Gemeinsam eine Immobilie in Griechenland kaufen: Wie funktioniert Miteigentum?

Gemeinsam ein Haus unter der griechischen Sonne kaufen 

Der gemeinsame Kauf einer Immobilie, sei es mit dem Ehepartner, dem Partner, einem Familienmitglied oder sogar einem engen Freund, wird in Griechenland immer beliebter. Angesichts steigender Preise und eines wachsenden Interesses an Ferienhäusern ist Miteigentum oft die klügste Möglichkeit, die Kosten zu teilen und gleichzeitig ein Stück mediterranes Paradies zu genießen.  Bevor du dich aber entscheidest, solltest du unbedingt wissen, wie Miteigentum nach griechischem Recht funktioniert. Wer besitzt was, wie werden Entscheidungen getroffen und wie werden Steuern wie die Grundsteuer (ENFIA) oder Mieteinnahmen aufgeteilt? In diesem Artikel erklären wir dir die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen für Miteigentum in Griechenland, damit du mit Zuversicht kaufen und später kostspielige Missverständnisse vermeiden kannst. 

Die zwei wichtigsten Arten der Miteigentümerschaft in Griechenland 

Das griechische Recht kennt zwei grundlegende Formen der Miteigentümerschaft. Wenn du diese verstehst, kannst du besser entscheiden, welche Struktur deinen Bedürfnissen am besten entspricht. 1. Einfache Miteigentümerschaft: Bei dieser Form teilen sich alle Eigentümer die gesamte Immobilie und halten jeweils einen bestimmten Prozentsatz, zum Beispiel 50 % zu 50 % oder 80 % zu 20 %. Niemand besitzt einen bestimmten Raum oder eine bestimmte Etage. Stattdessen teilen sich alle Miteigentümer die Rechte an der gesamten Immobilie, was im griechischen Recht als „ideale Anteile” (ιδανικά μέρη) bezeichnet wird. Dies ist die häufigste Option für Paare oder Familien, die gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung kaufen. 2. Geteilte Eigentumsform: Dazu gehören horizontales und vertikales Eigentum. Horizontales Eigentum bezieht sich auf das Eigentum an Etagen oder Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, während vertikales Eigentum das Eigentum an unabhängigen Gebäuden auf einem größeren Grundstück umfasst. Beide Formen verbinden das individuelle Eigentum an einem Teil der Immobilie mit dem Miteigentum an den Gemeinschaftsflächen oder dem Grundstück. Die Aufteilung einer größeren Immobilie in horizontale oder vertikale Grundstücke wird in einer notariellen Teilungsurkunde festgelegt. Diese Urkunde ist ein rechtsgültiges Dokument, das alle Details zur Aufteilung enthält, einschließlich der Rechte und Pflichten der Eigentümer und aller anderen vereinbarten Bedingungen. Sie beschreibt detailliert jede geteilte Immobilie, ihre Grenzen, die gemeinschaftlichen und gemeinsam genutzten Bereiche der Immobilie (z. B. Treppen, Flure, Zufahrtswege) und alle Bereiche der Immobilie, die zur ausschließlichen Nutzung durch einzelne Eigentümer gehören. Diese Teilungsurkunde bleibt für jeden nachfolgenden Eigentümer der Immobilie gültig. In diesem Artikel beziehen wir uns hauptsächlich auf einfaches Miteigentum, also Partner, Familie oder Freunde, die gemeinsam eine Immobilie kaufen und besitzen.  

Bruchteilsbesitz: In der Theorie attraktiv, in der Praxis komplex

Ein weiteres Modell der Miteigentümerschaft, das in den letzten Jahren entstanden ist, besteht darin, einen kleineren „Bruchteil” einer Immobilie (z. B. 1/6 oder einen ähnlichen Prozentsatz) zu erwerben, anstatt die gesamte Einheit zu besitzen. Auch wenn die Idee niedrigerer Einstiegskosten verlockend erscheinen mag, sollten potenzielle Käufer vorsichtig und wachsam sein. Bei solchen Modellen teilt man sich das Eigentum in der Regel mit mehreren, nicht miteinander verbundenen Miteigentümern aus verschiedenen Ländern und nicht mit einem Ehepartner, Partner oder Freund der Familie, was zu erheblichen Problemen führen kann: Die Entscheidungsfindung kann kompliziert werden, insbesondere wenn ein oder mehrere Eigentümer nicht kooperativ sind, die Möglichkeiten für einen Wiederverkauf oder Ausstieg können eingeschränkt sein und die Verwaltungsaufgaben und -rechte können unklar sein. Nach griechischem Recht teilen sich alle Miteigentümer technisch gesehen die gesamte Immobilie, einschließlich aller Rechte und Pflichten. Das bedeutet, dass Meinungsverschiedenheiten über die Nutzung oder Belegung nur durch Gerichtsverfahren geklärt werden können, was zeitaufwändig und kostspielig sein kann. Aus diesem Grund ist es für ein wirklich sorgenfreies Eigentumsleben in Griechenland nach wie vor entscheidend, seine Miteigentümer persönlich zu kennen. Da dieses Modell in Griechenland relativ neu ist und viele Eigentümer und weniger gängige Verwaltungsstrukturen umfassen kann, solltest du vor dem Kauf für vollständige Transparenz, rechtliche Klarheit und Ausstiegsmöglichkeiten sorgen – und es idealerweise mit den oben beschriebenen konventionelleren Modellen der Miteigentümerschaft vergleichen.

Warum Miteigentum immer beliebter wird 

Der gemeinsame Kauf einer Immobilie in Griechenland kann für Paare oder Familien finanziell sehr sinnvoll sein, vor allem in Bezug auf Steuern. Mit Remote-Arbeit, Golden-Visa-Programmen und einer wachsenden Zahl internationaler Käufer, die Griechenland für sich entdecken, ist Miteigentum zu einer attraktiven und praktischen Möglichkeit geworden, in Immobilien zu investieren. Es ermöglicht Paaren und Familien, sowohl die Kosten als auch die Freude am Besitz eines Hauses unter der griechischen Sonne zu teilen. 

Steuern 

Es ist wichtig zu wissen, dass in Griechenland die Steuerpflicht individuell ist. Selbst wenn ein Paar verheiratet ist oder eine gemeinsame Steuererklärung abgibt, wird jede Person separat für ihren Anteil am Eigentum besteuert. 1. Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland zahlen Käufer eine einmalige Übertragungssteuer von 3,09 % auf den angegebenen Wert der Immobilie. Bei Miteigentum wird diese Steuer entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt, und jeder Miteigentümer zahlt seinen Anteil. 2. In Griechenland zahlt jeder Immobilienbesitzer eine jährliche Grundsteuer, die als ENFIA bekannt ist. Wenn zwei oder mehr Personen ein Haus besitzen, wird die Steuer automatisch entsprechend dem Eigentumsanteil jeder Person aufgeteilt. Wenn du also 60 % und dein Ehepartner 40 % besitzt, zahlt jeder diesen Anteil der Gesamtsumme. Jeder Miteigentümer bekommt seine eigene ENFIA-Rechnung über seine persönliche griechische Steuernummer (AFM) und zahlt sie einzeln über die Online-Steuerplattform myAADE. 3. Wenn zwei Leute gemeinsam ein Haus besitzen und vermieten, teilen sie sich die Mieteinnahmen. Jeder wird entsprechend seinem Anteil einzeln besteuert. Das heißt, dass ihr beide von den niedrigeren Steuerklassen profitieren könnt. Ab 2026 werden diese Steuerklassen, wie wir in einem früheren Artikel erwähnt haben, fairer gestaltet. Nach den neuen Regeln, die 2026 in Kraft treten, wird für Mieteinnahmen zwischen 12.001 € und 24.000 € ein neuer Steuersatz von 25 % eingeführt, wodurch eine fairere und gleichmäßigere Steuerstaffelung entsteht.  Daher wird die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen pro Person wie folgt aussehen: 

Jährliches Einkommen aus Vermietungen	2025	2026
0–12.000 € }">	15 %	15 %
12.001 €–24.000 € }">	35 %	25 %
24.001–35.000 €	35 %	35 %
35.001 € und mehr	45 %	45 %

Deshalb senkt Miteigentum oft den Steuersatz, weil es die Einnahmen auf die Eigentümer „verteilt”. Zum Beispiel: Eine Immobilie, die einer Person gehört und 2026 jährliche Mieteinnahmen von 24.000 € bringt, zahlt 4.800 € Steuern, während dieselbe Immobilie 3.600 € Steuern zahlen würde, wenn sie zwei Personen gehören würde.   Bei Mietobjekten im höheren Preissegment kann es sinnvoll sein, die Immobilie als Unternehmen zu kaufen, weil du Ausgaben, Kosten und die Abschreibung des Gebäudes absetzen kannst. Die Unternehmenssteuer in Griechenland beträgt 22 %. Hinzu kommen die Gründungs- und Betriebskosten für ein Unternehmen in Griechenland, die hier aufgeführt sind. Wenn du diesen Weg in Betracht ziehst, lohnt es sich, zuerst rechtliche und steuerliche Beratung einzuholen. Um zu erfahren, wie du als Unternehmen eine Immobilie kaufen kannst, kontaktiere uns. Unser Rechtsteam kann dir dabei helfen, diese Option zu prüfen.  

Rechte und Pflichten jedes Miteigentümers 

Nach griechischem Recht teilen sich zwei oder mehr Personen, die gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sind, sowohl die Rechte (wie sie die Immobilie nutzen und davon profitieren können) als auch die Pflichten (wie sie zu den Kosten und zur Verwaltung beitragen). In der Praxis funktioniert das wie folgt: a) Nutzung: Jeder Miteigentümer hat das Recht, die gesamte Immobilie zu nutzen, sofern dies die anderen Miteigentümer nicht daran hindert, sie ebenfalls zu nutzen. Wenn ein Miteigentümer die Immobilie exklusiv nutzt, können die anderen eine Entschädigung verlangen. b) Verwaltung: Verwaltungsentscheidungen werden mit Stimmenmehrheit getroffen, basierend auf dem Eigentumsanteil jedes Miteigentümers. c) Recht auf Einkünfte: Jeder Miteigentümer hat das Recht, Einkünfte (z. B. Miete) im Verhältnis zu seinem Eigentumsanteil zu erzielen. Wenn die Immobilie vermietet ist, werden die Mieteinnahmen entsprechend diesen Anteilen aufgeteilt. d) Recht auf Übertragung oder Verkauf des Anteils: Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil ohne Zustimmung der anderen verkaufen, verschenken oder übertragen, sofern in einer Vereinbarung zwischen ihnen nichts anderes festgelegt ist. Es ist jedoch empfehlenswert, die anderen Miteigentümer vorher zu informieren, um Streitigkeiten zu vermeiden. Natürlich ist es nicht selbstverständlich, dass jemand seinen Anteil zum Verkauf anbietet, da es ziemlich schwierig ist, einen Käufer für einen ungeteilten Anteil an einer Immobilie zu finden.

Zu den Pflichten gehören:  

a) Instandhaltung und Kosten: Die Kosten für Instandhaltung, Reparaturen, Verbesserungen usw. werden entsprechend den Anteilen der Miteigentümer aufgeteilt. Wenn zum Beispiel das Dach repariert werden muss, trägt jeder entsprechend seinem Anteil dazu bei. b) Beteiligung an Steuern und Gebühren: Jeder Miteigentümer zahlt seinen Anteil an den immobilienbezogenen Steuern, wie ENFIA, lokalen Gemeindesteuern und etwaigen Einkommenssteuern aus Mieteinnahmen, separat über seine eigene griechische Steuernummer (AFM). c) Verantwortung für Verwaltungsentscheidungen: Sobald eine Entscheidung mit Stimmenmehrheit getroffen wurde, müssen sich alle Miteigentümer daran halten, auch wenn sie ursprünglich nicht damit einverstanden waren, vorausgesetzt, die Entscheidung entspricht dem Gesetz und benachteiligt einen Minderheitseigentümer nicht unfair. Eine häufig gestellte Frage lautet: „Wie wird der Eigentumsanteil rechtlich festgelegt und dokumentiert?“ Die Miteigentumsanteile werden auf verschiedene Weise festgelegt, unter anderem durch Vereinbarung zwischen den Miteigentümern im Kaufvertrag und durch spätere Vereinbarung zwischen den Miteigentümern. Sobald der Miteigentumsanteil festgelegt ist, wird er im Vertragstext festgehalten, der die Eigentumsurkunde für die Immobilie darstellt. Der Vertrag, egal welcher Art (Kauf, Schenkung durch die Eltern, Schenkung unter Lebenden usw.), wird beim „Griechischen Nationalen Katasteramt“ registriert, und die Miteigentumsanteile werden als „ideale Anteile“ an der Immobilie bezeichnet. Die Registrierung hat folgende rechtliche Auswirkungen: - Sie legt den Anteil jedes Miteigentümers an den Rechten und Pflichten fest. - Sie legt den Anteil an den Einnahmen und Ausgaben fest. - Sie legt das Stimmgewicht bei Verwaltungsentscheidungen fest (im Falle eines Mehrfamilienhauses). - Sie legt den Anteil im Falle einer Aufteilung fest.

Wie läuft das Verfahren ab? 

Der Prozess ist im Wesentlichen identisch mit einem normalen Immobilienkauf, wobei die gleichen Unterlagen erforderlich sind. Es ist jedoch wichtig, die Miteigentumsanteile jedes Verkäufers/Käufers im Vertrag klar anzugeben und die erforderlichen Unterlagen aller Verkäufer/Käufer vorzulegen.  Auch bei Miteigentumsvereinbarungen bleibt die Rolle des Notars dieselbe wie bei jedem anderen Vertrag: Er beglaubigt die Vereinbarung zwischen Käufern und Verkäufern und unterwirft die Immobilie den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen. Der Notar hat keinerlei Einfluss auf den Inhalt des Vertrags oder die Miteigentumsanteile. 

Probleme und Lösungen bei Miteigentum 

Wenn ein Miteigentümer die Immobilie verkaufen will und die anderen Miteigentümer nicht einverstanden sind, können sie vor einem griechischen Gericht klagen. Das Gericht entscheidet dann, ob die Immobilie geteilt und aufgeteilt werden kann oder ob eine andere Lösung gefunden werden muss, wie zum Beispiel der Kauf eines Anteils an der Immobilie. Andere häufige Probleme, die auftreten können, sind:  a) Scheidung: Bei einer einvernehmlichen Scheidung können die Ehepartner Fragen, die sich aus ihrem gemeinsamen Eigentum ergeben, durch eine schriftliche Vereinbarung vor einem Notar regeln. Wenn sie sich dafür entscheiden, ihre Ehe vor Gericht aufzulösen, wird ihr gemeinsames Eigentum durch die entsprechende Gerichtsentscheidung geregelt. b) Tod eines Miteigentümers: In diesem Fall geht sein Anteil gemäß den Bestimmungen des Erbrechts auf seine Erben über. In solchen Fällen kann je nach Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Verstorbenen und dem Erben Erbschaftssteuer anfallen, aber Ehepartner und Kinder profitieren in der Regel von großzügigen Freibeträgen. c) Streitigkeiten zwischen Miteigentümern: Wenn sich Miteigentümer nicht über die Verwaltung, Vermietung oder den Verkauf einigen können, können sie nach griechischem Recht vor Gericht gehen.

Praktische Tipps für eine reibungslose Miteigentümerschaft 

- Halte alles schriftlich fest. Selbst wenn du mit deiner Familie oder einem langjährigen Partner kaufst, ist es ratsam, eine schriftliche Vereinbarung zu treffen, in der festgelegt ist, wie du mit Ausgaben, Renovierungen oder einem möglichen Verkauf umgehst. - Halte die Kommunikation offen. Transparenz in Bezug auf finanzielle Verpflichtungen hilft, Missverständnisse zu vermeiden.  - Denk langfristig. Überleg dir, was passiert, wenn ein Miteigentümer verkaufen will; eine vorher vereinbarte Vorgehensweise macht das Leben später viel einfacher. 

Das Fazit zur Miteigentümerschaft an Immobilien in Griechenland 

Die Miteigentümerschaft an einer Immobilie in Griechenland kann eine hervorragende und finanziell kluge Möglichkeit sein, dein Traumhaus zu kaufen, egal ob es sich um einen Urlaubsort auf den Inseln oder eine langfristige Investition handelt. Mit der richtigen rechtlichen Regelung und einem klaren Verständnis zwischen den Eigentümern kannst du alle Vorteile genießen, ohne dir unnötige Sorgen machen zu müssen. 

Käufer sollten aber vorsichtig sein bei neueren „Teileigentumsmodellen”, bei denen es um ganz kleine Anteile an einer Immobilie geht, die oft von nicht miteinander verbundenen Miteigentümern geteilt werden. Diese Modelle klingen vielleicht wegen der niedrigeren Einstiegskosten attraktiv, können aber komplexe Verwaltungsstrukturen, eingeschränkte Kontrolle und mögliche rechtliche Unsicherheiten nach griechischem Recht mit sich bringen. Wie immer ist es wichtig, vor dem Abschluss einer Miteigentumsvereinbarung professionellen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass deine Investition sicher, transparent und voll und ganz auf deine langfristigen Pläne abgestimmt ist.

Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei Fragen zum Miteigentum wird dringend empfohlen, einen Anwalt oder Notar zu konsultieren.