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Haben die Erbschaftssteuervorschriften Auswirkungen auf den Erlös aus Immobilienverkäufen?

Tipps zum Kauf

04.06.2026

Greece taxes

In Griechenland muss die Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie in der Regel vollständig entrichtet werden, bevor die Immobilie verkauft werden kann. Die Höhe der fälligen Steuer hängt davon ab, wie eng der Erbe mit dem Verstorbenen verwandt war, sowie vom Wert des geerbten Anteils. Nahe Familienangehörige fallen in die günstigste Kategorie und profitieren von einem erheblichen Steuerfreibetrag. Die Steuer wird auf der Grundlage des von den Steuerbehörden festgelegten offiziellen objektiven Wertes berechnet, nicht auf der Grundlage des Marktpreises. Da die Zahlung in der Regel vor Abschluss des Verkaufs erfolgt, lohnt es sich, den Zeitplan im Voraus zu planen. Die


Erbschaft einer Immobilie in Griechenland bringt oft eine praktische Frage mit sich. Was geschieht in steuerlicher Hinsicht, sobald Sie sich zum Verkauf entschließen? Beide Aspekte sind in einem wichtigen Punkt miteinander verknüpft. Bevor eine geerbte Immobilie den Besitzer wechseln kann, muss in der Regel zunächst die darauf entfallende Erbschaftssteuer beglichen werden. Dies wirkt sich auf Ihren Zeitplan aus und beeinflusst den Erlös, den Sie letztendlich erhalten. Die Höhe hängt von Ihrer Beziehung zu der Person ab, von der Sie geerbt haben, sowie vom Wert Ihres Anteils. Nahe Familienangehörige werden weitaus günstiger behandelt als entfernte Verwandte. Wenn Sie wissen, wie dies funktioniert, lässt sich der Verkauf einer geerbten Immobilie in Griechenland wesentlich einfacher planen.

Was ist die Erbschaftssteuer und wie gilt sie für Immobilien in Griechenland?

Die Erbschaftssteuer in Griechenland ist eine Steuer auf Immobilien und Vermögenswerte, die von einer verstorbenen Person an ihre Erben übergehen. Sie gilt für geerbte griechische Immobilien, unabhängig davon, wo der Erbe wohnt oder welchen Reisepass er besitzt. Für einen ausländischen Erben gelten im Allgemeinen dieselben Grundregeln wie für einen in Griechenland ansässigen Erben. Die Steuer wird auf den objektiven Wert der Immobilie berechnet. Dabei handelt es sich um den vom Finanzamt festgelegten offiziellen Wert und nicht um den Marktpreis. Der objektive Wert liegt oft unter dem Marktwert, was für den Erben von Vorteil sein kann.


Es ist hilfreich, zwei verschiedene Steuern voneinander zu unterscheiden. Die Erbschaftssteuer wird von dem Erben gezahlt, der die Immobilie erhält. Die Grunderwerbsteuer ist etwas anderes. Sie beträgt 3,09 % des steuerpflichtigen Wertes der Immobilie und wird vom Käufer beim Erwerb einer Immobilie entrichtet. Die beiden Steuern werden leicht verwechselt, obwohl sie für unterschiedliche Personen zu unterschiedlichen Zeitpunkten gelten. Ausländische Erben müssen einen weiteren Punkt beachten. Einige Länder haben Abkommen mit Griechenland geschlossen, um eine doppelte Besteuerung derselben Erbschaft zu vermeiden. Ob ein solches Abkommen gilt, hängt vom jeweiligen Land ab. Ein Steuerberater kann dies bestätigen und Sie hinsichtlich etwaiger Meldepflichten im Heimatland des Erben beraten.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer auf griechische Immobilien?

Wie viel Sie zahlen, hängt hauptsächlich davon ab, wie eng Sie mit der Person verwandt waren, von der Sie geerbt haben. Nach griechischem Recht werden Erben üblicherweise in drei Kategorien eingeteilt. Die nächsten Verwandten fallen in die erste Kategorie und werden am günstigsten behandelt. Entfernte Verwandte und nicht verwandte Begünstigte fallen in die anderen Kategorien und zahlen in der Regel mehr.


Für nahe Familienangehörige wie Ehepartner, Kinder, Enkelkinder und Eltern ist ein erheblicher Teil des geerbten Wertes steuerfrei. Für diese Gruppe sind in der Regel die ersten 150.000 € des Wertes freigestellt. Oberhalb dieses Freibetrags gilt ein progressiver Steuersatz. Er steigt mit dem Wert des geerbten Anteils und bleibt für nahe Verwandte niedriger als für entferntere. Bei der Berechnung wird, wie oben beschrieben, der objektive Wert anstelle des Marktwerts herangezogen. Zudem wird der Gesamtwert berücksichtigt, den jeder Erbe erhält, und nicht nur eine einzelne Immobilie. Ein größerer geerbter Anteil kann daher dazu führen, dass ein Erbe in eine höhere Steuerklasse fällt.

Müssen Sie die Erbschaftssteuer vor oder nach dem Verkauf einer geerbten Immobilie entrichten?

Sie müssen die Erbschaftssteuer nicht unmittelbar nach Erhalt einer Erbschaft entrichten. Es besteht keine Notwendigkeit, die Erbschaft sofort anzunehmen und abzuwickeln, nur weil Sie Erbe geworden sind. Beim Verkauf verhält es sich anders. Bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann, muss der Erbe nachweisen, dass die darauf entfallende Erbschaftssteuer vollständig entrichtet wurde. In der Praxis bedeutet dies, dass die Steuer beglichen sein muss, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. Wenn Sie einen Verkauf planen, ist dies der erste Schritt, den Sie erledigen müssen. Dies führt zu einem Liquiditätsproblem, das es zu bedenken gilt. Die Steuer muss bezahlt werden, bevor der Verkaufserlös bei Ihnen eingeht. Die Mittel müssen daher möglicherweise für einen kurzen Zeitraum aus anderen Quellen bereitgestellt werden. Eine frühzeitige Planung hilft, spätere Verzögerungen zu vermeiden. 


Auch hinsichtlich des Verkaufs selbst gibt es einen wichtigen Punkt zu beachten. Die Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe durch Privatpersonen ist in Griechenland derzeit bis Ende 2026 ausgesetzt. Derzeit wird ein privater Verkäufer nicht auf den Gewinn aus einem Verkauf besteuert. Dies gilt unabhängig davon, ob die Immobilie geerbt wurde oder nicht. Was den Zeitrahmen betrifft, muss eine Erbschaftssteuererklärung in der Regel innerhalb einer festgelegten Frist nach dem Erbfall eingereicht werden. Die genaue Frist hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Ein Steuerberater oder Rechtsanwalt kann Ihnen bestätigen, welche Frist für Sie gilt.

Was geschieht, wenn die Erbschaftssteuer vor dem Verkauf der Immobilie nicht entrichtet wird?

Wurde die Erbschaftssteuer nicht entrichtet, kann der Verkauf nicht abgeschlossen werden. Nach griechischem Recht darf eine geerbte Immobilie in der Regel erst übertragen werden, wenn die darauf entfallende Erbschaftssteuer beglichen ist. Ohne diese Begleichung ist ein Verkauf nicht möglich. Die Nichtzahlung der Steuer kann mit der Zeit zudem teurer werden. Zahlungsverzug kann zu Strafen und Zinsen führen, die den geschuldeten Gesamtbetrag erhöhen. Je länger die Angelegenheit offen bleibt, desto höher kann der Betrag anwachsen. 


Dies hat Auswirkungen auf jeden zukünftigen Verkauf. Eine nicht beglichene Erbschaftssteuer kann das Eigentumsrecht an der Immobilie belasten. Der Anwalt eines Käufers wird dies in der Regel im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung feststellen, was den Verkauf verzögern oder blockieren kann, bis die Angelegenheit geklärt ist. Diese Situationen lassen sich jedoch lösen. Zahlungsvereinbarungen mit den Finanzbehörden sind unter Umständen möglich, und die richtige fachliche Unterstützung sorgt für einen wesentlich reibungsloseren Ablauf. Unser hauseigenes Rechtsteam kann Sie sowohl durch den Erbschaftsprozess als auch durch den Verkauf begleiten, sodass beide Vorgänge nahtlos ineinandergreifen. Sich vor der Vermarktung einer geerbten Immobilie über die erbrechtliche Steuersituation Klarheit zu verschaffen, ist der einfachste Weg, diese Probleme zu vermeiden.



Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt KEINE Rechts- oder Steuerberatung dar. Bei Fragen zu konkreten Fällen wird dringend empfohlen, je nach Ihren Bedürfnissen einen Rechtsanwalt, einen Steuerberater oder einen Notar zu konsultieren. 

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