Πρόσφατα ανακοινώθηκαν δύο σημαντικές αλλαγές στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, τις οποίες θα πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα. Η πρώτη αφορά ακίνητα που έχουν καταχωριστεί ως «άγνωστου ιδιοκτήτη» και διεκδικούνται μέσω της αντίθετης κατοχής. Η δεύτερη αφορά ακίνητα που έχουν καταχωριστεί με λανθασμένη έκταση, όρια, σχήμα και/ή τοποθεσία (γνωστή και ως «διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων»).
Όπως τόνισε ο Διευθύνων Σύμβουλος και Ιδρυτικός Εταίρος μας, Γιώργος Γαβριληδής, σε συνέντευξή του στην εφημερίδα «The National Herald» σχετικά με το Ελληνικό Κτηματολόγιο, αυτό που έχει σημασία είναι αν ένα ακίνητο έχει δηλωθεί σωστά και αν τα καταχωρημένα στοιχεία ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα: όρια, τετραγωνικά μέτρα, συνιδιοκτήτες και δικαιώματα διέλευσης.
«Πολλοί ιδιοκτήτες υπέβαλαν δηλώσεις πριν από χρόνια και δεν έλεγξαν ποτέ τι καταχωρήθηκε τελικά. Επομένως, είναι σκόπιμο να ελέγξετε αν το ακίνητό σας έχει καταχωρηθεί και, αν ναι, αν η καταχώριση αντανακλά αυτό που πράγματι σας ανήκει», σημείωσε ο κ. Γαβριιληδής.
Και πράγματι, παρόλο που η ακριβής θέση στον χάρτη μπορεί να φαίνεται ως μια μικρή ασυνέπεια, ενδέχεται να προκαλέσει πραγματικά προβλήματα όταν πρόκειται για συναλλαγές ακινήτων.
Τι είναι το Ελληνικό Εθνικό Κτηματολόγιο;
Πριν προχωρήσουμε σε περισσότερες λεπτομέρειες, είναι πιθανώς χρήσιμο να διευκρινίσουμε τι είναι το Ελληνικό Κτηματολόγιο (ή Εθνικό Κτηματολόγιο) και ποιες είναι οι διαφορές μεταξύ αυτού του συστήματος και του Υποθηκοφυλακείου. Κατ’ αρχάς, το Εθνικό Κτηματολόγιο είναι ο αρμόδιος φορέας που είναι υπεύθυνος για την καταχώριση, την οργάνωση και τη διαχείριση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε ολόκληρη την Ελλάδα.
Από την άλλη πλευρά, το Κτηματολόγιο ήταν το παλιό σύστημα. Κάθε περιοχή διέθετε ένα μικρό γραφείο, γνωστό ως «Υποθηκοφυλάκιο», όπου καταχωρούσατε την ακίνητη περιουσία σας. Καθώς το σύστημα χρειαζόταν βελτίωση, δημιουργήθηκε το Ελληνικό Εθνικό Κτηματολόγιο.
Υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση
Η πρώτη αλλαγή (άρθρο 61 του νόμου αριθ. 5326/2026) αφορά τις αγωγές για την αναγνώριση της κυριότητας βάσει της κτήσης μέσω παραγραφής και τη διόρθωση της ένδειξης «άγνωστος ιδιοκτήτης».
Σύμφωνα με τις επίσημες πηγές, η διαδικασία έχει ως εξής: Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να επιλέξει έναν διαπιστευμένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή, ο οποίος διαθέτει πτυχίο νομικής και είναι εγγεγραμμένος στο ειδικό μητρώο. Για την τεκμηρίωση της σχέσης με την ακίνητη περιουσία, απαιτούνται τουλάχιστον δύο αποδεικτικά στοιχεία, όπως:
λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφώνου ή νερού
φορολογικές δηλώσεις Ε9
συμβάσεις μίσθωσης ή αποδείξεις πληρωμής ενοικίου
άδειες οικοδομής
παλαιές ιδιωτικές συμφωνίες με επιβεβαιωμένη ημερομηνία
τοπογραφικά διαγράμματα που σχετίζονται με τίτλους ιδιοκτησίας ή συμβολαιογραφικές πράξεις.
Ο διαμεσολαβητής καταρτίζει το ενημερωτικό δελτίο, το οποίο κατατίθεται στο Ελληνικό Κτηματολόγιο. Η κλήση για την υποχρεωτική αρχική ακρόαση μπορεί να εκδοθεί τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την κατάθεση.
Όταν το ελληνικό κράτος είναι ο εναγόμενος, η συμμετοχή του στη συνεδρίαση είναι υποχρεωτική. Εάν οι αρμόδιες αρχές δεν διεκδικήσουν εγκαίρως οποιαδήποτε δικαιώματα επί του ακινήτου, μπορεί να συνταχθεί δήλωση μη αντίρρησης, η οποία κατατίθεται στο αρμόδιο δικαστήριο και στη συνέχεια καταχωρίζεται στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Η διαδικασία αυτή δεν σημαίνει ότι κάθε κατοχή ακινήτου οδηγεί αυτόματα στην αναγνώριση της κυριότητας. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να αποδείξει τις νομικές προϋποθέσεις για την κτήση κυριότητας μέσω παραγραφής.
Ψηφιακή διόρθωση ορίων και έκτασης
Η δεύτερη αλλαγή (Απόφαση 440/9 του Συμβουλίου του Ελληνικού Κτηματολογίου, που δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως Β' 5454/08.09.2026, για την εφαρμογή του Νόμου 5142/2024) αφορά τα γεωμετρικά δεδομένα των ακινήτων. Μέσω της πλατφόρμας metavoles.ktimatologio.gr.
Τι μπορεί να διορθωθεί και πώς;
Η νέα διαδικασία καλύπτει περιπτώσεις στις οποίες τα ακόλουθα στοιχεία των ακινήτων εμφανίζονται λανθασμένα:
το εμβαδόν
τα όρια
το σχήμα
και η τοποθεσία του ακινήτου.
Από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026, οι εν λόγω αιτήσεις για γεωμετρικές διορθώσεις θα υποβάλλονται μέσω της νέας πλατφόρμας (https://metavoles.ktimatologio.gr/). Στην πλατφόρμα αυτή, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ή πρόσωπο με έννομο συμφέρον μπορεί να υποβάλει αίτηση ηλεκτρονικά, χρησιμοποιώντας τα διαπιστευτήρια του Taxisnet.
Ο ρόλος του μηχανικού
Σε περίπτωση που υπάρξει πραγματική αλλαγή στα όρια ή στη γεωμετρία του ακινήτου, πιθανότατα θα χρειαστεί ένας εξειδικευμένος μηχανικός, καθώς θα πρέπει να συντάξει ένα «Διάγραμμα Γεωμετρικών Αλλαγών». Πρόκειται για ένα τεχνικό διάγραμμα που υποβάλλεται ψηφιακά και λαμβάνει έναν μοναδικό Ηλεκτρονικό Κωδικό Διαγράμματος.
Τι συμβαίνει εάν επηρεάζονται με κάποιον τρόπο οι γείτονες;
Σε περίπτωση διόρθωσης ορίων, πράγματι, το ακίνητο ενός γείτονα μπορεί να επηρεαστεί και, ακριβώς για αυτόν τον λόγο, πρέπει να ενημερωθεί επίσημα. Επομένως, οι αιτούντες πρέπει να ενημερώσουν τους επηρεαζόμενους γείτονες για την αλλαγή εντός 20 ημερών από την υποβολή της αίτησης. Μετά από αυτό, ο γείτονας έχει το δικαίωμα να υποβάλει αιτιολογημένη ένσταση εντός 30 ημερών.
Οι απορρίψεις μπορούν να προσβληθούν
Μια απόρριψη από το Κτηματολόγιο δεν αποτελεί απαραίτητα το τέλος της διαδικασίας. Σύμφωνα με τον Νόμο 5142/2024, έχετε 30 ημέρες από την έκδοση της απόφασης για να ασκήσετε έφεση.
Η υπόθεσή σας προωθείται στη συνέχεια σε δεύτερη διοικητική επανεξέταση, η οποία διενεργείται από ειδική επιτροπή δύο μελών: ενός πιστοποιημένου κτηματολογικού μηχανικού και ενός δικηγόρου του Κτηματολογίου. Τα μέλη της επιτροπής ορίζονται μέσω αλγοριθμικής τυχαίας κατανομής, και κανένας από όσους συμμετείχαν στην αρχική απόφαση δεν μπορεί να εξετάσει την προσφυγή.
Η ίδια διαδικασία ισχύει και για τους γείτονες ιδιοκτήτες. Εάν η διόρθωσή σας εγκριθεί, ένας γείτονας που υπέβαλε εμπρόθεσμα αιτιολογημένη ένσταση μπορεί να προσβάλει την απόφαση αυτή με τον ίδιο τρόπο.
Ο κτηματολογικός δικαστής ως τελικό στάδιο
Εάν η διοικητική επανεξέταση δεν επιλύσει το ζήτημα, οποιοσδήποτε ενδιαφερόμενος μπορεί να προσφύγει σε κτηματολογικό δικαστή, σύμφωνα με τους όρους και τις προθεσμίες που ορίζει η ελληνική νομοθεσία. Μόλις επιλυθεί η διαφορά, τα διορθωμένα στοιχεία μπορούν να καταχωρηθούν στην ψηφιακή χωρική βάση δεδομένων του Κτηματολογίου και να εμφανιστούν στον κτηματολογικό χάρτη.
Συμπέρασμα
Οι νέες διαδικασίες επιταχύνουν τη διόρθωση των κτηματολογικών σφαλμάτων. Ωστόσο, δεν καταργούν την ανάγκη για ενδελεχή νομικό και τεχνικό έλεγχο. Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία όταν η διόρθωση αφορά την κτήση μέσω παραγραφής (ιδιοκτησία που βασίζεται στη μακροχρόνια χρήση ενός ακινήτου) ή αλλαγή των ορίων του οικοπέδου σας. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ένας δικηγόρος και ένας μηχανικός πρέπει να συνεργαστούν για να διασφαλίσουν την πλήρη προστασία της ιδιοκτησίας σας.
Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν άρθρο αποτελεί γενική πληροφόρηση και όχι νομική συμβουλή. Οι διαδικασίες και οι προθεσμίες ενδέχεται να αλλάξουν, ενώ οι μεμονωμένες υποθέσεις εξαρτώνται από τα συγκεκριμένα στοιχεία της κάθε περίπτωσης. Για το δικό σας ακίνητο, συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο δικηγόρο.
