Gemeinsam ein Haus unter der griechischen Sonne kaufen
Der gemeinsame Kauf einer Immobilie, sei es mit dem Ehepartner, dem Lebensgefährten, einem Familienmitglied oder sogar einem engen Freund, wird in Griechenland immer beliebter. Mit steigende Preise und eine wachsendes Interesse Bei Ferienhäusern ist Miteigentum oft der beste Weg, um die Kosten zu teilen und gleichzeitig ein Stück vom Mittelmeerparadies zu genießen.
Bevor Sie diese Entscheidung treffen, sollten Sie unbedingt verstehen, wie das Miteigentum an einer Immobilie nach griechischem Recht funktioniert. Wem gehört was, wie werden Entscheidungen getroffen, und wie werden Steuern wie die Grundsteuer (ENFIA) oder Mieteinnahmen aufgeteilt.
In diesem Artikel erläutern wir die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen für Miteigentum an Immobilien in Griechenland, damit Sie mit Zuversicht kaufen und spätere kostspielige Missverständnisse vermeiden können.
Die zwei wichtigsten Formen der Miteigentümerschaft in Griechenland
Das griechische Recht kennt zwei grundlegende Formen der Miteigentümerschaft. Wenn Sie diese kennen, können Sie entscheiden, welche Struktur Ihren Bedürfnissen am besten entspricht.
1. einfache Miteigentümerschaft: Bei dieser Form teilen sich alle Eigentümer die gesamte Immobilie, wobei jeder einen bestimmten Prozentsatz hält, zum Beispiel 50%-50% oder 80%-20%. Keiner besitzt ein bestimmtes Zimmer oder Stockwerk. Stattdessen teilen sich alle Miteigentümer die Rechte an der gesamten Immobilie, die im griechischen Recht als “ideale Anteile” (ιδανικά μέρη) bezeichnet werden. Dies ist die häufigste Option für Paare oder Familien, die gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung kaufen.
2. geteiltes Eigentum: Dazu gehören horizontales und vertikales Eigentum. Horizontales Eigentum bezieht sich auf das Eigentum an Stockwerken oder Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, während vertikales Eigentum sich auf das Eigentum an unabhängigen Gebäuden bezieht, die auf einem größeren Grundstück errichtet wurden. Beide Formen verbinden das individuelle Eigentum an einem Teil der Immobilie mit dem Miteigentum an den Gemeinschaftsflächen oder dem Grundstück.
Die Teilung eines größeren Grundstücks in horizontale oder vertikale Grundstücke wird in einer notariellen Teilungsurkunde festgelegt. Diese Urkunde ist ein juristisches Dokument, das alle Einzelheiten der Teilung, einschließlich der Rechte und Pflichten der Eigentümer, sowie alle anderen vereinbarten Bedingungen enthält. Sie beschreibt detailliert jede geteilte Immobilie, ihre Grenzen, die gemeinsamen und gemeinschaftlich genutzten Bereiche der Immobilie (z. B. Treppen, Flure, Zufahrtswege) und alle Bereiche der Immobilie, die ausschließlich von einzelnen Eigentümern genutzt werden. Diese Teilungsurkunde bleibt für jeden nachfolgenden Eigentümer des Grundstücks gültig.
In diesem Artikel beziehen wir uns hauptsächlich auf einfaches Miteigentum, d. h. Partner, Familie oder Freunde, die gemeinsam eine Immobilie kaufen und besitzen.
Warum die Miteigentümerschaft immer beliebter wird
Der gemeinsame Kauf von Immobilien in Griechenland kann für Paare oder Familien finanziell sehr sinnvoll sein, insbesondere wenn es um Steuern geht. Mit Fernarbeit, goldenen Visaprogrammen und einer wachsenden Zahl von internationalen Käufern, die Griechenland entdecken, ist Miteigentum zu einer attraktiven und praktischen Möglichkeit geworden, in Immobilien zu investieren. Sie ermöglicht es Paaren und Familien, sowohl die Kosten als auch die Freude am Besitz eines Hauses unter griechischer Sonne zu teilen.
Steuern
Es ist wichtig zu wissen, dass in Griechenland die Steuerpflicht individuell ist. Selbst wenn ein Paar verheiratet ist oder eine gemeinsame Steuererklärung abgibt, wird jede Person für ihren Anteil am Eigentum separat besteuert.
1.Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland zahlen die Käufer eine einmalige Grunderwerbsteuer von 3.09% auf den angegebenen Wert der Immobilie. Bei Immobilien im Miteigentum wird diese Steuer entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt, und jeder Miteigentümer zahlt seinen Anteil.
In Griechenland zahlt jeder Immobilienbesitzer eine jährliche Grundsteuer, die ENFIA. Wenn zwei oder mehr Personen ein Haus besitzen, wird die Steuer automatisch entsprechend dem prozentualen Anteil jeder Person aufgeteilt; wenn Sie also 60% besitzen und Ihr Ehepartner 40% besitzt, zahlen Sie beide diesen Anteil an der Gesamtsumme. Jeder Miteigentümer erhält seine eigene ENFIA-Rechnung über seine persönliche griechische Steuernummer (AFM) und zahlt sie individuell über die Online-Steuerplattform myAADE.
3. wenn zwei Personen ihr Haus gemeinsam besitzen und vermieten, teilen sie sich die Mieteinnahmen. Jeder von ihnen wird entsprechend seinem Anteil individuell besteuert. Das bedeutet, dass Sie beide von den niedrigeren Steuerklassen profitieren können.
Ab 2026 werden diese Steuerklassen, wie bereits erwähnt, auf gerechtere Weise geändert in einem früheren Artikel. Nach den neuen Regeln, die 2026 in Kraft treten, wird ein neuer Satz von 25% für Mieteinnahmen zwischen 12.001 € und 24.000 € eingeführt, wodurch ein gerechterer und glatterer Steuertarif entsteht. Daher wird die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen pro Person werden wie folgt sein:
| Jährliche Einnahmen aus Vermietungen | 2025 | 2026 |
| €0-€12,000 | 15% | 15% |
| €12,001-€24,000 | 35% | 25% |
| €24,001-35,000 | 35% | 35% |
| €35,001+ | 45% | 45% |
Miteigentum senkt also häufig den Steuersatz, weil das Einkommen unter den Eigentümern “verteilt” wird. Eine Immobilie im Eigentum einer Person mit jährlichen Mieteinnahmen von 24.000 € im Jahr 2026 wird beispielsweise 4.800 € an Steuern zahlen, während dieselbe Immobilie 3.600 € an Steuern zahlen würde, wenn sie zwei Personen gehört.
Bei Mietobjekten in höheren Preissegmenten kann es ratsam sein, die Immobilie als Unternehmen zu erwerben, da Sie Ausgaben, Kosten und die Abschreibung des Gebäudes absetzen können. Die Unternehmenssteuer in Griechenland beträgt 22%. Es gibt auch Kosten für die Gründung und den Betrieb eines Unternehmens in Griechenland, die im Folgenden aufgeführt sind hier finden. Wenn Sie diesen Weg in Betracht ziehen, sollten Sie sich zunächst rechtlich und steuerlich beraten lassen. Hier erfahren Sie, wie Sie als Unternehmen Immobilien erwerben können, Kontaktieren Sie uns. Unser Anwaltsteam kann Ihnen dabei helfen, diese Möglichkeit zu prüfen.
Rechte und Pflichten eines jeden Miteigentümers
Nach griechischem Recht teilen sich zwei oder mehr Personen, die Miteigentümer einer Immobilie sind, sowohl die Rechte (wie sie die Immobilie nutzen und davon profitieren können) als auch die Pflichten (wie sie sich an den Kosten und der Verwaltung beteiligen). In der Praxis sieht das folgendermaßen aus:
a) Nutzung: Jeder Miteigentümer hat das Recht, die gesamte Immobilie zu nutzen, sofern dies die anderen Miteigentümer nicht daran hindert, sie zu nutzen. Nutzt ein Miteigentümer das Grundstück ausschließlich, können die anderen eine Entschädigung verlangen.
b) Verwaltung: Die Entscheidungen der Geschäftsführung werden durch Mehrheitsbeschluss auf der Grundlage der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer getroffen.
c) Recht auf Einkommen: Jeder Miteigentümer hat das Recht, Einkünfte (z. B. Miete) im Verhältnis zu seinem Eigentumsanteil zu erzielen. Wenn die Immobilie vermietet wird, werden die Mieteinnahmen entsprechend den Anteilen aufgeteilt.
d) Recht, seinen Anteil zu übertragen oder zu verkaufen: Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil am Eigentum verkaufen, verschenken oder übertragen, ohne die Zustimmung der anderen zu benötigen, es sei denn, eine Vereinbarung zwischen ihnen sieht etwas anderes vor. Es ist jedoch gute Praxis, die anderen Miteigentümer vorher zu informieren, um Streitigkeiten zu vermeiden. Natürlich ist es nicht selbstverständlich, dass jemand seinen Anteil zum Verkauf anbietet, denn es ist ziemlich schwierig, einen Käufer für einen ungeteilten Anteil an einer Immobilie zu finden.
Die Verpflichtungen umfassen:
a) Instandhaltung und Kosten: Die Kosten für Instandhaltung, Reparaturen, Verbesserungen usw. werden entsprechend den Eigentumsanteilen der Miteigentümer aufgeteilt. Wenn zum Beispiel das Dach repariert werden muss, trägt jeder entsprechend seinem Anteil dazu bei.
b) Beteiligung an Steuern und Gebühren: Jeder Miteigentümer zahlt seinen Anteil an den grundstücksbezogenen Steuern, wie ENFIA, lokale Gemeindesteuern und etwaige Einkommenssteuer aus der Miete, separat über seine eigene griechische Steuernummer (AFM).
c) Verantwortung für Management-Entscheidungen: Sobald eine Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss getroffen wurde, müssen sich alle Miteigentümer daran halten, auch wenn sie ursprünglich nicht damit einverstanden waren, vorausgesetzt, die Entscheidung entspricht den gesetzlichen Vorschriften und benachteiligt keinen Minderheitseigentümer in unfairer Weise.
Eine häufig gestellte Frage ist: “Wie wird der Eigentumsanteil ermittelt und rechtlich erfasst?”.
Die Miteigentumsanteile werden auf verschiedene Weise festgelegt, unter anderem durch eine Vereinbarung zwischen den Miteigentümern im Kaufvertrag und durch eine spätere Vereinbarung zwischen den Miteigentümern. Sobald der Miteigentumsanteil festgelegt ist, wird er in den Vertrag aufgenommen, der die Eigentumsurkunde für die Immobilie darstellt. Der Vertrag wird unabhängig von seiner Art (Kauf, Schenkung durch die Eltern, Schenkung unter Lebenden usw.) im “Griechischen Nationalen Katasteramt” eingetragen, und die Miteigentumsanteile werden als “ideale Anteile” an der Immobilie bezeichnet. Die Eintragung hat die folgenden rechtlichen Auswirkungen:
- Bestimmt den Anteil jedes Miteigentümers an den Rechten und Pflichten.
- Bestimmt den Prozentsatz der Beteiligung an den Einnahmen und Ausgaben.
- Bestimmt das Gewicht der Stimme bei Verwaltungsentscheidungen (im Falle eines Mehrfamilienhauses).
- Bestimmt den Anteil im Falle einer Ausschüttung.
Wie läuft das Verfahren ab?
Das Verfahren ist weitgehend identisch mit dem eines normalen Immobilienkaufs, und es sind die gleichen Unterlagen erforderlich. Es ist jedoch wichtig, die Miteigentumsanteile jedes Verkäufers/Käufers im Vertrag eindeutig festzulegen und die erforderlichen Unterlagen von allen Verkäufern/Käufern vorzulegen.
Auch bei Miteigentumsverträgen bleibt die Rolle des Notars dieselbe wie bei jedem anderen Vertrag: Er beurkundet die Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer und unterwirft die Immobilie den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen. Der Notar hat keinerlei Einfluss auf den Inhalt des Vertrages oder die Miteigentumsanteile.
Miteigentumsprobleme und Lösungen
Wenn ein Miteigentümer die Immobilie verkaufen möchte und die anderen Miteigentümer damit nicht einverstanden sind, können sie die griechischen Gerichte anrufen. Die Gerichte entscheiden, ob die Immobilie geteilt und aufgeteilt werden kann oder ob eine andere Lösung angestrebt werden muss, z. B. der Erwerb eines Anteils an der Immobilie. Andere häufige Probleme, die auftreten können, sind:
a) Scheidung: Bei einer einvernehmlichen Scheidung können sich die Ehegatten in einer schriftlichen Vereinbarung vor einem Notar über Fragen des gemeinsamen Vermögens einigen. Entscheiden sie sich für die gerichtliche Auflösung ihrer Ehe, wird ihr gemeinsames Vermögen durch die entsprechende Gerichtsentscheidung geregelt.
b) Tod eines der Miteigentümer: In diesem Fall geht sein Anteil nach den Bestimmungen des Erbrechts auf seine Erben über. In solchen Fällen kann je nach der Beziehung zwischen dem Verstorbenen und dem Erben eine Erbschaftssteuer anfallen, wobei Ehegatten und Kinder in der Regel von großzügigen Freibeträgen profitieren.
c) Streitigkeiten zwischen Miteigentümern: Wenn die Miteigentümer keine Einigung über die Verwaltung, die Vermietung oder den Verkauf erzielen können, haben sie nach griechischem Recht die Möglichkeit, die Gerichte anzurufen.
Praktische Tipps für eine reibungslose Miteigentümerschaft
- Halten Sie alles schriftlich fest. Auch wenn Sie mit Ihrer Familie oder einem langjährigen Partner kaufen, ist es ratsam, eine schriftliche Vereinbarung zu treffen, in der Sie festlegen, wie Sie mit Ausgaben, Renovierungen oder einem möglichen Verkauf umgehen.
- Halten Sie die Kommunikation offen. Transparenz über die finanziellen Verantwortlichkeiten hilft, Missverständnisse zu vermeiden.
- Denken Sie langfristig. Überlegen Sie, was passiert, wenn ein Miteigentümer verkaufen will; ein im Voraus vereinbartes Verfahren macht das Leben später viel einfacher.
Das Fazit zum Thema Miteigentum an Immobilien in Griechenland
Miteigentum an einer Immobilie in Griechenland kann eine ausgezeichnete und finanziell kluge Möglichkeit sein, Ihr Traumhaus zu kaufen, sei es für einen Urlaub auf den Inseln oder als langfristige Investition. Mit den richtigen rechtlichen Rahmenbedingungen und einer klaren Absprache zwischen den Eigentümern können Sie alle Vorteile genießen, ohne sich unnötige Kopfschmerzen zu machen.
Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei Fragen zum Miteigentum wird dringend empfohlen, einen Rechtsanwalt oder Notar zu konsultieren.
