Änderungen im griechischen Immobilienrecht ab 2027: Was Käufer und Eigentümer wissen müssen

15 % Grunderwerbsteuer für Immobilienkäufer aus Nicht-EU-Ländern

Es wurde angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger von 3 % auf 15 % angehoben wird; die Änderung soll voraussichtlich ab 2027 gelten.  Derzeit beträgt die Grunderwerbsteuer 3,09 % des Kaufpreises (einschließlich des kommunalen Zuschlags) und ist vom Käufer zu entrichten. Diese Änderung gilt ausschließlich für Wohnimmobilien, nicht jedoch für Gewerbeimmobilien, Grundstücke oder andere Arten von Immobilien. Es wird zudem erwartet, dass sie für Transaktionen gilt, an denen natürliche Personen beteiligt sind, nicht jedoch juristische Personen. Nach den bisherigen Berichten sind Käufer aus der EU, dem EWR (zu dem Island, Norwegen und Liechtenstein gehören) sowie Personen mit langfristigem Wohnsitz in Griechenland davon nicht betroffen sein; weitere Einzelheiten werden jedoch erwartet, sobald die Maßnahme endgültig festgelegt ist.

Laut dem Staatssekretär für Wirtschaft und Finanzen, Dimitris Markopoulos, wurden diese Änderungen als Reaktion auf die Anliegen der lokalen Gemeinden und deren Bedürfnisse vorgenommen, mit dem Ziel, den Druck durch die internationale Nachfrage zu mindern und die Erschwinglichkeit für lokale Käufer zu verbessern. Für Nicht-EU-Bürger, die den Kauf einer Immobilie in Griechenland in Erwägung ziehen, ist daher der Zeitpunkt des Kaufs von Bedeutung, da für Käufe, die vor Inkrafttreten der neuen Reform abgeschlossen werden, weiterhin die bestehenden Regelungen zur Grunderwerbsteuer gelten.

Ausweitung der ENFIA-Befreiung auf kleinere Ortschaften 

Ab 2027 werden auch mehr Immobilienbesitzer in kleinen Ortschaften von der Abschaffung der ENFIA, der jährlichen griechischen Grundsteuer, profitieren. Die Maßnahme wurde ursprünglich eingeführt, um die Belastung in kleineren und abgelegeneren Gemeinden zu verringern, in denen Bevölkerungsrückgang und eine geringere Nachfrage nach Immobilien dringende Probleme darstellen. Nach den derzeitigen Vorschriften gilt die Befreiung für Ortschaften mit bis zu 1.500 Einwohnern, wobei in Westmakedonien und bestimmten Grenzregionen eine höhere Obergrenze von 1.700 Einwohnern gilt.

Ab 2027 wird die Einwohnergrenze in allen Gemeinden Griechenlands auf 2.000 Einwohner und in Westmakedonien auf 2.200 Einwohner angehoben, wodurch die Maßnahme auf 131 weitere Gemeinden und 62.000 Immobilien ausgeweitet wird. Dies umfasst Ortschaften vom griechischen Festland bis zu den Inseln und sogar Gebiete von großem touristischem Interesse, wie beispielsweise Gemeinden auf Mykonos, Santorini und Rhodos. Diese Ausweitung ist insbesondere für Immobilienbesitzer in kleineren und abgelegeneren Ortschaften von Bedeutung und ist Teil der umfassenderen Bemühungen der Regierung, diese Gemeinden zu unterstützen und am Leben zu erhalten.

Steuerliche Anreize, um leerstehende Wohnungen wieder auf den Markt zu bringen 

Zudem wurden Maßnahmen angekündigt, um Eigentümer dazu zu ermutigen, leerstehende Immobilien wieder auf den Markt für Langzeitmieten zu bringen. Dazu gehören eine dreijährige Einkommensteuerbefreiung für bestimmte leerstehende Wohnungen, steuerliche Anreize für Gebäudesanierungen sowie die fortgesetzte Aussetzung der Mehrwertsteuer auf Neubauten. Die Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen werden zudem in den drei Stadtbezirken von Athen und im ersten Stadtbezirk von Thessaloniki fortgeführt. Für Immobilienbesitzer ist dies ein wichtiger Anreiz, mehr Objekte auf den Markt zu bringen, was dazu beiträgt, das Angebot an Langzeitmietwohnungen zu erhöhen und den Druck auf die Mieten zu mindern, während die fortgesetzte Aussetzung der Mehrwertsteuer den Neubau in Gang hält.

„My Home III“ zur Unterstützung von bis zu 20.000 zusätzlichen Haushalten

Ein neues Wohnungsbauprogramm „My Home III“ (Spiti Mou III) mit einem Gesamtbudget von 2 Milliarden Euro soll voraussichtlich Anfang 2027 anlaufen und könnte weiteren 17..000 bis 20.000 Haushalten beim Erwerb ihres ersten Eigenheims. Das Programm wird die Förderkriterien von „My Home II“ erweitern. Im Einzelnen:

• Das Höchstalter wird von 50 auf 55 Jahre angehoben.

• Der maximale Immobilienwert wird von 250.000 € auf 300.000 € angehoben.

• Der maximale Darlehensbetrag wird von 190.000 € auf 230.000 € erhöht.

• Die Finanzierung kann bis zu 90 % des Immobilienwerts abdecken, wobei die Hälfte jedes Darlehens zinsfrei ist und vom Staat finanziert wird, während die andere Hälfte von Geschäftsbanken bereitgestellt wird.

• Die Einkommensgrenze wird von bisher 5.000 € auf 7.000 € pro Kind angehoben.

• Die zulässige Wohnfläche wird für Haushalte mit mehr als vier Kindern erhöht, während die allgemein zulässige Wohnfläche bei 150 m² bleibt.

Auch die Einkommensgrenzen werden angehoben und betragen nun:

• 25.000 € für alleinstehende, geschiedene oder getrennt lebende Antragsteller ohne Kinder

• 35.000 € für Ehepaare oder eingetragene Lebenspartner, zuzüglich 7.000 € für jedes Kind.

• 39.000 € für Alleinerziehende, zuzüglich 7.000 € für jedes weitere Kind nach dem ersten.

Da dieses Programm auf Wohn- und Steuerkriterien in Griechenland basiert, könnte es für im Ausland ansässige Personen, die dort steuerpflichtig sind und den Kauf einer Hauptwohnung im Land in Erwägung ziehen, lohnenswert sein, sich näher damit zu befassen. Zu beachten ist, dass es sich ausschließlich um Hauptwohnsitze handelt; Ferien- oder Investitionsimmobilien kommen daher nicht in Betracht. Da die endgültigen Bedingungen noch nicht veröffentlicht wurden, dürften die Einzelheiten erst nach Erlass des offiziellen Beschlusses klarer werden.

Was bedeuten diese Änderungen?

Diese neuen Maßnahmen werfen wichtige Fragen bei der Planung eines Immobilienkaufs in Griechenland auf. Für Käufer aus Nicht-EU-Ländern könnte die neue Grunderwerbsteuer die Gesamtkosten des Kaufs erheblich beeinflussen, weshalb es wichtig ist, den Zeitpunkt und die finanzielle Planung für den Umzug sorgfältig zu berücksichtigen. Die erweiterte ENFIA-Befreiung bedeutet, dass der jährliche Unterhalt für berechtigte Immobilien kostengünstiger wird. Dies könnte kleinere, weniger dicht besiedelte Gebiete für potenzielle Käufer interessant machen, da dort langfristig niedrigere laufende Kosten den Ausschlag geben können. Gleichzeitig deuten die Anreize für leerstehende Wohnungen und die fortgesetzte Mehrwertsteuerausnahme für Neubauten darauf hin, dass mehr Immobilien auf den Markt kommen werden; in Verbindung mit der Initiative „My Home III“ sind sie Teil einer umfassenderen Entwicklung hin zu erschwinglicherem Wohnraum.

Da die neuen Maßnahmen voraussichtlich ab 2027 in Kraft treten werden, ist es für zukünftige Käufer und Immobilienbesitzer gleichermaßen wichtig zu verstehen, wie sich der griechische Immobilienmarkt verändert. Weitere Klarstellungen und Einzelheiten werden erwartet, sobald die offiziellen Änderungen veröffentlicht werden. Was auch immer Sie planen, unser Team steht Ihnen bei Ihrem nächsten Schritt gerne zur Seite. Möchten Sie die neuesten Informationen darüber erhalten, was diese Entwicklungen für Käufer und Eigentümer bedeuten? Dann abonnieren Sie gerne hier unseren Newsletter.

Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt KEINE Rechts- oder Steuerberatung dar. Bei Fragen zu konkreten Fällen wird dringend empfohlen, je nach Ihren Bedürfnissen einen Rechtsanwalt, einen Steuerberater oder einen Notar zu konsultieren.