La Grèce entre dans une nouvelle ère en matière de réglementation immobilière et successorale. Pour la première fois depuis plus de 80 ans, le gouvernement prépare une réforme en profondeur du droit des successions, visant à simplifier les procédures, à garantir l'équité et à moderniser la gestion des successions.
Le processus de réforme
La réforme, élaborée par un comité juridique de haut niveau présidé par le professeur de droit Apostolos Georgiadis, mettra à jour la quasi-totalité des articles de la loi. Elle a déjà été publiée au Journal officiel le 22 mai 2026, sous le numéro de loi 5303/2026, et entrera en vigueur le 16 septembre 2026. Ce nouveau cadre vise à protéger à la fois les volontés du défunt et les droits des héritiers, tout en introduisant des outils numériques destinés à rationaliser la procédure et à réduire les formalités administratives. Dans le cadre de cette réforme, une nouvelle plateforme a déjà été mise en place. La nouvelle plateforme diathikes.gr permettra de réduire considérablement le délai nécessaire à la publication d’un testament, le ramenant à seulement 3 à 7 jours, alors que jusqu’à présent, ce délai pouvait même dépasser un an. Cette plateforme numérique dédiée à la publication des testaments est opérationnelle depuis le 1er novembre 2025. Pour les propriétaires immobiliers, cela se traduit par un accès plus rapide à la sécurité juridique, une intervention moindre des tribunaux et une réduction des délais administratifs lors du transfert des titres de propriété.
Principaux changements que les propriétaires immobiliers doivent connaître
Les contrats successoraux : un tout nouvel outil
Pour la première fois dans le droit grec, les particuliers pourront établir des contrats successoraux, c’est-à-dire des accords juridiques conclus de leur vivant qui définissent clairement la manière dont les biens seront répartis entre les héritiers.
Ces contrats seront contraignants et authentifiés par un notaire, garantissant ainsi que toutes les parties y consentent à l’avance.
Ils pourront même être régis par le droit étranger, ce qui les rend particulièrement pertinents pour les propriétaires internationaux détenant des biens en Grèce.
Plusieurs personnes peuvent signer un même contrat successoral, contrairement aux testaments, qui sont strictement personnels.
Ce dispositif contribuera à réduire les litiges futurs et permettra aux familles possédant des biens immobiliers d’éviter des procédures judiciaires longues et coûteuses.
Pas de responsabilité personnelle pour les dettes héritées
L’un des changements les plus importants concerne les dettes successorales. Dans le cadre du système actuel, les héritiers peuvent se voir tenir personnellement responsables des dettes du défunt, ce qui les oblige parfois à renoncer purement et simplement à leur héritage. La nouvelle loi modifie complètement cette situation. Plus précisément, en vertu de la nouvelle loi, les héritiers ne seront plus personnellement responsables des dettes d’une succession, à moins qu’ils n’en fassent le choix explicite. Cela signifie que les banques et les créanciers ne pourront réclamer de l’argent qu’à la succession elle-même, et non sur le patrimoine personnel de l’héritier. Pour les héritiers de biens immobiliers, cela crée un environnement financier bien plus sûr ; hériter d’un bien immobilier ne s’accompagnera plus de la crainte de dettes imprévues.
Une précision importante : les héritiers qui ne souhaitent pas accepter un héritage disposent d’un délai de quatre mois à compter du moment où ils apprennent qu’il leur revient pour y renoncer. Pour ceux qui résident à l’étranger, ce délai est d’un an. En cas de testament ou de contrat de succession, le délai court à compter de la date de publication.
Reconnaissance des partenaires de longue date
Autre changement majeur : la nouvelle loi reconnaît les partenaires non mariés comme héritiers potentiels sous certaines conditions. Par exemple, si deux personnes ont vécu ensemble pendant au moins trois ans ou ont des enfants en commun, le partenaire survivant peut hériter de la succession du défunt (en l’absence de parents plus proches). De plus, les partenaires acquièrent le droit de rester dans la résidence principale pendant un an après le décès du propriétaire, sans avoir à payer de loyer. Dans certains cas, les tribunaux peuvent même transférer la propriété du bien immobilier au partenaire survivant. Ce changement rapproche le droit successoral grec des normes européennes, offrant ainsi une protection juridique aux structures familiales modernes.
Les testaments manuscrits sont maintenus — mais avec des garanties
Les testaments manuscrits traditionnels (également appelés testaments idiographiques) continueront d’être acceptés. Toutefois, afin de lutter contre la fraude et la falsification, la loi instaure des vérifications plus strictes, notamment une analyse graphologique obligatoire lorsque la personne présentant le testament n’est pas un membre proche de la famille. Les nouvelles règles prévoient également une protection pour les personnes bénéficiant de soins. Un testament manuscrit rédigé par une personne alors qu’elle se trouve à l’hôpital ou dans un établissement de soins pour personnes âgées, soit pendant sa prise en charge, soit dans les trois mois suivant son décès, sera invalidé s’il désigne comme héritiers des personnes liées à son prestataire de soins. Une exception est prévue si l’héritier est un parent qui hériterait en vertu des lois sur la succession ab intestat.
Indemnisation pour les soins non rémunérés
En vertu de la nouvelle loi, les personnes ayant prodigué des soins non rémunérés pendant au moins six mois au cours des trois dernières années de la vie du défunt peuvent désormais bénéficier d’une indemnisation, sous forme d’une somme d’argent ou d’un bien, proportionnelle aux soins qu’elles ont prodigués.
La part réservataire peut désormais être versée en espèces
En droit grec, la part réservataire (νόμιμη μοίρα), également appelée « héritage forcé », correspond à la part de l’héritage que la loi réserve aux proches parents, tels que les enfants et le conjoint survivant, même si le défunt a laissé un testament. La part réservataire correspond généralement à la moitié de la part que l’héritier aurait reçue en cas de succession ab intestat.
Le nouveau cadre conserve ce pourcentage mais introduit un changement important : la part réservataire peut désormais être versée en espèces plutôt que sous forme de part d’héritage. Ceci revêt une importance particulière pour les propriétaires immobiliers, car l’ancien système pouvait conduire plusieurs héritiers à devenir copropriétaires d’un bien immobilier, ce qui compliquait considérablement sa gestion, son utilisation et sa vente. Cette modification peut contribuer à garantir l’intégrité des biens immobiliers, tout en préservant les droits successoraux des enfants et du conjoint du défunt.
La situation du conjoint survivant
Le conjoint survivant bénéficie également d’une position plus clairement définie dans ce nouveau cadre en matière de succession ab intestat. Plus précisément, il a droit à 1/3 des biens lorsqu’il hérite aux côtés d’un enfant et à 1/4 lorsqu’il hérite aux côtés de deux enfants ou plus. Lorsqu’il hérite aux côtés de parents de deuxième degré (les parents et les frères et sœurs du défunt), la part du conjoint reste fixée à la moitié, et en l’absence de tout autre parent, le conjoint hérite de l’intégralité de la succession. Il a également droit aux biens ménagers, tels que le mobilier ou les effets personnels, utilisés soit par lui seul, soit conjointement avec le défunt.
Une seconde chance en cas de non-respect des délais
La nouvelle réforme introduit également une mesure de seconde chance pour les personnes ayant manqué les délais afin de se protéger contre les dettes héritées. Grâce à l’inventaire, un héritier n’est responsable des dettes du défunt qu’à hauteur de la valeur de ce qu’il hérite. Toute personne ayant hérité d’une personne décédée au plus tard le 22 mai 2026, mais n’ayant pas achevé la procédure d’inventaire dans le délai imparti, disposera d’un délai allant jusqu’au 22 novembre 2026 pour demander au tribunal de désigner un administrateur et des experts chargés de mener à bien cette procédure.
Cette mesure est particulièrement utile pour les héritiers qui ignoraient les délais applicables ou qui ont reçu un héritage assorti de dettes importantes.
Une refonte qui marque l'avènement d'un système plus souple et plus équilibré
La nouvelle loi sur les successions simplifiera les procédures juridiques, protégera la volonté réelle des propriétaires et réduira au minimum les risques pour les héritiers. Grâce aux outils numériques, à la protection contre l'endettement et à une clarification des droits successoraux, la Grèce aligne sa législation immobilière sur les normes européennes modernes. La nouvelle loi entrant en vigueur en septembre 2026, les propriétaires et les acquéreurs sont invités à consulter des experts juridiques et à se préparer à un système plus transparent, plus efficace et plus équitable régissant la succession et la propriété immobilière en Grèce.
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Avertissement : ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou fiscal. Pour toute question relative à des cas spécifiques, il est vivement recommandé de consulter un avocat, un expert-comptable ou un notaire, en fonction de vos besoins.
