Onlangs zijn bij het Griekse kadaster twee belangrijke wijzigingen aangekondigd, waarvan eigenaren van onroerend goed in Griekenland op de hoogte dienen te zijn. De eerste betreft onroerende goederen die zijn geregistreerd als „eigenaar onbekend“ en waarop aanspraak wordt gemaakt op grond van verjaring door bezit. De tweede betreft onroerende goederen die zijn geregistreerd met onjuiste oppervlakte, grenzen, vorm en/of locatie (ook wel „διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων“ genoemd).
Zoals onze CEO en medeoprichter, Giorgos Gavriilidis, in een interview met The National Herald over het Griekse kadaster benadrukte, gaat het erom of een onroerend goed correct is aangegeven en of de geregistreerde gegevens overeenkomen met de werkelijkheid: grenzen, oppervlakte in vierkante meters, mede-eigenaren en doorgangsrechten.
„Veel eigenaren hebben jaren geleden aangiften ingediend en nooit gecontroleerd wat er uiteindelijk is geregistreerd. Het is daarom verstandig om na te gaan of uw onroerend goed is geregistreerd en, zo ja, of de vermelding overeenkomt met wat u daadwerkelijk bezit”, merkte de heer Gavriilidis op.
En inderdaad, ook al lijkt de exacte locatie op de kaart misschien een kleine onjuistheid, toch kan dit bij vastgoedtransacties tot reële problemen leiden.
Wat is het Griekse nationale kadaster?
Alvorens dieper op de details in te gaan, is het wellicht nuttig om te verduidelijken wat het Helleense kadaster (of Griekse nationale kadaster) precies is en wat de verschillen zijn tussen dit systeem en het kadasterregister. Om te beginnen is het nationale kadaster de bevoegde instantie die verantwoordelijk is voor de registratie, organisatie en het beheer van eigendomsrechten in heel Griekenland.
Het kadaster daarentegen was het oude systeem. Elk gebied had een klein kantoor, bekend als het „Ypothikofylakio“, waar u uw onroerend goed kon registreren. Aangezien het systeem voor verbetering vatbaar was, werd het Helleense Nationale Kadaster in het leven geroepen.
Verplichte kadastrale bemiddeling
De eerste wijziging (artikel 61 van wet nr. 5326/2026) betreft rechtszaken die gericht zijn op de erkenning van eigendom op grond van verjaring door bezit en de correctie van de aantekening „eigenaar onbekend“.
Volgens de officiële bronnen verloopt de procedure als volgt: de belanghebbende moet een erkende kadastrale bemiddelaar kiezen die in het bezit is van een diploma in de rechten en is ingeschreven in het speciale register. Om de relatie met het onroerend goed aan te tonen, zijn ten minste twee bewijsstukken vereist, zoals:
elektriciteits-, telefoon- of waterrekeningen
E9-belastingaangiften
huurovereenkomsten of betalingsbewijzen van de huur
bouwvergunningen
oude onderhandse overeenkomsten met een bevestigde datum
topografische plattegronden die verband houden met eigendomsakten of notariële akten.
De bemiddelaar stelt het feitenoverzicht op, dat wordt ingediend bij het Griekse kadaster. De dagvaarding voor de verplichte eerste zitting kan ten minste 30 dagen na de indiening worden uitgevaardigd.
Wanneer de Griekse staat de verweerder is, is haar deelname aan de zitting verplicht. Indien de bevoegde autoriteiten niet tijdig aanspraak maken op het onroerend goed, kan een verklaring van geen bezwaar worden opgesteld, ingediend bij de bevoegde rechtbank en vervolgens geregistreerd in het Griekse kadaster.
Deze procedure houdt niet in dat elk bezit van onroerend goed automatisch leidt tot erkenning van eigendom. De belanghebbende moet nog steeds aantonen dat aan de wettelijke vereisten voor verjaring door bezit is voldaan.
Digitale correctie van grenzen en oppervlakte
De tweede wijziging (Besluit 440/9 van de Griekse Kadastraalraad, gepubliceerd in het Staatsblad B' 5454/08.09.2026, ter uitvoering van Wet 5142/2024) betreft de geometrische gegevens van onroerende goederen. Via het platform metavoles.ktimatologio.gr.
Wat kan worden gecorrigeerd en hoe?
De nieuwe procedure heeft betrekking op gevallen waarin de volgende gegevens over onroerende goederen onjuist zijn weergegeven:
de oppervlakte
de grenzen
de vorm
en de locatie van het onroerend goed.
Met ingang van 18 september 2026 dienen dergelijke aanvragen voor geometrische correcties te worden ingediend via het nieuwe platform (https://metavoles.ktimatologio.gr/). Op dit platform kan de eigenaar van het onroerend goed of een persoon met een gerechtvaardigd belang digitaal een aanvraag indienen met behulp van Taxisnet-inloggegevens.
De rol van de ingenieur
Indien er daadwerkelijk een wijziging plaatsvindt in de grenzen of de geometrie van het perceel, zal waarschijnlijk een gekwalificeerde ingenieur nodig zijn, aangezien deze een „Diagram van geometrische wijzigingen” moet opstellen. Dit is een technisch diagram dat digitaal wordt ingediend en een unieke elektronische diagramcode ontvangt.
Wat als de buren hier op enigerlei wijze door worden beïnvloed?
Bij een grenscorrectie kan het perceel van een buur inderdaad worden beïnvloed, en juist om deze reden moeten zij hiervan officieel op de hoogte worden gesteld. De aanvragers moeten de betrokken buren dan ook binnen 20 dagen na het indienen van de aanvraag op de hoogte brengen van de wijziging. Daarna heeft de buur het recht om binnen 30 dagen een gemotiveerd bezwaar in te dienen.
Tegen afwijzingen kan beroep worden aangetekend
Een afwijzing door het Griekse kadaster betekent niet noodzakelijkerwijs het einde van de procedure. Op grond van wet 5142/2024 beschikt u over 30 dagen vanaf de beslissing om beroep in te stellen.
Uw zaak wordt vervolgens onderworpen aan een tweede administratieve toetsing, uitgevoerd door een speciale commissie bestaande uit twee leden: een bevoegde kadasteringenieur en een advocaat van het kadaster. De commissieleden worden toegewezen via een algoritmische willekeurige toewijzing, en niemand die bij de oorspronkelijke beslissing betrokken was, mag het beroep beoordelen.
Dezelfde procedure staat open voor aangrenzende eigenaren. Indien uw correctie wordt goedgekeurd, kan een buurman die tijdig een met redenen omkleed bezwaar heeft ingediend, dat besluit op dezelfde wijze aanvechten.
De kadastrale rechter als laatste stap
Indien de administratieve herziening geen uitsluitsel biedt, kan elke belanghebbende de zaak voorleggen aan een kadastraal rechter, binnen de voorwaarden en termijnen die door de Griekse wet zijn vastgesteld. Zodra het geschil is opgelost, kunnen de gecorrigeerde gegevens worden opgenomen in de digitale ruimtelijke database van het kadaster en worden weergegeven op de kadastrale kaart.
Conclusie
De nieuwe procedures zorgen ervoor dat kadastrale fouten sneller kunnen worden gecorrigeerd. Zij doen echter niets af aan de noodzaak van een gedegen juridische en technische toetsing. Dit is met name van belang wanneer een correctie betrekking heeft op verjaring door bezit (eigendom op basis van langdurig gebruik van een onroerend goed) of een wijziging van de grenzen van uw perceel. In die gevallen moeten een advocaat en een ingenieur samenwerken om ervoor te zorgen dat uw eigendomsrecht volledig wordt beschermd.
Disclaimer: Dit artikel bevat algemene informatie en vormt geen juridisch advies. Procedures en termijnen kunnen veranderen, en individuele gevallen zijn afhankelijk van de specifieke feiten. Raadpleeg voor uw eigen onroerend goed een gekwalificeerde advocaat.
