Veelgestelde vragen

De laatste jaren is er een toenemende vraag naar onroerend goed in Griekenland. Er zijn vele redenen waarom Griekenland een ideaal land is voor een tweede (of zelfs eerste) woning.

Klimaat

Griekenland heeft een typisch mediterraan klimaat, met zachte winters en droge zomers, en bijna het hele jaar door zon (320 dagen per jaar). De warmste periode is eind juli - begin augustus, met gemiddelde temperaturen tussen 29 en 35°C (84-95°F), maar het is in deze periode dat de jaarlijkse noordenwind uit de Egeïsche Zee voor afkoeling zorgt.

Grote verscheidenheid in landschap

Griekenland heeft een enorme kustlijn, met 3000 eilanden, waarvan er 138 bewoond zijn. Ze bieden prachtige stranden, kleine baaien, zon en zee. De Griekse archipel is een zeilparadijs bij uitstek. Een land vol geschiedenis, mythen en ontelbare archeologische vindplaatsen. Maar de grote aantrekkingskracht van Griekenland blijft natuurlijk de zon en de zee.

Goede toegankelijkheid

Griekenland is het land met de meeste luchthavens van Europa (meer dan 45). Elke uithoek van het land is dagelijks bereikbaar, hetzij rechtstreeks met een chartervlucht, hetzij met een tussenstop in Athene. Met de auto is Griekenland goed bereikbaar via Italië; vanuit verschillende Italiaanse havens kunt u de overtocht maken met een van de vele luxe veerboten.

Juridische transparantie

Het Griekse recht is gedeeltelijk gebaseerd op het Duitse en Franse recht. Eigendom is heilig, zoals bijvoorbeeld in Nederland en België. De bescherming van eigendom wordt als een grondrecht beschouwd en is in de grondwet verankerd. Wanneer juridische procedures met de nodige zorgvuldigheid worden doorlopen, is de koper 100% eigenaar, zonder beperkingen, voorbehouden of kleine lettertjes.

Kleinschaligheid

In tegenstelling tot landen als Spanje en Turkije verbiedt de Griekse wet de bouw van megaprojecten. Zo mag buiten de dorpsgrenzen maximaal 200 m² worden gebouwd op een perceel van minimaal 4.000 m². Het te bouwen huis mag dan niet hoger zijn dan 7,5 meter. Deze strenge bouwvoorschriften - in combinatie met het landschap - hebben ervoor gezorgd dat er in Griekenland geen projecten met honderden huizen te vinden zijn.

Het sterkste verkoopargument voor Griekenland is misschien niet direct meetbaar, maar daarom niet minder waarneembaar. Stel deze vraag aan de gemiddelde bezoeker in Griekenland en u krijgt altijd hetzelfde antwoord: de Griekse gastvrijheid. Samen met alle bovengenoemde, meer rationele argumenten, is Griekenland voor velen het ideale land om een tweede huis te kopen, op het prachtige vasteland of op een van de vele prachtige eilanden, met uitzicht op de oneindige azuurblauwe Griekse zee.

• Juridische begeleiding van begin tot eind
• Meer dan 30 jaar ervaring op het gebied van Grieks onroerend goed: uitstekende kennis
• Uw aanspreekpunt in het Engels, Nederlands of Duits
• Engels (en Nederlands) sprekende Griekse advocaten tot uw dienst
• Wij zorgen voor de aanvraag van een Grieks belastingnummer, wij helpen bij het openen van een Griekse bankrekening enz.
• Wij zorgen voor de volledige afwikkeling van de aankoop: kadastraal onderzoek, notariële overdracht, inschrijving in het kadaster
• Advies over juridische, fiscale en praktische zaken

Als buitenlander zonder veel inzicht in de plaatselijke markt is het raadzaam een beroep te doen op de diensten van een vastgoedmakelaar.

In Griekenland zijn verschillende soorten makelaars actief.

• De grote makelaarskantoren, voornamelijk gevestigd in Athene en handelend met het hoogste segment van de markt.
• De kleine "traditionele" Griekse makelaars, vaak zeer bekwame maar niet altijd servicegerichte kantoren die de deal soms te snel rond willen hebben.
• Makelaarskantoren in de meer toeristische gebieden werken voornamelijk met West-Europese cliënten. Het is noodzakelijk ter plaatse inlichtingen in te winnen over de reputatie en de service van de makelaar.
• De bemiddelingskantoren in het thuisland van de koper, gespecialiseerd in Griekenland. Elxis doet dit werk al sinds 1991, tot grote tevredenheid van vele tientallen klanten per jaar. Het voordeel hiervan is dat u uw aanspreekpunt heeft en antwoord krijgt op uw vragen in het Nederlands en alles kunt bespreken met onze ervaren makelaars en juristen.

U moet een duidelijke schriftelijke overeenkomst ondertekenen met een erkende makelaar, met vermelding van de overeengekomen courtage, in een taal die u begrijpt. Onderteken nooit iets in het Grieks als u niet precies weet wat er staat.

De courtage is vrij af te spreken; voor de meeste Griekse makelaars varieert deze tussen 2% en 4%.

Veel van de taken van de notaris in Griekenland worden door de advocaat vervuld. Jarenlang waren volgens de Griekse wet zowel de verkoper als de koper verplicht zich bij de ondertekening van de koopovereenkomst te laten bijstaan door hun eigen advocaat. In het kader van de liberalisering van de markt is deze juridische bijstand niet langer verplicht.

In de praktijk is de rol van de advocaat echter onontbeerlijk, aangezien hij een aantal pre- en postcontractuele handelingen verricht die van essentieel belang zijn voor het verloop van de transactie. Dit is zeker het geval voor mensen die niet vertrouwd zijn met het Griekse rechtssysteem en de Griekse vastgoedmarkt.

Elxis heeft haar eigen Engels (en Nederlands) sprekende advocaten die alles uitleggen en het hele proces verzorgen, van kadastraal onderzoek tot kadastrale registratie.

De rol van de Griekse notaris bij onroerendgoedtransacties verschilt wezenlijk van de rol van bijvoorbeeld een Nederlandse en Belgische notaris. Het is niet de taak van de Griekse notaris om de koopsom te ontvangen, de verkoper en de makelaar te betalen, noch om belastingen te betalen of voor de kadastrale registratie te zorgen. Hij is slechts een vertegenwoordiger van de Griekse staat die ervoor zorgt dat de transactie verloopt zoals de Griekse wet voorschrijft.

Hij adviseert de betrokken partijen, houdt de openbare vastgoedregisters bij, berekent de belastingen, passeert de akte en verstrekt de officiële afschriften aan de partijen. Zijn rol is dus meer coördinerend dan uitvoerend. Al het "loopwerk" wordt in de praktijk door de advocaat van de koper verricht.

Ja, meer dan een derde van onze klanten heeft zijn droomhuis zelf gevonden en ons vervolgens gevraagd de aankoop te begeleiden en af te handelen. Wij helpen bij de eerste gesprekken met de verkoper, het onderhandelen over de prijs, het maken van afspraken door middel van een onderhandse overeenkomst, kadastraal onderzoek en notariële akte.

We zorgen goed voor u, zodat u zorgeloos een mooi huis heeft.

Wanneer de verkoper en de koper overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs, moet de verkoper de eigendomstitel (koopakte, schenkings- of erfakte, enz.) van het onroerend goed aan de koper aanleveren. De koper moet een advocaat in de arm nemen, bij voorkeur een advocaat met wie hij kan communiceren in een taal die hij begrijpt, en hem de eigendomsakten overhandigen zodat hij de echtheid ervan kan controleren bij een bevoegd hypotheekregister.

Het onderzoek van de eigendomstitels is van essentieel belang en moet met de nodige zorg worden uitgevoerd. Het is immers de juridische grondslag van uw woning. Het onderzoek omvat een controle van de rechtmatigheid van de titels en het bestaan van eventuele hypotheekrechten op het onroerend goed bij het bevoegde hypotheekregister. Dit onderzoek moet een periode van ten minste 20 jaar bestrijken (in verband met verjaring). Bovendien moeten eventuele reeds bestaande lasten worden gecontroleerd en ten slotte zal het onderzoek de koper ook vertellen of er aanspraken van derden op het onroerend goed bestaan.

Nadat de eigendomsakten zijn gecontroleerd en in orde bevonden, wordt door de koper een notaris aangewezen. Op basis van de bestaande eigendomsakte en de gegevens van de contracterende partijen (voor de koper volstaan de gegevens van het identiteitsbewijs en een Grieks fiscaal nummer) stelt de notaris een ontwerp van koopakte op en berekent hij het bedrag van de belastingen en andere kosten. De koper (of zijn advocaat) betaalt de belastingen voordat de akte wordt verleden en dient bij de notaris een bewijs van betaling in, dat aan de akte wordt gehecht.

Na ondertekening van de akte overhandigt de notaris een afschrift van de akte aan de advocaat van de koper. Deze zorgt er vervolgens voor dat dit afschrift wordt gedeponeerd ("overgeschreven") bij het hypotheekregister. Vanaf dat moment, d.w.z. zodra de akte is ingeschreven in de openbare registers van het plaatselijke hypotheekregister, is de koper formeel ook de juridische eigenaar van het onroerend goed.

Elxis heeft haar waarde op dit gebied al meer dan 30 jaar bewezen. De juridische fundamenten van een huis zijn net zo belangrijk, zo niet belangrijker dan de fysieke fundamenten. Wij begrijpen heel goed dat onze klanten vaak al hun geld aan ons toevertrouwen om hun droomhuis in Griekenland te realiseren. En dat nemen we niet licht op. Mocht er ook maar iets verdachts opduiken in ons onderzoek naar de eigendomstitels, dan zien we deze transactie liever mislukken dan dat we kiezen voor een snelle deal. De band die we opbouwen met de overgrote meerderheid van onze cliënten strekt zich dan ook uit tot meer dan een puur zakelijke relatie. Onze cliënten zijn altijd welkom om ons te raadplegen voor welke kwestie dan ook, zelfs jaren nadat ze hun aankoop hebben gedaan. Voor hen kan het iets nieuws zijn, voor ons is het de dagelijkse praktijk.

Ja. Het belastingnummer (AFM) is verplicht voor alle (rechts)personen die onroerend goed in Griekenland willen kopen, ongeacht hun nationaliteit.

De procedure om het te verkrijgen is vrij eenvoudig. Een fiscaal nummer wordt gratis door de belastingdienst toegekend op vertoon van een geldig identiteitsbewijs en na het invullen van een speciaal aanvraagformulier.

Als u ons een volmacht hebt gegeven, kunnen wij het belastingnummer namens u aanvragen.

Een Griekse bankrekening is geen vereiste. De Griekse belastingautoriteiten moeten echter wel duidelijkheid hebben over de herkomst van de benodigde middelen. Als u de herkomst van het geld niet kunt aantonen, loopt u het risico dat de Griekse belastingdienst het bedrag van de koopsom en de overdrachtskosten als in Griekenland verworven inkomsten beschouwt en daarover inkomstenbelasting heft. Wij wijzen u de weg, zodat dit gebeurt zoals de wet voorschrijft.

Een bankrekening in Griekenland kan nuttig zijn zodra u een huis in Griekenland bezit, bijvoorbeeld om de energierekening via automatische incasso te betalen.

Om een Griekse bankrekening te openen, moet u een aantal documenten bij de bank deponeren, gebaseerd op Europese richtlijnen. De meeste banken hebben de volgende gegevens nodig:

• • Grieks fiscaal nummer (AFM)
  • Kopie identiteitsbewijs
  • Bewijs van uw woonadres, bijvoorbeeld een uittreksel uit de burgerlijke stand of een rekening van een nutsbedrijf (elektriciteit, water, telefoon)
  • Werkgeversverklaring of uittreksel Kamer van Koophandel
  • Belastingaanslag

In het verleden was het mogelijk om bij volmacht een bankrekening te laten openen. In het kader van de strijd tegen het witwassen is dit op Europees niveau niet langer mogelijk. Bijgevolg is de persoonlijke aanwezigheid van de rekeninghouder(s) vereist bij het openen van een bankrekening.

Voor de berekening van de overdrachtskosten dient de opgegeven contractwaarde als basis. De belastingdienst toetst de opgegeven waarde aan de "objectieve fiscale waarde" van het onroerend goed, die wordt vastgesteld door het ministerie van Financiën. Deze fiscale waarde dient als ondergrens voor de te betalen belasting.

De hoogte van de overdrachtskosten (kosten koper) is afhankelijk van of het gaat om a) een nieuwbouwwoning of b) een bestaande woning of kavel. Bij nieuwbouw is sinds 1 januari 2006 btw verschuldigd, terwijl over bestaande bouw en bouwkavels overdrachtsbelasting verschuldigd is. De 'objectieve fiscale waarde' is tevens de ondergrens voor de btw. Als men echter een nieuwbouwwoning vanaf tekening koopt, zijn in veel gevallen legale constructies mogelijk, waardoor deze kosten aanzienlijk kunnen worden verlaagd.

De overdrachtskosten bestaan uit de volgende posten:

Voor bouwgrond die gelegen is binnen het bouwplan van een stad of dorp gelden geen wezenlijke beperkingen ten aanzien van de bouwmogelijkheden. De eigenaar moet echter informatie inwinnen bij een architect/bouwkundig ingenieur over wat wel en wat niet mag worden gebouwd.

Voor bouwgrond die buiten het stadsplan is gelegen, gelden vrij strikte beperkingen. Op enkele uitzonderingen na mag op kavels buiten het stadsplan alleen worden gebouwd als ze een oppervlakte hebben van minstens 4.000 m². Op zo'n kavel mag dan maximaal 200 m² worden gebouwd (exclusief bergingen, garage, terrassen en zwembad). De afgifte van een bouwvergunning duurt enkele maanden en is 4 jaar geldig, met een mogelijkheid tot verlenging met nog eens 4 jaar.

Bij de aankoop van grond buiten het stadsplan in een gebied waar een archeologische vindplaats wordt vermoed, dient men contact op te nemen met de Archeologische Dienst en om onderzoek te vragen. Bovendien moet bij de dienst voor bosbeheer een verklaring worden aangevraagd waarin wordt bevestigd dat het perceel geen deel uitmaakt van een bebost gebied, aangezien bouwen in bosgebieden niet is toegestaan.

De onroerendgoedbelasting is een aantal jaar geleden in Griekenland ingevoerd en wordt berekend op basis van de grootte van het huis en het perceel.

Voor huizen wordt deze belasting berekend op basis van de grootte en de ligging van het huis en het perceel waar het huis op staat. Voor de meeste (vakantie)woningen bedraagt deze belasting 3 tot 4 euro per bebouwde vierkante meter (voor een huis van ongeveer 100 m² betaalt u dus 300 tot 400 euro aan jaarlijkse onroerendgoedbelasting). De jaarlijkse aanslag voor deze belasting (ENFIA is de Griekse afkorting) kan online worden gedownload van de website van de Griekse belastingdienst. U moet beschikken over een gebruikersnaam en wachtwoord, die bij de belastingdienst moeten worden aangevraagd. De vertegenwoordiger die uw belastingzaken in Griekenland regelt (meestal een accountant) zal over deze inloggegevens beschikken of kan ze voor u opvragen.

De Europese Verordening 650/2012 bepaalt dat het recht dat toepassing vindt op erfzaken, het recht is van het land waar de erflater zijn/haar gewone verblijfsplaats op het moment van overlijden. Deze gewone verblijfsplaats wordt per geval bepaald, met inachtneming van alle omstandigheden. Om een veel voorkomend praktijkvoorbeeld te geven: In het geval van een Nederlander of Belg die een nauwe en permanente band met zijn/haar land van herkomst heeft (woning / werk / middelpunt van sociale- en familiebanden) en een huis in Griekenland bezit waar hij/zij meerdere maanden per jaar doorbrengt, is Nederlands resp. Belgisch recht van toepassing.

Bovendien bepaalt artikel 28 van het Griekse Burgerlijk Wetboek dat het recht van het land waarvan de erflater op het ogenblik van zijn overlijden de nationaliteit bezit, van toepassing is op erfopvolging. In de praktijk betekent dit dat zelfs indien om een of andere reden het Griekse recht van toepassing zou zijn, het Griekse Burgerlijk Wetboek terugverwijst naar de materiële toepassing van het recht van de nationaliteit van de erflater. De notariële en kadastrale afhandeling vindt wel plaats in Griekenland.

Het is natuurlijk ook mogelijk om een rechtskeuze te maken via een testament. In dat geval bepaalt men dat het recht van het land van zijn/haar nationaliteit van toepassing is.

De aanvaarding van de Griekse nalatenschap moet wel via een Griekse notaris worden afgewikkeld en in het Griekse kadaster worden ingeschreven. Ook dit is iets waarvoor u bij Elxis terecht kunt.