09.11.2026
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Immobilien
Der gemeinsame Kauf einer Immobilie – sei es mit dem Ehepartner, dem Lebenspartner, einem Familienmitglied oder einem engen Freund – wird in Griechenland immer beliebter. Angesichts steigender Preise und wachsenden Interesses an Ferienimmobilien ist Miteigentum oft eine sinnvolle Möglichkeit, die Kosten zu teilen und gleichzeitig ein Zuhause am Mittelmeer zu genießen. Bevor Sie sich entscheiden, ist es hilfreich zu verstehen, wie Miteigentum nach griechischem Recht funktioniert: Wem gehört was, wie werden Entscheidungen getroffen und wie werden Steuern wie die ENFIA sowie Mieteinnahmen aufgeteilt? Dieser Artikel erläutert die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen, damit Sie mit Zuversicht kaufen und spätere kostspielige Missverständnisse vermeiden können.
Die beiden wichtigsten Formen des Miteigentums in Griechenland
Das griechische Recht erkennt zwei grundlegende Formen des Miteigentums an.
Einfaches Miteigentum
Alle Eigentümer teilen sich die gesamte Immobilie, wobei jeder einen prozentualen Anteil hält, beispielsweise 50/50 oder 80/20. Niemand besitzt einen bestimmten Raum oder eine bestimmte Etage. Stattdessen teilen sich alle die Rechte an der gesamten Immobilie, was im griechischen Recht als „ideale Anteile“ (ιδανικά μέρη) bezeichnet wird. Dies ist die gängigste Option für Paare oder Familien, die gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung erwerben.
Geteilte Eigentumsform
Dies umfasst das horizontale und das vertikale Miteigentum. Horizontales Miteigentum ist das Eigentum an Etagen oder Wohnungen in einem Gebäude. Vertikales Miteigentum ist das Eigentum an eigenständigen Gebäuden, die auf einem größeren gemeinsamen Grundstück errichtet wurden. Beide Formen verbinden das individuelle Eigentum an einem Teil der Immobilie mit dem Miteigentum an den Gemeinschaftsflächen oder dem Grundstück. Die Aufteilung einer größeren Immobilie in horizontale oder vertikale Eigentumsanteile wird in einer notariellen Teilungsurkunde festgehalten. Diese Urkunde hält alle Einzelheiten fest: jede aufgeteilte Immobilie und ihre Grenzen, die Gemeinschafts- und gemeinsam genutzten Bereiche (Treppen, Flure, Zufahrtsstraße) sowie alle Bereiche, die der ausschließlichen Nutzung einzelner Eigentümer vorbehalten sind. Sie bleibt für jeden nachfolgenden Eigentümer gültig. Dieser Artikel befasst sich hauptsächlich mit dem einfachen Miteigentum, also mit Partnern, Familienangehörigen oder Freunden, die gemeinsam eine Immobilie erwerben und besitzen.
Teileigentum: Theoretisch attraktiv, in der Praxis komplex
Ein weiteres Modell, das in jüngster Zeit aufgekommen ist, besteht darin, einen kleinen „Bruchteilsanteil“ an einer Immobilie zu erwerben, beispielsweise ein Sechstel, anstatt der gesamten Einheit. Die geringeren Einstiegskosten mögen verlockend erscheinen, doch ist Vorsicht geboten. Bei diesen Modellen teilen Sie sich das Eigentum in der Regel mit mehreren nicht miteinander verwandten Miteigentümern aus verschiedenen Ländern, anstatt mit einem Ehepartner, Partner oder Freund. Dies kann zu echten Problemen führen: Die Entscheidungsfindung wird kompliziert, wenn einige Miteigentümer nicht kooperieren, die Wiederverkaufs- oder Ausstiegsmöglichkeiten können eingeschränkt sein, und die Verwaltungsrechte und -pflichten können unklar sein. Nach griechischem Recht teilen sich alle Miteigentümer die gesamte Immobilie sowie deren Rechte und Pflichten; daher können Meinungsverschiedenheiten hinsichtlich der Nutzung nur vor Gericht geklärt werden, was langwierig und kostspielig ist.
Aus diesem Grund ist es für ein sorgenfreies Erlebnis nach wie vor entscheidend, Ihre Miteigentümer persönlich zu kennen. Da dieses Modell in Griechenland relativ neu ist und möglicherweise viele Eigentümer sowie ungewohnte Verwaltungsstrukturen umfasst, sollten Sie vor dem Abschluss sicherstellen, dass vollständige Transparenz, rechtliche Klarheit und ein klarer Ausstiegsmechanismus gegeben sind, und es mit den oben genannten, konventionelleren Modellen vergleichen.
Warum Miteigentum immer beliebter wird
Der gemeinsame Kauf kann für Paare und Familien finanziell sinnvoll sein, insbesondere in steuerlicher Hinsicht. Angesichts von Remote-Arbeit, dem „Golden Visa“ und einer wachsenden Zahl internationaler Käufer hat sich das Miteigentum zu einer praktischen Investitionsmöglichkeit entwickelt. Es ermöglicht es den Menschen, sowohl die Kosten als auch die Freude an einem Eigenheim in Griechenland zu teilen.
Steuern
In Griechenland ist die Steuerpflicht individuell. Selbst wenn ein Paar verheiratet ist oder eine gemeinsame Steuererklärung abgibt, wird jede Person separat auf ihren Anteil besteuert. Zunächst zahlen Käufer eine einmalige Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,09 %* auf den angegebenen Wert der Immobilie. Bei Immobilien im Miteigentum wird diese entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt, und jeder Miteigentümer zahlt seinen Anteil.
*Wichtige Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % angehoben werden soll; die Änderung soll voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 gelten. Die Durchführungsbestimmungen wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Behandlung von Grundstücken und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.
Zweitens zahlt jeder Eigentümer die jährliche Grundsteuer (ENFIA). Wenn zwei oder mehr Personen eine Immobilie besitzen, wird diese entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt. Wenn Sie also 60 % besitzen und Ihr Ehepartner 40 %, zahlen Sie jeweils Ihren Anteil. Jeder Miteigentümer erhält seinen eigenen ENFIA-Bescheid unter seiner griechischen Steuernummer (AFM) und begleicht diesen individuell über die Online-Steuerplattform myAADE. Drittens: Wenn zwei Personen gemeinsam Eigentümer sind und ihr Haus vermieten, teilen sie sich die Mieteinnahmen, und jeder wird individuell auf seinen Anteil besteuert. Das bedeutet, dass beide von den niedrigeren Steuerklassen profitieren können. Ab 2026 ändern sich die Steuerklassen für Mieteinnahmen. Die bisherigen Steuerklassen lauteten:
Bis zu 12.000 €: 15 %
12.001 € bis 35.000 €: 35 %
Über 35.000 €: 45 %
Ab 2026 lauten diese wie folgt:
Bis zu 12.000 €: 15 %
12.001 € bis 24.000 €: 25 %
24.001 € bis 36.000 €: 35 %
Über 36.000 €: 45 %
Die wichtigste Änderung ist der neue Steuersatz von 25 % für Einkünfte zwischen 12.001 € und 24.000 €, die zuvor dem Steuersatz von 35 % unterlagen. Da sich bei Miteigentum die Einkünfte auf die Miteigentümer verteilen, senkt sich dadurch häufig der anzuwendende Steuersatz. Beispielsweise würden für eine Immobilie, die einer einzigen Person gehört und im Jahr 2026 jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 24.000 € erzielt, 4.800 € Steuern anfallen. Für dieselbe Immobilie, die zwei Personen gemeinsam gehört, würden insgesamt 3.600 € anfallen, da jeder Eigentümer auf 12.000 € besteuert wird. Bei Mietobjekten mit höheren Mieteinnahmen kann es sich lohnen, den Kauf über eine Gesellschaft abzuwickeln, da Sie dann Aufwendungen, Kosten und die Abschreibung des Gebäudes steuerlich geltend machen können. Die Körperschaftssteuer in Griechenland beträgt 22 %. Da der Besitz eines Unternehmens in Griechenland zudem mit Gründungs- und Betriebskosten verbunden ist, empfiehlt es sich, zunächst rechtliche und steuerliche Beratung einzuholen. Wenn Sie den Kauf über eine Gesellschaft in Betracht ziehen, kontaktieren Sie uns bitte – unser Rechtsteam steht Ihnen gerne zur Seite.
Rechte und Pflichten der einzelnen Miteigentümer
Wenn zwei oder mehr Personen gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sind, teilen sie sich sowohl die Rechte als auch die Pflichten.
Rechte:
Nutzung. Jeder Miteigentümer darf die gesamte Immobilie nutzen, solange dies die anderen nicht daran hindert, sie ebenfalls zu nutzen. Nutzt ein Miteigentümer die Immobilie ausschließlich, können die anderen eine Entschädigung verlangen.
Verwaltung. Beschlüsse werden mit Stimmenmehrheit gefasst, wobei die Stimmen entsprechend dem Anteil jedes Miteigentümers gewichtet werden.
Erträge. Jeder Miteigentümer hat Anspruch auf Erträge, wie beispielsweise Mieteinnahmen, im Verhältnis zu seinem Anteil.
Veräußerung eines Anteils. Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil ohne Zustimmung der anderen verkaufen, verschenken oder übertragen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Es empfiehlt sich, die anderen vorab zu informieren, um Streitigkeiten zu vermeiden. In der Praxis ist es jedoch nicht einfach, einen ungeteilten Anteil zu veräußern, da sich dafür nur schwer Käufer finden lassen.
Verpflichtungen:
Instandhaltung und Kosten. Die Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierungen werden entsprechend dem Eigentumsanteil geteilt. Wenn das Dach repariert werden muss, trägt jede Person ihren Anteil bei.
Steuern und Gebühren. Jeder Miteigentümer zahlt seinen Anteil an den Grundsteuern, wie z. B. der ENFIA, den Gemeindesteuern sowie etwaigen Einkommenssteuern auf Mieteinnahmen, separat über sein eigenes AFM.
Verwaltungsentscheidungen. Sobald eine Entscheidung mit Stimmenmehrheit getroffen wurde, müssen sich alle Miteigentümer daran halten, auch diejenigen, die nicht damit einverstanden waren, sofern die Entscheidung gesetzeskonform ist und einen Minderheitseigentümer nicht in ungerechtfertigter Weise benachteiligt.
Eine häufig gestellte Frage ist, wie der Eigentumsanteil festgelegt und eingetragen wird. Er wird durch Vereinbarung zwischen den Miteigentümern festgelegt, in der Regel im Kaufvertrag, und kann durch eine spätere Vereinbarung geändert werden. Nach der Festlegung wird er im Vertrag vermerkt, der als Eigentumsurkunde dient. Der Vertrag, unabhängig von seiner Art (Kauf, elterliche Schenkung, Schenkung unter Lebenden usw.), wird beim griechischen Nationalkataster registriert, wo die Anteile als ideelle Anteile eingetragen werden. Die Eintragung legt den Anteil jedes Miteigentümers an Rechten und Pflichten, seinen Anteil an Einnahmen und Ausgaben, das Stimmgewicht bei Verwaltungsentscheidungen sowie seinen Anteil im Falle einer späteren Aufteilung der Immobilie fest.
Wie läuft der Vorgang ab?
Der Ablauf entspricht weitgehend dem eines gewöhnlichen Kaufs, wobei dieselben Begleitdokumente erforderlich sind. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass Sie den Miteigentumsanteil jedes Käufers und Verkäufers im Vertrag klar angeben und die Unterlagen für alle Parteien vorlegen müssen. Die Rolle des Notars bleibt unverändert. Er beglaubigt die Vereinbarung zwischen den Parteien und wendet das einschlägige Recht an. Der Notar hat keinen Einfluss auf den Inhalt des Vertrags oder die Miteigentumsanteile.
Probleme und Lösungen im Zusammenhang mit Miteigentum
Wenn ein Miteigentümer verkaufen möchte und die anderen damit nicht einverstanden sind, können sie sich an die griechischen Gerichte wenden, die entscheiden, ob die Immobilie aufgeteilt werden kann oder ob eine andere Lösung erforderlich ist, beispielsweise der Rückkauf des Anteils eines Miteigentümers durch einen anderen. Weitere häufige Probleme:
Scheidung. Bei einer einvernehmlichen Scheidung können die Ehegatten Fragen des gemeinschaftlichen Vermögens durch eine schriftliche Vereinbarung vor einem Notar regeln. Bei einer gerichtlichen Scheidung wird das gemeinschaftliche Vermögen durch die Entscheidung des Gerichts geregelt.
Tod eines Miteigentümers. Sein Anteil geht gemäß dem Erbrecht auf seine Erben über. Je nach Verwandtschaftsgrad kann Erbschaftssteuer anfallen, doch Ehepartner und Kinder profitieren in der Regel von großzügigen Freibeträgen.
Streitigkeiten zwischen Miteigentümern. Können sich die Eigentümer hinsichtlich der Verwaltung, Vermietung oder des Verkaufs nicht einigen, so erlaubt das griechische Recht ihnen, vor Gericht zu gehen.
Praktische Tipps für eine reibungslose Miteigentümerschaft
Halten Sie alles schriftlich fest. Selbst mit Familienangehörigen oder einem langjährigen Partner ist eine schriftliche Vereinbarung über Ausgaben, Renovierungen und einen möglichen Verkauf ratsam.
Halten Sie die Kommunikation offen. Klarheit über die finanziellen Verpflichtungen beugt Missverständnissen vor.
Denken Sie langfristig. Vereinbaren Sie im Voraus, was geschieht, wenn ein Miteigentümer verkaufen möchte. Das erleichtert Ihnen später das Leben erheblich.
Fazit zur Miteigentümerschaft an Immobilien in Griechenland
Das Miteigentum an einer Immobilie in Griechenland kann eine hervorragende und finanziell sinnvolle Möglichkeit sein, ein Eigenheim zu erwerben – sei es ein Ferienhaus auf den Inseln oder eine langfristige Investition. Mit der richtigen rechtlichen Gestaltung und einer klaren Vereinbarung zwischen den Miteigentümern können Sie die Vorteile genießen, ohne sich den Kopf zerbrechen zu müssen. Seien Sie jedoch vorsichtig bei neueren Modellen des Teileigentums, die sehr kleine Anteile anbieten, oft unter nicht miteinander verwandten Miteigentümern. Hinter den niedrigen Einstiegskosten können sich eine komplexe Verwaltung, eingeschränkte Kontrolle und rechtliche Unsicherheiten verbergen. Lassen Sie sich wie immer professionell beraten, bevor Sie eine Miteigentumsvereinbarung eingehen, damit Ihre Investition sicher, transparent und auf Ihre langfristigen Pläne abgestimmt ist.
Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei Fragen zum Miteigentum empfehlen wir Ihnen dringend, einen Rechtsanwalt oder Notar zu konsultieren.
