Griekenland is de belastingplicht individueel. Zelfs als een echtpaar getrouwd is of een gezamenlijke belastingaangifte indient, wordt elke persoon afzonderlijk belast over zijn of haar aandeel. Ten eerste betalen kopers een eenmalige overdrachtsbelasting van 3,09%* over de opgegeven waarde van het onroerend goed. Bij onroerend goed in mede-eigendom wordt dit bedrag verdeeld op basis van de eigendomsaandelen, en betaalt elke mede-eigenaar zijn of haar deel.
*Belangrijke update: De Griekse premier, Kyriakos Mitsotakis, heeft aangekondigd dat de overdrachtsbelasting voor aankopen door niet-EU-burgers zal stijgen tot 15%, waarbij de wijziging naar verwachting vanaf 1 januari 2027 van kracht zal worden. De uitvoeringswetgeving is nog niet gepubliceerd, zodat de definitieve reikwijdte – inclusief de wijze waarop percelen grond en commercieel vastgoed worden behandeld – nog niet is bevestigd. Ten
tweede betaalt elke eigenaar de jaarlijkse onroerendgoedbelasting, de ENFIA. Wanneer twee of meer personen eigenaar zijn van een woning, wordt deze verdeeld op basis van het eigendomspercentage. Dus als u 60% bezit en uw echtgenoot 40%, betaalt u elk dat aandeel. Elke mede-eigenaar ontvangt zijn of haar eigen ENFIA-aanslag via zijn of haar eigen Griekse belastingnummer (AFM) en betaalt deze individueel via het online belastingplatform myAADE. Ten derde: wanneer twee personen gezamenlijk eigenaar zijn van een woning en deze verhuren, delen zij de huurinkomsten en wordt elk van hen afzonderlijk belast over zijn of haar aandeel. Dit betekent dat beiden kunnen profiteren van de lagere belastingschijven. Vanaf 2026 veranderen de belastingschijven voor huurinkomsten. De vorige schijven waren:
Tot € 12.000: 15 %
€ 12.001 tot € 35.000: 35%
Meer dan € 35.000: 45%
Vanaf 2026 zijn deze als volgt:
Tot € 12.000: 15%
€ 12.001 tot € 24.000: 25 %
€ 24.001 tot € 36.000: 35 %
Meer dan € 36.000: 45%
De belangrijkste wijziging is de nieuwe schijf van 25% voor inkomsten tussen € 12.001 en € 24.000, die voorheen onder de schijf van 35% vielen. Aangezien bij mede-eigendom de inkomsten over de eigenaren worden verdeeld, leidt dit vaak tot een lagere toepasselijke tarief. Een woning die bijvoorbeeld in 2026 eigendom is van één persoon en € 24.000 aan jaarlijkse huurinkomsten oplevert, zou € 4.800 aan belasting opleveren. Voor dezelfde woning, indien deze eigendom is van twee personen, zou in totaal € 3.600 aan belasting verschuldigd zijn, aangezien elke eigenaar wordt belast over € 12.000. Voor huurwoningen met een hoger inkomen kan het de moeite waard zijn om via een vennootschap te kopen, aangezien u dan uitgaven, kosten en de afschrijving van het gebouw kunt aftrekken. De vennootschapsbelasting in Griekenland bedraagt 22%. Er zijn ook opstart- en exploitatiekosten verbonden aan het hebben van een bedrijf in Griekenland, dus het is raadzaam om eerst juridisch en fiscaal advies in te winnen. Neem contact met ons op om de aankoop via een vennootschap te bespreken; ons juridisch team staat u graag bij.
Wanneer twee of meer personen mede-eigenaar zijn van een onroerend goed, delen zij zowel rechten als verplichtingen.
Rechten:
Gebruik. Elke mede-eigenaar mag het gehele onroerend goed gebruiken, zolang dit de anderen niet belemmert in het gebruik ervan. Indien één mede-eigenaar het onroerend goed exclusief gebruikt, kunnen de anderen aanspraak maken op een vergoeding.
Beheer. Beslissingen worden genomen bij meerderheid van stemmen, gewogen naar het aandeel van elke mede-eigenaar.
Inkomsten. Elke mede-eigenaar heeft recht op inkomsten, zoals huur, in verhouding tot zijn aandeel.
Verkoop van een aandeel. Elke mede-eigenaar kan zijn aandeel verkopen, schenken of overdragen zonder toestemming van de anderen, tenzij zij anders zijn overeengekomen. Het is raadzaam om de anderen hiervan eerst op de hoogte te stellen om geschillen te voorkomen. In de praktijk is het niet eenvoudig om een onverdeeld aandeel te verkopen, aangezien er nauwelijks kopers voor te vinden zijn.
Verplichtingen:
Onderhoud en kosten. De kosten voor onderhoud, reparaties en verbeteringen worden verdeeld naar rato van het eigendomspercentage. Als het dak gerepareerd moet worden, draagt iedereen zijn aandeel bij.
Belastingen en heffingen. Elke mede-eigenaar betaalt zijn aandeel in de onroerendgoedbelasting, zoals de ENFIA, gemeentelijke belastingen en eventuele inkomstenbelasting over huurinkomsten, afzonderlijk via zijn eigen AFM.
Beheersbeslissingen. Zodra een besluit bij meerderheid van stemmen is genomen, moeten alle mede-eigenaren zich hieraan houden, zelfs degenen die het er niet mee eens waren, mits het besluit in overeenstemming is met de wet en een minderheidsaandeelhouder niet op oneerlijke wijze benadeelt.
Een veelgestelde vraag is hoe het eigendomspercentage wordt vastgesteld en geregistreerd. Dit wordt bepaald door overeenstemming tussen de mede-eigenaren, doorgaans in de koopovereenkomst, en kan later bij overeenkomst worden gewijzigd. Zodra het is vastgesteld, wordt het vastgelegd in de overeenkomst, die de eigendomsakte vormt. Het contract, ongeacht het type (koop, schenking door ouders, schenking bij leven, enzovoort), wordt geregistreerd bij het Griekse Nationale Kadaster, waar de aandelen worden vastgelegd als ideele aandelen. De registratie bepaalt het aandeel van elke mede-eigenaar in de rechten en plichten, hun aandeel in de inkomsten en uitgaven, het gewicht van hun stem bij bestuursbeslissingen en hun aandeel indien het onroerend goed later wordt verdeeld.
De procedure verloopt grotendeels hetzelfde als bij een standaard aankoop, met dezelfde ondersteunende documenten. Het belangrijkste verschil is dat u het mede-eigendomspercentage van elke koper en verkoper duidelijk in het contract moet vermelden en de documenten voor alle partijen moet verstrekken. De rol van de notaris blijft ongewijzigd. Hij of zij bekrachtigt de overeenkomst tussen de partijen en past de relevante wetgeving toe. De notaris heeft geen invloed op de inhoud van het contract of de mede-eigendomspercentages.
Indien één mede-eigenaar wil verkopen en de anderen het daar niet mee eens zijn, kunnen zij zich wenden tot de Griekse rechtbanken, die zullen beslissen of het onroerend goed kan worden verdeeld, of dat er een andere oplossing nodig is, zoals het uitkopen van het aandeel van een andere eigenaar door een van de eigenaren. Andere veelvoorkomende kwesties:
Echtscheiding. Bij een echtscheiding in onderlinge overeenstemming kunnen de echtgenoten de kwesties met betrekking tot de gemeenschappelijke goederen regelen door middel van een schriftelijke overeenkomst ten overstaan van een notaris. Indien zij via de rechter scheiden, wordt de verdeling van de gemeenschappelijke goederen geregeld door de uitspraak van de rechtbank.
Overlijden van een mede-eigenaar. Zijn of haar aandeel gaat volgens het erfrecht over op de erfgenamen. Afhankelijk van de verwantschapsrelatie kan er successierecht van toepassing zijn, maar echtgenoten en kinderen profiteren doorgaans van ruime vrijstellingen.
Geschillen tussen mede-eigenaren. Indien eigenaren geen overeenstemming kunnen bereiken over het beheer, de verhuur of de verkoop, biedt de Griekse wetgeving hen de mogelijkheid om naar de rechter te stappen.
Leg alles schriftelijk vast. Zelfs met familie of een langdurige partner is een schriftelijke overeenkomst over uitgaven, renovaties en een mogelijke verkoop verstandig.
Zorg voor open communicatie. Duidelijkheid over financiële verantwoordelijkheden voorkomt misverstanden.
Denk op de lange termijn. Spreek van tevoren af wat er gebeurt als een eigenaar wil verkopen. Dat maakt het later een stuk gemakkelijker.
Mede-eigendom van onroerend goed in Griekenland kan een uitstekende en financieel verstandige manier zijn om een woning te kopen, of het nu gaat om een vakantieverblijf op de eilanden of een langetermijninvestering. Met de juiste juridische opzet en een duidelijk akkoord tussen de eigenaren kunt u genieten van de voordelen zonder kopzorgen. Wees echter voorzichtig met nieuwere regelingen voor fractioneel eigendom die zeer kleine aandelen aanbieden, vaak onder mede-eigenaren die geen familie van elkaar zijn. Achter de lage instapkosten kunnen complex beheer, beperkte zeggenschap en juridische onzekerheid schuilgaan. Zoals altijd is het raadzaam professioneel advies in te winnen voordat u een regeling voor mede-eigendom aangaat, zodat uw investering veilig en transparant is en aansluit bij uw langetermijnplannen.
Disclaimer: Deze inhoud is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen juridisch advies. Voor alle kwesties met betrekking tot mede-eigendom raden wij u ten zeerste aan een advocaat of notaris te raadplegen.
07.10.2026
Een project dat meer door het landschap dan door trends is gevormd: natuursteen, pleisterwerk in aardetinten en olijfgaarden, met de Golf van Messini aan de horizon. In Avramio, een levendig dorp op het platteland buiten Kalamata, verenigen vier villa’s de bouwtradities van de regio met het comfort van een moderne, energiezuinige woning.
06.10.2026
Goede woningen in Griekenland blijven niet lang op de markt, en met een gratis Elxis-account bent u de concurrentie een stap voor. Geef ons eenmalig door wat u zoekt, en u ontvangt een e-mail zodra er een passende woning te koop wordt aangeboden, een woning op uw favorietenlijst in prijs daalt of een nieuw project op plan in een vroeg stadium op de markt komt.
21.08.2026
Als buitenlandse eigenaar die een woning in Griekenland verkoopt, moet u een aantal beslissingen nemen die wellicht afwijken van wat u elders in Europa gewend bent. In de contractfase worden de meeste van deze beslissingen vastgelegd. Voor een verkoper komen de belangrijkste vragen neer op een aantal zaken: hoeveel u ontvangt, wanneer u het geld ontvangt, wanneer de verkoop wordt afgerond en wat er gebeurt als de transactie in de problemen komt. Zorg ervoor dat deze punten correct in de overeenkomst zijn vastgelegd, dan verloopt de rest van het proces veel soepeler. Of u nu een vakantiehuis op Kreta of een woning aan de kust van Corfu verkoopt, de onderstaande punten verdienen uw bijzondere aandacht.
13.08.2026
Bij Lefkas Panorama is de locatie onovertroffen. Word wakker in uw eigen privévilla boven Nydri en geniet van een weids uitzicht op de baai van Vlycho, Nydri, Madouri en Skorpios: een exclusief panorama op de iconische oostkust van Lefkada, met uw eigen zwembad en tuin.
30.07.2026
In de rustige omgeving van Fanes, in het noorden van Rhodos, geven deze villa’s een geheel nieuwe invulling aan het eilandleven. Een beperkte collectie van negen villa’s met uitzicht op zee en de zonsondergang, op minder dan 2 km van het strand, op 20 minuten van de luchthaven en op korte rijafstand van Rhodos-stad. Gelegen op een perceel op een heuvel, aan de rand van het dorp Fanes, is elke villa zo gepositioneerd dat optimaal gebruik wordt gemaakt van het natuurlijke licht, het uitzicht en de privacy aan de westkust van Rhodos. Het perceel wordt omringd door stukjes groen, wat het gevoel van rust nog verder versterkt.
13.07.2026
Een project dat meer door beweging dan door conventies is gevormd: de beweging van de Griekse zee, vertaald naar architectuur. De lijnen stijgen en dalen als de golven die er de inspiratiebron voor vormden, en vormen zo een modern, hoogwaardig bouwwerk waarin comfort, functionaliteit en uitmuntende prestaties zonder compromissen samenkomen. Op slechts enkele minuten van Chania en de zandstranden langs de kust van Noord-Kreta, dichtbij genoeg om de zee al te voelen nog voordat u deze ziet. Drie villa’s, elk op zich buitengewoon: een zeldzame samensmelting van ontwerp, omgeving en vakmanschap.
19.06.2026
Boven Rethymno, in het beschermde dorpje Kyrianna, combineert een klein project traditionele Kretenzische architectuur met modern comfort. Olivion Villas bestaat uit elf woningen te midden van olijfgaarden, elk met een privézwembad en uitzicht op de Kretenzische Zee. Met in totaal slechts elf villa’s blijft het project kleinschalig en intiem. Het dorp ligt vlakbij en de kust is slechts een korte autorit verwijderd.
21.05.2026
Op dertig minuten van Lefkada. Op twintig minuten van de luchthaven. Op slechts 180 meter van de zee. Volledig gemeubileerd, volledig uitgerust en direct klaar voor gebruik zodra u binnenkomt. Toch is Paleros buiten Griekenland nog vrijwel onbekend. Die kloof tussen wat het stadje al te bieden heeft en de geringe aandacht die het krijgt, is precies het soort kloof dat snel zal verdwijnen zodra er serieuze ontwikkelingen op gang komen.
Paleros Gardens is zo’n ontwikkeling.
