„Ich muss griechischer Staatsbürger sein, um in Griechenland eine Immobilie zu kaufen, oder?“ „Brauche ich nicht ein griechisches Bankkonto, um in Griechenland eine Immobilie zu kaufen?“ „Ich habe einen privaten Kaufvertrag unterzeichnet … bedeutet das, dass mir das Haus jetzt gehört?“ In diesem Artikel stellen wir die häufigsten Irrtümer vor, die wir von unseren Kunden hören. Denken Sie daran: Das ist völlig normal, wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie in Griechenland kaufen!
Einführung in den griechischen Immobilienmarkt
Der griechische Immobilienmarkt ist eine äußerst attraktive Mischung aus antikem Erbe und modernen Möglichkeiten, die Käufer aus aller Welt anzieht. Ganz gleich, ob Sie sich von den pulsierenden Straßen Athens, den sonnenverwöhnten Inseln oder der beschaulichen Landschaft angezogen fühlen – Griechenland bietet eine vielfältige Auswahl an Immobilien für jeden Geschmack und jedes Anlageziel. Für ausländische Käufer ist der Erwerb von Immobilien in Griechenland heute einfacher denn je.
Viele Immobilienmakler in Griechenland sprechen Englisch und verfügen über Erfahrung darin, internationale Kunden bei jedem Schritt des Kaufprozesses zu begleiten. Von der ersten Immobiliensuche bis hin zur Klärung rechtlicher Anforderungen ist der griechische Immobilienmarkt bestens darauf vorbereitet, Käufer zu unterstützen, die möglicherweise kein Griechisch sprechen. Mit der richtigen Begleitung kann der Kauf eines Eigenheims in Griechenland zu einer reibungslosen und lohnenden Erfahrung werden, die es Ihnen ermöglicht, alles zu genießen, was dieses wunderschöne Land zu bieten hat.
1. „Ich benötige ein griechisches Bankkonto, um ein Haus in Griechenland zu kaufen“
Sie benötigen kein griechisches Bankkonto, um ein Haus in Griechenland zu kaufen. Sie können alle notwendigen Zahlungen im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf eines Hauses von einem Bankkonto in Ihrem Heimatland aus vornehmen.
2. „Ich muss EU-Bürger sein, um in Griechenland eine Immobilie zu kaufen“
Sowohl EU-Bürger als auch Nicht-EU-Bürger, darunter die meisten Ausländer, können in Griechenland eine Immobilie erwerben. Für Nicht-EU-Bürger können jedoch in bestimmten Regionen, die als „Grenzgebiete“ gelten, besondere Einschränkungen gelten, in denen eine zusätzliche Genehmigung erforderlich ist. Lesen Sie hier mehr über den Kauf in Grenzgebieten. Ausländische Investoren, einschließlich Nicht-EU-Bürger, können zudem vom griechischen „Golden Visa“-Programm profitieren, das Personen, die in Immobilien investieren, eine Aufenthaltsgenehmigung gewährt.
Wenn Sie in der EU ansässig sind, können Sie sich so lange in Griechenland aufhalten, wie Sie möchten. Wenn Sie kein EU-Bürger sind, dürfen Sie sich innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten insgesamt 90 Tage in Griechenland aufhalten. Sobald Ihr Immobilienkauf ordnungsgemäß beim Katasteramt oder Grundbuchamt registriert ist, haben ausländische Käufer dieselben gesetzlichen Eigentumsrechte wie griechische Staatsbürger, einschließlich der Möglichkeit, die Immobilie ohne Einschränkungen zu besitzen, zu verkaufen, zu vermieten oder zu vererben.
3. „Ich muss Griechisch sprechen, um in Griechenland ein Haus zu kaufen“
Die meisten unserer Kunden sprechen kein Griechisch. Sofern Sie nicht vorhaben, den gesamten Kaufprozess selbst abzuwickeln, müssen Sie kein Griechisch sprechen. Wenn Sie Ihrem griechischen Anwalt eine Vollmacht erteilen, kann dieser alle Schritte des Prozesses übernehmen, für die Griechisch erforderlich ist.
4. „Immobilienmakler in Griechenland sprechen nur Griechisch“
Die meisten Immobilienmakler in Griechenland sprechen in der Regel Englisch. Nur bestimmte Immobilienunternehmen sprechen neben Griechisch und Englisch auch andere Sprachen. Bei Elxis – At Home in Greece stehen Ihnen muttersprachliche Englisch-, Niederländisch- und Deutschsprecher zur Verfügung, die alle Ihre Anfragen in Ihrer Sprache beantworten. Eine vollständige Übersicht über die verschiedenen Arten von Immobilienbüros in Griechenland finden Sie hier.
5. „In Griechenland gibt es keine Mehrwertsteuer“
Möglicherweise haben Sie schon einmal von einer „Mehrwertsteuerbefreiung“ in Griechenland gehört. Dies bedeutet, dass ein Bauunternehmer oder Bauträger eine Befreiung beantragen kann – nicht jedoch, dass es in Griechenland keine Mehrwertsteuer gibt. Normalerweise müssen Bauunternehmen oder gewerbliche Bauunternehmer in Griechenland 24 % Mehrwertsteuer berechnen, wenn sie neu errichtete Wohnungen an ihre Erstkäufer übergeben. Griechische Bauträger haben die Möglichkeit, bis Ende 2025 eine Mehrwertsteuerbefreiung für ihre Bauprojekte zu beantragen.
In diesem Fall müssen die Käufer für ein Haus in einem solchen Projekt keine 24 % Mehrwertsteuer zahlen; stattdessen entrichten sie eine Übertragungssteuer in Höhe von 3,09* %. Dies ist eine Initiative der griechischen Regierung, um den Kauf von Neubauimmobilien zu erleichtern. Zu den Immobiliensteuern in Griechenland gehört auch die jährliche Grundsteuer, bekannt als ENFIA, die im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern relativ niedrig ist, was den langfristigen Besitz kostengünstig macht. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3 % des Immobilienwerts und sollte in Ihrem Gesamtbudget berücksichtigt werden.
Die Immobilienpreise in Griechenland sind im Vergleich zu anderen Großstädten in Europa im Allgemeinen niedrig und bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Allerdings können die Immobilienpreise zwischen verschiedenen Städten und Regionen erheblich variieren. Die Lage ist ein entscheidender Faktor, der den Immobilienwert, Marktschwankungen und Maklergebühren auf dem griechischen Immobilienmarkt beeinflusst. Der griechische Immobilienmarkt bietet eine Vielzahl von Immobilienarten, darunter Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Baugrundstücke, die sowohl für den Eigenbedarf als auch als Investitionsmöglichkeiten geeignet sind.
Immobilien in Griechenland beschränken sich nicht auf Ferienhäuser oder Ferienimmobilien; es gibt vielversprechende Möglichkeiten für ganzjährige Immobilieninvestitionen, einschließlich Langzeitvermietungen in städtischen Zentren wie Thessaloniki und Athen. Der Markt bietet vielfältige Möglichkeiten, von Luxusvillen und -wohnungen in touristischen Hotspots bis hin zu erschwinglichen Immobilien in aufstrebenden Gebieten, wodurch er für unterschiedliche Budgets zugänglich ist.
Wenn Sie ein Grundstück mit der Absicht erwerben, ein Haus darauf zu errichten, müssen Sie beim Kauf des Grundstücks eine Grunderwerbsteuer (3,09 %*) entrichten. Bei Baubeginn stellt der Bauunternehmer Rechnungen (mit Mehrwertsteuer) für alle Bauphasen aus. Für diese Rechnungen können Sie keine Mehrwertsteuerbefreiung erhalten. Gut zu wissen: Alle Immobilien auf unserer Website sind, sofern zutreffend, inklusive Mehrwertsteuer angegeben. Zudem werden Mieteinnahmen in Griechenland progressiv besteuert, beginnend mit 15 % für Einkünfte bis zu 12.000 € und steigend für höhere Einkommensstufen. Eines der größten Risiken beim Kauf einer Immobilie in Griechenland sind mögliche versteckte Kosten, wie beispielsweise Gebühren für rechtliche Prüfungen, Notarleistungen und Grunderwerbsteuern, die den Kaufpreis in der Regel um 7–10 % erhöhen können. Im Vergleich zu vielen anderen Ländern sind diese Kosten jedoch gering.
*Wichtige Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % angehoben werden soll; die Änderung soll voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 gelten. Die Durchführungsbestimmungen wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Behandlung von Grundstücken und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.
6. „In Griechenland ist es beim Kauf einer Immobilie nicht notwendig, einen Anwalt zu beauftragen“
Ein Rechtsanwalt ist eine der wichtigsten und nützlichsten Ressourcen, auf die Sie als ausländischer Immobilienkäufer in Griechenland zurückgreifen können. Die Beauftragung eines unabhängigen Rechtsanwalts ist unerlässlich, da dieser unparteiische Rechtsberatung bietet und die Einhaltung des griechischen Rechts gewährleistet. Rechtsbeistand ist entscheidend für die Überprüfung des tatsächlichen Eigentümers der Immobilie und die Feststellung etwaiger Belastungen, wie beispielsweise unbezahlter Schulden oder Pfandrechte, da nur ein Rechtsanwalt Zugang zu den erforderlichen Informationen aus dem Kataster oder dem örtlichen Grundbuchamt hat.
Beim Kauf von Immobilien in Griechenland sollten sich Käufer nicht ausschließlich auf mündliche Zusagen oder eine einzelne Partei, wie beispielsweise einen Makler, verlassen, sondern die Rechtmäßigkeit und das Eigentumsverhältnis der Immobilie anhand offizieller Dokumente überprüfen. Probleme entstehen bei unklaren Eigentumsverhältnissen oder unvollständiger Überprüfung, was zu schwerwiegenden rechtlichen und finanziellen Schwierigkeiten führen kann. Der Immobilienkaufprozess in Griechenland ist strukturiert und sicher und wird durch einen klaren rechtlichen Rahmen gestützt, der Käufer schützt, insbesondere wenn sie von qualifizierten Fachleuten wie Rechtsanwälten und Notaren unterstützt werden.
Um die Übereinstimmung einer Immobilie mit den Bauplänen zu überprüfen, müssen Käufer vor der Leistung einer Anzahlung einen örtlichen Bauingenieur beauftragen. Schätzungsweise 30 % der griechischen Immobilien weisen bauliche Unregelmäßigkeiten auf, wie beispielsweise nicht genehmigte Anbauten oder überdachte Terrassen. Ausländische Käufer werden häufig unter Druck gesetzt, einen Vorvertrag oder Kaufvertrag zu unterzeichnen oder Anzahlungen zu leisten, bevor die erforderlichen rechtlichen Prüfungen abgeschlossen sind, was zu schwerwiegenden rechtlichen und finanziellen Folgen führen kann, falls später Probleme auftreten. Ausländische Käufer übersehen oft, wie wichtig es ist, einen unabhängigen Rechtsanwalt zu beauftragen, um eine gründliche Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, wodurch kostspielige Fehler vermieden werden können. Der Rechtsanwalt unterstützt Sie bei folgenden Punkten:
Überprüfung der Grundbuchauszüge
Der Rechtsanwalt prüft die Eigentumsgeschichte und das Vorliegen von Belastungen (Hypotheken, Ansprüche Dritter usw.), um sicherzustellen, dass rechtlich alles in Ordnung ist (Due Diligence).
Sondergenehmigungen
Der Rechtsanwalt kann Sie hinsichtlich etwaiger zusätzlicher Genehmigungen beraten, die in bestimmten Regionen Griechenlands erforderlich sind. So können beispielsweise für Ausländer, die in Grenzgebieten Immobilien erwerben, Sondergenehmigungen erforderlich sein. Weitere Ausnahmen gelten für Waldflächen, Gebiete von militärischem Interesse und Natura-2000-Schutzgebiete.
Prüfung und Verhandlung von Kaufverträgen
Der Rechtsanwalt kann den privaten Kaufvertrag erstellen – einer der ersten Schritte beim Erwerb einer Immobilie in Griechenland. Er kann Sie zudem in Ihrem Namen hinsichtlich der Vertragsbedingungen beraten oder diese prüfen, um sicherzustellen, dass Ihre Interessen gewahrt bleiben.
Übertragung des Eigentums an der Immobilie
Sofern Sie eine Vollmacht unterzeichnet haben, kann Ihr Rechtsanwalt die endgültige Kaufurkunde in Ihrem Namen unterzeichnen, wodurch das Eigentum an der Immobilie auf Ihren Namen übertragen wird. Darüber hinaus kann der Rechtsanwalt Ihnen bei der Eintragung der Urkunden im Grundbuch und/oder im griechischen Kataster behilflich sein. Letztendlich ist es ein Irrglaube, anzunehmen, dass Immobilienübertragungsprozesse Routineangelegenheiten sind und stets unkompliziert ablaufen. In der Realität können Schritte wie die Eintragung ins Grundbuch, die Überprüfung von Belastungen und Katasteraktualisierungen zu bürokratischen Verzögerungen führen, insbesondere in abgelegenen Gebieten. Ein proaktiver Ansprechpartner vor Ort oder ein Rechtsberater kann Ihnen Zeit sparen und Ärger ersparen.
7. „Wenn ich selbst ein Haus gefunden habe, kann ich mich für die rechtliche Abwicklung nicht an Elxis wenden“
Mehr als ein Drittel unserer Kunden hat sein Traumhaus selbst gefunden und uns anschließend gebeten, den Kauf zu betreuen und abzuwickeln. Wir unterstützen Sie bei den ersten Gesprächen mit dem Verkäufer und kümmern uns um die Abwicklung mittels einer privaten Vereinbarung, einer Katastervermessung und einer notariellen Urkunde.
8. „Ich muss in Griechenland sein, um eine Immobilie zu kaufen“
Sie müssen nicht in Griechenland sein, um eine Immobilie zu kaufen. Wenn Sie eine Vollmacht (POA) unterzeichnen, kann Ihr Anwalt Sie während des gesamten Kaufprozesses vertreten und alle notwendigen Schritte in Ihrem Namen unternehmen, auch wenn Sie sich nicht in Griechenland befinden. So kann Ihr Anwalt Sie beispielsweise beim Finanzamt vertreten, um Ihre griechische Steuernummer zu beantragen, und den endgültigen Kaufvertrag unterzeichnen, sodass der Kauf voranschreitet, während Sie sich im Ausland befinden.
9. „Ich kann eine Vollmacht online unterzeichnen“
Leider ist es nicht möglich, eine Vollmacht online zu unterzeichnen. Sie können eine Vollmacht entweder beim griechischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder bei einem örtlichen Notar in Griechenland unterzeichnen. In einigen Ländern, wie beispielsweise Belgien und den Niederlanden, können Sie eine Vollmacht auch bei einem örtlichen Notar unterzeichnen.
10. „Jeder Anwalt in Griechenland kann einen Immobilienkauf abwickeln“
Wenn Sie in Griechenland eine Immobilie kaufen, benötigen Sie einen Anwalt, der auf die rechtliche Abwicklung von Immobilienkäufen und -verkäufen spezialisiert ist.
11. Sorgfaltsprüfung und Recherche
Bevor Sie sich zum Kauf einer Immobilie in Griechenland verpflichten, ist es von entscheidender Bedeutung, eine gründliche Due Diligence und Recherche durchzuführen. Dies bedeutet, den rechtlichen Status der Immobilie zu überprüfen, sicherzustellen, dass keine unklaren Eigentumsverhältnisse bestehen, und nach etwaigen sonstigen Belastungen zu suchen, die Ihre Investition beeinträchtigen könnten. Ein unabhängiger Rechtsanwalt ist in diesem Prozess von unschätzbarem Wert, da er ausländischen Investoren hilft, sich im rechtlichen Rahmen zurechtzufinden und potenzielle Fallstricke zu vermeiden.
Es ist zudem unerlässlich, die lokalen Immobilienpreise und Markttrends zu verstehen, da die griechische Regierung Maßnahmen eingeführt hat, um ausländische Investitionen zu fördern und den Kaufprozess zu vereinfachen. Indem sie sich die Zeit nehmen, den Markt zu recherchieren und mit qualifizierten Fachleuten zusammenzuarbeiten, können Käufer ihre Interessen schützen und fundierte Entscheidungen treffen, um sicherzustellen, dass ihre Investition in griechische Immobilien sowohl sicher als auch lohnend ist.
12. Besichtigung und Begutachtung der Immobilie
Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihr Interesse weckt, ist die Vereinbarung einer gründlichen Besichtigung und Begutachtung ein entscheidender nächster Schritt. Dieser Prozess ermöglicht es Ihnen, den Zustand der Immobilie zu beurteilen, ihre Größe und Aufteilung zu bestätigen und sicherzustellen, dass sie Ihren Erwartungen entspricht. Eine detaillierte Begutachtung kann potenzielle Probleme oder Mängel aufdecken und bietet Ihnen die Möglichkeit, bessere Konditionen auszuhandeln oder spätere unerwartete Kosten zu vermeiden.
In Griechenland reichen die Immobilien in Tourismusgebieten und Stadtzentren von eleganten, modernen Wohnungen bis hin zu charmanten, traditionellen Villen und bieten für jeden Lebensstil und jede Anlagestrategie das Passende. Ganz gleich, ob Sie eine Ferienimmobilie, eine Langzeitmiete oder eine einzigartige Investitionsmöglichkeit suchen – wenn Sie sich die Zeit nehmen, Immobilien sorgfältig zu begutachten, wird Ihnen dies helfen, auf dem griechischen Markt die richtige Wahl zu treffen.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kauf einer Immobilie in Griechenland eine spannende Chance für ausländische Käufer darstellt und Zugang zu einem reichen kulturellen Erbe, atemberaubenden Landschaften und attraktiven Immobilienpreisen bietet. Auch wenn der Prozess komplex sein kann – insbesondere für diejenigen, die mit den lokalen rechtlichen Rahmenbedingungen nicht vertraut sind –, können die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Rechtsanwalt und die Durchführung einer gründlichen Due-Diligence-Prüfung Ihnen helfen, Überraschungen zu vermeiden und eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten.
Der griechische Immobilienmarkt ist offen und einladend für ausländische Investoren und bietet eine breite Palette an Immobilien für jeden Bedarf. Ganz gleich, ob Sie von einem Ferienhaus, einer langfristigen Mietinvestition oder einem ständigen Wohnsitz in Griechenland träumen – der Erwerb einer griechischen Immobilie ist in greifbarer Nähe. Mit der richtigen Unterstützung und sorgfältiger Planung können Sie zuversichtlich in den griechischen Markt investieren und alle Vorteile genießen, die dieses bemerkenswerte Land zu bieten hat.
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