Warum Miteigentum immer beliebter wird
Der gemeinsame Kauf kann für Paare und Familien finanziell sinnvoll sein, insbesondere in steuerlicher Hinsicht. Angesichts von Remote-Arbeit, dem Golden Visa und einer wachsenden Zahl internationaler Käufer hat sich das Miteigentum zu einer praktischen Investitionsmöglichkeit entwickelt. Es ermöglicht es den Menschen, sowohl die Kosten als auch die Freude an einem Zuhause in Griechenland zu teilen.
Steuern
In Griechenland ist die Steuerpflicht individuell. Selbst wenn ein Paar verheiratet ist oder eine gemeinsame Steuererklärung abgibt, wird jede Person für ihren Anteil separat besteuert. Erstens zahlen Käufer eine einmalige Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,09 % auf den angegebenen Wert der Immobilie. Bei Miteigentum wird diese entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt, und jeder Miteigentümer zahlt seinen Anteil. Zweitens zahlt jeder Eigentümer die jährliche Grundsteuer, die ENFIA. Wenn zwei oder mehr Personen eine Immobilie besitzen, wird diese entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt. Wenn Sie also 60 % besitzen und Ihr Ehepartner 40 %, zahlen Sie jeweils diesen Anteil. Jeder Miteigentümer erhält seine eigene ENFIA-Rechnung über seine eigene griechische Steuernummer (AFM) und zahlt sie individuell über die Online-Steuerplattform myAADE. Drittens: Wenn zwei Personen gemeinsam Eigentümer sind und ihr Haus vermieten, teilen sie sich die Mieteinnahmen, und jeder wird individuell auf seinen Anteil besteuert. Das bedeutet, dass beide von den niedrigeren Steuerklassen profitieren können. Ab 2026 ändern sich die Steuerklassen für Mieteinnahmen. Die bisherigen Klassen waren:
Ab 2026 lauten sie wie folgt:
Die wichtigste Änderung ist der neue Steuersatz von 25 % für Einkünfte zwischen 12.001 € und 24.000 €, die zuvor in die 35-%-Steuerklasse fielen. Da sich bei Miteigentum die Einkünfte auf die Eigentümer verteilen, senkt dies häufig den anzuwendenden Steuersatz. Beispielsweise würde eine Immobilie, die einer Person gehört und im Jahr 2026 jährliche Mieteinnahmen von 24.000 € erzielt, 4.800 € an Steuern zahlen. Für dieselbe Immobilie, die zwei Personen gemeinsam gehört, würden insgesamt 3.600 € an Steuern anfallen, da jeder Eigentümer auf 12.000 € besteuert wird. Bei Mietobjekten mit höheren Einnahmen kann es sich lohnen, den Kauf über eine Gesellschaft abzuwickeln, da Sie dann Ausgaben, Kosten und die Abschreibung des Gebäudes steuerlich geltend machen können. Die Körperschaftssteuer in Griechenland beträgt 22 %. Da der Besitz eines Unternehmens in Griechenland auch mit Gründungs- und Betriebskosten verbunden ist, lohnt es sich, zunächst rechtliche und steuerliche Beratung einzuholen. Wenn Sie den Kauf über eine Gesellschaft in Betracht ziehen, kontaktieren Sie uns – unser Rechtsteam hilft Ihnen gerne weiter.
Rechte und Pflichten jedes Miteigentümers
Wenn zwei oder mehr Personen Miteigentümer einer Immobilie sind, teilen sie sich sowohl Rechte als auch Pflichten.
Rechte:
Nutzung. Jeder Miteigentümer kann die gesamte Immobilie nutzen, solange dies die anderen nicht daran hindert, sie ebenfalls zu nutzen. Nutzt ein Miteigentümer die Immobilie ausschließlich, können die anderen eine Entschädigung verlangen.
Verwaltung. Entscheidungen werden mit Stimmenmehrheit getroffen, gewichtet nach dem Anteil jedes Eigentümers.
Erträge. Jeder Miteigentümer hat Anspruch auf Erträge, wie z. B. Mieteinnahmen, im Verhältnis zu seinem Anteil.
Veräußerung eines Anteils. Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil ohne Zustimmung der anderen verkaufen, verschenken oder übertragen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Es empfiehlt sich, die anderen vorher zu informieren, um Streitigkeiten zu vermeiden. In der Praxis ist es nicht einfach, einen ungeteilten Anteil zu verkaufen, da sich dafür nur schwer Käufer finden lassen.
Verpflichtungen:
Instandhaltung und Kosten. Die Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierungen werden entsprechend dem Eigentumsanteil geteilt. Wenn das Dach repariert werden muss, trägt jede Person ihren Anteil bei.
Steuern und Gebühren. Jeder Miteigentümer zahlt seinen Anteil an den Grundsteuern, wie z. B. der ENFIA, den Gemeindesteuern und etwaigen Einkommenssteuern auf Mieteinnahmen, separat über sein eigenes AFM.
Verwaltungsentscheidungen. Sobald eine Entscheidung mit Stimmenmehrheit getroffen wurde, müssen sich alle Miteigentümer daran halten, auch diejenigen, die nicht damit einverstanden waren, sofern sie gesetzeskonform ist und einen Minderheitseigentümer nicht ungerechtfertigt benachteiligt.
Eine häufig gestellte Frage ist, wie der Eigentumsanteil festgelegt und eingetragen wird. Er wird durch Vereinbarung zwischen den Miteigentümern festgelegt, in der Regel im Kaufvertrag, und kann durch spätere Vereinbarung geändert werden. Nach der Festlegung wird er im Vertrag eingetragen, der die Eigentumsurkunde bildet. Der Vertrag, unabhängig von seiner Art (Kauf, elterliche Schenkung, Schenkung unter Lebenden usw.), wird beim griechischen Nationalkataster registriert, wo die Anteile als ideelle Anteile eingetragen werden. Die Eintragung legt den Anteil jedes Miteigentümers an Rechten und Pflichten, seinen Anteil an Einnahmen und Ausgaben, sein Stimmgewicht bei Verwaltungsentscheidungen sowie seinen Anteil im Falle einer späteren Aufteilung der Immobilie fest.
Was beinhaltet der Prozess?
Der Ablauf entspricht weitgehend dem eines Standardkaufs, wobei dieselben Begleitdokumente erforderlich sind. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass Sie den Miteigentumsanteil jedes Käufers und Verkäufers im Vertrag klar angeben und die Dokumente für alle Parteien vorlegen müssen. Die Rolle des Notars bleibt unverändert. Er beglaubigt die Vereinbarung zwischen den Parteien und wendet das einschlägige Recht an. Der Notar hat keinen Einfluss auf den Inhalt des Vertrags oder die Miteigentumsanteile.
Probleme und Lösungen bei Miteigentum
Wenn ein Miteigentümer verkaufen möchte und die anderen damit nicht einverstanden sind, können sie sich an die griechischen Gerichte wenden, die entscheiden, ob die Immobilie geteilt werden kann oder ob eine andere Lösung erforderlich ist, beispielsweise der Rückkauf des Anteils eines Miteigentümers durch einen anderen. Weitere häufige Probleme:
Scheidung. Bei einer einvernehmlichen Scheidung können die Ehegatten Fragen des gemeinsamen Vermögens durch eine schriftliche Vereinbarung vor einem Notar regeln. Bei einer gerichtlichen Scheidung wird das gemeinsame Vermögen durch die Entscheidung des Gerichts geregelt.
Tod eines Miteigentümers. Sein Anteil geht gemäß dem Erbrecht auf seine Erben über. Je nach Verwandtschaftsgrad kann Erbschaftssteuer anfallen, doch Ehepartner und Kinder profitieren in der Regel von großzügigen Freibeträgen.
Streitigkeiten zwischen Miteigentümern. Wenn sich die Eigentümer nicht über die Verwaltung, Vermietung oder den Verkauf einigen können, erlaubt das griechische Recht ihnen, vor Gericht zu gehen.
Praktische Tipps für eine reibungslose Miteigentümerschaft
Halten Sie alles schriftlich fest. Selbst bei Familienangehörigen oder einem langjährigen Partner ist eine schriftliche Vereinbarung über Ausgaben, Renovierungen und einen möglichen Verkauf ratsam.
Halten Sie die Kommunikation offen. Klarheit über finanzielle Verpflichtungen beugt Missverständnissen vor.
Denken Sie langfristig. Vereinbaren Sie im Voraus, was geschieht, wenn ein Eigentümer verkaufen möchte. Das erleichtert das Leben später erheblich.
Fazit zur Miteigentümerschaft an Immobilien in Griechenland
Miteigentum an einer Immobilie in Griechenland kann eine hervorragende und finanziell sinnvolle Möglichkeit sein, Ihr Zuhause zu erwerben, sei es ein Ferienhaus auf den Inseln oder eine langfristige Investition. Mit der richtigen rechtlichen Gestaltung und einer klaren Vereinbarung zwischen den Eigentümern können Sie die Vorteile genießen, ohne sich den Kopf zerbrechen zu müssen. Seien Sie jedoch vorsichtig bei neueren Modellen des Teileigentums, die sehr kleine Anteile anbieten, oft unter nicht miteinander verwandten Miteigentümern. Hinter den niedrigen Einstiegskosten können sich komplexe Verwaltung, eingeschränkte Kontrolle und rechtliche Unsicherheit verbergen. Lassen Sie sich wie immer professionell beraten, bevor Sie eine Miteigentumsvereinbarung eingehen, damit Ihre Investition sicher, transparent und auf Ihre langfristigen Pläne abgestimmt ist.
Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei Fragen zum Miteigentum empfehlen wir Ihnen dringend, einen Rechtsanwalt oder Notar zu konsultieren.
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