Horizontale versus verticale eigendom: wat is het verschil als je iets koopt in Griekenland?

Als je erover denkt om een huis in Griekenland te kopen, kom je misschien twee juridische termen tegen die simpel klinken, maar een belangrijke rol spelen bij het bezit van onroerend goed: horizontaal en verticaal eigendom. Op het eerste gezicht lijken dit misschien alleen maar technische verschillen. Maar eigenlijk bepalen ze belangrijke dingen over eigendom, zoals hoe het pand is opgebouwd, hoe gemeenschappelijke ruimtes worden gedeeld, de rechten en plichten van de eigenaren en de onderhoudsverplichtingen die er kunnen zijn.

Wat betekent horizontaal eigendom in Griekenland?

Laten we beginnen met de basis. Horizontaal eigendom verwijst naar het exclusieve eigendom van een specifieke eenheid (zoals een appartement, een maisonnette of een villa), in combinatie met gedeeld eigendom van de grond en gemeenschappelijke ruimtes. In sommige gevallen kan een eenheid exclusieve gebruiksrechten hebben over bepaalde ruimtes (zoals een privétuin of parkeerplaats), die zijn gereserveerd voor het exclusieve gebruik van de eigenaar van die eenheid. Als dergelijke exclusieve gebruiksrechten bestaan, worden deze duidelijk vermeld in de akte van oprichting van de horizontale eigendom.

Dit soort eigendom komt voor in gebouwen of complexen met meerdere eenheden, zelfs als deze niet boven elkaar zijn gestapeld.

Wanneer je een dergelijk onroerend goed koopt, ben je dus exclusief eigenaar van je eenheid, maar deel je ook het eigendom en de verantwoordelijkheden voor de grond en de gemeenschappelijke ruimtes met de andere eigenaren.

Dit betekent dat je onderworpen bent aan een overeenkomst inzake bouwvoorschriften, die alles kan voorschrijven met betrekking tot de gemeenschappelijke ruimtes en de relatie tussen de mede-eigenaars, van hoe reparaties worden uitgevoerd tot welke verbouwingen zijn toegestaan, en zelfs regels met betrekking tot geluidsoverlast of kortetermijnverhuur. Deze voorschriften zijn te vinden in de akte van horizontale eigendom en het reglement van mede-eigendom, en zijn belangrijk omdat ze verwachtingen scheppen met betrekking tot gedeelde ruimtes. Zo kan het zijn dat je toestemming van de andere mede-eigenaren nodig hebt om zonnepanelen op het dak te plaatsen of veranderingen aan de gevel van het gebouw aan te brengen. Kortom, horizontaal eigendom gaat vaak gepaard met een reeks regels vanwege het gemeenschappelijke karakter van het onroerend goed.

Wat is verticaal eigendom en waar komt het voor?

Verticaal eigendom is daarentegen een meer onafhankelijke vorm van eigendom, waarbij elke eigenaar exclusieve rechten heeft op een vrijstaand huis en het specifieke stuk grond waarop het is gebouwd. Dit individuele perceel maakt deel uit van een groter stuk grond dat is onderverdeeld in verschillende "verticale" eenheden, die elk aan een andere eigenaar toebehoren. Naast hun privé-gedeelte delen alle eigenaren het mede-eigendom van de gemeenschappelijke ruimtes van het hele grotere perceel.

Bij dit type eigendom is elke woning dus onafhankelijk eigendom en heeft deze exclusief gebruik over specifieke delen van het terrein (zoals de tuin of het zwembad), terwijl het terrein als geheel gezamenlijk eigendom blijft. In tegenstelling tot horizontaal eigendom is bij verticaal eigendom elke eigenaar doorgaans verantwoordelijk voor de onderhoudskosten van zijn woning en het specifieke deel van het terrein waarop deze is gebouwd. Alle kosten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen van het grotere perceel, zoals toegangswegen of andere gemeenschappelijke ruimtes, worden echter meestal verdeeld over alle mede-eigenaren, volgens de voorwaarden die zijn vastgelegd in de akte van oprichting van de verticale eigendommen en het reglement van mede-eigendom. Bij dit type eigendom ben je ook onderworpen aan een overeenkomst inzake bouwvoorschriften (Κανονισμός Πολυκατοικίας), die alles regelt met betrekking tot de gemeenschappelijke ruimtes en de relatie tussen de mede-eigenaren.

Waar moeten kopers op letten?

Zowel horizontaal als verticaal eigendom zijn wettelijk erkende structuren in Griekenland en zijn volledig geldig en veilig wanneer het wettelijke kader correct wordt gevolgd. Het belangrijkste is om samen te werken met een gekwalificeerd juridisch team dat je door de details kan loodsen, zorgt voor een correcte registratie en je helpt je rechten en plichten te begrijpen.

Ongeacht het type eigendom dat je koopt, is juridische duidelijkheid essentieel. De structuur van het eigendom, samen met de rechten en plichten, moet duidelijk worden beschreven in de oprichtingsakte van het onroerend goed en de mede-eigendomsregeling. Als onderdeel van de juridische controle in de registers van het bevoegde kadaster en het Helleense kadaster, zal je advocaat alle relevante documentatie zorgvuldig controleren om ervoor te zorgen dat de eenheid die je koopt juridisch is gedefinieerd, correct is geregistreerd en vrij is van lasten of geschillen.

De keuze tussen horizontaal en verticaal eigendom in Griekenland heeft invloed op zowel je levensstijl als je investering. Horizontaal eigendom biedt gedeelde ruimtes en een gemeenschap, terwijl verticaal eigendom volledige controle over een gebouw geeft.