Deux changements importants ont récemment été annoncés par le Cadastre hellénique, dont les propriétaires immobiliers en Grèce doivent prendre connaissance. Le premier concerne les biens immobiliers répertoriés comme «propriétaire inconnu» et revendiqués au titre de la prescription acquisitive. Le second porte sur les biens immobiliers qui ont été enregistrés avec une superficie, des limites, une forme et/ou un emplacement erronés (ce que l’on appelle également «διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων»).
Comme l’a souligné notre PDG et associé fondateur, Giorgos Gavriilidis, dans une interview accordée au *National Herald* au sujet du cadastre hellénique, ce qui importe, c’est de savoir si un bien immobilier a été correctement déclaré et si les informations enregistrées correspondent à la réalité : limites, superficie en mètres carrés, copropriétaires et droits de passage.
« De nombreux propriétaires ont déposé leurs déclarations il y a des années sans jamais vérifier ce qui avait finalement été enregistré. Il est donc judicieux de vérifier si votre bien immobilier a bien été enregistré et, le cas échéant, si l'inscription correspond bien à ce que vous possédez réellement », a fait remarquer M. Gavriilidis.
Et en effet, même si l’emplacement exact sur la carte peut sembler être une simple inexactitude mineure, cela peut entraîner de réels problèmes lors de transactions immobilières.
Qu'est-ce que le cadastre national grec ?
Avant d’entrer dans les détails, il est sans doute utile de préciser ce qu’est le cadastre hellénique (ou cadastre national grec) et quelles sont les différences entre ce système et le registre foncier. Pour commencer, le cadastre national est l’organisme compétent chargé de l’enregistrement, de l’organisation et de la gestion des droits de propriété sur l’ensemble du territoire grec.
En revanche, le registre foncier constituait l’ancien système. Chaque région disposait d’un petit bureau, appelé « Ypothikofylakio », où l’on enregistrait son bien immobilier. Ce système pouvant être amélioré, le cadastre national hellénique a vu le jour.
Médiation cadastrale obligatoire
Le premier changement (article 61 de la loi n° 5326/2026) concerne les actions en justice visant à faire reconnaître la propriété sur la base de la prescription acquisitive et à corriger la mention « propriétaire inconnu ».
D’après les sources officielles, la procédure se déroule comme suit : la partie intéressée doit choisir un médiateur cadastral agréé, titulaire d’un diplôme de droit et inscrit au registre spécial. Pour justifier le lien avec le bien immobilier, au moins deux pièces justificatives sont requises, telles que :
des factures d’électricité, de téléphone ou d’eau
les déclarations fiscales E9
des contrats de location ou des reçus de paiement de loyer
des permis de construire
d’anciens accords privés dont la date est confirmée
plans topographiques associés aux titres de propriété ou aux actes notariés.
Le médiateur établit la fiche descriptive, qui est déposée auprès du Cadastre hellénique. La convocation à l’audience initiale obligatoire peut être émise au plus tôt 30 jours après le dépôt.
Lorsque l’État grec est partie défenderesse, sa participation à l’audience est obligatoire. Si les autorités compétentes ne font pas valoir leurs droits sur le bien dans les délais impartis, une déclaration de non-opposition peut être rédigée, déposée auprès du tribunal compétent, puis enregistrée au Cadastre hellénique.
Cette procédure ne signifie pas que toute possession d’un bien immobilier entraîne automatiquement la reconnaissance de la propriété. La partie intéressée doit toujours prouver que les conditions légales de la prescription acquisitive sont remplies.
Correction numérique des limites et de la superficie
La deuxième modification (décision n° 440/9 du Conseil du cadastre hellénique, publiée au Journal officiel B' n° 5454 du 08/09/2026, mettant en œuvre la loi n° 5142/2024) concerne les données géométriques des biens immobiliers. Via la plateforme metavoles.ktimatologio.gr.
Que peut-on corriger et comment ?
La nouvelle procédure s’applique aux cas où les données suivantes relatives aux biens immobiliers sont erronées :
la superficie
les limites
la forme
et l'emplacement du bien immobilier.
À compter du 18 septembre 2026, ces demandes de rectification géométrique devront être introduites via la nouvelle plateforme (https://metavoles.ktimatologio.gr/). Sur cette plateforme, le propriétaire du bien immobilier ou toute personne justifiant d’un intérêt légitime peut introduire une demande par voie électronique, à l’aide de ses identifiants Taxisnet.
Le rôle de l'ingénieur
En cas de modification effective des limites ou de la géométrie du bien immobilier, il sera probablement nécessaire de faire appel à un ingénieur qualifié, car celui-ci devra établir un « schéma des modifications géométriques ». Il s'agit d'un schéma technique qui est transmis par voie numérique et auquel est attribué un code de schéma électronique unique.
Que se passe-t-il si les voisins sont concernés d’une manière ou d’une autre ?
En cas de rectification des limites, il est en effet possible que la propriété d’un voisin soit concernée, et c’est précisément pour cette raison qu’il doit en être officiellement informé. Les demandeurs doivent donc informer les voisins concernés de cette modification dans les 20 jours suivant le dépôt de la demande. Passé ce délai, le voisin dispose d’un délai de 30 jours pour formuler une opposition motivée.
Les refus peuvent faire l’objet d’un recours
Un rejet émanant du cadastre grec ne signifie pas nécessairement la fin de la procédure. En vertu de la loi n° 5142/2024, vous disposez de 30 jours à compter de la décision pour introduire un recours.
Votre dossier fait alors l’objet d’un deuxième examen administratif, mené par une commission spéciale composée de deux membres : un ingénieur cadastral agréé et un juriste du Cadastre. Les membres de la commission sont désignés par un algorithme d’attribution aléatoire, et aucune personne ayant participé à la décision initiale ne peut examiner le recours.
La même procédure est ouverte aux propriétaires voisins. Si votre rectification est approuvée, un voisin ayant déposé une opposition motivée dans les délais peut contester cette décision de la même manière.
Le juge cadastral en dernier ressort
Si l’examen administratif ne permet pas de trancher le litige, toute partie intéressée peut porter l’affaire devant un juge cadastral, dans les conditions et délais fixés par la loi grecque. Une fois le litige résolu, les données corrigées peuvent être enregistrées dans la base de données spatiale numérique du cadastre et figurer sur le plan cadastral.
Conclusion
Les nouvelles procédures permettent de corriger plus rapidement les erreurs cadastrales. Elles ne dispensent toutefois pas d’un contrôle juridique et technique rigoureux. Cela revêt une importance particulière lorsqu’une correction concerne la prescription acquisitive (propriété fondée sur l’usage de longue durée d’un bien immobilier) ou une modification des limites de votre parcelle. Dans ces cas-là, un avocat et un ingénieur doivent collaborer pour garantir la protection totale de vos droits de propriété.
Avertissement : cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un avis juridique. Les procédures et les délais peuvent évoluer, et chaque cas particulier dépend de ses propres éléments factuels. Pour votre bien immobilier, veuillez consulter un avocat qualifié.
