“Ik moet Griekse staatsburger zijn om een huis in Griekenland te kunnen kopen, toch?” “Heb ik geen Griekse bankrekening nodig om een huis in Griekenland te kopen?” “Ik heb een onderhandse koopovereenkomst getekend... betekent dat dat het huis nu van mij is?” In dit artikel bespreken we de meest voorkomende misvattingen die we van klanten horen. Houd in gedachten dat dit volkomen normaal is als u voor het eerst een huis in Griekenland koopt!
Inleiding tot de Griekse vastgoedmarkt
De Griekse vastgoedmarkt vormt een zeer aantrekkelijke combinatie van eeuwenoud erfgoed en moderne kansen, waardoor kopers uit de hele wereld worden aangetrokken. Of u nu wordt aangetrokken door de bruisende straten van Athene, de zonovergoten eilanden of het rustige platteland: Griekenland biedt een breed scala aan onroerend goed dat aan elke smaak en elk beleggingsdoel voldoet. Voor buitenlandse kopers is het aankoopproces van onroerend goed in Griekenland toegankelijker dan ooit.
Veel makelaars in Griekenland spreken Engels en hebben ruime ervaring met het begeleiden van internationale klanten bij elke stap van het aankoopproces. Van het eerste zoeken naar onroerend goed tot het navigeren door de wettelijke vereisten: de Griekse vastgoedmarkt is goed toegerust om kopers te ondersteunen die mogelijk geen Grieks spreken. Met de juiste begeleiding kan het kopen van een woning in Griekenland een soepele en lonende ervaring zijn, waardoor u kunt genieten van alles wat dit prachtige land te bieden heeft.
1. „Ik heb een Griekse bankrekening nodig om een woning in Griekenland te kopen“
U hebt geen Griekse bankrekening nodig om een woning in Griekenland te kopen. U kunt alle noodzakelijke betalingen met betrekking tot de aankoop of verkoop van een woning verrichten vanaf een bankrekening in uw eigen land.
2. „Ik moet Europees burger zijn om een woning in Griekenland te kopen”
Zowel EU-burgers als niet-EU-burgers, waaronder de meeste buitenlanders, kunnen een woning kopen in Griekenland. Niet-EU-burgers kunnen echter te maken krijgen met specifieke beperkingen in bepaalde regio’s die als „grensgebieden“ worden beschouwd, waarvoor een aanvullende vergunning vereist is. Lees hier meer over het kopen van onroerend goed in grensgebieden. Buitenlandse investeerders, waaronder niet-EU-burgers, kunnen ook profiteren van het Griekse Golden Visa-programma, dat verblijfsvergunningen verleent aan personen die in onroerend goed investeren.
Als u inwoner bent van de EU, kunt u zo lang in Griekenland verblijven als u wenst. Indien u geen ingezetene van de EU bent, mag u 90 dagen per periode van zes maanden in Griekenland verblijven. Zodra de aankoop van uw onroerend goed correct is geregistreerd bij het kadaster of het grondregister, hebben buitenlandse kopers dezelfde wettelijke eigendomsrechten als Griekse burgers, waaronder het recht om het onroerend goed zonder beperkingen te bezitten, te verkopen, te verhuren of te erven.
3. „Ik moet Grieks spreken om een woning in Griekenland te kopen“
De meeste van onze cliënten spreken geen Grieks. Tenzij u van plan bent het gehele aankoopproces zelf af te handelen, hoeft u geen Grieks te spreken. Door uw Griekse advocaat een volmacht te verlenen, kan deze elk onderdeel van het proces afhandelen waarvoor Grieks vereist is.
4. „Makelaars in Griekenland spreken alleen Grieks”
Het is gebruikelijk dat de meeste makelaars in Griekenland Engels spreken. Slechts bepaalde makelaarskantoren spreken andere talen dan Grieks en Engels. Bij Elxis – At Home in Greece kunt u terecht bij moedertaalsprekers van het Engels, Nederlands en Duits, die al uw vragen in uw eigen taal beantwoorden. Een volledig overzicht van de verschillende soorten makelaarskantoren in Griekenland vindt u hier.
5. „In Griekenland bestaat er geen btw“
U heeft wellicht gehoord van een „btw-vrijstelling“ in Griekenland. Dit betekent dat een aannemer of projectontwikkelaar een vrijstelling kan aanvragen, niet dat er in Griekenland geen btw bestaat. Normaal gesproken moeten bouwbedrijven of professionele aannemers in Griekenland 24% btw in rekening brengen bij de overdracht van nieuwbouwwoningen aan hun eerste eigenaren. Griekse projectontwikkelaars hebben de mogelijkheid om tot eind 2025 een btw-vrijstelling aan te vragen voor hun bouwprojecten.
In dat geval hoeven kopers geen 24% btw te betalen voor een woning in een dergelijk project; in plaats daarvan betaalt de koper 3,09*% overdrachtsbelasting. Dit is een initiatief van de Griekse regering om de aankoop van nieuwbouwwoningen te vergemakkelijken. Tot de onroerendgoedbelastingen in Griekenland behoort ook de jaarlijkse onroerendgoedbelasting, bekend als ENFIA, die relatief laag is in vergelijking met veel andere Europese landen, waardoor het bezit op lange termijn kosteneffectief is. De overdrachtsbelasting bedraagt 3% van de waarde van het onroerend goed en dient in uw totale begroting te worden meegenomen.
De vastgoedprijzen in Griekenland zijn over het algemeen laag in vergelijking met andere grote steden in Europa, waardoor u waar voor uw geld krijgt. De vastgoedprijzen kunnen echter aanzienlijk variëren tussen verschillende steden en regio’s. De locatie is een cruciale factor die van invloed is op de waarde van onroerend goed, marktschommelingen en makelaarskosten op de Griekse vastgoedmarkt. De Griekse vastgoedmarkt biedt een verscheidenheid aan vastgoedtypes, waaronder woonhuizen, commercieel vastgoed en bouwgrond, die zowel geschikt zijn voor persoonlijk gebruik als voor investeringsmogelijkheden.
Onroerend goed in Griekenland beperkt zich niet tot vakantiehuizen of vakantiewoningen; er zijn uitstekende mogelijkheden voor vastgoedbeleggingen gedurende het hele jaar, waaronder langetermijnverhuur in stedelijke centra zoals Thessaloniki en Athene. De markt biedt diverse mogelijkheden, variërend van luxe villa’s en appartementen in toeristische trekpleisters tot betaalbare woningen in opkomende gebieden, waardoor deze markt toegankelijk is voor verschillende budgetten.
Als u een perceel koopt met de bedoeling een woning te bouwen, dient u overdrachtsbelasting (3,09%*) te betalen over de aankoop van het perceel. Wanneer de bouw van start gaat, zal de aannemer facturen (inclusief btw) opstellen voor alle bouwfasen. U kunt voor deze facturen geen btw-vrijstelling krijgen. Goed om te weten: alle woningen op onze website zijn inclusief btw, indien van toepassing. Bovendien worden huurinkomsten in Griekenland progressief belast, beginnend bij 15% voor inkomsten tot € 12.000 en oplopend voor hogere inkomensschijven. Een van de grootste risico’s bij het kopen van onroerend goed in Griekenland zijn de mogelijke verborgen kosten, zoals kosten voor juridische controle, notariskosten en overdrachtsbelasting, die doorgaans 7 tot 10% van de aankoopprijs kunnen bedragen. Deze kosten zijn echter laag in vergelijking met veel andere landen.
*Belangrijke update: De Griekse premier, Kyriakos Mitsotakis, heeft aangekondigd dat de overdrachtsbelasting voor aankopen door niet-EU-burgers zal stijgen tot 15%, waarbij de wijziging naar verwachting vanaf 1 januari 2027 van kracht zal worden. De uitvoeringswetgeving is nog niet gepubliceerd, zodat de definitieve reikwijdte – inclusief de wijze waarop percelen grond en commercieel vastgoed worden behandeld – nog niet is bevestigd.
6. „Het inschakelen van een advocaat is in Griekenland niet noodzakelijk bij de aankoop van een woning”
Een advocaat is een van de belangrijkste en nuttigste hulpbronnen waarover u als buitenlandse koper van onroerend goed in Griekenland kunt beschikken. Het inschakelen van een onafhankelijke advocaat is essentieel, aangezien deze onpartijdige juridische bijstand verleent en ervoor zorgt dat de Griekse wetgeving wordt nageleefd. Juridische bijstand is van cruciaal belang voor het verifiëren van de werkelijke eigenaar van het onroerend goed en het controleren op andere lasten, zoals onbetaalde schulden of beslagleggingen, aangezien alleen een advocaat toegang heeft tot de benodigde informatie uit het kadaster of het lokale grondregister.
Bij de aankoop van onroerend goed in Griekenland mogen kopers zich niet uitsluitend baseren op mondelinge toezeggingen of op één enkele partij, zoals een makelaar, maar moeten zij de rechtmatigheid en het eigendom van het onroerend goed verifiëren aan de hand van officiële documenten. Er ontstaan problemen wanneer de eigendomsverhoudingen onduidelijk zijn of de verificatie onvolledig is, wat kan leiden tot ernstige juridische en financiële problemen. Het aankoopproces van onroerend goed in Griekenland is gestructureerd en veilig, ondersteund door een duidelijk juridisch kader dat kopers beschermt, met name wanneer zij worden bijgestaan door gekwalificeerde professionals zoals advocaten en notarissen.
Om te controleren of een onroerend goed in overeenstemming is met de bouwtekeningen, dienen kopers een lokale civiel ingenieur in te schakelen alvorens een aanbetaling te doen. Naar schatting 30% van de Griekse onroerende goederen vertoont bouwtechnische onregelmatigheden, zoals ongeoorloofde uitbreidingen of overdekte terrassen. Buitenlandse kopers worden vaak onder druk gezet om een voorlopig contract of koopcontract te ondertekenen of aanbetalingen te doen voordat de noodzakelijke juridische controles zijn afgerond, wat tot ernstige juridische en financiële gevolgen kan leiden als er later problemen ontstaan. Buitenlandse kopers zien vaak het belang over het hoofd van het inschakelen van een onafhankelijke advocaat om een grondig onderzoek uit te voeren, waarmee kostbare fouten kunnen worden voorkomen. De advocaat staat u bij met het volgende:
Onderzoek naar eigendomsrechten
De advocaat controleert de eigendomsketen en het bestaan van beslagleggingen (hypotheken, vorderingen van derden enz.) om ervoor te zorgen dat alles juridisch in orde is (due diligence).
Speciale vergunningen
De advocaat kan u adviseren over eventuele extra vergunningen die in bepaalde gebieden van Griekenland vereist zijn. Zo kunnen er bijvoorbeeld speciale vergunningen nodig zijn voor buitenlanders die onroerend goed kopen in grensgebieden. Andere uitzonderingen gelden voor bosgrond, gebieden van militair belang en Natura 2000-beschermingsgebieden.
Beoordeling en onderhandeling van koopovereenkomsten
De advocaat kan de onderhandse koopovereenkomst opstellen, een van de eerste stappen bij de aankoop van een woning in Griekenland. De advocaat kan u tevens namens u adviseren over of de voorwaarden van het contract beoordelen om ervoor te zorgen dat uw belangen optimaal worden behartigd.
Overdracht van eigendom van het onroerend goed
Indien u een volmacht hebt ondertekend, kan uw advocaat namens u de definitieve koopakte ondertekenen, waarmee de eigendom van het onroerend goed op uw naam wordt overgedragen. Daarnaast kan de advocaat u helpen bij de registratie van de akten bij het kadaster en/of het Griekse kadaster. Uiteindelijk is het een misvatting om te denken dat eigendomsoverdrachtsprocedures routinematig en altijd eenvoudig verlopen. In werkelijkheid kunnen stappen zoals inschrijving in het kadaster, controle op bezwaringen en kadastrale aanpassingen gepaard gaan met bureaucratische vertragingen, met name in afgelegen gebieden. Het inschakelen van een proactieve lokale contactpersoon of juridisch adviseur kan u tijd en kopzorgen besparen.
7. „Als ik zelf een woning heb gevonden, kan ik dan geen beroep doen op Elxis voor de juridische afhandeling?”
Meer dan een derde van onze cliënten heeft zelf zijn droomhuis gevonden en ons vervolgens gevraagd om toezicht te houden op de aankoop en deze af te handelen. Wij staan u bij tijdens de eerste gesprekken met de verkoper en regelen de zaken door middel van een onderhandse overeenkomst, een kadastraal onderzoek en een notariële akte.
8. „Ik moet in Griekenland zijn om een woning te kopen”
U hoeft niet in Griekenland te zijn om een woning te kopen. Als u een volmacht (POA) ondertekent, kan uw advocaat u tijdens het gehele aankoopproces vertegenwoordigen en alle noodzakelijke stappen namens u ondernemen, zelfs wanneer u niet in Griekenland bent. Uw advocaat kan u bijvoorbeeld vertegenwoordigen bij de belastingdienst voor uw Griekse belastingnummer en het definitieve contract ondertekenen, zodat de aankoop vordert terwijl u in het buitenland bent.
9. „Ik kan een volmacht online ondertekenen“
Helaas is het niet mogelijk om een volmacht online te ondertekenen. U kunt een volmacht ondertekenen bij het Griekse consulaat in uw eigen land of bij een lokale notaris in Griekenland. In sommige landen, zoals België en Nederland, kunt u een volmacht ook bij een lokale notaris ondertekenen.
10. „Elke advocaat in Griekenland kan een vastgoedaankoop afhandelen”
Wanneer u een woning in Griekenland koopt, heeft u een advocaat nodig die gespecialiseerd is in de juridische afhandeling van de aan- en verkoop van onroerend goed.
11. Due diligence en onderzoek
Voordat u zich vastlegt op de aankoop van onroerend goed in Griekenland, is het van cruciaal belang om grondig onderzoek te verrichten en een due diligence-onderzoek uit te voeren. Dit houdt in dat u de juridische status van het onroerend goed verifieert, controleert of er geen onduidelijkheden zijn met betrekking tot de eigendom en nagaat of er andere bezwaringen zijn die van invloed kunnen zijn op uw investering. Een onafhankelijke advocaat is van onschatbare waarde in dit proces en helpt buitenlandse investeerders bij het navigeren door het juridische kader en het vermijden van mogelijke valkuilen.
Inzicht in de lokale vastgoedprijzen en markttrends is eveneens essentieel, aangezien de Griekse overheid maatregelen heeft ingevoerd om buitenlandse investeringen te stimuleren en het aankoopproces te stroomlijnen. Door de tijd te nemen om de markt te onderzoeken en samen te werken met gekwalificeerde professionals, kunnen kopers hun belangen beschermen en weloverwogen beslissingen nemen, zodat hun investering in Grieks onroerend goed zowel veilig als lonend is.
12. Bezichtiging en inspectie van onroerend goed
Zodra u een woning heeft gevonden die uw aandacht trekt, is het regelen van een grondige bezichtiging en inspectie een cruciale volgende stap. Dit proces stelt u in staat de staat van de woning te beoordelen, de grootte en indeling te verifiëren en ervoor te zorgen dat deze aan uw verwachtingen voldoet. Een gedetailleerde inspectie kan mogelijke problemen of gebreken aan het licht brengen, waardoor u de kans krijgt om een betere deal te bedingen of onverwachte kosten op een later moment te vermijden.
In Griekenland variëren de woningen in toeristische gebieden en stedelijke centra van strakke, moderne appartementen tot charmante traditionele villa’s, waardoor er voor elke levensstijl en investeringsstrategie iets te vinden is. Of u nu op zoek bent naar een vakantiehuis, een woning voor langetermijnverhuur of een unieke investeringsmogelijkheid: door de tijd te nemen om woningen zorgvuldig te inspecteren, kunt u de juiste keuze maken op de Griekse markt.
Conclusie
Samenvattend is het kopen van onroerend goed in Griekenland een spannende kans voor buitenlandse kopers, die toegang biedt tot een rijk cultureel erfgoed, adembenemende landschappen en aantrekkelijke vastgoedprijzen. Hoewel het proces complex kan zijn, vooral voor degenen die niet bekend zijn met het lokale wettelijke kader, kan het inschakelen van een onafhankelijke advocaat en het uitvoeren van grondig onderzoek u helpen verrassingen te voorkomen en een soepele transactie te waarborgen.
De Griekse vastgoedmarkt staat open voor buitenlandse investeerders en biedt een breed scala aan woningen die aan elke behoefte voldoen. Of u nu droomt van een vakantieverblijf, een investering in langetermijnverhuur of een permanente woning in Griekenland: het bezit van Grieks onroerend goed ligt binnen handbereik. Met de juiste ondersteuning en een zorgvuldige planning kunt u vol vertrouwen investeren in de Griekse markt en genieten van alle voordelen die dit opmerkelijke land te bieden heeft.
.jpg)
