Sie sind auf dem besten Weg, Ihre Traumimmobilie in Griechenland zu kaufen. Das von Ihnen besichtigte Haus hat Meerblick, Zugang zum Strandund Ihr Lieblingstaverne zu Fuß erreichbar ist. Das Haus hat Ihr Herz erobert, und Sie sind überzeugt, dass es der richtige Ort für Sie ist. Wenn Sie eine Immobilie in Griechenland kaufen, sollten Sie für die Zukunft auch an die Steuern denken.
Steuern zum Zeitpunkt des Kaufs
Auf den meisten Immobilien-Websites sind alle Preise ohne Steuern angegeben. Beim Kauf einer Wohnung in Griechenland fällt eine von zwei Steuern an: die Grunderwerbssteuer oder die Mehrwertsteuer (MwSt.).
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbssteuer, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Griechenland zahlen, heißt FMA. Sie beträgt 3,09% der Kaufsumme und ist vom Käufer zu zahlen. Die Grunderwerbssteuer wird beim Kauf von Grundstücken oder bestehenden Häusern gezahlt. Diese Steuer basiert auf dem Kaufpreis oder dem sogenannten "objektiven Steuerwert" der Immobilie, je nachdem, welcher Wert höher ist, je nachdem, welcher Wert höher ist. Der objektive Steuerwert wird vom Finanzamt nach objektiven Kriterien berechnet, unabhängig vom Verkaufspreis. In den ländlichen Gebieten Griechenlands liegt dieser Wert nur selten über dem Marktpreis.
Mehrwertsteuer (VAT)
Gut zu wissen: alle Häuser auf unserer Website enthalten die Mehrwertsteuer, sofern anwendbar. Normalerweise müssen Baufirmen oder professionelle Bauunternehmer 24% Mehrwertsteuer in Rechnung stellen, wenn sie neu gebaute Häuser an ihre ersten Eigentümer übergeben.
Vielleicht haben Sie schon einmal von der "Mehrwertsteuerbefreiung" in Griechenland gehört. Griechische Bauträger haben die Möglichkeit, für ihre Bauprojekte bis Ende 2024 eine Mehrwertsteuerbefreiung zu beantragen. In diesem Fall müssen die Käufer für ein Haus in einem solchen Projekt keine Mehrwertsteuer in Höhe von 24% zahlen; stattdessen zahlt der Käufer 3.09% Grunderwerbssteuer. Dies ist eine Initiative der griechischen Regierung, um den Kauf neu gebauter Immobilien zu erleichtern.
Wenn Sie ein Grundstück mit der Absicht kaufen, ein Haus zu bauen, müssen Sie beim Kauf des Grundstücks Grunderwerbssteuer (3.09%) zahlen. Wenn der Bau beginnt, stellt der Bauunternehmer Rechnungen (mit Mehrwertsteuer) für alle Bauabschnitte aus. Für diese Rechnungen können Sie keine Mehrwertsteuerbefreiung erhalten.
Jährliche Steuern
ENFIA
Die ENFIA ist die wichtigste laufende Steuer, die Sie für Ihr Haus in Griechenland zahlen. Sie wird auf der Grundlage Ihrer Steuerzone berechnet und ist daher in begehrteren Gegenden (z. B. Mykonos, Santorin und das Zentrum von Athen) höher und auf dem Land niedriger. Normalerweise ist sie für Immobilien auf dem LandeDie ENFIA-Steuer für ein Haus von 100 Quadratmetern beträgt beispielsweise 300-400 Euro pro Jahr (je nach Standort). Bei unbebauten Grundstücken sind die ENFIA-Kosten sehr niedrig.
Mietsteuer
Beachten Sie, dass Sie, wenn Sie nicht vorhaben Ihr Haus vermieten in Griechenland, ist dieser Abschnitt nicht relevant. Wenn Sie planen, Ihre Immobilie zu vermieten, müssen Sie in Griechenland Steuern auf Mieteinnahmen zahlen. Für Privatpersonen gelten progressive Steuersätze für Mieteinnahmen, die pro Eigentümer auf die Bruttomieteinnahmen der Immobilie berechnet werden.
- Bis zu einer Mieteinnahme von 12.000 €: 15 Prozent
- Zwischen €12.001 und €35.000: 35 Prozent
- Größer als 35.000 €: 45 Prozent
Vorteile der Miteigentümerschaft
Im Allgemeinen ist es für Ehepaare von Vorteil, mit zwei Namen zu kaufen, da die oben genannten Steuersätze pro Eigentümer gelten.
Bei zwei Käufern sind die Steuerklassen wie folgt:
- Bis zu einer Mieteinnahme von 24.000 €: 15 Prozent
- Zwischen €24.001 und €70.000: 35 Prozent
- Größer als 70.000 €: 45 Prozent
Bei einkommensstarken Mietobjekten ist es fast immer am besten, eine Immobilie als Unternehmen zu erwerben, da Sie Ausgaben, Kosten und die Abschreibung des Gebäudes absetzen können. Die Unternehmenssteuer in Griechenland beträgt 22% und wird in den kommenden Jahren sinken. Um zu sehen, wie Sie als Unternehmen kaufen können, Kontaktieren Sie uns. Unser juristisches Team hilft Ihnen gerne dabei, diese Möglichkeit zu prüfen.
Kapitalertragssteuer
Gute Nachrichten - nach der aktuellen Gesetzgebung ist die Kapitalertragssteuer in Griechenland bis 2024 ausgesetzt, und die Aussetzung wird danach wahrscheinlich alle 2 Jahre verlängert. Das bedeutet, dass Sie als Einzelverkäufer in Griechenland nicht für den Gewinn besteuert werden, den Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie erzielen. Beachten Sie, dass Sie, wenn Sie in einem anderen Land ansässig sind, in Ihrem Heimatland möglicherweise Kapitalertragssteuern zahlen müssen. Griechenland hat jedoch mit vielen Ländern Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung geschlossen. Erkundigen Sie sich bei einem Steuerfachmann in Ihrem Heimatland nach weiteren Einzelheiten.
TAP (Telos Akinitis Periousias)
Die TAP ist eine Gemeindesteuer und die kleinste der aufgeführten Steuern. Die TAP beträgt in der Regel nur wenige Euro und wird über Ihre Stromrechnung abgerechnet.
Steuererklärung in Griechenland
Es ist immer hilfreich, mit einem Steuerberater zusammenzuarbeiten, da er sich mit den lokalen Systemen auskennt und Ihnen eine Menge Zeit bei der Steuererklärung in Griechenland erspart. Sie können davon ausgehen, dass Sie ihm etwa 150-200 Euro pro Jahr für die Steuererklärung zahlen.
Steuerbefreiungen für griechische Hauseigentümer im Jahr 2025
Bei der Besteuerung von Immobilien gibt es eine Reihe von wichtigen Änderungen, die Investitionen in griechische Immobilien für Ausländer attraktiver machen.
Befreiung von der ENFIA für historische Gebäude im Wert von bis zu 400.000 Euro
Historische Gebäude mit einem steuerpflichtigen Wert von bis zu 400.000 EUR sind von der ENFIA befreit, während für Immobilien in bestimmten Regionen des Landes auch vorübergehende Befreiungen vorgesehen werden können.
Um herauszufinden, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, sollten Sie sich von einem Steuerberater beraten lassen, um weitere Einzelheiten zu erfahren.
ENFIA 20% Ermäßigung, wenn Sie versichert sind
Wenn Ihr Haus einen steuerpflichtigen Wert von bis zu 500.000 € hat und gegen Feuer, Erdbeben und Überschwemmung versichert ist, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Ermäßigung von 20% bei ENFIA.
Einkommensteuerbefreiung für drei Jahre für Vermietungen
Planen Sie, Ihr Haus in Griechenland zu vermieten? Um es kurz zu machen: Diese neue Regelung belohnt Sie dafür, dass Sie Ihr Haus für langfristige Vermietungen nutzen.
Es wird eine Einkommensteuerbefreiung für Immobilien die früher als leer stehend deklariert waren (oder zuvor für Kurzzeitvermietungen genutzt wurden) und nun für Langzeitvermietungen genutzt werden sollen.
Die Bedingungen für die Freistellung sind:
- Größe: Das Grundstück muss eine Fläche von bis zu 120 m² haben.
- Zeitplan: Die dreijährigen Mietverträge müssen zwischen dem 8. September 2024 und dem 31. Dezember 2025 abgeschlossen werden.
- Historie der Immobilie: Um förderfähig zu sein, muss die Immobilie in den Jahren 2022, 2023 und 2024 leer stehen oder nur für kurzfristige Vermietungen genutzt werden.
Die neuen Steuergesetze sind noch nicht bestätigt und können sich in den kommenden Monaten noch ändern. Erkundigen Sie sich bei einem Steuerfachmann nach den neuesten Details.
Für alle neuen Steuerbefreiungen für Hausbesitzer in Griechenland, lesen Sie mehr hier finden.
Wie hoch sind meine Grundsteuern, wenn ich Niederländer bin?
Als in den Niederlanden ansässiger Bürger unterliegen Sie der Besteuerung Ihres Gesamteinkommens, einschließlich des Einkommens aus Immobilien in Griechenland. Das niederländische Einkommenssteuersystem umfasst drei "Boxen ". Einkommen aus Investitionen, wie z. B. Immobilienvermögen, fallen unter die so genannte "Box 3", die auch Immobilien wie einen Wohnsitz in Griechenland umfasst.
In den letzten Jahren wurde die Box 3 einer eingehenden Prüfung unterzogen, da die Frage aufkam, ob das derzeitige System mit den Grundrechten, insbesondere dem Recht auf Eigentum, kollidiert. Es wurden Anpassungen am Steuersystem vorgenommen, und weitere Entwicklungen sind im Gange. Die Auswirkungen auf die niederländische Steuer auf Ihr griechisches Eigentum sind jedoch begrenzt.
Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Niederlanden und Griechenland liegt die Zuständigkeit für die Besteuerung der griechischen Immobilie bei Griechenland, da es die Quelle der Einkünfte ist. Folglich müssen die Einkünfte aus der griechischen Immobilie zwar in der Steuererklärung angegeben werden, es kann jedoch eine Doppelbesteuerung beantragt werden.
Das derzeitige System
Derzeit werden in Box 3 Vermögenswerte in drei Kategorien: eingeteilt: Ersparnisse, sonstige Vermögenswerte (wie Aktien, Anleihen, Wertpapiere, Zweitwohnungen, Kryptowährungen) und Kredite. Je nachdem, zu welcher Vermögenskategorie sie gehören, wird eine bestimmte Rendite angenommen.
Im Jahr 2024 wird für die "sonstigen Vermögenswerte" ein fester Ertrag von 6,04% auf der Grundlage des Werts des Vermögenswerts berechnet (6,17% im Jahr 2023). Der persönliche Einkommensteuersatz für Feld 3 wird 2024 auf 36% festgesetzt (32% im Jahr 2023).
Entwicklungen
Da die Box-3-Regelung auf festen Renditen und nicht auf tatsächlichen Kapitalerträgen beruht, müssen einige Steuerzahler unter Umständen auf ihr Kapital zurückgreifen, wenn ihre tatsächlichen Erträge unter die angenommenen Renditen fallen. Diese Umstände haben zu verschiedenen Gerichtsverfahren geführt, wobei die Urteile häufig zugunsten der Steuerzahler ausfielen, indem sie ihre Steuerbemessungsgrundlage auf die tatsächlichen Box-3-Erträge reduzierten.
Diese Fälle waren Gegenstand von Berufungen, wobei der Oberste Gerichtshof der Niederlande in Kürze über Fragen wie den möglichen Konflikt mit dem Eigentumsrecht und die Definition des tatsächlichen Einkommens (einschließlich der Berücksichtigung nicht realisierter Wertsteigerungen) entscheiden wird.
Die Regierung kündigte an, ab 2027 ein neues Steuersystem einzuführen, das auf den tatsächlichen Einkünften aus Investitionen basiert. Im September 2023 wurde der Öffentlichkeit ein Gesetzesvorschlag vorgelegt, der noch Änderungen erfährt. Grundsätzlich werden bei diesem System für Immobilienvermögen die tatsächlichen Mieteinnahmen besteuert, und die Ausgaben sind abzugsfähig. Der Kapitalgewinn wird beim Verkauf der Immobilie besteuert.
Sonstige Anmerkungen zu Feld 3 Einkommen
Einkünfte aus Ersparnissen und Anlagen in Box 3 sind nur dann steuerpflichtig, wenn die Nettodifferenz zwischen dem Wert des Vermögens und den Schulden die Steuerfreigrenze übersteigt, die für 2024 auf 57.000 € pro Person (bzw. 114.000 € für Steuerpartner) festgelegt ist. Es wird erwartet, dass das für 2027 vorgeschlagene Steuersystem wahrscheinlich eine steuerfreie Einkommensgrenze einführen wird.
Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und den Niederlanden
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und den Niederlanden regelt die Besteuerung von in einem Land ansässigen Personen mit Einkünften aus dem anderen Land. Nach diesem Abkommen werden Einkünfte aus Immobilien dem Herkunftsland zugerechnet, was den internationalen Standards entspricht.
Während das Gesamteinkommen in den Steuererklärungen ausgewiesen wird, wird für die in Griechenland erzielten Immobilieneinkünfte eine Befreiung gewährt. Folglich sollten niederländische Einwohner mit Zweitwohnsitz in Griechenland im Prinzip keine niederländische Einkommensteuer zahlen müssen.
Griechische Steuerregelung für vermögende Privatpersonen
Griechenland hat ein spezielles Steuerprogramm, um vermögende Privatpersonen (HNWI) zu ermutigen, ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland zu verlegen. Ähnlich wie die Vorteile für Rentner, die ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland verlegen, ist dies ein großartiges Angebot, wenn man es mit den Steuersystemen in anderen Ländern vergleicht, in denen das Einkommen von Spitzenverdienern mit bis zu 50% besteuert werden kann.
Anstatt eine prozentuale Steuer auf das ausländische Einkommen zu zahlen, bietet Griechenland Ihnen die Möglichkeit, einen Pauschalbetrag von 100.000 Euro pro Jahr auf das ausländische Einkommen zu zahlen, indem Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland verlegen. Sie können ein Familienmitglied für 20.000 Euro pro Jahr hinzufügen.
Der Pauschalsatz gilt für einen Zeitraum von 15 Jahren.
Ein ähnliches Steuersystem gibt es in Italien, wo Steuerzahler, die dem "Res Non-Dom Program" beitreten, mit einem Pauschalbetrag von 100.000 Euro auf im Ausland erzieltes Einkommen besteuert werden und ein Familienmitglied für weitere 25.000 Euro pro Person hinzufügen können.
Was sind die Anforderungen?
Die Person, die den Antrag stellt, war in 7 der letzten 8 Jahre vor der Verlegung ihres steuerlichen Wohnsitzes nach Griechenland nicht in Griechenland steuerlich ansässig.
Der Antragsteller, ein Verwandter (Ehepartner oder Verwandte in aufsteigender/absteigender Linie) oder eine juristische Person, an der der Antragsteller die Mehrheit der Anteile hält, muss mindestens 500.000,00 €* in Griechenland investieren. Die Investition kann in verschiedenen Formen erfolgen, z. B. in Form von Immobilien/beweglichem Vermögen oder Anteilen an einer juristischen Person in Griechenland.
Der Investitionsbetrag muss mindestens 500.000 Euro betragen und innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren ab dem Datum der Antragstellung getätigt werden.
*Die oben genannte Bedingung ist nicht erforderlich, wenn der Antragsteller bereits eine Aufenthaltsgenehmigung für Investitionen in Griechenland besitzt oder die Goldenes Visum.
Wie funktioniert das griechische Steuersystem für HNWI?
Wenn Sie sich für diese Steuerregelung entscheiden, muss der Antrag bis zum 31. März eingereicht werden und die Belege müssen bis zum 1. Mai eingereicht werden.
Die Besteuerung im Rahmen dieser Regelung funktioniert wie folgt:
Sie zahlen einen Pauschalbetrag von 100.000 Euro pro Jahr, unabhängig von der Höhe der ausländischen Einkünfte im Jahr. Wenn ein Verwandter in den Genuss der Bestimmungen kommen möchte, müssen zusätzlich 20.000 Euro pro Jahr gezahlt werden.
Einkünfte aus dem Ausland unterliegen nicht der Meldepflicht gegenüber den Steuerbehörden.
Es ist zu beachten, dass im Ausland gezahlte Steuern auf Einkünfte, die unter diese Regelung fallen, nicht auf die Steuerschuld gemäß der Regelung angerechnet werden.
Die Person ist auch von der griechischen Erbschafts- und Schenkungssteuer für alle ausländischen Vermögenswerte befreit.
Einkünfte aus Griechenland müssen jedoch jährlich in einer Einkommensteuererklärung angegeben werden und werden als griechische Einkommensteuer. besteuert.
Weitere Steuerregelungen in Griechenland, z. B. die Besteuerung von Rentnern in Griechenland, finden Sie unter hier finden. Für weitere Informationen und ausführliche Beratungen empfehlen wir, einen Steuerfachmann zu konsultieren, der sich mit diesen Systemen auskennt.
