In een stap die bedoeld is om de torenhoge huizenprijzen en de beperkte beschikbaarheid aan te pakken, heeft Spanje een baanbrekend beleid aangekondigd: een 100% belasting op vastgoed aankopen door individuen van buiten de Europese Unie.
Waarom deze verandering?
In Spanje zijn de huizenprijzen sterk gestegen, vooral op plekken waar veel toeristen komen. Dit komt doordat mensen uit andere landen daar woningen kopen. Dit betekent:
- Minder huizen voor Spanjaarden: Er zijn niet genoeg woningen te koop of te huur in Spanje.
- Meer kortetermijnverhuur: Veel woningen worden gebruikt voor short stay, zoals via Airbnb, in plaats van langdurig verhuurd te worden.
- Mogelijke huizenbubble: De prijzen zouden te veel kunnen stijgen en dan plotseling dalen, wat slecht zou zijn voor de economie.
Wat dit voor jou betekent
Als je niet uit een EU-land komt en je overweegt een woning in Spanje te kopen, betekent deze nieuwe belasting dat het veel duurder voor je zal zijn. De regering zal een zeer hoge belasting heffen, 100% van de waarde van de woning, wat het voor de meeste mensen buiten de EU veel moeilijker maakt om een woning in Spanje te kopen.
Hoe zit het met Griekenland?
Terwijl Spanje deze grote verandering doorvoert, pakt Griekenland het anders aan.
Er komen een aantal belangrijke wijzigingen aan in de onroerendgoedbelasting die investeringen in Grieks onroerend goed aantrekkelijker maken voor buitenlanders.
Verlenging van de BTW-suspensie voor nieuwe woningen tot het einde van 2025
Misschien heb je wel eens gehoord van een "btw-vrijstelling" in Griekenland. Griekse projectontwikkelaars hebben de mogelijkheid om een btw-vrijstelling aan te vragen voor hun bouwprojecten tot eind 2025. In dat geval hoeven de kopers geen 24% BTW te betalen voor een huis in zo'n project; in plaats daarvan betaalt de koper 3,09% overdrachtsbelasting. Dit is een initiatief van de Griekse overheid om het kopen van nieuwbouwwoningen makkelijker te maken.
In gewoon Nederlands: de BTW-vrijstelling wordt verlengd van het einde van 2024 tot het einde van 2025.
De BTW-vrijstelling geldt niet in situaties waarin je een stuk grond bezit en een aannemer inschakelt om een woning te bouwen. Als je een stuk grond koopt met de bedoeling een woning te bouwen, moet je overdrachtsbelasting (3,09%) betalen op de aankoop van het stuk grond. Zodra de bouw begint, zal de aannemer facturen (met BTW) uitreiken voor alle bouwfasen. Je kunt geen BTW-vrijstelling krijgen voor deze facturen.
Verlenging van de suspensie van de vermogenswinstbelasting tot het einde van 2026
Ja, dat zijn veel mooie woorden. Wat betekent dit precies? Dit is op jou van toepassing als je van plan bent om je huis binnenkort te verkopen.
De vermogenswinstbelasting (ook wel de "goodwillbelasting" genoemd) is een belasting die wordt berekend op basis van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs van een vastgoed. In Griekenland werd deze belasting voor een korte tijd geïntroduceerd in 2013, maar werd later datzelfde jaar opgeschort, en deze opschorting is sindsdien telkens verlengd. Het is dan ook niet verrassend dat de Griekse regering heeft voorgesteld de opschorting nog eens twee jaar te verlengen. Met de opschorting, als je van plan bent om een vastgoedtransactie te doen voor het einde van 2026, ben je niet onderworpen aan deze belasting.
Dit betekent dat je als individuele verkoper in Griekenland geen belasting hoeft te betalen over de winst die je maakt op de verkoop van je woning. Houd er rekening mee dat als je een inwoner van een ander land bent, je mogelijk vermogenswinstbelasting moet betalen in je eigen land. Griekenland heeft echter met veel landen verdragen om dubbele belastingheffing te voorkomen.
Raadpleeg een belastingprofessional voor meer informatie over vermogenswinstbelasting in Griekenland.
Om te lezen over andere belastingvrijstellingen voor buitenlandse huiseigenaren in Griekenland, klik hier.
Griekenland vs. Spanje: Waarom kiezen voor Griekenland?
Lage huizenprijzen
Vergeleken met de huizenprijzen in Spanje en in veel Europese landen met vergelijkbare levensstandaarden, is een woning in Griekenland goedkoper. Bijvoorbeeld, in het centrum van Amsterdam is een enkele parkeerplaats nu tot wel 250.000 euro waard—dezelfde prijs als sommige huizen aan het strand in Griekenland.
De huizenprijzen in Griekenland zijn lager dan in de meeste andere Europese landen aan de Middellandse Zee. Andere populaire bestemmingen zoals Spanje, Frankrijk, Italië en Kroatië hebben allemaal hogere gemiddelde huizenprijzen dan Griekenland.
Een vakantiehuis van het containertype in Nederland kan tot 300.000 euro kosten, terwijl woningen die in andere landen worden verkocht voor 600.000 euro, in Griekenland voor ongeveer de helft worden aangeboden. Een huis kopen in Griekenland is dus een lonende investering.
Lange kustlijn
Griekenland heeft een kustlijn van 13.676 km, wat meer is dan de kustlijnen van Spanje, Portugal en Frankrijk samen. Zelfs grotere landen, zoals India en Turkije, hebben geen kustlijn die zo groot is als die van Griekenland. In Griekenland zijn er huizen aan het strand en huizen met zeezicht in Griekenland in bijna elke regio en elke hoek van het land.
Enkele van de beste plaatsen in Griekenland met uitzicht op zee zijn de Peloponnesos, Kreta, de Egeïsche eilanden en de Ionische kust. Als je weet waar je moet zoeken, heb je in veel gebieden in Griekenland de zee voor jezelf.
In Spanje daarentegen is de hele kustlijn volgebouwd met flats en zeer grootschalige projecten. Toenemend toerisme en ontwikkeling hebben in veel kustgebieden geleid tot overbevolking en een verlies van het “traditionele” gevoel.
In contrast, een totaal van 581 Blue Flags die de kwaliteit van stranden certificeert zijn aan Griekenland toegewezen, waardoor het land wereldwijd op de tweede plaats staat wat betreft de hoeveelheid kristalhelder zwemwater dat het biedt.
Strikte bouwvoorschriften
In tegenstelling tot landen als Spanje en Turkije verbiedt de Griekse wet de bouw van megaprojecten. Buiten de dorpsgrenzen mag maximaal 200 m² worden gebouwd op een perceel dat minimaal 4.000 m² moet zijn.
Op het Griekse platteland mag een huis niet hoger zijn dan 7,5 meter. Daardoor zijn er in Griekenland geen projecten met honderden huizen of flats, zodat je meer kans hebt op privacy en een prachtig uitzicht op de Middellandse Zee.
Griekse huizen moeten ook voldoen aan aardbevingsvoorschriften. Griekenland heeft strenge veiligheidseisen, die zijn vastgelegd in de Griekse Seismische Verordening. Je kunt je veilig voelen in je huis in Griekenland.
In Griekenland mag je niet bouwen op Natura 2000 land (waar je inheemse dieren en planten vindt) of op bosgrond. Je kunt dus genieten van al het natuurschoon van Griekenland als je een huis koopt in Griekenland.
Lage kosten van levensonderhoud
De kosten van levensonderhoud in Griekenland zijn relatief laag in vergelijking met Spanje en de rest van Europa. Zelfs grote steden, zoals Athene en Thessaloniki, zijn betaalbaar in vergelijking met Parijs, Rome of Amsterdam. Dit geldt vooral voor huurprijzen.
In combinatie met de stijgende vastgoedprijzen in Griekenland kan de aankoop van onroerend goed u een mooi rendement opleveren als u ervoor kiest om uw woning te verhuren. Vooral op eilanden zoals Kreta betekent een lang verhuurseizoen dat u uw Griekse woning tot 9 maanden per jaar kunt verhuren.
Recent onderzoek toont aan dat van alle eilanden in de Middellandse Zee, de Griekse eilanden een van de hoogste huuropbrengsten hebben. Het verwachte bruto rendement, afhankelijk van uw regio in Griekenland, is tussen de 4 en 7%, volgens Global Property Guide en Spiti24. Dus als je een huis koopt in Griekenland, kun je verwachten winst te maken als je het verhuurt.
Griekse levensstijl
Griekenland staat bekend om zijn ontspannen en gezonde levensstijl, die vol is van familie, muziek, dans en lekker eten. Het is geen wonder dat Grieken een van de hoogste gelukscijfers ter wereld hebben en op sommige eilanden, zoals de Blauwe Zone van Ikaria leven Grieken het langst ter wereld.
Grieken zijn van nature gastvrij en het is gemakkelijk om vrienden te maken als je in Griekenland bent. De lokale bevolking is extravert en het is gebruikelijk voor Grieken om buitenlanders te groeten of zelfs kleine geschenken mee te geven als ze langskomen. Vooral op de kleinere Griekse eilanden en in de Griekse dorpen voel je je als een deel van de gemeenschap. En last but not least, Griekenland heeft het hoogste percentage Engelstaligen van alle landen rond de Middellandse Zee.
Griekse eilanden
Hoeveel eilanden heeft Griekenland? Griekenland heeft duizenden prachtige eilanden, elk met zijn eigen kenmerken, geschiedenis en cultuur. Als we de woorden "Griekse eilanden" horen, zijn meestal Santorini en Mykonos de eerste die in je opkomen, met beelden van orthodoxe kerken met blauwe koepels enwitte-en-blauwe huizen.
Enkele van de bekendste eilanden zijn Rhodos en Kos in de Dodekanesos, Corfu, Kefalonia en Zakynthos op de Ionische eilanden, Mykonos, Santorini, Paros en Naxos in de Cycladen-archipel, en Lesbos, Chios en Samos in het noorden van de Egeïsche Zee. Dit zijn maar een paar van de populairste eilanden waar je een huis kunt kopen in Griekenland.
Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en vormt GEEN juridisch of financieel advies. De huidige opschorting van de 15% vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed voor particulieren in Griekenland geldt tot 31 december 2026. Het is echter van cruciaal belang om op te merken dat de Griekse belastingdienst een verkoop nog steeds kan classificeren als een “zakelijke activiteit” op basis van specifieke criteria (bijv. winstoogmerk, snelle doorverkoop), waardoor de winst onderworpen zou zijn aan de standaard inkomstenbelastingtarieven en mogelijk btw.
Als het pand bijvoorbeeld specifiek is gebouwd of gekocht voor de verkoop in plaats van voor persoonlijk gebruik (bijv. nooit bewoond door de eigenaar), kan de belastingdienst de winst beschouwen als bedrijfsinkomsten. Als een verkoop wordt geherclassificeerd als een zakelijke activiteit, wordt de “winst” (het verschil tussen de bouwkosten en de verkoopprijs) belast als bedrijfsinkomsten in plaats van als vermogenswinst. We raden u ten zeerste aan om een gekwalificeerde Griekse belastingadviseur of advocaat te raadplegen om uw specifieke situatie te bespreken voordat u beslissingen neemt over onroerend goed.
