12.05.2026
Giorgos Gavriilidis
Ich möchte ein Haus in Griechenland kaufen, weiß aber nichts über den Ablauf. An wen wende ich mich beim Kauf eines Hauses in Griechenland? Wenn ich kein Griechisch spreche, hilft mir dann jemand bei den Unterlagen? Benötige ich einen Anwalt, einen Immobilienmakler oder einen Ingenieur? Welche dieser Ansprechpartner muss ich in Griechenland haben, bevor ich mit dem Kaufprozess beginne?
Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland arbeiten Sie in der Regel mit einem Immobilienmakler, einem Käuferanwalt – der in Zusammenarbeit mit dem Notar eine zentrale Rolle bei der Erstellung und Unterzeichnung des Kaufvertrags spielt – sowie einem Notar zusammen. Das Notariat ist die zuständige Stelle für notarielle Handlungen und Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen, einschließlich der Eigentumsübertragung, der Formalisierung von Dokumenten und der Rechtsberatung sowie für notarielle Handlungen und Rechtsdienstleistungen bei Dokumenten, die für den Gebrauch im Ausland bestimmt sind, wobei grenzüberschreitende Anforderungen wie Übersetzungen und Beglaubigungen berücksichtigt werden. Das Notariat dient als professioneller Ort, an dem rechtliche und notarielle Dienstleistungen wie Unterzeichnungen, Beglaubigungen und Beratungen durchgeführt werden. Es ist entscheidend, alle anfallenden Kosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Anwaltskosten zu kennen, um Überraschungen zu vermeiden und einen reibungslosen Ablauf der Transaktion zu gewährleisten. Diese Fachleute sind sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen, die in griechische Immobilien investieren möchten, unverzichtbar.
Käufer, seien es Privatpersonen oder gewerbliche Unternehmen, benötigen oft Unterstützung, um sich im griechischen Notariatssystem zurechtzufinden, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu verstehen und sicherzustellen, dass alle erforderlichen Dokumente und rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Griechenland ist ein beliebtes Ziel für internationale Kunden, darunter auch solche, die durch Immobilieninvestitionen ein Goldenes Visum anstreben. Dies ist besonders wichtig für internationale Kunden, die möglicherweise nicht mit der Landessprache oder den digitalen Systemen vertraut sind, die Notariatsgeschäfte in Griechenland mittlerweile unterstützen. Der Vertrag für Immobilientransaktionen wird stets in griechischer Sprache verfasst, sodass für Nicht-Griechischsprachige ein Übersetzer erforderlich ist. Der Ablauf und die Rolle der Notare können sich von denen in anderen Ländern unterscheiden, weshalb eine fachkundige Beratung dringend empfohlen wird. Notare in Griechenland bieten auch Dienstleistungen im Zusammenhang mit Testamenten an, die für die Nachlassplanung und -abwicklung wichtig sind.
Der Anwalt des Käufers ist eine der wichtigsten und nützlichsten Ressourcen, über die Sie als ausländischer Immobilienkäufer in Griechenland verfügen können. Der Anwalt des Käufers ist in der Regel auf Immobilientransaktionen spezialisiert und stellt sicher, dass Ihre Interessen in jeder Phase gewahrt werden. In Griechenland ist die Rolle des Notars im Vergleich zu anderen Ländern eher begrenzt; während der Notar die Unterzeichnung der Kaufurkunde überwacht, ist es der Anwalt des Käufers, der für die rechtliche Due Diligence und die Wahrung der Interessen des Käufers während der gesamten Transaktion verantwortlich ist. Ihr Anwalt steht Ihnen während des gesamten Prozesses mit Rat und Tat zur Seite und hilft Ihnen, sich in notariellen Verfahren, rechtlichen Anforderungen und der Einhaltung von Vorschriften zurechtzufinden. Der Anwalt des Käufers unterstützt Sie bei folgenden Aufgaben:
Der Anwalt prüft die Eigentumsverhältnisse und das Vorhandensein von Belastungen (Hypotheken, Ansprüche Dritter usw.), um sicherzustellen, dass rechtlich alles in Ordnung ist (Due Diligence).
Der Anwalt kann Sie hinsichtlich zusätzlicher Genehmigungen beraten, die in bestimmten Regionen Griechenlands erforderlich sind. Beispielsweise können für Ausländer, die in Grenzgebieten kaufen, Sondergenehmigungen erforderlich sein. Weitere Ausnahmen gelten für Waldflächen, Gebiete von militärischem Interesse und Natura-2000-Schutzgebiete.
Der Anwalt unterstützt Sie bei der Ausarbeitung und Prüfung des privaten Kaufvertrags, was einer der ersten Schritte beim Kauf einer Immobilie in Griechenland ist. Vor der Ausarbeitung des Vertrags stellt der Anwalt sicher, dass alle erforderlichen Dokumente vorliegen, um die Rechtsgültigkeit und Durchsetzbarkeit der Transaktion zu gewährleisten. Der Anwalt kann Sie auch in Ihrem Namen hinsichtlich der Vertragsbedingungen beraten oder diese prüfen, um sicherzustellen, dass Ihre Interessen gewahrt bleiben.
Eine Vollmacht erteilt einem Bevollmächtigten bestimmte Befugnisse, sodass dieser in rechtlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen in Ihrem Namen handeln kann. Wenn Käufer nicht persönlich in Griechenland anwesend sein können, können sie einem Bevollmächtigten eine Vollmacht erteilen, damit dieser die Urkunde in ihrem Namen unterzeichnet. Wenn Sie eine Vollmacht unterzeichnet haben, kann Ihr Anwalt die endgültige notarielle Kaufurkunde in Ihrem Namen unterzeichnen, wodurch das Eigentum an der Immobilie auf Ihren Namen übertragen wird, und er unterstützt Sie bei der Eintragung der notariellen Urkunde. Der Notar erstellt den endgültigen Kaufvertrag (notarielle Urkunde) nach Überprüfung aller erforderlichen Unterlagen und sorgt dafür, dass dieser in den öffentlichen Registern eingetragen wird.
Der Notar ist für die Erstellung der Kaufurkunde und die Einhaltung der griechischen Rechtsvorschriften bei der Transaktion verantwortlich, wickelt jedoch nicht die Zahlungsabwicklung ab; diese bleibt in der Verantwortung des Käufers. Griechische Notare führen keine Treuhandkonten und dürfen keine Kaufbeträge entgegennehmen; stattdessen erfolgen die Zahlungen direkt zwischen Käufer und Verkäufer während des Notartermins. Darüber hinaus kann der Anwalt bei der Eintragung der Urkunden im Grundbuchamt und/oder im griechischen Kataster behilflich sein. Das Verständnis der Rollen der einzelnen an der Immobilientransaktion beteiligten Fachleute gewährleistet einen reibungsloseren und effizienteren Ablauf beim Hauskauf in Griechenland.
Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung, für Ihren Immobilienkauf in Griechenland einen Anwalt zu beauftragen, doch ist dies dringend ratsam, da er/sie alle Sorgfaltsprüfungen durchführt, den gesamten Prozess koordiniert und Sie von A bis Z begleitet.
Der Ingenieur ist an vielen technischen Aspekten einer Immobilienübertragung in Griechenland beteiligt, darunter Verfahren im Zusammenhang mit Energieausweisen, Flächennutzungsplänen und Baugenehmigungen. Der Notar stimmt sich mit dem Ingenieur und dem Steuerberater des Verkäufers ab, um die für die Immobilientransaktion erforderlichen Bescheinigungen einzuholen. Zu den notwendigen Unterlagen für einen Immobilienkauf in Griechenland gehören die Due-Diligence-Prüfung, die Gebäude-ID, die Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung und die Energieausweise. Ein Ingenieur ist beispielsweise erforderlich, wenn:
Wenn Sie ein Grundstück erwerben, um ein Haus zu bauen, führt der Ingenieur alle Prüfungen durch, um sicherzustellen, dass das Grundstück bebaubar ist, dass das Haus gemäß den Bauvorschriften errichtet wird und anderen lokalen Vorschriften entspricht.
Die „E-ID“ (elektronische Immobilien-ID) ist eine elektronische Datei, die eine Vielzahl von Informationen über eine zum Verkauf stehende Immobilie enthält. Die E-ID muss von einem zugelassenen Ingenieur erstellt werden und umfasst Informationen wie Baupläne, die Baugenehmigung, die Energieeffizienz sowie Angaben darüber, ob Anbauten oder Umbauten am Haus vorgenommen wurden. Beachten Sie, dass die Beauftragung eines Ingenieurs in der Verantwortung des Verkäufers liegt, der sicherstellen muss, dass alle relevanten Dokumente vor der Unterzeichnung der endgültigen Kaufurkunde vorliegen. Der Ingenieur erstellt zudem das topografische Diagramm und die Grundrisse des Hauses, die für eine E-ID erforderlich sind.
Dies ist für diejenigen relevant, die bereits eine Immobilie in Griechenland besitzen. Bevor Sie eine Immobilie vermieten oder verkaufen, sind Sie verpflichtet, einen Energieausweis (EPC) in den Mietvertrag oder die Kaufurkunde aufzunehmen. Für die Ausstellung eines Energieausweises wird eine Inspektion durch einen spezialisierten Ingenieur aus dem Verzeichnis der Energieinspektoren durchgeführt.
Immobilientransfers in Griechenland umfassen mehrere Phasen und erfordern die Zusammenarbeit mit verschiedenen Fachleuten und Behörden. Dazu gehören die rechtliche Prüfung, die technische Dokumentation, Steuererklärungen und Registrierungsverfahren. Traditionell erstellt und formalisiert der Notar den Vertrag, während die Beschaffung der Dokumente und die Koordination der administrativen Schritte häufig von den Parteien und ihren Beratern übernommen werden. Der Notar in Griechenland fungiert als auf Immobilientransfers spezialisierter Amtsträger, der für die Erstellung der Kaufurkunde verantwortlich ist und sicherstellt, dass das Verfahren den griechischen Rechtsvorschriften entspricht. Um notarielle Dienstleistungen für Immobilientransaktionen in Griechenland in Anspruch zu nehmen, wird ein Notar beauftragt, den Kaufvertrag in einer notariellen Urkunde zu formalisieren. Während der Eigentumsübertragung entwirft und beglaubigt der Notar die notarielle Urkunde, überprüft den objektiven Wert der Immobilie für Steuerberechnungen und kann für rechtliche Zwecke beglaubigte Kopien der Urkunde ausstellen. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern war die Rolle des Notars in Griechenland bislang eher begrenzt. Vor kurzem wurde jedoch ein neuer Rahmen eingeführt, nach dem die Rolle des Notars erheblich gestärkt wird.
Artikel 15 des Gesetzes 5293/2026 bestimmt den Notar als zentrale Anlaufstelle für die Abwicklung von Immobilienübertragungen. In diesem Rahmen ist der Notar dafür verantwortlich, den Vertrag in Absprache mit den Parteien zu erstellen und die für dessen Abschluss erforderlichen Schritte zu koordinieren. Der Notar ist zudem befugt, die erforderlichen Unterlagen über interoperable Systeme direkt von den Behörden abzurufen. Zu diesen Unterlagen gehören unter anderem Steuerbescheinigungen, Versicherungsbescheinigungen, die elektronische Identität der Immobilie sowie Katasterauszüge.
Das Gesetz weist dem Notar eine aktive Rolle bei der Abwicklung der mit der Transaktion verbundenen steuerlichen Verpflichtungen zu. Der Notar reicht die entsprechenden Steuererklärungen über die myPROPERTY-Plattform ein, basierend auf den von den Parteien bereitgestellten Informationen. Der Notar zieht die anfallenden Steuern ein und führt sie an die Steuerbehörden ab, einschließlich der Grunderwerbsteuer und, sofern zutreffend, der Erbschafts-, Schenkungs- oder elterlichen Schenkungssteuer. Der Notar ist zudem für die Erhebung und Zahlung der Gebühren verantwortlich, die für die Eintragung des Vertrags im Grundbuch oder Kataster erforderlich sind.
In Griechenland führen Notare keine Treuhandkonten und dürfen den Kaufpreis nicht entgegennehmen. Stattdessen zahlt der Käufer in der Regel direkt an den Verkäufer. Der Käufer muss dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zahlen, üblicherweise per Banküberweisung oder durch einen garantierten Scheck einer griechischen Bank. Dieser Vorgang unterscheidet sich von vielen anderen Ländern, in denen Notare Gelder verwalten oder verwahren dürfen. Nach Unterzeichnung der Kaufurkunde erhält der Käufer in der Regel einige Tage Zeit, um die Zahlung abzuschließen, bevor die Transaktion endgültig vollzogen wird. Die Aufgabe des Notars besteht darin, zu überprüfen und zu dokumentieren, dass die Zahlung gemäß dem griechischen Immobilienrecht erfolgt ist.
Nach der Unterzeichnung des Vertrags und der Erledigung der erforderlichen Zahlungen reicht der Notar die notarielle Urkunde über interoperable Systeme zur Eintragung beim Grundbuchamt oder Katasteramt ein. Mit dieser Einreichung ist der formelle Prozess der Übertragung der Eigentumsrechte abgeschlossen.
Die Bestimmungen, wonach der Notar als „One-Stop-Shop“ fungiert, treten nicht automatisch mit Inkrafttreten des Gesetzes in Kraft. Gemäß Gesetz 5293/2026 wird der Beginn dieses Systems durch einen gemeinsamen Ministerialbeschluss festgelegt, der den Zeitpunkt der Umsetzung, die technischen Details und den Anwendungsbereich festlegt. Bis zum Erlass dieses Beschlusses und der Aktivierung des Systems erfolgen Eigentumsübertragungen weiterhin nach der bestehenden Verfahrensstruktur.
Das Gesetz 5293/2026 führt im Vergleich zur bestehenden Struktur ein stärker zentralisiertes Modell für die Koordination von Eigentumsübertragungen ein. Im derzeitigen System sind die Parteien und ihre Berater für die Beschaffung von Unterlagen, die Einreichung von Erklärungen und die Abstimmung mit verschiedenen Behörden verantwortlich, während sich die Rolle des Notars in erster Linie auf die Ausarbeitung und Beurkundung des Vertrags konzentriert. Im neuen Rahmen werden diese administrativen und verfahrenstechnischen Schritte in größerem Umfang in den Zuständigkeitsbereich des Notars verlagert. Der Notar ist damit beauftragt, die Vorbereitung der Transaktion, die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen, die Einreichung und Zahlung von Steuern sowie die Eintragung des Vertrags zu verwalten. Die Reform ändert nichts an den zugrunde liegenden rechtlichen und technischen Anforderungen für Eigentumsübertragungen, sondern verändert lediglich die Art und Weise, wie diese Anforderungen koordiniert und umgesetzt werden.
Ein Immobilienmakler ist ein zugelassener Fachmann, der Käufer und Verkäufer bei Immobilientransaktionen unterstützt. Er verfügt über ein Immobilienportfolio und kann Besichtigungstermine vereinbaren. Darüber hinaus kann er Sie in allen Fragen rund um den Kauf einer Immobilie in Griechenland beraten, beispielsweise bei der Auswahl der Lage und der für Sie am besten geeigneten Immobilienart sowie in Bezug auf Themen wie Besteuerung, lokale Vorschriften und Verfahren. Sobald Sie eine geeignete Immobilie gefunden haben, kann er Sie bei den Verhandlungen mit dem Verkäufer unterstützen. In Griechenland sind verschiedene Arten von Immobilienmaklern tätig:
Diese befinden sich hauptsächlich in Athen und sind im oberen Marktsegment tätig.
Diese Makler sind oft sehr kompetent, aber nicht immer serviceorientiert und möchten den Geschäftsabschluss manchmal zu schnell unter Dach und Fach bringen.
Maklerbüros in den touristischeren Gegenden arbeiten hauptsächlich mit westeuropäischen Kunden zusammen. Es ist notwendig, sich vor Ort über den Ruf und den Service des Immobilienmaklers zu erkundigen.
Elxis fällt in diese Kategorie. Der Vorteil dabei ist, dass Sie einen festen Ansprechpartner haben und Antworten auf Ihre Fragen auf Englisch, Griechisch, Niederländisch, Französisch oder Deutsch erhalten sowie alles mit erfahrenen Maklern und Rechtsexperten besprechen können, die täglich mit internationalen Kunden zu tun haben.
Sie müssen mit einem zugelassenen Makler eine klare schriftliche Vereinbarung unterzeichnen, in der die vereinbarte Maklergebühr in einer Sprache festgelegt ist, die Sie verstehen. Unterzeichnen Sie niemals etwas auf Griechisch, wenn Sie nicht genau wissen, was darin steht. Bei den meisten griechischen Immobilienmaklern liegt die Maklergebühr zwischen 2 % und 4 % zuzüglich Mehrwertsteuer.
Es ist wichtig, einen Steuerberater zu beauftragen, der Ihnen bei der Steuererklärung hilft, sobald Sie eine Immobilie in Griechenland besitzen. Es spielt keine Rolle, ob Sie in Griechenland oder in einem anderen Land leben werden. Ein Steuerberater ist dennoch erforderlich. Der Steuerberater reicht die jährlichen Steuererklärungen ein, berät Sie bei der Zahlung von Steuern (Einkommensteuer, Grundsteuer usw.) und informiert Sie über alle steuerlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Besitz von Immobilien in Griechenland. Unmittelbar nach Abschluss des Hauskaufs ist der Steuerberater dafür zuständig, die Immobilie in Ihrem E9-Formular anzugeben. Wenn Sie eine Immobilie zur Erzielung passiver Einkünfte oder als Kapitalanlage erwerben, ist es ebenfalls erforderlich, einen Steuerberater zu haben. Jede natürliche oder juristische Person, die in Griechenland Einkünfte erzielt, ist verpflichtet, jährliche Steuererklärungen einzureichen.
19.10.2026
Wenn der Zeitpunkt gekommen ist, Ihre Ferienimmobilie in Griechenland zu verkaufen, lautet die erste wichtige Frage: Wie viel ist sie wert? Vielleicht möchten Sie sich verkleinern, Ihr Leben nach der Pensionierung vereinfachen oder einfach nicht mehr so oft dorthin fahren wie früher.
03.09.2026
„Wie kann ich aus dem Ausland ein Haus in Griechenland erwerben, das noch nicht gebaut ist?“
Das ist eine sehr häufige Frage, die wir von Kunden erhalten, die am Kauf eines Hauses ab Plan interessiert sind.
28.08.2026
Eine Vollmacht stellt ein entscheidendes rechtliches Instrument für internationale Immobilienkäufer und -verkäufer dar. Dieses Rechtsdokument ermächtigt eine andere Person, bei Immobilientransaktionen in Ihrem Namen zu handeln, wodurch Ihre persönliche Anwesenheit während des Verkaufsprozesses entfällt. Ganz gleich, ob Sie als deutscher Rentner ein Ferienhaus auf Kreta erwerben oder als niederländische Familie Ihre Immobilie auf Korfu verkaufen möchten – eine Vollmacht ermöglicht es Ihnen, einen Immobilienverkauf abzuschließen, während Sie in Ihrem Heimatland verbleiben.
10.08.2026
Für viele Menschen beginnt der Gedanke, ein Eigenheim in Griechenland zu besitzen, mit einem Gefühl. Die sonnigen Tage, das Meer, ein gemächlicheres Lebenstempo. Oft folgt darauf eine eher praktische Frage: „Wie läuft der Kauf eines Hauses hier eigentlich ab?“
Genau aus diesem Grund haben wir den folgenden Leitfaden erstellt, damit Sie einen klaren Überblick darüber erhalten, wie der Kauf eines Hauses in Griechenland abläuft.
07.08.2026
Der Kauf einer Immobilie in Griechenland aus dem Ausland wirft eine berechtigte Frage auf: Können die Formalitäten mit einer digitalen Signatur erledigt werden, sodass Sie nicht extra einfliegen müssen, um persönlich zu unterschreiben? Bei einigen Dokumenten lautet die Antwort „Ja“. Bei den Dokumenten, die tatsächlich die Eigentumsübertragung regeln, ist dies jedoch nicht der Fall. Eine griechische Kaufurkunde wird vor einem Notar unterzeichnet, und dieser Schritt kann nicht digital erfolgen. Daher werden digitale Signaturen in Griechenland für private Dokumente wie bestimmte Vereinbarungen und Erklärungen akzeptiert. Für öffentliche Dokumente werden sie nicht akzeptiert. Dazu gehören die notarielle Kaufurkunde und die Vollmacht. Sie können nicht durch die digitale Unterzeichnung eines Dokuments Eigentümer einer griechischen Immobilie werden. Die Übertragung erfolgt stets vor einem Notar, entweder in Ihrer Anwesenheit oder durch eine Vollmacht, die persönlich unterzeichnet wurde.
03.08.2026
Wenn Sie planen, eine Immobilie in Griechenland zu erwerben, haben Sie sich wahrscheinlich bereits Gedanken darüber gemacht, wie Sie diese finanzieren werden. Je nach Ihrem Heimatland kann ein Hypothekendarlehen eine Option sein. Als Nichtansässiger ein Hypothekendarlehen in Griechenland zu erhalten, ist nicht immer ganz einfach; daher ist es hilfreich, den Ablauf des Verfahrens zu verstehen, bevor Sie damit beginnen. Der allgemeine Ablauf ist von Bank zu Bank weitgehend ähnlich, auch wenn sich die Einzelheiten unterscheiden und sich von Jahr zu Jahr ändern können. Die Zinssätze hängen von der Bank, an die Sie sich wenden, sowie von Ihrem persönlichen Profil ab. In der Regel zahlen nicht ansässige Käufer etwas mehr als ansässige Käufer. In den folgenden Abschnitten wird erläutert, was Sie erwarten können. Sie müssen nicht in Griechenland ansässig sein, um eine Hypothek zu beantragen. Die meisten griechischen Banken wenden jedoch strengere Regeln auf Personen an, die im Ausland leben. Bei einigen Banken – wenn auch nicht bei allen – müssen Sie in Griechenland steuerpflichtig sein, d. h., Ihr steuerlicher Wohnsitz muss in Griechenland liegen, um für einen Kredit in Frage zu kommen.
22.06.2026
Jedes Haus in Griechenland soll nun über eine eigene digitale Akte verfügen. Diese wird als „Elektronische Gebäudeidentität“ oder E-ID (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου) bezeichnet. Die „Electronic Building Identity“ fasst die wichtigsten Fakten zu einer Immobilie in einer sicheren Online-Datei zusammen. Sie enthält Angaben zum aktuellen Zustand des Gebäudes, zu seinen Genehmigungen und Bauplänen sowie zu allen im Laufe der Jahre vorgenommenen Änderungen. Für jeden, der in Griechenland eine Immobilie kauft oder verkauft, ist sie zu einem der wichtigsten Dokumente geworden, die es zu verstehen gilt. Dieser Leitfaden erläutert, was die E-ID ist, was sie enthält, wer sie erstellt und warum sie zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels von Bedeutung ist.
10.06.2026
Wenn Sie eine Immobilie in Griechenland besitzen und über einen Verkauf nachdenken, ist einer der ersten Gedanken, der Ihnen in den Sinn kommt, wahrscheinlich praktischer Natur: Wie viel muss ich dem Makler zahlen? Es ist sinnvoll, diese Frage frühzeitig zu stellen, denn die Antwort bestimmt, wie Sie den Verkauf budgetieren und was Sie von der Agentur erwarten können, die Sie vertritt.
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