In diesem Leitfaden führen wir Sie durch den gesamten Prozess des Hauskaufs in Griechenland. Dazu gehören die Frage, wo Sie kaufen sollten, die verschiedenen Arten von Immobilien, aus denen Sie wählen können, die erforderlichen Unterlagen, die rechtlichen Schritte, die Kosten sowie die Fragen, die uns Käufer am häufigsten stellen.
Ein paar Worte dazu, warum Sie sich auf die folgenden Informationen verlassen können.
Vertrauenswürdig. Elxis kümmert sich seit 1991 um die rechtlichen und praktischen Aspekte des Kaufs und Verkaufs von Immobilien in Griechenland. Die hier enthaltenen Informationen stammen von unseren eigenen Rechtsanwälten und Immobilienberatern und spiegeln daher wider, wie der Prozess in der Praxis tatsächlich abläuft.
Aktuell. Viele Online-Ratgeber geben immer noch alte Steuersätze und Vorschriften an. Wir überarbeiten diesen Leitfaden, sobald sich die Vorschriften in Griechenland ändern, damit die Zahlen aktuell bleiben.
Für internationale Käufer verfasst. Dieser Leitfaden ist in klarem Englisch für Käufer aus ganz Europa und darüber hinaus verfasst und nicht aus dem Griechischen übersetzt.
Teil 1: Warum eine Immobilie in Griechenland kaufen?
Es gibt viele Gründe, warum sich Menschen für Griechenland entscheiden: das Klima, die Küste, der günstige Immobilienpreis, das gemächliche Lebenstempo und die herzliche Aufnahme. Hier sind die Gründe, die Käufer am häufigsten nennen.
Das griechische Klima
Das Wetter ist eines der ersten Dinge, die Käufern auffallen, insbesondere im Vergleich zu den Niederlanden, Deutschland und Belgien. Die Sommer sind lang, trocken und warm, und die Abende bleiben bis weit in die Saison hinein mild. Dieser lange, verlässliche Sommer ist einer der Gründe, warum Häuser an der Küste so beliebt sind, und er macht Griechenland auch zu einem idealen Standort für die Vermietung von Ferienhäusern. Das Klima variiert je nach Region, wobei das Festland und die südlichen Inseln am längsten ihre Wärme bewahren.
Eine Küstenlinie wie kaum eine andere
Griechenland verfügt über eine der längsten Küstenlinien Europas, die sich über Tausende von Kilometern über das Festland und die Inseln erstreckt. Häuser mit Meerblick finden sich in fast jeder Region, vom Peloponnes und Kreta bis hin zur Ägäis- und Ionischen Küste. Griechenland belegt zudem regelmäßig den zweiten Platz weltweit bei der Anzahl der mit der Blauen Flagge ausgezeichneten Strände, dem internationalen Gütesiegel für sauberes und sicheres Badewasser. Wenn Sie in Küstennähe kaufen, ist ein guter Strand selten weit entfernt.
Tausende von Inseln
Griechenland hat Tausende von Inseln, von denen jede ihren eigenen Charakter, ihre eigene Geschichte und ihre eigene Küche hat. Santorini und Mykonos kommen einem vielleicht als Erstes in den Sinn, mit ihren Kirchen mit blauen Kuppeln und den weiß getünchten Häusern, doch sie sind nur ein kleiner Teil des Gesamtbildes. Die Inseln lassen sich in mehrere Hauptgruppen einteilen: die Kykladen, die Sporaden, den Dodekanes, die Saronischen Inseln, die Nordägäischen Inseln, die Ionischen Inseln sowie die beiden größten Inseln, Kreta und Euböa. Zu den bekannten Namen zählen Rhodos und Kos auf den Dodekanes, Korfu, Kefalonia und Zakynthos im Ionischen Meer, Paros und Naxos auf den Kykladen sowie Lesbos, Chios und Samos in der Nördlichen Ägäis.
Vielfältige Landschaften
Griechenland vereint vieles in einem Land: saubere Strände, mit Olivenbäumen bewachsene Hügel, dramatische Berge, Schluchten und ruhige Fischerdörfer. Auch die Geschichte ist hier besonders reichhaltig vertreten. Zu den bekanntesten UNESCO-Welterbestätten zählen die Akropolis in Athen, die archäologische Stätte von Delphi, das Heiligtum des Asklepios in Epidauros und das Johanneskloster auf Patmos. Wo auch immer Sie kaufen, sind Sie wahrscheinlich sowohl der Natur als auch einem Stück der antiken Welt nahe.
Der Wert von Immobilien
Im Vergleich zu vielen europäischen Ländern, die einen ähnlichen Lebensstandard bieten, sind Immobilien in Griechenland tendenziell günstiger. Die Preise liegen im Allgemeinen unter denen anderer Mittelmeer-Reiseziele wie Spanien, Frankreich, Italien und Kroatien. Für viele Käufer aus Nordeuropa bietet das gleiche Budget in Griechenland deutlich mehr Platz, Grundfläche und Aussicht als in ihrer Heimat. Dieser Wert macht einen großen Teil der Attraktivität aus.
Das Goldene Visum
Griechenland unterhält ein Programm zur Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen, das oft als „Goldenes Visum“ bezeichnet wird. Der Kauf einer Immobilie über einem festgelegten Investitionsbetrag kann Sie zur Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung berechtigen, mit dem Recht, innerhalb des Schengen-Raums bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen zu reisen, sowie der Möglichkeit, enge Familienangehörige mit einzubeziehen. Die erforderliche Investitionssumme hängt vom Standort und der Art der Immobilie ab, wobei in bestimmten Fällen niedrigere Schwellenwerte gelten, beispielsweise bei der Umwandlung von Gewerbegebäuden in Wohnnutzung oder der Restaurierung denkmalgeschützter Objekte. Die Zahlen ändern sich mit den Vorschriften, daher bestätigen wir Ihnen die aktuell für Ihre Situation geltende Höhe, anstatt eine Zahl zu nennen, die möglicherweise nicht mehr aktuell ist. Für die meisten unserer westeuropäischen Kunden ist das Goldene Visum nicht der Grund für den Kauf, obwohl es für Käufer von außerhalb der EU ein echter Vorteil sein kann.
Ein übersichtliches Steuersystem
Die Grundsteuern in Griechenland sind im Allgemeinen niedriger als in vielen anderen europäischen Ländern, und das System ist relativ einfach zu handhaben. Beim Kauf erhalten Sie eine griechische Steuernummer, mit der Sie Zugang zum Online-Steuerportal erhalten, über das Grundsteuern und andere Abgaben verwaltet werden.
Strenge Bauvorschriften
Das griechische Recht schränkt großflächige Bebauungen ein. Außerhalb der Dorfgrenzen gelten strenge Vorschriften darüber, was gebaut werden darf, darunter eine Mindestgrundstücksgröße von mindestens 4.000 Quadratmetern sowie Begrenzungen hinsichtlich der Höhe und der Grundfläche eines Hauses. Auf dem griechischen Land werden Sie keine weitläufigen Wohnsiedlungen mit Hunderten identischer Einheiten finden, was mehr Privatsphäre und eine bessere Aussicht bedeutet. Häuser müssen zudem den griechischen Erdbebensicherheitsstandards entsprechen. Das Bauen ist auf geschützten Waldflächen oder in Natura-2000-Schutzgebieten nicht gestattet, was dazu beiträgt, die Landschaft intakt zu halten.
Der griechische Lebensstil
Griechenland ist bekannt für einen entspannten, familienorientierten Lebensstil, der sich um gutes Essen, Geselligkeit und die Natur dreht. Die Menschen sind gastfreundlich, und auf den kleineren Inseln und in den Dörfern fällt es leicht, sich als Teil der Gemeinschaft zu fühlen. Griechenland hat zudem einen der höchsten Anteile an Englischsprechenden im Mittelmeerraum, was die Eingewöhnung erleichtert. Das Essen ist frisch, regional und spielt eine zentrale Rolle im täglichen Leben, mit Klassikern wie Spanakopita, Moussaka, Pastitsio und Tzatziki. Kaufen Sie hier ein Haus, und dieser Lebensstil liegt das ganze Jahr über direkt vor Ihrer Haustür.
Teil 2: Wo Sie in Griechenland ein Haus kaufen sollten
Sie möchten also ein Haus in Griechenland, aber wo? Verschiedene Regionen eignen sich für verschiedene Menschen, je nachdem, was Sie von der Immobilie, dem Klima, der Erreichbarkeit und der Atmosphäre des Ortes erwarten. Hier sind einige der beliebtesten Gegenden bei internationalen Käufern.
Kreta
Kreta ist die größte griechische Insel und einer der beliebtesten Orte für internationale Käufer. Die Insel hat heiße Sommer und milde Winter sowie eine der längsten Vermietungssaisons des Landes. Kreta verfügt über mehr Strände als jede andere griechische Insel, wobei Balos, Elafonissi und Falasarna zu den bekanntesten zählen. Hinter der Küste liegen Schluchten, Berge, Höhlen und antike Stätten. Die Städte Chania und Heraklion bieten Geschichte und venezianische Architektur, während kleinere Orte wie Vamos, Plakias, Elounda und Agios Nikolaos für diejenigen geeignet sind, die ein gemächlicheres Tempo suchen. Wir haben zwei Büros auf Kreta, daher kennen wir diese Region sehr gut.
Der Peloponnes
Der Peloponnes ist eine der beliebtesten Regionen auf dem Festland, was auch an der guten Verkehrsanbindung nach Athen liegt. Er ist reich an Geschichte, mit bedeutenden Stätten in Olympia, Epidaurus, Mykene, Korinth, Nemea und Mystras, von denen mehrere zum UNESCO-Weltkulturerbe gehören. Die Küste ist lang und abwechslungsreich, mit herausragenden Orten wie der kleinen Insel Elafonisos im Süden und dem langen Strand von Mavrovouni in der Nähe von Gythio. Die Preise sind nach wie vor wettbewerbsfähig, und wir eröffnen 2026 ein neues Büro in Kalamata.
Die Ionischen Inseln
Die Ionischen Inseln liegen im Meer westlich des Festlandes. Ihr alter Name, Heptanisa, bedeutet „sieben Inseln“. Die wichtigsten sind Korfu, Lefkada, Ithaki, Kefalonia, Paxos, Zakynthos und Kythira.
Korfu liegt westlich des Festlandes, etwa 100 Kilometer von Italien entfernt, und besticht durch seine grüne Landschaft mit bewaldeten Hügeln. Das Highlight ist die Stadt Korfu, ein UNESCO-Weltkulturerbe mit Festungen, Palästen und Herrenhäusern, die von den Venezianern, Franzosen, Briten und Russen hinterlassen wurden. Zu den lokalen Spezialitäten zählen Pastitsada und Sofrito sowie Kumquat-Likör.
Lefkada, manchmal auch als die Karibik Griechenlands bezeichnet, ist über eine kurze Brücke vom Festland in der Nähe von Preveza zu erreichen. Die Insel ist bekannt für ihr klares Wasser und ihre Strände, wobei Porto Katsiki zu den meistfotografierten des Landes zählt.
Zakynthos, die südlichste der Inselgruppe, ist eine der exotischsten Inseln. An ihren Stränden nisten Caretta-Caretta-Schildkröten, und hier befindet sich der berühmte Navagio-Strand (auch „Schiffbruchstrand“ genannt) mit seinen weißen Klippen und dem strahlend blauen Wasser.
Die Ägäischen Inseln
Die Ägäischen Inseln erstrecken sich von der türkischen Küste bis nach Athen. Die wichtigsten Gruppen sind die Sporaden (Skiathos, Skopelos, Alonissos, Skyros), die Kykladen (Santorini, Mykonos, Naxos, Paros, Milos, Ios), der Dodekanes (Rhodos, Kos, Karpathos, Patmos, Symi und andere) sowie die Saronischen Inseln (Ägina, Poros, Hydra, Spetses).
Chios in der Nordägäis ist bekannt für seine Strände und seine Mastixbäume, deren wertvolles Harz in Lebensmitteln, Getränken und Kosmetika verwendet wird. Die mittelalterlichen Mastixdörfer sind bemerkenswert, und die lokale Küche sowie der Wein sind eine Attraktion für sich.
Die Kykladen sind die bekannteste Inselgruppe, die jedes Jahr von Millionen von Menschen wegen ihrer Strände, Sonnenuntergänge und weiß getünchten Dörfer besucht wird. Santorini, Mykonos, Paros, Naxos, Milos und Ios sind die bekanntesten Inseln. Immobilien hier können dank der stetigen Nachfrage hohe Mietrenditen erzielen.
Die Dodekanes liegen in der südöstlichen Ägäis. Der Name bedeutet „zwölf Inseln“. Rhodos ist die größte und bekannteste Insel, berühmt für ihre mittelalterliche Altstadt, ihre Strände und ihr grünes Hinterland. Kleinere Inseln wie Samos, Kos und Karpathos sind beliebt für ruhigere, entspanntere Aufenthalte.
Samos in der östlichen Ägäis ist üppig und grün, mit ruhigen Dörfern und schönen Stränden sowie täglichen Fährverbindungen zur türkischen Küste. Rhodos spricht ein breites Spektrum an Käufern an, mit einer über zweitausendjährigen Geschichte und Sehenswürdigkeiten wie der Akropolis von Lindos und dem Tal der Schmetterlinge. Karpathos, lang und schmal, ist wilder und weniger besucht, mit starken Traditionen und ausgezeichneten Stränden.
Zentralgriechenland
Zentralgriechenland bietet Dörfer, Berge und gutes Essen abseits der belebteren Küsten. Hier befindet sich die archäologische Stätte von Delphi ebenso wie Meteora mit seinen auf hoch aufragenden Felssäulen thronenden Klöstern. Besonders beliebt ist die Halbinsel Pilion, wo Bergdörfer über kinderfreundlichen Stränden liegen und wo Sie im Sommer schwimmen und im Winter in Agriolefkes Ski fahren können.
Nordgriechenland
Nordgriechenland ist sowohl landschaftlich als auch kulturell eine der vielfältigsten Regionen des Landes und Heimat von Thessaloniki, der zweitgrößten Stadt des Landes. Im nahegelegenen Vergina befinden sich die königlichen makedonischen Gräber, und Kavala ist eine hübsche Küstenstadt mit Fährverbindungen zur Insel Thassos. Die Halbinsel Chalkidiki östlich von Thessaloniki ragt mit ihren drei langen „Schenkeln“ ins Meer hinein und bietet Strände, Meerblick, guten Wein und byzantinische Klöster.
Teil 3: Was kann man in Griechenland kaufen?
Sie kennen die Gründe für einen Kauf und die in Frage kommenden Regionen. Die nächste Frage lautet: Nach welcher Art von Immobilie sollten Sie Ausschau halten? Griechenland bietet eine Vielzahl von Stilen und Gebäudetypen, von denen jeder für einen anderen Käufer geeignet ist.
Bestandsimmobilien vs. Neubauprojekte
Neubauten werden verkauft, bevor die Bauarbeiten abgeschlossen sind. In Griechenland werden die meisten neuen Ferienhäuser auf diese Weise verkauft. Sie zeichnen sich meist durch moderne, minimalistische Designs aus, liegen am Rande etablierter Dörfer und bieten höchste Energieeffizienz. Sie lassen sich zudem gut vermieten, da Käufer und Gäste neuere Immobilien bevorzugen.
Bestandsimmobilien eignen sich für diejenigen, die eine eher wohnliche, traditionelle Atmosphäre schätzen. Sie sind oft möbliert und im lokalen Stil gebaut und bieten Ihnen die Möglichkeit, sich in die Nachbarschaft und das tägliche Dorfleben einzufügen. Der Preis ist in der Regel verhandelbar, was bei Off-Plan-Objekten selten der Fall ist. Da die Aufenthaltsgenehmigung im Rahmen des Golden Visa für fertiggestellte Immobilien gewährt wird, kann ein bestehendes Haus auch der schnellere Weg für Käufer sein, die dies benötigen.
Ihr eigenes Haus bauen
Sie können auch bauen. Auf Grundstücken innerhalb eines Stadt- oder Dorfentwicklungsplans gibt es relativ wenige Einschränkungen, allerdings benötigen Sie dennoch einen Architekten oder Bauingenieur, um zu klären, was erlaubt ist. Grundstücke außerhalb des Plans unterliegen weitaus strengeren Auflagen: Bauen ist in der Regel nur auf Parzellen von mindestens 4.000 Quadratmetern möglich. Sie müssen außerdem beim Archäologischen Dienst bestätigen lassen, dass sich auf dem Grundstück keine geschützte Stätte befindet, und beim Forstdienst, dass das Grundstück nicht als Waldfläche eingestuft ist. Unser Rechtsteam prüft all dies im Rahmen der Due Diligence.
Haus, Villa oder Wohnung?
In Griechenland gibt es drei Haupttypen von Wohnimmobilien.
Eine Villa ist ein freistehendes Luxushaus, das in der Regel in einem eigenen Garten liegt und genügend Abstand zu den Nachbarn bietet, um Privatsphäre zu gewährleisten. Villen zeichnen sich meist durch hochwertige Materialien und klare Designs aus, oft erstrecken sie sich über ein oder zwei Etagen und verfügen manchmal über einen Pool, eine Terrasse und Parkplätze.
Ein Haus ist ein freistehendes Wohnhaus auf einem eigenen Grundstück. Freistehende Häuser haben ein oder zwei Stockwerke, manchmal mit einem Keller für Lagerung oder Parkplätze. Doppelhaushälften, oft als Maisonetten bezeichnet, teilen sich eine Wand mit einer ähnlichen Einheit.
Eine Wohnung ist eine Wohneinheit innerhalb eines größeren Gebäudes. Wohnungen sind in Thessaloniki und Athen sowie auf den Inseln und in einigen Dörfern weit verbreitet. Gemeinschaftsbereiche wie Flure, Aufzüge und etwaige Pools werden von einer Eigentümergemeinschaft verwaltet, und die Instandhaltungskosten werden in der Regel unter den Eigentümern aufgeteilt.
Stadt vs. Land
Eine Stadtwohnung in Athen oder Thessaloniki bietet Ihnen Nähe zu Dienstleistungen und Freizeitmöglichkeiten, kostet oft weniger als ein freistehendes Landhaus und ist einfacher und kostengünstiger zu unterhalten. Sie kann zudem ein regelmäßiges Einkommen generieren, selbst wenn Sie nicht vor Ort sind.
Das Landleben bietet die traditionellere Seite Griechenlands: ruhiger, grüner, mit mehr Privatsphäre und engeren Verbindungen zum lokalen Leben. Auf Inseln und in Dörfern liegt die Natur direkt vor der Haustür, von Wandern bis Schwimmen.
Was bestimmt den Preis?
Die Lage ist am wichtigsten. Immobilien in Strandnähe, in einer touristischen Gegend oder mit Meerblick kosten in der Regel mehr. Das Alter ist der nächste Faktor, wobei ältere Häuser in der Regel günstiger und neuere teurer sind, abgesehen von Neubauprojekten. Weitere Einflussfaktoren sind die Raumaufteilung und Architektur, die Qualität der Aussicht, kürzlich durchgeführte Instandhaltungsarbeiten und ob das Haus möbliert ist. Auch allgemeine Rahmenbedingungen spielen eine Rolle, wie Zinssätze und die allgemeine Marktlage, die sowohl die Preise als auch die Verkaufsgeschwindigkeit beeinflussen.
Preise nach Region
Die Preise variieren stark innerhalb Griechenlands. Die höchsten Preise finden sich in der Regel in den meistbesuchten Gebieten, wie den Kykladen, Teilen von Athen und Thessaloniki. Günstigere Preise finden sich in Regionen wie Kreta, den Ionischen Inseln, Rhodos und Chalkidiki, während einige Gebiete auf dem Festland und auf kleineren Inseln noch immer niedriger liegen. Hierbei handelt es sich eher um allgemeine Tendenzen als um feste Zahlen, und der richtige Vergleich erfolgt stets zwischen konkreten Immobilien. Gerne teilen wir Ihnen realistische, aktuelle Zahlen für jede Region mit, die Sie in Betracht ziehen.
Wohnungsbaudarlehen in Griechenland
Können Sie bei einer griechischen Bank eine Hypothek aufnehmen? Das ist möglich, allerdings variieren die Zinssätze und Konditionen je nach Bank und ändern sich im Laufe der Zeit. Einige Banken verlangen, dass Sie in Griechenland steuerlich ansässig sind, und möglicherweise müssen Sie zur Unterzeichnung persönlich in Griechenland anwesend sein. Aus diesen Gründen finanzieren viele internationale Käufer den Kauf auf andere Weise, meist mit vorhandenen Mitteln, durch eine Umschuldung einer Immobilie im Heimatland oder mit einem Darlehen in ihrem eigenen Land.
Teil 4: So kaufen Sie ein Haus in Griechenland
Sie können sich das Haus schon vorstellen: Kaffee auf dem Balkon, Abendessen auf der Terrasse, das Meer unter Ihnen. Dann stellen sich die praktischen Fragen. Was unterschreiben Sie, und wann? Verhandeln Sie selbst? Woher wissen Sie, dass die Immobilie rechtlich einwandfrei ist? Hier ist der Ablauf, Schritt für Schritt.
1. Suche nach einer Immobilie. Beginnen Sie damit, Ihre Wünsche zu definieren, basierend auf Ihren Zielen, Ihrem Budget, Ihrer bevorzugten Region und der Frage, ob das Haus hauptsächlich für den Eigenbedarf oder zur Vermietung gedacht ist.
2. Besichtigung vor Ort. Sobald Sie eine Auswahlliste haben, besuchen Sie die Objekte persönlich, um ein Gefühl für die Umgebung, den Zustand und die örtlichen Annehmlichkeiten zu bekommen.
3. Einigen Sie sich auf einen Preis. Verhandlungen können einschüchternd wirken, sind aber ein normaler Teil des Prozesses; nehmen Sie es also nicht persönlich. Ein guter Makler ist hier hilfreich, da er den Markt und den Wert realistisch einschätzt. Nach einigen Verhandlungsrunden erzielen Sie in der Regel einen Preis, der für beide Seiten akzeptabel ist.
4. Rechtliche Due Diligence. Hier ist ein griechischer Anwalt unverzichtbar. Der Anwalt prüft die Eigentumsverhältnisse und recherchiert im örtlichen Grundbuchamt, um sicherzustellen, dass die Immobilie in Ordnung ist und verkauft werden kann. In dieser Phase kommen etwaige Hypotheken, Pfandrechte oder Ansprüche Dritter ans Licht.
5. Unterzeichnung eines privaten Kaufvertrags. Ein privater Kaufvertrag (Private Purchase Agreement, PPA) legt die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Bedingungen fest. Nach der Unterzeichnung wird die Immobilie vom Markt genommen, und der Käufer leistet eine Anzahlung, um sie zu reservieren, in der Regel zwischen 5 und 10 Prozent des Kaufpreises.
6. Unterzeichnung einer Vollmacht. Eine Vollmacht ermöglicht es Ihrem Anwalt, während des gesamten Kaufprozesses in Ihrem Namen zu handeln, auch wenn Sie sich nicht in Griechenland aufhalten. Mit dieser Vollmacht kann Ihr Anwalt Ihre Steuernummer einholen und den endgültigen Vertrag in Ihrem Namen unterzeichnen.
7. Beantragen Sie eine griechische Steuernummer. Für den Kauf benötigen Sie eine griechische Steuernummer, die sogenannte AFM. Diese wird gegen Vorlage eines gültigen Ausweises und nach Einreichung eines kurzen Antrags kostenlos ausgestellt und ermöglicht Ihnen den Zugang zum Online-Steuersystem. Unser Rechtsteam kümmert sich für Sie darum.
8. Beide Parteien unterzeichnen die endgültige Urkunde. Der Verkäufer stellt dem Notar eine Reihe von Unterlagen zur Verfügung, darunter Energieausweise, topografische Pläne, Steuerbescheinigungen und kommunale Bescheinigungen. Der Notar erstellt daraufhin die Erklärung zur Grunderwerbsteuer. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichtet hat, kann die endgültige Urkunde unterzeichnet werden. Sie können persönlich anwesend sein oder Ihren Anwalt im Rahmen einer Vollmacht für Sie unterschreiben lassen.
9. Schließen Sie die Zahlung ab. In den meisten Fällen zahlt der Käufer am Tag der Unterzeichnung. Befinden sich beide Banken im selben Land, geht das Geld in der Regel noch am selben Tag beim Verkäufer ein. Sobald die Zahlung eingegangen ist, wird eine Entlastungsurkunde unterzeichnet. Der genaue Zeitpunkt kann je nach den Umständen und den zwischen den Parteien vereinbarten Bedingungen variieren. Damit gehört das Haus Ihnen.
Der Immobilienmakler
Ein lizenzierter Makler unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Abwicklung der Transaktion. Ein guter Makler verfügt über ein Immobilienportfolio, organisiert Besichtigungen und berät Sie hinsichtlich der Lage, der Art der Immobilie, der Steuern und der örtlichen Gepflogenheiten; anschließend hilft er Ihnen bei den Verhandlungen, sobald Sie das richtige Haus gefunden haben.
Der Steuerberater
Es lohnt sich, einen Steuerberater zu beauftragen, sobald Sie eine Immobilie in Griechenland besitzen, unabhängig davon, ob Sie dort leben oder nicht. Der Steuerberater reicht Ihre jährlichen Steuererklärungen ein, berät Sie zu Einkommens- und Grundsteuern und meldet die Immobilie in Ihren Unterlagen an, sobald der Kauf abgeschlossen ist.
Teil 5: Die Kosten für den Kauf einer Immobilie in Griechenland
Neben dem Kaufpreis der Immobilie sollten Sie etwa 10 Prozent für die Kaufnebenkosten einplanen, vorausgesetzt, Sie beauftragen sowohl einen Anwalt als auch einen Makler. Hier sehen Sie, woraus sich dieser Betrag zusammensetzt.
Grunderwerbsteuer. Diese wird vom Käufer bei Bestandsimmobilien gezahlt und beträgt 3,09 Prozent des Kaufpreises oder des steuerpflichtigen Wertes, je nachdem, welcher Wert höher ist. Bei Neubauten würde normalerweise stattdessen die Mehrwertsteuer anfallen, doch diese ist derzeit ausgesetzt, sodass stattdessen die Grunderwerbsteuer gilt. Diese Aussetzung gilt gemäß Gesetz 5246/2025 bis Ende 2026.
Notargebühren. Der Notar erstellt und überwacht die Urkunde. Die Gebühren sind gestaffelt und belaufen sich auf etwa 1 Prozent des Preises zuzüglich Mehrwertsteuer.
Grundbuchgebühren. Nach der Unterzeichnung wird die Urkunde vor Ort registriert. Diese Gebühren belaufen sich auf etwa 0,5 Prozent des Preises.
Anwaltshonorare. Ein Anwalt ist nicht zwingend erforderlich, wird jedoch dringend empfohlen, um zu prüfen, was Sie kaufen, und Sie durch den Prozess zu begleiten. Die Honorare liegen in der Regel zwischen 1 und 2 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, je nach Arbeitsaufwand.
Maklerprovision. Diese fällt an, wenn ein Makler beteiligt ist. Elxis berechnet 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, zahlbar bei Vertragsabschluss.
Nebenkosten und Internet. Als grobe Richtlinie sollten Sie mit etwa 20 bis 35 Euro pro Monat für das Internet und für eine mittelgroße Wohnung mit etwa 150 bis 300 Euro für Nebenkosten wie Strom, Wasser und Gas rechnen. Der Betrag hängt von der Größe der Wohnung, der Jahreszeit und Ihrem Verbrauch ab.
Hausratversicherung. Eine Versicherung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sinnvoll, insbesondere wenn die Bauversicherung des Bauträgers abgelaufen ist. Als grobe Richtlinie gilt, dass die Versicherung für ein kleines Haus etwa 130 bis 200 Euro pro Jahr kostet, für ein größeres etwas mehr. Bei Neubauten ist das Preis-Leistungs-Verhältnis oft günstiger.
Pool und Garten. Die Pflege eines Pools und eines Gartens kostet in der Regel zwischen 150 und 350 Euro pro Monat, je nach Größe und Art der Anlage.
Jährliche Instandhaltung. Wie jedes Haus benötigt auch eine griechische Immobilie gelegentlich Anstriche, Reparaturen und Pflege, insbesondere bei Holzverkleidungen, die der Sonne ausgesetzt sind. Planen Sie je nach Immobilie etwa 1.000 bis 4.000 Euro pro Jahr ein.
Teil 6: Vermietung einer Immobilie in Griechenland
Viele Eigentümer vermieten ihr griechisches Haus, entweder zur Kostendeckung oder als Kapitalanlage. In diesem Abschnitt erfahren Sie, was Sie in Bezug auf Einnahmen, Steuern und Verwaltung erwarten können.
Erwartete Einnahmen
Die Mieteinnahmen variieren stark je nach Region und der Immobilie selbst. Zu den wichtigsten Faktoren zählen der Meerblick, die Entfernung zu Stränden, Sehenswürdigkeiten und dem Flughafen, das Alter des Hauses sowie der Außen- und Poolbereich. Als grobe Faustregel gilt, dass ein gepflegtes Haus in der Hochsaison einen Übernachtungspreis von etwa 0,1 Prozent seines Kaufpreises erzielen kann, wobei dies nur ein Ausgangspunkt ist. Vermietungsagenturen berechnen in der Regel zwischen 10 und 30 Prozent, je nachdem, welche Leistungen sie übernehmen, wie z. B. Reinigung, Gästekommunikation, Marketing und Steueranmeldung.
Steuer auf Mieteinnahmen
Mieteinnahmen werden nach einem progressiven Steuertarif besteuert, der pro Eigentümer auf die Bruttomieteinnahmen berechnet wird. Ab 2026 gilt gemäß Gesetz 5246/2025 folgender Steuertarif:
Bis zu 12.000 Euro: 15 %
12.001 bis 24.000 Euro: 25 %
24.001 bis 36.000 Euro: 35 %
Über 36.000 Euro: 45 %
Da die Sätze pro Eigentümer gelten, können Paare, die eine Immobilie auf beide Namen statt nur auf einen Namen kaufen, oft die Gesamtsteuerlast senken, da jeder Eigentümer seine eigenen Steuerklassen hat. Es gibt zudem einen aktuellen Anreiz, den Sie kennen sollten: Eigentümer, die eine zuvor leerstehende oder kurzfristig vermietete Immobilie unter den in den Vorschriften von 2026 festgelegten Bedingungen in einen langfristigen Mietvertrag überführen, können unter Umständen eine dreijährige Befreiung für diese Mieteinnahmen in Anspruch nehmen. Da sich die Steuervorschriften ändern, bestätigen wir die aktuelle Rechtslage für Ihre Situation, bevor Sie sich darauf verlassen.
Erfolgreiche Vermietung
Wenn Sie die Vermietung selbst verwalten, sind einige Grundsätze hilfreich.
Legen Sie den Preis auf Gewinn aus, nicht auf Auslastung. Setzen Sie einen realistischen, qualitätsorientierten Preis fest. Schauen Sie sich an, was vergleichbare Unterkünfte verlangen, und heben Sie dann hervor, was Ihre Unterkunft auszeichnet, sei es die Ausstattung, die Bettwäsche oder zusätzliche Dienstleistungen.
Seien Sie in Ihrem Inserat konkret. Beschreiben Sie nicht nur die Zimmer, sondern auch deren Zustand, und beantworten Sie die Fragen, die Gäste tatsächlich stellen, etwa zu Stränden, Restaurants und Parkmöglichkeiten.
Schauen Sie regelmäßig vorbei. Ein kurzer Besuch alle paar Wochen hilft Ihnen, kleine Probleme frühzeitig zu erkennen und die Ausstattung der Unterkunft auf dem Niveau zu halten, das Gäste heute erwarten.
Investieren Sie in gute Fotos. Hochwertige Fotos sind eine der besten Investitionen, die Sie tätigen können, und gut fotografierte Unterkünfte werden in der Regel schneller gebucht als solche mit schlechten Fotos.
Vermietungsmanagement
Die Vermietung einer Immobilie ist lohnenswert, aber sie ist mit Arbeit verbunden: Marketing, Buchungen, Buchhaltung, Reparaturen und die Kommunikation mit den Gästen summieren sich. Ein Immobilienverwalter übernimmt dies und kümmert sich um die Auswahl der Gäste, Besichtigungen und Instandhaltung, was in der Regel sowohl das Gästeerlebnis als auch die Rendite verbessert. Elxis bietet Mietverwaltung für Eigentümer an, die sich lieber nicht selbst darum kümmern möchten, und kann Ihnen den richtigen Weg zu entsprechenden Dienstleistungen weisen.
Teil 7: Verkauf einer Immobilie in Griechenland
Dieser Abschnitt behandelt die Grundlagen des Verkaufs, von den erforderlichen Unterlagen über die Zusammenarbeit mit Dritten bis hin zur Unterzeichnung des Vertrags. Er spiegelt den Kaufprozess wider, diesmal aus der Sicht des Verkäufers.
Verhandeln Sie den Preis
Wie beim Kauf ist das Verhandeln ein normaler Bestandteil des Verkaufs, nehmen Sie es also nicht persönlich. Es ist hilfreich, die Position des Käufers zu verstehen: welche anderen Objekte er sich ansieht und was er sich von dem Umzug erhofft. Ein guter Makler schätzt den Markt realistisch ein und unterstützt Sie während der Verhandlungen.
Unterzeichnen Sie einen privaten Kaufvertrag
Sobald Sie ein Angebot annehmen, unterzeichnen Sie einen privaten Kaufvertrag. Dieser legt die vereinbarten Bedingungen fest, nimmt die Immobilie vom Markt und wird von der Anzahlung des Käufers begleitet, die in der Regel 5 bis 10 Prozent des Preises beträgt. Wenn der Käufer zurücktritt, verfällt die Anzahlung in der Regel. Wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er möglicherweise das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen.
Ein Hinweis zur Kapitalertragsteuer
Die Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen ist derzeit ausgesetzt. Diese Aussetzung gilt bis Ende 2026. Wie bei allen Steuerangelegenheiten bestätigen wir die zum Zeitpunkt Ihres Verkaufs geltende Regelung.
Vorbereitung der notariellen Urkunde
Für die Urkunde beauftragt der Verkäufer einen Ingenieur, um zu bestätigen, dass die Genehmigung und der topografische Plan mit der Urkunde und der tatsächlich errichteten Immobilie übereinstimmen. Der Notar prüft zudem, ob der Verkäufer ausstehende Schulden gegenüber dem Staat hat. Die für die Unterzeichnung üblicherweise erforderlichen Dokumente sind:
Eigentumsurkunde
Kopie des Personalausweises und Steuerbescheid
ENFIA-Bescheinigung
Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung
Bescheinigung über die Begleichung der Sozialversicherungsbeiträge
Energieausweis
Elektronische Gebäude-ID und topografischer Plan
Bescheinigung über die kommunale Grundsteuer (TAP)
Auszug aus dem Katasterplan und Kopie des Katasterblatts
Beide Parteien unterzeichnen die endgültigen Unterlagen
Der Notar erstellt die Grunderwerbssteuererklärung und reicht sie beim Finanzamt ein. Sobald der Käufer die Grunderwerbssteuer entrichtet hat, kann der endgültige Vertrag unterzeichnet werden. Sie können persönlich anwesend sein oder Ihren Anwalt im Rahmen einer Vollmacht für Sie unterzeichnen lassen.
Zahlung einziehen
Der Verkäufer hat in der Regel Anspruch auf Zahlung am Tag der Unterzeichnung; dies ist die Regel, wenn sich beide Banken im selben Land befinden. Befinden sich die Banken in verschiedenen Ländern, räumt die Urkunde dem Käufer häufig eine Zahlungsfrist von zehn Werktagen nach der Unterzeichnung ein. Zahlt der Käufer nicht innerhalb dieser Frist und ist eine entsprechende Klausel in der Urkunde enthalten, ist der Verkäufer berechtigt, das Eigentum zurückzuerlangen und die Anzahlung einzubehalten. Mit dem Zahlungseingang ist der Verkauf abgeschlossen.
Teil 8: Erbrecht
Haben Sie eine Immobilie in Griechenland geerbt oder erwarten Sie dies in Zukunft? Hier finden Sie alles, was Sie wissen müssen.
Wie Immobilien im Ausland vererbt werden
In der Regel unterliegt die Erbschaft dem Recht der Staatsangehörigkeit des Verstorbenen oder, in vielen Fällen, dem Recht seines letzten gewöhnlichen Aufenthaltsorts. Zunächst ist entscheidend, ob ein Testament vorliegt. Ist dies der Fall, wird darin oft das anwendbare Recht festgelegt, und die meisten Menschen wählen das Recht ihres eigenen Landes. Ein niederländisches Testament, das griechischen Immobilien betrifft und von einem niederländischen Staatsbürger verfasst wurde, ist in Griechenland gültig. Die Annahme der Erbschaft wird von einem griechischen Notar abgewickelt, doch wer was erbt, richtet sich nach dem gewählten nationalen Recht.
Wenn kein Testament vorliegt
Ohne Testament gilt in der Regel das Recht des Landes, in dem der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Für einen in den Niederlanden ansässigen Verstorbenen würde beispielsweise in der Regel niederländisches Recht gelten.
Wenn die Erben im Ausland leben
In Griechenland geht das Vermögen durch eine notarielle Erbschaftsannahmeurkunde auf die Erben über. Die Erben benötigen eine griechische Steuernummer und müssen dem Notar eine Sterbeurkunde sowie eine Erbbescheinigung vorlegen, die in der Regel im Heimatland des Verstorbenen ausgestellt, mit einem Apostille-Stempel versehen und offiziell ins Griechische übersetzt wurde. Der Notar reicht dann eine Erbschaftssteuererklärung ein, und das Finanzamt berechnet die fällige Steuer. In den meisten Fällen, in denen das Vermögen an nahe Verwandte übergeht, fällt kaum oder gar keine Erbschaftssteuer an.
Müssen Sie sich in Griechenland aufhalten?
Nein. Sie müssen nicht nach Griechenland reisen, um eine Erbschaft anzunehmen. Es kann eine Vollmacht unterzeichnet werden, die die Anwälte von Elxis ermächtigt, im Namen der Erben zu handeln.
Gibt es Doppelbesteuerung?
Viele europäische Länder haben Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung unterzeichnet, was bedeuten kann, dass Sie in Ihrem Wohnsitzland von der Erbschaftssteuer auf im Ausland gehaltenes Vermögen befreit sind. Dies hängt von den Vorschriften Ihres eigenen Landes ab, daher empfehlen wir Ihnen, dort einen Steuerberater zu konsultieren.
Teil 9: Über Elxis – Zu Hause in Griechenland
Seit 1991 unterstützen wir internationale Immobilienkäufer dabei, ihr Traumhaus in Griechenland zu finden. Wir helfen Ihnen bei Besichtigungen, Wertermittlungen, dem Papierkram und allen rechtlichen Aspekten der Eigentumsübertragung. Mit einem hauseigenen Team von 10 Anwälten verfügen wir über fundierte Kenntnisse des griechischen Immobilienrechts und ein starkes Netzwerk auf dem Festland und den Inseln, das wir über viele Jahre hinweg aufgebaut haben. Unser Team betreut Kunden in ihrer jeweiligen Sprache, darunter Englisch, Niederländisch, Deutsch, Französisch und Griechisch. Wir führen eine umfassende Due-Diligence-Prüfung durch, entwerfen die Verträge und betreuen die Transaktion von Anfang bis Ende, wobei wir Sie in jeder Phase auf dem Laufenden halten.
Unser wöchentlicher Newsletter erreicht mehr als 26.000 Leser und bietet praktische Ratschläge zum Kauf, Besitz, Verkauf und zur Vermietung einer Immobilie in Griechenland. Und für wiederkehrende Kunden, die ursprünglich über uns gekauft und unsere rechtliche Abwicklung in Anspruch genommen haben, bietet unser im Januar 2026 eingeführtes Elxis-Treueprogramm eine kostenlose rechtliche Abwicklung beim Wiederverkauf über Elxis.
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