Ein Haus in Griechenland kaufen – Der ultimative Leitfaden

Teil 1: Warum eine Immobilie in Griechenland kaufen?

Es gibt viele Gründe, warum sich Menschen für Griechenland entscheiden: das Klima, die Küste, das gute Preis-Leistungs-Verhältnis bei Immobilien, das gemächliche Lebenstempo und die herzliche Aufnahme, die sie erfahren. Hier sind die Gründe, die Käufer am häufigsten nennen.

Das griechische Klima

Das Wetter ist eines der ersten Dinge, die Käufern auffallen, insbesondere im Vergleich zu den Niederlanden, Deutschland und Belgien. Die Sommer sind lang, trocken und warm, und die Abende bleiben bis weit in die Saison hinein mild. Dieser lange, verlässliche Sommer ist ein Grund dafür, warum Häuser an der Küste so beliebt sind, und er macht Griechenland zudem zu einem idealen Standort für die Vermietung von Ferienimmobilien. Das Klima variiert je nach Region, wobei das Festland und die südlichen Inseln am längsten ihre Wärme bewahren.

Eine Küstenlinie wie kaum eine andere

Griechenland verfügt über eine der längsten Küstenlinien Europas, die sich über Tausende von Kilometern entlang des Festlands und der Inseln erstreckt. Häuser mit Meerblick finden sich in fast jeder Region, vom Peloponnes und Kreta bis hin zur Ägäis- und Ionischen Küste. Griechenland belegt zudem regelmäßig den zweiten Platz weltweit bei der Anzahl der mit der Blauen Flagge ausgezeichneten Strände – dem internationalen Gütesiegel für sauberes und sicheres Badewasser. Wenn Sie in Küstennähe kaufen, ist ein schöner Strand selten weit entfernt.

Tausende von Inseln

Griechenland verfügt über Tausende von Inseln, von denen jede ihren eigenen Charakter, ihre eigene Geschichte und ihre eigene Küche hat. Santorini und Mykonos kommen einem vielleicht als Erstes in den Sinn, mit ihren Kirchen mit blauen Kuppeln und ihren weiß getünchten Häusern, doch sie sind nur ein kleiner Teil des Gesamtbildes. Die Inseln lassen sich in mehrere Hauptgruppen einteilen: die Kykladen, die Sporaden, den Dodekanes, die Saronischen Inseln, die Inseln der Nördlichen Ägäis, die Ionischen Inseln sowie die beiden größten Inseln, Kreta und Euböa. Zu den bekannten Namen zählen Rhodos und Kos im Dodekanes, Korfu, Kefalonia und Zakynthos im Ionischen Meer, Paros und Naxos auf den Kykladen sowie Lesbos, Chios und Samos in der Nördlichen Ägäis.

Vielfältige Landschaften

Griechenland vereint vieles in einem Land: saubere Strände, mit Olivenbäumen bewachsene Hügel, imposante Berge, Schluchten und ruhige Fischerdörfer. Zudem weist das Land eine bemerkenswerte Konzentration an historischen Stätten auf. Zu den bekanntesten UNESCO-Welterbestätten zählen die Akropolis in Athen, die archäologische Stätte von Delphi, das Asklepieion in Epidauros und das Johanneskloster auf Patmos. Wo auch immer Sie eine Immobilie erwerben, befinden Sie sich wahrscheinlich in unmittelbarer Nähe sowohl zur Natur als auch zu einem Stück der antiken Welt.

Der Wert von Immobilien

Im Vergleich zu vielen europäischen Ländern, die einen ähnlichen Lebensstandard bieten, sind Immobilien in Griechenland in der Regel günstiger. Die Preise liegen im Allgemeinen unter denen anderer Mittelmeerziele wie Spanien, Frankreich, Italien und Kroatien. Für viele Käufer aus Nordeuropa erhalten Sie in Griechenland mit demselben Budget deutlich mehr Wohnfläche, Grundstücksfläche und Aussicht als in ihrer Heimat. Dieser Mehrwert macht einen großen Teil der Attraktivität aus.

Das „Goldene Visum“

Griechenland unterhält ein Programm zur Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen, das oft als „Goldenes Visum“ bezeichnet wird. Der Erwerb von Immobilien ab einem festgelegten Investitionsbetrag kann Sie zur Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung berechtigen, die das Recht beinhaltet, sich innerhalb des Schengen-Raums bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen aufzuhalten, sowie die Möglichkeit, enge Familienangehörige mit einzubeziehen. Die erforderliche Investitionssumme hängt vom Standort und der Art der Immobilie ab; in bestimmten Fällen gelten niedrigere Schwellenwerte, beispielsweise bei der Umwandlung von Gewerbegebäuden in Wohnnutzung oder bei der Restaurierung denkmalgeschützter Objekte.

Da sich die Zahlen je nach den geltenden Vorschriften ändern, bestätigen wir Ihnen den aktuellen Betrag für Ihre Situation, anstatt eine Zahl zu nennen, die möglicherweise nicht mehr aktuell ist. Für die meisten unserer westeuropäischen Kunden ist das „Goldene Visum“ nicht der Grund für den Kauf, obwohl es für Käufer von außerhalb der EU ein echter Vorteil sein kann.

Ein übersichtliches Steuersystem

Die Grundsteuern in Griechenland sind im Allgemeinen niedriger als in vielen anderen europäischen Ländern, und das System ist relativ einfach zu handhaben. Beim Kauf erhalten Sie eine griechische Steuernummer, mit der Sie Zugang zum Online-Steuerportal erhalten, über das Grundsteuern und andere Abgaben verwaltet werden.

Strenge Bauvorschriften

Das griechische Recht schränkt groß angelegte Bauvorhaben ein. Außerhalb der Dorfgrenzen gelten strenge Vorschriften darüber, was gebaut werden darf, darunter eine Mindestgrundstücksgröße von mindestens 4.000 Quadratmetern sowie Begrenzungen hinsichtlich der Höhe und der Grundfläche jedes Hauses. Auf dem griechischen Land werden Sie keine weitläufigen Wohnanlagen mit Hunderten identischer Einheiten vorfinden, was mehr Privatsphäre und eine größere Chance auf einen freien Ausblick bedeutet.

Die Häuser müssen zudem den griechischen Erdbebensicherheitsstandards entsprechen. Das Bauen auf geschützten Waldflächen oder in Natura-2000-Schutzgebieten ist nicht gestattet, was dazu beiträgt, die Landschaft intakt zu erhalten.

Der griechische Lebensstil

Griechenland ist bekannt für eine entspannte, familienorientierte Lebensweise, die sich um gutes Essen, Geselligkeit und das Leben im Freien dreht. Die Menschen sind gastfreundlich, und auf den kleineren Inseln und in den Dörfern fällt es leicht, sich als Teil der Gemeinschaft zu fühlen. Griechenland weist zudem einen der höchsten Anteile an Englischsprechenden im Mittelmeerraum auf, was die Eingewöhnung erleichtert. Das Essen ist frisch, regional und spielt eine zentrale Rolle im täglichen Leben – mit Klassikern wie Spanakopita, Moussaka, Pastitsio und Tzatziki. Kaufen Sie hier ein Haus, und dieser Lebensstil liegt Ihnen das ganze Jahr über direkt vor der Haustür.

Teil 2: Wo Sie in Griechenland ein Haus kaufen können

Sie möchten also ein Haus in Griechenland kaufen, aber wo?

Verschiedene Regionen eignen sich für unterschiedliche Menschen, je nachdem, was Sie von der Immobilie erwarten, sowie je nach Klima, Erreichbarkeit und der Atmosphäre des Ortes. Hier sind einige der bei internationalen Käufern beliebtesten Gegenden.

Kreta

Kreta ist die größte griechische Insel und einer der beliebtesten Orte für internationale Käufer. Die Insel zeichnet sich durch heiße Sommer und milde Winter aus und verfügt über eine der längsten Vermietungssaisons des Landes. Auf Kreta gibt es mehr Strände als auf jeder anderen griechischen Insel, wobei Balos, Elafonissi und Falasarna zu den bekanntesten zählen. Hinter der Küste erwarten Sie Schluchten, Berge, Höhlen und antike Stätten. Die Städte Chania und Heraklion bieten Geschichte und venezianische Architektur, während kleinere Orte wie Vamos, Plakias, Elounda und Agios Nikolaos für diejenigen geeignet sind, die ein gemächlicheres Leben suchen. Wir verfügen über zwei Niederlassungen auf Kreta, daher kennen wir diese Region sehr gut.

Der Peloponnes

Der Peloponnes ist eine der beliebtesten Regionen auf dem Festland, was auch seiner guten Verkehrsanbindung an Athen zu verdanken ist. Er ist reich an Geschichte und verfügt über bedeutende Stätten in Olympia, Epidauros, Mykene, Korinth, Nemea und Mystras, von denen mehrere zum UNESCO-Weltkulturerbe gehören. Die Küste ist lang und abwechslungsreich, mit herausragenden Orten wie der kleinen Insel Elafonisos im Süden und dem langen Strand von Mavrovouni in der Nähe von Gythio. Die Preise sind nach wie vor wettbewerbsfähig, und wir eröffnen im Jahr 2026 eine neue Niederlassung in Kalamata.

Die Ionischen Inseln

Die Ionischen Inseln liegen im Meer westlich des Festlandes. Ihr alter Name, Heptanisa, bedeutet „sieben Inseln“. Zu den wichtigsten zählen Korfu, Lefkada, Ithaka, Kefalonia, Paxos, Zakynthos und Kythira.

Korfu liegt westlich des Festlandes, etwa 100 Kilometer von Italien entfernt, und besticht durch seine üppige Vegetation mit bewaldeten Hügeln. Das Highlight ist die Stadt Korfu, die zum UNESCO-Weltkulturerbe gehört und Festungen, Paläste sowie Herrenhäuser beherbergt, die von den Venezianern, Franzosen, Briten und Russen hinterlassen wurden. Zu den lokalen Spezialitäten zählen Pastitsada und Sofrito sowie Kumquat-Likör.

Lefkada, das manchmal auch als „Karibik Griechenlands“ bezeichnet wird, ist über eine kurze Brücke vom Festland in der Nähe von Preveza aus zu erreichen. Die Insel ist bekannt für ihr klares Wasser und ihre Strände, wobei Porto Katsiki zu den meistfotografierten des Landes zählt.

Zakynthos, die südlichste Insel der Gruppe, zählt zu den exotischsten Inseln. An ihren Stränden nisten Caretta-Caretta-Schildkröten, und hier befindet sich der berühmte Navagio-Strand – auch „Schiffbruchstrand“ genannt – mit seinen weißen Klippen und dem strahlend blauen Wasser.

Die Ägäischen Inseln

Die Ägäischen Inseln erstrecken sich von der türkischen Küste bis nach Athen. Die wichtigsten Inselgruppen sind die Sporaden (Skiathos, Skopelos, Alonissos, Skyros), die Kykladen (Santorini, Mykonos, Naxos, Paros, Milos, Ios), der Dodekanes (Rhodos, Kos, Karpathos, Patmos, Symi und weitere) sowie die Saronischen Inseln (Ägina, Poros, Hydra, Spetses).

Chios in der Nördlichen Ägäis ist bekannt für seine Strände und seine Mastixbäume, deren wertvolles Harz in Lebensmitteln, Getränken und Kosmetika verwendet wird. Die mittelalterlichen Mastixdörfer sind bemerkenswert, und die lokale Küche sowie der Wein sind ein Anziehungspunkt für sich.

Die Kykladen sind die berühmteste Inselgruppe, die jedes Jahr von Millionen von Menschen wegen ihrer Strände, Sonnenuntergänge und weiß getünchten Dörfer besucht wird. Santorin, Mykonos, Paros, Naxos, Milos und Ios sind die bekanntesten Inseln. Immobilien können hier dank der stetigen Nachfrage hohe Vermietungsrenditen erzielen.

Die Dodekanes liegen in der südöstlichen Ägäis. Der Name bedeutet „zwölf Inseln“. Rhodos ist die größte und bekannteste Insel, berühmt für ihre mittelalterliche Altstadt, ihre Strände und ihr grünes Hinterland. Kleinere Inseln wie Samos, Kos und Karpathos sind beliebt für ruhigere, entspanntere Aufenthalte.

Samos in der östlichen Ägäis ist üppig grün, mit ruhigen Dörfern und schönen Stränden sowie täglichen Fährverbindungen zur türkischen Küste. Rhodos spricht ein breites Spektrum an Käufern an, mit einer über zweitausendjährigen Geschichte und Sehenswürdigkeiten wie der Akropolis von Lindos und dem Tal der Schmetterlinge. Karpathos, lang und schmal, ist wilder und weniger besucht, mit starken Traditionen und ausgezeichneten Stränden.

Zentralgriechenland

Zentralgriechenland bietet Dörfer, Berge und gutes Essen abseits der belebteren Küsten. Hier befinden sich die archäologische Stätte von Delphi sowie Meteora mit seinen auf hoch aufragenden Felssäulen thronenden Klöstern. Besonders beliebt ist die Halbinsel Pilion, wo Bergdörfer über kinderfreundlichen Stränden liegen und wo Sie im Sommer schwimmen und im Winter in Agriolefkes Ski fahren können.

Nordgriechenland

Nordgriechenland ist sowohl landschaftlich als auch kulturell eine der abwechslungsreichsten Regionen des Landes und beherbergt Thessaloniki, die zweitgrößte Stadt des Landes. Im nahegelegenen Vergina befinden sich die königlichen makedonischen Gräber, und Kavala ist eine reizvolle Küstenstadt mit Fährverbindungen zur Insel Thassos. Die Halbinsel Chalkidiki östlich von Thessaloniki ragt mit ihren drei langen „Schenkeln“ ins Meer hinein und bietet Strände, Meerblick, guten Wein und byzantinische Klöster.

Teil 3: Was können Sie in Griechenland kaufen?

Sie kennen die Gründe für einen Kauf und die in Frage kommenden Regionen. Die nächste Frage lautet: Nach welcher Art von Immobilie sollten Sie Ausschau halten? Griechenland bietet eine Vielzahl von Stilen und Gebäudetypen, von denen jeder für einen anderen Käufer geeignet ist.

Bestandsimmobilien vs. Neubauprojekte

Neubauobjekte werden verkauft, bevor der Bau abgeschlossen ist. In Griechenland werden die meisten neuen Ferienhäuser auf diese Weise verkauft. Sie zeichnen sich in der Regel durch ein modernes, minimalistisches Design aus, liegen am Rande etablierter Dörfer und bieten ein Höchstmaß an Energieeffizienz. Außerdem lassen sie sich in der Regel gut vermieten, da Käufer und Gäste neuere Immobilien bevorzugen.

Bestandsimmobilien eignen sich für diejenigen, die ein eher wohnliches, traditionelles Ambiente schätzen. Sie sind oft möbliert und im lokalen Stil erbaut und bieten Ihnen die Möglichkeit, sich inmitten der Nachbarn und des täglichen Dorflebens einzuleben. Der Preis lässt sich in der Regel verhandeln, was bei Off-Plan-Immobilien selten der Fall ist. Da die Aufenthaltsgenehmigung im Rahmen des Golden Visa erst für fertiggestellte Immobilien gewährt wird, kann ein bestehendes Haus auch der schnellere Weg für Käufer sein, die darauf angewiesen sind.

Ihr eigenes Haus bauen

Sie können auch ein Haus bauen. Auf Grundstücken innerhalb eines Stadt- oder Dorfentwicklungsplans gelten relativ wenige Einschränkungen, allerdings benötigen Sie dennoch einen Architekten oder Bauingenieur, um zu klären, was zulässig ist. Grundstücke außerhalb des Plans unterliegen weitaus strengeren Beschränkungen: Eine Bebauung ist in der Regel nur auf Parzellen mit einer Fläche von mindestens 4.000 Quadratmetern möglich. Zudem müssen Sie sich beim Archäologischen Dienst vergewissern, dass sich auf dem Grundstück keine geschützte Stätte befindet, und beim Forstdienst klären, ob das Grundstück nicht als Waldfläche eingestuft ist. Unser Rechtsteam prüft all dies im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung.

Haus, Villa oder Wohnung?

In Griechenland gibt es drei Haupttypen von Wohnimmobilien.

Eine Villa ist ein freistehendes Luxushaus, das in der Regel in einem eigenen Garten liegt und genügend Abstand zu den Nachbarn bietet, um Privatsphäre zu gewährleisten. Villen zeichnen sich meist durch hochwertige Materialien und klares Design aus, oft erstrecken sie sich über ein oder zwei Etagen und verfügen manchmal über einen Pool, eine Terrasse und Parkplätze.

Ein Haus ist ein freistehendes Wohnhaus auf einem eigenen Grundstück. Freistehende Häuser haben ein oder zwei Stockwerke, manchmal mit einem Keller, der als Abstellraum oder Parkplatz dient. Doppelhaushälften, oft als Maisonette bezeichnet, teilen sich eine Wand mit einer ähnlichen Einheit.

Eine Wohnung ist eine Wohneinheit innerhalb eines größeren Gebäudes. Wohnungen sind in Thessaloniki und Athen sowie auf den Inseln und in einigen Dörfern weit verbreitet. Gemeinschaftsbereiche wie Flure, Aufzüge und etwaige Schwimmbäder werden von einer Eigentümergemeinschaft verwaltet, und die Instandhaltungskosten werden in der Regel unter den Eigentümern aufgeteilt.

Stadt vs. Land

Eine Stadtwohnung in Athen oder Thessaloniki bietet Ihnen die Nähe zu Dienstleistungen und Freizeitmöglichkeiten, kostet oft weniger als ein freistehendes Landhaus und ist einfacher und kostengünstiger zu unterhalten. Sie kann zudem ein regelmäßiges Einkommen erzielen, selbst wenn Sie nicht vor Ort sind. Das Landleben bietet die traditionellere Seite Griechenlands: ruhiger, grüner, mit mehr Privatsphäre und engeren Verbindungen zum lokalen Leben. Auf den Inseln und in den Dörfern liegt die Natur direkt vor Ihrer Haustür – von Wandern bis Schwimmen.

Was bestimmt den Preis?

Die Lage ist der wichtigste Faktor. Immobilien in Strandnähe, in einer touristischen Gegend oder mit Meerblick sind in der Regel teurer. Das Alter ist der nächste Faktor: Ältere Häuser sind in der Regel günstiger, neuere teurer – abgesehen von Neubauprojekten. Weitere Einflussfaktoren sind der Grundriss und die Architektur, die Qualität der Aussicht, kürzlich durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen sowie die Frage, ob das Haus möbliert ist. Auch übergeordnete Rahmenbedingungen spielen eine Rolle, wie beispielsweise Zinssätze und die allgemeine Marktlage, die sowohl die Preise als auch die Verkaufsgeschwindigkeit beeinflussen.

Preise nach Region

Die Preise variieren in Griechenland stark. Die höchsten Preise finden sich in der Regel in den meistbesuchten Gebieten, wie den Kykladen, Teilen von Athen und Thessaloniki. Günstigere Preise finden sich in Regionen wie Kreta, den Ionischen Inseln, Rhodos und Chalkidiki, während die Preise auf dem Festland und auf einigen kleineren Inseln noch niedriger liegen. Hierbei handelt es sich eher um allgemeine Tendenzen als um feste Zahlen, und der richtige Vergleich erfolgt stets zwischen konkreten Immobilien. Gerne stellen wir Ihnen realistische, aktuelle Zahlen für jede Region zur Verfügung, die Sie in Betracht ziehen.

Wohnungsbaudarlehen in Griechenland

Können Sie bei einer griechischen Bank eine Hypothek erhalten?

Dies ist möglich, allerdings variieren die Zinssätze und Konditionen je nach Bank und ändern sich im Laufe der Zeit. Einige Banken verlangen, dass Sie in Griechenland steuerlich ansässig sind, und möglicherweise müssen Sie zur Unterzeichnung persönlich in Griechenland anwesend sein. Aus diesen Gründen finanzieren viele internationale Käufer den Kauf auf andere Weise, meist mit vorhandenen Mitteln, durch eine Umschuldung einer Immobilie im Heimatland oder mit einem Darlehen in ihrem eigenen Land.

Teil 4: So kaufen Sie eine Immobilie in Griechenland

Sie können sich das Haus bereits vorstellen: Kaffee auf dem Balkon, Abendessen auf der Terrasse, das Meer vor der Haustür. Dann stellen sich die praktischen Fragen. Was unterschreiben Sie, und wann? Verhandeln Sie selbst? Woher wissen Sie, dass die Immobilie rechtlich einwandfrei ist? Hier ist der Ablauf, Schritt für Schritt.

1. Suche nach einer Immobilie

Legen Sie zunächst fest, was Sie suchen – ausgehend von Ihren Zielen, Ihrem Budget, Ihrer bevorzugten Region und der Frage, ob die Immobilie hauptsächlich für den Eigenbedarf oder zur Vermietung bestimmt ist.

2. Besichtigung vor Ort

Sobald Sie eine Auswahlliste erstellt haben, besuchen Sie die Objekte persönlich, um einen Eindruck von der Umgebung, dem Zustand und den lokalen Annehmlichkeiten zu gewinnen.

3. Einigung über den Preis

Verhandlungen können einschüchternd wirken, sind jedoch ein normaler Teil des Prozesses – nehmen Sie sie daher nicht persönlich. Ein guter Makler ist hier eine große Hilfe, da er den Markt und den Wert realistisch einschätzt. Nach einigen Verhandlungsrunden erzielen Sie in der Regel einen Preis, der für beide Seiten akzeptabel ist.

4. Rechtliche Prüfung

Hier ist ein griechischer Rechtsanwalt unverzichtbar. Der Rechtsanwalt prüft die Eigentumsverhältnisse und führt eine Recherche im örtlichen Grundbuchamt durch, um sicherzustellen, dass die Immobilie in Ordnung ist und verkauft werden kann. Eventuelle Hypotheken, Pfandrechte oder Ansprüche Dritter kommen in dieser Phase ans Licht.

5. Unterzeichnung eines privaten Kaufvertrags

Ein privater Kaufvertrag (Private Purchase Agreement, PPA) legt die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Bedingungen fest. Nach der Unterzeichnung wird die Immobilie vom Markt genommen, und der Käufer leistet eine Anzahlung, um sie zu reservieren – in der Regel zwischen 5 und 10 Prozent des Kaufpreises.

6. Unterzeichnung einer Vollmacht

Eine Vollmacht ermöglicht es Ihrem Anwalt, während des gesamten Kaufprozesses in Ihrem Namen zu handeln, auch wenn Sie sich nicht in Griechenland aufhalten. Mit dieser Vollmacht kann Ihr Anwalt Sie beim Finanzamt vertreten, um Ihre Steuernummer zu beantragen, und den endgültigen Vertrag unterzeichnen, sodass der Kauf auch während Ihres Auslandsaufenthalts fortgesetzt werden kann.

7. Beantragen Sie eine griechische Steuernummer

Für den Kauf benötigen Sie eine griechische Steuernummer, die sogenannte AFM. Diese wird gegen Vorlage eines gültigen Ausweises und nach Einreichung eines kurzen Antrags kostenlos ausgestellt und ermöglicht Ihnen den Zugang zum Online-Steuersystem. Unser Rechtsteam kümmert sich für Sie darum.

8. Beide Parteien unterzeichnen die endgültige Urkunde

Der Verkäufer stellt dem Notar eine Reihe von Unterlagen zur Verfügung, darunter Energieausweise, topografische Pläne, Steuerbescheinigungen und kommunale Bescheinigungen. Der Notar erstellt daraufhin die Erklärung zur Grunderwerbsteuer. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichtet hat, kann die endgültige Urkunde unterzeichnet werden. Sie können persönlich anwesend sein oder Ihren Anwalt im Rahmen der Vollmacht in Ihrem Namen unterzeichnen lassen.

9. Abschluss der Zahlung

In den meisten Fällen leistet der Käufer die Zahlung am Tag der Unterzeichnung. Befinden sich beide Banken im selben Land, geht der Betrag in der Regel noch am selben Tag beim Verkäufer ein. Sobald die Zahlung eingegangen ist, wird eine Löschungsurkunde unterzeichnet. Der genaue Zeitpunkt kann je nach den Umständen und den zwischen den Parteien vereinbarten Bedingungen variieren. Damit gehört die Immobilie Ihnen.

Der Immobilienmakler

Ein zugelassener Makler unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Abwicklung der Transaktion. Ein guter Makler verfügt über ein Immobilienportfolio, organisiert Besichtigungen und berät Sie hinsichtlich der Lage, der Art der Immobilie, der Steuern und der örtlichen Abläufe; anschließend unterstützt er Sie bei den Verhandlungen, sobald Sie das passende Haus gefunden haben.

Der Steuerberater

Es lohnt sich, einen Steuerberater zu beauftragen, sobald Sie eine Immobilie in Griechenland besitzen – unabhängig davon, ob Sie dort leben oder nicht. Der Steuerberater reicht Ihre jährlichen Steuererklärungen ein, berät Sie zu Einkommens- und Grundsteuern und meldet die Immobilie unmittelbar nach Abschluss des Kaufs in Ihren Unterlagen an.

Teil 5: Die Kosten für den Kauf einer Immobilie in Griechenland

Neben dem Kaufpreis der Immobilie sollten Sie etwa 10 Prozent für die Kaufnebenkosten einplanen, vorausgesetzt, Sie beauftragen sowohl einen Anwalt als auch einen Makler. Hier erfahren Sie, woraus sich dieser Betrag zusammensetzt.

Grunderwerbsteuer

Diese wird vom Käufer bei Bestandsimmobilien entrichtet und beträgt 3,09* Prozent des Kaufpreises oder des steuerpflichtigen Wertes, je nachdem, welcher Wert höher ist. Bei Neubauten würde normalerweise stattdessen die Mehrwertsteuer anfallen, doch da die Mehrwertsteuer auf Neubauten derzeit ausgesetzt ist, gilt stattdessen die Grunderwerbsteuer. Diese Aussetzung gilt gemäß Gesetz 5246/2025 bis Ende 2026.

*Wichtige Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % angehoben werden soll; die Änderung soll voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 gelten. Die Durchführungsbestimmungen wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Behandlung von Grundstücken und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.

Notargebühren

Der Notar erstellt und überwacht die Urkunde. Die Gebühren sind gestaffelt und belaufen sich auf etwa 1 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

Grundbuchgebühren

Nach der Unterzeichnung wird die Urkunde vor Ort eingetragen. Diese Gebühren belaufen sich auf etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Anwaltshonorare

Ein Rechtsanwalt ist nicht zwingend erforderlich, wird jedoch dringend empfohlen, um zu prüfen, was Sie erwerben, und Sie durch den Prozess zu begleiten. Die Gebühren liegen in der Regel zwischen 1 und 2 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, je nach Arbeitsaufwand.

Maklerprovision

Diese fällt an, wenn ein Makler beteiligt ist. Elxis berechnet 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, zahlbar bei Vertragsabschluss.

Nebenkosten und Internet

Als grobe Richtlinie sollten Sie mit etwa 20 bis 35 Euro pro Monat für das Internet rechnen und für eine mittelgroße Wohnung mit Kosten zwischen 150 und 300 Euro für Nebenkosten wie Strom, Wasser und Gas. Der Betrag hängt von der Größe der Wohnung, der Jahreszeit und Ihrem Verbrauch ab.

Hausratversicherung

Eine Versicherung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sinnvoll, insbesondere nachdem die Bauversicherung des Bauträgers ausgelaufen ist. Als grobe Richtlinie gilt: Die Versicherung für ein kleines Haus kostet etwa 130 bis 200 Euro pro Jahr, für ein größeres Haus etwas mehr. Bei Neubauten ist das Preis-Leistungs-Verhältnis oft günstiger.

Pool und Garten

Die Pflege eines Pools und eines Gartens kostet je nach Größe und Art in der Regel zwischen 150 und 350 Euro pro Monat.

Jährliche Instandhaltung

Wie jedes Haus benötigt auch eine griechische Immobilie gelegentlich einen neuen Anstrich, Reparaturen und Pflege, insbesondere bei Holzbauteilen, die der Sonne ausgesetzt sind. Planen Sie je nach Immobilie etwa 1.000 bis 4.000 Euro pro Jahr ein.

Teil 6: Vermietung einer Immobilie in Griechenland

Viele Eigentümer vermieten ihr griechisches Haus, entweder zur Kostendeckung oder als Kapitalanlage. In diesem Abschnitt erfahren Sie, was Sie in Bezug auf Einnahmen, Steuern und Verwaltung erwarten können.

Zu erwartende Einnahmen

Die Mieteinnahmen variieren stark je nach Region und der Immobilie selbst. Zu den entscheidenden Faktoren zählen der Meerblick, die Entfernung zu Stränden, Sehenswürdigkeiten und zum Flughafen, das Alter des Hauses sowie der Außen- und Poolbereich. Als grobe Faustregel gilt, dass ein gepflegtes Haus in der Hochsaison einen Übernachtungspreis von etwa 0,1 Prozent seines Kaufpreises erzielen kann, wobei dies nur ein Anhaltspunkt ist. Vermietungsagenturen berechnen in der Regel zwischen 10 und 30 Prozent, je nachdem, welche Leistungen sie übernehmen, wie beispielsweise die Reinigung, die Gästekommunikation, das Marketing und die steuerliche Registrierung.

Steuer auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen werden nach einem progressiven Steuertarif besteuert, der pro Eigentümer auf die Bruttomieteinnahmen berechnet wird. Ab 2026 gilt gemäß Gesetz 5246/2025 folgender Steuertarif:

• Bis zu 12.000 Euro: 15 %

• 12.001 bis 24.000 Euro: 25 %

• 24.001 bis 36.000 Euro: 35 %

• Über 36.000 Euro: 45 %

Da die Steuersätze pro Eigentümer gelten, können Paare, die eine Immobilie auf beide Namen statt nur auf einen Namen erwerben, häufig die Gesamtsteuerlast senken, da für jeden Eigentümer eigene Steuerklassen gelten. Zudem gibt es derzeit einen wissenswerten Anreiz: Eigentümer, die eine zuvor leerstehende oder kurzfristig vermietete Immobilie unter den in den Vorschriften für 2026 festgelegten Bedingungen in einen langfristigen Mietvertrag umwandeln, können unter Umständen Anspruch auf eine dreijährige Steuerbefreiung für diese Mieteinnahmen haben. Da sich die Steuervorschriften ändern, überprüfen wir die aktuelle Rechtslage für Ihre Situation, bevor Sie sich darauf verlassen.

Erfolgreiche Vermietung

Wenn Sie die Vermietung selbst verwalten, sind einige Grundsätze hilfreich.

Legen Sie den Preis auf Gewinn aus, nicht auf Auslastung. Setzen Sie einen realistischen, qualitätsorientierten Preis fest. Schauen Sie sich an, was vergleichbare Unterkünfte verlangen, und heben Sie dann hervor, was Ihre Unterkunft auszeichnet – sei es die Ausstattung, die Bettwäsche oder zusätzliche Dienstleistungen.

Seien Sie in Ihrem Inserat konkret. Beschreiben Sie nicht nur die Zimmer, sondern auch deren Zustand, und beantworten Sie die Fragen, die Gäste tatsächlich stellen – zu Stränden, Restaurants und Parkmöglichkeiten.

Besuchen Sie die Unterkunft regelmäßig. Ein kurzer Besuch alle paar Wochen hilft Ihnen, kleine Probleme frühzeitig zu erkennen und sicherzustellen, dass die Ausstattung den Standards entspricht, die Gäste mittlerweile erwarten.

Investieren Sie in gute Fotos. Hochwertige Fotos sind eine der besten Investitionen, die Sie tätigen können, und gut fotografierte Unterkünfte werden in der Regel schneller gebucht als solche mit minderwertigen Fotos.

Vermietungsmanagement

Die Vermietung einer Immobilie ist lohnenswert, aber auch mit Arbeit verbunden: Marketing, Buchungen, Buchhaltung, Reparaturen und die Kommunikation mit den Gästen – all das summiert sich. Ein Immobilienverwalter übernimmt diese Aufgaben und kümmert sich um die Auswahl der Gäste, Begehungen und Instandhaltung, was in der Regel sowohl das Gästeerlebnis als auch die Rendite verbessert. Elxis bietet Vermietungsmanagement für Eigentümer an, die sich nicht selbst darum kümmern möchten, und kann Ihnen den richtigen Weg zu entsprechenden Dienstleistungen weisen.

Teil 7: Verkauf einer Immobilie in Griechenland

Dieser Abschnitt behandelt die Grundlagen des Verkaufs, von den erforderlichen Unterlagen über die Zusammenarbeit mit Dritten bis hin zur Unterzeichnung des Vertrags. Er spiegelt den Kaufprozess wider, diesmal aus der Sicht des Verkäufers.

Verhandeln Sie den Preis

Wie beim Kauf sind Verhandlungen ein normaler Bestandteil des Verkaufs; nehmen Sie diese daher bitte nicht persönlich. Es ist hilfreich, die Position des Käufers zu verstehen: Welche anderen Objekte er sich ansieht und was er sich von dem Umzug verspricht. Ein guter Makler schätzt den Markt realistisch ein und unterstützt Sie während der gesamten Verhandlungsphase.

Unterzeichnung eines privaten Kaufvertrags

Sobald Sie ein Angebot annehmen, unterzeichnen Sie einen privaten Kaufvertrag. Darin sind die vereinbarten Bedingungen festgehalten, die Immobilie wird vom Markt genommen, und der Vertrag wird durch die Anzahlung des Käufers begleitet, die in der Regel 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises beträgt. Zieht sich der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung in der Regel. Zieht sich der Verkäufer zurück, muss er möglicherweise das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen.

Ein Hinweis zur Kapitalertragsteuer

Die Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen ist derzeit ausgesetzt. Diese Aussetzung gilt bis Ende 2026. Wie bei allen steuerlichen Angelegenheiten bestätigen wir die zum Zeitpunkt Ihres Verkaufs geltende Rechtslage.

Vorbereitung der notariellen Urkunde

Für die notarielle Urkunde beauftragt der Verkäufer einen Ingenieur, um zu bestätigen, dass die Baugenehmigung und der Lageplan mit der Urkunde sowie der tatsächlich errichteten Immobilie übereinstimmen. Der Notar prüft zudem, ob der Verkäufer noch ausstehende Verbindlichkeiten gegenüber dem Staat hat. Die für die Unterzeichnung üblicherweise erforderlichen Dokumente sind:

• Eigentumsurkunde

• Kopie des Personalausweises und Steuerbescheid

• ENFIA-Bescheinigung

• Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung

• Bescheinigung über die Begleichung der Sozialversicherungsbeiträge

• Energieausweis

• Elektronische Gebäude-ID und topografischer Plan

• Bescheinigung über die kommunale Grundsteuer (TAP)

• Auszug aus dem Katasterplan und Kopie des Katasterblatts

Beide Parteien unterzeichnen die endgültigen Unterlagen

Der Notar erstellt die Erklärung zur Grunderwerbsteuer und reicht sie beim Finanzamt ein. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichtet hat, kann der endgültige Vertrag unterzeichnet werden. Sie können persönlich anwesend sein oder Ihren Anwalt im Rahmen einer Vollmacht beauftragen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.

Zahlung einziehen

Der Verkäufer hat in der Regel Anspruch auf Zahlung am Tag der Unterzeichnung; dies ist die Regel, wenn sich beide Banken im selben Land befinden. Befinden sich die Banken in verschiedenen Ländern, räumt die Urkunde dem Käufer häufig eine Zahlungsfrist von zehn Werktagen ab Unterzeichnung ein. Zahlt der Käufer nicht innerhalb dieser Frist und ist eine entsprechende Klausel in der Urkunde enthalten, ist der Verkäufer berechtigt, das Eigentum zurückzunehmen und die Anzahlung einzubehalten. Mit dem Zahlungseingang ist der Verkauf abgeschlossen.

Teil 8: Erbrecht

Haben Sie eine Immobilie in Griechenland geerbt oder erwarten Sie, diese in Zukunft zu erben? Hier erfahren Sie, was Sie wissen müssen.

Wie Immobilien im Ausland vererbt werden

Grundsätzlich unterliegt die Erbfolge dem Recht der Staatsangehörigkeit des Verstorbenen oder in vielen Fällen dem Recht seines letzten gewöhnlichen Aufenthaltsorts. Zunächst ist entscheidend, ob ein Testament vorliegt. Ist dies der Fall, wird darin häufig das anwendbare Recht festgelegt, und die meisten Menschen wählen das Recht ihres eigenen Landes. Ein niederländisches Testament, das griechischen Immobilien betrifft und von einem niederländischen Staatsbürger verfasst wurde, ist in Griechenland gültig. Die Annahme der Erbschaft wird von einem griechischen Notar abgewickelt, doch wer was erbt, richtet sich nach dem gewählten nationalen Recht.

Wenn kein Testament vorliegt

Ohne Testament gilt in der Regel das Recht des Landes, in dem der Verstorbene zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Für einen in den Niederlanden ansässigen Verstorbenen würde beispielsweise in der Regel niederländisches Recht gelten.

Wenn die Erben im Ausland leben

In Griechenland geht das Vermögen durch eine notarielle Erbannahmeerklärung auf die Erben über. Die Erben benötigen eine griechische Steuernummer und müssen dem Notar eine Sterbeurkunde sowie eine Erbbescheinigung vorlegen, die in der Regel im Heimatland des Verstorbenen ausgestellt wurde, mit einem Apostille-Stempel versehen ist und offiziell ins Griechische übersetzt wurde. Der Notar reicht daraufhin eine Erbschaftsteuererklärung ein, und das Finanzamt berechnet die gegebenenfalls fällige Steuer. In den meisten Fällen, in denen das Vermögen an nahe Verwandte übergeht, fällt kaum oder gar keine Erbschaftsteuer an.

Müssen Sie sich in Griechenland aufhalten?

Nein. Sie müssen nicht nach Griechenland reisen, um eine Erbschaft anzunehmen. Es kann eine Vollmacht unterzeichnet werden, die die Anwälte von Elxis ermächtigt, im Namen der Erben zu handeln.

Gibt es eine Doppelbesteuerung?

Viele europäische Länder haben Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung unterzeichnet, was bedeuten kann, dass Sie in Ihrem Wohnsitzland von der Erbschaftsteuer auf im Ausland gehaltenes Vermögen befreit sind. Dies hängt von den Bestimmungen Ihres eigenen Landes ab; wir empfehlen Ihnen daher, sich dort von einem Steuerberater beraten zu lassen.

Teil 9: Über Elxis – Zu Hause in Griechenland

Seit 1991 unterstützen wir internationale Immobilienkäufer dabei, ihr ideales Haus in Griechenland zu finden. Wir unterstützen Sie bei Besichtigungen, Wertermittlungen, den Formalitäten und allen rechtlichen Aspekten der Eigentumsübertragung. Mit einem hauseigenen Team von 10 Rechtsanwälten verfügen wir über fundierte Kenntnisse des griechischen Immobilienrechts und ein starkes Netzwerk auf dem Festland und den Inseln, das wir über viele Jahre hinweg aufgebaut haben. Unser Team betreut Kunden in ihrer jeweiligen Muttersprache sowie in Englisch, Niederländisch, Deutsch, Französisch und Griechisch. Wir führen eine umfassende Due-Diligence-Prüfung durch, entwerfen die Verträge und betreuen die Transaktion von Anfang bis Ende, wobei wir Sie in jeder Phase auf dem Laufenden halten.

Unser wöchentlicher Newsletter erreicht fast 40.000 Leser und bietet praktische Ratschläge zum Kauf, Besitz, Verkauf und zur Vermietung einer Immobilie in Griechenland. Und für wiederkehrende Kunden, die ursprünglich über uns gekauft und unsere rechtliche Abwicklung in Anspruch genommen haben, bietet unser im Januar 2026 eingeführtes „Elxis Loyalty Reward“-Programm eine kostenlose rechtliche Abwicklung beim Wiederverkauf über Elxis.