16.01.2025
Um den rasant steigenden Wohnkosten und dem begrenzten Angebot entgegenzuwirken, hat Spanien eine bahnbrechende Maßnahme angekündigt: eine Steuer in Höhe von 100 % auf Immobilienkäufe durch Personen aus Ländern außerhalb der Europäischen Union.
In Spanien sind die Immobilienpreise stark gestiegen, insbesondere in Regionen, die bei Touristen sehr beliebt sind. Dies liegt daran, dass Menschen aus anderen Ländern dort Immobilien erwerben. Das bedeutet:
Weniger Wohnungen für Spanier: In Spanien gibt es nicht genügend Wohnungen, die man kaufen oder mieten kann.
Mehr Kurzzeitvermietungen: Viele Wohnungen werden für Kurzaufenthalte, beispielsweise über Airbnb, genutzt, anstatt langfristig vermietet zu werden.
Mögliche Immobilienblase: Die Preise könnten zu stark ansteigen und dann plötzlich einbrechen, was negative Auswirkungen auf die Wirtschaft hätte.
Wenn Sie nicht aus einem Land der Europäischen Union stammen und den Kauf einer Immobilie in Spanien in Erwägung ziehen, bedeutet diese neue Steuer, dass dies für Sie deutlich teurer wird. Die Regierung erhebt eine sehr hohe Steuer in Höhe von 100 % des Immobilienwerts, was den Kauf einer Immobilie in Spanien für die meisten Menschen außerhalb der EU erheblich erschwert.
Während Spanien diese große Änderung vornimmt, geht Griechenland einen anderen Weg. Es stehen eine Reihe bedeutender Änderungen bei der Immobilienbesteuerung an, die Investitionen in griechische Immobilien für Ausländer attraktiver machen.
Möglicherweise haben Sie bereits von einer „Mehrwertsteuerbefreiung“ in Griechenland gehört. Griechische Bauträger haben die Möglichkeit, für ihre Bauprojekte bis Ende 2025 eine Mehrwertsteuerbefreiung zu beantragen. In diesem Fall müssen Käufer für ein Haus in einem solchen Projekt keine 24 % Mehrwertsteuer zahlen; stattdessen entrichtet der Käufer eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,09 %*. Dies ist eine Initiative der griechischen Regierung, um den Kauf von Neubauimmobilien zu erleichtern. Einfach ausgedrückt: Die Mehrwertsteuerbefreiung wird vom Ende des Jahres 2024 bis zum Ende des Jahres 2025 verlängert. Die Mehrwertsteuerbefreiung gilt nicht in Fällen, in denen Sie ein Grundstück besitzen und einen Bauunternehmer mit dem Bau eines Hauses beauftragen. Wenn Sie ein Grundstück mit der Absicht erwerben, ein Haus zu bauen, müssen Sie beim Kauf des Grundstücks eine Grunderwerbsteuer (3,09 %*) entrichten. Bei Baubeginn stellt der Bauunternehmer für alle Bauphasen Rechnungen (mit Mehrwertsteuer) aus. Für diese Rechnungen können Sie keine Mehrwertsteuerbefreiung erhalten.
*Wichtige Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % angehoben werden soll, wobei die Änderung voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 gelten wird. Die Durchführungsbestimmungen wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Behandlung von Grundstücken und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.
Ja, das sind viele Fachbegriffe. Was bedeutet das nun genau? Dies betrifft Sie, wenn Sie planen, Ihre Immobilie in Kürze zu verkaufen. Die Kapitalertragsteuer (manche bezeichnen sie auch als „Goodwill“-Steuer) ist eine Steuer, die auf der Grundlage der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis einer Immobilie berechnet wird. In Griechenland wurde sie 2013 für sehr kurze Zeit eingeführt, später im selben Jahr jedoch ausgesetzt, und diese Aussetzung wurde seitdem immer wieder verlängert. Es überrascht nicht, dass die griechische Regierung vorgeschlagen hat, die Aussetzung um weitere zwei Jahre zu verlängern. Dank dieser Aussetzung unterliegen Sie dieser Steuer nicht, wenn Sie planen, eine Immobilie bis Ende 2026 zu veräußern. Das bedeutet, dass Sie als privater Verkäufer in Griechenland für Gewinne, die Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie erzielen, nicht besteuert werden. Beachten Sie bitte, dass Sie, wenn Sie in einem anderen Land ansässig sind, möglicherweise in Ihrem Heimatland Kapitalertragsteuern zahlen müssen. Griechenland hat jedoch mit vielen Ländern Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung geschlossen. Wenden Sie sich unbedingt an einen Steuerberater, um weitere Einzelheiten zur Kapitalertragsteuer in Griechenland zu erfahren. Um mehr über weitere Steuerbefreiungen für ausländische Immobilienbesitzer in Griechenland zu erfahren, klicken Sie hier.
Im Vergleich zu den Immobilienpreisen in Spanien und in vielen europäischen Ländern mit ähnlichem Lebensstandard ist eine Immobilie in Griechenland günstiger. So kostet beispielsweise im Zentrum von Amsterdam ein einzelner Parkplatz mittlerweile bis zu 250.000 Euro – genauso viel wie manche Häuser direkt am Strand in Griechenland. Tatsächlich liegen die Immobilienpreise in Griechenland unter denen der meisten anderen europäischen Mittelmeerländer. Andere beliebte Reiseziele wie Spanien, Frankreich, Italien und Kroatien weisen durchweg höhere durchschnittliche Immobilienpreise auf als Griechenland. Ein Ferienhaus im Container-Stil in den Niederlanden kann bis zu 300.000 Euro kosten, während Immobilien mit ähnlichen Merkmalen wie die in Griechenland erworbenen für 600.000 Euro verkauft werden – etwa doppelt so viel. Der Kauf einer Immobilie in Griechenland ist also eine lohnende Investition.
Griechenland verfügt über eine Küstenlänge von 13.676 km, was mehr ist als die Küstenlängen von Spanien, Portugal und Frankreich zusammen. Selbst größere Länder wie Indien und die Türkei verfügen nicht über eine so lange Küste wie Griechenland. In fast jeder Region und jedem Winkel des Landes gibt es in Griechenland Häuser direkt am Strand sowie Häuser mit Meerblick. Zu den besten Orten für Meerblick in Griechenland zählen der Peloponnes, Kreta, die Ägäischen Inseln und die ionische Küste. In vielen Gegenden Griechenlands hätten Sie das Wasser ganz für sich allein, wenn Sie wüssten, wo Sie suchen müssten. Im Gegensatz dazu ist die gesamte Küstenlinie Spaniens bis zum Rand mit Wohnanlagen und sehr groß angelegten Bauprojekten bebaut. Der zunehmende Tourismus und die Bebauung haben in vielen Küstengebieten zu einer Überfüllung und zum Verlust des „traditionellen“ Charakters geführt. Im Gegensatz dazu wurden in Griechenland insgesamt 581 „Blaue Flaggen“ verliehen, die die Qualität der Strände bescheinigen, womit das Land weltweit den zweiten Platz einnimmt, was die Anzahl der Strände mit kristallklarem Badewasser angeht.
Im Gegensatz zu Ländern wie Spanien und der Türkei verbietet das griechische Recht den Bau von Megaprojekten. Außerhalb der Ortsgrenzen dürfen auf einem Grundstück von mindestens 4.000 m² maximal 200 m² bebaut werden. Auf dem griechischen Land darf ein Haus nicht höher als 7,5 Meter sein. Daher gibt es in Griechenland keine Projekte mit Hunderten von Häusern oder Wohnungen, sodass Sie mit größerer Wahrscheinlichkeit Privatsphäre und einen wunderschönen Blick auf das Mittelmeer genießen können. Griechische Häuser müssen zudem den Erdbebenvorschriften entsprechen, und Griechenland hat strenge Sicherheitsanforderungen, die in der griechischen Erdbebenverordnung festgelegt sind. Sie können sich Ihrer Sicherheit in Ihrem Zuhause in Griechenland sicher sein. In Griechenland dürfen Sie weder auf Natura-2000-Flächen (auf denen endemische Tier- und Pflanzenarten vorkommen) noch auf Waldflächen bauen. Wenn Sie also ein Haus in Griechenland erwerben, können Sie die gesamte natürliche Schönheit des Landes genießen.
Die Lebenshaltungskosten in Griechenland sind im Vergleich zu Spanien und dem übrigen Europa relativ niedrig. Selbst Großstädte wie Athen und Thessaloniki sind im Vergleich zu Paris, Rom oder Amsterdam erschwinglich. Dies gilt insbesondere für die Mieten. In Verbindung mit den steigenden Immobilienpreisen in Griechenland können Sie mit einem Immobilienkauf einen hohen Gewinn erzielen, wenn Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie zu vermieten. Insbesondere auf Inseln wie Kreta bedeutet eine lange Vermietungssaison, dass Sie Ihr griechisches Haus bis zu 9 Monate im Jahr vermieten können. Aktuelle Untersuchungen zeigen, dass von allen Inseln im Mittelmeerraum die griechischen Inseln zu den höchsten Mietrenditen zählen. Die erwartete Bruttorendite liegt laut Global Property Guide und Spiti24 je nach Region in Griechenland zwischen 4 und 7 %. Wenn Sie also ein Haus in Griechenland kaufen, können Sie mit einem Gewinn rechnen, sofern Sie es vermieten.
Griechenland ist bekannt für seinen entspannten und gesunden Lebensstil, der von Familie, Musik, Tanz und gutem Essen geprägt ist. Es ist kein Wunder, dass die Griechen zu den glücklichsten Menschen der Welt gehören und dass auf einigen Inseln, wie beispielsweise in der „Blue Zone“ von Ikaria, die dort ansässigen Griechen die höchste Lebenserwartung weltweit haben. Die Griechen sind von Natur aus gastfreundlich, und es fällt leicht, in Griechenland Freunde zu finden. Die Einheimischen sind aufgeschlossen, und es ist üblich, dass Griechen Ausländer im Vorbeigehen begrüßen oder ihnen sogar kleine Geschenke überreichen. Vor allem auf den kleineren griechischen Inseln und in den Dörfern Griechenlands werden Sie sich als Teil der Gemeinschaft fühlen. Und nicht zuletzt weist Griechenland den höchsten Anteil an Englischsprechern aller Mittelmeerländer auf.
Wie viele Inseln hat Griechenland? Griechenland verfügt über Tausende wunderschöner Inseln, von denen jede ihre eigenen Besonderheiten, ihre eigene Geschichte und Kultur besitzt. Wenn wir die Worte „griechische Inseln“ hören, kommen uns meist zuerst Santorini und Mykonos in den Sinn, verbunden mit Bildern von orthodoxen Kirchen mit blauen Kuppeln und weiß-blauen Häusern. Zu den bekanntesten Inseln zählen Rhodos und Kos im Dodekanes, Korfu, Kefalonia und Zakynthos auf den Ionischen Inseln, Mykonos, Santorini, Paros und Naxos im Kykladen-Archipel sowie Lesbos, Chios und Samos in der Nördlichen Ägäis. Dies sind nur einige der beliebtesten Inseln, auf denen Sie in Griechenland eine Immobilie erwerben können.
Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ändern sich, und die Wertentwicklung einer Immobilie kann niemals garantiert werden. Für Entscheidungen im Zusammenhang mit einem konkreten Kauf oder einer Investition empfehlen wir Ihnen, einen Rechtsanwalt, einen Steuerberater, einen Notar oder einen qualifizierten Finanzberater zu konsultieren.
08.09.2026
Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat auf der Internationalen Messe in Thessaloniki eine Reihe von Maßnahmen im Wohnungswesen angekündigt, die Immobilienkäufer und -eigentümer betreffen.
05.09.2026
Griechenland steht vor einer neuen Ära der Immobilien- und Erbrechtsregelung. Zum ersten Mal seit über 80 Jahren bereitet die Regierung eine umfassende Reform des Erbrechts vor, die darauf abzielt, Verfahren zu vereinfachen, Fairness zu gewährleisten und die Nachlassverwaltung zu modernisieren.
07.08.2026
Griechenland unternimmt einen wichtigen Schritt im Umweltschutz und ist damit das erste Land weltweit, das ein nationales Satellitensystem zur Erkennung und Überwachung von Waldbränden einsetzt. Das neue „Hellenic Fire System“, das im Mai erstmals in Betrieb genommen wurde und voraussichtlich im September 2026 voll funktionsfähig sein wird, unterstützt die griechischen Bemühungen im Kampf gegen Waldbrände durch fortschrittliche Weltraumtechnologie.
06.08.2026
Falls Sie ein Eigenheim auf dem Peloponnes besitzen oder schon länger insgeheim darüber nachdenken, eines zu erwerben, gibt es einige Neuigkeiten, die Sie kennen sollten: Ende Juni wurde ein 40-jähriger Konzessionsvertrag für den internationalen Flughafen Kalamata „Kapetan Vasilis Konstantakopoulos“ von einem Konsortium unter der Führung von Fraport unterzeichnet, dem auch Delta Airport Investments der Kopelouzos-Gruppe sowie PILEAS der Konstantakopoulos-Gruppe angehören. Nach Angaben des Nationalen Entwicklungsfonds, der einen Anteil von 10 % an der neuen Gesellschaft hält, beläuft sich die anfängliche Konzessionszahlung auf 45 Millionen Euro, und das geplante Investitionsprogramm wird im Laufe der Zeit voraussichtlich 125 Millionen Euro übersteigen.
Kurz
gesagt: Der Flughafen von Kalamata soll sein Passagieraufkommen bis 2030 etwa verdoppeln, wobei ein neues Terminal entstehen soll, das dreimal so groß ist wie das derzeitige. Für alle, die ein Haus in der Region besitzen oder ein solches im Auge haben, ist dies von Bedeutung.
03.08.2026
Das griechische Ministerium für Nationale Wirtschaft und Finanzen hat eine neue Verordnung zur Berechnung der ENFIA (Eniaios Phoros Idioktisias Akiniton/jährliche Grundsteuer) bekannt gegeben. Der Zweck dieser Verordnung scheint darin zu bestehen, Fälle zu regeln, in denen Immobilienbesitzer bisher auf eine größere Quadratmeterzahl besteuert wurden, als ihre Immobilie tatsächlich aufweist. Die neue Verordnung, die voraussichtlich im Steuerjahr 2027 in Kraft treten wird, führt die elektronische Gebäude-ID als entscheidenden Faktor für die Ermittlung der steuerpflichtigen Grundfläche ein.
28.07.2026
Wie die UNESCO kürzlich bekannt gab, wurde der Olymp – auch bekannt als Wohnort der antiken griechischen Götter oder als höchster Berg Griechenlands – in die Liste des Weltkulturerbes aufgenommen. Selbstverständlich wurde diese Nachricht in Griechenland mit großer Begeisterung aufgenommen, da der Olymp weithin für seine kulturelle und naturkundliche Bedeutung anerkannt ist.
23.06.2026
Der Umzug in ein neues Land bringt schon genug zu bedenken mit sich, darunter auch die Kosten. Für diejenigen, die sich dauerhaft in Griechenland niederlassen, gibt es in dieser Hinsicht einige erfreuliche Neuigkeiten. Die Einfuhr Ihres Hausrats und sogar Ihres Autos kann mit einer Befreiung von Zollgebühren, Mehrwertsteuer und Kfz-Zulassungssteuer verbunden sein. Die Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) hat kürzlich klarere Regeln dazu festgelegt, wie dies funktioniert. Es ist wichtig zu betonen, dass diese Befreiung nicht ganz neu ist, doch ein wesentliches Detail hat sich geändert: Ein aktuelles Rundschreiben der AADE (Referenz E.2027/2026) legt die Voraussetzungen, die erforderlichen Nachweise und das Verfahren fest, mit dem Ziel, die Bearbeitung der Anträge in allen Zollämtern einheitlicher zu gestalten.
14.05.2026
Für viele Menschen, die in Griechenland ein Haus besitzen oder den Kauf eines solchen planen, ist die Reise selbst Teil des Erlebnisses. Einige fliegen direkt nach Athen, Thessaloniki, Heraklion oder Chania. Andere bevorzugen eine gemächlichere Art des Reisens und kombinieren Züge, Fähren, Busse und regionale Verbindungen quer durch Europa. Bislang erforderte die Planung einer grenzüberschreitenden Zugreise jedoch oft Geduld, die Nutzung mehrerer Buchungsplattformen und eine gehörige Portion Toleranz gegenüber Ungewissheiten. Ein neuer Vorschlag der Europäischen Kommission zielt darauf ab, diesen Prozess erheblich zu vereinfachen. Der Plan sieht ein einheitlicheres System für die Buchung grenzüberschreitender Reisen in ganz Europa vor, insbesondere für Zugreisen, an denen mehr als ein Betreiber beteiligt ist. Das Ziel ist klar: Reisende sollen in der Lage sein, eine komplette Reise über eine einzige Plattform zu suchen, zu vergleichen und zu buchen, selbst wenn verschiedene Verkehrsunternehmen beteiligt sind. Für internationale Käufer, Zweitwohnungsbesitzer und regelmäßige Besucher Griechenlands könnte dies ein wichtiger Schritt hin zu einfacheren und flexibleren Reisen in ganz Europa sein.
