Αλλαγές στην αγορά ακινήτων της Ελλάδας το 2027: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι αγοραστές και οι ιδιοκτήτες

Φόρος μεταβίβασης ακινήτων 15% για αγοραστές ακινήτων εκτός ΕΕ

Ανακοινώθηκε η αύξηση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων για αγορές από πολίτες εκτός ΕΕ από 3% σε 15%, με την αλλαγή να αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από το 2027.  Επί του παρόντος, ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται στο 3,09% της τιμής αγοράς (συμπεριλαμβανομένης της δημοτικής επιβάρυνσης) και καταβάλλεται από τον αγοραστή. Η αλλαγή αυτή θα ισχύει μόνο για κατοικίες και όχι για επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα ή άλλα είδη ακινήτων. Αναμένεται επίσης να ισχύει για συναλλαγές στις οποίες εμπλέκονται φυσικά πρόσωπα και όχι νομικά πρόσωπα. Από τα στοιχεία που έχουν δημοσιοποιηθεί μέχρι στιγμής, οι αγοραστές από την ΕΕ, τον ΕΟΧ (που περιλαμβάνει την Ισλανδία, τη Νορβηγία και το Λιχτενστάιν), καθώς και οι μακροχρόνια κάτοικοι της Ελλάδας, δεν θα επηρεαστούν, αλλά αναμένονται περαιτέρω λεπτομέρειες μόλις οριστικοποιηθεί το μέτρο.

Σύμφωνα με τον υφυπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Δημήτρη Μαρκόπουλο, οι αλλαγές αυτές έγιναν ως απάντηση στις τοπικές κοινότητες και στις ανάγκες τους, με στόχο την ανακούφιση της πίεσης από τη διεθνή ζήτηση και τη βελτίωση της οικονομικής προσιτότητας για τους ντόπιους αγοραστές. Για τους πολίτες εκτός ΕΕ που σκέφτονται να αγοράσουν κατοικία στην Ελλάδα, αυτό καθιστά σημαντική τη χρονική στιγμή της αγοράς, καθώς οι αγορές που θα ολοκληρωθούν πριν από την έναρξη ισχύος της νέας μεταρρύθμισης θα εξακολουθήσουν να υπόκεινται στους ισχύοντες κανόνες για τον φόρο μεταβίβασης.

Η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ επεκτείνεται σε μικρότερους οικισμούς 

Από το 2027, περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων σε μικρούς οικισμούς θα επωφεληθούν επίσης από την κατάργηση του ΕΝΦΙΑ, του ετήσιου φόρου ακίνητης περιουσίας της Ελλάδας. Το μέτρο είχε αρχικά θεσπιστεί για να μειώσει το βάρος σε μικρότερες και πιο απομακρυσμένες κοινότητες, όπου η μείωση του πληθυσμού και η χαμηλότερη ζήτηση ακινήτων αποτελούν πιεστικά προβλήματα. Σύμφωνα με τους ισχύοντες κανόνες, η απαλλαγή ισχύει για οικισμούς με έως 1.500 κατοίκους, με ανώτερο όριο τους 1.700 κατοίκους στη Δυτική Μακεδονία και σε ορισμένες παραμεθόριες περιοχές.

Από το 2027, το όριο πληθυσμού θα αυξηθεί σε 2.000 κατοίκους σε όλες τις κοινότητες της Ελλάδας και σε 2.200 στη Δυτική Μακεδονία, επεκτείνοντας το μέτρο σε 131 επιπλέον κοινότητες και 62.000 ακίνητα. Αυτό περιλαμβάνει οικισμούς από την ηπειρωτική Ελλάδα έως τα νησιά, αλλά και περιοχές με έντονο τουριστικό ενδιαφέρον, όπως δήμοι στη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τη Ρόδο. Η επέκταση αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική για τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε μικρότερους και πιο απομονωμένους οικισμούς και αποτελεί μέρος της ευρύτερης προσπάθειας της κυβέρνησης να στηρίξει και να διατηρήσει ζωντανές αυτές τις κοινότητες.

Φορολογικά κίνητρα για την επανένταξη των κενών κατοικιών στην αγορά 

Ανακοινώθηκαν επίσης μέτρα για την ενθάρρυνση των ιδιοκτητών να επαναφέρουν τα κενά ακίνητα στην αγορά μακροπρόθεσμης μίσθωσης. Αυτά περιλαμβάνουν τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για κενές κατοικίες που πληρούν τις προϋποθέσεις, φορολογικά κίνητρα για ανακαινίσεις κτιρίων και τη συνέχιση της αναστολής του ΦΠΑ για νέα κτίρια. Οι περιορισμοί στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις θα συνεχιστούν επίσης στις τρεις δημοτικές περιφέρειες της Αθήνας και στην Πρώτη Δημοτική Περιφέρεια της Θεσσαλονίκης. Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, αυτό αποτελεί σημαντικό κίνητρο για να διαθέσουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά, συμβάλλοντας έτσι στην αύξηση της προσφοράς μακροπρόθεσμων ενοικιάσεων και στην ανακούφιση της πίεσης στα ενοίκια, ενώ η συνεχιζόμενη αναστολή του ΦΠΑ διατηρεί σε κίνηση τον τομέα των νέων κατασκευών.

Το πρόγραμμα «Το Σπίτι Μου III» θα στηρίξει έως και 20.000 επιπλέον νοικοκυριά

Ένα νέο πρόγραμμα στέγασης «Το Σπίτι Μου III» (Spiti Mou III), με συνολικό προϋπολογισμό 2 δισεκατομμύρια ευρώ, αναμένεται να ξεκινήσει στις αρχές του 2027 και θα μπορούσε να βοηθήσει επιπλέον 17.000-20.000 νοικοκυριά να αγοράσουν την πρώτη τους κατοικία. Το πρόγραμμα θα διευρύνει τα κριτήρια επιλεξιμότητας του «My Home II». Πιο συγκεκριμένα:

• Το ανώτατο όριο ηλικίας θα αυξηθεί από τα 50 στα 55 έτη.

• Η μέγιστη αξία του ακινήτου θα αυξηθεί από 250.000 σε 300.000 ευρώ.

• Το μέγιστο ποσό δανείου θα αυξηθεί στα 230.000 ευρώ από 190.000 ευρώ.

• Η χρηματοδότηση μπορεί να καλύψει έως και το 90% της αξίας του ακινήτου, με το ήμισυ κάθε δανείου να είναι άτοκο και να χρηματοδοτείται από το κράτος, ενώ το άλλο ήμισυ παρέχεται από εμπορικές τράπεζες.

• Το όριο εισοδήματος θα αυξηθεί σε 7.000 ευρώ από τα προηγούμενα 5.000 ευρώ ανά παιδί.

• Το επιτρεπόμενο εμβαδόν θα αυξηθεί για νοικοκυριά με περισσότερα από 4 παιδιά, ενώ το γενικό επιτρεπόμενο εμβαδόν παραμένει στα 150 τ.μ.

Τα εισοδηματικά όρια διευρύνονται επίσης και καθορίζονται ως εξής:

• 25.000 ευρώ για άγαμους, διαζευγμένους ή χωρισμένους αιτούντες χωρίς παιδιά

• 35.000 ευρώ για ζευγάρια συζύγων ή συμβιούντων, συν 7.000 ευρώ για κάθε παιδί.

• 39.000 ευρώ για μονογονεϊκές οικογένειες, συν 7.000 ευρώ για κάθε επιπλέον παιδί πέραν του πρώτου.

Επειδή το πρόγραμμα αυτό βασίζεται σε κριτήρια διαμονής και φορολογίας στην Ελλάδα, οι αλλοδαποί κάτοικοι που υποβάλλουν φορολογική δήλωση και σκέφτονται να αγοράσουν κύρια κατοικία στη χώρα μπορεί να θεωρήσουν ότι αξίζει να το διερευνήσουν. Πρέπει να σημειωθεί ότι αφορά αποκλειστικά κύριες κατοικίες, οπότε οι εξοχικές ή επενδυτικές κατοικίες δεν πληρούν τις προϋποθέσεις. Δεδομένου ότι οι τελικοί όροι δεν έχουν ακόμη δημοσιευτεί, οι λεπτομέρειες θα γίνουν πιο σαφείς μόλις εκδοθεί η επίσημη απόφαση.

Τι σημαίνουν αυτές οι αλλαγές;

Αυτά τα νέα μέτρα εγείρουν σημαντικά ζητήματα κατά τον προγραμματισμό της αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα. Για τους αγοραστές εκτός ΕΕ, ο νέος φόρος μεταβίβασης θα μπορούσε να επηρεάσει σημαντικά το συνολικό κόστος της αγοράς, καθιστώντας σημαντικό να ληφθούν υπόψη ο χρόνος και ο οικονομικός προγραμματισμός της μετακόμισης. Η ευρύτερη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ σημαίνει ότι η ετήσια δαπάνη για την ιδιοκτησία των ακινήτων που πληρούν τις προϋποθέσεις θα είναι χαμηλότερη. Αυτό θα μπορούσε να κάνει τις μικρότερες, λιγότερο πυκνοκατοικημένες περιοχές πιο ελκυστικές για τους υποψήφιους αγοραστές, καθώς τα χαμηλότερα τρέχοντα έξοδα μπορούν να κάνουν τη διαφορά μακροπρόθεσμα. Ταυτόχρονα, τα κίνητρα για τα κενά ακίνητα και η συνεχιζόμενη αναστολή του ΦΠΑ στις νέες κατασκευές υποδηλώνουν την είσοδο περισσότερων ακινήτων στην αγορά, και σε συνδυασμό με την πρωτοβουλία «My Home III» , αποτελούν μέρος μιας ευρύτερης τάσης προς πιο προσιτή στέγαση.

Με τα νέα μέτρα να αναμένεται να τεθούν σε ισχύ από το 2027, η κατανόηση του τρόπου με τον οποίο μεταβάλλεται η ελληνική αγορά ακινήτων είναι σημαντική τόσο για τους μελλοντικούς αγοραστές όσο και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Περισσότερες διευκρινίσεις και λεπτομέρειες αναμένονται μόλις εκδοθούν οι επίσημες αλλαγές. Ό,τι κι αν σχεδιάζετε, η ομάδα μας είναι εδώ για να σας καθοδηγήσει στο επόμενο βήμα σας. Θέλετε να λαμβάνετε τις τελευταίες ενημερώσεις για το τι σημαίνουν αυτές οι εξελίξεις για αγοραστές και ιδιοκτήτες; Μη διστάσετε να εγγραφείτε στο ενημερωτικό μας δελτίο εδώ.

Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν περιεχόμενο παρέχεται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Για οποιοδήποτε ζήτημα σχετίζεται με συγκεκριμένες περιπτώσεις, συνιστάται ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε δικηγόρο, λογιστή ή συμβολαιογράφο, ανάλογα με τις ανάγκες σας.