Dans cet article, nous vous présentons le processus de base de la vente de votre maison en Grèce, des documents requis à la coopération avec des tiers, en passant par la signature de l'accord d'achat.
Il existe de nombreuses raisons de vendre une maison en Grèce. Certains vendeurs veulent acheter une propriété dans un autre endroit en Grèce ou simplement pour augmenter leur trésorerie. D'autres vendeurs peuvent vouloir profiter d'un marché de vendeurs, car les prix de l'immobilier commencent lentement à augmenter en Grèce.
Quels que soient vos objectifs personnels dans la vente de votre maison en Grèce, les étapes de la vente sont à peu près les mêmes.
1. Préparez votre documentation
C'est l'un des meilleurs moyens d'accélérer le processus de vente d'une maison en Grèce. Commencez à rassembler vos documents le plus tôt possible. Vous pouvez également demander à un avocat de faire une partie de ce travail pour vous. Dans le cadre de votre documentation, vous aurez besoin de :
- L'acte de propriété
- Plan topographique de la propriété
– Certificat de performance énergétique (CPE)
- Permis de construire
- Preuve d'enregistrement
- Copie de la carte d'identité
- Recto et verso d'une facture d'électricité
- Formulaire fiscal E-9
Notez que certains des documents figurant sur cette liste peuvent dépendre de la date à laquelle vous avez acheté votre logement. En effet, certains des documents énumérés peuvent avoir une date d'expiration et ne plus être disponibles si vous avez acheté votre logement il y a plus de dix ans.
Restez informé sur les perspectives du marché immobilier grec, les mises à jour, les conseils et plus encore.
2. Trouver un agent immobilier
Il n'est pas absolument nécessaire d'avoir un agent immobilier en Grèce, mais c'est certainement utile. Les agents immobiliers vous font gagner du temps, connaissent le marché local et peuvent vous aider à gérer les visites de votre propriété. Il s'agit d'un processus difficile si vous ne vivez pas en Grèce ou si vous ne parlez pas la langue.
Les agents immobiliers peuvent également vous aider à déterminer le prix de vente de votre maison. Les agents immobiliers peuvent également vous mettre en relation avec un ingénieur civil, un notaire grec ou un avocat..
3. Nettoyez votre maison
Cela peut sembler relever du bon sens, mais c'est un facteur important dans la vente d'une maison en Grèce. Les pièces telles que la salle de bain et la chambre à coucher font l'objet d'une attention particulière de la part des acheteurs, et l'odeur et la propreté d'une maison jouent un rôle majeur dans les décisions des acheteurs. Naturellement, il est également judicieux d'effectuer les rénovations nécessaires avant de mettre la maison sur le marché.
Souvenez-vous : Une image vaut mille mots. Lors de la mise en vente de votre bien, veillez à prendre des photos de qualité pour tous les documents que vous publiez en ligne. Pour les acheteurs étrangers, des images de qualité peuvent inspirer confiance et conduire à un plus grand nombre de visites potentielles. Pour plus de conseils sur la manière de prendre des photos de qualité d'un bien immobilier, consultez le guide complet ici.
4. Négocier le prix
Cette étape peut sembler décourageante pour les vendeurs débutants. Les négociations de prix sont un jeu - et un jeu très sérieux - alors ne le prenez pas trop à cœur ! Les vendeurs commencent généralement par proposer un prix plus élevé, et les acheteurs commencent naturellement par une offre initiale inférieure à ce qu'ils sont réellement prêts à payer. Il est utile de poser des questions réfléchies à l'acheteur : quelles sont les autres propriétés qu'il regarde ? Quels sont ses objectifs dans l'achat d'une nouvelle maison ?
Les agents immobiliers sont de bons alliés dans ce processus car ils comprennent le jargon de l'immobilier et peuvent évaluer de manière réaliste la valeur d'un bien. Lorsque vous faites votre deuxième offre en tant que vendeur, la sagesse conventionnelle veut que vous vous arrêtiez sur un chiffre précis.
Par exemple, le fait de dire "243 500 euros" au lieu d'un arrondi de 240 000 euros a plus d'impact. Des chiffres précis semblent plus absolus, comme s'il s'agissait de la limite de ce que vous êtes prêt à concéder. Après deux séries de contre-offres, vous parviendrez probablement à un prix qui vous satisfera, vous et l'acheteur potentiel.
5. Signer un compromis de vente
Vous venez d'accepter une offre et vous êtes maintenant prêt à signer un contrat d'achat privé (PAP). Mais qu'est-ce qu'un contrat d'achat privé ? Le contrat d'achat privé énonce les conditions dans lesquelles l'acheteur et le vendeur acceptent de s'engager dans la transaction d'un bien immobilier. Il diffère légèrement d'une vente à l'autre. Une fois signé, ce document établit un contrat entre l'acheteur et le vendeur, et la maison est retirée du marché.
Le PPA est généralement rédigé par les avocats du vendeur et de l'acheteur, puis les deux parties peuvent y apporter des modifications si elles souhaitent en ajuster les termes.
Lors de la signature, l'acheteur verse un acompte pour réserver le bien. Cet acompte représente généralement entre 5 % et 10 % du prix d'achat et est perdu si l'acheteur résilie le contrat à tout moment. Si le vendeur résilie le contrat, il peut être tenu de payer deux fois le montant de l'acompte versé par l'acheteur.
6. Préparer l'acte d'achat notarié
<Le vendeur doit engager un ingénieur pour vérifier que le permis et le plan topographique correspondent à ce qui figure sur l'acte et à ce à quoi ressemble la maison dans la réalité. Souvent, étant donné que les actes en Grèce existent depuis plusieurs décennies, il y a des écarts. L'ingénieur peut légaliser ces écarts et, en fin de compte, créer un electronic building ID (E-ID) du bâtiment, qui contient toutes les données nécessaires sur la propriété.
L'E-ID est ensuite apportée au notaire, qui utilise l'E-ID pour demander un certificat "TAP" (ou "ΤΑΠ" en grec), un autre document nécessaire qui est délivré par la municipalité et qui prouve que vous avez payé vos impôts municipaux. Parallèlement, le notaire, en collaboration avec le comptable du vendeur, met à jour le formulaire fiscal E-9 du vendeur pour refléter les changements.
Il est courant que le vendeur paie des frais pour modifier le formulaire E-9. Le notaire vérifie également souvent à ce stade si le vendeur n'a pas de dettes envers l'État.
Outre les démarches ci-dessus, vous devez également disposer des documents suivants pour la signature de l'acte de vente notarié :
1. Titre de propriété
2. Copie de la carte d'identité et avis d'imposition
3. Certificat ENFIA (impôt foncier unifié)
4. Certificat de décharge fiscale
5. Certificat de décharge de l'assurance sociale
6. Certificat de performance énergétique
7. Numéro d'identification électronique du bâtiment et plan topographique
8. Certificat de propriété de la municipalité (TAP)
9. Extrait du schéma cadastral et copie de la feuille cadastrale
Notez encore que certains des documents relatifs à votre propriété peuvent avoir une date d'expiration et ne plus être disponibles si vous avez acheté votre maison il y a plus de dix ans.
7. Les deux parties signent les documents finaux
Le notaire dirige le processus de préparation de la déclaration de droits de mutation et la soumet au bureau des impôts. Une fois que l'acheteur a payé les droits de mutation, le contrat final peut être signé. Lors de la réunion pour la signature finale, vous devrez être présent en personne ou envoyer un représentant légal à votre place, que vous devrez avoir autorisé par une procuration.
8. Collecter le paiement
Lors de l'encaissement du paiement, le vendeur a le droit d'encaisser le jour de la signature. Il s'agit du cas le plus courant, qui se produit généralement lorsque la transaction a lieu entre deux banques du même pays (d'une banque grecque à une banque grecque, ou d'une banque néerlandaise à une banque néerlandaise, par exemple). Pour les questions les plus fréquemment posées sur les comptes bancaires grecs, voir le guide complet. ici.
Dans le cas où les banques sont situées dans des pays différents (banque néerlandaise à banque grecque, par exemple), il existe généralement une clause dans l'acte d'achat qui permet à l'acheteur de payer le montant de l'achat dans les 10 jours ouvrables suivant la signature. Dans le cas improbable où l'acheteur ne paie pas dans les 10 jours, vous avez le droit, en tant que vendeur (à condition que la clause figure dans l'acte notarié), de reprendre la propriété et de conserver l'acompte versé..
N'oubliez pas non plus que les conditions exactes et le délai spécifié varient en fonction de la situation et de tout accord supplémentaire conclu entre le vendeur et l'acheteur.
Enfin, après la signature du contrat, le vendeur désenregistre le bien sur son formulaire fiscal E-9.
Combien de temps faut-il pour vendre un logement en Grèce ?
Le temps nécessaire à la vente d'une maison en Grèce dépend du prix que vous avez fixé, du marché local où se trouve votre propriété et du marché immobilier en Grèce au moment de la vente. Dans la plupart des cas, vous pouvez vous attendre à ce que la vente soit finalisée environ 6 semaines après avoir reçu une offre.
Toutefois, la vente de votre logement peut prendre plus ou moins de temps, selon le cas. La meilleure chose à faire est de préparer vos documents le plus tôt possible.
Qui achètera ma maison en Grèce ?
Acheteurs des Pays-Bas et de la Belgique
Il existe des différences selon le pays d'origine de chaque acheteur. Selon M. Gavriilidis, les acheteurs néerlandais et belges sont les plus actifs du point de vue de l'investisseur. Ainsi, environ 50% de ces personnes ont tendance à considérer l'acquisition d'une résidence secondaire comme un investissement et préfèrent la louer pendant la période de l'année où ils n'utilisent pas la maison. En fait, certains d'entre eux, principalement des Néerlandais, revendent souvent leur maison en l'espace de deux ans pour en tirer un bénéfice important.
Acheteurs des États-Unis et de Grande-Bretagne
De même, les acheteurs américains et britanniques préfèrent garder leur propriété pour leur propre usage. Toutefois, ces derniers temps, ils sont de plus en plus nombreux à chercher à obtenir un permis de résidence en Grèce par le biais du programme Golden Visa, même après le récent relèvement du seuil d'investissement minimum de 250 000 à 400 000 euros, à condition que la maison se trouve sur le continent et non sur une île comptant plus de 3 100 résidents, où la limite est désormais fixée à 800 000 euros.
Acheteurs d'Allemagne et de France
Par ailleurs, les acheteurs allemands et français sont également attirés par le marché immobilier en Grèce, principalement pour leur propre usage, mais certains d'entre eux cherchent également à louer leur propriété. En ce qui concerne les acheteurs allemands et américains, 10% - 20% sont des expatriés grecs qui souhaitent acquérir leur première maison dans leur pays d'origine.
Quelles sont les caractéristiques à privilégier lors de la vente de mon logement en Grèce ?
Les terrasses sont les plus importantes pour les personnes qui recherchent un logement en Grèce, devant les vues sur la mer, les vues sur les montagnes, les piscines, les jardins et les cuisines extérieures. 54% des personnes interrogées ont déclaré qu'il était "très important" d'avoir une terrasse, contre 47% pour la catégorie suivante : vue sur la mer. Les personnes à la recherche d'un logement en Grèce estiment que les piscines sont également importantes et sont plus neutres en ce qui concerne les jardins, les garages et les espaces de rangement.
Quels sont les services offerts par Elxis ?
<Elxis a plus de 30 ans d'expérience dans la vente de propriétés en Grèce. Nous vous aidons à la fois pour les visites, l'évaluation des biens, la préparation des documents nécessaires et les services juridiques énumérés ci-dessus qui sont requis pour le transfert de propriété.
Avec une équipe de juristes internes, nous avons une connaissance approfondie du droit grec et un vaste réseau dans toute la Grèce, tant sur le continent que dans les îles. Nous travaillons également depuis des années avec un certain nombre de partenaires (locaux) fiables. Nous pouvons donc vous guider de manière professionnelle dans toutes les phases et dans tous les aspects de la vente de votre maison. Il vous suffit de signer une procuration pour que nous nous occupions de toute la procédure de vente en votre nom.
Tout au long du processus de vente, nous vous tiendrons régulièrement informé de l'avancement de la vente et des visites prévues. Si vous envisagez de vendre votre maison, n'hésitez pas à nous contacter, nous serons heureux de partager nos connaissances et notre expérience avec vous !
