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Propriétés horizontales ou verticales : quelle est la différence lors de l'achat d'un bien immobilier en Grèce ?

Conseils d'achat

05.08.2025

Summer House in Tinos | Photo by Louisa Nicolaidou

Si vous envisagez d'acheter une maison en Grèce, vous pourriez rencontrer deux termes juridiques qui semblent simples mais qui jouent un rôle important dans la propriété immobilière : la propriété horizontale et la propriété verticale. À première vue, cela peut sembler n'être que des distinctions techniques. En réalité, elles déterminent des aspects essentiels de la propriété, tels que la structure du bien, le partage des parties communes, les droits et responsabilités des propriétaires, ainsi que les obligations d'entretien qui peuvent s'appliquer.


Que signifie la propriété horizontale en Grèce ?

Commençons par les bases. Une propriété horizontale désigne la propriété exclusive d’une unité spécifique (telle qu’un appartement, une maisonnette ou une villa), combinée à la copropriété du terrain et des parties communes. Dans certains cas, une unité peut s’accompagner de droits d’usage exclusif sur certains espaces (tels qu’un jardin privé ou une place de parking), qui sont réservés à l’usage exclusif du propriétaire de cette unité. Si de tels droits d’usage exclusif existent, ils seront clairement mentionnés dans l’acte constitutif de la propriété horizontale.


Ce type de propriété se retrouve dans des immeubles ou des complexes comprenant plusieurs unités, même si celles-ci ne sont pas superposées.


Ainsi, lorsque vous achetez un tel bien, vous êtes propriétaire exclusif de votre logement, mais vous partagez également la propriété et les responsabilités relatives au terrain et aux parties communes avec les autres propriétaires.


Cela signifie que vous êtes soumis à un règlement de copropriété, qui peut régir tous les aspects concernant les parties communes et les relations entre les copropriétaires, depuis la manière dont les réparations sont gérées jusqu’aux modifications autorisées, en passant par les règles relatives au bruit ou aux locations de courte durée. Ces règles figurent dans l’acte constitutif de la copropriété et dans le règlement de copropriété, et sont importantes car elles définissent les attentes dans les espaces partagés. Par exemple, l'installation de panneaux solaires sur le toit ou la modification de la façade de l'immeuble peuvent nécessiter l'autorisation des autres copropriétaires. En résumé, la copropriété s'accompagne souvent d'un ensemble de règles en raison de la nature commune du bien immobilier.

Qu'est-ce que la propriété verticale et où la trouve-t-on ?

En revanche, la propriété verticale désigne une forme de propriété plus indépendante, dans laquelle chaque propriétaire détient des droits exclusifs sur une maison individuelle ainsi que sur la partie spécifique du terrain sur laquelle elle est construite. Cette parcelle individuelle fait partie d’un terrain plus vaste qui a été subdivisé en plusieurs unités « verticales », chacune appartenant à un propriétaire différent. Outre leur partie privée, tous les propriétaires partagent la copropriété des parties communes de l’ensemble du terrain.


Ainsi, dans ce type de propriété, chaque logement est détenu de manière indépendante et bénéficie d’un droit d’usage exclusif sur certaines parties du terrain (comme le jardin ou la piscine), tandis que le terrain dans son ensemble reste en copropriété. Contrairement à la propriété horizontale, dans la propriété verticale, chaque propriétaire est généralement responsable des frais d’entretien de sa résidence et de la partie spécifique du terrain sur laquelle elle est construite. Toutefois, toutes les dépenses liées aux parties communes de la parcelle de terrain plus vaste, telles que les voies d’accès ou d’autres espaces communs, sont généralement réparties entre tous les copropriétaires, conformément aux conditions énoncées dans l’acte constitutif de la copropriété verticale et le règlement de copropriété.


De plus, dans ce type de propriété, vous êtes soumis à un règlement de copropriété (Κανονισμός Πολυκατοικίας), qui régit tout ce qui concerne les parties communes et les relations entre les copropriétaires.

À quoi les acheteurs doivent-ils prêter attention ?

La propriété horizontale et la propriété verticale sont toutes deux des structures légalement reconnues en Grèce, et sont tout à fait valides et sûres lorsque le cadre juridique est correctement respecté. Le plus important est de faire appel à une équipe juridique qualifiée, capable de vous guider dans les détails, de garantir un enregistrement en bonne et due forme et de vous aider à comprendre vos droits et obligations.


Quel que soit le type de propriété que vous achetez, la clarté juridique est essentielle. La structure de la propriété, ainsi que les droits et obligations, doivent être clairement décrits dans l'acte constitutif de la propriété et le règlement de copropriété. Dans le cadre de la vérification juridique des registres du cadastre compétent et du Cadastre hellénique, votre avocat examinera attentivement tous les documents pertinents afin de s'assurer que le bien que vous achetez est légalement défini, correctement enregistré et libre de toute charge ou litige.


Le choix entre la propriété horizontale et la propriété verticale en Grèce a une incidence tant sur le mode de vie que sur l’investissement. La propriété horizontale offre des espaces communs et une vie communautaire, tandis que la propriété verticale confère un contrôle total sur un immeuble.

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