04.06.2026
In Griekenland moet de successierechten op een geërfde woning doorgaans volledig worden voldaan voordat de woning kan worden verkocht. Het verschuldigde bedrag hangt af van de mate van verwantschap tussen de erfgenaam en de overledene, en van de waarde van het geërfde aandeel. Naaste familieleden vallen in de gunstigste categorie en profiteren van een aanzienlijke belastingvrije som. De belasting wordt berekend op basis van de officiële objectieve waarde die door de belastingdienst is vastgesteld, niet op basis van de marktprijs. Aangezien de betaling doorgaans plaatsvindt voordat de verkoop is afgerond, is het raadzaam de timing hiervan van tevoren goed te plannen.
Het erven van een woning in Griekenland brengt vaak een praktische vraag met zich mee. Wat zijn de fiscale gevolgen wanneer u besluit de woning te verkopen? Deze twee zaken hangen op één belangrijk punt met elkaar samen. Voordat een geërfde woning van eigenaar kan veranderen, moet de successierechten daarop doorgaans eerst worden voldaan. Dit heeft invloed op uw tijdschema en op de opbrengst die u uiteindelijk ontvangt. Het bedrag hangt af van uw relatie tot de persoon van wie u hebt geërfd, en van de waarde van uw aandeel. Naaste familieleden worden veel gunstiger behandeld dan verre verwanten. Als u weet hoe dit in zijn werk gaat, is het veel eenvoudiger om de verkoop van een geërfde woning in Griekenland te plannen.
Successierechten in Griekenland zijn een belasting op onroerend goed en vermogensbestanddelen die door een overledene aan zijn of haar begunstigden worden overgedragen. Deze belasting is van toepassing op geërfd Grieks onroerend goed, ongeacht waar de erfgenaam woont of welk paspoort hij of zij bezit. Voor een buitenlandse erfgenaam gelden over het algemeen dezelfde basisregels als voor een inwoner van Griekenland. De belasting wordt berekend op basis van de objectieve waarde van het onroerend goed. Dit is de officiële waarde die door de belastingdienst is vastgesteld, en niet de marktprijs. De objectieve waarde is vaak lager dan de marktwaarde, wat in het voordeel van de erfgenaam kan werken.
Het is nuttig om twee verschillende belastingen uit elkaar te houden. Successierechten worden betaald door de erfgenaam die het onroerend goed ontvangt. Overdrachtsbelasting is iets anders. Deze bedraagt 3,09%* van de belastbare waarde van het onroerend goed en wordt door de koper betaald bij de aankoop van een onroerend goed. De twee worden gemakkelijk door elkaar gehaald, hoewel ze op verschillende personen en op verschillende momenten van toepassing zijn. Buitenlandse erfgenamen moeten nog op een extra punt letten. Sommige landen hebben overeenkomsten met Griekenland om te voorkomen dat dezelfde erfenis tweemaal wordt belast. Of een dergelijke overeenkomst van toepassing is, hangt af van het betrokken land. Een accountant kan dit bevestigen en advies geven over eventuele aangifteverplichtingen in het thuisland van de erfgenaam.
*Belangrijke update: De Griekse premier, Kyriakos Mitsotakis, heeft aangekondigd dat de overdrachtsbelasting voor aankopen door niet-EU-burgers zal stijgen tot 15%, waarbij de wijziging naar verwachting vanaf 1 januari 2027 van kracht zal worden. De uitvoeringswetgeving is nog niet gepubliceerd, zodat de definitieve reikwijdte, inclusief de wijze waarop percelen grond en commercieel vastgoed worden behandeld, nog niet vaststaat.
Hoeveel u betaalt, hangt voornamelijk af van hoe nauw u verwant was aan de persoon van wie u erft. De Griekse wetgeving deelt erfgenamen doorgaans in drie categorieën in. De naaste familieleden vallen in de eerste categorie en krijgen de gunstigste behandeling. Verre familieleden en niet-verwante begunstigden vallen in de andere categorieën en betalen doorgaans meer. Voor naaste familieleden, zoals een echtgenoot, kinderen, kleinkinderen en ouders, is een aanzienlijk deel van de geërfde waarde belastingvrij.
Voor deze groep is de eerste € 150.000 van de waarde doorgaans vrijgesteld. Boven die vrijstelling geldt een progressief tarief. Dit stijgt naarmate de waarde van het geërfde aandeel toeneemt, en blijft voor naaste familieleden lager dan voor verder verwijderde familieleden. Bij de berekening wordt, zoals hierboven beschreven, uitgegaan van de objectieve waarde in plaats van de marktwaarde. Ook wordt gekeken naar de totale waarde die elke erfgenaam ontvangt, en niet alleen naar één enkel onroerend goed. Een groter geërfd aandeel kan een erfgenaam daarom in een hogere schijf brengen.
U hoeft geen successierechten te betalen op het moment dat u een erfenis ontvangt. U hoeft deze niet onmiddellijk te aanvaarden en af te wikkelen, alleen maar omdat u erfgenaam bent geworden. Bij verkoop ligt dit anders. Voordat een geërfde woning kan worden verkocht, moet de erfgenaam aantonen dat de successierechten hierop volledig zijn betaald. In de praktijk betekent dit dat de belasting moet zijn voldaan voordat de verkoop kan worden afgerond. Als u van plan bent de woning te verkopen, is dit het eerste wat u moet regelen. Dit leidt tot een liquiditeitsprobleem waar u goed over na moet denken. De belasting moet worden betaald voordat de opbrengst van de verkoop bij u terechtkomt. Het kan daarom nodig zijn om het geld voor een korte periode elders vandaan te halen. Door hier van tevoren rekening mee te houden, voorkomt u vertragingen later.
Er is ook een belangrijk punt dat u moet weten over de verkoop zelf. De vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed door particulieren is in Griekenland momenteel opgeschort tot eind 2026. Voorlopig wordt een particuliere verkoper niet belast over de winst uit een verkoop. Dit geldt ongeacht of het onroerend goed is geërfd of niet. Wat de timing betreft, moet een aangifte voor successierechten doorgaans binnen een bepaalde termijn na de erfenis worden ingediend. De exacte termijn hangt af van de omstandigheden van het geval. Een accountant of advocaat kan u vertellen welke termijn op u van toepassing is.
Als de successierechten niet zijn betaald, kan de verkoop niet worden afgerond. Volgens de Griekse regelgeving kan een geërfde woning over het algemeen pas worden overgedragen nadat de successierechten daarop zijn voldaan. Zonder die betaling is een verkoop niet mogelijk. Het onbetaald laten van de belasting kan in de loop van de tijd ook duurder worden. Te late betaling kan leiden tot boetes en rente, die het verschuldigde totaalbedrag verhogen. Hoe langer de zaak open blijft staan, hoe hoger het bedrag kan oplopen.
Dit heeft gevolgen voor elke toekomstige verkoop. Onbetaalde successierechten kunnen de eigendomstitel van het onroerend goed in twijfel trekken. De advocaat van een koper zal dit doorgaans tijdens het due diligence-onderzoek opmerken, en dit kan de verkoop vertragen of blokkeren totdat de kwestie is opgelost. Deze situaties kunnen worden opgelost. Soms zijn betalingsregelingen met de belastingdienst mogelijk, en de juiste professionele ondersteuning zorgt ervoor dat het proces veel soepeler verloopt.
Bij Elxis kan ons interne juridische team u begeleiden bij zowel het erfproces als de verkoop, zodat beide naadloos op elkaar aansluiten. Inzicht in de situatie met betrekking tot de successierechten voordat u een geërfde woning op de markt brengt, is de eenvoudigste manier om deze problemen te voorkomen.
Disclaimer: Deze inhoud is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt GEEN juridisch of fiscaal advies. Voor alle kwesties met betrekking tot specifieke gevallen wordt u ten zeerste aangeraden om, afhankelijk van uw behoeften, een advocaat, een accountant of een notaris te raadplegen.
03.09.2026
“Hoe kan ik vanuit het buitenland een huis in Griekenland kopen dat nog niet is gebouwd?”
Dat is een veelgestelde vraag die wij krijgen van klanten die geïnteresseerd zijn in de aankoop van een huis op plan.
28.08.2026
Een volmacht is een cruciaal juridisch instrument voor internationale kopers en verkopers van onroerend goed. Dit juridische document verleent een andere persoon de bevoegdheid om namens u op te treden bij onroerendgoedtransacties, waardoor u tijdens het verkoopproces niet persoonlijk aanwezig hoeft te zijn. Of u nu een Duitse gepensioneerde bent die een vakantiehuis op Kreta koopt of een Nederlands gezin dat uw onroerend goed op Corfu wil verkopen: dankzij een volmacht kunt u de verkoop van onroerend goed afronden terwijl u in uw eigen land verblijft.
10.08.2026
Voor veel mensen begint het idee om een huis in Griekenland te bezitten met een gevoel. De zonnige dagen, de zee, een rustiger levensritme. Wat vaak volgt, is een meer praktische vraag: „Hoe gaat het kopen van een huis hier eigenlijk in zijn werk?”
Juist om deze reden hebben wij de volgende gids opgesteld, zodat u een duidelijk overzicht krijgt van hoe het aankoopproces van een huis in Griekenland in zijn werk gaat.
07.08.2026
Het kopen van een woning in Griekenland vanuit het buitenland roept een terechte vraag op. Kunnen de formaliteiten worden afgehandeld met een digitale handtekening, zodat u nooit naar Griekenland hoeft te vliegen om persoonlijk te ondertekenen? Voor sommige documenten is het antwoord ja. Voor de documenten waarmee de eigendom daadwerkelijk wordt overgedragen, is dat niet het geval. Een Griekse koopakte wordt ondertekend in aanwezigheid van een notaris, en die stap kan niet digitaal worden uitgevoerd. Daarom worden digitale handtekeningen in Griekenland weliswaar geaccepteerd voor privédocumenten, zoals bepaalde overeenkomsten en verklaringen, maar niet voor openbare documenten. Daaronder vallen de notariële koopakte en de volmacht. U kunt geen eigenaar worden van een Grieks onroerend goed door een document digitaal te ondertekenen. De overdracht vindt altijd plaats in aanwezigheid van een notaris, hetzij in uw aanwezigheid, hetzij via een volmacht die persoonlijk is ondertekend.
03.08.2026
Als u van plan bent een woning in Griekenland te kopen, heeft u waarschijnlijk al nagedacht over de manier waarop u deze gaat financieren. Afhankelijk van uw land van herkomst kan een hypotheek een optie zijn. Het afsluiten van een hypotheek in Griekenland als niet-ingezetene is niet altijd even eenvoudig, dus is het nuttig om te begrijpen hoe het proces in zijn werk gaat voordat u begint. Het algemene proces verloopt bij de meeste banken op dezelfde manier, hoewel de details verschillen en van jaar tot jaar kunnen veranderen. De tarieven zijn afhankelijk van de bank die u benadert en van uw persoonlijke profiel. In de regel betalen niet-ingezeten kopers iets meer dan ingezetenen. In de onderstaande paragrafen wordt uitgelegd wat u kunt verwachten. U hoeft geen inwoner van Griekenland te zijn om een hypotheek aan te vragen. De meeste Griekse banken hanteren echter strengere regels voor mensen die in het buitenland wonen. Bij sommige banken, maar niet bij alle, moet u een Griekse belastingplichtige zijn, wat betekent dat uw fiscale woonplaats in Griekenland moet liggen om in aanmerking te komen voor een lening.
22.06.2026
Elke woning in Griekenland moet voortaan over een eigen digitaal dossier beschikken. Dit wordt de Elektronische Gebouwidentiteit, of E-ID (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου) genoemd. De Elektronische Gebouwidentiteit bundelt de belangrijkste gegevens over een onroerend goed in één beveiligd online dossier. Hierin worden de huidige staat van het gebouw, de vergunningen en bouwtekeningen, en alle wijzigingen die in de loop der jaren zijn aangebracht, vastgelegd. Voor iedereen die een woning in Griekenland koopt of verkoopt, is dit een van de belangrijkste documenten geworden om te begrijpen. In deze gids wordt uitgelegd wat de E-ID is, wat erin staat, wie deze opstelt en waarom deze van belang is op het moment dat een onroerend goed van eigenaar verandert.
12.06.2026
Bij de verkoop van een woning in Griekenland zijn diverse professionele vergoedingen, belastingen en administratieve kosten van toepassing, die variëren naargelang uw situatie. Als u van tevoren weet wat u kunt verwachten, kunt u realistische plannen maken en voorkomt u verrassingen in een later stadium van het proces.
10.06.2026
Als u een woning in Griekenland bezit en overweegt deze te verkopen, is een van de eerste dingen waar u waarschijnlijk aan denkt een praktische kwestie: wat moet ik aan de makelaar betalen? Het is verstandig om deze vraag vroeg te stellen, en het antwoord bepaalt hoe u de verkoop begroot en wat u kunt verwachten van het makelaarskantoor dat u vertegenwoordigt.
.jpg)
