« Je dois être citoyen grec pour acheter une maison en Grèce, n’est-ce pas ? » « N’ai-je pas besoin d’un compte bancaire grec pour acheter une maison en Grèce ? » « J’ai signé un compromis de vente… cela signifie-t-il que je suis désormais propriétaire de la maison ? » Dans cet article, nous vous présentons les idées reçues les plus courantes que nous entendons de la part de nos clients. N’oubliez pas que c’est tout à fait normal si vous achetez une maison en Grèce pour la première fois !
Introduction au marché immobilier grec
Le marché immobilier grec allie de manière très séduisante un patrimoine antique et des opportunités modernes, attirant ainsi des acheteurs du monde entier. Que vous soyez attiré par les rues animées d’Athènes, les îles baignées de soleil ou la campagne paisible, la Grèce propose une gamme variée de biens immobiliers adaptés à tous les goûts et à tous les objectifs d’investissement. Pour les acheteurs étrangers, le processus d’acquisition d’un bien immobilier en Grèce est plus accessible que jamais.
De nombreux agents immobiliers en Grèce parlent anglais et possèdent l’expérience nécessaire pour accompagner les clients internationaux à chaque étape du processus d’achat. De la recherche initiale d’un bien immobilier à la gestion des formalités juridiques, le marché immobilier grec est parfaitement équipé pour accompagner les acheteurs qui ne parlent pas grec. Avec des conseils avisés, l’achat d’une maison en Grèce peut s’avérer une expérience fluide et enrichissante, vous permettant de profiter pleinement de tout ce que ce magnifique pays a à offrir.
1. « J’ai besoin d’un compte bancaire grec pour acheter une maison en Grèce »
Vous n’avez pas besoin d’un compte bancaire grec pour acheter une maison en Grèce. Vous pouvez effectuer tous les paiements nécessaires liés à l’achat ou à la vente d’une maison à partir d’un compte bancaire dans votre pays d’origine.
2. « Je dois être citoyen européen pour acheter une maison en Grèce »
Les citoyens de l’UE comme ceux hors UE, y compris la plupart des étrangers, peuvent acheter une maison en Grèce. Toutefois, les citoyens hors UE peuvent se heurter à des restrictions spécifiques dans certaines régions considérées comme des « zones frontalières », où un permis supplémentaire est requis. Pour en savoir plus sur l’achat dans les zones frontalières, cliquez ici. Les investisseurs étrangers, y compris les ressortissants de pays hors UE, peuvent également bénéficier du programme grec « Golden Visa », qui accorde des titres de séjour à ceux qui investissent dans l’immobilier.
Si vous êtes résident de l’UE, vous pouvez séjourner en Grèce aussi longtemps que vous le souhaitez. Si vous n’êtes pas résident de l’UE, vous pouvez séjourner en Grèce pendant 90 jours par période de six mois. Une fois votre achat immobilier dûment enregistré au cadastre ou au registre foncier, les acheteurs étrangers disposent des mêmes droits de propriété que les citoyens grecs, notamment la possibilité de posséder, vendre, louer ou hériter du bien sans aucune restriction.
3. « Il faut parler grec pour acheter une maison en Grèce »
La plupart de nos clients ne parlent pas grec. À moins que vous ne prévoyiez de vous charger vous-même de l’ensemble du processus d’achat, vous n’avez pas besoin de parler grec. En donnant une procuration à votre avocat grec, celui-ci pourra se charger de toutes les étapes de la procédure nécessitant la maîtrise du grec.
4. « Les agents immobiliers en Grèce ne parlent que le grec »
Il est courant que la plupart des agents immobiliers en Grèce parlent anglais. Seules certaines agences immobilières parlent d’autres langues que le grec et l’anglais. Chez Elxis - At Home in Greece, vous avez accès à des interlocuteurs de langue maternelle anglaise, néerlandaise et allemande pour répondre à toutes vos demandes dans votre langue. Vous trouverez ici un aperçu complet des différents types d’agences immobilières en Grèce.
5. « Il n'y a pas de TVA en Grèce »
Vous avez peut-être entendu parler d’une « exonération de TVA » en Grèce. Cela signifie qu’un constructeur ou un promoteur immobilier peut demander une exonération, et non que la TVA n’existe pas en Grèce. Normalement, les entreprises de construction ou les constructeurs professionnels en Grèce doivent facturer une TVA de 24 % lorsqu’ils cèdent des logements neufs à leurs premiers propriétaires. Les promoteurs immobiliers grecs ont la possibilité de demander une exonération de TVA pour leurs projets de construction jusqu’à la fin de l’année 2025.
Dans ce cas, les acheteurs n’auront pas à payer la TVA de 24 % pour une maison issue d’un tel projet ; à la place, l’acheteur s’acquittera d’un droit de mutation de 3,09* %. Il s’agit d’une initiative du gouvernement grec visant à faciliter l’achat de biens immobiliers neufs. Les impôts fonciers en Grèce comprennent également l’impôt foncier annuel, appelé ENFIA, qui est relativement faible par rapport à de nombreux autres pays européens, ce qui rend la propriété à long terme rentable. Les droits de mutation s’élèvent à 3 % de la valeur du bien immobilier et doivent être pris en compte dans votre budget global.
Les prix de l’immobilier en Grèce sont généralement bas par rapport à ceux d’autres grandes villes européennes, offrant ainsi un bon rapport qualité-prix. Toutefois, les prix peuvent varier considérablement d’une ville à l’autre et d’une région à l’autre. L’emplacement est un facteur déterminant qui influence la valeur des biens, les fluctuations du marché et les honoraires des agents immobiliers sur le marché immobilier grec. Le marché immobilier grec propose une grande variété de types de biens, notamment des logements résidentiels, des locaux commerciaux et des terrains à bâtir, destinés aussi bien à un usage personnel qu’à des opportunités d’investissement.
Les biens immobiliers en Grèce ne se limitent pas aux résidences secondaires ou aux propriétés de vacances ; il existe de solides opportunités d’investissement immobilier tout au long de l’année, notamment des locations à long terme dans des centres urbains tels que Thessalonique et Athènes. Le marché propose des opportunités variées, allant des villas et appartements de luxe dans les hauts lieux touristiques aux biens abordables dans les zones en développement, ce qui le rend accessible à des budgets variés.
Si vous achetez un terrain dans le but d’y construire une maison, vous devrez vous acquitter d’un droit de mutation (3,09 %*) sur l’achat du terrain. Lorsque la construction débutera, l’entrepreneur émettra des factures (avec TVA) pour toutes les étapes de la construction. Vous ne pouvez pas bénéficier d’une exonération de TVA pour ces factures. Bon à savoir : tous les biens immobiliers présentés sur notre site web incluent la TVA, le cas échéant. Par ailleurs, la Grèce impose les revenus locatifs de manière progressive, à partir de 15 % pour les revenus inférieurs à 12 000 €, ce taux augmentant pour les tranches supérieures. L’un des principaux risques liés à l’achat d’un bien immobilier en Grèce réside dans l’existence éventuelle de coûts cachés, tels que les frais de vérification juridique, les honoraires de notaire et les droits de mutation, qui peuvent représenter en général entre 7 et 10 % du prix d’achat. Ces coûts restent toutefois faibles par rapport à ceux pratiqués dans de nombreux autres pays.
*Mise à jour importante : le Premier ministre grec, Kyriakos Mitsotakis, a annoncé que les droits de mutation immobilière applicables aux achats effectués par des ressortissants de pays hors UE devraient passer à 15 %, cette modification devant entrer en vigueur à compter du 1er janvier 2027. La législation d’application n’ayant pas encore été publiée, son champ d’application définitif, notamment en ce qui concerne le traitement des terrains et des biens immobiliers commerciaux, n’est pas encore confirmé.
6. « Il n’est pas nécessaire de faire appel à un avocat en Grèce pour acheter un logement »
Un avocat est l’une des ressources les plus importantes et les plus utiles dont vous pouvez disposer en tant qu’acheteur étranger d’un bien immobilier en Grèce. Il est essentiel de faire appel à un avocat indépendant, car celui-ci vous apporte une assistance juridique impartiale et garantit le respect de la législation grecque. L’assistance juridique est cruciale pour vérifier l’identité du véritable propriétaire du bien et détecter d’éventuelles charges grevant celui-ci, telles que des dettes impayées ou des privilèges, car seul un avocat peut accéder aux informations nécessaires auprès du cadastre ou du registre foncier local.
Lors de l’achat d’un bien immobilier en Grèce, les acheteurs ne doivent pas se fier uniquement à des promesses verbales ou à une seule partie, telle qu’un agent immobilier, mais doivent vérifier la légalité du bien et la propriété au moyen de documents officiels. Des problèmes surviennent lorsque la propriété n’est pas clairement établie ou que la vérification est incomplète, ce qui peut entraîner de graves conséquences juridiques et financières. Le processus d’achat immobilier en Grèce est structuré et sécurisé, s’appuyant sur un cadre juridique clair qui protège les acheteurs, en particulier lorsqu’ils sont assistés par des professionnels qualifiés tels que des avocats et des notaires.
Pour vérifier la conformité d’un bien immobilier aux plans architecturaux, les acheteurs doivent faire appel à un ingénieur civil local avant de verser un acompte. On estime qu’environ 30 % des biens immobiliers grecs présentent des irrégularités structurelles, telles que des extensions non autorisées ou des terrasses fermées. Les acheteurs étrangers sont souvent poussés à signer un avant-contrat ou un acte de vente, ou à verser des acomptes avant d’avoir effectué les vérifications juridiques nécessaires, ce qui peut entraîner de graves répercussions juridiques et financières si des problèmes surviennent par la suite. Les acheteurs étrangers négligent souvent l’importance de faire appel à un avocat indépendant pour mener une vérification préalable approfondie, ce qui permet d’éviter des erreurs coûteuses. L’avocat vous assiste dans les domaines suivants :
Vérification des titres fonciers
L’avocat vérifie la chaîne des titres de propriété et l’existence de charges (hypothèques, créances de tiers, etc.) afin de s’assurer que tout est en règle sur le plan juridique (vérification préalable).
Autorisations spéciales
L’avocat peut vous conseiller sur les autorisations supplémentaires requises dans certaines régions de Grèce. Par exemple, des autorisations spéciales peuvent être exigées pour les étrangers qui achètent dans des zones frontalières. D’autres exceptions s’appliquent aux terrains forestiers, aux zones d’intérêt militaire et aux zones de conservation Natura 2000.
Examen et négociation des contrats de vente
L’avocat peut rédiger le contrat de vente de gré à gré, l’une des premières étapes de l’achat d’un logement en Grèce. Il peut également vous conseiller ou examiner les clauses et conditions du contrat en votre nom afin de s’assurer que vos intérêts sont préservés.
Transfert de propriété du bien immobilier
Si vous avez signé une procuration, votre avocat peut signer l’acte de vente définitif en votre nom, ce qui transfère la propriété du bien à votre nom. De plus, l’avocat peut vous aider à enregistrer les actes auprès du registre foncier et/ou du cadastre hellénique. En fin de compte, il est erroné de penser que les procédures de transfert de propriété sont routinières et toujours simples. En réalité, des démarches telles que l’enregistrement foncier, la vérification des charges grevant le bien et la mise à jour cadastrale peuvent entraîner des retards administratifs, en particulier dans les zones reculées. Disposer d’un interlocuteur local proactif ou d’un conseiller juridique peut vous faire gagner du temps et vous éviter bien des tracas.
7. « Si j’ai trouvé une maison par moi-même, je ne peux pas faire appel à Elxis pour les démarches juridiques »
Plus d’un tiers de nos clients ont trouvé eux-mêmes la maison de leurs rêves et nous ont ensuite demandé de superviser et de prendre en charge l’achat. Nous vous accompagnons dès les premières discussions avec le vendeur, en organisant les démarches nécessaires : accord privé, relevé cadastral et acte notarié.
8. « Je dois être en Grèce pour acheter un bien immobilier »
Vous n’avez pas besoin d’être en Grèce pour acheter une maison. Si vous signez une procuration (POA), votre avocat peut vous représenter tout au long du processus d’achat et effectuer toutes les démarches nécessaires en votre nom, même lorsque vous n’êtes pas en Grèce. Par exemple, votre avocat peut vous représenter auprès de l’administration fiscale pour l’obtention de votre numéro d’identification fiscale grec et signer le contrat définitif, afin que l’achat puisse se poursuivre pendant que vous êtes à l’étranger.
9. « Je peux signer une procuration en ligne »
Malheureusement, il n’est pas possible de signer une procuration en ligne. Vous pouvez signer une procuration soit au consulat grec de votre pays d’origine, soit auprès d’un notaire public local en Grèce. Dans certains pays, comme la Belgique et les Pays-Bas, vous pouvez également signer une procuration chez un notaire local.
10. « N’importe quel avocat en Grèce peut s’occuper d’un achat immobilier »
Lors de l’achat d’un logement en Grèce, vous aurez besoin d’un avocat spécialisé dans le traitement juridique des achats et ventes immobiliers.
11. Vérifications préalables et recherches
Avant de vous engager dans l’achat d’un bien immobilier en Grèce, il est essentiel de mener une diligence raisonnable et des recherches approfondies. Cela implique de vérifier le statut juridique du bien, de s’assurer qu’il n’existe aucun problème de propriété ambigu et de vérifier l’absence de toute autre charge susceptible d’affecter votre investissement. Un avocat indépendant est d’une aide inestimable dans ce processus, car il aide les investisseurs étrangers à s’y retrouver dans le cadre juridique et à éviter les pièges potentiels.
Il est également essentiel de bien comprendre les prix immobiliers locaux et les tendances du marché, car le gouvernement grec a mis en place des mesures visant à encourager les investissements étrangers et à simplifier le processus d’achat. En prenant le temps d’étudier le marché et de collaborer avec des professionnels qualifiés, les acheteurs peuvent protéger leurs intérêts et prendre des décisions éclairées, garantissant ainsi que leur investissement immobilier en Grèce soit à la fois sûr et rentable.
12. Visite et inspection du bien
Une fois que vous avez repéré un bien qui retient votre attention, organiser une visite et une inspection approfondies constitue une étape cruciale. Ce processus vous permet d’évaluer l’état du bien, de vérifier sa superficie et son agencement, et de vous assurer qu’il correspond à vos attentes. Une inspection détaillée peut révéler d’éventuels problèmes ou défauts, ce qui vous donne la possibilité de négocier une meilleure offre ou d’éviter des frais imprévus par la suite.
En Grèce, les biens immobiliers situés dans les zones touristiques et les centres urbains vont des appartements modernes et épurés aux charmantes villas traditionnelles, offrant ainsi des solutions adaptées à tous les styles de vie et à toutes les stratégies d’investissement. Que vous recherchiez une résidence secondaire, un bien en location à long terme ou une opportunité d’investissement unique, prendre le temps d’inspecter soigneusement les biens vous aidera à faire le bon choix sur le marché grec.
Conclusion
En résumé, l’achat d’un bien immobilier en Grèce constitue une opportunité passionnante pour les acheteurs étrangers, leur offrant l’accès à un riche patrimoine culturel, à des paysages époustouflants et à des prix immobiliers attractifs. Bien que le processus puisse s’avérer complexe, en particulier pour ceux qui ne connaissent pas bien le cadre juridique local, le recours à un avocat indépendant et la réalisation d’une vérification préalable approfondie peuvent vous aider à éviter les mauvaises surprises et à garantir une transaction sans heurts.
Le marché immobilier grec est ouvert et accueillant pour les investisseurs étrangers, avec un large éventail de biens immobiliers adaptés à tous les besoins. Que vous rêviez d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif à long terme ou d’un domicile permanent en Grèce, l’accès à la propriété immobilière grecque est à votre portée. Avec un accompagnement adapté et une planification minutieuse, vous pouvez investir en toute confiance sur le marché grec et profiter de tous les avantages que ce pays remarquable a à offrir.
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