Kürzlich wurden beim griechischen Katasteramt zwei wichtige Änderungen bekannt gegeben, die Grundstückseigentümer in Griechenland beachten sollten. Die erste betrifft Grundstücke, die als „Eigentümer unbekannt“ geführt werden und aufgrund von Ersitzung beansprucht werden. Die zweite betrifft Grundstücke, die mit falschen Angaben zu Fläche, Grenzen, Form und/oder Lage registriert wurden (auch bekannt als „διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων“).
Wie unser Geschäftsführer und Gründungspartner, Giorgos Gavriilidis, in einem Interview mit „The National Herald“ zum Thema „Hellenic Cadastre“ betonte, kommt es darauf an, ob eine Immobilie ordnungsgemäß angemeldet wurde und ob die eingetragenen Angaben mit der Realität übereinstimmen: Grundstücksgrenzen, Quadratmeterangaben, Miteigentümer und Wegerechte.
„Viele Eigentümer haben vor Jahren Erklärungen eingereicht und nie überprüft, was letztendlich eingetragen wurde. Es ist daher ratsam, zu überprüfen, ob Ihre Immobilie registriert wurde und, falls ja, ob der Eintrag Ihrem tatsächlichen Besitz entspricht“, merkte Herr Gavriilidis an.
Und tatsächlich: Auch wenn die genaue Lage auf der Karte wie eine kleine Unstimmigkeit erscheinen mag, kann sie bei Immobilientransaktionen zu echten Problemen führen.
Was ist das griechische nationale Kataster?
Bevor wir näher auf die Details eingehen, ist es wahrscheinlich hilfreich zu klären, was das griechische Kataster (oder das griechische nationale Kataster) ist und worin die Unterschiede zwischen diesem System und dem Grundbuchamt bestehen. Zunächst einmal ist das nationale Kataster die zuständige Behörde, die für die Registrierung, Organisation und Verwaltung von Eigentumsrechten in ganz Griechenland verantwortlich ist.
Das Grundbuchamt hingegen war das alte System. In jedem Gebiet gab es ein kleines Amt, das sogenannte „Ypothikofylakio“, in dem man seine Immobilie eintragen ließ. Da das System verbesserungswürdig war, wurde das griechische nationale Kataster eingeführt.
Obligatorische Katastervermittlung
Die erste Änderung (Artikel 61 des Gesetzes Nr. 5326/2026) betrifft Klagen auf Anerkennung des Eigentums aufgrund von Ersitzung sowie die Berichtigung des Vermerks „Eigentümer unbekannt“.
Laut offiziellen Quellen läuft das Verfahren wie folgt ab: Der Betroffene muss einen akkreditierten Katastervermittler auswählen, der über einen Abschluss in Rechtswissenschaften verfügt und im Sonderregister eingetragen ist. Zur Dokumentation der Beziehung zur Immobilie sind mindestens zwei Belege erforderlich, beispielsweise:
Strom-, Telefon- oder Wasserrechnungen
E9-Steuererklärungen
Mietverträge oder Quittungen über Mietzahlungen
Baugenehmigungen
alte private Vereinbarungen mit bestätigter Datumsangabe
topografische Pläne im Zusammenhang mit Grundbuchauszügen oder notariellen Urkunden.
Der Schlichter erstellt die Sachverhaltsaufstellung, die beim griechischen Katasteramt eingereicht wird. Die Ladung zur obligatorischen ersten Anhörung kann frühestens 30 Tage nach der Einreichung ergehen.
Ist der griechische Staat der Beklagte, ist seine Teilnahme an der Verhandlung obligatorisch. Machen die zuständigen Behörden keine Ansprüche auf die Immobilie fristgerecht geltend, kann eine Erklärung über das Nichtvorliegen von Einwänden verfasst, beim zuständigen Gericht eingereicht und anschließend im griechischen Kataster eingetragen werden.
Dieses Verfahren bedeutet nicht, dass jeder Besitz von Immobilien automatisch zur Anerkennung des Eigentums führt. Der Betroffene muss weiterhin die rechtlichen Voraussetzungen für die Ersitzung nachweisen.
Digitale Korrektur von Grenzen und Flächen
Die zweite Änderung (Beschluss 440/9 des griechischen Katasterausschusses, veröffentlicht im Staatsanzeiger B’ 5454 vom 08.09.2026 zur Umsetzung des Gesetzes 5142/2024) betrifft die geometrischen Daten von Immobilien. Über die Plattform metavoles.ktimatologio.gr.
Was kann korrigiert werden und wie?
Das neue Verfahren gilt für Fälle, in denen die folgenden Grundstücksdaten fehlerhaft angegeben sind:
die Fläche
die Grenzen
die Form
sowie der Standort der Immobilie.
Ab dem 18. September 2026 sind solche Anträge auf geometrische Korrekturen über die neue Plattform (https://metavoles.ktimatologio.gr/) einzureichen. Auf dieser Plattform kann der Grundstückseigentümer oder eine Person mit berechtigtem Interesse unter Verwendung der Taxisnet-Zugangsdaten einen Antrag digital einreichen.
Die Rolle des Ingenieurs
Sollte es zu einer tatsächlichen Änderung der Grundstücksgrenzen oder der Geometrie des Grundstücks kommen, wird wahrscheinlich ein qualifizierter Ingenieur benötigt, da dieser ein „Diagramm der geometrischen Änderungen“ erstellen muss. Dabei handelt es sich um eine technische Zeichnung, die digital eingereicht wird und einen eindeutigen elektronischen Zeichnungscode erhält.
Was geschieht, wenn die Nachbarn in irgendeiner Weise betroffen sind?
Im Falle einer Grenzkorrektur kann das Grundstück eines Nachbarn tatsächlich betroffen sein, und genau aus diesem Grund müssen diese offiziell benachrichtigt werden. Daher müssen die Antragsteller die betroffenen Nachbarn innerhalb von 20 Tagen nach Einreichung des Antrags über die Änderung informieren. Danach hat der Nachbar das Recht, innerhalb von 30 Tagen einen begründeten Einspruch einzulegen.
Gegen Ablehnungen kann Berufung eingelegt werden
Eine Ablehnung durch das griechische Katasteramt bedeutet nicht zwangsläufig das Ende des Verfahrens. Gemäß Gesetz 5142/2024 haben Sie ab dem Datum der Entscheidung 30 Tage Zeit, um Widerspruch einzulegen.
Ihr Fall wird dann einer zweiten behördlichen Überprüfung unterzogen, die von einem speziellen Zweiergremium durchgeführt wird: einem zertifizierten Katasteringenieur und einem Rechtsanwalt des Grundbuchamtes. Die Mitglieder des Gremiums werden durch eine algorithmische Zufallsauswahl bestimmt, und niemand, der an der ursprünglichen Entscheidung beteiligt war, darf den Einspruch prüfen.
Der gleiche Weg steht auch benachbarten Eigentümern offen. Wird Ihre Berichtigung genehmigt, kann ein Nachbar, der fristgerecht einen begründeten Einspruch eingelegt hat, diese Entscheidung auf dieselbe Weise anfechten.
Der Katasterrichter als letzte Instanz
Sollte die administrative Überprüfung keine Klärung der Angelegenheit bringen, kann jede betroffene Partei den Fall unter Einhaltung der im griechischen Recht festgelegten Bedingungen und Fristen vor einen Katastralrichter bringen. Sobald der Streit beigelegt ist, können die korrigierten Angaben in die digitale räumliche Datenbank des Grundbuchs eingetragen und auf der Katasterkarte dargestellt werden.
Fazit
Die neuen Verfahren beschleunigen die Korrektur von Katasterfehlern. Sie ersetzen jedoch nicht die Notwendigkeit einer ordnungsgemäßen rechtlichen und technischen Prüfung. Dies ist besonders wichtig, wenn eine Berichtigung die Ersitzung (Eigentumsanspruch aufgrund langjähriger Nutzung einer Immobilie) oder eine Änderung der Grenzen Ihres Grundstücks betrifft. In diesen Fällen müssen ein Rechtsanwalt und ein Ingenieur zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass Ihr Eigentumsrecht umfassend geschützt ist.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Verfahren und Fristen können sich ändern, und Einzelfälle hängen von den jeweiligen Sachverhalten ab. Wenden Sie sich bezüglich Ihrer eigenen Immobilie an einen qualifizierten Rechtsanwalt.
