Wenn der Zeitpunkt gekommen ist, Ihre Ferienimmobilie in Griechenland zu verkaufen, lautet die erste wichtige Frage: Wie viel ist sie wert? Vielleicht möchten Sie sich verkleinern, Ihr Leben nach der Pensionierung vereinfachen oder einfach nicht mehr so oft dorthin fahren wie früher.
Was auch immer der Grund sein mag: Eine realistische Wertermittlung ist entscheidend dafür, ob ein Verkauf zu einem angemessenen Preis zustande kommt oder ob man monatelang warten muss. In Griechenland ist es schwieriger, diesen Wert zu ermitteln als in den meisten anderen europäischen Ländern, da Verkaufspreise nicht öffentlich bekannt sind.
Es gibt keine einzelne Methode, die eine vollständige Antwort liefert. Dieser Artikel stellt einige Möglichkeiten zur Wertermittlung einer griechischen Ferienimmobilie vor, erläutert, was die einzelnen Methoden aussagen können und was nicht, und zeigt auf, wie sie am besten miteinander kombiniert werden können.
Warum Griechenland in Bezug auf Daten eine Sonderstellung einnimmt
In vielen europäischen Ländern können Sie nachschlagen, zu welchem Preis ähnliche Immobilien verkauft wurden. In Griechenland ist dies nicht möglich. Das griechische Kataster erfasst Eigentumsverhältnisse und Rechte, nicht jedoch Verkaufspreise.
Es gibt zwar andere Zahlen, doch keine davon gibt Aufschluss darüber, zu welchem Preis eine bestimmte Immobilie verkauft wurde:
Der Preisindex der Bank von Griechenland basiert auf Bankbewertungen. Er zeigt Trends auf, nicht den Wert einer einzelnen Immobilie.
Portalindizes wie Spitogatos erfassen Angebotspreise. Das Portal selbst weist darauf hin, dass diese in der Regel über den endgültigen Verkaufspreisen liegen.
Der von der Steuerbehörde (AADE) verwendete objektive Wert dient als Steuerbemessungsgrundlage und wird anhand des Zonenpreises des Gebiets sowie der Eigenschaften der Immobilie berechnet. Die derzeit geltenden Zonenpreise stammen aus dem Jahr 2021, und in den meisten beliebten Küstengebieten liegt der objektive Wert deutlich unter dem Marktpreis.
Der objektive Wert spielt beim Verkauf dennoch eine Rolle. Die Steuern auf die Eigentumsübertragung werden in der Regel auf der Grundlage des höheren Wertes – des objektiven Wertes oder des vereinbarten Preises – berechnet und normalerweise vom Käufer getragen.
Es ist zudem hilfreich zu wissen, was sich kaum verändert. Die Preise in Griechenland bleiben über das Jahr hinweg relativ stabil. Was sich mit den Jahreszeiten ändert, ist die Käuferaktivität, da viele Käufer Besichtigungen mit einer Reise verbinden, sowie die Mieteinnahmen, die im Juli und August ihren Höhepunkt erreichen.
Es ist wichtig, von Anfang an den richtigen Preis festzulegen. Ein zu hoch angesetzter Preis kann dazu führen, dass eine Immobilie lange auf dem Markt bleibt, und wiederholte Preissenkungen können Käufer verunsichern. Ein zu niedrig angesetzter Preis bedeutet, dass Ihnen Geld entgeht.
1: Vergleichende Marktanalyse
Eine vergleichende Marktanalyse geht von ähnlichen Immobilien aus, die tatsächlich verkauft wurden, und berücksichtigt anschließend die Unterschiede. Da Verkaufspreise in Griechenland nicht öffentlich bekannt sind, hängt dies von lokalen Kenntnissen darüber ab, welche Immobilien zu welchem Preis verkauft wurden.
Ein Vergleich funktioniert nur, wenn gleichartige Objekte miteinander verglichen werden. Ein Haus mit Meerblick wird nicht mit einem Haus verglichen, das in Richtung Berge liegt, und eine Villa direkt am Strand wird nicht mit einer in zweiter Reihe verglichen. Wo keine exakte Übereinstimmung vorliegt, wird jeder Unterschied berücksichtigt: die Entfernung zum Meer, die Fahrzeit zum Flughafen, das Alter des Gebäudes, der Pool, das Grundstück, die Privatsphäre und die Verkehrsanbindung.
Es lohnt sich zudem zu prüfen, was in der Quadratmeterangabe der jeweiligen Immobilie enthalten ist, da die Angaben in den Inseraten nicht immer einheitlich gemessen werden.
2: Angebotspreise sorgfältig lesen
Ein Angebotspreis ist der Ausgangspunkt des Verkäufers, nicht das letzte Wort des Marktes. Griechische Angebotspreise lassen oft Verhandlungsspielraum, und wie weit sie von realistischen Verkaufspreisen entfernt sind, hängt von der Nachfrage der Käufer und den individuellen Plänen des jeweiligen Eigentümers ab.
Käufer aus den Niederlanden haben möglicherweise andere Erwartungen. Dort legt der Verkäufer in der Regel einen realistischen Preis fest, und die Käufer bieten darüber. In Griechenland verläuft die Entwicklung tendenziell umgekehrt.
Die Verweildauer auf dem Markt gibt Aufschluss. Eine Immobilie, die schon lange zum Verkauf steht und wenig Interesse weckt, ist möglicherweise teurer als das, was Käufer zu zahlen bereit sind, wobei auch eine unzureichende Vermarktung eine Rolle spielen kann. Dieselbe Immobilie kann zudem auf mehreren Portalen zu unterschiedlichen Preisen erscheinen, wenn sie von mehr als einem Makler angeboten wird.
Neubau- und Off-Plan-Projekte sind hier ein nützlicher Anhaltspunkt. Sie werden in der Regel zum Angebotspreis des Bauträgers verkauft, sodass ihre angegebenen Preise viel näher an dem liegen, was Käufer tatsächlich zahlen.
3: Preis pro Quadratmeter
Der Preis pro Quadratmeter ist eine schnelle Vergleichsmöglichkeit, bei der jedoch die gleiche Vorsicht geboten ist. Er ist nur aussagekräftig, wenn die Immobilien vergleichbar sind: ähnliche Aussicht, Entfernung zum Meer und Zustand.
Die Größe selbst variiert. „120 m²“ kann sich nur auf die Wohnfläche beziehen oder auch Veranden und Kellerräume einschließen. Bevor Sie zwei Zahlen vergleichen, ist es hilfreich zu wissen, was jeweils darin enthalten ist.
4: Wiederaufbaukosten
Eine weitere Möglichkeit, einen Preis zu überprüfen, besteht darin, zu erfragen, was es heute kosten würde, die Immobilie neu zu errichten. Dabei wird der Wert eines vergleichbaren Grundstücks in derselben Gegend zu den aktuellen Kosten für den Bau eines Hauses gleicher Größe und Ausstattung hinzugerechnet.
Bei einer älteren Immobilie werden Alter und Abnutzung berücksichtigt, da ein vor zwanzig Jahren erbautes Haus nicht denselben Wert hat wie ein neues Haus mit demselben Grundriss. Auch die eingesparte Zeit und Mühe haben einen Wert. Die Suche nach einem Grundstück, die Abwicklung des Bauantrags und die Überwachung des Baus aus dem Ausland können Jahre in Anspruch nehmen.
Über unser Entwicklungsteam arbeiten wir mit Bauunternehmen und Bauträgern in ganz Griechenland zusammen, sodass unsere Kostenzahlen die aktuellen Baupreise widerspiegeln. Die Wiederbeschaffungskosten dienen als Anhaltspunkt, nicht als eigenständiger Preis. Ein Haus in einer begehrten Lage kann deutlich darüber verkauft werden, eines in einer weniger gut angebundenen Gegend hingegen darunter. Diese Differenz sagt viel darüber aus, wie der Markt einen Standort bewertet.
5: Ertragswertverfahren
Bei einer Ferienimmobilie, die vermietet werden könnte, bietet das Vermietungspotenzial einen weiteren Anhaltspunkt. Eine einfache Faustregel: Der Übernachtungspreis in der Hochsaison beträgt etwa 0,1 % des Kaufpreises.
Dies ist ein Richtwert, keine Mietprognose. Er zeigt schnell, ob ein Preis aus Vermietungssicht sinnvoll ist. Die Einnahmen erreichen im Juli und August ihren Höhepunkt, daher spielen auch die übrigen Monate des Jahres eine Rolle, ebenso wie die laufenden Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung, Nebenkosten und lokale Steuern.
Viele Käufer von Ferienimmobilien denken an Mieteinnahmen, weshalb dieser Aspekt bei einem Verkauf oft besonders stark ins Gewicht fällt.
6: Online-Bewertungstools
Online-Tools, darunter die automatisierten Bewertungsmodelle großer Immobilienplattformen, liefern eine schnelle erste Schätzung. Sie sind jedoch nur so gut wie die ihnen zugrunde liegenden Daten. In Griechenland basieren die meisten Online-Daten auf Angebotspreisen, sodass sich diese Tools am besten als Gegenprüfung und nicht als endgültige Antwort eignen.
Die Genauigkeit hängt zudem von den von Ihnen eingegebenen Details ab. Ein Meerblick, eine kürzlich erfolgte Renovierung oder der genaue Zustand einer Immobilie lassen sich oft erst bei einer Besichtigung vor Ort feststellen.
7: Formelle Wertermittlung durch einen zertifizierten Gutachter
Für bestimmte Zwecke, wie beispielsweise einen Bankkredit oder eine rechtliche Angelegenheit, ist in der Regel ein formelles Gutachten erforderlich. Ein zertifizierter Gutachter begutachtet in der Regel die Immobilie, prüft die Unterlagen und erstellt einen detaillierten Bericht.
Dazu gehören in der Regel Dokumente wie Eigentumsurkunden, Baugenehmigungen und Aufzeichnungen über kürzlich durchgeführte Renovierungsarbeiten. Eine formelle Wertermittlung hat bei Banken und anderen Parteien mehr Gewicht und nimmt mehr Zeit in Anspruch als die anderen Methoden.
8: Die Einschätzung eines lokalen Beraters
Die oben genannten Methoden erfordern vor allem jemanden, der sie interpretiert. Erfahrene lokale Berater wissen, welche Immobilien verkauft wurden, welche bei Käufern echtes Interesse wecken und wie sich eine bestimmte Straße oder ein bestimmtes Dorf im Vergleich zu den benachbarten darstellt.
Eine gute Wertermittlung wird mit einer Begründung geliefert. Fragen Sie nach, wie die einzelnen Schritte durchgeführt wurden, und betrachten Sie das Ergebnis als Zusammenfassung mehrerer Methoden und nicht als eine einzelne Meinung.
Was den Wert einer Ferienimmobilie in Griechenland beeinflusst
Unabhängig davon, welche Methode Sie anwenden, entscheiden stets dieselben wenigen Faktoren über das Ergebnis. In Griechenland wird der Wert durch die Mikrolage bestimmt: den genauen Standort, nicht nur die Region. Drei der vier Hauptfaktoren beziehen sich auf die Lage.
Die Entfernung zum Meer
Der größte Wertunterschied besteht zwischen einem Haus direkt am Strand und einem in zweiter Reihe. Schon eine einzige Häuserreihe kann den Preis stärker beeinflussen, als Sie vielleicht erwarten würden. Danach sinkt der Wert allmählich, und ab einer Entfernung von etwa fünf Autominuten zum Meer ist der Meerenaufschlag weitgehend verloren gegangen.
Die Aussicht
Zwei benachbarte Häuser können gleich groß sein, auf ähnlichen Grundstücken stehen und dennoch sehr unterschiedliche Werte aufweisen. Oft liegt der Unterschied einfach darin, was man von der Terrasse aus sieht: das Meer auf der einen Seite, die Berge auf der anderen.
Die Fahrt zum Flughafen
Die meisten Käufer von Ferienhäusern reisen mit dem Flugzeug an. Bis zu einer Entfernung von etwa 1,5 Stunden von einem gut angebundenen internationalen Flughafen sind die Auswirkungen auf den Wert begrenzt. Wenn die Fahrzeit zwei Stunden näherkommt, sinken die Preise tendenziell. Auf Kreta lässt sich dies beobachten, wenn man Gebiete in der Nähe von Heraklion oder Chania mit den weniger gut angebundenen Teilen der Insel vergleicht. Auf dem Festland zeigen Thessaloniki und Kalamata das gleiche Muster. Die Anzahl der Flugverbindungen und die Frage, ob Flüge das ganze Jahr über angeboten werden, spielen eine ebenso große Rolle wie die Entfernung.
Das Gebäude
Die Art der Immobilie, das Baujahr, die Wohnfläche und der Zustand spielen ebenso eine Rolle wie ein Pool, die Grundstücksgröße, die Privatsphäre und die Anbindung an das Straßennetz. Bei älteren Häusern hat der Wartungszustand großes Gewicht. Er ist zudem der einzige Faktor, den ein Eigentümer vor einem Verkauf beeinflussen kann, da die Lage unverändert bleibt.
Die Wahl des richtigen Ansatzes für Ihren Verkauf
Jede Methode betrachtet Ihr Haus aus einem anderen Blickwinkel: zu welchem Preis ähnliche Häuser verkauft wurden, was es kosten würde, es neu zu errichten, und welchen Ertrag es erzielen könnte. Wenn alle Methoden denselben Preisbereich angeben, können Sie den Preis mit Zuversicht festlegen. Wenn eine Methode deutlich abweicht, zeigt dies an, wo Sie genauer hinschauen sollten.
Die richtige Kombination hängt davon ab, wofür Sie den Wert benötigen. Für einen Bankkredit oder einen anderen formellen Zweck ist in der Regel eine formelle Wertermittlung erforderlich. Wenn Sie einen Verkauf in Erwägung ziehen, ist eine Online-Schätzung, gefolgt von einem Gespräch mit einem lokalen Berater, ein sinnvoller Anfang.
Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Bei Fragen zu einem konkreten Fall empfehlen wir Ihnen dringend, je nach Bedarf einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Notar zu konsultieren.
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