Je souhaite acheter une maison en Grèce, mais je ne sais rien de la procédure. Avec qui vais-je travailler lors de l'achat d'une maison en Grèce ? Si je ne parle pas grec, quelqu'un m'aidera-t-il à remplir les documents ? Ai-je besoin d'un avocat, d'un agent immobilier ou d'un ingénieur ? Quels sont les contacts que je dois avoir en Grèce avant d'entamer le processus d'achat d'une maison ?
1. L'avocat
L'avocat est l'une des ressources les plus importantes et les plus utiles que vous puissiez avoir en tant qu'acheteur étranger d'un bien immobilier en Grèce. L'avocat vous aide à naviguer dans de nombreuses parties de l'achat d'une maison, en particulier dans le jargon juridique qui vous fait dire " tout cela est du grec pour moi ". L'avocat vous assiste dans les domaines suivants :
Recherche de titres fonciers
L'avocat vérifie l'ordre des titres de propriété et l'existence de privilèges (hypothèques, créances de tiers, etc.) afin de s'assurer que tout est juridiquement en ordre (due diligence).
Permis spéciaux
L'avocat peut donner des conseils sur les permis supplémentaires requis dans certaines régions de la Grèce. Par exemple, des permis spéciaux peuvent être exigés pour les étrangers qui achètent dans les zones frontalières. D'autres exceptions s'appliquent aux terrains forestiers, aux zones d'intérêt militaire et aux zones de conservation Natura 2000.
Examen et négociation des contrats d'achat
L'avocat peut préparer le contrat d'achat privé, l'une des premières étapes de l'achat d'une maison en Grèce. L'avocat peut également vous conseiller ou revoir les termes et conditions du contrat en votre nom afin de s'assurer que vos intérêts sont préservés.
Transfert de propriété
Si vous avez signé une procuration, votre avocat peut signer en votre nom l'acte d'achat final, qui transfère la propriété du bien à votre nom. En outre, l'avocat peut vous aider à enregistrer les actes auprès du registre foncier et/ou du cadastre hellénique.
Comprendre le rôle de chaque professionnel impliqué dans la transaction immobilière garantit une expérience d'achat de logement plus fluide et plus efficace en Grèce.
Dois-je engager un avocat pour acheter une maison en Grèce ?
Il n'y a pas d'obligation légale d'engager un avocat pour l'achat d'une maison en Grèce, mais c'est fortement conseillé car il/elle effectue tous les contrôles de diligence raisonnable, coordonne l'ensemble du processus et vous guide de A à Z.
https://www.youtube.com/watch?v=2lDfDxtD-iA&feature=youtu.be
2. L'ingénieur
L'ingénieur participe à de nombreux aspects techniques d'un transfert de propriété en Grèce, y compris les processus liés aux évaluations énergétiques, au zonage et aux permis de construire. Par exemple, un ingénieur est nécessaire dans les cas suivants
Obtention d'un permis de construire
Si vous achetez un terrain dans l'intention d'y construire une maison, l'ingénieur effectuera toutes les vérifications nécessaires pour s'assurer que le terrain est constructible, que la maison sera construite conformément aux exigences en matière de construction et qu'elle respecte les autres réglementations locales.
Obtenir une carte d'identité électronique pour un transfert de propriété
L'"E-ID" (electronic property ID) est un fichier électronique qui contient une série d'informations sur un bien immobilier en vente. L'E-ID doit être préparé par un ingénieur agréé et comprend des informations telles que les plans de construction, le permis de construire, la performance énergétique, et si des extensions ou des modifications ont été apportées à la maison.
Notez que confier cette tâche à un ingénieur est une obligation pour le vendeur, qui doit s'assurer que tous les documents pertinents sont préparés avant la signature de l'acte d'achat final. L'ingénieur préparera également le diagramme topographique et les plans de la maison qui sont nécessaires pour un E-ID.
Attribution d'un classement énergétique
Cela concerne les personnes qui possèdent déjà un logement en Grèce. Avant de louer ou de vendre un bien immobilier, vous êtes tenu d'inclure un CPE (certificat de performance énergétique) dans le contrat de location ou l'acte d'achat. Pour la délivrance d'un CPE, une inspection est effectuée par un ingénieur spécialisé du registre des inspecteurs en énergie.
3. Le notaire
Le notaire a un rôle plus passif dans la transaction immobilière que les notaires d'autres pays ; c'est la personne du gouvernement grec qui s'assure que la transaction se déroule comme l'exige la loi grecque. Il est la personne du gouvernement grec qui s'assure que la transaction se déroule comme l'exige la loi grecque :
Partage de documents et d'informations clés
Le notaire en Grèce peut vous informer de la valeur objective de la propriété, ce qui a une incidence sur les taxes annuelles que vous devrez payer. Il peut également fournir des copies officielles de l'acte aux deux parties.
Calcul de la taxe de transfert
En Grèce, la taxe de transfert que vous payez lors de l'achat d'une propriété est de 3,09%. Ce pourcentage est imposé soit sur le prix d'achat, soit sur le prix de vente. Valeur objective la valeur du bien, la plus élevée des deux étant retenue. Le notaire effectue les calculs de la valeur objective et soumet ces documents à l'approbation des autorités fiscales grecques, avant le paiement de la taxe de transfert.
Rédaction de l'acte d'achat
Une fois que le vendeur et l'acheteur ont réuni tous les documents nécessaires, le notaire rédige l'acte d'achat en collaboration avec l'avocat du vendeur et de l'acheteur et invite les deux parties à venir signer l'acte d'achat final, soit en personne, soit par l'intermédiaire de leurs mandataires.
4. L'agent immobilier
Un agent immobilier est un professionnel agréé qui assiste les acheteurs et les vendeurs dans les transactions immobilières. Il dispose d'un portefeuille de biens immobiliers et peut organiser des visites. En outre, il peut vous conseiller sur toutes les questions relatives à l'achat d'une propriété en Grèce, comme le choix de la région et du type de propriété qui vous convient le mieux, ainsi que sur des questions telles que la fiscalité, les réglementations et les procédures locales. Une fois que vous avez trouvé le bien qui vous convient, ils peuvent vous aider à négocier avec le vendeur.
Différents types d'agents immobiliers sont actifs en Grèce :
Grandes sociétés de courtage
Ils sont principalement situés à Athènes et s'occupent de la partie supérieure du marché.
Petits agents immobiliers grecs "traditionnels
Ces agents sont souvent très compétents mais ne sont pas toujours orientés vers le service et veulent parfois conclure l'affaire trop rapidement.
"Bureaux de courtage "touristiques
Les bureaux de courtage situés dans les zones les plus touristiques travaillent principalement avec des clients d'Europe occidentale. Il est nécessaire de se renseigner localement sur la réputation et les services de l'agent immobilier.
Agences internationales, spécialisées dans l'immobilier grec
Elxis fait partie de cette catégorie. L'avantage est que vous avez votre point de contact et que vous obtenez des réponses à vos questions en anglais, en néerlandais ou en allemand, et que vous pouvez discuter de tout avec des courtiers expérimentés et des experts juridiques qui traitent quotidiennement avec des clients internationaux.
Frais d'agent prévus
Vous devez signer un accord écrit clair avec un courtier agréé, indiquant les frais de courtage convenus, dans une langue que vous comprenez. Ne signez jamais un document en grec si vous ne savez pas exactement ce qu'il contient.
Pour la plupart des agents immobiliers grecs, les frais de courtage se situent entre 2% et 4%, TVA en sus.
5. Le comptable
Il est important d'engager un comptable pour vous aider à remplir vos déclarations d'impôts lorsque vous êtes propriétaire d'une habitation en Grèce. Peu importe que vous viviez en Grèce ou dans un autre pays. Il sera toujours nécessaire d'avoir un comptable.
Le comptable soumet les déclarations fiscales annuelles, vous guide dans le paiement des impôts (impôt sur le revenu, impôt foncier, etc.) et vous informe sur toute question fiscale liée à la propriété d'un bien immobilier en Grèce. Juste après l'achat de la maison, c'est le comptable qui déclare la propriété dans le formulaire E9.
Si vous achetez une propriété pour en tirer un revenu passif ou comme investissement, il est également nécessaire d'avoir un comptable. Toute personne physique ou morale qui perçoit des revenus en Grèce est tenue de présenter des déclarations annuelles de revenus. Pour une liste complète des taxes sur les habitations en Grèce, voir ici.
