„Ich muss griechischer Staatsbürger sein, um in Griechenland eine Immobilie zu kaufen, oder?“ „Brauche ich nicht ein griechisches Bankkonto, um in Griechenland eine Immobilie zu kaufen?“ „Ich habe einen privaten Kaufvertrag unterzeichnet … bedeutet das, dass mir das Haus jetzt gehört?“ In diesem Artikel stellen wir die häufigsten Irrtümer vor, die wir von unseren Kunden hören. Denken Sie daran: Das ist völlig normal, wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie in Griechenland kaufen!
Einführung in den griechischen Immobilienmarkt
Der griechische Immobilienmarkt ist eine äußerst attraktive Mischung aus antikem Erbe und modernen Möglichkeiten, die Käufer aus aller Welt anzieht. Ganz gleich, ob Sie sich von den pulsierenden Straßen Athens, den sonnenverwöhnten Inseln oder der ruhigen Landschaft angezogen fühlen – Griechenland bietet eine vielfältige Auswahl an Immobilien für jeden Geschmack und jedes Investitionsziel. Für ausländische Käufer ist der Kauf einer Immobilie in Griechenland heute einfacher denn je. Viele Immobilienmakler in Griechenland sprechen Englisch und verfügen über Erfahrung darin, internationale Kunden durch jeden Schritt des Kaufprozesses zu begleiten. Von der ersten Immobiliensuche bis hin zur Klärung rechtlicher Anforderungen ist der griechische Immobilienmarkt gut gerüstet, um Käufer zu unterstützen, die möglicherweise kein Griechisch sprechen. Mit der richtigen Beratung kann der Kauf eines Eigenheims in Griechenland zu einer reibungslosen und lohnenden Erfahrung werden, die es Ihnen ermöglicht, alles zu genießen, was dieses wunderschöne Land zu bieten hat.
1. „Ich brauche ein griechisches Bankkonto, um ein Haus in Griechenland zu kaufen“
Sie benötigen kein griechisches Bankkonto, um ein Haus in Griechenland zu kaufen. Sie können alle notwendigen Zahlungen im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf eines Hauses von einem Bankkonto in Ihrem Heimatland aus vornehmen.
2. „Ich muss EU-Bürger sein, um in Griechenland eine Immobilie zu kaufen“
Sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürger, einschließlich der meisten Ausländer, können in Griechenland ein Haus kaufen. Nicht-EU-Bürger können jedoch in bestimmten Regionen, die als „Grenzgebiete“ gelten, mit besonderen Einschränkungen konfrontiert sein, wo eine zusätzliche Genehmigung erforderlich ist. Lesen Sie hier mehr über den Kauf in Grenzgebieten. Ausländische Investoren, einschließlich Nicht-EU-Bürger, können zudem vom griechischen Golden-Visa-Programm profitieren, das Aufenthaltsgenehmigungen für diejenigen gewährt, die in Immobilien investieren. Wenn Sie in der EU ansässig sind, können Sie sich so lange in Griechenland aufhalten, wie Sie möchten. Wenn Sie nicht in der EU ansässig sind, können Sie sich innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten 90 Tage in Griechenland aufhalten. Sobald Ihr Immobilienkauf ordnungsgemäß im Kataster oder Grundbuch registriert ist, haben ausländische Käufer die gleichen gesetzlichen Eigentumsrechte wie griechische Staatsbürger, einschließlich der Möglichkeit, die Immobilie ohne Einschränkungen zu besitzen, zu verkaufen, zu vermieten oder zu vererben.
3. „Ich muss Griechisch sprechen, um in Griechenland ein Haus zu kaufen“
Die meisten unserer Kunden sprechen kein Griechisch. Sofern Sie nicht vorhaben, den gesamten Kaufprozess selbst abzuwickeln, müssen Sie kein Griechisch sprechen. Indem Sie Ihrem griechischen Anwalt eine Vollmacht erteilen, kann dieser alle Schritte des Prozesses übernehmen, die Griechisch erfordern.
4. „Immobilienmakler in Griechenland sprechen nur Griechisch“
Die meisten Immobilienmakler in Griechenland sprechen in der Regel Englisch. Nur bestimmte Immobilienunternehmen sprechen neben Griechisch und Englisch auch andere Sprachen. Bei Elxis – At Home in Greece stehen Ihnen muttersprachliche Englisch-, Niederländisch- und Deutschsprachige zur Verfügung, die alle Ihre Anfragen in Ihrer Sprache beantworten. Eine vollständige Übersicht über die verschiedenen Arten von Immobilienbüros in Griechenland finden Sie hier.
5. „In Griechenland gibt es keine Mehrwertsteuer“
Vielleicht haben Sie schon einmal von einer „Mehrwertsteuerbefreiung“ in Griechenland gehört. Das bedeutet, dass ein Bauunternehmer oder Bauträger eine Befreiung beantragen kann, nicht jedoch, dass es in Griechenland keine Mehrwertsteuer gibt. Normalerweise müssen Bauunternehmen oder professionelle Bauunternehmer in Griechenland 24 % Mehrwertsteuer berechnen, wenn sie neu gebaute Häuser an ihre Erstbesitzer übergeben. Griechische Bauträger haben die Möglichkeit, bis Ende 2025 eine Mehrwertsteuerbefreiung für ihre Bauprojekte zu beantragen. In diesem Fall müssen die Käufer für ein Haus in einem solchen Projekt keine 24 % Mehrwertsteuer zahlen; stattdessen entrichtet der Käufer eine Übertragungssteuer in Höhe von 3,09 %. Dies ist eine Initiative der griechischen Regierung, um den Kauf von neu gebauten Immobilien zu erleichtern. Zu den Immobiliensteuern in Griechenland gehört auch die jährliche Grundsteuer, bekannt als ENFIA, die im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern relativ niedrig ist, was den langfristigen Besitz kostengünstig macht. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3 % des Immobilienwerts und sollte in Ihrem Gesamtbudget berücksichtigt werden.
Die Immobilienpreise in Griechenland sind im Vergleich zu anderen Großstädten in Europa im Allgemeinen niedrig und bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Allerdings können die Immobilienpreise zwischen verschiedenen Städten und Regionen erheblich variieren. Die Lage ist ein entscheidender Faktor, der den Immobilienwert, Marktschwankungen und Maklergebühren auf dem griechischen Immobilienmarkt beeinflusst. Der griechische Immobilienmarkt bietet eine Vielzahl von Immobilientypen, darunter Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Bauland, die sowohl für den Eigenbedarf als auch für Investitionsmöglichkeiten geeignet sind. Immobilien in Griechenland beschränken sich nicht auf Ferienhäuser oder Ferienimmobilien; es gibt vielversprechende Möglichkeiten für ganzjährige Immobilieninvestitionen, einschließlich Langzeitvermietungen in städtischen Zentren wie Thessaloniki und Athen. Der Markt bietet vielfältige Möglichkeiten, von Luxusvillen und -wohnungen in touristischen Hotspots bis hin zu erschwinglichen Immobilien in Entwicklungsgebieten, wodurch er für verschiedene Budgets zugänglich ist.
Wenn Sie ein Grundstück mit der Absicht kaufen, ein Haus zu bauen, müssen Sie beim Kauf des Grundstücks eine Grunderwerbsteuer (3,09 %) entrichten. Bei Baubeginn stellt der Bauunternehmer Rechnungen (inklusive Mehrwertsteuer) für alle Bauphasen aus. Für diese Rechnungen können Sie keine Mehrwertsteuerbefreiung erhalten. Gut zu wissen: Alle Immobilien auf unserer Website enthalten, sofern zutreffend, die Mehrwertsteuer. Zudem besteuert Griechenland Mieteinnahmen progressiv, beginnend bei 15 % für Einkünfte bis zu 12.000 € und steigend für höhere Einkommensstufen. Eines der größten Risiken beim Immobilienkauf in Griechenland sind mögliche versteckte Kosten, wie Gebühren für die rechtliche Überprüfung, Notariatsdienstleistungen und Grunderwerbssteuern, die den Kaufpreis in der Regel um 7–10 % erhöhen können. Im Vergleich zu vielen anderen Ländern sind diese Kosten jedoch gering.
6. „Die Beauftragung eines Anwalts ist beim Kauf einer Immobilie in Griechenland nicht erforderlich“
Ein Anwalt ist eine der wichtigsten und nützlichsten Ressourcen, über die Sie als ausländischer Immobilienkäufer in Griechenland verfügen können. Die Beauftragung eines unabhängigen Anwalts ist unerlässlich, da dieser unvoreingenommene Rechtsberatung bietet und die Einhaltung des griechischen Rechts gewährleistet. Rechtsbeistand ist entscheidend, um den tatsächlichen Eigentümer der Immobilie zu überprüfen und nach anderen Belastungen wie unbezahlten Schulden oder Pfandrechten zu suchen, da nur ein Anwalt Zugang zu den erforderlichen Informationen aus dem Kataster oder dem örtlichen Grundbuchamt hat. Beim Kauf von Immobilien in Griechenland sollten sich Käufer nicht allein auf mündliche Zusagen oder eine einzelne Partei, wie beispielsweise einen Makler, verlassen, sondern die Rechtmäßigkeit und das Eigentumsverhältnis der Immobilie anhand offizieller Dokumente überprüfen. Probleme entstehen bei unklaren Eigentumsverhältnissen oder unvollständiger Überprüfung, was zu schwerwiegenden rechtlichen und finanziellen Schwierigkeiten führen kann.
Der Immobilienkaufprozess in Griechenland ist strukturiert und sicher und wird durch einen klaren Rechtsrahmen gestützt, der Käufer schützt, insbesondere wenn sie von qualifizierten Fachleuten wie Rechtsanwälten und Notaren unterstützt werden. Um die Übereinstimmung einer Immobilie mit den Bauplänen zu überprüfen, müssen Käufer vor der Leistung einer Anzahlung einen örtlichen Bauingenieur beauftragen. Schätzungsweise 30 % der griechischen Immobilien weisen bauliche Unregelmäßigkeiten auf, wie beispielsweise nicht genehmigte Anbauten oder überdachte Terrassen. Ausländische Käufer werden oft unter Druck gesetzt, einen Vorvertrag oder Kaufvertrag zu unterzeichnen oder Anzahlungen zu leisten, bevor die erforderlichen rechtlichen Prüfungen abgeschlossen sind, was zu schwerwiegenden rechtlichen und finanziellen Folgen führen kann, sollten später Probleme auftreten. Ausländische Käufer übersehen häufig, wie wichtig es ist, einen unabhängigen Anwalt zu beauftragen, um eine gründliche Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, die kostspielige Fehler verhindern kann. Der Anwalt unterstützt Sie bei folgenden Punkten:
Überprüfung der Grundbuchauszüge
Der Anwalt prüft die Eigentumsverhältnisse und das Vorliegen von Belastungen (Hypotheken, Ansprüche Dritter usw.), um sicherzustellen, dass rechtlich alles in Ordnung ist (Due Diligence).
Sondergenehmigungen
Der Anwalt kann Sie hinsichtlich zusätzlicher Genehmigungen beraten, die in bestimmten Regionen Griechenlands erforderlich sind. Beispielsweise können für Ausländer, die in Grenzgebieten kaufen, Sondergenehmigungen erforderlich sein. Weitere Ausnahmen gelten für Waldflächen, Gebiete von militärischem Interesse und Natura-2000-Schutzgebiete.
Prüfung und Verhandlung von Kaufverträgen
Der Anwalt kann den privaten Kaufvertrag vorbereiten, einen der ersten Schritte beim Kauf einer Immobilie in Griechenland. Der Anwalt kann Sie auch in Ihrem Namen hinsichtlich der Vertragsbedingungen beraten oder diese prüfen, um sicherzustellen, dass Ihre Interessen gewahrt bleiben.
Übertragung des Eigentums an der Immobilie
Wenn Sie eine Vollmacht unterzeichnet haben, kann Ihr Anwalt die endgültige Kaufurkunde in Ihrem Namen unterzeichnen, wodurch das Eigentum an der Immobilie auf Ihren Namen übertragen wird. Darüber hinaus kann der Anwalt Ihnen bei der Eintragung der Urkunden im Grundbuchamt und/oder im griechischen Kataster behilflich sein. Letztendlich ist es ein Irrglaube, dass Immobilienübertragungsprozesse routinemäßig und stets unkompliziert ablaufen. In der Realität können Schritte wie die Eintragung im Grundbuch, die Überprüfung von Belastungen und Katasteraktualisierungen zu bürokratischen Verzögerungen führen, insbesondere in abgelegenen Gebieten. Ein proaktiver lokaler Ansprechpartner oder Rechtsberater kann Ihnen Zeit und Kopfzerbrechen ersparen.
7. „Wenn ich selbst ein Haus gefunden habe, kann ich mich für die rechtliche Abwicklung nicht an Elxis wenden“
Mehr als ein Drittel unserer Kunden hat sein Traumhaus selbst gefunden und uns anschließend gebeten, den Kauf zu begleiten und abzuwickeln. Wir unterstützen Sie bei den ersten Gesprächen mit dem Verkäufer und kümmern uns um die Abwicklung mittels privater Vereinbarung, Katastervermessung und notarieller Urkunde.
8. „Ich muss in Griechenland sein, um eine Immobilie zu kaufen“
Sie müssen nicht in Griechenland sein, um ein Haus zu kaufen. Wenn Sie eine Vollmacht (POA) unterzeichnen, kann Ihr Anwalt Sie während des gesamten Kaufprozesses vertreten und alle notwendigen Schritte in Ihrem Namen unternehmen, auch wenn Sie nicht in Griechenland sind. So kann Ihr Anwalt beispielsweise eine griechische Steuernummer beantragen und den endgültigen Vertrag in Ihrem Namen unterzeichnen.
9. „Ich kann eine Vollmacht online unterzeichnen“
Leider ist es nicht möglich, eine Vollmacht online zu unterzeichnen. Sie können eine Vollmacht entweder beim griechischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder bei einem örtlichen Notar in Griechenland unterzeichnen. In einigen Ländern, wie Belgien und den Niederlanden, können Sie eine Vollmacht auch bei einem örtlichen Notar unterzeichnen.
10. „Jeder Anwalt in Griechenland kann einen Immobilienkauf abwickeln“
Wenn Sie in Griechenland eine Immobilie kaufen, benötigen Sie einen Anwalt, der auf die rechtliche Abwicklung von Immobilienkäufen und -verkäufen spezialisiert ist.
Sorgfaltspflicht und Recherche
Bevor Sie sich zum Kauf einer Immobilie in Griechenland verpflichten, ist es entscheidend, eine gründliche Due Diligence und Recherche durchzuführen. Dies bedeutet, den rechtlichen Status der Immobilie zu überprüfen, sicherzustellen, dass keine unklaren Eigentumsfragen bestehen, und nach anderen Belastungen zu suchen, die Ihre Investition beeinträchtigen könnten. Ein unabhängiger Anwalt ist in diesem Prozess von unschätzbarem Wert, da er ausländischen Investoren hilft, sich im rechtlichen Rahmen zurechtzufinden und potenzielle Fallstricke zu vermeiden. Das Verständnis der lokalen Immobilienpreise und Markttrends ist ebenfalls unerlässlich, da die griechische Regierung Maßnahmen eingeführt hat, um ausländische Investitionen zu fördern und den Kaufprozess zu vereinfachen. Indem sie sich die Zeit nehmen, den Markt zu recherchieren und mit qualifizierten Fachleuten zusammenzuarbeiten, können Käufer ihre Interessen schützen und fundierte Entscheidungen treffen, wodurch sichergestellt wird, dass ihre Investition in griechische Immobilien sowohl sicher als auch lohnend ist.
Besichtigung und Begutachtung der Immobilie
Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen ins Auge fällt, ist die Vereinbarung einer gründlichen Besichtigung und Begutachtung ein entscheidender nächster Schritt. Dieser Prozess ermöglicht es Ihnen, den Zustand der Immobilie zu beurteilen, ihre Größe und Aufteilung zu bestätigen und sicherzustellen, dass sie Ihren Erwartungen entspricht. Eine detaillierte Begutachtung kann potenzielle Probleme oder Mängel aufdecken und gibt Ihnen die Möglichkeit, ein besseres Angebot auszuhandeln oder spätere unerwartete Kosten zu vermeiden. In Griechenland reichen die Immobilien in touristischen Gebieten und Stadtzentren von eleganten, modernen Wohnungen bis hin zu charmanten traditionellen Villen und bieten für jeden Lebensstil und jede Anlagestrategie das Passende. Ganz gleich, ob Sie ein Ferienhaus, eine Langzeitmiete oder eine einzigartige Investitionsmöglichkeit suchen – wenn Sie sich die Zeit nehmen, Immobilien sorgfältig zu begutachten, wird Ihnen dies helfen, die richtige Wahl auf dem griechischen Markt zu treffen.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kauf einer Immobilie in Griechenland eine spannende Gelegenheit für ausländische Käufer darstellt und Zugang zu einem reichen kulturellen Erbe, atemberaubenden Landschaften und attraktiven Immobilienpreisen bietet. Auch wenn der Prozess komplex sein kann, insbesondere für diejenigen, die mit den lokalen rechtlichen Rahmenbedingungen nicht vertraut sind, kann die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Anwalt und die Durchführung einer gründlichen Due-Diligence-Prüfung Ihnen helfen, Überraschungen zu vermeiden und eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten. Der griechische Immobilienmarkt ist offen und einladend für ausländische Investoren und bietet eine große Auswahl an Immobilien für jeden Bedarf. Ganz gleich, ob Sie von einem Ferienhaus, einer langfristigen Mietinvestition oder einem dauerhaften Wohnsitz in Griechenland träumen – der Traum vom eigenen griechischen Immobilienbesitz ist in greifbarer Nähe. Mit der richtigen Unterstützung und sorgfältiger Planung können Sie zuversichtlich in den griechischen Markt investieren und alle Vorteile genießen, die dieses bemerkenswerte Land zu bieten hat.
