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FAQ
Häufigste Fragen und Antworten

In den letzten Jahren hat es eine steigende Nachfrage nach Immobilien in Griechenland gegeben. Es gibt viele Gründe, die Griechenland zu einem idealen Land für ein zweites (oder sogar erstes) Zuhause machen.

Klima

Griechenland hat ein typisches Mittelmeerklima, mit milden Wintern und trockenen Sommern und fast ganzjährigem Sonnenschein (320 Tage im Jahr). Die wärmste Zeit ist Ende Juli - Anfang August, mit Durchschnittstemperaturen zwischen 29 und 35°C (84-95°F), aber gerade in dieser Zeit verursacht der jährliche Nordwind aus der Ägäis eine Abkühlung.

Große Vielfalt an Landschaften

Griechenland hat eine enorme Küstenlinie, mit 3000 Inseln, von denen 138 bewohnt sind. Sie bieten wunderschöne Strände, kleine Buchten, Sonne und Meer. Der griechische Archipel ist ein Segelparadies par excellence. Ein Land voller Geschichte, Mythen und unzähliger archäologischer Stätten. Aber die große Attraktion Griechenlands bleibt natürlich die Sonne und das Meer.

Gute Erreichbarkeit

Griechenland ist das Land mit den meisten Flughäfen in Europa (mehr als 45). Jede Ecke des Landes kann täglich erreicht werden, entweder direkt mit einem Charterflug oder mit einem Zwischenstopp in Athen. Mit dem Auto ist Griechenland leicht über Italien erreichbar; von mehreren italienischen Häfen aus können Sie die Überfahrt mit einer der vielen Luxusfähren machen.

Juristische Transparenz

Das griechische Recht basiert teilweise auf dem deutschen und französischen Recht. Eigentum ist heilig, wie zum Beispiel in den Niederlanden und Belgien. Der Schutz des Eigentums wird als ein Grundrecht angesehen und ist in der Verfassung verankert. Wenn die rechtlichen Verfahren mit der gebotenen Sorgfalt durchgeführt werden, ist der Käufer zu 100 % Eigentümer, ohne Einschränkungen, Vorbehalte oder Kleingedrucktem.

Kleiner Maßstab

Im Gegensatz zu Ländern wie Spanien und der Türkei verbietet das griechische Gesetz den Bau von Megaprojekten. So können außerhalb der Dorfgrenzen maximal 200 qm auf einem Grundstück von mindestens 4.000 qm gebaut werden. Das zu bauende Haus darf dann nicht höher als 7,5 Meter sein. Diese strengen Bauvorschriften haben - in Kombination mit der Landschaft - dafür gesorgt, dass in Griechenland keine Projekte mit Hunderten von Häusern zu finden sind.

Das stärkste Verkaufsargument für Griechenland ist vielleicht nicht direkt messbar, aber deshalb nicht weniger wahrnehmbar. Stellen Sie dem durchschnittlichen Besucher in Griechenland diese Frage und Sie werden immer die gleiche Antwort erhalten: die griechische Gastfreundschaft. Zusammen mit all den oben genannten, eher rationalen Argumenten ist Griechenland für viele das ideale Land, um einen Zweitwohnsitz zu kaufen, auf dem herrlichen Festland oder einer der vielen schönen Inseln, mit Blick auf das unendliche azurblaue griechische Meer.

  • Englische (und niederländische) Rechtsberatung von Anfang bis Ende
  • Fast 30 Jahre Erfahrung auf dem Gebiet der griechischen Immobilien: ausgezeichnete Kenntnisse
  • Ihr Ansprechpartner auf Englisch (oder Niederländisch)
  • Englisch (und muttersprachlich Niederländisch) sprechende griechische Anwälte zu Ihren Diensten
  • Wir bieten einen soliden zweisprachigen Vertrag in Englisch, (Niederländisch), und Griechisch
  • Wir kümmern uns um die Beantragung einer griechischen Steuernummer, wir helfen bei der Eröffnung eines griechischen Bankkontos usw.
  • Wir kümmern uns um die gesamte Abwicklung des Verkaufs: Katastervermessung, notarielle Übertragung, Eintragung ins Grundbuch
  • Beratung in rechtlichen, steuerlichen und praktischen Fragen

Als Ausländer ohne viel Einblick in den lokalen Markt ist es ratsam, die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen.

In Griechenland sind verschiedene Arten von Immobilienmaklern tätig.

  • Die großen Maklerfirmen, die hauptsächlich in Athen ansässig sind und mit dem oberen Teil des Marktes handeln.
  • Die kleinen "traditionellen" griechischen Immobilienmakler, oft sehr fähige, aber nicht immer dienstleistungsorientierte Büros, die manchmal das Geschäft zu schnell abschließen wollen.
  • Maklerbüros in den eher touristischen Gegenden, die hauptsächlich mit westeuropäischen Kunden arbeiten. Es ist notwendig, sich vor Ort über den Ruf und den Service des Immobilienmaklers zu erkundigen.
  • Die Vermittlungsagenturen im Heimatland des Käufers, die sich auf Griechenland spezialisiert haben. Elxis macht diese Arbeit seit 1991, zur großen Zufriedenheit von Dutzenden von Kunden jedes Jahr. Der Vorteil dabei ist, dass Sie Ihren Ansprechpartner haben und Antworten auf Ihre Fragen in Englisch bekommen und alles mit unseren erfahrenen Maklern und Rechtsexperten besprechen können.

Sie müssen eine klare schriftliche Vereinbarung mit einem autorisierten Makler unterzeichnen, in der die vereinbarte Maklergebühr angegeben ist, und zwar in einer Sprache, die Sie verstehen. Unterschreiben Sie niemals etwas auf Griechisch, wenn Sie nicht genau wissen, was darin steht.

Die Maklergebühr ist frei verhandelbar; bei den meisten griechischen Immobilienmaklern schwankt sie zwischen 2% und 4%.

Viele der Aufgaben des Notars werden in Griechenland vom Anwalt übernommen. Jahrelang waren nach griechischem Recht bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags sowohl der Verkäufer als auch der Käufer verpflichtet, sich von ihrem eigenen Rechtsanwalt unterstützen zu lassen. Im Rahmen der Marktliberalisierung ist dieser Rechtsbeistand nicht mehr zwingend erforderlich.

In der Praxis ist die Rolle des Anwalts jedoch unverzichtbar, da er sich um eine Reihe von vor- und nachvertraglichen Handlungen kümmert, die für den Ablauf der Transaktion wesentlich sind. Dies ist sicherlich der Fall für Personen, die mit dem griechischen Rechtssystem und dem griechischen Immobilienmarkt nicht vertraut sind.

Elxis hat seine eigenen englisch (und niederländisch) sprechenden Anwälte, die alles erklären und sich um den gesamten Prozess kümmern, von der Katastervermessung bis zur Katastereintragung.

Die Rolle des griechischen Notars bei Immobilientransaktionen unterscheidet sich wesentlich von der Rolle z.B. eines niederländischen und belgischen Notars. Es ist nicht die Aufgabe des griechischen Notars, die Kaufsumme in Empfang zu nehmen, den Verkäufer und den Immobilienmakler zu bezahlen, noch die Steuern zu zahlen oder sich um die Grundbucheintragung zu kümmern. Er ist nur ein Vertreter des griechischen Staates, der sicherstellt, dass die Transaktion so abläuft, wie es das griechische Recht verlangt.

Er berät die beteiligten Parteien, führt die öffentlichen Grundbücher, berechnet die Steuern, übergibt die Urkunde und stellt den Parteien die amtlichen Ausfertigungen zur Verfügung. Seine Rolle ist also eher koordinierend als ausführend. Die gesamte "laufende Arbeit" wird in der Praxis vom Anwalt des Käufers erledigt.

Ja, mehr als ein Drittel unserer Kunden haben ihr Traumhaus selbst gefunden und uns dann mit der Begleitung und Abwicklung des Kaufs beauftragt. Wir helfen bei den ersten Gesprächen mit dem Verkäufer, verhandeln den Preis, treffen Vereinbarungen mittels Privatvertrag, Katastervermessung und notarieller Abwicklung.

Wir kümmern uns, damit Sie ein schönes Zuhause haben.

Wenn sich Verkäufer und Käufer auf den Kaufpreis geeinigt haben, muss der Verkäufer den Titel (Kaufvertrag, Schenkungs- oder Erbschaftsurkunde usw.) der Immobilie auf den Käufer übertragen. Der Käufer sollte einen Anwalt beauftragen, vorzugsweise einen, mit dem er in einer Sprache kommunizieren kann, die er versteht, und ihm die Eigentumsurkunden aushändigen, damit er deren Echtheit bei einem kompetenten Hypothekenregister überprüfen kann.

Die Prüfung der Eigentumsurkunden ist unerlässlich und muss mit der nötigen Sorgfalt durchgeführt werden. Schließlich ist sie die rechtliche Grundlage Ihres Eigenheims. Die Prüfung beinhaltet eine Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Titel und des Vorhandenseins von Pfandrechten auf dem Grundstück beim zuständigen Hypothekenregister. Diese Prüfung muss einen Zeitraum von mindestens 20 Jahren umfassen (aufgrund von Verjährungsfristen). Darüber hinaus sollten auch eventuelle frühere Pfandrechte geprüft werden und schließlich gibt die Recherche dem Käufer auch Aufschluss darüber, ob Ansprüche Dritter auf die Immobilie bestehen.

Nachdem die Eigentumsurkunden geprüft und für in Ordnung befunden wurden, wird vom Käufer ein Notar bestellt. Auf der Grundlage der vorhandenen Eigentumsurkunde und der Angaben der Vertragsparteien (für den Käufer reichen die Angaben zum Identitätsnachweis und eine griechische Steuernummer) erstellt der Notar einen Entwurf der Kaufurkunde und berechnet die Höhe der Steuern und sonstigen Kosten. Der Käufer (oder sein Anwalt) zahlt die Steuern vor der Ausfertigung der Urkunde und legt dem Notar einen Zahlungsnachweis vor, der der Urkunde beigefügt wird.

Nachdem die Eigentumsurkunden geprüft und für in Ordnung befunden wurden, wird vom Käufer ein Notar bestellt. Auf der Grundlage der vorhandenen Eigentumsurkunde und der Angaben der Vertragsparteien (für den Käufer reichen die Angaben zum Identitätsnachweis und eine griechische Steuernummer) erstellt der Notar einen Entwurf der Kaufurkunde und berechnet die Höhe der Steuern und sonstigen Kosten. Der Käufer (oder sein Anwalt) zahlt die Steuern vor der Ausfertigung der Urkunde und legt dem Notar einen Zahlungsnachweis vor, der der Urkunde beigefügt wird.

Elxis hat sich in diesem Bereich nun schon seit fast 30 Jahren bewährt. Die rechtlichen Grundlagen eines Hauses sind genauso wichtig, wenn nicht sogar noch wichtiger als die tatsächlichen Grundlagen. Wir verstehen sehr gut, dass unsere Kunden uns oft ihr ganzes Geld anvertrauen, um ihr Traumhaus in Griechenland zu realisieren. Und das nehmen wir nicht auf die leichte Schulter. Sollte bei unserer Ermittlung der Eigentumstitel etwas auch nur annähernd Verdächtiges auftauchen, würden wir diese Transaktion lieber scheitern sehen, als uns für das "schnelle Geld" zu entscheiden. Daher geht die Beziehung, die wir zu den meisten unserer Kunden aufbauen, über eine reine Geschäftsbeziehung hinaus. Unsere Kunden sind immer willkommen, uns in jeder Angelegenheit zu konsultieren, auch Jahre nach ihrem Kauf. Für sie mag es eine neue Angelegenheit sein, für uns ist es tägliche Praxis.

Ja. Die Steuernummer (AFM) ist obligatorisch für alle (juristischen) Personen, die in Griechenland eine Immobilie kaufen wollen, unabhängig von ihrer Nationalität.

Das Verfahren, um sie zu erhalten, ist recht einfach. Eine Steuernummer wird von den Finanzbehörden gegen Vorlage eines gültigen Ausweises und nach Ausfüllen eines speziellen Antragsformulars kostenlos vergeben.

Wenn Sie uns eine Vollmacht erteilt haben, können wir die Steuernummer in Ihrem Namen beantragen.

Ein griechisches Bankkonto ist keine Voraussetzung. Allerdings muss den griechischen Steuerbehörden Transparenz über die Herkunft der benötigten Gelder gegeben werden. Wenn Sie die Herkunft des Geldes nicht nachweisen können, laufen Sie Gefahr, dass die griechischen Steuerbehörden die Höhe des Kaufpreises und die Transferkosten als in Griechenland erworbenes Einkommen betrachten und darauf Einkommensteuer erheben! Wir zeigen Ihnen den Weg, damit dies gesetzeskonform geschieht.

Ein Bankkonto in Griechenland kann nützlich sein, sobald Sie ein Haus in Griechenland besitzen, z.B. um die Stromrechnung per Bankeinzug zu bezahlen.

Um ein griechisches Bankkonto zu eröffnen, müssen Sie eine Reihe von Dokumenten bei der Bank hinterlegen, die auf europäischen Richtlinien basieren. Die meisten Banken verlangen die folgenden Informationen:

    • Griechische Steuernummer (AFM)
    • Kopie des Personalausweises
    • Nachweis Ihrer Wohnadresse, z. B. ein Auszug aus dem Melderegister oder eine Rechnung eines Versorgungsunternehmens (Strom, Wasser, Telefon)
    • Erklärung des Arbeitgebers oder einen Auszug der Handelskammer
    • Steuerveranlagung

In der Vergangenheit war es möglich, ein Bankkonto durch eine Vollmacht eröffnen zu lassen. Dies ist auf europäischer Ebene im Rahmen der Bekämpfung der Geldwäsche nicht mehr möglich. Infolgedessen ist die persönliche Anwesenheit des/der Kontoinhaber(s) bei der Eröffnung eines Bankkontos erforderlich.

Für die Berechnung der Übertragungsgebühren dient der angegebene Vertragswert als Grundlage. Die Steuerbehörden prüfen den angegebenen Wert gegen den "objektiven Steuerwert" der Immobilie, der vom Finanzministerium festgelegt wird. Dieser Steuerwert dient als Untergrenze für die zu zahlende Steuer.

Die Höhe der Übertragungskosten (Kosten des Käufers) hängt davon ab, ob es sich um a) ein neues Haus oder b) ein bestehendes Haus oder Grundstück handelt. Bei einem Neubau ist seit dem 1. Januar 2006 die Umsatzsteuer fällig, während bei einem bestehenden Bau und Baugrundstück die Grunderwerbsteuer anfällt. Diese wurde ab dem 1. Januar 2014 deutlich gesenkt. Der "objektive Steuerwert" ist auch die Untergrenze für die Umsatzsteuer. Wenn man einen Neubau ab-Plan kauft, sind jedoch in vielen Fällen legale Konstruktionen möglich, wodurch diese Kosten deutlich reduziert werden können.

Die Transferkosten setzen sich aus den folgenden Punkten zusammen:

Bestehendes Haus oder GrundstückProzentsatzNeue KonstruktionProzentsatz
Lastübertragung3%Mehrwertsteuer3%
Notarkosten1.8 – 2%Notarkosten1.8 – 2%
Katastergebühren0.5%Katastergebühren0.5%

Für Bauland, das innerhalb des Bebauungsplans einer Stadt oder Gemeinde liegt, gibt es keine wesentlichen Einschränkungen hinsichtlich der Bebauungsmöglichkeiten. Der Eigentümer muss sich jedoch bei einem Architekten / Bauingenieur darüber informieren, was gebaut werden darf und was nicht.

Für Baugrundstücke, die außerhalb des Bebauungsplans liegen, gibt es ziemlich strenge Einschränkungen. Bis auf wenige Ausnahmen dürfen Grundstücke außerhalb des Bebauungsplans nur bebaut werden, wenn sie eine Fläche von mindestens 4.000 qm haben. Maximal 200 qm dürfen dann auf einem solchen Grundstück gebaut werden (ohne Abstellräume, Garage, Terrassen und Schwimmbad). Die Erteilung einer Baugenehmigung dauert mehrere Monate und ist 4 Jahre gültig, mit der Möglichkeit, sie um weitere 4 Jahre zu verlängern.

Beim Kauf von Immobilien außerhalb des Stadtplans in einem Gebiet, in dem ein Verdacht auf eine archäologische Stätte besteht, sollte man sich an den Archäologischen Dienst wenden und um eine Untersuchung bitten. Außerdem sollte man beim Forstamt eine Erklärung anfordern, die bestätigt, dass das Grundstück nicht Teil eines Waldgebiets ist, da das Bauen in Waldgebieten nicht erlaubt ist.

Die Grundsteuer wurde in Griechenland vor ein paar Jahren eingeführt und wird nach der Größe des Hauses und des Grundstücks berechnet.

Für Häuser wird diese Steuer auf der Grundlage der Größe und Lage des Hauses und des Grundstücks, auf dem das Haus steht, berechnet. Für die meisten (Ferien-)Häuser beträgt diese Steuer 3 bis 4 Euro pro gebautem Quadratmeter (für ein Haus von etwa 100 qm zahlen Sie also 300 bis 400 Euro an jährlicher Grundsteuer). Den Jahresbescheid für diese Steuer (ENFIA ist die griechische Abkürzung) können Sie online von der Website der griechischen Steuerbehörde herunterladen. Dazu benötigen Sie einen Benutzernamen und ein Passwort, die Sie bei der Steuerbehörde beantragen müssen. Der Vertreter, der Ihre Steuerangelegenheiten in Griechenland regelt (in der Regel ein Buchhalter), wird diese Zugangsdaten haben oder kann sie für Sie anfordern.

Die Europäische Verordnung 650/2012 sieht vor, dass das auf Erbsachen anwendbare Recht das Recht des Staates ist, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Dieser gewöhnliche Aufenthalt wird von Fall zu Fall bestimmt. Um ein gängiges praktisches Beispiel zu nennen: Im Falle eines niederländischen oder belgischen Staatsangehörigen, der eine enge und dauerhafte Verbindung zu seinem Herkunftsland hat (Wohnsitz/Arbeitsplatz/Zentrum sozialer und familiärer Bindungen) und ein Haus in Griechenland besitzt, in dem er mehrere Monate im Jahr verbringt, gilt das niederländische bzw. belgische Recht.

Darüber hinaus bestimmt Art. 28 des griechischen Zivilgesetzbuchs, dass in Erbschaftsangelegenheiten das Recht des Landes gilt, dessen Staatsangehörigkeit der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes besitzt. In der Praxis bedeutet dies, dass das griechische Zivilgesetzbuch selbst dann, wenn aus irgendeinem Grund griechisches Recht anwendbar sein sollte, auf die materielle Anwendung des niederländischen oder belgischen Rechts zurückverweist. Die notarielle und katastermäßige Abwicklung findet in Griechenland statt.

Es ist natürlich auch möglich, eine Rechtswahl durch ein (niederländisches/belgisches) Testament zu treffen. In diesem Fall bestimmt man, dass das Recht des Landes, dessen Staatsangehörigkeit man besitzt, gilt.

Die Annahme der griechischen Erbschaft muss durch einen griechischen Notar erfolgen und im griechischen Grundbuch eingetragen werden. Auch dafür können Sie sich an Elxis wenden.

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