« Je dois être citoyen grec pour acheter une maison en Grèce, n’est-ce pas ? » « N’ai-je pas besoin d’un compte bancaire grec pour acheter une maison en Grèce ? » « J’ai signé un compromis de vente… cela signifie-t-il que je suis désormais propriétaire de la maison ? » Dans cet article, nous vous présentons les idées reçues les plus courantes que nous entendons de la part de nos clients. N’oubliez pas que c’est tout à fait normal si vous achetez une maison en Grèce pour la première fois !
Introduction au marché immobilier grec
Le marché immobilier grec est un mélange très attrayant d’héritage antique et d’opportunités modernes, qui attire des acheteurs du monde entier. Que vous soyez attiré par les rues animées d’Athènes, les îles baignées de soleil ou la campagne paisible, la Grèce offre une gamme variée de biens immobiliers adaptés à tous les goûts et à tous les objectifs d’investissement. Pour les acheteurs étrangers, le processus d'achat d'un bien immobilier en Grèce est plus accessible que jamais. De nombreux agents immobiliers en Grèce parlent anglais et ont l'habitude d'accompagner les clients internationaux à chaque étape du processus d'achat. De la recherche initiale d'un bien à la gestion des exigences légales, le marché immobilier grec est bien équipé pour aider les acheteurs qui ne parlent pas grec. Avec les bons conseils, l'achat d'une maison en Grèce peut être une expérience fluide et enrichissante, vous permettant de profiter de tout ce que ce beau pays a à offrir.
1. « J’ai besoin d’un compte bancaire grec pour acheter une maison en Grèce »
Vous n’avez pas besoin d’un compte bancaire grec pour acheter une maison en Grèce. Vous pouvez effectuer tous les paiements nécessaires liés à l’achat ou à la vente d’une maison à partir d’un compte bancaire dans votre pays d’origine.
2. « Je dois être citoyen européen pour acheter une maison en Grèce »
Les citoyens de l'UE comme ceux hors UE, y compris la plupart des étrangers, peuvent acheter une maison en Grèce. Toutefois, les citoyens hors UE peuvent se heurter à des restrictions spécifiques dans certaines régions considérées comme des « zones frontalières », où un permis supplémentaire est requis. Pour en savoir plus sur l'achat dans les zones frontalières, cliquez ici. Les investisseurs étrangers, y compris les citoyens hors UE, peuvent également bénéficier du programme grec « Golden Visa », qui accorde des permis de séjour à ceux qui investissent dans l'immobilier. Si vous êtes résident de l’UE, vous pouvez séjourner en Grèce aussi longtemps que vous le souhaitez. Si vous êtes résident hors UE, vous pouvez séjourner en Grèce pendant 90 jours par période de six mois. Une fois votre achat immobilier dûment enregistré au cadastre ou au registre foncier, les acheteurs étrangers disposent des mêmes droits de propriété légaux que les citoyens grecs, y compris la possibilité de posséder, vendre, louer ou hériter du bien sans restriction.
3. « Je dois parler grec pour acheter une maison en Grèce »
La plupart de nos clients ne parlent pas grec. À moins que vous ne prévoyiez de vous occuper vous-même de l’ensemble du processus d’achat, vous n’avez pas besoin de parler grec. En donnant une procuration à votre avocat grec, celui-ci pourra se charger de toutes les étapes du processus qui nécessitent la maîtrise du grec.
4. « Les agents immobiliers en Grèce ne parlent que le grec »
Il est courant que la plupart des agents immobiliers en Grèce parlent anglais. Seules certaines agences immobilières parlent d’autres langues que le grec et l’anglais. Chez Elxis - At Home in Greece, vous avez accès à des interlocuteurs de langue maternelle anglaise, néerlandaise et allemande pour répondre à toutes vos demandes dans votre langue. Vous trouverez ici une présentation complète des différents types d’agences immobilières en Grèce.
5. « Il n'y a pas de TVA en Grèce »
Vous avez peut-être entendu parler d’une « exonération de TVA » en Grèce. Cela signifie qu’un constructeur ou un promoteur immobilier peut demander une exonération, et non que la TVA n’existe pas en Grèce. Normalement, les entreprises de construction ou les constructeurs professionnels en Grèce doivent facturer une TVA de 24 % lorsqu’ils cèdent des logements neufs à leurs premiers propriétaires. Les promoteurs immobiliers grecs ont la possibilité de demander une exonération de TVA pour leurs projets de construction jusqu’à la fin de l’année 2025. Dans ce cas, les acheteurs n'auront pas à payer 24 % de TVA pour une maison dans le cadre d'un tel projet ; à la place, l'acheteur paiera 3,09 % de droits de mutation. Il s'agit d'une initiative du gouvernement grec visant à faciliter l'achat de biens immobiliers neufs. Les impôts fonciers en Grèce comprennent également l'impôt foncier annuel, connu sous le nom d'ENFIA, qui est relativement faible par rapport à de nombreux autres pays européens, ce qui rend la propriété à long terme rentable. Les droits de mutation s'élèvent à 3 % de la valeur du bien et doivent être pris en compte dans votre budget global.
Les prix de l'immobilier en Grèce sont généralement bas par rapport à ceux d'autres grandes villes européennes, offrant un bon rapport qualité-prix. Cependant, les prix peuvent varier considérablement d'une ville à l'autre et d'une région à l'autre. L'emplacement est un facteur crucial qui influence la valeur des biens, les fluctuations du marché et les honoraires des agents sur le marché immobilier grec. Le marché immobilier grec propose une grande variété de types de biens, notamment des maisons d'habitation, des locaux commerciaux et des terrains à bâtir, répondant à la fois à des besoins d'usage personnel et à des opportunités d'investissement. Les biens immobiliers en Grèce ne se limitent pas aux résidences secondaires ou aux propriétés de vacances ; il existe de solides opportunités d’investissement immobilier tout au long de l’année, notamment des locations à long terme dans des centres urbains comme Thessalonique et Athènes. Le marché offre des opportunités variées, allant des villas et appartements de luxe dans les hauts lieux touristiques aux biens abordables dans les zones en développement, ce qui le rend accessible à tous les budgets.
Si vous achetez un terrain dans le but d’y construire une maison, vous devrez s’acquitter d’un droit de mutation (3,09 %) sur l’achat du terrain. Lorsque la construction commencera, l’entrepreneur émettra des factures (avec TVA) pour toutes les étapes de la construction. Vous ne pouvez pas bénéficier d’une exonération de TVA pour ces factures. Bon à savoir : toutes les maisons présentées sur notre site web incluent la TVA, le cas échéant. De plus, la Grèce impose les revenus locatifs de manière progressive, à partir de 15 % pour les revenus jusqu’à 12 000 € et avec une augmentation pour les tranches supérieures. L’un des principaux risques liés à l’achat d’un bien immobilier en Grèce réside dans l’existence potentielle de coûts cachés, tels que les frais de vérification juridique, les services notariaux et les droits de mutation immobilière, qui peuvent ajouter en moyenne 7 à 10 % au prix d’achat. Ces coûts restent toutefois faibles par rapport à de nombreux autres pays.
6. « Il n’est pas nécessaire de faire appel à un avocat en Grèce pour acheter une maison »
Un avocat est l’une des ressources les plus importantes et les plus utiles dont vous pouvez disposer en tant qu’acheteur étranger d’un bien immobilier en Grèce. Il est essentiel de faire appel à un avocat indépendant, car celui-ci fournit une assistance juridique impartiale et garantit le respect de la législation grecque. L'assistance juridique est cruciale pour vérifier l'identité du véritable propriétaire du bien et s'assurer de l'absence d'autres charges, telles que des dettes impayées ou des privilèges, car seul un avocat peut accéder aux informations nécessaires auprès du cadastre ou du registre foncier local. Lors de l'achat d'un bien immobilier en Grèce, les acheteurs ne doivent pas se fier uniquement à des promesses verbales ou à une seule partie, telle qu'un agent, mais doivent vérifier la légalité et la propriété du bien à l'aide de documents officiels. Des problèmes surviennent lorsque la propriété n’est pas clairement établie ou que la vérification est incomplète, ce qui peut entraîner de graves difficultés juridiques et financières.
Le processus d’achat immobilier en Grèce est structuré et sécurisé, s’appuyant sur un cadre juridique clair qui protège les acheteurs, en particulier lorsqu’ils sont assistés par des professionnels qualifiés tels que des avocats et des notaires. Pour vérifier la conformité d’un bien immobilier avec les plans architecturaux, les acheteurs doivent engager un ingénieur civil local avant de verser un acompte. On estime que 30 % des biens immobiliers grecs présentent des irrégularités structurelles, telles que des extensions non autorisées ou des terrasses fermées. Les acheteurs étrangers sont souvent poussés à signer un contrat préliminaire ou un contrat de vente, ou à verser des acomptes avant d’avoir effectué les vérifications juridiques nécessaires, ce qui peut entraîner de graves répercussions juridiques et financières si des problèmes surviennent par la suite. Les acheteurs étrangers négligent souvent l’importance de faire appel à un avocat indépendant pour mener une vérification préalable approfondie, ce qui peut éviter des erreurs coûteuses. L’avocat vous assiste dans les domaines suivants :
Recherche des titres fonciers
L'avocat vérifie la chaîne des titres de propriété et l'existence de charges (hypothèques, créances de tiers, etc.) afin de s'assurer que tout est en règle sur le plan juridique (vérification préalable).
Permis spéciaux
L'avocat peut vous conseiller sur les permis supplémentaires requis dans certaines régions de Grèce. Par exemple, des permis spéciaux peuvent être exigés pour les étrangers qui achètent dans des zones frontalières. D'autres exceptions s'appliquent aux terrains forestiers, aux zones d'intérêt militaire et aux zones de conservation Natura 2000.
Examen et négociation des contrats de vente
L'avocat peut rédiger le contrat de vente privé, l'une des premières étapes de l'achat d'une maison en Grèce. Il peut également vous conseiller ou examiner les clauses du contrat en votre nom afin de s'assurer que vos intérêts sont préservés.
Transfert de propriété du bien
Si vous avez signé une procuration, votre avocat peut signer l'acte de vente définitif en votre nom, ce qui transfère la propriété du bien à votre nom. De plus, l'avocat peut vous aider à enregistrer les actes auprès du registre foncier et/ou du cadastre hellénique. En fin de compte, il est erroné de penser que les procédures de transfert de propriété sont routinières et toujours simples. En réalité, des étapes telles que l'enregistrement foncier, la vérification des charges et les mises à jour cadastrales peuvent entraîner des retards administratifs, en particulier dans les zones reculées. Disposer d'un interlocuteur local proactif ou d'un conseiller juridique peut vous faire gagner du temps et vous éviter bien des maux de tête.
7. « Si j’ai trouvé une maison par moi-même, je ne peux pas faire appel à Elxis pour les démarches juridiques »
Plus d’un tiers de nos clients ont trouvé eux-mêmes la maison de leurs rêves et nous ont ensuite demandé de superviser et de gérer l’achat. Nous vous accompagnons lors des premières discussions avec le vendeur, en prenant les dispositions nécessaires par le biais d’un accord privé, d’un relevé cadastral et d’un acte notarié.
8. « Je dois être en Grèce pour acheter un bien immobilier »
Vous n’avez pas besoin d’être en Grèce pour acheter une maison. Si vous signez une procuration (POA), votre avocat peut vous représenter tout au long du processus d’achat et prendre toutes les mesures nécessaires en votre nom, même lorsque vous n’êtes pas en Grèce. Par exemple, votre avocat pourra obtenir un numéro d’identification fiscale grec et signer le contrat final en votre nom.
9. « Je peux signer une procuration en ligne »
Malheureusement, il n’est pas possible de signer une procuration en ligne. Vous pouvez signer une procuration soit au consulat grec de votre pays d’origine, soit chez un notaire public local en Grèce. Dans certains pays, comme la Belgique et les Pays-Bas, vous pouvez également signer une procuration chez un notaire local.
10. « N'importe quel avocat en Grèce peut s'occuper d'un achat immobilier »
Lorsque vous achetez une maison en Grèce, vous aurez besoin d’un avocat spécialisé dans le traitement juridique des achats et des ventes immobilières.
Vérification préalable et recherche
Avant de vous engager dans l’achat d’un bien immobilier en Grèce, il est essentiel de mener une diligence raisonnable et des recherches approfondies. Cela implique de vérifier le statut juridique du bien, de s’assurer qu’il n’existe aucun problème de propriété ambigu et de vérifier l’absence de toute autre charge susceptible d’affecter votre investissement. Un avocat indépendant est d’une aide précieuse dans ce processus, car il aide les investisseurs étrangers à s’y retrouver dans le cadre juridique et à éviter les pièges potentiels. Il est également essentiel de comprendre les prix immobiliers locaux et les tendances du marché, car le gouvernement grec a mis en place des mesures visant à encourager les investissements étrangers et à simplifier le processus d’achat. En prenant le temps d’étudier le marché et de travailler avec des professionnels qualifiés, les acheteurs peuvent protéger leurs intérêts et prendre des décisions éclairées, s’assurant ainsi que leur investissement dans l’immobilier grec est à la fois sûr et rentable.
Visite et inspection du bien
Une fois que vous avez repéré un bien qui retient votre attention, organiser une visite et une inspection approfondies constitue une étape cruciale. Ce processus vous permet d’évaluer l’état du bien, de vérifier sa superficie et son agencement, et de vous assurer qu’il correspond à vos attentes. Une inspection détaillée peut révéler des problèmes ou des défauts potentiels, vous donnant ainsi l’occasion de négocier une meilleure offre ou d’éviter des coûts imprévus par la suite. En Grèce, les biens immobiliers situés dans les zones touristiques et les centres urbains vont des appartements modernes et élégants aux charmantes villas traditionnelles, offrant ainsi des options adaptées à tous les styles de vie et à toutes les stratégies d’investissement. Que vous recherchiez une résidence secondaire, une location à long terme ou une opportunité d’investissement unique, prendre le temps d’inspecter soigneusement les biens vous aidera à faire le bon choix sur le marché grec.
Conclusion
En résumé, l'achat d'un bien immobilier en Grèce constitue une opportunité passionnante pour les acheteurs étrangers, leur offrant l'accès à un riche patrimoine culturel, à des paysages époustouflants et à des prix immobiliers attractifs. Bien que le processus puisse s'avérer complexe, en particulier pour ceux qui ne sont pas familiarisés avec le cadre juridique local, le recours à un avocat indépendant et la réalisation d'une vérification préalable approfondie peuvent vous aider à éviter les mauvaises surprises et à garantir une transaction sans heurts. Le marché immobilier grec est ouvert et accueillant pour les investisseurs étrangers, avec un large éventail de biens immobiliers adaptés à tous les besoins. Que vous rêviez d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif à long terme ou d’une résidence permanente en Grèce, l’accès à la propriété immobilière en Grèce est à votre portée. Avec un accompagnement adapté et une planification minutieuse, vous pouvez investir en toute confiance sur le marché grec et profiter de tous les avantages que ce pays remarquable a à offrir.
