Rechtsanwälte, Notare und Makler: Wer ist am Immobilienkauf in Griechenland beteiligt?

Tipps zum Kauf

30.09.2024

Ich möchte ein Haus in Griechenland kaufen, weiß aber nichts über den Ablauf. An wen wende ich mich beim Kauf eines Hauses in Griechenland? Wenn ich kein Griechisch spreche, hilft mir dann jemand bei den Unterlagen? Brauche ich einen Anwalt, einen Immobilienmakler oder einen Ingenieur? Welche dieser Ansprechpartner muss ich in Griechenland haben, bevor ich mit dem Kauf eines Hauses beginne?

1. Der Anwalt

Der Anwalt ist eine der wichtigsten und nützlichsten Ressourcen, die Sie als ausländischer Immobilienkäufer in Griechenland haben können. Der Anwalt hilft Ihnen dabei, sich in vielen Bereichen des Hauskaufs zurechtzufinden, insbesondere im juristischen Fachjargon, der Sie oft ratlos macht. Der Anwalt unterstützt Sie bei folgenden Punkten:

Überprüfung der Grundbuchauszüge

Der Anwalt überprüft die Abfolge der Eigentumsrechte und das Vorliegen von Belastungen (Hypotheken, Ansprüche Dritter usw.), um sicherzustellen, dass rechtlich alles in Ordnung ist (Due Diligence).

Sondergenehmigungen

Der Anwalt kann Sie hinsichtlich zusätzlicher Genehmigungen beraten, die in bestimmten Regionen Griechenlands erforderlich sind. Beispielsweise können für Ausländer, die in Grenzgebieten kaufen, Sondergenehmigungen erforderlich sein. Weitere Ausnahmen gelten für Waldflächen, Gebiete von militärischem Interesse und Natura-2000-Schutzgebiete.

Prüfung und Verhandlung von Kaufverträgen

Der Anwalt kann den privaten Kaufvertrag vorbereiten, einen der ersten Schritte beim Kauf einer Immobilie in Griechenland. Der Anwalt kann Sie auch in Ihrem Namen hinsichtlich der Vertragsbedingungen beraten oder diese prüfen, um sicherzustellen, dass Ihre Interessen gewahrt bleiben.

Übertragung des Eigentums an der Immobilie

Wenn Sie eine Vollmacht unterzeichnet haben, kann Ihr Anwalt die endgültige Kaufurkunde in Ihrem Namen unterzeichnen, wodurch das Eigentum an der Immobilie auf Ihren Namen übertragen wird. Darüber hinaus kann der Anwalt Ihnen bei der Eintragung der Urkunden im Grundbuchamt und/oder im griechischen Kataster behilflich sein. Das Verständnis der Rollen der einzelnen an der Immobilientransaktion beteiligten Fachleute gewährleistet einen reibungsloseren und effizienteren Ablauf beim Hauskauf in Griechenland.

Muss ich einen Anwalt beauftragen, um eine Immobilie in Griechenland zu kaufen?

Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung, für Ihren Immobilienkauf in Griechenland einen Anwalt zu beauftragen, doch ist dies dringend ratsam, da er/sie alle Sorgfaltsprüfungen durchführt, den gesamten Prozess koordiniert und Sie von A bis Z begleitet.

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2. Der Ingenieur

Der Ingenieur ist an vielen technischen Aspekten einer Immobilienübertragung in Griechenland beteiligt, darunter Verfahren im Zusammenhang mit Energieausweisen, Flächennutzungsplänen und Baugenehmigungen. Ein Ingenieur ist beispielsweise erforderlich, wenn:

Erteilung einer Baugenehmigung

Wenn Sie ein Grundstück erwerben, um darauf ein Haus zu bauen, führt der Ingenieur alle erforderlichen Prüfungen durch, um sicherzustellen, dass das Grundstück bebaubar ist, dass das Haus gemäß den Bauvorschriften errichtet wird und alle sonstigen örtlichen Bestimmungen erfüllt.

Beantragung einer E-ID für eine Immobilienübertragung

Die „E-ID“ (elektronische Immobilien-ID) ist eine elektronische Datei, die eine Vielzahl von Informationen über eine zum Verkauf stehende Immobilie enthält. Die E-ID muss von einem zugelassenen Ingenieur erstellt werden und umfasst Informationen wie Baupläne, die Baugenehmigung, die Energieeffizienz sowie Angaben darüber, ob Anbauten oder Umbauten am Haus vorgenommen wurden. Beachten Sie, dass die Beauftragung eines Ingenieurs in der Verantwortung des Verkäufers liegt, der sicherstellen muss, dass alle relevanten Dokumente vor der Unterzeichnung der endgültigen Kaufurkunde vorliegen. Der Ingenieur erstellt zudem das topografische Diagramm und die Grundrisse des Hauses, die für eine E-ID erforderlich sind.

Erstellung eines Energieausweises

Dies ist für diejenigen relevant, die bereits eine Immobilie in Griechenland besitzen. Bevor Sie eine Immobilie vermieten oder verkaufen, sind Sie verpflichtet, einen Energieausweis (EPC) in den Mietvertrag oder die Kaufurkunde aufzunehmen. Für die Ausstellung eines Energieausweises wird eine Inspektion durch einen spezialisierten Ingenieur aus dem Verzeichnis der Energieinspektoren durchgeführt.

3. Der Notar

Der Notar spielt bei der Immobilientransaktion im Vergleich zu Notaren in anderen Ländern eine eher passive Rolle; er ist der Vertreter der griechischen Regierung, der sicherstellt, dass die Transaktion gemäß den griechischen Rechtsvorschriften abläuft. Zu seinen Aufgaben in diesem Prozess gehören unter anderem:

Weitergabe wichtiger Dokumente und Informationen

Der Notar in Griechenland kann Sie über den objektiven Wert der Immobilie informieren, der sich auf die von Ihnen zu zahlenden jährlichen Steuern auswirkt. Er/sie kann beiden Parteien auch beglaubigte Kopien der Urkunde aushändigen.

Berechnung der Grunderwerbsteuer

In Griechenland beträgt die Grunderwerbsteuer, die Sie beim Kauf einer Immobilie zahlen, 3,09 %. Dieser Prozentsatz wird entweder auf den Kaufpreis oder auf den „objektiven Wert“ der Immobilie erhoben, je nachdem, welcher der beiden höher ist. Der Notar führt die Berechnungen für den objektiven Wert durch und legt diese Unterlagen den griechischen Steuerbehörden zur Genehmigung vor, bevor die Grunderwerbsteuer gezahlt wird.

Erstellung der Kaufurkunde

Nachdem Verkäufer und Käufer alle erforderlichen Unterlagen zusammengestellt haben, erstellt der Notar in Zusammenarbeit mit den Anwälten von Verkäufer und Käufer die Kaufurkunde und lädt beide Parteien ein, die endgültige Kaufurkunde entweder persönlich oder durch ihre bevollmächtigten Vertreter zu unterzeichnen.

4. Der Immobilienmakler

Ein Immobilienmakler ist ein zugelassener Fachmann, der Käufer und Verkäufer bei Immobilientransaktionen unterstützt. Er verfügt über ein Immobilienportfolio und kann Besichtigungstermine vereinbaren. Darüber hinaus kann er Sie in allen Fragen rund um den Kauf einer Immobilie in Griechenland beraten, beispielsweise bei der Auswahl der Lage und der für Sie am besten geeigneten Immobilienart sowie in Bezug auf Themen wie Besteuerung, lokale Vorschriften und Verfahren. Sobald Sie eine geeignete Immobilie gefunden haben, kann er Sie bei den Verhandlungen mit dem Verkäufer unterstützen. In Griechenland sind verschiedene Arten von Immobilienmaklern tätig:

Große Maklerfirmen

Diese befinden sich hauptsächlich in Athen und sind im oberen Marktsegment tätig.

Kleine „traditionelle“ griechische Immobilienmakler

Diese Makler sind oft sehr kompetent, aber nicht immer serviceorientiert und möchten das Geschäft manchmal zu schnell abschließen.

„Touristen“-Maklerbüros

Maklerbüros in den touristischeren Gegenden arbeiten hauptsächlich mit westeuropäischen Kunden zusammen. Es ist notwendig, sich vor Ort über den Ruf und den Service des Immobilienmaklers zu erkundigen.

Internationale Agenturen, spezialisiert auf griechische Immobilien

Elxis fällt in diese Kategorie. Der Vorteil dabei ist, dass Sie einen festen Ansprechpartner haben und Antworten auf Ihre Fragen auf Englisch, Niederländisch oder Deutsch erhalten sowie alles mit erfahrenen Maklern und Rechtsexperten besprechen können, die täglich mit internationalen Kunden zu tun haben.

Zu erwartende Maklergebühren

Sie müssen mit einem zugelassenen Makler einen klaren schriftlichen Vertrag unterzeichnen, in dem die vereinbarte Maklergebühr in einer Sprache festgelegt ist, die Sie verstehen. Unterzeichnen Sie niemals etwas auf Griechisch, wenn Sie nicht genau wissen, was darin steht. Bei den meisten griechischen Immobilienmaklern liegt die Maklergebühr zwischen 2 % und 4 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

5. Der Steuerberater

Es ist wichtig, einen Steuerberater zu beauftragen, der Ihnen bei der Steuererklärung hilft, sobald Sie eine Immobilie in Griechenland besitzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie in Griechenland oder in einem anderen Land leben werden. Ein Steuerberater ist dennoch erforderlich. Der Steuerberater reicht die jährlichen Steuererklärungen ein, berät Sie bei der Zahlung von Steuern (Einkommensteuer, Grundsteuer usw.) und informiert Sie über alle steuerlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Besitz von Immobilien in Griechenland. Unmittelbar nach Abschluss des Hauskaufs ist der Steuerberater dafür zuständig, die Immobilie in Ihrem E9-Formular anzugeben. Wenn Sie eine Immobilie zur Erzielung passiver Einkünfte oder als Kapitalanlage erwerben, ist es ebenfalls notwendig, einen Steuerberater zu haben. Jede natürliche oder juristische Person, die in Griechenland Einkünfte erzielt, ist verpflichtet, jährliche Steuererklärungen einzureichen. Eine vollständige Liste der Steuern auf Immobilien in Griechenland finden Sie hier.