Μετάβαση στο περιεχόμενο
Elxis logo
ΑγαπημέναΑναζήτηση
ΑγαπημέναΑναζήτησηΣυμβουλευτείτε τους ειδικούς

Επηρεάζουν οι κανόνες περί φόρου κληρονομιάς τα έσοδα από την πώληση ακινήτων;

Συμβουλές αγοράς

04.06.2026

Greece taxes

Στην Ελλάδα, ο φόρος κληρονομιάς επί ενός κληρονομημένου ακινήτου πρέπει συνήθως να καταβληθεί εξ ολοκλήρου προτού το ακίνητο μπορέσει να πωληθεί. Το ποσό που οφείλεται εξαρτάται από τον βαθμό συγγένειας του κληρονόμου με τον αποβιώσαντα, καθώς και από την αξία του κληρονομημένου μεριδίου. Τα στενά μέλη της οικογένειας εμπίπτουν στην πιο ευνοϊκή κατηγορία και επωφελούνται από σημαντική αφορολόγητη αποζημίωση. Ο φόρος υπολογίζεται με βάση την επίσημη αντικειμενική αξία που καθορίζεται από τις φορολογικές αρχές, και όχι με βάση την αγοραία τιμή. Επειδή η πληρωμή συνήθως πραγματοποιείται πριν από την ολοκλήρωση της πώλησης, αξίζει να προγραμματίσετε εκ των προτέρων το χρονοδιάγραμμα.

Η κληρονομιά ενός ακινήτου στην Ελλάδα συχνά συνοδεύεται από ένα πρακτικό ερώτημα. Τι συμβαίνει από φορολογική άποψη όταν αποφασίσετε να το πουλήσετε; Τα δύο θέματα συνδέονται με έναν σημαντικό τρόπο. Προτού ένα κληρονομημένο ακίνητο αλλάξει χέρια, συνήθως πρέπει πρώτα να εξοφληθεί ο φόρος κληρονομιάς που το βαρύνει. Αυτό επηρεάζει το χρονοδιάγραμμά σας, καθώς και τα έσοδα που τελικά θα λάβετε. Το ποσό εξαρτάται από τη σχέση σας με το πρόσωπο από το οποίο κληρονομήσατε, καθώς και από την αξία του μεριδίου σας. Τα στενά μέλη της οικογένειας τυγχάνουν πολύ ευνοϊκότερης μεταχείρισης σε σχέση με τους μακρινούς συγγενείς. Γνωρίζοντας πώς λειτουργεί αυτό, ο σχεδιασμός της πώλησης ενός κληρονομημένου ακινήτου στην Ελλάδα γίνεται πολύ πιο εύκολος.

Τι είναι ο φόρος κληρονομιάς και πώς εφαρμόζεται στα ακίνητα στην Ελλάδα;

Ο φόρος κληρονομιάς στην Ελλάδα είναι ένας φόρος επί των ακινήτων και των περιουσιακών στοιχείων που μεταβιβάζονται από ένα αποβιώσαντα πρόσωπο στους δικαιούχους του. Εφαρμόζεται στα κληρονομημένα ελληνικά ακίνητα, ανεξάρτητα από τον τόπο διαμονής του κληρονόμου ή το διαβατήριο που κατέχει. Ένας αλλοδαπός κληρονόμος υπόκειται γενικά στους ίδιους βασικούς κανόνες με έναν κάτοικο της Ελλάδας. Ο φόρος υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Πρόκειται για την επίσημη αξία που καθορίζεται από την εφορία, και όχι για την αγοραία τιμή. Η αντικειμενική αξία είναι συχνά χαμηλότερη από την αγοραία αξία, κάτι που μπορεί να λειτουργήσει υπέρ του κληρονόμου.

Είναι χρήσιμο να διαχωρίζουμε δύο διαφορετικούς φόρους. Ο φόρος κληρονομιάς καταβάλλεται από τον κληρονόμο που λαμβάνει την ακίνητη περιουσία. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων είναι κάτι διαφορετικό. Ορίζεται στο 3,09%* της φορολογητέας αξίας του ακινήτου και καταβάλλεται από τον αγοραστή κατά την αγορά ενός ακινήτου. Οι δύο φόροι συγχέονται εύκολα, αν και ισχύουν για διαφορετικά πρόσωπα σε διαφορετικές χρονικές στιγμές. Οι αλλοδαποί κληρονόμοι πρέπει να ελέγξουν ένα επιπλέον σημείο. Ορισμένες χώρες έχουν συνάψει συμφωνίες με την Ελλάδα για την αποφυγή της διπλής φορολόγησης της ίδιας κληρονομιάς. Το αν ισχύει μια τέτοια συμφωνία εξαρτάται από τη συγκεκριμένη χώρα. Ένας λογιστής μπορεί να το επιβεβαιώσει και να παρέχει συμβουλές σχετικά με τυχόν υποχρεώσεις δήλωσης στη χώρα καταγωγής του κληρονόμου.

*Σημαντική ενημέρωση: Ο Πρωθυπουργός της Ελλάδας, Κυριάκος Μητσοτάκης, ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για αγορές από πολίτες εκτός ΕΕ πρόκειται να αυξηθεί στο 15%, με την αλλαγή να αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2027. Η νομοθεσία εφαρμογής δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί, οπότε το τελικό πεδίο εφαρμογής, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο θα αντιμετωπίζονται τα οικόπεδα και τα εμπορικά ακίνητα, δεν έχει ακόμη επιβεβαιωθεί.

Πόσο φόρο κληρονομιάς πληρώνετε για ακίνητα στην Ελλάδα;

Το ποσό που πληρώνετε εξαρτάται κυρίως από το πόσο στενή ήταν η συγγένειά σας με το πρόσωπο από το οποίο κληρονομήσατε. Η ελληνική νομοθεσία κατατάσσει συνήθως τους κληρονόμους σε τρεις κατηγορίες. Οι πιο στενοί συγγενείς ανήκουν στην πρώτη κατηγορία και τυγχάνουν της πιο ευνοϊκής μεταχείρισης. Οι πιο μακρινοί συγγενείς και οι μη συγγενείς δικαιούχοι ανήκουν στις άλλες κατηγορίες και συνήθως πληρώνουν περισσότερο. Για τα στενά μέλη της οικογένειας, όπως ο/η σύζυγος, τα παιδιά, τα εγγόνια και οι γονείς, ένα σημαντικό μέρος της κληρονομηθείσας αξίας είναι αφορολόγητο.

Για αυτή την ομάδα, τα πρώτα 150.000 ευρώ της αξίας είναι συνήθως απαλλαγμένα. Πάνω από αυτό το όριο, ο συντελεστής είναι προοδευτικός. Αυξάνεται ανάλογα με την αξία του κληρονομημένου μεριδίου και παραμένει χαμηλότερος για τους στενούς συγγενείς σε σχέση με τους μακρινούς. Ο υπολογισμός βασίζεται στην αντικειμενική αξία και όχι στην αγοραία αξία, όπως περιγράφεται παραπάνω. Λαμβάνει επίσης υπόψη τη συνολική αξία που λαμβάνει κάθε κληρονόμος, και όχι μόνο ένα μεμονωμένο ακίνητο. Επομένως, ένα μεγαλύτερο κληρονομημένο μερίδιο μπορεί να μετακινήσει έναν κληρονόμο σε υψηλότερη φορολογική κλίμακα.

Πληρώνετε τον φόρο κληρονομιάς πριν ή μετά την πώληση της κληρονομημένης περιουσίας;

Δεν χρειάζεται να πληρώσετε φόρο κληρονομιάς τη στιγμή που λαμβάνετε μια κληρονομιά. Δεν υπάρχει λόγος να την αποδεχτείτε και να την τακτοποιήσετε αμέσως μόνο και μόνο επειδή έχετε γίνει κληρονόμος. Η πώληση είναι διαφορετική υπόθεση. Προτού να μπορέσει να πωληθεί ένα κληρονομημένο ακίνητο, ο κληρονόμος πρέπει να προσκομίσει αποδεικτικό ότι ο φόρος κληρονομιάς που το αφορά έχει καταβληθεί εξ ολοκλήρου. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ο φόρος πρέπει να εξοφληθεί προτού ολοκληρωθεί η πώληση. Αν σκοπεύετε να το πουλήσετε, αυτό είναι το πρώτο πράγμα που πρέπει να τακτοποιήσετε. Αυτό δημιουργεί ένα ζήτημα ταμειακής ροής που αξίζει να εξετάσετε. Ο φόρος πρέπει να καταβληθεί πριν τα έσοδα από την πώληση φτάσουν στα χέρια σας. Επομένως, ενδέχεται να χρειαστεί να εξασφαλίσετε τα χρήματα από αλλού για ένα σύντομο χρονικό διάστημα. Ο εκ των προτέρων προγραμματισμός αυτού του ζητήματος βοηθά στην αποφυγή καθυστερήσεων αργότερα.

Υπάρχει επίσης ένα σημείο που αξίζει να γνωρίζετε σχετικά με την ίδια την πώληση. Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών από πωλήσεις ακινήτων από φυσικά πρόσωπα έχει επί του παρόντος ανασταλεί στην Ελλάδα, έως το τέλος του 2026. Προς το παρόν, ένας ιδιώτης πωλητής δεν φορολογείται για το κέρδος από μια πώληση. Αυτό ισχύει ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο κληρονομήθηκε ή όχι. Όσον αφορά το χρονοδιάγραμμα, η δήλωση φόρου κληρονομιάς πρέπει συνήθως να υποβληθεί εντός συγκεκριμένης προθεσμίας μετά την κληρονομιά. Η ακριβής προθεσμία εξαρτάται από τις περιστάσεις της κάθε περίπτωσης. Ένας λογιστής ή δικηγόρος μπορεί να επιβεβαιώσει ποια προθεσμία ισχύει στην περίπτωσή σας.

Τι συμβαίνει αν ο φόρος κληρονομιάς δεν καταβληθεί πριν από την πώληση του ακινήτου;

Εάν ο φόρος κληρονομιάς δεν έχει καταβληθεί, η πώληση δεν μπορεί να ολοκληρωθεί. Σύμφωνα με τους ελληνικούς κανόνες, ένα κληρονομημένο ακίνητο γενικά δεν μπορεί να μεταβιβαστεί έως ότου εξοφληθεί ο φόρος κληρονομιάς που το βαρύνει. Χωρίς αυτό, η πώληση δεν είναι δυνατή. Η μη εξόφληση του φόρου μπορεί επίσης να καταστεί πιο δαπανηρή με την πάροδο του χρόνου. Η καθυστέρηση στην πληρωμή μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα και τόκους, τα οποία προστίθενται στο συνολικό οφειλόμενο ποσό. Όσο περισσότερο παραμένει εκκρεμής, τόσο περισσότερο μπορεί να αυξηθεί το ποσό.

Υπάρχει αλυσιδωτή επίδραση σε οποιαδήποτε μελλοντική πώληση. Ο μη καταβληθείς φόρος κληρονομιάς μπορεί να θολώσει τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου. Ο δικηγόρος του αγοραστή συνήθως θα το εντοπίσει κατά τη διάρκεια του ελέγχου δέουσας επιμέλειας, και αυτό μπορεί να καθυστερήσει ή να εμποδίσει την πώληση μέχρι να επιλυθεί το ζήτημα. Αυτές οι καταστάσεις μπορούν να επιλυθούν. Μερικές φορές είναι δυνατή η σύναψη συμφωνιών πληρωμής με τις φορολογικές αρχές, ενώ η κατάλληλη επαγγελματική υποστήριξη καθιστά τη διαδικασία πολύ πιο ομαλή.

Στην Elxis, η εσωτερική νομική ομάδα μας μπορεί να σας καθοδηγήσει τόσο στη διαδικασία κληρονομιάς όσο και στην πώληση, ώστε οι δύο να συνδυαστούν αρμονικά. Η κατανόηση της φορολογικής κατάστασης σχετικά με τον φόρο κληρονομιάς πριν από τη διάθεση ενός κληρονομημένου ακινήτου στην αγορά αποτελεί τον απλούστερο τρόπο για την αποφυγή αυτών των προβλημάτων.

Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν περιεχόμενο παρέχεται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Για οποιοδήποτε ζήτημα σχετίζεται με συγκεκριμένες περιπτώσεις, συνιστάται ιδιαίτερα να συμβουλευτείτε δικηγόρο, λογιστή ή συμβολαιογράφο, ανάλογα με τις ανάγκες σας. 

Μπορεί επίσης να σας αρέσει