Veelgestelde vragen

De laatste jaren is er een toenemende vraag naar onroerend goed in Griekenland. Er zijn vele redenen waarom Griekenland een ideaal land is voor een tweede (of zelfs eerste) woning.

Klimaat

Griekenland heeft een typisch mediterraan klimaat, met zachte winters en droge zomers, en bijna het hele jaar door zon (320 dagen per jaar). De warmste periode is eind juli - begin augustus, met gemiddelde temperaturen tussen 29 en 35°C (84-95°F), maar het is in deze periode dat de jaarlijkse noordenwind uit de Egeïsche Zee voor afkoeling zorgt.

Grote verscheidenheid in landschap

Griekenland heeft een enorme kustlijn, met 3000 eilanden, waarvan er 138 bewoond zijn. Ze bieden prachtige stranden, kleine baaien, zon en zee. De Griekse archipel is een zeilparadijs bij uitstek. Een land vol geschiedenis, mythen en ontelbare archeologische vindplaatsen. Maar de grote aantrekkingskracht van Griekenland blijft natuurlijk de zon en de zee.

Goede toegankelijkheid

Griekenland is het land met de meeste luchthavens van Europa (meer dan 45). Elke uithoek van het land is dagelijks bereikbaar, hetzij rechtstreeks met een chartervlucht, hetzij met een tussenstop in Athene. Met de auto is Griekenland goed bereikbaar via Italië; vanuit verschillende Italiaanse havens kunt u de overtocht maken met een van de vele luxe veerboten.

Juridische transparantie

Het Griekse recht is gedeeltelijk gebaseerd op het Duitse en Franse recht. Eigendom is heilig, zoals bijvoorbeeld in Nederland en België. De bescherming van eigendom wordt als een grondrecht beschouwd en is in de grondwet verankerd. Wanneer juridische procedures met de nodige zorgvuldigheid worden doorlopen, is de koper 100% eigenaar, zonder beperkingen, voorbehouden of kleine lettertjes.

Kleinschalig

In tegenstelling tot landen als Spanje en Turkije verbiedt de Griekse wet de bouw van megaprojecten. Zo mag buiten de dorpsgrenzen maximaal 200 m² worden gebouwd op een perceel van minimaal 4.000 m². Het te bouwen huis mag dan niet hoger zijn dan 7,5 meter. Deze strenge bouwvoorschriften - in combinatie met het landschap - hebben ervoor gezorgd dat er in Griekenland geen projecten met honderden huizen te vinden zijn.

Het sterkste verkoopargument voor Griekenland is misschien niet direct meetbaar, maar daarom niet minder waarneembaar. Stel deze vraag aan de gemiddelde bezoeker in Griekenland en u krijgt altijd hetzelfde antwoord: de Griekse gastvrijheid. Samen met alle bovengenoemde, meer rationele argumenten, is Griekenland voor velen het ideale land om een tweede huis te kopen, op het prachtige vasteland of op een van de vele prachtige eilanden, met uitzicht op de oneindige azuurblauwe Griekse zee.

• Engelse (en Nederlandse) juridische begeleiding van begin tot eind
• Bijna 30 jaar ervaring op het gebied van Grieks onroerend goed: uitstekende kennis
• Uw aanspreekpunt in het Engels (of Nederlands)
• Engels (en Nederlands als moedertaal) sprekende Griekse advocaten tot uw dienst
• Wij bieden een solide tweetalig contract in het Engels, (Nederlands), en Grieks
• Wij zorgen voor de aanvraag van een Grieks belastingnummer, wij helpen bij de opening van een Griekse bankrekening enz.
• Wij zorgen voor de volledige afwikkeling van de verkoop: kadastrale opmeting, notariële overdracht, inschrijving in het kadaster
• Advies over juridische, fiscale en praktische zaken

Als buitenlander zonder veel inzicht in de plaatselijke markt is het raadzaam een beroep te doen op de diensten van een vastgoedmakelaar.

In Griekenland zijn verschillende soorten makelaars actief.

• De grote makelaarskantoren, voornamelijk gevestigd in Athene en handelend met het bovenste deel van de markt.
• De kleine "traditionele" Griekse makelaars, vaak zeer bekwame maar niet altijd servicegerichte kantoren die de deal soms te snel rond willen hebben.
• Makelaarskantoren in de meer toeristische gebieden werken voornamelijk met West-Europese cliënten. Het is noodzakelijk ter plaatse inlichtingen in te winnen over de reputatie en de service van de makelaar.
• De bemiddelingsagentschappen in het thuisland van de koper, gespecialiseerd in Griekenland. Elxis doet dit werk al sinds 1991, tot grote tevredenheid van tientallen klanten per jaar. Het voordeel hiervan is dat u uw aanspreekpunt heeft en antwoord krijgt op uw vragen in het Engels en alles kunt bespreken met onze ervaren makelaars en juristen.

U moet een duidelijke schriftelijke overeenkomst ondertekenen met een erkende makelaar, met vermelding van de overeengekomen courtage, in een taal die u begrijpt. Onderteken nooit iets in het Grieks als u niet precies weet wat er staat.

Over de courtage kan vrij worden onderhandeld; voor de meeste Griekse makelaars varieert deze tussen 2% en 4%.

Veel van de taken van de notaris in Griekenland worden door de advocaat vervuld. Jarenlang waren volgens de Griekse wet zowel de verkoper als de koper verplicht zich bij de ondertekening van de koopovereenkomst te laten bijstaan door hun eigen advocaat. In het kader van de liberalisering van de markt is deze juridische bijstand niet langer verplicht.

In de praktijk is de rol van de advocaat echter onontbeerlijk, aangezien hij een aantal pre- en postcontractuele handelingen verricht die van essentieel belang zijn voor het verloop van de transactie. Dit is zeker het geval voor mensen die niet vertrouwd zijn met het Griekse rechtssysteem en de Griekse vastgoedmarkt.

Elxis heeft haar eigen Engels (en Nederlands) sprekende advocaten die alles uitleggen en het hele proces verzorgen, van kadastrale opmeting tot kadastrale registratie.

De rol van de Griekse notaris bij onroerendgoedtransacties verschilt wezenlijk van de rol van bijvoorbeeld een Nederlandse en Belgische notaris. Het is niet Het is niet de taak van de Griekse notaris om de koopsom te ontvangen, de verkoper en de makelaar te betalen, noch om belastingen te betalen of voor de kadastrale registratie te zorgen. Hij is slechts een vertegenwoordiger van de Griekse staat die ervoor zorgt dat de transactie volgens de Griekse wet verloopt.

Hij adviseert de betrokken partijen, houdt de openbare vastgoedregisters bij, berekent de belastingen, verlijdt de akte en verstrekt de officiële afschriften aan de partijen. Zijn rol is dus meer coördinerend dan uitvoerend. Al het "onderhanden werk" wordt in de praktijk door de advocaat van de koper verricht.

Ja, meer dan een derde van onze cliënten hebben hun droomhuis zelf gevonden en ons vervolgens gevraagd de aankoop te begeleiden en af te handelen. Wij assisteren bij de eerste gesprekken met de verkoper, het onderhandelen over de prijs, het maken van afspraken door middel van een onderhandse overeenkomst, kadastrale opmeting, en notariële afwikkeling.

We zorgen goed voor u, zodat u een mooi huis zult hebben.

Wanneer de verkoper en de koper overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs, moet de verkoper de eigendomstitel (koopakte, schenkings- of erfakte, enz.) van het onroerend goed aan de koper overdragen. De koper moet een advocaat in de arm nemen, bij voorkeur een advocaat met wie hij kan communiceren in een taal die hij begrijpt, en hem de eigendomsakten overhandigen zodat hij de echtheid ervan kan controleren bij een bevoegd hypotheekregister.

Het onderzoek van de eigendomsakte is van essentieel belang en moet met de nodige zorg worden uitgevoerd. Het is immers de juridische grondslag van uw woning. Het onderzoek omvat een controle van de rechtmatigheid van de titels en het bestaan van eventuele pandrechten op het onroerend goed bij het bevoegde hypotheekregister. Dit onderzoek moet een periode van ten minste 20 jaar bestrijken (in verband met verjaring). Bovendien moeten eventuele reeds bestaande zekerheidsrechten worden gecontroleerd en ten slotte zal het onderzoek de koper ook vertellen of er aanspraken van derden op het onroerend goed bestaan.

Nadat de eigendomsakten zijn gecontroleerd en in orde bevonden, wordt door de koper een notaris aangewezen. Op basis van de bestaande eigendomsakte en de gegevens van de contracterende partijen (voor de koper volstaan de gegevens van het identiteitsbewijs en een Grieks fiscaal nummer) stelt de notaris een ontwerp van koopakte op en berekent hij het bedrag van de belastingen en andere kosten. De koper (of zijn advocaat) betaalt de belastingen voordat de akte wordt verleden en dient bij de notaris een bewijs van betaling in, dat aan de akte wordt gehecht.

Na ondertekening van de akte overhandigt de notaris een afschrift van de akte aan de advocaat van de koper. Deze zorgt er vervolgens voor dat dit afschrift wordt neergelegd ("overgeschreven") bij het hypotheekregister. Vanaf dat moment, d.w.z. zodra de akte is ingeschreven in de openbare registers van het plaatselijke hypotheekregister, is de koper formeel ook de juridische eigenaar van het onroerend goed.

Elxis bewijst nu al bijna 30 jaar haar waarde op dit gebied. De juridische fundamenten van een huis zijn net zo belangrijk, zo niet belangrijker dan de eigenlijke fundamenten. We begrijpen heel goed dat onze klanten ons vaak al hun geld toevertrouwen om hun droomhuis in Griekenland te realiseren. En dat nemen we niet licht op. Mocht er ook maar iets verdachts opduiken in ons onderzoek naar de eigendomstitels, dan zien we deze transactie liever niet doorgaan dan dat we kiezen voor een 'quick buck'. De band die wij met het overgrote deel van onze cliënten opbouwen, strekt zich dan ook uit tot meer dan een puur zakelijke relatie. Onze cliënten zijn altijd welkom om ons te raadplegen voor om het even welke aangelegenheid, zelfs jaren na hun aankoop. Voor hen kan het een nieuwe zaak zijn, voor ons is het de dagelijkse praktijk.

Ja. Het belastingnummer (AFM) is verplicht voor alle (rechts)personen die onroerend goed in Griekenland willen kopen, ongeacht hun nationaliteit.

De procedure om het te verkrijgen is vrij eenvoudig. Een fiscaal nummer wordt gratis door de belastingdienst toegekend op vertoon van een geldig identiteitsbewijs en na het invullen van een speciaal aanvraagformulier.

Als u ons een volmacht hebt gegeven, kunnen wij het belastingnummer namens u aanvragen.

Een Griekse bankrekening is geen vereiste. De Griekse belastingautoriteiten moeten echter wel duidelijkheid krijgen over de herkomst van de benodigde middelen. Als u de herkomst van het geld niet kunt aantonen, loopt u het risico dat de Griekse belastingdienst het bedrag van de koopsom en de overdrachtskosten als in Griekenland verworven inkomsten beschouwt en daarover inkomstenbelasting heft! Wij wijzen u de weg, zodat dit volgens de wet gebeurt.

Een bankrekening in Griekenland kan nuttig zijn zodra u een huis in Griekenland bezit, bijvoorbeeld om de energierekening via automatische incasso te betalen.

Om een Griekse bankrekening te openen, moet u een aantal documenten bij de bank deponeren, gebaseerd op Europese richtlijnen. De meeste banken hebben de volgende gegevens nodig:

• • Grieks fiscaal nummer (AFM)
  • Kopie identiteitsbewijs
  • Bewijs van uw woonadres, bijvoorbeeld een uittreksel uit de burgerlijke stand of een rekening van een nutsbedrijf (elektriciteit, water, telefoon)
  • Verklaring van de werkgever of uittreksel Kamer van Koophandel
  • Belastingaanslag

In het verleden was het mogelijk om bij volmacht een bankrekening te laten openen. In het kader van de strijd tegen het witwassen van geld is dit op Europees niveau niet langer mogelijk. Bijgevolg is de persoonlijke aanwezigheid van de rekeninghouder(s) vereist bij het openen van een bankrekening.

Voor de berekening van de overdrachtskosten dient de opgegeven contractwaarde als basis. De belastingdienst toetst de aangegeven waarde aan de "objectieve fiscale waarde" van het onroerend goed, die wordt vastgesteld door het ministerie van Financiën. Deze fiscale waarde dient als ondergrens voor de te betalen belasting.

De hoogte van de overdrachtskosten (kosten koper) is afhankelijk van of het gaat om a) een nieuwbouwwoning of b) een bestaande woning of kavel. Bij nieuwbouw is sinds 1 januari 2006 btw verschuldigd, terwijl bij bestaande bouw en bouwkavels overdrachtsbelasting verschuldigd is. Deze is per 1 januari 2014 sterk verlaagd. De 'objectieve fiscale waarde' is ook de ondergrens voor de btw. Koopt men echter een nieuwbouwwoning off-plan, dan zijn in veel gevallen legale constructies mogelijk, waardoor deze kosten aanzienlijk kunnen worden gereduceerd.

De overdrachtskosten bestaan uit de volgende posten:

Voor bouwgrond die gelegen is binnen het architectuurplan van een stad of dorp gelden geen wezenlijke beperkingen ten aanzien van de bouwmogelijkheden. De eigenaar moet echter informatie inwinnen bij een architect/bouwkundig ingenieur over wat wel en wat niet mag worden gebouwd.

Voor bouwgrond die buiten het stadsplan is gelegen, gelden vrij strikte beperkingen. Op enkele uitzonderingen na mag op kavels buiten het stadsplan alleen worden gebouwd als ze een oppervlakte hebben van minstens 4.000 m². Op zo'n kavel mag dan maximaal 200 m² worden gebouwd (exclusief bergingen, garage, terrassen en zwembad). De afgifte van een bouwvergunning duurt enkele maanden en is 4 jaar geldig, met een mogelijkheid tot verlenging met nog eens 4 jaar.

Bij de aankoop van onroerend goed buiten het stadsplan in een gebied waar een archeologische vindplaats wordt vermoed, dient men contact op te nemen met de Archeologische Dienst en om onderzoek te vragen. Bovendien moet bij de dienst voor bosbeheer een verklaring worden aangevraagd waarin wordt bevestigd dat het perceel geen deel uitmaakt van een bebost gebied, aangezien bouwen in bosgebieden niet is toegestaan.

De onroerendgoedbelasting is enkele jaren geleden in Griekenland ingevoerd en wordt berekend op basis van de grootte van het huis en het perceel.

Voor huizen wordt deze belasting berekend op basis van de grootte en de ligging van het huis en het perceel waar het huis op staat. Voor de meeste (vakantie)woningen bedraagt deze belasting 3 tot 4 euro per bebouwde vierkante meter (voor een huis van ongeveer 100 m² betaalt u dus 300 tot 400 euro aan jaarlijkse onroerendgoedbelasting). De jaarlijkse aanslag voor deze belasting (ENFIA is de Griekse afkorting) kan online worden gedownload van de website van de Griekse belastingdienst. U moet beschikken over een gebruikersnaam en wachtwoord, die bij de belastingdienst moeten worden aangevraagd. De vertegenwoordiger die uw belastingzaken in Griekenland regelt (meestal een accountant) zal over deze inloggegevens beschikken of kan ze voor u opvragen.

De Europese Verordening 650/2012 bepaalt dat het recht dat toepassing vindt op erfzaken, het recht is van het land waar de erflater zijn/haar gewone verblijfsplaats op het moment van overlijden. Deze gewone verblijfsplaats wordt per geval bepaald, met inachtneming van alle omstandigheden. Om een veel voorkomend praktijkvoorbeeld te geven: In het geval van een Nederlander of Belg die een nauwe en permanente band met zijn/haar land van herkomst heeft (woning / werk / middelpunt van sociale- en familiebanden) en een huis in Griekenland bezit waar hij/zij meerdere maanden per jaar doorbrengt, is Nederlands resp. Belgisch recht van toepassing.

Daarnaast bepaalt art. 28 van de Grieks Burgerlijk Wetboek dat op erfzaken het recht van toepassing is van het land van de nationaliteit van de erflater op het moment van het overlijden. Praktisch betekent dit dat zelfs als om een of andere reden Grieks recht van toepassing zou zijn, het Grieks Burgerlijk Wetboek terugverwijst naar inhoudelijke toepassing van Nederlands resp. Belgisch recht. De notariële en kadastrale afwikkeling vindt wel plaats in Griekenland.

Het is natuurlijk ook mogelijk om een rechtskeuze via een (Nederlands/Belgisch) testament te maken. In dat geval bepaalt men zelf dat het recht van het land van zijn/haar nationaliteit van toepassing is.

De aanvaarding van de Griekse nalatenschap moet wel via een Griekse notaris worden afgewikkeld en in het Griekse kadaster worden ingeschreven. Ook dit is iets waarvoor u bij Elxis terecht kunt.