04.06.2026
In Griechenland muss die Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie in der Regel vollständig beglichen werden, bevor die Immobilie verkauft werden kann. Die Höhe der fälligen Steuer hängt davon ab, wie eng der Erbe mit dem Verstorbenen verwandt war, sowie vom Wert des geerbten Anteils. Nahe Familienangehörige fallen in die günstigste Kategorie und profitieren von einem erheblichen Steuerfreibetrag. Die Steuer wird auf der Grundlage des von den Steuerbehörden festgelegten offiziellen objektiven Wertes berechnet, nicht auf der Grundlage des Marktpreises. Da die Zahlung in der Regel vor Abschluss des Verkaufs erfolgt, lohnt es sich, den Zeitplan im Voraus zu planen.
Das Erben einer Immobilie in Griechenland wirft oft eine praktische Frage auf. Wie sieht es steuerlich aus, wenn Sie sich zum Verkauf entschließen? Beide Aspekte hängen in einem wichtigen Punkt zusammen: Bevor eine geerbte Immobilie den Besitzer wechseln kann, muss in der Regel zunächst die darauf anfallende Erbschaftssteuer beglichen werden. Dies hat Auswirkungen auf Ihren Zeitplan und auf den Erlös, den Sie letztendlich erhalten. Die Höhe hängt von Ihrer Beziehung zu dem Erblasser sowie vom Wert Ihres Anteils ab. Nahe Familienangehörige werden weitaus günstiger behandelt als entfernte Verwandte. Wenn Sie wissen, wie dies funktioniert, lässt sich der Verkauf einer geerbten Immobilie in Griechenland wesentlich einfacher planen.
Die Erbschaftssteuer in Griechenland ist eine Steuer auf Immobilien und Vermögenswerte, die von einer verstorbenen Person an ihre Erben übergehen. Sie gilt für geerbte griechische Immobilien, unabhängig davon, wo der Erbe wohnt oder welchen Reisepass er besitzt. Für einen ausländischen Erben gelten im Allgemeinen dieselben Grundregeln wie für einen in Griechenland ansässigen Erben. Die Steuer wird auf den objektiven Wert der Immobilie berechnet. Dabei handelt es sich um den vom Finanzamt festgelegten offiziellen Wert und nicht um den Marktpreis. Der objektive Wert liegt oft unter dem Marktwert, was für den Erben von Vorteil sein kann.
Es ist hilfreich, zwei verschiedene Steuern voneinander zu unterscheiden. Die Erbschaftssteuer wird von dem Erben gezahlt, der die Immobilie erhält. Die Grunderwerbsteuer ist etwas anderes. Sie beträgt 3,09 %* des steuerpflichtigen Wertes der Immobilie und wird vom Käufer beim Erwerb einer Immobilie entrichtet. Beide Steuern werden leicht verwechselt, obwohl sie für unterschiedliche Personen zu unterschiedlichen Zeitpunkten gelten. Ausländische Erben müssen einen weiteren Punkt beachten. Einige Länder haben Abkommen mit Griechenland geschlossen, um eine doppelte Besteuerung derselben Erbschaft zu vermeiden. Ob ein solches Abkommen gilt, hängt vom jeweiligen Land ab. Ein Steuerberater kann dies bestätigen und Sie hinsichtlich etwaiger Meldepflichten im Heimatland des Erben beraten.
*Wichtige Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % angehoben werden soll, wobei die Änderung voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 gelten wird. Die Durchführungsbestimmungen wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Behandlung von Grundstücken und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.
Wie viel Sie zahlen, hängt hauptsächlich davon ab, wie eng Sie mit der Person verwandt waren, von der Sie geerbt haben. Das griechische Recht unterteilt Erben üblicherweise in drei Kategorien. Die nächsten Verwandten fallen in die erste Kategorie und werden am günstigsten behandelt. Weiter entfernte Verwandte und nicht verwandte Begünstigte fallen in die anderen Kategorien und zahlen in der Regel mehr. Für nahe Familienangehörige wie Ehepartner, Kinder, Enkelkinder und Eltern ist ein erheblicher Teil des geerbten Wertes steuerfrei.
Für diese Gruppe sind in der Regel die ersten 150.000 € des Wertes steuerfrei. Oberhalb dieses Freibetrags gilt ein progressiver Steuersatz. Er steigt mit dem Wert des geerbten Anteils und bleibt für nahe Verwandte niedriger als für entferntere. Bei der Berechnung wird, wie oben beschrieben, der objektive Wert und nicht der Marktwert herangezogen. Außerdem wird der Gesamtwert berücksichtigt, den jeder Erbe erhält, und nicht nur eine einzelne Immobilie. Ein größerer Erbanteil kann daher dazu führen, dass ein Erbe in eine höhere Steuerklasse fällt.
Sie müssen die Erbschaftssteuer nicht unmittelbar nach Erhalt einer Erbschaft entrichten. Es besteht keine Notwendigkeit, diese sofort anzunehmen und zu begleichen, nur weil Sie Erbe geworden sind. Beim Verkauf verhält es sich anders. Bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann, muss der Erbe nachweisen, dass die darauf entfallende Erbschaftssteuer vollständig entrichtet wurde. In der Praxis bedeutet dies, dass die Steuer beglichen sein muss, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. Wenn Sie einen Verkauf planen, ist dies der erste Schritt, den Sie erledigen müssen. Dies führt zu einem Liquiditätsproblem, das es zu bedenken gilt. Die Steuer muss beglichen sein, bevor der Verkaufserlös bei Ihnen eingeht. Die Mittel müssen daher möglicherweise für einen kurzen Zeitraum aus anderen Quellen bereitgestellt werden. Eine frühzeitige Planung hilft, spätere Verzögerungen zu vermeiden.
Auch hinsichtlich des Verkaufs selbst gibt es einen wichtigen Punkt zu beachten. Die Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe durch Privatpersonen ist in Griechenland derzeit bis Ende 2026 ausgesetzt. Derzeit wird ein privater Verkäufer nicht auf den Gewinn aus einem Verkauf besteuert. Dies gilt unabhängig davon, ob die Immobilie geerbt wurde oder nicht. Was den Zeitrahmen betrifft, muss eine Erbschaftssteuererklärung in der Regel innerhalb einer festgelegten Frist nach dem Erbfall eingereicht werden. Die genaue Frist hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Ein Steuerberater oder Rechtsanwalt kann Ihnen bestätigen, welche Frist für Sie gilt.
Wurde die Erbschaftssteuer nicht entrichtet, kann der Verkauf nicht abgeschlossen werden. Nach griechischem Recht darf eine geerbte Immobilie in der Regel erst übertragen werden, wenn die darauf entfallende Erbschaftssteuer beglichen ist. Ohne diese Begleichung ist ein Verkauf nicht möglich. Die Nichtzahlung der Steuer kann mit der Zeit zudem teurer werden. Zahlungsverzug kann zu Strafen und Zinsen führen, die den geschuldeten Gesamtbetrag erhöhen. Je länger die Angelegenheit ungeklärt bleibt, desto höher kann der Betrag ansteigen.
Dies hat Auswirkungen auf jeden zukünftigen Verkauf. Eine nicht beglichene Erbschaftssteuer kann das Eigentumsrecht an der Immobilie belasten. Der Anwalt eines Käufers wird dies in der Regel im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung feststellen, und es kann den Verkauf verzögern oder blockieren, bis die Angelegenheit geklärt ist. Diese Situationen lassen sich jedoch klären. Zahlungsvereinbarungen mit den Finanzbehörden sind unter Umständen möglich, und die richtige fachliche Unterstützung sorgt für einen wesentlich reibungsloseren Ablauf.
Bei Elxis begleitet Sie unser hauseigenes Rechtsteam sowohl durch den Erbschaftsprozess als auch durch den Verkauf, sodass beide Abläufe nahtlos ineinandergreifen. Sich vor der Vermarktung einer geerbten Immobilie über die erbsteuerliche Situation Klarheit zu verschaffen, ist der einfachste Weg, diese Probleme zu vermeiden.
Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt KEINE Rechts- oder Steuerberatung dar. Bei Fragen zu konkreten Fällen wird dringend empfohlen, je nach Bedarf einen Rechtsanwalt, einen Steuerberater oder einen Notar zu konsultieren.
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Eine Vollmacht stellt ein entscheidendes rechtliches Instrument für internationale Immobilienkäufer und -verkäufer dar. Dieses Rechtsdokument ermächtigt eine andere Person, bei Immobilientransaktionen in Ihrem Namen zu handeln, wodurch Ihre persönliche Anwesenheit während des Verkaufsprozesses entfällt. Ganz gleich, ob Sie als deutscher Rentner ein Ferienhaus auf Kreta erwerben oder als niederländische Familie Ihre Immobilie auf Korfu verkaufen möchten – eine Vollmacht ermöglicht es Ihnen, einen Immobilienverkauf abzuschließen, während Sie in Ihrem Heimatland verbleiben.
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Für viele Menschen beginnt der Gedanke, ein Eigenheim in Griechenland zu besitzen, mit einem Gefühl. Die sonnigen Tage, das Meer, ein gemächlicheres Lebenstempo. Oft folgt darauf eine eher praktische Frage: „Wie läuft der Kauf eines Hauses hier eigentlich ab?“
Genau aus diesem Grund haben wir den folgenden Leitfaden erstellt, damit Sie einen klaren Überblick darüber erhalten, wie der Kauf eines Hauses in Griechenland abläuft.
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Wenn Sie planen, eine Immobilie in Griechenland zu erwerben, haben Sie sich wahrscheinlich bereits Gedanken darüber gemacht, wie Sie diese finanzieren werden. Je nach Ihrem Heimatland kann ein Hypothekendarlehen eine Option sein. Als Nichtansässiger ein Hypothekendarlehen in Griechenland zu erhalten, ist nicht immer ganz einfach; daher ist es hilfreich, den Ablauf des Verfahrens zu verstehen, bevor Sie damit beginnen. Der allgemeine Ablauf ist von Bank zu Bank weitgehend ähnlich, auch wenn sich die Einzelheiten unterscheiden und sich von Jahr zu Jahr ändern können. Die Zinssätze hängen von der Bank, an die Sie sich wenden, sowie von Ihrem persönlichen Profil ab. In der Regel zahlen nicht ansässige Käufer etwas mehr als ansässige Käufer. In den folgenden Abschnitten wird erläutert, was Sie erwarten können. Sie müssen nicht in Griechenland ansässig sein, um eine Hypothek zu beantragen. Die meisten griechischen Banken wenden jedoch strengere Regeln auf Personen an, die im Ausland leben. Bei einigen Banken – wenn auch nicht bei allen – müssen Sie in Griechenland steuerpflichtig sein, d. h., Ihr steuerlicher Wohnsitz muss in Griechenland liegen, um für einen Kredit in Frage zu kommen.
22.06.2026
Jedes Haus in Griechenland soll nun über eine eigene digitale Akte verfügen. Diese wird als „Elektronische Gebäudeidentität“ oder E-ID (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου) bezeichnet. Die „Electronic Building Identity“ fasst die wichtigsten Fakten zu einer Immobilie in einer sicheren Online-Datei zusammen. Sie enthält Angaben zum aktuellen Zustand des Gebäudes, zu seinen Genehmigungen und Bauplänen sowie zu allen im Laufe der Jahre vorgenommenen Änderungen. Für jeden, der in Griechenland eine Immobilie kauft oder verkauft, ist sie zu einem der wichtigsten Dokumente geworden, die es zu verstehen gilt. Dieser Leitfaden erläutert, was die E-ID ist, was sie enthält, wer sie erstellt und warum sie zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels von Bedeutung ist.
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