Gemeinsam eine Immobilie unter griechischer Sonne erwerben
Der gemeinsame Kauf einer Immobilie, sei es mit dem Ehepartner, dem Lebenspartner, einem Familienmitglied oder sogar einem engen Freund, wird in Griechenland immer beliebter. Angesichts steigender Preise und eines wachsenden Interesses an Ferienhäusern ist Miteigentum oft der klügste Weg, um Kosten zu teilen und gleichzeitig ein Stück mediterranes Paradies zu genießen.
Bevor Sie jedoch eine Entscheidung treffen, ist es unerlässlich zu verstehen, wie Miteigentum nach griechischem Recht funktioniert. Wem gehört was, wie werden Entscheidungen getroffen und wie werden Steuern wie die Grundsteuer (ENFIA) oder Mieteinnahmen aufgeteilt?
In diesem Artikel erläutern wir die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen für Miteigentum in Griechenland, damit Sie mit Zuversicht kaufen und spätere kostspielige Missverständnisse vermeiden können.
Die zwei Hauptformen des Miteigentums in Griechenland
Das griechische Recht erkennt zwei grundlegende Formen des Miteigentums an. Wenn Sie diese verstehen, können Sie besser entscheiden, welche Struktur Ihren Bedürfnissen am besten entspricht.
1. Einfaches Miteigentum: Bei dieser Form teilen sich alle Eigentümer die gesamte Immobilie, wobei jeder einen bestimmten Prozentsatz hält; zum Beispiel 50 %-50 % oder 80 %-20 %. Niemand besitzt einen bestimmten Raum oder eine bestimmte Etage. Stattdessen teilen sich alle Miteigentümer die Rechte an der gesamten Immobilie, was im griechischen Recht als „ideale Anteile“ (ιδανικά μέρη) bezeichnet wird. Dies ist die gängigste Option für Paare oder Familien, die gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung erwerben.
2. Geteilter Besitz: Dies umfasst den horizontalen und den vertikalen Besitz. Der horizontale Besitz bezieht sich auf den Besitz von Etagen oder Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, während der vertikale Besitz den Besitz von eigenständigen Gebäuden auf einem größeren Grundstück bezeichnet. Beide Formen verbinden den individuellen Besitz eines Teils der Immobilie mit dem Miteigentum an den Gemeinschaftsflächen oder dem Grundstück.
Die Aufteilung einer größeren Immobilie in horizontale oder vertikale Einheiten wird in einer notariellen Teilungsurkunde festgehalten. Diese Urkunde ist ein Rechtsdokument, das alle Einzelheiten zur Aufteilung enthält, einschließlich der Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie aller sonstigen vereinbarten Bedingungen. Sie beschreibt detailliert jede aufgeteilte Immobilie, ihre Grenzen, die gemeinschaftlichen und gemeinsam genutzten Bereiche der Immobilie (z. B. Treppen, Flure, Zufahrtsweg) sowie alle Bereiche der Immobilie, die der ausschließlichen Nutzung einzelner Eigentümer unterliegen. Diese Teilungsurkunde bleibt für jeden nachfolgenden Eigentümer der Immobilie gültig.
In diesem Artikel beziehen wir uns hauptsächlich auf das einfache Miteigentum, also Partner, Familienangehörige oder Freunde, die gemeinsam eine Immobilie erwerben und besitzen.
Bruchteilsbesitz: Theoretisch attraktiv, in der Praxis komplex
Ein weiteres Modell des Miteigentums, das in den letzten Jahren aufgekommen ist, beinhaltet den Erwerb eines kleineren „Bruchteils“ einer Immobilie (zum Beispiel 1/6 oder ein ähnlicher Prozentsatz) anstelle des Besitzes der gesamten Einheit. Auch wenn die Vorstellung von geringeren Einstiegskosten verlockend erscheinen mag, sollten potenzielle Käufer vorsichtig und wachsam sein.
Bei solchen Modellen teilen Sie sich das Eigentum in der Regel mit mehreren, nicht miteinander verwandten Miteigentümern aus verschiedenen Ländern, anstatt mit einem Ehepartner, Partner oder einem Freund der Familie, was erhebliche Probleme mit sich bringen kann: Die Entscheidungsfindung kann kompliziert werden, insbesondere wenn ein oder mehrere Eigentümer nicht kooperativ sind, die Wiederverkaufs- oder Ausstiegsmöglichkeiten können begrenzt sein, und die Verwaltungspflichten und -rechte können unklar sein. Nach griechischem Recht teilen sich alle Miteigentümer technisch gesehen die gesamte Immobilie, einschließlich aller Rechte und Pflichten. Das bedeutet, dass etwaige Meinungsverschiedenheiten über die Nutzung oder Bewohnung nur durch Gerichtsverfahren geklärt werden können – ein Prozess, der zeitaufwendig und kostspielig sein kann. Aus diesem Grund ist es für ein wirklich sorgenfreies Eigentumsleben in Griechenland nach wie vor entscheidend, Ihre Miteigentümer persönlich zu kennen.
Da dieses Modell in Griechenland relativ neu ist und viele Eigentümer sowie weniger gängige Verwaltungsstrukturen mit sich bringen kann, sollten Sie vor dem Abschluss vollständige Transparenz, rechtliche Klarheit und Ausstiegsmechanismen sicherstellen – und es idealerweise mit den oben beschriebenen, konventionelleren Miteigentumsmodellen vergleichen.
Warum Miteigentum immer beliebter wird
Der gemeinsame Kauf einer Immobilie in Griechenland kann für Paare oder Familien finanziell sehr sinnvoll sein, insbesondere in steuerlicher Hinsicht. Angesichts von Remote-Arbeit, Golden-Visa-Programmen und einer wachsenden Zahl internationaler Käufer, die Griechenland für sich entdecken, ist Miteigentum zu einer attraktiven und praktischen Möglichkeit geworden, in Immobilien zu investieren. Es ermöglicht Paaren und Familien, sowohl die Kosten als auch die Freude am Besitz eines Eigenheims unter der griechischen Sonne zu teilen.
Steuern
Es ist wichtig zu wissen, dass in Griechenland die Steuerpflicht individuell ist. Selbst wenn ein Paar verheiratet ist oder eine gemeinsame Steuererklärung abgibt, wird jede Person für ihren Eigentumsanteil separat besteuert.
1. Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland zahlen Käufer eine einmalige Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,09 % auf den angegebenen Wert der Immobilie. Bei Immobilien im Miteigentum wird diese Steuer entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt, und jeder Miteigentümer zahlt seinen Anteil.
2. In Griechenland zahlt jeder Immobilienbesitzer eine jährliche Grundsteuer, die als ENFIA bekannt ist. Wenn zwei oder mehr Personen eine Immobilie besitzen, wird die Steuer automatisch entsprechend dem Eigentumsanteil jeder Person aufgeteilt; wenn Sie also 60 % besitzen und Ihr Ehepartner 40 %, zahlen Sie jeweils diesen Anteil am Gesamtbetrag. Jeder Miteigentümer erhält seine eigene ENFIA-Rechnung über seine persönliche griechische Steuernummer (AFM) und zahlt diese individuell über die Online-Steuerplattform myAADE.
3. Wenn zwei Personen gemeinsam Eigentümer sind und ihr Haus vermieten, teilen sie sich die Mieteinnahmen. Dementsprechend wird jeder Einzelne entsprechend seinem Anteil besteuert. Das bedeutet, dass Sie beide von den niedrigeren Steuerklassen profitieren können.
Ab 2026 werden diese Steuerklassen, wie wir in einem früheren Artikel erwähnt haben, fairer gestaltet. Nach den neuen Regeln, die 2026 in Kraft treten, wird für Mieteinnahmen zwischen 12.001 € und 24.000 € ein neuer Steuersatz von 25 % eingeführt, wodurch eine fairere und gleichmäßigere Steuertabelle entsteht. Daher ergibt sich folgende Einkommensteuer auf Mieteinnahmen pro Person:
| Jährliche Mieteinnahmen |
2025 |
2026 |
| 0–12.000 € }"> |
15 % |
15 % |
| 12.001–24.000 € }"> |
35 % |
25 % |
| 24.001–35.000 € |
35 % |
35 % |
| 35.001 € und mehr |
45 % |
45 % |
Daher senkt Miteigentum oft den Steuersatz, da es die Einkünfte unter den Eigentümern „verteilt“. Beispielsweise fallen für eine Immobilie, die einer Person gehört und im Jahr 2026 jährliche Mieteinnahmen von 24.000 € erzielt, Steuern in Höhe von 4.800 € an, während für dieselbe Immobilie Steuern in Höhe von 3.600 € anfallen würden, wenn sie zwei Personen gemeinsam gehört.
Bei Mietobjekten in höheren Preissegmenten kann es sinnvoll sein, die Immobilie über eine Gesellschaft zu erwerben, da Sie so Ausgaben, Kosten und die Abschreibung des Gebäudes steuerlich geltend machen können. Die Körperschaftssteuer in Griechenland beträgt 22 %. Hinzu kommen Gründungs- und Betriebskosten für den Besitz eines Unternehmens in Griechenland, die hier aufgeführt sind. Wenn Sie diesen Weg in Betracht ziehen, lohnt es sich, zunächst rechtlichen und steuerlichen Rat einzuholen. Um zu erfahren, wie Sie eine Immobilie über eine Gesellschaft erwerben können, kontaktieren Sie uns. Unser Rechtsteam kann Ihnen dabei helfen, diese Option zu prüfen.
Rechte und Pflichten der einzelnen Miteigentümer
Nach griechischem Recht teilen sich zwei oder mehr Personen, die Miteigentümer einer Immobilie sind, sowohl die Rechte (wie sie die Immobilie nutzen und von ihr profitieren können) als auch die Pflichten (wie sie zu den Kosten und zur Verwaltung beitragen). So funktioniert dies in der Praxis:
a) Nutzung: Jeder Miteigentümer hat das Recht, die gesamte Immobilie zu nutzen, sofern dies die anderen Miteigentümer nicht daran hindert, sie ebenfalls zu nutzen. Nutzt ein Miteigentümer die Immobilie ausschließlich, können die anderen eine Entschädigung verlangen.
b) Verwaltung: Verwaltungsentscheidungen werden mit Stimmenmehrheit getroffen, basierend auf dem jeweiligen Eigentumsanteil jedes Miteigentümers.
c) Recht auf Erträge: Jeder Miteigentümer hat das Recht, Erträge (z. B. Mieteinnahmen) im Verhältnis zu seinem Eigentumsanteil zu vereinnahmen. Wird die Immobilie vermietet, werden die Mieteinnahmen entsprechend diesen Anteilen aufgeteilt.
d) Recht auf Übertragung oder Verkauf des Anteils: Jeder Miteigentümer kann seinen Eigentumsanteil verkaufen, verschenken oder übertragen, ohne die Zustimmung der anderen zu benötigen, sofern eine Vereinbarung zwischen ihnen nichts anderes vorsieht. Es empfiehlt sich jedoch, die anderen Miteigentümer vorab zu informieren, um Streitigkeiten zu vermeiden. Natürlich ist es nicht naheliegend, seinen Anteil zum Verkauf anzubieten, da es ziemlich schwierig ist, einen Käufer für einen ungeteilten Anteil an einer Immobilie zu finden.
Zu den Pflichten gehören:
a) Instandhaltung und Kosten: Die Kosten für Instandhaltung, Reparaturen, Modernisierungen usw. werden entsprechend den Eigentumsanteilen der Miteigentümer aufgeteilt. Wenn beispielsweise das Dach repariert werden muss, leistet jede Person einen Beitrag entsprechend ihrem prozentualen Anteil.
b) Beteiligung an Steuern und Abgaben: Jeder Miteigentümer zahlt seinen Anteil an den immobilienbezogenen Steuern, wie z. B. ENFIA, kommunale Steuern und etwaige Einkommenssteuern aus Mieteinnahmen, separat über seine eigene griechische Steuernummer (AFM).
c) Verantwortung für Verwaltungsentscheidungen: Sobald eine Entscheidung mit Stimmenmehrheit getroffen wurde, müssen sich alle Miteigentümer daran halten, auch wenn sie ursprünglich nicht damit einverstanden waren, vorausgesetzt, die Entscheidung entspricht dem Gesetz und benachteiligt einen Minderheitseigentümer nicht in ungerechtfertigter Weise.
Eine häufig gestellte Frage lautet: „Wie wird der Miteigentumsanteil rechtlich festgelegt und eingetragen?“
Miteigentumsanteile werden auf verschiedene Weise festgelegt, unter anderem durch Vereinbarung zwischen den Miteigentümern im Kaufvertrag und durch spätere Vereinbarungen zwischen den Miteigentümern. Sobald der Miteigentumsanteil festgelegt wurde, wird er im Vertragstext vermerkt, der die Eigentumsurkunde für die Immobilie darstellt. Der Vertrag, unabhängig von seiner Art (Kauf, elterliche Schenkung, Schenkung unter Lebenden usw.), wird beim „Griechischen Nationalen Kataster“ registriert, und die Miteigentumsanteile werden als „ideelle Anteile“ an der Immobilie bezeichnet. Die Registrierung hat folgende rechtliche Wirkungen:
- Festlegung des Anteils jedes Miteigentümers an Rechten und Pflichten.
- Festlegung des Anteils an Einnahmen und Ausgaben.
- Festlegung des Stimmgewichts bei Verwaltungsentscheidungen (im Falle eines Mehrfamilienhauses).
- Festlegung des Anteils im Falle einer Aufteilung.
Was beinhaltet der Prozess?
Der Ablauf entspricht weitgehend dem eines gewöhnlichen Immobilienkaufs, wobei dieselben Begleitdokumente erforderlich sind. Es ist jedoch wichtig, die Miteigentumsanteile jedes Verkäufers/Käufers im Vertrag klar anzugeben und die erforderlichen Unterlagen aller Verkäufer/Käufer einzureichen.
Auch bei Miteigentumsverträgen bleibt die Rolle des Notars dieselbe wie bei jedem anderen Vertrag: Er beglaubigt die Vereinbarung zwischen Käufern und Verkäufern und unterwirft die Immobilie den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen. Der Notar hat keinerlei Einfluss auf den Inhalt des Vertrags oder die Miteigentumsanteile.
Probleme und Lösungen bei Miteigentum
Wenn ein Miteigentümer die Immobilie verkaufen möchte und die anderen Miteigentümer damit nicht einverstanden sind, können sie sich an die griechischen Gerichte wenden. Die Gerichte entscheiden, ob die Immobilie geteilt und verteilt werden kann oder ob eine andere Lösung gefunden werden muss, wie beispielsweise der Kauf eines Anteils an der Immobilie. Weitere häufige Probleme, die auftreten können, sind:
a) Scheidung: Im Falle einer einvernehmlichen Scheidung können die Ehegatten Fragen bezüglich ihres gemeinsamen Vermögens durch eine schriftliche Vereinbarung vor einem Notar regeln. Wenn sie sich für eine gerichtliche Auflösung ihrer Ehe entscheiden, wird ihr gemeinsames Vermögen durch die entsprechende gerichtliche Entscheidung geregelt.
b) Tod eines Miteigentümers: In diesem Fall geht dessen Anteil gemäß den Bestimmungen des Erbrechts auf seine Erben über. In solchen Fällen kann je nach Verwandtschaftsgrad zwischen dem Verstorbenen und dem Erben Erbschaftssteuer anfallen, doch Ehepartner und Kinder profitieren in der Regel von großzügigen Freibeträgen.
c) Streitigkeiten zwischen Miteigentümern: Können sich die Miteigentümer nicht über die Verwaltung, Vermietung oder den Verkauf einigen, ermöglicht das griechische Recht ihnen, die Gerichte anzurufen.
Praktische Tipps für eine reibungslose Miteigentümerschaft
- Halten Sie alles schriftlich fest. Selbst wenn Sie gemeinsam mit Ihrer Familie oder einem langjährigen Partner kaufen, ist es ratsam, eine schriftliche Vereinbarung zu treffen, in der festgelegt ist, wie Sie mit Ausgaben, Renovierungen oder einem möglichen Verkauf umgehen.
- Sorgen Sie für offene Kommunikation. Transparenz hinsichtlich der finanziellen Verpflichtungen hilft, Missverständnisse zu vermeiden.
- Denken Sie langfristig. Überlegen Sie, was passiert, wenn ein Miteigentümer verkaufen möchte; ein im Voraus vereinbarter Ablauf erleichtert das Leben später erheblich.
Das Fazit zum Miteigentum an Immobilien in Griechenland
Das Miteigentum an einer Immobilie in Griechenland kann eine hervorragende und finanziell kluge Möglichkeit sein, Ihr Traumhaus zu erwerben, sei es als Feriendomizil auf den Inseln oder als langfristige Investition. Mit der richtigen rechtlichen Gestaltung und einer klaren Vereinbarung zwischen den Eigentümern können Sie alle Vorteile genießen, ohne unnötige Kopfschmerzen.
Käufer sollten jedoch vorsichtig sein bei neueren Modellen des „Teileigentums“, die sehr kleine Anteile an einer Immobilie anbieten, die oft unter nicht miteinander verwandten Miteigentümern aufgeteilt werden. Auch wenn diese aufgrund ihrer geringeren Einstiegskosten attraktiv erscheinen mögen, können sie komplexe Verwaltungsstrukturen, eingeschränkte Kontrolle und potenzielle Rechtsunsicherheit nach griechischem Recht mit sich bringen. Wie immer ist es unerlässlich, vor dem Abschluss einer Miteigentumsvereinbarung professionellen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass Ihre Investition sicher, transparent und vollständig auf Ihre langfristigen Pläne abgestimmt ist.
Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei Fragen zum Miteigentum wird dringend empfohlen, einen Rechtsanwalt oder Notar zu konsultieren. 
