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Les règles relatives aux droits de succession ont-elles une incidence sur le produit de la vente d'un bien immobilier ?

Conseils d'achat

04.06.2026

Greece taxes

En Grèce, les droits de succession sur un bien immobilier hérité doivent généralement être acquittés dans leur intégralité avant que ce bien puisse être vendu. Le montant dû dépend du degré de parenté entre l’héritier et le défunt, ainsi que de la valeur de la part héritée. Les membres de la famille proche relèvent de la catégorie la plus avantageuse et bénéficient d’un abattement fiscal important. L’impôt est calculé sur la base de la valeur objective officielle fixée par l’administration fiscale, et non sur le prix du marché. Le paiement devant généralement intervenir avant la finalisation de la vente, il est judicieux de planifier les délais à l’avance.


Hériter d’un bien immobilier en Grèce soulève souvent une question d’ordre pratique. Qu’en est-il sur le plan fiscal une fois que vous décidez de vendre ? Ces deux aspects sont liés d’une manière importante. Avant qu’un bien immobilier hérité puisse changer de mains, les droits de succession qui s’y rapportent doivent généralement être acquittés au préalable. Cela a une incidence sur votre calendrier et sur le produit de la vente que vous percevrez finalement. Le montant dépend de votre lien de parenté avec la personne dont vous avez hérité et de la valeur de votre part. Les membres de la famille proche bénéficient d’un traitement bien plus favorable que les parents éloignés. Comprendre ce fonctionnement facilite grandement la planification de la vente d’une maison héritée en Grèce.

Qu'est-ce que les droits de succession et comment s'appliquent-ils aux biens immobiliers grecs ?

En Grèce, les droits de succession sont un impôt prélevé sur les biens immobiliers et les actifs transmis par une personne décédée à ses héritiers. Ils s’appliquent aux biens immobiliers grecs hérités, quel que soit le lieu de résidence de l’héritier ou la nationalité de celui-ci. Un héritier étranger est généralement soumis aux mêmes règles de base qu’un résident grec. L’impôt est calculé sur la valeur objective du bien immobilier. Il s’agit de la valeur officielle fixée par l’administration fiscale, et non du prix du marché. La valeur objective est souvent inférieure à la valeur marchande, ce qui peut jouer en faveur de l’héritier.


Il est utile de distinguer deux types d’impôts différents. Les droits de succession sont acquittés par l’héritier qui reçoit le bien immobilier. Les droits de mutation immobilière constituent une taxe distincte. Ils s’élèvent à 3,09 % de la valeur imposable du bien et sont acquittés par l’acquéreur lors de l’achat d’un bien immobilier. Ces deux taxes sont facilement confondues, bien qu’elles s’appliquent à des personnes différentes et à des moments différents. Les héritiers étrangers doivent vérifier un point supplémentaire. Certains pays ont conclu des accords avec la Grèce afin d’éviter que la même succession ne soit imposée deux fois. L’applicabilité d’un tel accord dépend du pays concerné. Un expert-comptable peut vous le confirmer et vous conseiller sur les éventuelles obligations déclaratives dans le pays d’origine de l’héritier.

Quel est le montant des droits de succession à payer sur un bien immobilier en Grèce ?

Le montant que vous payez dépend principalement de votre degré de parenté avec la personne dont vous avez hérité. La législation grecque classe généralement les héritiers en trois catégories. Les parents les plus proches relèvent de la première catégorie et bénéficient du traitement le plus favorable. Les parents plus éloignés et les bénéficiaires sans lien de parenté relèvent des autres catégories et paient généralement davantage.


Pour la famille proche, telle que le conjoint, les enfants, les petits-enfants et les parents, une partie importante de la valeur héritée est exonérée d’impôt. Pour ce groupe, les premiers 150 000 € de valeur sont généralement exonérés. Au-delà de cet abattement, le taux est progressif. Il augmente en fonction de la valeur de la part héritée et reste plus faible pour les proches parents que pour les parents éloignés. Le calcul se fonde sur la valeur objective plutôt que sur la valeur de marché, comme décrit ci-dessus. Il prend également en compte la valeur totale perçue par chaque héritier, et non pas uniquement celle d’un bien immobilier isolé. Une part d’héritage plus importante peut donc faire passer un héritier dans une tranche d’imposition supérieure.

Faut-il payer les droits de succession avant ou après la vente d'un bien immobilier hérité ?

Vous n’êtes pas tenu de payer les droits de succession dès que vous recevez un héritage. Il n’est pas nécessaire d’accepter et de régler ces droits immédiatement sous prétexte que vous êtes devenu héritier. Il en va autrement pour la vente. Avant de pouvoir vendre un bien immobilier hérité, l’héritier doit fournir la preuve que les droits de succession s’y rapportant ont été intégralement acquittés. Concrètement, cela signifie que ces droits doivent être réglés avant que la vente puisse être finalisée. Si vous envisagez de vendre, c’est la première démarche à effectuer. Cela soulève une question de trésorerie qui mérite réflexion. L’impôt doit être acquitté avant que le produit de la vente ne vous parvienne. Il se peut donc que vous deviez trouver des fonds ailleurs pendant une courte période. Anticiper cette situation permet d’éviter tout retard ultérieur. 


Il convient également de noter un point concernant la vente elle-même. L’impôt sur les plus-values immobilières réalisées par des particuliers est actuellement suspendu en Grèce, jusqu’à fin 2026. Pour l’instant, un vendeur particulier n’est pas imposé sur le bénéfice tiré d’une vente. Cette mesure s’applique que le bien ait été hérité ou non. En ce qui concerne les délais, une déclaration de droits de succession doit généralement être déposée dans un délai déterminé après la succession. Ce délai exact dépend des circonstances propres à chaque cas. Un expert-comptable ou un avocat pourra vous indiquer quel délai s’applique à votre situation.

Que se passe-t-il si les droits de succession ne sont pas acquittés avant la vente d’un bien immobilier ?

Si les droits de succession n’ont pas été acquittés, la vente ne peut être finalisée. En vertu de la réglementation grecque, un bien immobilier hérité ne peut généralement pas être cédé tant que les droits de succession qui s’y rapportent n’ont pas été acquittés. Sans cela, la vente n’est pas possible. Le non-paiement de ces droits peut également s’avérer plus coûteux au fil du temps. Tout retard de paiement peut entraîner des pénalités et des intérêts, qui viennent s’ajouter au montant total dû. Plus la situation reste en suspens, plus le montant peut augmenter. 


Cela a des répercussions sur toute vente future. Un droit de succession impayé peut entacher le titre de propriété. L’avocat de l’acheteur le repérera généralement lors de la vérification préalable, ce qui peut retarder, voire bloquer la vente jusqu’à ce que le problème soit résolu. Ces situations peuvent toutefois être réglées. Il est parfois possible de conclure des accords de paiement avec l’administration fiscale, et un accompagnement professionnel adapté facilite grandement le processus. Notre équipe juridique interne peut vous guider à la fois dans les démarches successorales et dans la vente, afin que les deux s’articulent parfaitement. Comprendre la situation fiscale en matière de droits de succession avant de mettre sur le marché un bien immobilier hérité est le moyen le plus simple d’éviter ces problèmes.



Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou fiscal. Pour toute question relative à des cas spécifiques, il est vivement recommandé de consulter un avocat, un expert-comptable ou un notaire, en fonction de vos besoins. 

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