Samen een huis kopen onder de Griekse zon
Samen een huis kopen, met je echtgenoot, partner, familielid of zelfs een goede vriend, wordt steeds populairder in Griekenland. Met stijgende prijzen en een groeiende interesse Bij vakantiehuizen is mede-eigendom vaak de slimste manier om de kosten te delen en tegelijkertijd te genieten van een stukje mediterraan paradijs.
Maar voordat je de beslissing neemt, is het essentieel om te begrijpen hoe mede-eigendom werkt volgens de Griekse wet. Wie wat bezit, hoe beslissingen worden genomen en hoe belastingen zoals onroerendgoedbelasting (ENFIA) of huurinkomsten worden verdeeld.
In dit artikel leggen we het juridische en fiscale kader van mede-eigendom van onroerend goed in Griekenland uit, zodat je met vertrouwen kunt kopen en later kostbare misverstanden kunt vermijden.
De twee belangrijkste vormen van mede-eigendom in Griekenland
De Griekse wet kent twee basisvormen van mede-eigendom. Als u deze begrijpt, kunt u beslissen welke structuur het beste bij uw behoeften past.
1. Eenvoudig mede-eigendom: In deze vorm delen alle eigenaren het hele eigendom, waarbij ieder een specifiek percentage bezit; bijvoorbeeld 50%-50% of 80%-20%. Niemand bezit een specifieke kamer of verdieping. In plaats daarvan delen alle mede-eigenaars de rechten op het volledige eigendom, wat in de Griekse wet bekend staat als “ideale aandelen” (ιδανικά μέρη). Dit is de meest voorkomende optie voor koppels of gezinnen die samen een huis of appartement kopen.
2.Verdeeld eigendom: Dit omvat horizontaal en verticaal eigendom. Horizontaal eigendom verwijst naar het eigendom van verdiepingen of appartementen in een appartementsgebouw, terwijl verticaal eigendom verwijst naar het eigendom van onafhankelijke gebouwen die op een groter stuk grond zijn gebouwd. Beide vormen combineren individuele eigendom van een deel van het eigendom met mede-eigendom van de gemeenschappelijke ruimten of het perceel.
De splitsing van een groter eigendom in horizontale of verticale eigendommen wordt vastgelegd in een notariële splitsingsakte. Deze akte is een juridisch document dat alle details over de splitsing bevat, inclusief de rechten en plichten van de eigenaars en eventuele andere voorwaarden die zijn overeengekomen. Het beschrijft in detail elk verdeeld eigendom, de grenzen ervan, de gemeenschappelijke en gedeelde delen van het eigendom (bv. trappen, gangen, toegangsweg) en alle delen van het eigendom die tot het exclusieve gebruik van de individuele eigenaars behoren. Deze splitsingsakte blijft geldig voor elke volgende eigenaar van het eigendom.
In dit artikel hebben we het vooral over eenvoudig mede-eigendom, dus partners, familie of vrienden die samen een huis kopen en bezitten.
Waarom mede-eigenaarschap populair wordt
Gezamenlijk onroerend goed kopen in Griekenland kan financieel heel zinvol zijn voor koppels of gezinnen, vooral als het gaat om belastingen. Met werk op afstand, gouden visumprogramma's en een groeiend aantal internationale kopers die Griekenland ontdekken, is mede-eigendom een aantrekkelijke en praktische manier geworden om te investeren in onroerend goed. Het stelt koppels en gezinnen in staat om zowel de kosten als het plezier van het bezitten van een huis onder de Griekse zon te delen.
Belastingen
Het is belangrijk om te weten dat belastingplicht in Griekenland individueel is. Zelfs als een koppel getrouwd is of een gezamenlijke belastingaangifte indient, wordt elke persoon afzonderlijk belast voor zijn deel van het eigendom.
1.Bij de aankoop van een woning in Griekenland betalen kopers een eenmalige overdrachtsbelasting van 3.09% op de aangegeven waarde van het onroerend goed. Voor eigendommen in mede-eigendom wordt deze belasting gesplitst op basis van eigendomsaandelen en betaalt elke mede-eigenaar zijn deel.
2. In Griekenland betaalt elke eigenaar een jaarlijkse onroerendgoedbelasting, ENFIA genaamd. Wanneer twee of meer mensen eigenaar zijn van een huis, wordt de belasting automatisch gesplitst volgens ieders eigendomspercentage; dus als jij 60% bezit en je echtgenoot 40%, betalen jullie elk dat deel van het totaal. Elke mede-eigenaar ontvangt zijn eigen ENFIA-factuur via zijn persoonlijk Grieks belastingnummer (AFM) en betaalt deze individueel via het online belastingplatform myAADE.
3.Wanneer twee mensen mede-eigenaar zijn en hun huis verhuren, delen ze de huurinkomsten. Respectievelijk wordt ieder afzonderlijk belast volgens zijn aandeel. Dat betekent dat je allebei kunt profiteren van de lagere belastingschijven.
Vanaf 2026 zullen deze belastingschijven eerlijker worden, zoals we al zeiden in een eerder artikel. Onder de nieuwe regels die in 2026 van kracht worden, wordt een nieuw tarief van 25% ingevoerd voor huurinkomsten tussen €12.001 en €24.000, waardoor een eerlijkere en vlottere belastingschaal ontstaat. Daarom zal de inkomstenbelasting op huurinkomsten per persoon zullen als volgt zijn:
| Jaarlijkse inkomsten uit verhuur | 2025 | 2026 |
| €0-€12,000 | 15% | 15% |
| €12,001-€24,000 | 35% | 25% |
| €24,001-35,000 | 35% | 35% |
| €35,001+ | 45% | 45% |
Mede-eigendom verlaagt dus vaak het belastingtarief omdat het inkomen wordt “verdeeld” onder de eigenaren. Bijvoorbeeld, een woning die eigendom is van één persoon met een jaarlijkse huuropbrengst van €24.000 in 2026 zal €4.800 aan belastingen betalen, terwijl dezelfde woning €3.600 aan belastingen zou betalen als twee personen eigenaar zouden zijn.
In het geval van huurwoningen in hogere prijssegmenten kan het verstandig zijn om het onroerend goed als bedrijf te kopen, omdat je dan uitgaven, kosten en de afschrijving van het gebouw kunt aftrekken. De vennootschapsbelasting in Griekenland is 22%. Er zijn ook oprichtings- en bedrijfskosten verbonden aan het bezitten van een bedrijf in Griekenland. deze link. Als je deze route overweegt, is het de moeite waard om eerst juridisch en fiscaal advies in te winnen. Om te zien hoe je als bedrijf onroerend goed kunt kopen, contact met ons opnemen. Ons juridisch team kan je helpen deze optie te onderzoeken.
Rechten en verplichtingen van elke mede-eigenaar
Wanneer twee of meer mensen mede-eigenaar zijn van een eigendom, delen ze volgens de Griekse wet zowel de rechten (hoe ze het eigendom kunnen gebruiken en ervan profiteren) als de plichten (hoe ze bijdragen aan de kosten en het beheer). Dit is hoe het in de praktijk werkt:
a) Gebruik: Elke mede-eigenaar heeft het recht om het hele eigendom te gebruiken, op voorwaarde dat dit de andere mede-eigenaars niet verhindert om het te gebruiken. Als één mede-eigenaar het eigendom exclusief gebruikt, kunnen de anderen een vergoeding eisen.
b) Beheer: Beslissingen over het beheer worden bij meerderheid van stemmen genomen, op basis van het eigendomsaandeel van elke mede-eigenaar.
c) Recht op inkomen: Elke mede-eigenaar heeft het recht om inkomsten (bijvoorbeeld huur) te innen naar rato van hun eigendomspercentage. Als de woning wordt verhuurd, worden de huurinkomsten verdeeld op basis van die aandelen.
d) Recht om hun aandeel over te dragen of te verkopen: Elke mede-eigenaar kan zijn of haar eigendomsaandeel verkopen, schenken of overdragen zonder toestemming van de anderen, tenzij een onderlinge overeenkomst anders bepaalt. Het is echter een goede gewoonte om de andere mede-eigenaars eerst te informeren om geschillen te voorkomen. Het is natuurlijk niet vanzelfsprekend dat iemand zijn aandeel te koop aanbiedt, want het is een hele uitdaging om een koper te vinden voor een onverdeeld aandeel in het onroerend goed.
De verplichtingen omvatten:
a) Onderhoud en uitgaven: Uitgaven voor onderhoud, reparaties, verbeteringen, enz. worden verdeeld op basis van de eigendomsaandelen van de mede-eigenaars. Als het dak bijvoorbeeld gerepareerd moet worden, draagt iedereen bij op basis van zijn percentage.
b) Deelname aan belastingen en heffingen: Elke mede-eigenaar betaalt zijn deel van de onroerendgoedbelasting, zoals ENFIA, lokale gemeentebelastingen en eventuele inkomstenbelasting uit huur, afzonderlijk via zijn eigen Griekse belastingnummer (AFM).
c) Verantwoordelijkheid voor managementbeslissingen: Als er eenmaal een meerderheidsbeslissing is genomen, moeten alle mede-eigenaars zich hieraan houden, zelfs als ze het er aanvankelijk niet mee eens waren, op voorwaarde dat de beslissing de wet volgt en een minderheidseigenaar niet oneerlijk schaadt.
Een veelgestelde vraag is: “Hoe wordt het eigendomspercentage bepaald en wettelijk vastgelegd?.
Mede-eigendomspercentages worden op verschillende manieren vastgesteld, onder andere door overeenstemming tussen de mede-eigenaars in het koopcontract en door latere overeenstemming tussen de mede-eigenaars. Zodra het percentage mede-eigendom is vastgesteld, wordt dit vastgelegd in het contract, dat de eigendomsakte van het onroerend goed vormt. De overeenkomst, ongeacht het type (aankoop, ouderlijke schenking, schenking tussen levenden, enz.), wordt geregistreerd bij het “Griekse Nationale Kadaster” en de mede-eigendomspercentages worden “ideale aandelen” in het onroerend goed genoemd. De registratie heeft de volgende rechtsgevolgen:
- Bepaalt het aandeel van elke mede-eigenaar in rechten en plichten.
- Bepaalt het deelnamepercentage in inkomsten en uitgaven.
- Bepaalt het gewicht van de stem bij managementbeslissingen (in het geval van een appartementencomplex).
- Bepaalt het aandeel bij verdeling.
Wat houdt het proces in?
Het proces is grotendeels identiek aan een standaard aankoop van een huis, met dezelfde ondersteunende documenten die nodig zijn. Het is echter belangrijk om de mede-eigendomspercentages van elke verkoper/koper duidelijk te specificeren in het contract en de nodige documenten van alle verkopers/kopers in te dienen.
Zelfs in het geval van mede-eigendomsovereenkomsten blijft de rol van de notaris dezelfde als bij elk ander contract: hij certificeert de overeenkomst tussen kopers en verkopers en onderwerpt het eigendom aan de relevante bepalingen van de wet. De notaris heeft geen enkele invloed op de inhoud van het contract of de mede-eigendomspercentages.
Problemen en oplossingen voor mede-eigendom
Als een mede-eigenaar het eigendom wil verkopen en de andere mede-eigenaars zijn het daar niet mee eens, dan kunnen ze een beroep doen op de Griekse rechtbanken. De rechtbank zal beslissen of het eigendom kan worden verdeeld of dat er een andere oplossing moet worden gezocht, zoals de aankoop van een aandeel in het eigendom. Andere veelvoorkomende problemen die zich kunnen voordoen zijn:
a) Echtscheiding: In het geval van een consensuele echtscheiding kunnen de echtgenoten het eens worden over kwesties met betrekking tot hun gemeenschappelijk vermogen door middel van een schriftelijke overeenkomst ten overstaan van een notaris. Als ze ervoor kiezen om hun huwelijk via de rechtbank te ontbinden, wordt hun gemeenschappelijk vermogen geregeld door de relevante beslissing van de rechtbank.
b) Overlijden van een van de mede-eigenaars: In dit geval wordt hun aandeel overgedragen aan hun erfgenamen, in overeenstemming met de bepalingen van het erfrecht. In dergelijke gevallen kunnen successierechten van toepassing zijn, afhankelijk van de relatie tussen de overledene en de erfgenaam, maar echtgenoten en kinderen profiteren meestal van royale vrijstellingen.
c) Geschillen tussen mede-eigenaars: Als mede-eigenaars geen overeenstemming kunnen bereiken over beheer, verhuur of verkoop, kunnen ze volgens de Griekse wet een beroep doen op de rechtbank.
Praktische tips voor een soepele ervaring als mede-eigenaar
- Zet alles op papier. Zelfs als je samen met familie of een langetermijnpartner koopt, is het verstandig om een schriftelijke overeenkomst te hebben waarin staat hoe jullie omgaan met uitgaven, renovaties of een mogelijke verkoop.
- Houd de communicatie open. Transparantie over financiële verantwoordelijkheden helpt misverstanden voorkomen.
- Denk op lange termijn. Bedenk wat er gebeurt als een mede-eigenaar wil verkopen; een vooraf overeengekomen proces maakt het leven later veel gemakkelijker.
Waar het op neerkomt bij mede-eigenaarschap van onroerend goed in Griekenland
Mede-eigendom in Griekenland kan een uitstekende en financieel slimme manier zijn om je droomhuis te kopen, of het nu gaat om een vakantieverblijf op de eilanden of een investering voor de lange termijn. Met de juiste juridische opzet en een duidelijk akkoord tussen de eigenaars kun je genieten van alle voordelen zonder onnodige kopzorgen.
Disclaimer: Deze inhoud is alleen voor informatieve doeleinden en vormt geen juridisch advies. Voor vragen over mede-eigendom is het ten zeerste aanbevolen om een advocaat of notaris te raadplegen.
