Wanneer het moment aanbreekt om uw vakantiehuis in Griekenland te verkopen, is de eerste echte vraag wat het waard is. Misschien wilt u kleiner gaan wonen, uw leven na uw pensioen vereenvoudigen, of komt u er gewoon minder vaak dan vroeger.
Wat de reden ook moge zijn, een realistische taxatie is wat het verschil maakt tussen een verkoop tegen een goede prijs en maandenlang wachten. In Griekenland is dat cijfer moeilijker te achterhalen dan in het grootste deel van Europa, omdat verkoopprijzen niet openbaar worden gemaakt.
Er is geen enkele methode die het volledige antwoord biedt. In dit artikel worden enkele manieren beschreven om de waarde van een Grieks vakantiehuis te bepalen, wat elke methode u wel en niet kan vertellen, en hoe deze het beste in combinatie kunnen worden toegepast.
Waarom Griekenland op het gebied van gegevens anders is
In veel Europese landen kunt u nagaan voor welke prijs vergelijkbare woningen zijn verkocht. In Griekenland is dat niet mogelijk. Het Griekse kadaster registreert eigendomsrechten en andere rechten, maar geen verkoopprijzen.
Er zijn wel andere cijfers beschikbaar, maar geen daarvan geeft aan voor welk bedrag een specifieke woning is verkocht:
De prijsindex van de Bank van Griekenland is gebaseerd op taxaties door banken. Deze geeft trends weer, niet de waarde van één specifiek onroerend goed.
Indices van vastgoedportalen, zoals Spitogatos, volgen de vraagprijzen. Het portaal zelf merkt op dat deze doorgaans hoger liggen dan de uiteindelijke verkoopprijzen.
De objectieve waarde die door de belastingdienst (AADE) wordt gehanteerd, is een fiscale basiswaarde, berekend op basis van de zoneprijs van het gebied en de kenmerken van het onroerend goed. De momenteel geldende zoneprijzen dateren uit 2021, en in de meeste populaire kustgebieden ligt de objectieve waarde ruim onder de marktprijs.
De objectieve waarde is nog steeds van belang bij de verkoop. De overdrachtsbelasting wordt doorgaans berekend op basis van de hoogste van beide waarden: de objectieve waarde of de overeengekomen prijs, en wordt normaal gesproken door de koper betaald.
Het is ook nuttig om te weten wat er niet veel verandert. De prijzen in Griekenland blijven het hele jaar door vrij stabiel. Wat wel met de seizoenen mee verandert, is de activiteit van kopers, aangezien veel kopers bezichtigingen combineren met een reis, en de huurinkomsten, die in juli en augustus een piek bereiken.
Het is belangrijk om vanaf het begin het juiste bedrag vast te stellen. Een te hoge prijs kan ervoor zorgen dat een woning lange tijd te koop staat, en herhaalde prijsverlagingen kunnen kopers onzeker maken. Een te lage prijs betekent dat u geld misloopt.
1: Vergelijkende marktanalyse
Een vergelijkende marktanalyse begint met vergelijkbare woningen die daadwerkelijk zijn verkocht, waarna correcties worden aangebracht voor de verschillen. Aangezien verkoopprijzen in Griekenland niet openbaar zijn, is men hiervoor aangewezen op lokale kennis over welke woningen zijn verkocht en voor welk bedrag.
Een vergelijking is alleen zinvol wanneer er sprake is van een vergelijking tussen gelijksoortige objecten. Een huis met uitzicht op zee wordt niet vergeleken met een huis dat uitkijkt op de bergen, en een villa aan het strand wordt niet vergeleken met een villa in de tweede lijn. Wanneer er geen exacte overeenkomst bestaat, wordt voor elk verschil gecorrigeerd: de afstand tot de zee, de rijafstand naar de luchthaven, de bouwjaar van het pand, het zwembad, het perceel, de privacy en de toegangsweg.
Het is ook de moeite waard om na te gaan wat de vierkante meters van elk onroerend goed precies omvatten, aangezien advertenties niet altijd op dezelfde manier meten.
2: Vraagprijzen zorgvuldig interpreteren
Een vraagprijs is het uitgangspunt van de verkoper, niet het definitieve marktbedrag. Griekse vraagprijzen laten vaak ruimte voor onderhandeling, en in hoeverre deze afwijken van realistische verkoopprijzen hangt af van de vraag van kopers en van de eigen plannen van elke eigenaar.
Kopers uit Nederland kunnen andere verwachtingen hebben. Daar stelt de verkoper doorgaans een realistische prijs vast en bieden kopers daarboven. In Griekenland verloopt het proces meestal andersom.
De tijd dat een woning te koop staat, zegt iets. Een woning die al lange tijd te koop staat en weinig belangstelling wekt, is mogelijk geprijsd boven wat kopers bereid zijn te betalen, hoewel zwakke marketing hier ook een rol kan spelen. Dezelfde woning kan ook op verschillende portalen tegen verschillende prijzen worden aangeboden wanneer deze door meer dan één makelaar wordt aangeboden.
Nieuwbouw- en off-planprojecten vormen hier een nuttig referentiepunt. Deze worden doorgaans verkocht tegen de vraagprijs van de projectontwikkelaar, waardoor de vermelde prijzen veel dichter bij het bedrag liggen dat kopers daadwerkelijk betalen.
3: Prijs per vierkante meter
Een prijs per vierkante meter is een snelle manier om te vergelijken, maar ook hierbij is dezelfde voorzichtigheid geboden. Het zegt alleen iets als de woningen vergelijkbaar zijn: een vergelijkbaar uitzicht, dezelfde afstand tot de zee en dezelfde staat.
De oppervlakte zelf varieert. „120 m²“ kan alleen de woonoppervlakte betekenen, of het kan ook veranda’s en kelders omvatten. Voordat u twee cijfers vergelijkt, is het nuttig om te weten wat er bij elk cijfer is meegerekend.
4: Herbouwkosten
Een andere manier om de prijs te bepalen, is door te vragen wat het zou kosten om het onroerend goed vandaag de dag opnieuw te bouwen. Hierbij wordt de waarde van een vergelijkbaar perceel in dezelfde omgeving opgeteld bij de huidige kosten voor het bouwen van een woning van dezelfde omvang en afwerking.
Bij een ouder pand wordt rekening gehouden met de leeftijd en slijtage, omdat een huis dat twintig jaar geleden is gebouwd niet evenveel waard is als een nieuw huis met dezelfde indeling. Ook de bespaarde tijd en moeite hebben een waarde. Het vinden van een perceel, het doorlopen van de bouwvergunningsprocedure en het vanuit het buitenland begeleiden van de bouw kunnen jaren in beslag nemen.
Via ons ontwikkelingsteam werken wij samen met aannemers en projectontwikkelaars in heel Griekenland, zodat onze kostencijfers een weerspiegeling zijn van de huidige bouwprijzen. De herbouwkosten dienen als referentiepunt, niet als een prijs op zich. Een woning op een gewilde locatie kan voor aanzienlijk meer worden verkocht, terwijl een woning in een minder goed bereikbaar gebied voor minder kan worden verkocht. Dat verschil zegt veel over hoe de markt een locatie waardeert.
5: Inkomstenbenadering
Voor een vakantiehuis dat verhuurd zou kunnen worden, biedt het verhuurpotentieel een extra toetssteun. Een eenvoudige vuistregel: het tarief per nacht in het hoogseizoen bedraagt ruwweg 0,1% van de prijs.
Dit is een richtlijn, geen verhuurprognose. Het laat snel zien of een prijs vanuit verhuurperspectief redelijk is. De inkomsten pieken in juli en augustus, dus de rest van het jaar is ook van belang, evenals de exploitatiekosten zoals beheer, onderhoud, nutsvoorzieningen en lokale belastingen.
Veel kopers van vakantiehuizen houden rekening met huurinkomsten, waardoor deze toets vaak extra zwaar weegt bij een verkoop.
6: Online taxatietools
Online tools, waaronder de geautomatiseerde taxatiemodellen die door grote vastgoedplatforms worden gebruikt, geven een snelle eerste schatting. Ze zijn slechts zo goed als de gegevens waarop ze zijn gebaseerd. In Griekenland zijn de meeste online gegevens gebaseerd op vraagprijzen, dus deze tools werken het beste als een extra controle en niet als een definitief antwoord.
De nauwkeurigheid hangt ook af van de gegevens die u invoert. Een uitzicht op zee, een recente renovatie of de exacte staat van een woning komt vaak pas aan het licht bij een fysieke inspectie.
7: Formele taxatie door een gecertificeerde taxateur
Voor bepaalde doeleinden, zoals een banklening of een juridische kwestie, is doorgaans een formeel taxatierapport vereist. Een gecertificeerde taxateur inspecteert doorgaans het onroerend goed, bestudeert de documenten en stelt een gedetailleerd rapport op.
Hierbij gaat het doorgaans om documenten zoals eigendomsakten, bouwvergunningen en gegevens over recente renovaties. Een formele taxatie weegt zwaarder bij banken en andere partijen, en neemt meer tijd in beslag dan de andere methoden.
8: Het oordeel van een lokale adviseur
De bovengenoemde methoden vereisen allemaal iemand die ze kan interpreteren. Ervaren lokale adviseurs weten welke woningen zijn verkocht, welke woningen daadwerkelijk de belangstelling van kopers wekken en hoe een bepaalde straat of een bepaald dorp zich verhoudt tot de omgeving.
Een goede taxatie gaat gepaard met een onderbouwing. Vraag hoe elke stap tot stand is gekomen en beschouw het resultaat als de conclusie van verschillende methoden, niet als een enkelstandpunt.
Wat bepaalt de waarde van een Griekse vakantiewoning?
Welke methode u ook gebruikt, het resultaat wordt door steeds weer dezelfde paar factoren bepaald. In Griekenland wordt de waarde bepaald door de microlocatie: de exacte plek, niet alleen de regio. Drie van de vier belangrijkste factoren hebben betrekking op de locatie.
De afstand tot de zee
Het grootste verschil in waarde doet zich voor tussen een woning direct aan het strand en een woning in de tweede rij. Eén rij huizen kan de prijs al meer beïnvloeden dan u wellicht zou verwachten. Daarna daalt de waarde geleidelijker, en vanaf ongeveer vijf minuten rijden is het ‘zee-premium’ grotendeels verdwenen.
Het uitzicht
Twee aangrenzende huizen kunnen even groot zijn, op vergelijkbare percelen staan, en toch zeer verschillende waarden hebben. Vaak komt het verschil simpelweg neer op wat u vanaf het terras ziet: de zee aan de ene kant, de bergen aan de andere.
De rit naar de luchthaven
De meeste kopers van vakantiehuizen komen per vliegtuig aan. Tot ongeveer 1,5 uur rijden van een goed bereikbare internationale luchthaven is het effect op de waarde beperkt. Naarmate de reistijd de twee uur nadert, dalen de prijzen doorgaans. Op Kreta is dit te zien wanneer men gebieden in de buurt van Heraklion of Chania vergelijkt met de minder goed bereikbare delen van het eiland. Op het vasteland vertonen Thessaloniki en Kalamata hetzelfde patroon. Het aantal routes en de vraag of er het hele jaar door vluchten worden uitgevoerd, zijn even belangrijk als de afstand.
Het pand
Het type onroerend goed, het bouwjaar, de vloeroppervlakte en de staat spelen allemaal een rol, evenals een zwembad, de grootte van het perceel, de privacy en de bereikbaarheid via de weg. Bij oudere woningen weegt de staat van onderhoud zwaar mee. Het is tevens de enige factor waarop een eigenaar vóór de verkoop invloed kan uitoefenen, aangezien de locatie onveranderlijk is.
De juiste aanpak kiezen voor uw verkoop
Elke methode bekijkt uw woning vanuit een andere invalshoek: voor welke prijs vergelijkbare woningen zijn verkocht, wat het zou kosten om de woning opnieuw te bouwen en wat deze zou kunnen opbrengen. Wanneer deze methoden binnen dezelfde prijsklasse uitkomen, kunt u met vertrouwen een prijs vaststellen. Wanneer één methode opvalt, geeft dit aan waar u nader naar moet kijken.
De juiste combinatie hangt af van de reden waarom u het bedrag nodig hebt. Voor een banklening of een ander formeel doel is doorgaans een formele taxatie vereist. Als u een verkoop overweegt, is een online schatting gevolgd door een gesprek met een lokale adviseur een verstandige eerste stap.
Disclaimer: Deze inhoud is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Voor alle kwesties met betrekking tot een specifiek geval raden wij u ten zeerste aan om, afhankelijk van uw behoeften, een advocaat, accountant of notaris te raadplegen.
.jpg)
