Οδηγός για την αγορά κατοικίας εκτός σχεδίου στην Ελλάδα από το εξωτερικό

Γιατί να επιλέξετε μια κατοικία υπό κατασκευή στην Ελλάδα;

1. Υψηλότερη αξία μεταπώλησης

Ένα μέσο ακίνητο υπό κατασκευή αποκτά ήδη 20-30% μεγαλύτερη αξία μόλις ολοκληρωθεί. Αυτό σημαίνει ότι με την ίδια επένδυση, θα αποκομίσετε πολύ μεγαλύτερη αξία για τα χρήματά σας αν επιλέξετε ένα ακίνητο υπό κατασκευή σε σύγκριση με ένα υπάρχον σπίτι.

2. Σύγχρονος σχεδιασμός για σύγχρονη διαβίωση

Τα ακίνητα υπό κατασκευή στην Ελλάδα κατασκευάζονται συνήθως σύμφωνα με σύγχρονες προδιαγραφές και χρησιμοποιούν υλικά υψηλής ποιότητας, εξασφαλίζοντας αυξημένη ελκυστικότητα, ανθεκτικότητα και αξιοπιστία. Αυτά τα ακίνητα σχεδιάζονται συνήθως από μια νέα γενιά αρχιτεκτόνων που προτιμούν το μινιμαλιστικό σχεδιασμό: σκεφτείτε σύγχρονα σχεδιαστικά στοιχεία, νέα πλακάκια, νέα μπάνια, κομψά έπιπλα, καθαρές γραμμές και συχνά πισίνα υπερχείλισης. Η έμφαση στη σύγχρονη αρχιτεκτονική και τη βιωσιμότητα σημαίνει ότι πολλά ακίνητα υπό κατασκευή συμμορφώνονται με αυστηρούς οικολογικούς κανονισμούς, ενσωματώνοντας χαρακτηριστικά όπως αντλίες θερμότητας, ηλιακούς συλλέκτες και συστήματα έξυπνου σπιτιού.

3. Ευκολότερη ενοικίαση

Οι καινούργιες κατοικίες συχνά ενοικιάζονται πιο εύκολα από ό,τι οι κατοικίες που χτίστηκαν πριν από 10 χρόνια. Η ποιότητα του έργου των αρχιτεκτόνων είναι ελκυστική για ενοικιαστές υψηλού εισοδήματος που προσελκύονται από καινοτόμες κατασκευές. Όχι μόνο τα καινούργια σπίτια είναι πιο δημοφιλή όταν ενοικιάζονται μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb ή το Booking.com, αλλά οι άνθρωποι είναι επίσης πρόθυμοι να πληρώσουν περισσότερα για αυτά. Η διαφορά στις τιμές ενοικίασης μεταξύ νέων και υφιστάμενων κατοικιών μπορεί να είναι τεράστια, φτάνοντας ακόμη και το 100%. Επιπλέον, οι ακαθάριστες αποδόσεις ενοικίασης σε περιοχές διακοπών με τις καλύτερες επιδόσεις στην Ελλάδα μπορούν να φτάσουν το 6%-10% ανά εποχή, ενισχύοντας την επενδυτική ελκυστικότητα.

4. Φθηνότερα από τα υπάρχοντα σπίτια

Ας υποθέσουμε ότι αναζητάτε κατοικία σε μια συγκεκριμένη περιοχή, με συγκεκριμένο μέγεθος και χαρακτηριστικά. Οι κατοικίες υπό κατασκευή πιθανότατα θα είναι φθηνότερες στην αγορά από τα υπάρχοντα, νεότερα ακίνητα. Στην Ελλάδα, η αγορά ακινήτων εκ του σχεδίου συνήθως συνοδεύεται από ευέλικτα προγράμματα πληρωμών που επιτρέπουν στους αγοραστές να κατανέμουν το κόστος κατά τη διάρκεια της κατασκευής, διευκολύνοντας τη διαχείριση των οικονομικών τους χωρίς να απαιτείται μεγάλη προκαταβολή. Οι τιμές μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με την τοποθεσία στην Ελλάδα, αλλά τα ακίνητα εκ του σχεδίου συχνά κοστίζουν 20% λιγότερο από τα ολοκληρωμένα ακίνητα.

5. Δυνατότητα προσαρμογής

Τα ακίνητα υπό κατασκευή στην Ελλάδα είναι εν μέρει ή πλήρως προσαρμόσιμα. Μπορείτε να σχεδιάσετε τη διαρρύθμιση όπως σας αρέσει, να τη διαμορφώσετε σύμφωνα με τις προτιμήσεις σας και να επιλέξετε την κουζίνα, τα πλακάκια, τα μπάνια και άλλα. Οι αγοραστές μπορούν επίσης να επιλέξουν να προσθέσουν μια ιδιωτική πισίνα ως μέρος της διαρρύθμισης που προτιμούν. Αν και μπορείτε πραγματικά να αποκτήσετε το σπίτι που πάντα ονειρευόσασταν εντός του προϋπολογισμού που έχετε προγραμματίσει, ορισμένες προσαρμογές, όπως η προσθήκη ιδιωτικής πισίνας ή η επιλογή πολυτελών φινιρισμάτων, θα συνεπάγονται επιπλέον κόστος πέραν της βασικής τιμής.

6. Ολοκαίνουργιες συσκευές και εξοπλισμός

Τα σπίτια εκτός σχεδίου είναι ολοκαίνουργια. Εάν υπάρχουν μικρά ελαττώματα, προσθέστε τα στη λίστα ελαττωμάτων και υποβάλετέ τα στον κατασκευαστή για επιδιόρθωση. Ο εξοπλισμός και οι συσκευές είναι καινούργιοι και διαθέτουν εγγύηση. Η κατοικία πληροί τα σημερινά πρότυπα και πιθανότατα δεν θα χρειαστεί συντήρηση για τουλάχιστον τα πρώτα τρία έως πέντε χρόνια.

7. Βιωσιμότητα

Τα ακίνητα υπό κατασκευή πληρούν υψηλά πρότυπα ενεργειακής απόδοσης και βιωσιμότητας, καθώς κατασκευάζονται σύμφωνα με τις πιο πρόσφατες προδιαγραφές. Αυτό σημαίνει ότι το ακίνητο μπορεί να διαθέτει επιπλέον χαρακτηριστικά, όπως πράσινη στέγη, αντλίες θερμότητας, ηλιακούς συλλέκτες και ηλιακό λέβητα. Η επιλογή μιας κατοικίας εκ των προτέρων στην Ελλάδα όχι μόνο σας επιτρέπει να την προσαρμόσετε σύμφωνα με τις προτιμήσεις σας, αλλά προσφέρει επίσης τη δυνατότητα υψηλότερης αξίας μεταπώλησης και σύγχρονων ανέσεων.

Ποια είναι τα βήματα για την αγορά κατοικίας εκτός σχεδίου στην Ελλάδα;

1. Επιστολή προθέσεων (LOI)

Το πρώτο βήμα για να κάνετε κράτηση για ένα σπίτι είναι να υπογράψετε μια επιστολή προθέσεων και να καταβάλετε μια προκαταβολή. Η επιστολή προθέσεων περιλαμβάνει την οικονομική προσφορά, τις τεχνικές προδιαγραφές του ακινήτου και τις κατόψεις. Μόλις υπογραφεί η επιστολή και καταβληθεί η προκαταβολή, το σπίτι αποσύρεται από την αγορά και κρατείται για εσάς. Η κράτηση μπορεί να γίνει χωρίς επίσκεψη στο ακίνητο, αλλά είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η προκαταβολή δεν επιστρέφεται αν αργότερα αποφασίσετε να μην αγοράσετε το ακίνητο.

2. Πληρεξούσιο (POA)

Η πληρεξουσιότητα είναι ένα νομικό έγγραφο που επιτρέπει στον δικηγόρο σας να σας εκπροσωπεί κατά τη διαδικασία αγοράς ενός ακινήτου εκτός σχεδίου στην Ελλάδα. Εάν συνεργαστείτε μαζί μας, στην Elxis, η εσωτερική νομική ομάδα μας μπορεί να χειριστεί όλες τις σχετικές γραφειοκρατικές διαδικασίες εκ μέρους σας. Ως αποτέλεσμα, η διαδικασία αγοράς προχωρά, χωρίς να απαιτείται η φυσική σας παρουσία.

3. Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ)

Ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου, γνωστός και ως «ΑΦΜ», είναι ένας εννιαψήφιος κωδικός που είναι υποχρεωτικός για όποιον αγοράζει ακίνητο στην Ελλάδα, ανεξαρτήτως εθνικότητας. Επιπλέον, θα τον χρειαστείτε εάν σκοπεύετε να αποκτήσετε άδεια διαμονής στην Ελλάδα, να υποβάλετε φορολογική δήλωση στην Ελλάδα, να συνάψετε σύμβαση μίσθωσης ή να ανοίξετε τραπεζικό λογαριασμό. Όπως και ο αριθμός φορολογικού μητρώου σε πολλές άλλες χώρες, ο ΑΦΜ είναι μοναδικός για εσάς και τον διατηρείτε για όλη σας τη ζωή. Μόλις υπογραφεί η πληρεξουσιότητα, μπορούμε να σας βοηθήσουμε με την αίτηση για ελληνικό φορολογικό αριθμό και να θέσουμε τα πάντα σε κίνηση.

4. Η διαδικασία πληρωμής 

Πρώτα, υπογράφεται η συμβολαιογραφική πράξη για την αγορά του οικοπέδου, μετά την οποία καταβάλλετε ένα μέρος της συνολικής τιμής αγοράς, συν τον φόρο μεταβίβασης και τα συμβολαιογραφικά έξοδα. Η σύμβαση κατασκευής περιλαμβάνεται στη συμβολαιογραφική πράξη ή υπογράφεται ξεχωριστά μέσω μιας ασφαλούς διαδικτυακής πλατφόρμας, ανάλογα με το έργο.

Το υπόλοιπο ποσό καταβάλλεται σε 5-7 δόσεις, όπως ορίζεται στη σύμβαση κατασκευής. Οι πληρωμές αυτές συνδέονται με την ολοκλήρωση συγκεκριμένων σταδίων της κατασκευής, όπως τα θεμέλια, ο σκελετός από σκυρόδεμα, η τοιχοποιία, ο σοβατισμός, τα παράθυρα, η τοποθέτηση πλακιδίων κ.λπ. Έτσι, πληρώνετε όταν ολοκληρώνεται το αντίστοιχο στάδιο κατασκευής, αφού ο κατασκευαστής σας έχει παράσχει φωτογραφικές αποδείξεις της ολοκληρωθείσας προόδου. Η τελική δόση καταβάλλεται μετά την ολοκλήρωση της βίλας, αφού την έχετε επιθεωρήσει και διαπιστώσετε ότι είναι εντάξει.

5. Τα πρόσθετα έξοδα 

Τα πρόσθετα έξοδα για την αγορά ενός έργου εκτός σχεδίου ανέρχονται σε περίπου 7-10%, συμπεριλαμβανομένων όλων των φόρων, των συμβολαιογραφικών και κτηματολογικών εξόδων, καθώς και της αμοιβής μας, η οποία περιλαμβάνει την πλήρη νομική διεκπεραίωση της αγοράς σας από την ομάδα των δικηγόρων μας, όπως αναφέρθηκε παραπάνω. Όλες οι δόσεις καταβάλλονται μόνο μετά την ολοκλήρωση, ελαχιστοποιώντας τον κίνδυνο όσο το δυνατόν περισσότερο. Επιπλέον, δεδομένου ότι είστε ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου από την αρχή της κατασκευής, οτιδήποτε χτιστεί πάνω σε αυτό θα είναι αυτόματα δικό σας.

Συχνές ερωτήσεις 

1. Πρέπει να είμαι φυσικά παρών κατά τη διάρκεια της κατασκευής;

Δεν χρειάζεται να είστε φυσικά παρών κατά τη διάρκεια οποιασδήποτε φάσης της κατασκευής, καθώς θα λαμβάνετε τακτικές ενημερώσεις με φωτογραφίες ή/και βίντεο σχετικά με την πρόοδο των εργασιών. Ωστόσο, είστε περισσότερο από ευπρόσδεκτοι να επισκεφθείτε το εργοτάξιο όσες φορές επιθυμείτε.

2. Χάνω τα χρήματα που κατέβαλα αν αποσυρθώ κατά τη διάρκεια της κατασκευής;

Το οικόπεδο θα μεταβιβαστεί στο όνομά σας πριν από την έναρξη της κατασκευής. Αυτό σημαίνει ότι ό,τι χτιστεί στο οικόπεδο γίνεται αυτόματα δικό σας. Δεν υπάρχει πραγματικά κανένα σενάριο αποχώρησης από τη στιγμή που το οικόπεδο θα μεταβιβαστεί σε εσάς. Επίσης, δεν είναι δυνατό να σταματήσετε στη μέση, καθώς αυτό θα άφηνε το έργο με ένα μισοτελειωμένο σπίτι ανάμεσα στις άλλες βίλες. Εάν δεν είστε σίγουροι ότι διαθέτετε τα μέσα για να προχωρήσετε, είναι καλύτερο να μην προχωρήσετε στην αγορά για ένα τέτοιο έργο.

3. Είναι η ηλεκτρική ενέργεια και το νερό πλήρως συνδεδεμένα και σε λειτουργία κατά την ολοκλήρωση;

Ο κατασκευαστής θα διασφαλίσει ότι όλες οι απαραίτητες υποδομές είναι έτοιμες. Στη συνέχεια, υποβάλλει την αίτηση για την εγκατάσταση μετρητών νερού και ηλεκτρικού ρεύματος στις αρμόδιες δημόσιες εταιρείες. Μόλις εγκατασταθούν αυτοί οι μετρητές, μπορείτε να υπογράψετε σύμβαση με έναν πάροχο ενέργειας της επιλογής σας. Λάβετε υπόψη ότι υπάρχουν σχετικές δαπάνες, όπως η τοποθέτηση των μετρητών και η καταβολή εγγύησης, μεταξύ άλλων.

4. Τι συμβαίνει αν ο κατασκευαστής πτωχεύσει; 

Όπως μπορείτε να διαπιστώσετε, ο κίνδυνος για τον αγοραστή ελαχιστοποιείται, καθώς η τιμολόγηση όλων των κατασκευαστικών εργασιών πραγματοποιείται μόνο εκ των υστέρων. Επιπλέον, ό,τι κατασκευάζεται στο οικόπεδο ανήκει αυτόματα σε εσάς, δεδομένου ότι είστε ο νόμιμος ιδιοκτήτης του οικοπέδου από την αρχή του έργου. Το οικονομικό κίνδυνο για τον κατασκευαστή είναι επίσης πολύ περιορισμένο, καθώς δεν απαιτείται χρηματοδότηση από τράπεζα, δεδομένου ότι το οικόπεδο έχει ήδη αγοραστεί με ίδια κεφάλαια και το υπόλοιπο της κατασκευής χρηματοδοτείται ουσιαστικά με δόσεις από τους ίδιους τους αγοραστές. Τέλος, ο κατασκευαστής υποχρεούται να συνάψει ασφάλιση παντός κινδύνου για ολόκληρη τη διάρκεια της κατασκευής, ενώ επιβάλλονται κυρώσεις εάν η βίλα δεν παραδοθεί μέχρι την συμφωνημένη ημερομηνία. Από το 1991, δεν έχουμε αφήσει ούτε έναν πελάτη με ημιτελές σπίτι.

5. Μπορούν οι κατοικίες εκτός σχεδίου να προσαρμοστούν στις προτιμήσεις σας;

Τα ακίνητα εκ των σχεδίων στην Ελλάδα είναι συχνά προσαρμόσιμα. Ορισμένοι κατασκευαστές σας επιτρέπουν να τα σχεδιάσετε όπως σας αρέσει, να επιλέξετε την κουζίνα, τα πλακάκια, τα μπάνια κ.λπ. Μπορείτε πραγματικά να αποκτήσετε το σπίτι που πάντα ονειρευόσασταν, εντός του προϋπολογισμού που έχετε προγραμματίσει.

Αυτό δεν ισχύει για όλους τους κατασκευαστές, και οι δυνατότητες προσαρμογής ποικίλλουν ανάλογα με τον τύπο της κατασκευής. Για παράδειγμα, ορισμένοι κατασκευαστές θα σας επιτρέψουν να επιλέξετε τα υλικά φινιρίσματος της κουζίνας, αλλά όχι τη διάταξή της. Άλλοι δεν επιτρέπουν αλλαγές στο αρχικό κατασκευαστικό σχέδιο. Φροντίστε να ρωτήσετε για το επίπεδο προσαρμογής που είναι εφικτό. Σημειώστε ότι, όταν έρθει η ώρα της διακόσμησης, η καλύτερη πηγή ιδεών είναι ο κατασκευαστής του νέου σας σπιτιού ή ένας εξειδικευμένος διακοσμητής εσωτερικών χώρων. Διαθέτουν πολυετή εμπειρία στο σχεδιασμό ελληνικών κατοικιών και μπορούν να σας προσφέρουν τις καλύτερες συμβουλές.

6. Υπάρχει εγγύηση για τις κατοικίες εκτός σχεδίου στην Ελλάδα;

Για τα περισσότερα έργα που παρουσιάζει η Elxis, παρέχεται 10ετής εγγύηση για τη φέροντα κατασκευή και 5ετής εγγύηση για τη στεγανότητα της στέγης. Για όλα τα υπόλοιπα, εκτός από τα αναλώσιμα, παρέχεται διετής εγγύηση, όπως προβλέπεται από τη νομοθεσία της ΕΕ.

7. Τι συμβαίνει αν η κατοικία μου δεν είναι έτοιμη εγκαίρως;

Όλες οι συμβάσεις που συντάσσονται από τους δικηγόρους μας περιλαμβάνουν καθορισμένη ημερομηνία παράδοσης και διατάξεις σχετικά με την καθυστέρηση παράδοσης. Εάν, για οποιονδήποτε λόγο, ο κατασκευαστής χρειαστεί περισσότερο χρόνο από τον συμφωνηθέντα για την ολοκλήρωση της κατοικίας, η ρήτρα ποινής της σύμβασης προβλέπει οικονομική αποζημίωση προς τον αγοραστή. Το ακριβές ποσό εξαρτάται από τη σύμβαση και από το πόσο μεγάλη είναι η καθυστέρηση στην παράδοση. Οι ρήτρες ποινής δεν ισχύουν σε περιπτώσεις όπου η καθυστέρηση οφείλεται σε περιστάσεις ανωτέρας βίας (ακραίες καιρικές συνθήκες, πανδημίες κ.λπ.).

8. Πότε μπορώ να μετακομίσω;

Είναι πολύ δελεαστικό, μόλις ολοκληρωθεί το τελικό στάδιο της κατασκευής, να βιαστείτε να μετακομίσετε στο νέο σας σπίτι. Είναι απολύτως φυσικό να θέλετε να μετακομίσετε αμέσως! Ωστόσο, είναι σημαντικό να έχετε κατά νου ότι ένα ολοκαίνουργιο σπίτι δεν είναι πλήρως κατοικήσιμο από την πρώτη μέρα. Για παράδειγμα, δεν θα υπάρχει κρεβάτι για να κοιμηθείτε μέχρι να επιπλωθεί το σπίτι. Και ακόμη και αν το σπίτι παραδοθεί επιπλωμένο, θα χρειαστεί να αγοράσετε κλινοσκεπάσματα, παπλώματα κ.λπ.

Πολλοί ιδιοκτήτες κατοικιών εκ του σχεδίου στην Ελλάδα ταξιδεύουν στην περιοχή για την παράδοση πρώτα, διαμένοντας σε ένα κοντινό ξενοδοχείο ή Airbnb κατά τη διάρκεια της περιόδου αμέσως μετά την ολοκλήρωση. Αυτό σας δίνει την ευκαιρία να επιπλώσετε το σπίτι σταδιακά και να οργανώσετε τα πάντα όπως θέλετε.

9. Τα ακίνητα υπό κατασκευή είναι επιπλωμένα;

Σε ορισμένα έργα, οι ηλεκτρικές συσκευές περιλαμβάνονται στην τιμή. Σε άλλα έργα, μπορείτε να παραγγείλετε ό,τι συσκευές επιθυμείτε με επιπλέον κόστος, και ο κατασκευαστής θα τις εγκαταστήσει πριν από την παράδοση. Με αυτόν τον τρόπο, μπορείτε να προσαρμόσετε την κουζίνα σύμφωνα με τις ανάγκες σας (και τις μαγειρικές σας ικανότητες!). Τα έπιπλα συνήθως δεν περιλαμβάνονται, αλλά για πολλά έργα, ο κατασκευαστής θα προτείνει ένα προαιρετικό πακέτο επίπλων σε ελκυστική τιμή. Αν θέλετε να διευκολύνετε τον εαυτό σας, μπορείτε να επιλέξετε αυτό το πακέτο· αν προτιμάτε να κάνετε τις δικές σας επιλογές επίπλωσης, μπορείτε να διαλέξετε όλα τα έπιπλα μόνοι σας.

10. Γιατί οι τρισδιάστατες απεικονίσεις δείχνουν στοιχεία που δεν περιλαμβάνονται στο βασικό εξοπλισμό;

Οι τρισδιάστατες απεικονίσεις ενός έργου παρουσιάζουν πάντα την εμφάνιση του ακινήτου όταν είναι πλήρως ολοκληρωμένο, με όλα τα στοιχεία του, τα οποία ενδέχεται να περιλαμβάνουν ορισμένα προαιρετικά εξτρά. Αυτό γίνεται ώστε να αποκτήσετε μια καλύτερη εντύπωση και να μπορείτε να φανταστείτε πιο εύκολα πώς θα μοιάζει το σπίτι με όλες τις πιθανές επιλογές. Ο στόχος, επομένως, είναι να δείξει τι είναι δυνατό, και όχι να απεικονίσει ακριβώς τι περιλαμβάνεται ως στάνταρ. Δεν εμφανίζονται επίσης στοιχεία όπως η αποχέτευση, οι πρίζες και οι κλιματιστικές μονάδες. Επίσης, τα έπιπλα εμφανίζονται πάντα, παρόλο που σπάνια περιλαμβάνονται στην τιμή, και το ίδιο ισχύει για τα φυτά και τα δέντρα του κήπου. Αν δεν είστε σίγουροι αν αυτό που βλέπετε στις απεικονίσεις αποτελεί βασικό εξοπλισμό ή πρόσθετη επιλογή, είναι καλύτερο να ρωτήσετε παρά να υποθέσετε.

Αγορά ακινήτων εκ των προτέρων στην Ελλάδα: Συμπέρασμα

Συνοψίζοντας, τα ακίνητα εκ του σχεδίου διατίθενται προς πώληση πριν ακόμη κατασκευαστούν, προσφέροντας υψηλότερη αξία μεταπώλησης και μοντέρνα σχέδια που ενσωματώνουν υλικά υψηλής ποιότητας. Οι αγοραστές μπορούν να τα αποκτήσουν σε καλύτερη τιμή, καθώς το κόστος τους είναι, σε πολλές περιπτώσεις, περίπου 20% χαμηλότερο από αυτό των ολοκληρωμένων κατοικιών. Επιπλέον, οι κατοικίες εκτός σχεδίου μπορούν εύκολα να ενοικιαστούν, προσφέροντας ελκυστικό εισόδημα.

Στην Elxis, ένας από τους κύριους στόχους μας είναι να διασφαλίσουμε ότι η διαδικασία αγοράς ενός ακινήτου θα είναι όσο το δυνατόν πιο ομαλή και χωρίς άγχος. Η πώληση διεκπεραιώνεται από το πολύγλωσσο τμήμα πωλήσεών μας, το οποίο υποστηρίζει τους πελάτες στα αγγλικά, ολλανδικά, γερμανικά, γαλλικά και ελληνικά.  Στη συνέχεια, τη νομική διαδικασία αναλαμβάνουν οι έμπειροι εσωτερικοί δικηγόροι μας, οι οποίοι φροντίζουν να λαμβάνετε σαφείς και τακτικές ενημερώσεις έως ότου παραλάβετε τα κλειδιά του νέου σας σπιτιού.